N.14 - Condominio Italia

Numero 14
luglio 2014
dal 1981
Il primo quindicinale italiano indipendente di informazione, attualità, economia, cultura dedicato al condominio e al patrimonio immobiliare
Direzione e redazione: 10125 Torino, Via E. Thesauro, 2 - Tel. 011.6523611 r.a. - Fax 011.6523690 - Anno XVII - t 3,50 • Poste Italiane S.p.A. - Spedizione
in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27.02.2004 n. 46) art. 1, comma 1, NO/TORINO anno 2013 - Stampa: Agagrafica - Cuneo
CATASTO
EFFICIENZA
CONDOMINIO
TARIFFE
RISCALDAMENTO
Le commissioni
continuano
a generare
polemiche
Recepita
la direttiva
europea
sull’energia
La disciplina
dei lavori
ordinari
e straordinari
Giù la bolletta
del gas
ma la luce
resta stabile
Termoregolazione
alle porte
in Piemonte
e Lombardia
Le banche
si lamentano
per i mutui
e l’anti-usura
Pag. 3
Pag. 5
Pag. 6
Pag. 10
Pagg. 16-17
Pag. 38
Ecobonus del 65%
Sono cumulabili
Proprietari flagellati dalle tasse, inquilini dagli sfratti. E all’orizzonte c’è l’incognita catasto
Casa: averla o no, è comunque un problema
a gli ecobonus sono compatibili o no con
ai la casa, e ti tirano le pietre. Non ce l’hai, e
M
H
altri benefici fiscali? È questo il succo di un
ti tirano le pietre. Se la situazione abitativa
quesito giunto all’Enea da parte di un cittadino
in Italia non fosse così grave, si potrebbe sdramche, volendo effettuare alcuni interventi di
riqualificazione energetica nel mio immobile, ed
essendo a conoscenza che alcuni comuni hanno
istituito incentivi specifici per l’installazione di
pannelli solari o per la sostituzione di vecchi impianti con caldaie a condensazione, ha interrogato l’ente per capire se tali agevolazioni “locali”
siano da ritenersi cumulabili con le detrazioni
fiscali del 65%?
Ecco la risposta di Enea: “Nel caso di interventi di riqualificazione energetica effettuati dal 1°
gennaio 2009 e fino al 2 gennaio 2013, sulla base
dell’Art. 6, comma 3 del D.L. 115/2008, le detrazioni fiscali del 55% non sono cumulabili con
contributi comunitari, regionali e locali destinati
alle medesime finalità (ossia alla riqualificazione
energetica degli immobili), eccezion fatta per i
certificati bianchi. Dal combinato disposto del
comma 5 dell’Art.28 del D. Lgs. 28 del 2011 e
del decreto del MiSE 28 dicembre 2012, dal 3
gennaio 2013, riteniamo che le detrazioni fiscali
del 55-65% siano:
❖ non cumulabili con altre agevolazioni fiscali
previste da altre disposizioni di legge nazionali
per i medesimi interventi;
❖ compatibili con specifici incentivi disposti da
Regioni, Province, Comuni (previa verifica che
questi incentivi prevedano la cumulabilità con
le detrazioni fiscali e usufruendo di essi per la
parte di spesa eccedente gli incentivi “locali”).
matizzare con questa parafrasi musicale la tendenza che da qualche anno a questa parte sta
vedendo proprietari ed inquilini vittime, su due
fronti opposti, del medesimo tiro al bersaglio
contro il mattone.
Nel campo di chi l’abitazione la possiede, e
magari è riuscito più o meno faticosamente ad
acquistarne anche più di una, l’andamento è ormai tristemente noto: imposizione fiscale in continua crescita e tassazione immobiliare tra le più
alte d’Europa. Lo certificano, tra gli altri, anche i
dati delle scorse settimane, secondo cui il gettito
per gli enti locali è in aumento, al punto da aver
segnato, nei primi cinque mesi del 2014, maggiori incassi per 263 milioni (+2,6%), mentre,
complici le scadenze della mini-Imu, l’introito
afferente alla voce “Imu”, nello stesso periodo,
ha messo a segno, addirittura, un +111,5% raddoppiando il segno più, passato dai 338 milioni
del gennaio-maggio 2013 ai 715 dello stesso
periodo del 2014.
Verrebbe da dire: meglio non avere proprietà immobiliari. Se non fosse che non sempre si
tratta realmente di una scelta, e che anche gli
inquilini se la passano tutt’altro che bene in
questo periodo di crisi. Stando ai dati forniti dal
Ministero dell’Interno, quella degli sfratti è diventata una sorta di emorragia inarrestabile e, a
fronte dell’incremento di anno in anno di richieste ed esecuzioni, principalmente per casi di
morosità, è invece ancora tutta da dimostrare
l’efficacia della cura messa a punto dal Governo
Renzi con il Piano Casa. A questo proposito,
peraltro, proprio nei giorni scorsi il segretario
generale del sindacato inquilini Sicet, Guido
Piran, ha sollecitato l’esecutivo ad una rapida
predisposizione del decreto interministeriale
che dovrebbe regolamentare l’intera partita del
sostegno alla casa, compresa la definizione di
morosità incolpevole: “Il Presidente del Consiglio Matteo Renzi non può permettere che un
decreto frutto di una decisione del Governo
convertita in legge dal Parlamento nell’ottobre
2013 non abbia ancora visto la luce. Tutto ciò
causa sofferenza in migliaia di famiglie coinvol-
Complici la crisi e il diverso
impatto del lavoro in fabbrica, non sono più i tempi in
cui ad agosto le città si spopolavano. Tuttavia, il periodo centrale dell’estate è
sempre quello in cui truffatori e topi d’appartamento sono più attivi. E se per i secondi l’obiettivo sono, indistintamente, tutte le abitazioni lasciate incustodite, per i
professionisti del raggiro le
vittime preferite sono gli an-
“Salvare le Camere di Commercio”
G
in merito al Decreto legge n.
90/2014, in conversione alla
Camera dei Deputati, che all’articolo 28 dispone che il bilancio delle Camere di Commercio venga ridotto di oltre
CATASTO: GUIDA ON LINE
In una sintetica brochure on line sono ricapitolati i servizi catastali telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Il pieghevole ricorda che basta collegarsi al sito delle Entrate per effettuare attraverso la
“Consultazione personale”, la visura catastale attuale e
storica dell’immobile che interessa, l’estratto di mappa,
la planimetria e l’ispezione ipotecaria. Dal servizio
“Risultanze catastali” si può, inoltre, avere informazioni su un fabbricato partendo dal codice fiscale dell’intestatario o, ancora, con click su “Consultazione rendite
catastali”, si può accedere alla banca dati catastale e
conoscere rendite di immobili e redditi dominicali e
agrari di terreni.
un terzo, a partire dal 1° gennaio 2015, e - più in generale il percorso di riforma delle
CCIAA.
A giudizio del presidente
Fimaa, Valerio Angeletti, “le
Camere di Commercio costituiscono uno strumento essenziale, che in questi anni ha
sempre sostenuto le imprese di
intermediazione immobiliare,
assicurandone trasparenza,
sicurezza e legalità dell’agire
economico. Cancellarle, redistribuendone le funzioni agli
enti locali, agli uffici periferici
dello Stato o ad Agenzie di
nuova costituzione comporterebbe ulteriori costi per le finanze pubbliche, pregiudicando inoltre l’operatività delle
imprese”.
Ma esiste un’alternativa?
te dagli sfratti per morosità, vittime di incomprensibili lungaggini, di ancor più incomprensibili burocrazie”.
Insomma: avere la casa o non averla è comunque diventato - seppur a diverso titolo - un problema. Tanto più che ad accomunare le sorti di
proprietari ed inquilini c’è un’altra batosta, quella delle tariffe, che secondo un recente studio
della Cgia di Mestre sono anch’esse aumentate
in maniera esponenziale negli ultimi 10 anni: dal
+85,2% dell’acqua potabile al +81,8% della raccolta rifiuti fino al 47,2% del gas e al 43,4% dell’energia elettrica. E sulla casa aleggia anche lo
spettro del nuovo catasto.
Gianluca Palladino
Estate: occhio ai topi d’alloggio
Da Fimaa soluzioni alternative al decreto che mira a ridurne di un terzo il bilancio
iù le mani dalle Camere
di Commercio. È questa,
in sintesi, la posizione espressa
da Fimaa (la Federazione italiana mediatori agenti d’affari,
aderente a Confcommercio)
IMMOBILIARE
Sempre secondo Angeletti,
“sarebbe molto più utile ed efficace affidare alle stesse Camere di Commercio il compito di autoriformarsi attraverso una ridefinizione delle loro
funzioni che mantenga saldi
sia il legame col territorio sia il
rapporto diretto con le aziende, autolimitando le attività
che non siano direttamente a
vantaggio della maggioranza
delle imprese dei vari settori”.
Una posizione su cui concorda
Rossano Asciolla, segretario
generale Fimaa: “Nell’ottica di
spending review, una soluzione potrebbe essere quella di
razionalizzare l’articolazione
territoriale non su confini amministrativi, bensì su criteri
di omogeneità dei bacini di
utenza”.
ziani, categoria ancora più a
rischio quando i condomini
sono si svuotano e viene a
mancare quella piccola rete
di sostegno garantita nel
corso dell’anno da figli, nipoti e vicini di casa.
