tribunale civile e penale di chieti consulenza tecnica

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geometra Emanuela BARGAGLI
Studio Tecnico Associato Arch. Esposito, Latini, Trovarelli, De Cesare e geom. Bargagli
Via S. Camillo de Lellis, n.ro 63 – 66100 Chieti
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI CHIETI
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Procedimento Esecutivo Immobiliare n. 14/2014
Promosso dal: XXXXXX
Contro: Sig. XXXXXX
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Giudice della Procedura: Dott. Camillo ROMANDINI
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CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO
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C.T.U.= geometra Emanuela BARGAGLI
Relazione C.T.U. – Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 14/2014 - pag. n.ro 1
INDICE:
1) Quesiti …………………………………………………………. Pag. 3
2) Completezza dei documenti …….………………………… Pag. 6
3) Identificazione bene pignorato
3.a) Elenco dei beni pignorati ……………………………. Pag. 7
3.b) Descrizione beni pignorati ………………………….. Pag. 8
3.b.1) Descrizione appartamento …………………………Pag. 9
3.b.2) Descrizione terreni……………………………….. . Pag. 12
3.c.1) Confini beni pignorati………………………… .…. Pag. 12
3.d) Provenienza beni pignorati ……………………… .. Pag. 12
4) Convenzione matrimoniale …………………………… .. Pag. 14
5) Vicende giuridiche dell’immobile ……… ………………. Pag. 14
6) Accatastamento degli immobili ………………………… Pag. 15
7) Concessioni Edilizie …………………………………. …… Pag. 16
8) Conformità urbanistica …………………………………… Pag. 17
9) Disponibilità degli immobili………………………………. Pag. 18
10)
Oneri condominiali …………………………………….. Pag. 18
11)
Formalità pregiudizievoli che dovranno essere cancellate
con l’emanando decreto di trasferimento …………….. Pag. 18
12)
Stima degli immobili e calcolo enfiteusi …… ….. Pag. 20
13)
Descrizione riepilogativa per l’avviso d’asta ……..Pag. 23
14)
Schema riassuntivo perizia …………………………. Pag. 25
15)
Certificazioni ex art.6 D.Lgs. 311/2006 .………… Pag. 26
16)
Elenco allegati ………………………………………….. Pag. 26
La sottoscritta geometra BARGAGLI Emanuela, iscritta al
Collegio dei Geometri della Provincia di Chieti al n. 1062, ha ricevuto
nomina dall’Ill.mo Sig. Giudice dell’Esecuzione in data 06.06.2014 ed
ha prestato giuramento in data 16.07.2014, per effettuare la stima
degli immobili pignorati di proprietà del Sig. xxxxxxxxx, ubicati nel
Comune di San Giovanni teatino, Via Salara n. 40.
Con comunicazione inviata a tutti gli interessati, le operazioni
peritali si sarebbero dovute svolgere il giorno 4 agosto alle ore 10,00,
ma poiché i Sig. xxxxxxx non aveva ritirato la raccomandata, il
sopralluogo è stato rinviato al giorno 7 agosto alle ore 18,00. Sul
posto erano presenti la Sig.ra xxxxxxx (coniuge del Sig. xxxxxx) e
l’Avvocato xxxxxxx legale del debitore. In quella sede la sottoscritta ha
provveduto ad eseguire tutti i rilievi metrici e fotografici dell’immobile
pignorato necessari per rispondere ai quesiti posti dall’Ill.mo Sig.
Giudice.
1) QUESITI
"Il C.T.U.:
- Prima di ogni attività controlli la completezza dei documenti prodotti
ai sensi dell’art. 567, 2° comma c.p.c., segnalando immediatamente
non solo quelli mancanti, ma anche quelli non idonei;
- Identifichi e descriva il bene pignorato con i confini ed i dati
catastali e l’indicazione dell’atto di provenienza e della relativa
trascrizione e verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell’atto
di pignoramento;
- Identifichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
- Ricostruisca, attraverso la documentazione di cui all’art. 567
secondo comma c.p.c. le vicende giuridiche degli immobili per la
durata del ventennio, precedente alla data di trascrizione dell’atto di
pignoramento, identificando, quindi, tutti i proprietari per il detto
periodo, precisando se sussista continuità delle trascrizioni e quali
siano i diritti della parte esecutata;
- In caso di immobili urbani non ancora accatastati o con
accatastamento non aggiornato, produca, in opportuna riduzione
grafica, i disegni per il perfezionamento della pratica presso l’U.T.E. e
specifichi l’esistenza di tale condizione in calce alla descrizione del
bene predisposta per l’avviso d’asta;
- Accerti la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché
l’esistenza
acquisizione
della
dichiarazione
o
aggiornamento
di
del
agibilità
dello
certificato
di
stesso
previa
destinazione
urbanistica previsto dalla vigente normativa;
- In caso di immobili urbani, erti la conformità o meno degli stessi
alla normativa urbanistica alla luce della L. 47/85 e successive
norme;
- Accerti la situazione di possesso, con l’indicazione, se occupato da
terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento
alla esistenza di contratti di locazione o affitto registrati in data
antecedente al pignoramento;
- Accerti l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale,
gravanti
sul
bene,
che
resteranno
a
carico
dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti
sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo
carattere storico-artistico;
- Accerti l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura
condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno
non opponibili all’acquirente;
- Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al
fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque
fornendo elementi di riscontro;
- Dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno
o più lotti, precisando, per ogni ipotesi, la descrizione esatta da
riportare
nella
emananda
ordinanza
di
vendita
(Ubicazione,
consistenza, confini e dati catastali) ed il relativo prezzo a base d’asta;
- Descriva analiticamente tutte le formalità pregiudizievoli che
dovranno essere cancellate con l’emanando decreto di trasferimento;
- Riferisca il tutto con relazione scritta, anche su supporto
informatico
(Floppy-disk),
corredata
dai
relativi
grafici
(disegni,
eventuali foto, descrizione per l’avviso d’asta e questionario riassuntivo dei
dati essenziali);
- verifichi le certificazioni ex art. 6 D.Lgs. n. 311/2006.
