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L’immobile oggetto della presente perizia si trova all’interno del condominio denominato “Condor”, ubicato a Caerano
di S.Marco in via Padova n.11 (in catasto via Feltrina),all’altezza della rotonda di intersezione con la statale n. 248, a
circa 0,50 Km dal centro delpaese.
Il fabbricato è costituito da n. 26 unità immobiliari, di cui 18 ad uso residenziale, distribuite su 2 piani (primo e
secondo) e 8 ad uso commerciale ubicate al piano terra. E’ presente,inoltre, un piano interrato con area di manovra
scoperta in cui si trovano dei magazzini e i box auto.
Lo strumento urbanistico comunale, il P.A.T.I. (Piano Assetto Territorio Intercomunale),individua la zona su cui sorge il
condominio come ATO 2.1 – ambito a prevalente destinazione produttiva – ambito di urbanizzazione consolidata
produttiva.
4. DESCRIZIONE DELL’ALLOGGIO DEL POSTO AUTO
Il bene oggetto di perizia si trova al primo piano del fabbricato ed è raggiungibile tramite un ingresso condominiale al
piano terra, accessibile dal piazzale di parcheggio su cui prospetta lo stesso.
E’ orientato a nord-est, ha un’altezza interna da pavimento a soffitto di ml 2.80 , ha una superficie netta complessiva
di mq 49, 72 ed è così composto:
- 1 corridoio principale di mq 8,68 da cui si accede alle varie stanze
- 1 cucinotto di mq 8,56 con un piccolo terrazzino
- 1 stanza soggiorno di mq 11,18
- 1 camera di mq 13,92
- 1 bagno finestrato di mq 5,22, dotato di wc, bidet, lavabo e doccia
- 1 ripostiglio cieco di mq 2,16
L’abitazione ha le seguenti caratteristiche costruttive e di finitura:
- Pareti e soffitti intonacati a civile e tinteggiati
- Pavimenti in laminato effetto legno (eccetto il bagno)
- Battiscopa in legno
- Pavimento e rivestimento del bagno in gres
- Serramenti in legno laccato bianco, senza vetrocamera
- Persiane in pvc con cassonetto a vista
- Porte interne in legno laccate bianche con inserto in rilievo azzurro e sopraluce in vetro azzurro
- Portoncino d’ingresso in legno, non blindato
- Impianto di riscaldamento costituito da termosifoni alimentati da una caldaia
autonoma a gas metano “Honda”
- Impianto elettrico dotato di salvavita
E’ provvisto di allaccimento all’acquedotto e alla fognatura pubblica comunale.Si segnala una macchia di umidità con
formazione di muffa che ha deteriorato le pittura e parzialmente l’intonaco nella parete divisoria tra bagno (in
corrispondenza del box doccia) e corridoio, e propagatasi anche nella parete adiacente. L’immobile è stato
parzialmente ristrutturato, presumibilmente 10/15 anni fa, infatti la pavimentazione in laminato, i rivestimenti del
bagno e i sanitari non sono quelli originari degli anni 70, ma sono chiaramente più recenti. Il riscaldamento è stato
reso autonomo con l’inserimento di una caldaia murale a gas al posto di quella condominiale centralizzata
originaria. Quest’ultima era ubicata in un vano al piano interrato, ora diventato vano comune del condominio.
Il condominio dispone di un piazzale interrato scoperto, su cui prospettano alcuni magazzini e i box auto. L’accesso
all’interrato avviene tramite una rampa comune posta a sud del fabbricato.
Su questo livello è ubicato il posto auto coperto oggetto di stima. Esso ha una superficie di mq 8.74, un’altezza di ml
3,75, e pianta trapezoidale di larghezza ml 2.30 e profondità da ml 3,00 a ml 4.60.
5. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L’appartamento è così identificato al catasto dei fabbricati:- Comune di Caerano di S.Marco Foglio 8 Particella 469
Sub 9 Categoria A/2 Classe 2 Consistenza 4 vani Rendita € 423,49
Il posto auto è così identificato al catasto fabbricati:
- Comune di Caerano di S.Marco - Foglio 8 - Particella 470 - Sub 15 - Categoria C/6 - Classe 3 - Consistenza mq 8 Rendita € 26,86
E’ compresa la quota di proprietà sugli spazi comuni ai sensi dell’art. 1117 C.C. e comeprecisato nel Regolamento di
Condominio con annesse tabelle millesimali. L’unità oggetto della stima ha una quota di 19,6 millesimi condominiali.
6. CONFINI
L’appartamento, ubicato a nord-est, confina a nord e ad est con muri perimetrali, ad ovest con un’altra unità
residenziale e a sud con il vano scala comune. Il posto auto confina ad est con muratura contro terra, a sud con un box
auto, ad ovest con la corsia di manovra comune, a nord con un altro posto auto.
L’area esterna condominiale, sia interrata che fuori terra (mappali 393 e 468), è gravata da
un vincolo di servitù di passaggio a favore del lotto attiguo (ora mappale 1160) .
8. REGOLARITA’ EDILIZIA
Il condominio “Condor” è stato realizzato con Licenza Edilizia n.21/72 ed ha ottenuto Permesso di Abitabilità n.21/72
in data 30 Luglio 1974. Lo stato attuale dell’appartmento presenta lievi difformità nelle partizioni interne rispetto
al progetto assentito. Tali difformità, che comunque non pregiudicano il valore del bene, non comportano variazioni
urbanistiche di volumi o superfici coperte e non alterano le destinazioni d’uso, possono essere regolarizzate mediante
una S.C.I.A (Segnalazione certificata inizio attività) in sanatoria da presentare presso lo Sportello Unico del Comune di
Caerano di S.Marco. La pratica comporta il pagamento di una sanzione pari a € 516,00, diritti di segreteria pari a
€ 100,00, più onorario professionale del tecnico progettista incaricato. Successivamente dovranno essere aggiornate
anche le schede catastali, con un pagamento di € 50,00 di diritti catastali, più onorario professionale del tecnico
incaricato
9. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA
In merito alla classificazione energetica dell’unità immobiliare, si precisa che il fabbricato è stato costruito nei primi
anni 70, e successivamente a tale data non risulta siano stati eseguiti lavori di riqualificazione energetica, a parte la
modifica all’impianto di riscaldamento che da centralizzato è stato reso autonomo per le varie unità . Dalla verifica
della documentazione depositata presso il Comune di Caerano di S.Marco non è stato rinvenuto attestato di
certificazione energetica. Cosiderato che si tratta di un appartamento con murature prive di rivestimenti con
isolamento termico e serramenti di vecchia data privi di vetrocamera, si ritiene che la classeenergetica sia tra le
peggiori.
10. POSSIBILITA’ DI SUDDIVISIONE
Vista la modesta superficie dell’unità immobiliare, non è possibile suddividere il benepignorato in più lotti.
11. DISPONIBILITA’
L’appartamento è occupato dall’esecutato.
12. SITUAZIONE AMMINISTRATIVA
Alla data di stesura della presente perizia, risulta un arretrato nel pagamento delle spese
condominiali (ALLEGATO 3) così ripartito:
- Spese anno 2011/2012...................................................................................€ 507,46
- Spese anno 2012/2013...................................................................................€ 273.70
- Anni precedenti..............................................................................................€ 673,09
Per un totale di.................................................................................................. € 1.454,25
13. STIMA
Per la stima sono state considerate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, ed in particolare:
- Che si trova a circa 0,50 km dal centro del paese, ma in una zona di scarso pregio residenziale, essendo a ridosso di
una rotonda di intersezione di due strade molto trafficate in un ambito a carattere prevalentemente produttivo
- Che il fabbricato è stato costruito all’inizio degli anni 70, e quindi ha una vetustà ormai di una quarantina d’anni
- Che è stata fatta una leggera ristrutturazione degli interni –
-che il conominio è scarso di pregio
- che l’appartamento ha finiture mediocri
-che la qualità energetica è scadente
- che il posto auto è sottodimensionato per il parcheggio di una vettura standard.
ITutto ciò considerato si ritiene di valutare il bene come segue:
Appartamento + posto auto……………euro 50.000,00
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