In entrambi i casi, per ridurre i rischi di visite indesiderate, le forze dell’ordine
hanno predisposto sui propri
siti internet appositi vademecum contenenti consigli
e numeri utili. Ma interes-
santi sono anche i suggerimenti forniti da associazioni
quali l’Anteas Milano (Associazione nazionale terza
età attiva per la solidarietà),
che si rivolge specificamente
gli anziani.
Per chi resta in città o per
chi parte, il consiglio è sempre lo stesso: prudenza e
buon senso. Affinché la casa
resti un luogo di vita, il più
possibile sicuro. Buone vacanze.
2 ATTUALITÀ
N.14
LUGLIO
2014
Il Ministero degli Interni fotografa l’emergenza abitativa; boom dei provvedimenti per morosità. I sindacati: politiche inadeguate
Sfratti: ormai è un bollettino di guerra
I
n alcune regioni la situazione è lievemente
meno drammatica rispetto al recente passato. Complessivamente, tuttavia, l’emergenza abitativa si sta aggravando di anno in
anno, con un trend crescente a livello nazionale. In particolare, come dimostra la fotografia degli sfratti scattata dal Ministero degli
Interni per il 2013 (vedi tabella sotto) continua inarrestabile l’aumento degli sfratti per
morosità, che l’anno scorso hanno raggiunto l’89% del totale di quelli emessi (i quali,
peraltro, sono passati dai 67.790 del 2012 ai
73.385 del 2013, con un aumento di oltre
l’8%). Ebbene, di questi ultimi ben 65.302
sono stati, appunto, per morosità, contro i
60.244 del 2012.
In aumento anche le richieste di esecuzione dello sfratto con l’ufficiale giudiziario, che
dalle 120.903 del 2012 sono passate alle
129.577 del 2013 (+6,70%) e gli sfratti eseguiti con l’intervento dell’ufficiale giudiziario: dai 27.695 del 2012 ai 31.399 del 2013
(+12%).
Ben 22 province hanno incrementi degli
sfratti per morosità superiori al 20% nel giro
di un anno: dal 22% di Napoli al 55% di
Macerata; dal 26% di Catania al 43% di La
Spezia. Roma, complice la dimensione, è di
gran lunga la città con il più alto numero di
sfratti per morosità: 7.042, in aumento del
14% rispetto ai 6.191 dell’anno precedente.
Seguono Milano, con 3.886 sfratti per morosità emessi (dati incompleti) e Napoli con
2.684 (dati incompleti).
Secondo il Sunia si tratta di “un vero e
proprio bollettino di guerra, che impone da
un lato l’accelerazione nell’attuazione delle misure contenute nel recente decreto casa, e dall’altro la consapevolezza che le risorse
stanziate per affrontare l’emergenza sono
assolutamente inadeguate”.
A giudizio del sindacato inquilini, il disagio abitativo va affrontato mediante:
◆ un piano pluriennale di aumento dell’offerta di alloggi sociali in affitto a canoni sostenibili, puntando sul recupero di aree ed edifici dismessi senza ulteriore consumo di suolo;
◆ una revisione della legge sulle locazioni
che punti, attraverso contrattazione collettiva e leva fiscale, ad abbassare il livello degli
affitti privati e ad aumentare l’offerta;
◆una dotazione finanziaria certa e continuativa per permettere programmazione degli
interventi e sostegno diretto agli inquilini in
difficoltà.
Lo stesso Sunia, insieme a Sicet e Uniat,
rimarca, invece, l’attuale fallimento delle
politiche a sostegno della casa, segnalando in
una nota congiunta che “negli ultimi 5 anni
il numero complessivo di sfratti sentenziati è
pari a 332.169, di cui ben 288.934 sono per
morosità. Questo significa che più di un
inquilino su dieci in affitto da privati ha subito uno sfratto per morosità. Sempre negli
ultimi cinque anni (2009/2013) gli sfratti eseguiti con l’intervento dell’Ufficiale
Giudiziario sono stati 145.208, e soltanto
nel 2013 le richieste di esecuzione sono state
129.577. Sono numeri impressionanti che
dovrebbero imporre, oltre ad una strategia di
medio/lungo periodo per soddisfare la
domanda abitativa, un uso attento e rapido
delle risorse messe a disposizione in questi ultimi due anni. Ma così non è”.
Quindi, i sindacati enumerano le misure
rivelatesi insufficienti o inadeguate:
❖ fondo per la morosità incolpevole. Introdotto con la legge 124/2013 di conversione
del Decreto Legge 102/2013, prevede l’emanazione di un Decreto del Ministero delle
Infrastrutture di concerto con il Ministero
dell’Economia per la definizione di morosità incolpevole e la ripartizione di 20 milioni
(aumentati di 15 milioni con la recente L.
80/2014 di conversione del D.L. 47/2014)
tra le Regioni e da queste ai Comuni. Dalla
pubblicazione della L. 124/2013 fino a fine
giugno sono trascorsi 8 mesi ed ancora non è
stato emesso il Decreto. Un ritardo scandaloso;
❖ fondo per il sostegno all’affitto. Dopo l’azzeramento degli anni precedenti, finalmente
è stato rifinanziato, anche se con risorse assolutamente insufficienti, con il D.L. 102/2013
e successivamente aumentato a 100 milioni
con la L. 80/2014. Il Decreto di ripartizione
dei primi 50 milioni è stato emanato il 27
maggio 2014, a distanza di circa nove mesi
dalla pubblicazione del Decreto Legge 1022014. Le Regioni ora dovranno ripartirlo tra
i Comuni che, a loro volta, dovranno emettere i bandi ed approntare le graduatorie,
provvisorie e definitive, e finalmente distribuire il contributo agli inquilini, che nel frattempo rischiano di andare in morosità. Per le
Regioni ed i Comuni virtuosi il tempo che
trascorre tra lo stanziamento e l’erogazione
del contributo ai cittadini è di poco inferiore
ai due anni. Riformare il sistema per tagliare
drasticamente i tempi è possibile ed indispensabile;
❖ fondo per il recupero degli alloggi di
Comuni ed ex Iacp inutilizzati. Istituito dal
D.L. 47/2014, stanzia risorse per finanziare gli
interventi necessari a rendere abitabili appartamenti vuoti, in circa 20.000 unità. Una
parte di questi necessita di interventi di “non
rilevante entità”, come recita la legge, per
essere immediatamente assegnabili agli aventi diritto. Presumibilmente 10mila alloggi utilizzabili in pochi mesi se verranno rispettati i tempi. Il 27 giugno sono scaduti i
termini previsti dalla legge per l’invio al Ministero degli elenchi degli alloggi da parte delle Regioni, e a quella data non risulta
sia stato inviato alcunché. Questo ritardo,
preoccupa molto e assegna precise responsabilità in merito alle capacità gestionali del
comparto.
In estrema sintesi, secondo i sindacati degli
inquilini ritardi e inadempimenti contribuiscono ad aggravare l’emergenza abitativa e a
creare sfiducia tra i cittadini. “Sunia, Sicet e
Uniat - concludono dunque i sindacati - fanno appello al senso di responsabilità delle
istituzioni ai vari livelli, perché rispettino per
primi quanto la legge prevede. Per uscire
dall’emergenza e dal disagio abitativo servono programmi e risorse, ma anche rispetto di
tempi e regole. Da parte nostra intensificheremo la vigilanza in tutto il territorio nazionale a tutela dei diritti degli inquilini”.
PROVVEDIMENTI ESECUTIVI DI SFRATTO, RICHIESTE DI ESECUZIONE, SFRATTI ESECUTIVI
NEL PERIODO GENNAIO – DICEMBRE 2013 E VARIAZIONI % RISPETTO AL PERIODO GENNAIO – DICEMBRE 2012
Provvedimenti di sfratto emessi
Regioni
Necessità locatore
Finita locazione
Morosità / Altra
Causa
TOTALE
Variaz. %
Rispetto al
periodo
Precedente
Richieste di
Esecuzione
(*)
Variaz. %
Rispetto al
periodo
Precedente
Sfratti
Eseguiti
(**)
Variaz. %
Rispetto al
periodo
Precedente
cap.
resto prov
cap.
resto prov
cap.
resto prov
Piemonte
3
2
138
64
4769
2131
7107
6,70
5.032
-8,36
1-731
-2,20
Valle d'Aosta
0
0
21
6
92
90
209
4,50
458
2,92
62
-15,07
Lombardia
0
1
189
495
4.263
9.089
14.037
-8,77
45.591
11,11
6.023
1,65
Trentino A.A.
4
8
18
1823
157
178
388
35,19
308
21,74
173
30,08
Veneto
0
0
72
134
1.750
3.243
5.199
14,74
5.363
-56,30
2.153
20,08
Friuli V.G.