2) COMPLETEZZA DOCUMENTI PRODOTTI
In riferimento al primo punto dei quesiti si precisa che la
documentazione
allegata
al fascicolo d’Ufficio
può ritenersi
completa ed idonea, perché anche se nella documentazione manca
il Certificato di destinazione urbanistica, il maggior compendio
pignorato è rappresentato dal fabbricato, pertanto non si ritiene
necessaria l’acquisizione ai fini dell’alienazione, nel rispetto delle
disposizioni di cui all’art. 30 comma 2 del D.P.R. n. 380/2001 e
s.m.i.
Sono altresì pignorati due piccoli terreni per complessivi
mq. 149 catastali che, dal sopralluogo, risultano essere parte la corte
esclusiva dell’immobile pignorato e parte la strada di accesso
all’ingresso laterale dello stesso e alla proprietà retrostante quella
pignorata, inoltre per detti terreni, come riportato nell’atto di
provenienza, la potenziale volumetria ai fini costruttivi è stata
asservita per la realizzazione del fabbricato pignorato.
3) IDENTIFICAZIONE BENI PIGNORATI
3.a) Elenco Beni Pignorati
L’atto di pignoramento immobiliare a favore dell’xxxxxxx S.p.A.
è stato depositato presso la Cancelleria dell’Esecuzione Immobiliare
in data 15.01.2014, e trascritto presso l’Agenzia del Territorio –
Servizio Pubblicità Immobiliare di Chieti (ex Ufficio della Conservatoria
dei Registri Immobiliari), al n. R.P. 2893 e n. R.G. 3593 in data
06.03.2014, dove sono riportati i beni pignorati per l’intera proprietà,
in testa alla ditta: xxxxx nato a xxxxx il xxxxx proprietario per 1/1 in
regime di separazione dei beni, cod.fisc. xxxxx distinti presso
l’Agenzia del Territorio Sezione Fabbricati del Comune di S. Giovanni
Teatino, al foglio di mappa n. 8
p.lla 4334 sub 3, piano primo e
secondo, cat. A/2, classe 2, vani 7,5, rendita catastale € 832,79, p.lla
4334 sub 5, piano terra e seminterrato, cat. A/2, classe 2, vani 5,
rendita catastale € 555,19 e p.lla 4334 sub 6, piano seminterrato,
cat. C/6, classe 3, mq. 95, rendita catastale € 294,38; xxxxxx nato a
xxxxx il xxxxx, cod.fisc. xx, diritto di enfiteusi per 1/1 in regime di
separazione dei beni e Comune di Chieti, diritto del concedente per
1/1, terreni al foglio n. 8 p.lla 503, seminativo classe 1, superficie
mq. 98, rendita dominicale € 0,71, rendita agraria € 0,53; foglio n. 8
p.lla 3513, seminativo classe 1, superficie mq. 51, rendita dominicale
€ 0,37 e reddito agrario € 0,28.
3.b) Descrizione Beni Pignorati
I beni ubicati a San Giovanni Teatino (Ch) in Via Salara,
effettivamente al civico n. 40, anziché n. 34 come riportato nel verbale
di pignoramento (vedesi foto allegata con numero civico), nella zona
artigianale e commerciale del Comune a pochi passi dai maggiori
Centri Commerciali e dall’Aereoporto d’Abruzzo.
La zona è servita dal pubblico trasporto, inoltre nelle vicinanze
si trovano piccoli impianti sportivi e giardini pubblici, nonché edifici
destinati alla pubblica istruzione.; sono presenti altresì fabbricati
residenziali a due massimo tre piani.
Il fabbricato oggetto di stima sorge all’interno di una recinzione
in blocchi di tufo, con ringhiere e cancelli in ferro battuto.