1
1
76
25
728
414
1.245
13,18
2.293
12,02
755
10,87
87
331
104
91
1.428
661
2.702
9,70
4.314
22,80
1.533
26,69
Emilia Romagna
0
18
129
89
3.562
3.844
7.642
11,64
13.943
5,49
3.962
20,65
Toscana
0
0
227
158
2.374
3.219
5.978
0,61
15.026
7,51
2.877
-4,83
Umbria
0
0
32
5
722
343
1.102
-20,78
795
-23,19
506
3,05
Marche
0
0
17
43
316
932
1.308
4,56
3.223
-3,99
762
-6,16
467
149
751
72
6.847
1.102
9.388
5,73
10.658
36,80
3.493
12,68
Abruzzo
0
0
25
42
393
564
1.024
29,95
2.051
15,81
826
0,12
Molise
0
0
3
28
29
26
86
-34,85
777
-22,61
80
-6,98
Campania
15
62
487
599
2.269
2.461
5.893
18,69
7.934
6,51
2.348
14,31
Puglia
63
37
253
113
1.989
1.427
3.882
12,55
3.432
-18,21
1.442
5,03
Basilicata
0
6
0
4
13
70
93
-4,12
305
15,53
96
0,00
Calabria
0
20
517
41
543
225
1.346
0,37
644
-3,88
293
-3,93
1.375
9
188
122
1.816
709
4.219
7,19
6.992
5,36
2.028
12,35
0
0
10
13
160
354
537
-19,85
438
1,39
256
-18,73
2.015
644
3.257
2.167
34.220
31.082
73.385
4,37
129.577
2,15
31.399
7,70
Liguria
Lazio
Sicilia
Sardegna
Totale Italia
N.B - Per l’anno 2013 non sono pervenuti i dati relativi alla provincia di Biella per il periodo giugno-dicembre e alla provincia di Sassari per il periodo settembre-dicembre; sono incompleti i dati per le province di Milano, Padova, Venezia, Verona, Teramo, Napoli e Bari.
(*) - Presentate all’Ufficiale Giudiziario
(**) - Con l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario
LUGLIO
2014
ATTUALITÀ 3
N.14
Il nuovo Catasto parte subito con il piede sbagliato
APPC: LA PROPRIETÀ È ESCLUSA
DALLE COMMISSIONI CENSUARIE
Flavio Maccione
Segr. gen. naz. APPC
on l’approvazione del decreto
attuativo sulle Commissioni
C
censuarie approvato, di recente, dal
Consiglio dei Ministri, decolla la
riforma del catasto, senza che, prima dell’approvazione, la bozza del
decreto fosse sottoposta alla consultazione delle parti sociali e delle
organizzazioni del settore immobiliare.
Nel decreto attuativo della delega
fiscale emerge che, nelle 103 commissioni censuarie locali, composte
da 7 membri, non è assicurata la presenza dei rappresentanti delle associazioni di categoria della proprietà.
Le Commissioni censuarie locali
sono così composte: il presidente è
scelto tra magistrati ordinari, amministrativi e/o tra presidenti delle
commissioni tributarie, due componenti sono designati dalla Agenzia delle Entrate, un componente dall’Anci. Il prefetto proporrà i
componenti, indicati da ordini/collegi professionali e associazioni di
categoria, al presidente del tribunale, il quale ne nominerà 3. Ne consegue che le associazioni di catego-
ria della proprietà potrebbero essere escluse dalle Commissioni censuarie e non avere la possibilità di
esprimere il proprio parere in merito al meccanismo dei nuovi estimi.
Occorre, pertanto, richiedere un
immediato cambio di indirizzo sulla costituzione delle Commissioni
censuarie e ciò sarebbe ancora possibile, poiché la riforma del catasto è
al vaglio del Parlamento.
Altro aspetto di rilievo è la mancanza di tutela anticipata per il contribuente: questa forma avrebbe
consentito di esaminare eventuali
reclami in Commissione censuaria
prima di un ricorso vero e proprio. La
tutela del contribuente, quindi, renderebbe il sistema più efficace, favorendo la semplificazione delle procedure, con interpello diretto ai membri della Commissione censuaria
qualificati sull’estimo catastale. L’iter delle nuove rendite catastali, nell’ambito della riforma del catasto,
dovrebbe seguire i seguenti passaggi:
❖ mappatura delle microzone omogenee per caratteristiche;
❖ revisione del sistema basato su
vani, classi e categorie, per arrivare
all’immobile - tipo su cui costruire gli
algoritmi per poter attribuire i nuovi
valori impostati sui metri quadrati;
❖ individuazione del valore medio
UPPI: IL DECRETO PRESENTA
PROFILI INCOSTITUZIONALI
di mercato per ogni microzona e per
ogni tipologia di immobile con applicazione di coefficienti, che dovranno tenere conto di ubicazione,
anno di costruzione e grado di finitura. I coefficienti si definiranno sulla
base di un algoritmo che stabilirà il
valore unitario al mq.
Ne consegue che l’aumento
potrebbe essere tanto più elevato
quanto più basso è il livello delle
attuali rendite. Il tutto comporterà
l’ennesima mazzata per il contribuente, anche se la delega impone di
non far crescere il prelievo: questo è
l’enigma da risolvere, visto che si
vogliono allineare le rendite catastali ai valori di mercato, e se non si procederà anche ad una rivisitazione
delle aliquote Imu, Tasi, ecc. tutto si
tramuterà in aumenti incontrollati e
si darà un definitivo colpo di grazia al
comparto del mattone, che in economia è stato, da sempre, fonte di
sviluppo economico e crescita.
In questa fase l’Appc sta lavorando per sensibilizzare Parlamento
e forze politiche al fine di ottenere
le modifiche sulla rappresentanza
nelle Commissioni censuarie e sull’autotutela del contribuente, per
rendere il sistema più efficace e per
favorire la semplificazione delle procedure.
avv. Gabriele Bruyère
pres. naz. UPPI
C
on l’approvazione, lo scorso 20 giugno 2014, dello schema di decreto
legislativo in materia di composizione,
attribuzione e funzionamento delle commissioni censuarie, previste dall’art. 2,
comma 3, lettera a), della L. 11 marzo
2014, n. 23 (Revisione del catasto dei fabbricati), il Governo ha palesemente ignorato la vera finalità della legge di riforma
fiscale che avrebbe dovuto segnare l’inizio di un nuovo rapporto tra fisco e cittadino, deludendo già dal primo atto le
attese dei cittadini proprietari di case.
L’Uppi, in particolare, contesta la mancata possibilità per le associazioni di categoria del settore immobiliare di designare
propri rappresentanti sia nella Commissione censuaria centrale sia nelle Commissioni censuarie locali, diritto questo
riservato esclusivamente all’Agenzia delle
Entrate, all’Anci e agli ordini professionali. Grave è anche la totale mancanza di
esperti tributari sia nella Commissione
censuaria centrale che nelle Commissioni censuarie locali, dimenticandosi che la
riforma del catasto avrà inevitabili ripercussioni sulle imposte dovute dai proprietari immobiliari sui trasferimenti e sul possesso degli immobili stessi.
L’Uppi prende atto suo malgrado che
nell’epoca delle riforme urgenti e fortemente innovative, il Governo ha predisposto un decreto legislativo che, oltre a
presentare riflessi di incostituzionalità,
dispone di un impianto obsoleto, da cui
emerge fortemente la tendenza alla centralità dello Stato e a un preoccupante ritorno alle decisioni calate dall’alto, chiaramente leggibile nella formazione della
Commissione censuaria centrale, che
avrà potere decisionale praticamente su
tutto, con lo scopo di escludere totalmente il cittadino contribuente da ogni decisione.
Tra le attribuzioni delle commissioni
censuarie non è, inoltre, prevista l’introduzione di procedure deflative del contenzioso, disconoscendo in toto quanto
stabilito dall’art. 2, comma 3, punto a),
della Legge delega, negando di fatto al
contribuente la possibilità di proporsi con
lo strumento dell’autotutela con l’interruzione dei termini del ricorso tributario
ordinario.
L’Uppi, posto tutto quanto sopra, auspica che il Parlamento ponga rimedio alle
lacune di questo primo decreto per evitare
che un vizio di partenza comprometta l’intero dispositivo dei prossimi decreti, e per
questa ragione invita il Governo e le commissioni parlamentari a convocare urgentemente sia l’Uppi sia le altre associazioni
a tutela della proprietà immobiliare.
Nata nel 1950 a Torino come fabbrica di estintori, UNI.MAS è cresciuta nel tempo, diventando un punto
di riferimento per le aziende in tema di sicurezza e di antinfortunistica e per i privati in fatto di tutela del
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4 ATTUALITÀ
N.14
LUGLIO
2014
Una circolare del Mef spiega che non saranno applicati interessi e multe sul pagamento effettuato entro un mese dalla scadenza
Tasi: c’è flessibilità sulle sanzioni
I
l pasticcio sul pagamento di Tasi ed Imu, generato dalla doppia scadenza dei pagamenti a propria volta frutto dei ritardi
con cui molte amministrazioni avevano provveduto a deliberare su aliquote e detrazioni non cessa di far sentire i propri
effetti. Al punto che nei giorni scorsi si è reso necessario l’intervento del Direttore Generale delle Finanze, Fabrizia Lapecorella, per fare chiarezza perlomeno sulla questione degli interessi e delle sanzioni in caso di insufficiente o mancato pagamento delle imposte. Riportiamo di seguito la posizione ufficiale del
Mef, contenuta nella risoluzione n. 1/DF.
«Sono pervenuti quesiti in merito all’applicabilità di sanzioni
e interessi nel caso in cui, alla data di scadenza della prima rata,
vale a dire il 16 giugno 2014, del tributo per i servizi indivisibili
(TASI), di cui all’art. 1, commi 639, 640 e 669 e seguenti della
legge 27 dicembre 2013, n. 147 (Legge di stabilità per l’anno
2014) e dell’imposta municipale propria (IMU) di cui all’art. 13
del D. L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni,
dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, non sia pervenuto o risulti
insufficiente il versamento dei tributi da parte dei contribuenti.