L’edificio si sviluppa su tre piani fuori terra (piano terra, primo
piano e secondo piano sottotetto) ed un piano interrato; realizzato in
cemento armato, tetto di copertura a falde e un lato del fabbricato in
comunione con il fabbricato confinante verso nord-est. L’area esterna,
pavimentata con mattonelle di betonella è di proprietà esclusiva dei
subalterni pignorati.
I due terreni pignorati, per complessivi mq. 149, individuano in
parte la corte interna ed in parte la stradina privata di accesso
all’ingresso laterale e all’immobile retrostante la proprietà pignorata.
3.b.1) Descrizione del fabbricato
Il fabbricato di civile abitazione oggetto di valutazione si
sviluppa su quattro piani e comprende garage e cantine al piano
seminterrato, ufficio ed abitazione al piano terra, abitazione al piano
primo e secondo sottotetto.
PIANO SEMINTERRATO
Al piano sono ubicati:
-
un garage che ha accesso diretto dalla corte esclusiva
attraverso una rampa; il locale di circa mq 55 lordi presenta
un’altezza di ml. 2,40, pareti tinteggiate e pavimento in
mattonelle di gres; i locale è arieggiato attraverso una finestra
tipo bocca di lupo e la porta di ingresso;
-
una cantina contigua al garage sopradescritto, con lo stesso
tipo di pavimentazione e pareti tinteggiate, con un’altezza
interna netta di ml. 2,20 ed una superficie lorda di circa mq.
49, arieggiato da una finestra tipo bocca di lupo;
-
un’altra cantina, attigua al garage, con accesso dallo stesso e
dal piano superiore attraverso una scala interna; pavimentata
con mattonelle tipo cotto e pareti tinteggiate, è arieggiata
attraverso una finestra tipo bocca di lupo, è dotata di un
lavello-pozzetto; la gradinata che la collega al piano superiore
(piano terra del fabbricato) è pavimentata con mattonelle tipo
cotto; l’altezza interna è di ml. 2,40 e la superficie lorda è di
mq. 33.
PIANO TERRA
Al piano sono ubicati:
-
locali uffici con servizi igienici per una superficie lorda
complessiva di mq. 42 circa ed un’altezza di ml. 2,90.
L’ingresso è diretto dal cortile; le pareti sono tinteggiate ed i
pavimenti sono in ceramica. Il bagno è pavimentato e rivestito
con mattonelle di ceramica, la porta interna in legno. La parete
divisoria tra il locale ufficio e l’appartamento è stata realizzata
in cartongesso.
-
l’appartamento ha l’ingresso dalla corte attraverso una portafinestra, direttamente nel soggiorno dove si trova anche l’angolo
cottura ed il camino; da un piccolo disimpegno si entra nel
bagno e nella camera da letto, che affaccia con una finestra
“zoppa” nella corte esclusiva. La superficie lorda complessiva è
di mq. 56 circa e l’altezza di ml. 2,90.
PIANO PRIMO E SECONDO SOTTOTETTO
Al piano è ubicato l’appartamento principale così distribuito:
-
dalla gradinata esterna con ballatoio si accede direttamente
nella zona soggiorno e subito dopo in cucina, entrambi
affacciano sul balcone lato strada principale; attraverso una
porta si accede alla zona notte dove si trovano la gradinata per
accedere al piano superiore, un bagno e due camere da letto;
quest’ultime affacciano sul balcone che gira su tre lati del
fabbricato; i pavimenti sono in ceramica, le soglie in pietra di
granito, le finestre in alluminio effetto legno, vetro camera ed
avvolgibili in pvc; le porte interne sono in legno tamburato; il
bagno ha le pareti rivestite fino a ml. 2,00 dal piano pavimento;
l’altezza interna è di ml. 2,70 e la superficie lorda di mq. 98
circa, mentre i balconi sviluppano complessivamente mq. 40
circa;
-
il piano superiore, collegato con la gradinata interna rivestita in
marmo, comprende un disimpegno, un bagno, uno studio e due
locali di sgombero; tutto il piano è pavimentato con mattonelle
di ceramica, le porte interne sono in legno tamburato; il locale
studio ha una porta finestra che affaccia sul balcone, mentre le
altre stanze hanno finestre del tipo a vasistas; le altezze interne
variano da una massima di ml. 2,96 ad una minima di ml.
1,15; tutto il piano presenta una superficie lorda di circa mq.
98 ed il balcone circa mq. 7.
Il fabbricato è dotato di:
-
impianto
termico
autonomo
con
unica
alimentata a gas metano di rete;
-
impianto elettrico del tipo sottotraccia;
-
videocitofono;
caldaia
-
impianto di smaltimento acque reflue, collegato alla rete
comunale.
Le condizioni di manutenzione e conservazione dell’immobile
(pavimenti, rivestimenti, infissi interni ed esterni, intonaci e tinteggiature)
sono buone.
3.b.2) Descrizione terreni
I terreni individuati con le p.lle 503 e 3513 rispettivamente di
mq 98 e 51, individuano: il primo parte della corte esterna ed il
secondo, sembrerebbe, parte della stradina privata utilizzata per
l’accesso laterale della proprietà del Sig. xxxxxx e della proprietà di
terzi ubicata sul retro dei beni pignorati.
Detti terreni, come specificato nei capitoli precedenti, sono stati
acquistati per il diritto di enfiteusi e, come riportato nell’atto di
provenienza, la loro potenziale volumetria per la costruzione è stata
asservita per la costruzione del fabbricato.
3.c) Confini Beni Pignorati
I beni pignorati confinano con Via Salara a nord-ovest, a nordnord-est con la p.lla 134, a sud-est con la p.lla 524, entrambe foglio
di mappa n.8.
3.d) Provenienza Beni Pignorati
I beni pignorati sono pervenuti al debitore
mediante atto di
compravendita stipulato dal Notaio Dott. xxxxxxx in data 06.02.2004
repertorio n. 147636 raccolta n. 31510, registrato a Pescara il
09.02.2004 al n. 545, trascritto presso l’Agenzia del Territorio
Servizio Pubblicità Immobiliare di Chieti al R.P. n. 1604 e 1605 e R.G.
n. 22104 e 22105 del 09.01.1985, con il quale il Sig.
xxxxxxxxxxx
vendeva al Sig. xxxxxxx il fabbricato in corso di costruzione
identificato in catasto al foglio di mappa n. 8 p.lla 4334 subalterni 2,
3 e 4 e l’area esterna identificata con il sub 1 che è comune a tutte e
tre le unità immobiliari; con lo stesso atto la Sig.ra xxxxxxx vendeva il
diritto di livello al Sig. xxxxxxx sui terreni distinti al foglio di mappa
n. 8 p.lle 503 e 3513.
Nell’art. 5 dell’atto di compravendita è specificato: “I signori
xxxxxx e xxxxxx convengono che …… omissis … La parte acquirente
s’impegna, altresì, a chiudere la finestra posta sul lato nord-est del
locale sottotetto del fabbricato oggetto della presente compravendita,
qualora da parte del signor xxxxx, suoi successori od aventi causa, si
procedesse alla sopraelevazione del fabbricato attualmente di proprietà
xxxxxx, sopraelevazione alla quale la parte acquirente presta sin d’ora
il proprio consenso. Le parti si autorizzano reciprocamente a modificare
ed ampliare i relativi fabbricati anche utilizzando la maggiore
volumetria relativa alla superficie delle rispettivi lotti di proprietà sia in
base attuali che ai futuri strumenti urbanistici”, si precisa che quanto
sopra sarà di vincolo anche per i futuri proprietari.
4) CONVENZIONE MATRIMONIALE
Secondo quanto riportato nell’atto di compravendita il Sig.
xxxxxx risulta coniugato in regime di separazione dei beni.
5) VICENDE GIURIDICHE DELL’ IMMOBILE
I beni pignorati sono pervenuti al debitore
mediante atto di
compravendita stipulato dal Notaio Dott. xxxxxx in data 06.02.2004
repertorio n. 147636 raccolta n. 31510, registrato a Pescara il
09.02.2004 al n. 545, trascritto presso l’Agenzia del Territorio
Servizio Pubblicità Immobiliare di Chieti al R.P. n. 1604 e 1605 e R.G.
n. 22104 e 22105 del 09.01.1985, con il quale il Sig.
xxxxxxx
vendeva al Sig. xxxxxx il fabbricato in corso di costruzione
identificato in catasto al foglio di mappa n. 8 p.lla 4334 subalterni 2,
3 e 4 e l’area esterna identificata con il sub 1 che è comune a tutte e
tre le unità immobiliari; con lo stesso atto la Sig.ra xxxxxx vendeva il
diritto di livello al Sig. xxxxxx sui terreni distinti al foglio di mappa n.
8 p.lle 503 e 3513.
Al Sig. xxxxxx il bene è pervenuto per i diritti
pari a ¾
mediante atto di compravendita a rogito del Notaio xxxxx rep.n. 1968
del 05.10.1968 trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. della
Provincia di Chieti in data 18.10.1968 al n. 11620 Reg.Part. e per
diritti pari a ¼ in forza della successione materna di xxxxxx apertasi
in data 23.09.1967, trascritta presso la Conservatoria dei RR.II.di
Chieti al R.G.n. 2956 in data 11.03.1968.
Alla Sig.ra xxxxx i beni sono pervenuti con atto Notaio xxxxxx
del 09.06.1955 trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Chieti
in data 25.06.1955.
Alla luce di quanto sopra si precisa che c’è continuità nelle
trascrizioni per il periodo del ventennio antecedente la data del
pignoramento.