L’inapplicabilità delle sanzioni e degli interessi in questo
caso sarebbe giustificata dalle criticità relative sia alla tempistica di versamento del tributo, oggetto di recentissime novità
legislative recate dal D. L. 9 giugno 2014, n. 88, pubblicato
nella Gazzetta Ufficiale n. 132 del 10 giugno 2014, sia alla
determinazione stessa del tributo. Queste circostanze hanno
generato difficoltà dal punto di vista applicativo e organizzativo, soprattutto per i Centri di assistenza fiscale (CAF) che gestiscono un numero elevatissimo di versamenti.
Al riguardo, considerata la situazione di incertezza normativa che ha caratterizzato il meccanismo del versamento della
prima rata della TASI, soprattutto in ragione delle citate novità normative intervenute a stretto ridosso della scadenza del
16 giugno 2014, a seguito della modifica del comma 688 dell’art. 1 della legge di stabilità per l’anno 2014, già, peraltro, annunciata nel comunicato stampa “Consiglio dei Ministri n.
19” del 6 Giugno 2014, si ritiene applicabile l’art. 10 della legge
27 luglio 2000 n. 212, recante lo Statuto dei diritti del contribuente, a norma del quale:
Enti non commerciali: il modello Imu
I
n un unico modello la dichiarazione Imu e Tasi relativa agli immobili
appartenenti agli enti non commerciali, a esenzione totale, parziale o
interamente imponibili. Il via libera
definitivo, insieme alle relative istruzioni, è arrivato con il decreto 26 giugno 2014 del ministero dell’Economia e delle Finanze, pubblicato, in
anteprima, sul sito del dipartimento
Finanze, prima di acquisire la piena
ufficialità con l’arrivo in Gazzetta Ufficiale.
Per questo tipo di organizzazioni si è
reso necessario un modello “su misura”, perché i fabbricati da loro utilizzati
sono esenti dall’Imu (dal 2012) e dalla
Tasi (dal 2014) al 100% soltanto se
interamente destinati ad attività senza
scopo di lucro: se però l’uso è misto, diventano imponibili i locali e le porzio-
ni di immobili impiegati a fini commerciali. In quest’ultimo caso, inoltre,
nell’ipotesi in cui non sia possibile
definire fisicamente le parti soggette ai
tributi, la tassazione avviene proporzionalmente all’utilizzo no profit, secondo i dati sull’attività svolta forniti nella dichiarazione Imu/Tasi dell’ente non commerciale. La proporzione prende le mosse, ad esempio, dal
numero delle personale impiegate e
dall’area destinata all’attività istituzionale e didattica. I principi sono quelli
definiti dal decreto ministeriale 2002012.
Il modello ora approvato, quindi,
come annunciato dalla risoluzione 1Df dell’11 gennaio 2013, sintetizza, in
un solo stampato, tutte e tre le eventualità. La dichiarazione è composta
da tre fogli: nel primo devono essere
inserite le informazioni generiche come avviene per il modello ordinario,
nel secondo i dati sugli immobili totalmente imponibili, nell’ultima pagina
trovano spazio le notizie relative agli
immobili parzialmente imponibili e a
quelli esenti per intero.
La dichiarazione va presentata
esclusivamente per via telematica
(tramite procedura da stabilire con
successivo provvedimento) entro il
30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è entrati in possesso dell’immobile o si sono verificate modifiche
rilevanti per i due tributi. Se tutto rimane immutato la dichiarazione non
va rinnovata negli anni successivi. Per
quanto riguarda il 2012 e il 2013, il
modello deve essere trasmesso entro il
prossimo 30 settembre.
Fonte: FiscoOggi
1) I rapporti tra contribuente e amministrazione finanziaria sono
improntati al principio della collaborazione e della buona fede.
2) Non sono irrogate sanzioni né richiesti interessi moratori al
contribuente, qualora egli si sia conformato a indicazioni contenute in atti dell’amministrazione finanziaria, ancorché successivamente modificate dall’amministrazione medesima, o
qualora il suo comportamento risulti posto in essere a seguito di
fatti direttamente conseguenti a ritardi, omissioni od errori
dell’amministrazione stessa.
3) Le sanzioni non sono comunque irrogate quando la violazione dipende da obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull’ambito di applicazione della norma tributaria o quando si traduce in una mera violazione formale senza alcun debito
di imposta; in ogni caso non determina obiettiva condizione di
incertezza la pendenza di un giudizio in ordine alla legittimità
della norma tributaria . Le violazioni di disposizioni di rilievo
esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità
del contratto. Analoghe considerazioni devono essere svolte
per l’IMU, atteso che, le criticità che hanno caratterizzato l’istituzione della TASI con riferimento specifico alle modalità
per l’esatto adempimento dell’imposta e la tempistica del versamento della stessa, hanno finito per avere riflessi anche sulla
debenza e sul meccanismo applicativo dell’IMU, soprattutto
in ragione della stretta interdipendenza esistente fra i due tributi e dei molteplici punti di contatto, quali ad esempio l’identità di base imponibile, rinvenibili nelle citate imposte.
Si deve, inoltre, ritenere che nella medesima situazione di
criticità si trovano anche gli enti non commerciali, oggetto
dell’esenzione di cui all’art. 7, comma 1, lett. i), del D. Lgs. 30
dicembre 1992, n. 504, i quali sono tenuti al particolare meccanismo di versamento delle imposte in oggetto, ai sensi dell’art. 1, comma 721, della legge n. 147 del 2013, in base al quale
alla data del 16 giugno 2014 avrebbero dovuto versare l’IMU a
saldo dell’anno 2013, nonché la prima rata IMU e TASI, ove
dovute, per l’anno 2014.
Per questi soggetti, si deve far presente che, alle citate difficoltà
applicative, si aggiunge un ulteriore aspetto di criticità dovuto al
fatto che non è ancora perfezionato l’iter di approvazione dell’apposito modello di dichiarazione con le relative istruzioni, previsto dall’art. 6 del Regolamento 19 novembre 2012, n. 200.
Pertanto, si ritiene che sussistano le condizioni per cui i comuni possano considerare applicabili le disposizioni recate dall’art. 10 dello Statuto del contribuente, stabilendo, quindi, un
termine ragionevole (un mese dalla scadenza del termine del
16 giugno 2014, ovvero dalla pubblicazione del modello di
dichiarazione sopracitato) entro il quale i contribuenti possono effettuare i versamenti in questione senza applicazione di
sanzioni e interessi».
Dall’assemblea generale un ordine del giorno indirizzato al Governo Renzi
Arpe: sugli immobili
una fiscalità chiara
Assoedilizia: “Meno tasse sulla casa”
U
D
na delegazione di
Federproprietà, guidata dal presidente Massimo
Anderson, è stata ascoltata
nei giorni scorsi dalla Commissione Finanze e Tesoro
del Senato della Repubblica
in merito al rapporto tra
contribuenti e fisco.
È evidente che i proprietari immobiliari, proprio in
quanto fisicamente legati
al territorio, siano tra i più
assoggettati alla tassazione
sia nazionale che locale. Da
questo punto di vista Federproprietà guarda in maniera
positiva al riordino del sistema fiscale, purché venga
garantito il principio di creare un metodo più equo e trasparente ma, soprattutto
non soggetto alle continue
incognite che si aggiungono
e accavallano.
“Per questo - spiega l’associazione in una nota - ribadiamo l’obbligo della presenza nelle commissioni
censuarie di rappresentanti
delle associazioni di categoria che tutelino gli interessi dei cittadini proprietari. Questo era previsto dalla
legge ma attualmente non è
assicurato dal testo del
decreto legislativo. Occorre
che, proprio in sede di Commissioni parlamentari, questa presenza sia garantita
senza mezzi termini. Un altro aspetto fondamentale è
che venga garantita, pur
comprendendo la necessità
di perequare i valori catastali, l’invariabilità del gettito
fiscale, come peraltro previsto dalla legge, ed un tetto
massimo all’incremento impositivo. Non bisogna infatti dimenticare che l’Italia
è già ai vertici europei per
quanto riguarda la tassazione sulla casa, senza purtroppo contestualmente avere
e poter usufruire di tutti quei
servizi che le altre nazioni
garantiscono invece alla categoria dei piccoli proprietari”.
opo il rinnovo del Consiglio
Direttivo di Assoedilizia per il
triennio 2014/2016, l’Assemblea generale di Assoedilizia ha approvato all’unanimità un ordine del giorno proposto dal presidente in carica, Achille
Colombo Clerici, avente ad oggetto la
ripresa economia generale in relazione
all’andamento dell’economia immobiliare. Riportiamo di seguito il testo del
documento, che mira ad incidere sulle
politiche del Governo Renzi.
Premesso
- che la stabilità anche nei rapporti con
la U.E. può assicurarsi solamente con
la crescita economica, a sua volta generata dalla diminuzione della pressione
fiscale (che viceversa produce sull’economia un effetto depressivo );
- che non ci sarà ripresa dell’economia
se non si risolve la crisi del settore immobiliare nel suo complesso. È infatti,
ormai convinzione diffusa che la soluzione della crisi economica generale
passi attraverso la ripresa dell’immobiliare, vero motore diretto ed immediato per il traino dell’economia: lo affermano tutti, dall’Abi alla Confindustria.