6) ACCATASTAMENTO DEGLI IMMOBILI
Per quanto riguarda la regolarità catastale dell’appartamento, si
precisa che, dopo aver esaminato la documentazione di rito a corredo
del procedimento e da indagini effettuate presso l’Agenzia del
Territorio, l’immobile risulta regolarmente accatastato. Le planimetrie
dei vari subalterni depositate presso il Catasto in data 13.09.2004
corrispondono in parte allo stato di fatto. Infatti per quanto riguarda
il piano terra la difformità riguarda la presenza del locale ufficio e
bagno a discapito della zona giorno dell’appartamento, ma in merito
si precisa che i tramezzi realizzati sono in cartongesso. Nel piano
secondo sottotetto la difformità riguarda la presenza di un bagno al
posto di uno dei vani di sgombero e del balcone.
7) CONCESSIONI EDILIZIE
Al fine di poter visionare la documentazione inerente le
autorizzazioni edilizie rilasciate dal Comune di S. Giovanni Teatino
per verificare la conformità urbanistica, la sottoscritta ha inoltrato
richiesta all’Ufficio competente in data 07.08.2014.
Dall’esame
della
documentazione
presente
negli
archivi
comunali è risultato che il fabbricato è stato realizzato in virtù della
Concessione Edilizia n. 3236 del 04.10.1996 in testa a xxxxxxx, quale
ampliamento e sopraelevazione di un fabbricato di civile abitazione. I
lavori di ampliamento comprendevano la realizzazione del fabbricato
oggi pignorato, costruito lateralmente all’edificio realizzato con
autorizzazione nel 1961.
Nel 2001 i Sigg. xxxxxx presentarono domanda per chiedere il
rilascio
della
Concessione
Edilizia
per
eseguire
i
lavori
di
completamento e variante del fabbricato di cui sopra; in data
29.07.2003 il Comune di S. Giovanni Teatino rilascia la concessione
edilizia n. 4186; dal raffronto tra gli elaborati grafici e lo stato di fatto
si è riscontrato che:
al piano seminterrato il locale garage è stato suddiviso in
due vani di cui uno destinato a cantina,
al piano terra parte della zona giorno è stata trasformata
in ufficio con servizio igienico mediante la realizzazione di
tramezzi in cartongesso,
al piano primo il locale cucina è diviso dal soggiornopranzo da un tramezzo e nel sottoscala è stato ricavato
un piccolo ripostiglio,
al piano secondo-sottotetto era previsto un unico locale di
sgombero, mentre insistono quattro vani di cui un
servizio igienico, uno studio e due locali di sgombero,
oltre un balcone.
In data 12 maggio 2004 prot. 8060 il Sig. xxxxxx presentava al
protocollo del Comune di S. Giovanni Teatino richiesta di voltura
della Concessione edilizia n. 4186/2003 (sopra riportata), ma il Comune
a tutt’oggi non ha mai rilasciato la voltura richiesta, inoltre non è
mai stato richiesto il rilascio di agibilità e/o abitabilità.
8) CONFORMITA’ URBANISTICA DELL’IMMOBILE
Per quanto riportato nel capitolo precedente si fa presente la
necessità della presentazione di una pratica urbanistica, SCIA
(segnalazione certificata inizio attività) in sanatoria, per regolarizzare
le piccole difformità riscontrate e successivamente l’aggiornamento
catastale.
9) DISPONIBILITA’ DELL’IMMOBILE
Si precisa che al momento del sopralluogo l’appartamento
risultava abitato dal debitore e dai suoi famigliari.
10) ONERI CONDOMINIALI
Essendo un fabbricato singolo non è soggetto a “condominio”.
11) FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI CHE DOVRANNO ESSERE
CANCELLATE CON L’EMANANDO DECRETO DI TRASFERIMENTO
Secondo quanto riportato nel certificato notarile (art. 567
comma 2 c.p.c.) a firma del Notaio Dott. xxxxxx, i beni pignorati sono
gravati dalle seguenti formalità pregiudizievoli:
1) Ipoteca Volontaria, a favore di xxxxx Banca S.p.A. con sede in
Bologna
per rogito del Notaio xxxxxx di Pescara rep. N.
147637/31511
del
06.02.2004
registrata
presso
la
Conservatoria dei RR.II. di Chieti al R.G. n. 2106 e R.P. n. 322
in data 10.02.2004, per un totale di € 330.000,00, per un
capitale di originario di
€ 165.000,00 a carico di xxxxxx,
gravante sull’immobile al foglio n. 8 p.lla 4334 sub 3, 5 e 6.
2) Ipoteca legale, a favore di xxxxx S.p.A. del 27.07.2009 rep.
1413 registrata presso la Conservatoria dei RR.II. di Chieti al
R.G. n. 21137 e R.P. n. 4687 in data 03.11.2009, per un totale
di
€ 240.531,82 a carico di xxxxx, gravante sull’immobile al
foglio n. 8 p.lla 4334 sub 3, 5 e 6.
3) Ipoteca giudiziale, a favore di xxxxx Banca S.p.A. con sede in
Roma derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di
Pescara in data 19.04.2012 rep. 1140 registrata presso la
Conservatoria dei RR.II. di Chieti al R.G. n. 8156 e R.P. n. 817
in data 14.05.2012, per un totale di
€ 320.000,00 a carico di
xxxxxxx, gravante sugli immobili oggetto di procedura.
4) Ipoteca legale, a favore di xxxxx S.p.A. del 22.10.2012 rep.
362/3212 registrata presso la Conservatoria dei RR.II. di Chieti
al R.G. n. 18078 e R.P. n. 1888 in data 24.10.2012, per un
totale di
€ 279.348,58 a carico di xxxxxx, gravante
sull’immobile al foglio n. 8 p.lla 4334 sub 3, 5 e 6.
5) Pignoramento Immobiliare trascritto al R.G. n. 3593 e R.P. n.
2893 in data 06.03.2014, a favore di xxxxxx Banca S.p.A. con
sede in Roma, a carico di xxxxxx, gravante sugli immobili della
procedura.
12) STIMA DEGLI IMMOBILI E CALCOLO ENFITEUSI
Per la valutazione dell’immobile sono state effettuate indagini
più opportune ai fini dell'accertamento di quanto richiesto al C.T.U.
Il criterio di valutazione adottato per l’immobile oggetto di stima
è basato sull’individuazione del più probabile valore di mercato
attraverso indagini (Agenzie Immobiliari, Osservatorio Immobiliare, ecc.) e
nella
considerazione
dello
stato
di
fatto
dell’immobile
e
dell’ubicazione, come descritto nei precedenti capitoli. Il parametro
tecnico di riferimento utilizzato in questo caso è la superficie
commerciale, che comprende, mediante l’applicazione di coefficienti
riduttivi, consistenza dei locali principali, accessori e pertinenze.
La valutazione è la seguente:
LOTTO UNICO:
1. Superficie lorda garage piano seminterrato mq. 55 (coeff. 0,60)
2. Superficie lorda cantine piano seminterrato mq. 82 (coeff. 0,10)
3. Superficie lorda locali abitativi piano terra mq. 98
4. Superficie lorda locali abitativi piano primo mq. 98
5. Superficie lorda locali abitat. piano secondo sottotetto mq. 98
(coeff. 0,50)
6. Superficie lorda balconi mq. 47 (coeff. 0,25)
Coefficiente di vetustà del fabbricato per 10 anni dalla data di
accatastamento (2004), conservato in buono stato = 0,90
Totale superficie convenzionale mq. 268,155
Stima fabbricato residenziale:
mq. 268,155 x € 1.500,00 = € 402.232,50
(applicato il valore medio di mercato (max € 1.800,00, min € 1.200,00) ottenuto
dalla banca dati delle quotazioni immobiliari – Osservatorio Immobiliare - del
Comune di S.Giovanni Teatino microzona catastale n.2, poiché un lato è in comune
con altra proprietà, ed il prezzo è comprensivo della parte di incidenza della corte
esclusiva)
TERRENI (calcolo valore diritto di enfiteusi)
Per la stima del valore del diritto di enfiteusi dei due piccoli
terreni, si precisa che è attuale la Circolare Agenzia del Territorio
prot.
29104
dell'11/05/2011,
“Affrancazione canoni
enfiteutici,
censi,
avente
livelli -
ad
oggetto
determinazione
canoni e corretta rivalutazione del Reddito Dominicale”, pertanto, si
procederà con la stima del valore del dominio diretto (Vdd) uguale al
prezzo di affrancazione (P.A), calcolato come media tra i valori
ottenuti con la Rendita Catastale rivalutata e con l’ipotetico valore di
esproprio calcolato con i Valori Agricoli Medi. Il valore del diritto
dell’enfiteuta o valore del dominio utile (Vdu) è calcolato per
differenza tra il valore del fondo considerato libero ed il Prezzo di
Affranco (P.A.) oltre alle spese varie di registrazione ecc.
Calcolo prezzo di affrancazione sulla scorta del Reddito rivalutato dell'80% + 15%
Foglio
Particella
8
8
503
3513
Coltura catastale
seminativo
seminativo
TOTALI
rendita catastale
€
€
0,71
0,37
rivalutazione
80+15%
€
1,38
€
0,72
€
2,10
coefficiente
15,00
15,00
P.A.
€
€
€
20,70
10,80
31,50
Valori di esproprio sulla base dei valori agricoli medi
lotto n.
Foglio
4
8
8
Particella
Valore agricolo
medio
Coltura catastale
503
seminativo
3513
seminativo
TOTALI
€
€
Superficie
1,39
1,39
98
51
149
Valore
€
€
€
136,22
70,89
207,11
valore medio Prezzo di affrancazione
lotto
n.