Considerato
- che attualmente la crisi del settore
immobiliare, con particolare riguardo
alla Provincia ed alla città di Milano,
ha raggiunto un livello molto preoccupante, per il blocco di fatto del mercato
delle compravendite ( ad eccezione
degli immobili “griffati” ); per il calo
sensibile della domanda in locazione
nei settori, sia abitativo sia ad uso diverso; e conseguentemente per la caduta
verticale dei valori di mercato degli immobili;
- che Assoedilizia in questo periodo si
sta occupando particolarmente di temi
che riguardano il rilancio del settore
immobiliare : che significano attività
costruttiva; significano investimenti
del risparmio negli immobili, mercato
dei beni immobili, e loro valorizzazione
e commercializzazione;
- che tra tutti i temi all’esame, fondamentale è quello della fiscalità immobiliare.
Ritenuto
- che, se vogliamo l’auspicata ripresa
dell’economia immobiliare occorre
puntare non solo sulle infrastrutture
(grandi appalti edilizi), ma anche su un
alleggerimento del carico fiscale che
non deve riguardare solo il settore dell’attività di produzione edilizia o costruttiva in generale, oppure gli investi-
menti dei gestori intermediari del risparmio; ma deve estendersi all’intero
universo degli investitori del risparmio
diffuso, con particolare attenzione alla
locazione che va defiscalizzata non solo nella forma del contratto, a canone
concordato, per gli usi abitativi, ma
soprattutto nella forma della locazione
abitativa libera e per usi diversi.Tutto
ciò al fine di suscitare nel nostro Paese
una risposta di sistema per la ripresa
edilizia e non una risposta di nicchia.
Mentre invece, tra misure fiscali già
adottate ed altre in itinere (una fra le
altre la riforma del Catasto), la prospettive è quella comunque di una grande
incertezza nella fiscalità immobiliare
(causa peraltro di sfiducia nel mercato
da parte degli investitori) ed in ogni
caso di un appesantimento del carico
fiscale.
Assoedilizia
si impegna a condurre, nei confronti delle forze di governo e politiche,
una azione volta ad ottenere quella sensibilizzazione alle problematiche fiscali del settore che non traspare neppure nel Def (Documento
di economia e finanza, valido per un
triennio ) da poco approvato dal Parlamento.
LUGLIO
2014
ATTUALITÀ 5
N.14
Approvato il decreto di recepimento della Direttiva Ue sull’efficienza. Contabilizzazione obbligatoria in tutta Italia da fine 2016
Ottocento milioni di euro per risparmiare energia
C
onsumi domestici, settore pubblico, produzione industriale. Sono i tre ambiti che beneficeranno degli 800
milioni di euro stanziati dal Consiglio dei Ministri in sede di
approvazione del decreto di recepimento della Direttiva
2012/27/Ue sull’efficienza energetica, che era stato presentato lo scorso mese di aprile dal Presidente del Consiglio dei
Ministri, Matteo Renzi, dal Ministro dello Sviluppo economico, Federica Guidi, e dal Ministro dell’Ambiente, della
Tutela del Territorio e del Mare, Gian Luca Galletti. Il via
libera ha fatto seguito al parere positivo espresso dalla Conferenza delle Regioni e dalle Commissioni Parlamentari competenti.
Tra le misure che saranno sostenute spiccano: riqualificazione
energetica degli edifici pubblici, rafforzamento del meccanismo
dei certificati bianchi, promozione dei sistemi di consumo energetico individuale, nuovi metodi di fatturazione basati sui consumi reali che favoriscano i consumatori e finanziamenti a favore
di progetti di efficienza e di reti per il teleriscaldamento e del teleraffrescamento.Si tratta di una serie di misure finalizzate a potenziare gli strumenti della Strategia Energetica Nazionale (SEN)
per centrare l’ambizioso obiettivo fissato in sede Ue di riduzione
dei consumi di energia primaria del 20% entro il 2020.
Risorse economiche
Le risorse finanziarie complessive per l’attuazione delle misure
ammontano complessivamente a oltre 800 milioni. Nel dettaglio, a partire da quest’anno sarà avviato il programma di interventi di riqualificazione energetica negli edifici della PA centrale
grazie ad uno stanziamento di 355 milioni nel periodo 20142020. A queste risorse si aggiungeranno i finanziamenti privati
che potranno essere attivati attraverso contratti di prestazione
energetica che ripaghino gli investimenti con i risparmi sulla
bolletta. Nell’ambito delle forniture di prodotti e servizi della PA
centrale è stato, inoltre, rafforzato il vincolo di acquisto di prodotti e servizi ad alta efficienza energetica.
Riduzione consumi
Le grandi aziende e le imprese ad alta intensità energetica, dal
5 dicembre 2015 saranno tenute a eseguire diagnosi energetiche
periodiche, utili per individuare gli interventi più efficaci per
ridurre i consumi di energia. Per le piccole e medie imprese sono
stati stanziati 105 milioni per favorire il ricorso alle diagnosi energetiche e per focalizzare l’attenzione sui vantaggi competitivi dell’efficienza. Per incentivare la realizzazione dei progetti di efficienza energetica che scaturiranno dalle diagnosi è stato previsto
di rafforzare il meccanismo dei certificati bianchi.
Questi ultimi, noti anche come Titoli di Efficienza EnergeticaTEE, sono titoli negoziabili che certificano il conseguimento di
risparmi energetici negli usi finali di energia attraverso interventi
e progetti di riqualificazione. Le imprese che intendano realizzare
Notariato: ecco lo studio sulla certificazione
a disciplina nazionale della certifi“Lcazione
energetica. Guida operativa 2014”. È questo il titolo dell’ultimo
studio del Notariato, approvato dal relativo consiglio nazionale della seduta
dello scorso 20 giugno. Come evidenziato in una nota, lo studio costituisce la
versione aggiornata, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. 23 dicembre
2013 n. 145, convertito, con modificazioni, con legge 21 febbraio 2014 n. 9,
del precedente studio 657-2013/C approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici il 19 settembre 2013: “La certificazione energetica (dall’attestato di
certificazione all’attestato di prestazione
energetica)”. Lo scopo del nuovo studio
è fare il punto della situazione con riguardo alla legislazione nazionale in materia di certificazione energetica, tendendo comunque sempre presente che
la normativa nazionale dovrà essere
coordinata ed integrata con la normativa eventualmente emanata a livello regionale, e adeguata alla direttiva 201031/UE. Fatte tali premesse, il dossier,
estremamente dettagliato, affronta le
seguenti tematiche:
1) La certificazione energetica: normativa, scopi e funzioni: normativa;
adeguamento normativo alla direttiva
2010/31/UE; rilascio dell’attestato di
prestazione energetica a partire dal 6
giugno 2013; scopi; funzioni; obblighi in
materia di certificazione energetica;
2) L’obbligo di dotazione dell’attestato
di prestazione energetica: presupposti;
edifici da dotare di certificazione energetica a prescindere da un loro trasferimento o locazione (cd. “presupposto
oggettivo”); edifici da dotare di certificazione energetica in occasione del trasferimento e/o locazione (cd. “presupposto contrattuale”); obbligo di dotazione per gli atti traslativi (dopo il D.L.
145/2013); locazione; preliminare e
trattative contrattuali; trasferimento e
la locazione di immobile da costruire;
esclusioni oggettive dall’obbligo di dotazione; immobili soggetti a vincolo culturale e paesaggistico;
3) L’obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica: disciplina
dopo il D.L. 145/2013; obbligo di allegazione e obbligo di dotazione; obbligo di
allegazione e ruolo del Notaio; allegazione dell’attestato di certificazione rilasciato prima del 6 giugno 2013; riutilizzo
di un attestato già allegato a precedente
atto;
4) L’obbligo di consegna dell’attestato di prestazione energetica: sussistenza di un autonomo obbligo di consegna;
5) L’obbligo di informativa: presupposti; clausola;
6) Gli obblighi in materia di certificazione energetica con riguardo alle
diverse tipologie di atti: atti traslativi a
titolo oneroso; atti traslativi a titolo gratuito; atti non traslativi; casi particolari;
locazioni; ruolo del Notaio;
7) Le sanzioni: sanzioni per il caso di
violazione dell’obbligo di dotazione;
sanzioni per il caso di violazione dell’obbligo di allegazione; sanzioni per il caso
di violazione dell’obbligo di consegna;
sanzioni per il caso di violazione dell’obbligo di dichiarazione di ricevuta informativa; sanzione amministrativa “in
luogo” della nullità; adempimenti successivi all’applicazione della sanzione
pecuniaria;
8) La validità temporale dell’attestato
di prestazione energetica: condizioni di
validità dell’attestato di prestazione
energetica; certificazione energetica e
libretti degli impianti; certificazione energetica e decadenza;
9) I soggetti certificatori: certificatori
abilitati; requisiti di indipendenza e imparzialità; disciplina in tema di certificazione; disciplina regionale.
Il testo integrale dello studio può essere consultato sul sito internet del Notariato: www.notariato.it.
Direttore responsabile: Gianluca Palladino
in attesa di registrazione
Collaboratori: Daniele Apolloni, Gabriele Bruyère,
Francesco Burrelli, Emanuele Caldarone, Giorgio Cambruzzi, Nunzio Costa, Rodolfo Cusano,
Maurizio De Tilla, Rossella Ferrari, Andrea Garbo, Leandro Gatto, Paolo Gatto, Walter Guazzo,
Gabriele Lenzi, Andrea Merello, Enrico Morello, Matteo Rezzonico, Silvio Rezzonico, Paolo Ribero,
Gian Vincenzo Tortorici, Centro Studi Condominiali.