Foglio
Particella
Coltura catastale
Superficie
8
503
3513
seminativo
seminativo
98
51
149
TOTALI
Prezzo di
affranco
calcolato
con la
rendita
rivalutata
canone
esprorio
€
€
136,22
70,89
€
€
20,70
10,80
Valore medio
Prezzo di
affranco
€
€
€
78,46
40,85
119,31
Spese
stimate
forfettariamente
Vdu
VALORE ENFITEUSI Vdu
lotto
Fg
Part.lla
Coltura
catastale
8
503
3513
seminativo
seminativo
Valore
di stima
€/mq
Superficie
98
51
149
€
€
€
5,00
5,00
5,00
Vf
€ 490,00
€ 255,00
€ 745,00
P.A
€
€
€
78,46
40,85
119,31
€
300,00
€ 411,54
€ 214,15
€ 625,69
Il valore netto del diritto di enfiteusi delle due particelle è dato dal
Valore del Dominio utile (Vdu) meno le spese stimate forfetariamente,
pertanto: € 625,69 – 300,00 = € 325,69
Totale valore stimato del compendio pignorato:
Stima fabbricato residenziale € 402.232,50
Stima valore diritto enfiteusi terreni € 325,69
Sommano € 402.558,19
PREZZO A BASE D’ASTA LOTTO UNICO in c.p. € 402.560,00
13) DESCRIZIONE RIEPILOGATIVA PER L'AVVISO D'ASTA
LOTTO UNICO: Piena Proprietà dell’immobile ubicato nel Comune di S. Giovanni
Teatino, Via Salara, n. 40, distinto all’Agenzia del Territorio di Chieti, Sezione
Fabbricati, al foglio di mappa n. 8 p.lla 4334 sub 3, piano primo e secondo, cat.
A/2, classe 2, vani 7,5, rendita catastale € 832,79, p.lla 4334 sub 5, piano terra e
seminterrato, cat. A/2, classe 2, vani 5, rendita catastale € 555,19 e p.lla 4334 sub
6, piano seminterrato, cat. C/6, classe 3, mq. 95, rendita catastale € 294,38; e
diritto di enfiteusi per 1/1, Comune di Chieti diritto del concedente per 1/1, terreni
al foglio n. 8 p.lla 503, seminativo classe 1, superficie mq. 98, rendita dominicale €
0,71, rendita agraria € 0,53; foglio n. 8 p.lla 3513, seminativo classe 1, superficie
mq. 51, rendita dominicale € 0,37 e reddito agrario € 0,28. Il fabbricato di civile
abitazione si sviluppa su quattro piani e comprende garage e cantine al piano
seminterrato, ufficio ed abitazione al piano terra, abitazione al piano primo e
secondo sottotetto. Nel PIANO SEMINTERRATO sono ubicati: un garage che ha
accesso diretto dalla corte esclusiva attraverso una rampa; il locale di circa mq 55
lordi presenta un’altezza di ml. 2,40, pareti tinteggiate e pavimento in mattonelle di
gres; i locale è arieggiato attraverso una finestra tipo bocca di lupo e la porta di
ingresso; una cantina contigua al garage sopradescritto, con lo stesso tipo di
pavimentazione e pareti tinteggiate, con un’altezza interna netta di ml. 2,20 ed una
superficie lorda di circa mq. 49, arieggiato da una finestra tipo bocca di lupo;
un’altra cantina, attigua al garage, con accesso dallo stesso e dal piano superiore
attraverso una scala interna; pavimentata con mattonelle tipo cotto e pareti
tinteggiate, è arieggiata attraverso una finestra tipo bocca di lupo, è dotata di un
lavello-pozzetto; la gradinata che la collega al piano superiore (piano terra del
fabbricato) è pavimentata con mattonelle tipo cotto; l’altezza interna è di ml. 2,40 e
la superficie lorda è di mq. 33. PIANO TERRA sono ubicati: locali uffici con servizi
igienici per una superficie lorda complessiva di mq. 42 circa ed un’altezza di ml.
2,90. L’ingresso è diretto dal cortile; le pareti sono tinteggiate ed i pavimenti sono in
ceramica. Il bagno è pavimentato e rivestito con mattonelle di ceramica, la porta
interna in legno. La parete divisoria tra il locale ufficio e l’appartamento è stata
realizzata in cartongesso. L’appartamento ha l’ingresso dalla corte attraverso una
porta-finestra, direttamente nel soggiorno dove si trova anche l’angolo cottura ed il
camino; da un piccolo disimpegno si entra nel bagno e nella camera da letto, che
affaccia con una finestra “zoppa” nella corte esclusiva. La superficie lorda
complessiva è di mq. 56 circa e l’altezza di ml. 2,90. PIANO PRIMO E SECONDO
SOTTOTETTO è ubicato l’appartamento principale così distribuito: dalla gradinata
esterna con ballatoio si accede direttamente nella zona soggiorno e subito dopo in
cucina, entrambi affacciano sul balcone lato strada principale; attraverso una porta
si accede alla zona notte dove si trovano la gradinata per accedere al piano
superiore, un bagno e due camere da letto; quest’ultime affacciano sul balcone che
gira su tre lati del fabbricato; i pavimenti sono in ceramica, le soglie in pietra di
granito, le finestre in alluminio effetto legno, vetro camera ed avvolgibili in pvc; le
porte interne sono in legno tamburato; il bagno ha le pareti rivestite fino a ml. 2,00
dal piano pavimento; l’altezza interna è di ml. 2,70 e la superficie lorda di mq. 98
circa, mentre i balconi sviluppano complessivamente mq. 40 circa; il piano
superiore, collegato con la gradinata interna rivestita in marmo, comprende un
disimpegno, un bagno, uno studio e due locali di sgombero; tutto il piano è
pavimentato con mattonelle di ceramica, le porte interne sono in legno tamburato;
il locale studio ha una porta finestra che affaccia sul balcone, mentre le altre stanze
hanno finestre del tipo a vasistas; le altezze interne variano da una massima di ml.