Segretaria di redazione: Marisa Izzillo
Ufficio grafico: Daniela Stea
Redazione: Via E. Thesauro, 2 - 10125 Torino Tel. 011.6523611 - Fax 011.6523690
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Stampa: Agagrafica - Cuneo
Pubblicità: Il Condominio editrice, Via E. Thesauro, 2 - 10125 Torino - Tel. 011.6523611 r.a.
Autorizzazione Tribunale di Torino n° 4754 del 27/01/1995 - Copie arretrate 8 4,00
Regolazione servizi
Sono state introdotte norme per rafforzare, anche nella regolazione dei servizi energetici e delle attività di trasmissione e
distribuzione dell’energia, la spinta verso l’efficienza energetica
e verso l’eliminazione di eventuali ostacoli all’incremento dell’efficienza delle reti, al sostegno della diffusione efficiente delle
fonti rinnovabili, alla generazione distribuita e alla cogenerazione ad alto rendimento, promovendo in maniera più incisiva la
partecipazione della domanda ai mercati dell’energia. Grande
attenzione è rivolta all’incremento delle professionalità e della
qualità dei servizi energetici. Il provvedimento potenzia, infatti,
la disponibilità di regimi di qualificazione e certificazione per i
fornitori di servizi, rendendoli obbligatori, in alcuni casi, per
l’accesso agli incentivi.
Fondo efficienza
Il provvedimento istituisce, inoltre, il “Fondo nazionale per
l’efficienza energetica”: un importante strumento finanziario
volto a favorire gli interventi per la riqualificazione energetica
degli edifici della PA e per la riduzione dei consumi di energia nei
settori dell’industria e dei servizi. Una specifica sezione del Fondo
sarà dedicata a sostenere gli investimenti in reti di teleriscaldamento e teleraffrescamento. Il Fondo, che agirà mediante la concessione di garanzie e finanziamenti, sarà alimentato con circa 70
milioni di euro l’anno, nel periodo 2014-2020.
Consumatori finali
Rilevanti anche le misure a beneficio dei consumatori finali
di energia. Sono infatti previste disposizioni che mirano ad accrescere la consapevolezza dei consumi energetici nei cittadini
attraverso la promozione dei sistemi di misura individuali e una
fatturazione più precisa e fondata sul consumo reale. Inoltre,
conformemente al criterio di delega assegnato al Governo con
legge europea del 2013, è demandato all’Autorità per l’energia
elettrica, il gas e il sistema idrico l’incarico di superare la struttura progressiva delle tariffe rispetto ai consumi, tenendo conto
dell’esigenza di tutelare i consumatori economicamente svantaggiati.
Utenti informati
Introdotte anche importanti norme per la diffusione delle
informazioni e per la formazione di imprese, pubbliche amministrazioni, cittadini e studenti. È previsto infatti il lancio di un programma, elaborato da Enea, con la collaborazione delle associazioni di categoria, delle associazioni dei consumatori e delle
Regioni, che disporrà di una somma fino ad un milione di euro
all’anno. Come spiegato dal ministro Guidi, “si tratta di un pacchetto, che insieme alle altre misure approvate finora, consente
di affrontare le importanti sfide dirette a migliorare la sicurezza di
approvvigionamento e alla riduzione dei costi energetici, che
possano presto diventare tangibili i benefici a favore dei consumatori, delle imprese e dell’ambiente”.
Fonte: Ministero Sviluppo Economico
dal 1981
dal 1981
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IL CONDOMINIO EDITRICE s.a.s.
nuovi impianti di produzione di energia elettrica o di energia termica con potenza superiore a 20 MW termici, nonché nuove
reti di teleriscaldamento, dovranno effettuare un’analisi costibenefici, mentre sarà contestualmente avviata un’analisi sul territorio nazionale per identificare le aree con maggiore potenziale
di sviluppo del teleriscaldamento, allo scopo di indirizzare gli
investimenti e di semplificare i procedimenti autorizzativi.
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N.14
LUGLIO
2014
Ecco come si distinguono le due tipologie di opera e quali maggioranze servono
Condominio: qual è la disciplina
dei lavori ordinari e straordinari
avv. Nunzio Costa
presidente Acap
Lavori ordinari e straordinari
È normale che nel corso del tempo gli edifici e i loro
impianti necessitino di interventi manutentivi. Nel caso di
costruzioni in condominio c’è da chiedersi:
a) chi è competente a decidere l’esecuzione dei lavori?;
b) quando la decisione può dirsi validamente presa?;
c) quali sono gli adempimenti necessari per l’inizio dei lavori
e a chi spettano?
Innanzitutto, il codice civile distingue due tipi di interventi
manutentivi: quelli ordinari e quelli straordinari. I primi, con
i relativi impegni di spesa, possono essere decisi dall’amministratore (art. 1130, primo comma n. 3, c.c.). Si pensi alla sostituzione delle lampadine in parti comuni dell’edificio
(scale, box, ecc.), agli interventi fabbrili di modesta entità
(es. sul portone d’ingresso).
In questo caso, per ovvie esigenze di celerità il codice ha
preferito attribuire la competenza all’amministratore, che
senza molte formalità potrà decidere ed assegnare l’intervento.
Le opere di manutenzione straordinaria, invece, devono
essere deliberate dall’assemblea. Per straordinarietà si intende
una situazione non preventivata e causata ad un evento
imprevedibile; ad esempio la necessità di intervenire sull’impianto di autoclave danneggiato da un black-out elettrico. In
questi casi, ai sensi dell’art. 1135, primo comma n. 4, c.c., la
decisione sul da farsi spetta all’assemblea dei condòmini che
esprimerà il proprio volere sul punto con il proprio atto tipico: la deliberazione. Il potere dell’amministratore di ordinare
lavori straordinari è limitato ai casi in cui gli stessi rivestano il
carattere d’urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.).
Tornando all’esempio di prima, al fine di comprendere
appieno cosa si debba intendere per urgenza, l’amministratore potrà ripristinare la funzionalità dell’autoclave onde evitare che i condòmini non abbiano l’acqua corrente nei propri
appartamenti. In questi casi ricorre l’obbligo, per l’amministratore stesso, di riferire alla prima assemblea gli interventi
effettuati.
Le opere straordinarie, tuttavia, non vanno individuate solo facendo riferimento ai concetti di imprevedibilità e casualità dell’evento che le ha rese necessarie. Si pensi ai lavori di
ristrutturazione dello stabile, come ad esempio quelli volti a
salvaguardare la stabilità dell’edificio, che per la loro entità ed
incidenza possono essere considerati straordinari.
Se si eccettuano quei fenomeni che accelerano la necessità
di tali interventi (es. eventi sismici, alluvioni, ecc.), è norma-
le che il passare del tempo logori le strutture facendo sorgere
il bisogno di interventi tesi a preservare la stabilità dell’opera.
Non è pensabile, però, visto l’impegno economico che un
simile intervento comporta, che lo stesso possa essere disposto dall’amministratore senza il preventivo assenso dell’assemblea. È chiaro, quindi, che il concetto di straordinarietà
deve anche tenere conto della spesa che si andrà ad affrontare.
I due quorum deliberativi
Una volta chiarito, a livello condominiale, cosa debba
intendersi per interventi di manutenzione straordinaria e chi
sia competente a decidere tali interventi, è opportuno chiarire quando la decisione è da ritenersi valida. Per rispondere a
tale domanda occorre avere riguardo all’entità della spesa.
Così, ai sensi dell’art. 1136, quarto comma, c.c. per le riparazioni straordinarie di notevole entità è necessario che la
deliberazione sia votata dalla maggioranza degli intervenuti
all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi.
Per gli interventi di “normale” entità, invece, non è previsto un quorum ad hoc sicché in seconda convocazione (ossia
l’ipotesi deliberativa più ricorrente) sarà valida la delibera relativa ad opere di manutenzione straordinaria votata da un
terzo dei partecipanti al condominio, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.
La valutazione dell’entità andrà fatta caso per caso, non esistendo parametri obiettivi cui fare riferimento. Relativamente agli interventi di ristrutturazione edilizia, la Cassazione ha
sottolineato che nella valutazione dell’entità della spesa
occorrerà tenere presente anche il valore dello stabile. È chiaro allora come il fattore economico sia un elemento dirimente non solo al fine di distinguere un intervento ordinario da
uno straordinario, ma anche all’interno di quest’ultima categoria al fine di valutare l’entità dei lavori da deliberare.
L’ultimo quesito, relativo alla individuazione del soggetto
cui spetterà il compito di eseguire la deliberazione dell’assemblea è di pronta soluzione: il codice civile individua tale soggetto nella persona dell’amministratore, il quale ai sensi dell’art. 1130, primo comma n. 1, c.c. è tenuto ad eseguire le deliberazioni assembleari.
Va ricordato, infine, che per gli interventi di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio è possibile usufruire della
detrazione del 36%, che dall’anno 2012 è divenuta strutturale, ossia è fruibile sempre, a prescindere da rinnovi legislativi
della agevolazione ed anche in ipotesi di spese urgenti.
Maggioranze e ripartizione spese
Chi decide l’approvazione dei lavori straordinari?
1) In primis l’assemblea, organo sovrano che sovraintende alle gestione dell’edificio, li può deliberare in qualsiasi
momento, con il rispetto di specifiche maggioranze. A tal
proposito, l’art. 1135 c.c. rinnovellato sancisce che l’assemblea dei condòmini provvede alle opere di manutenzione
straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei
lavori;
2) In secondo luogo l’amministratore che, nei casi d’urgenza,
può ordinare l’esecuzione d’interventi di manutenzione
straordinaria (art. 1135, secondo comma, c.c.).
Quanto alle maggioranze, come detto:
1) Se si tratta di opere di notevole entità, tanto in prima
quanto in seconda convocazione la decisione assembleare è
valida se adottata “con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell’edificio” (art. 1136, quarto comma, c.c.).
2) Diversamente, se l’entità è contenuta in un ambito di normalità la maggioranza appena citata è necessaria in prima
convocazione mentre in seconda è sufficiente “un numero di
voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio” (art. 1136, terzo comma,
c.c.).
Per l’individuazione della notevole entità, la Corte di Cassazione ha specificato che essa è affidata, nell’assenza di un
specifico criterio normativo, alla valutazione discrezionale
del giudice del merito. In proposito, i criteri della proporzionalità fra il costo delle opere ed il valore dell’edificio e la ripartizione di quel costo fra i condòmini configurano non un vincolo ed un limite della discrezionalità ma un ulteriore ed
eventuale criterio di giudizio: nel senso della possibilità, per il
giudice del merito, di tenere conto, oltre che dei dati di
immediato rilievo, cioè dell’ammontare oggettivo dell’esborso occorrente per la realizzazione di dette opere, anche del
rapporto fra quei tre elementi (costo delle opere, valore dell’edificio, entità della spesa ricadente sui singoli condòmini)
quando quel dato immediato, per la sua entità, non appaia
risolutivo (così Cass., 29 gennaio 1999, n. 810).
Se non si è d’accordo con la decisione dell’assemblea sull’esecuzione dei lavori e non si hanno i soldi per partecipare alla
spesa, ma la deliberazione non è viziata (es. per omessa convocazione, ecc.) tutti i comproprietari devono rispettarla
(art. 1137, primo comma, c.c.). Gli unici modi per far fronte
alla mancanza di liquidità che impedirebbe di pagare quanto
richiesto sono:
a) concordare con l’amministratore, passando necessariamente per l’assemblea, un numero di rate più ampio rispetto
a quello ipotizzato;
b) concordare un pagamento dilazionato direttamente con la
ditta esecutrice sullo stesso argomento;
c) accendere presso una banca, ove possibile, un mutuo per
ristrutturazione.
Il versamento in relazione al S.a.l. e i poteri di amministratore e condòmini qualora l’assemblea non deliberi in merito
La riforma e il nodo del fondo obbligatorio
L
’art. 1135 c.c. n 4 del codice civile, così come
innovato dalla legge 220/2012 (la “riforma”) prevede la costituzione obbligatoria di un
fondo spese pari all’importo dei lavori di manutenzione straordinaria o delle innovazioni deliberate dall’assemblea. Ciò, però, non vuol dire
pagamento anticipato dell’impresa.
Le norme sull’appalto (art. 1655 c.c. e ss del
codice civile) non sono state modificate. Esse si
applicano anche ai rapporti tra condòmini e
imprese. Ai sensi del quinto comma dell’art.
1665 c.c. “salvo diversa pattuizione o uso contrario, l’appaltatore ha diritto al pagamento del
corrispettivo quando l’opera è accettata dal
committente”. Il successivo art. 1666, al primo
comma, c.c. specifica che “se si tratta di opere da
eseguire per partite, ciascuno dei contraenti può
chiedere che la verifica avvenga per le singole
partite. In tal caso l’appaltatore può domandare
il pagamento in proporzione dell’opera eseguita”. Si tratta del così detto stato di avanzamento
dei lavori (S.a.l.).
La norma è chiusa dal secondo comma che
recita: “il pagamento fa presumere l’accettazione della parte di opera pagata; non produce questo effetto il versamento di semplici acconti”. In
buona sostanza, la costituzione del fondo non va
ad incidere direttamente sui rapporti economici
con l’impresa: questi resteranno rimessi alla
libera contrattazione delle parti nell’ambito
delle norme appena citate.
La questione del fondo obbligatorio va così
risolta: fermi restando gli accordi con l’impresa
in merito alle modalità di pagamento delle
opere appaltate, il condominio è tenuto ad istituire un fondo di pari importo all’ammontare
dei lavori. Se, poi, il costo dei lavori è calcolato a
misura e non a corpo, non può che concludersi
che il fondo non potrà che essere pari all’importo preventivabile (es. grazie ad un computo metrico) e non a quello definitivo. Di fatto si
tratta di un salvadanaio che serve a tener pronte
le somme per i pagamenti. Vista l’attuale situazione di generale difficoltà economica, la norma
ha sollevato più d’una critica, tant’è che sono
stati già presentati dei disegni di legge per modificare questa disposizione.
QUALI CONSEGUENZE?
Posto che i rapporti con le imprese, sotto questo aspetto, non verranno ad essere modificati
dalla legge n. 220/2012, il problema è un altro.
Che cosa accadrà se l’assemblea non delibererà
(per mancanza di quorumo per dimenticanza) la
costituzione del fondo oppure delibererà di non
costituirlo? S’è parlato di deliberazioni annullabili e come tali impugnabili davanti all’Autorità
Giudiziaria nei modi e nei termini di cui all’art.
1137 c.c. (30 giorni che decorrono per i presenti
dissenzienti ed astenuti dalla deliberazione e per
gli assenti dalla comunicazione del verbale). A
ben vedere questa possibilità dovrebbe valere
solamente per la seconda ipotesi. Nel primo
caso (che senso avrebbe impugnare una non
delibera?) le alternative sono due:
a) consentire all’amministratore, che deve
riscuotere i contributi di farlo sulla base dei propri poteri (artt. 1130 n. 3 e 1133 c.c.), sopperendo, in tal modo, all’inerzia dell’assemblea;
b) se si dovesse ritenere applicabile la prima ipotesi o comunque nell’inerzia dell’amministratore, consentire a ciascun condomino di rivolgersi
all’Autorità Giudiziaria per prendere quella
decisione di costituzione del fondo obbligatorio,
in sostituzione dell’assemblea, ai sensi dell’art.
1105 c.c.
Visto, infine, che l’art. 1135 c.c. non è inserito
tra quelli assolutamente inderogabili elencati
nel quarto comma dell’art. 1138 c.c. resta aperta
la possibilità, attraverso un accordo tra tutti i
condòmini, di derogare a questa imposizione.
Così come si fa per i criteri di ripartizione delle
spese.
Il fondo obbligatorio creerà più di qualche
problema agli amministratori, ai condòmini e di
conseguenza agli uffici giudiziari.
Fonte: Anapi
LUGLIO
2014
ASSOCIAZIONI 7
N.14
Nell’assemblea della sezione torinese dell’associazione affrontate anche le tematiche del nuovo catasto e dell’emergenza abitativa
Ape: una formazione al passo con i tempi
P
er molte associazioni è tempo di tirare le
somme e guardare al futuro. È quello che
ha fatto la sezione di Torino dell’Ape (Associazione Proprietà Edilizia aderente a Confedilizia) che ha approfittato dell’assemblea dei
soci per l’approvazione del bilancio anche
per organizzare un convegno su tematiche di
estrema importanza e attualità: dalla riforma
del condominio a quella del catasto, fino
all’emergenza abitativa. Proprio a quest’ultimo proposito, Silvio Magliano, vice presidente del Consiglio Comunale di Torino ha
voluto rassicurare gli associati Ape sull’impegno e sul sostegno che il Comune di Torino
sta offrendo alla causa dei proprietari immobiliari, con progetti e iniziative che hanno
l’obiettivo di tutelarli, a fronte delle note,
gravi problematiche in materia di sfratti e difficoltà di accesso a soluzioni abitative diverse
da quelle messe a disposizione in regime di
locazione dai privati.
L’avvocato Pier Paolo Bosso, si è invece
soffermato sul tema del condominio; sia in
quanto scenario con forti risvolti sociologici,
che oltre ad essere luogo di vita è pure fonte
implica di stress, liti e controversie; sia in
merito alla riforma, che proprio nelle scorse
settimane ha compiuto il primo anno di vita,
e a proposito della quale il legale ha rimarcato
l’importanza di “adeguare i regolamenti contrattuali condominiali alle nuove regole previste dalla legge 220/12, mentre per gli stabili
che ne sono ancora sprovvisti, sarà sicuramente più facile conformarsi ai dettami della
legge”.
Altro tema piuttosto delicato, l’integrazione dei condòmini extracomunitari all’inter-
Da sx: Giorgio Cesare Amerio, Pier Paolo Bosso, Annarosa Penna, Lorenzo Berta
no della vita condominiale. Un argomento,
questo, la cui trattazione ha preso spunto dal
volume “Regolamento condominiale multietnico dopo la riforma e legge sulle locazioni spiegata in più lingue”, redatto da Confedilizia; e che è sfociata in un’interessante proposta: l’attivazione di corsi di formazione
anche per stranieri proprio per agevolare la
convivenza in condominio.