2,96 ad una minima di ml. 1,15; tutto il piano presenta una superficie lorda di
circa mq. 98 ed il balcone circa mq. 7. Il fabbricato è dotato di: impianto termico
autonomo con unica caldaia alimentata a gas metano di rete; impianto elettrico del
tipo sottotraccia; videocitofono; impianto di smaltimento acque reflue, collegato alla
rete comunale. Le condizioni di manutenzione e conservazione dell’immobile
(pavimenti, rivestimenti, infissi interni ed esterni, intonaci e tinteggiature) sono
buone. I terreni individuati con le p.lle 503 e 3513 rispettivamente di mq 98 e 51,
individuano parte della corte esterna e parte della stradina privata utilizzata per
l’accesso laterale; la loro superficie è stata asservita per la costruzione del
sopradescritto fabbricato. I beni pignorati confinano con Via Salara a nord-ovest, a
nord-nord-est con la p.lla 134, a sud-est con la p.lla 524. In merito alla conformità
urbanistica si precisa che sarà necessario presentare pratica urbanistica, SCIA
(segnalazione certificata inizio attività) in sanatoria, per regolarizzare piccole
difformità riscontrate e successivo aggiornamento catastale.
PREZZO A BASE D’ASTA € 402.560,00
14) SCHEMA RIASSUNTIVO PERIZIA
SCHEMA RIASSUNTIVO
ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 14/2014 R.G.
Promossa da
xxxxxxxxx Banca S.p.A.
Nei confronti di
xxxxxxxx
G.E.
Custode Giudiziario
C.T.U
LOTTO
DOTT. CAMILLO ROMANDINI
DEBITORE
GEOM. EMANUELA BARGAGLI
unico
Comune di:
S.GIOVANNI TEATINO
Prezzo base d’asta
Prov.
CH
Recapito
Recapito
402.560,00
Indirizzo
VIA SALARA N. 40
Zona
PERIFERIA
Diritti:
Piena proprietà
quota 1/1 PIENA PROPRIETA’ ED ENFITEUSI
Convenzione matrimoniale Comunione dei
Bene comune
Bene personale
beni
Separazione dei
beni
Immobile:
Abitazione
Terreni
Dati catastali identificativi attuali al N.C.E.U.
Foglio
Particella
Sub.
Categ.
8
4334
3
A/2
8
4334
5
A/2
8
4334
6
C/6
Dati catastali identificativi attuali al N.C.T.
Foglio
Particella
Mq.
Coltura
0871-64786
Rendita
Vani/mq.
7.5
5
95
€ 832.79
€ 555.16
€ 294.38
R.D.
€ 0.71
€ 0.37
R.A.
€ 0.53
€ 0.28
8
503
98
seminativo
8
3513
51
seminativo
Descrizioni qualitative sintetiche per fabbricati:
Superficie commerciale
Mq. 268.155
convenzionale
Anno di costruzione
Anni
Anno di ultima ristrutturazione
1996/2004
X
X buono
X buono
Stato di manutenzione
Qualità delle finiture
Ottimo
Ottimo
Stato dell’immobile
Legge 47/85 e successive
Agibilità:
Vendite successive al
pignoramento:
Libero
Locato
Altro
Occupato dal debitore e familiari
Non presenti domande di condono
non risulta dagli archivi comunale né il rilascio né la richiesta di agibilità
Nessuna
sufficiente
sufficiente
Scarso
Scarso
pessimo
pessimo
15) CERTIFICAZIONI EX ART. 6 D.Lgs. 311/2006
Poiché il D.Lgs per la redazione obbligatoria dell’ Attestato di
Prestazione Energetica (2006) è entrato in vigore successivamente
all’ultimo passaggio notarile dell’immobile pignorato (2004), lo stesso
ne è privo.
16) ELENCO ALLEGATI
Si allegano alla presente relazione:
-
Stralcio planimetria aerea;
-
Richiesta accesso agli atti al Comune di S. Giovanni Teatino per
visione Concessioni Edilizie del fabbricato;
-
Planimetria catastale scala 1:2000;
-
Planimetrie catastali fabbricato;
-
Visure catastali;
-
Planimetria rilievo fabbricato;
-
Verbale di sopralluogo;
-
Rilievo fotografico.
Chieti, 02 settembre 2014
Il C.T.U.

tribunale civile e penale di chieti consulenza tecnica

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