L’avvocato Bosso, inoltre, ha messo in luce
alcuni problemi che sarebbero da analizzare
con maggiore attenzione: da un lato la questione relativa all’obbligo di installare impianti di termoregolazione e contabilizzazione del calore; dall’altro l’effettiva utilità di
continuare a mantenere nelle assemblee
condominiali la prima e la seconda convocazione. Riguardo a ciò, l’avvocato ha sottoli-
neato che per certe decisioni la maggioranza
sia più bassa rispetto che per altre problematiche da votare, ma è pure sempre una maggioranza, per cui in molte situazione sarebbe
auspicabile fare un’unica assemblea, senza
tenere conto di queste differenze; così come
per i supercondomini, la gestione delle assemblee, spesso e volentieri, risulta davvero
ingestibile.
Con l’avvocato Giorgio Cesare Amerio si
è trattato invece di corsi di formazione per
amministratori condominiali e sito web, sottolineando l’impegno che l’Ape ha profuso
nell’organizzazione e gestione di appuntamenti formativi. L’avvocato Amerio ha sottolineato, inoltre, l’importanza della modernizzazione dell’associazione, anche attraverso strumenti informatici che aiutino a
raggiungere tale obiettivo: ad esempio la
revisione del sito internet www.apetorino.it,
per avere parte dei documenti dell’associazione direttamente fruibili da casa, grazie alla
predisposizione alla lettura via smartphone e
tablet, oltre alla creazione delle pagine Facebook e Twitter, per avere una condivisione
diretta, efficace e immediata tra associazione
e iscritti.
La grande sfida sarà di creare un sistema di
consulenza on line ed istituire sistemi per la
stesura di contratti di locazione via internet,
in modo che essi possano essere stipulati direttamente da casa.
Infine, nella relazione dell’avvocato
Annarosa Penna, si è disquisito di morosità
incolpevole: a Torino, così come in molte
città italiane, il numero degli sfratti è aumento in maniera esponenziale. Molti di essi
sono determinati da gravi situazioni reddituali delle famiglie. In quest’ottica, il legale
ha evidenziato sia il contributo statale, grazie all’istituzione di un fondo da 20 milioni di
euro destinati proprio al contrasto della
morosità incolpevole; sia l’impegno della
città di Torino per far fronte a questa emergenza, attraverso il fondo torinese “Salva
Sfratti”, pensato e progettato a novembre
2013 con l’aiuto della Fondazione Sanpaolo
e della Fondazione CRT, e destinato ai casi in
cui la morosità sia stata convalidata dal giudice.
L’avvocato Penna ha concluso sottolineando il cambio di corso del comune di
Torino rispetto al passato: “La Giunta comunale si è resa conto che anche la proprietà è
in difficoltà, e che fosse giusto cominciare a
tutelare anche loro, e non soltanto gli inquilini”.
Rebecca Genesio
Nell’anniversario della fondazione, l’occasione per un bilancio sull’attività svolta e sulle nuove battaglie da intraprendere
Flavio Maccione
segr. gen. naz. APPC
L
a fotografia, in bianco e nero,
prima immagine di un gruppo
Appc, che manifesta per le vie della
città genovese, in una buia serata di
pioggia, che campeggia nella rinnovata, nuova sede, ci fa fare un
lungo balzo indietro: il luogo non è
più quello dove l’associazione prese
l’avvio, ma, entrando, vi si respira
tutta la voglia di continuare a perseguire obiettivi, “nonostante tutto”
e di rendere servizi: elementi che
hanno caratterizzato la vita associativa in tutto il suo percorso.
Chi nel costituire l’associazione
ha creduto nelle finalità qualificanti, oggi può continuare a vedere che
il Dna iniziale è rimasto invariato ed ha mantenuto intatte le sue
caratteristiche, pur adattandosi ai
mutamenti dei tempi e delle situazioni politiche.
Dal dies natalis: due giugno 1974,
quando il fondatore carismatico
Leandro Gatto formò, insieme ad
un piccolo gruppo, il sodalizio associativo, di cui faceva parte anche la
signora Maria Montaldi, che mise a
disposizione i locali e le risorse per la
prima sede, sono trascorsi quaranta
anni, nei quali la sigla ed il marchio
dell’associazione sono divenuti,
certamente, caratterizzanti. Al di là
Appc: 40 anni in difesa della piccola proprietà
di ogni più ottimistica aspettativa,
l’associazione è cresciuta, diffondendosi sull’intero territorio nazionale, e conquistandosi, a livello istituzionale, l’inserimento tra le organizzazioni più rappresentative della
proprietà immobiliare.
In quel post-Sessantotto, si credette molto nel dare tutela alla piccola proprietà in un momento in
cui erano presenti cambiamenti
radicali e scaturivano nuovi ideali,
per cui era importante fare sentire
la voce di tanti che, con enormi sacrifici, avevano centrato l’obiettivo
di un tetto. Sono stati quattro decenni di battaglie memorabili, di
lotte, di obiettivi da perseguire e
perseguiti, e, perché no, di speranze
e di creatività, di cui l’associazione
può andare orgogliosa. Va sottolineato che essa ha operato sempre
in piena autonomia, e indipendenza, senza appoggi politici, ma nel
rispetto delle posizioni politiche, ed
è cresciuta nel tempo grazie a quanti hanno creduto e si sono identificati nelle sue finalità, a quanti hanno trovato sostegno nei servizi forniti e nella tutela dei loro diritti, a
quanti si sono riconosciuti nelle
battaglie per cambiare la politica
della casa.
La crescita dell’associazione ha
attraversato un arco storico caratte-
rizzato da notevoli trasformazioni
per cui il pianeta casa è passato dal
regime di blocco degli affitti, inviso
alla nuova categoria di proprietari,
formata da operai, impiegati, pensionati che volevano ottenere la
disponibilità dell’immobile acquistato, alla Legge n° 392 del ‘78, che,
secondo le migliori intenzioni, voleva riportare a una durata a termine i contratti di locazione, con un
canone da definire a norma di legge: il cosiddetto ” equo canone”, dal
quale sono derivate diatribe tra le
contrapposte categorie dei proprietari e degli inquilini. Si è giunti nel
1992 alla Legge n° 359, introduttiva dei meglio conosciuti “patti in
deroga”, per concludere con la Legge n ° 431 del ‘98, dettata dal desiderio di maggiore liberalizzazione, e
qui l’associazione ha dato il suo apporto sia a livello governativo centrale, che facendosi parte attiva
nella definizione degli accordi territoriali per i contratti agevolati, che
hanno molto faticato a decollare e
che sono stati motivo di scontento
a causa di una eccessiva onerosità
fiscale. Ma con la recente normativa la stipula di un contratto agevolato ha trovato un nuovo spunto di
appetibilità, per la possibilità di
scelta di una imposizione fiscale più
leggera, infatti la forma di tassazio-
ne della cedolare secca è scesa, oggi,
al 10% e per le più consistenti detrazioni di cui l’inquilino può beneficiare.
Nella fase di sviluppo della realtà
associativa ci si era posti il problema
se l’associazione dovesse privilegiare i servizi, o essere, piuttosto, un’associazione “di lotta”, ma la decisione di percorrere entrambe le vie è
stata vincente, come quella del decentramento, operata nell’ ultimo
decennio, che ha visto una diffusione capillare delle sedi sul territorio
nazionale.
Oggi, con l’informatizzazione,
riusciamo a contare su una gestione
di maggiore efficienza, ma soprattutto tempestiva. Il Centro Studi,
decollato di recente, sta portando
avanti interventi di rilievo; tra questi uno, completato di recente, riguarda la proposta di legge con modificazioni e riforma della L. 39278, relativa ai contratti di locazione
destinati ad uso diverso dall’abitazione, che lancia l’idea di maggiore
flessibilità contrattuale con adeguamenti in linea con i tempi.
Dai nuovi programmi associativi e da una comunicazione al passo
coi tempi sono arrivate, in ambito
nazionale, moltissime adesioni di
giovani proprietari di case, tanto
che questa presenza sta diventando
un elemento caratterizzante. Infatti
i giovani che hanno acquistato una
abitazione principale riconoscono
che il nostro operato, in questo
periodo di gravi difficoltà economiche, continua ad essere quanto mai
importante e prioritario. Purtroppo
è stata breve la parentesi in cui l’abitazione principale, dopo storiche
battaglie, è stata liberata dai gravami fiscali. Ma la mannaia di uno
Stato, sempre più famelico, continua a colpire il piccolo proprietario,
e portarlo a conquistare l’equità è,
di nuovo, obiettivo da perseguire,
specialmente ora che ci troviamo
servite le pesanti IMU e TASI. La
tassa sui servizi indivisibili, invece
di gravare su tutti, come indicato
nel testo legislativo, viene applicata
da molti Comuni solo ai proprietari, così è trasformata in una vera
e propria imposta patrimoniale:
quindi continuare a lavorare con
impegno ed energia è quello che
chiediamo a tutti.
Nel ricomprendere coloro che
hanno lavorato lasciando un segno
distintivo all’interno dell’attività
associativa, certamente un particolare grazie va a chi ha saputo trasformare la scintilla iniziale in fuoco
vivo per irraggiare e riscaldare l’ambiente che, a mano, a mano si è dilatato: a Leandro Gatto.
8 IMMOBILI & FISCO
N.14
Le incombenze fiscali a carico del singolo professionista o della società
L
a figura dell’amministratore di condominio, negli ultimi
anni, ha subito numerose rivisitazioni in termini civilistici, richiedendo una sempre maggiore preparazione e competenza da parte del soggetto gravato dal mandato. Negli ultimi
anni è stata introdotta, a tutti gli effetti, anche la possibilità di
svolgere la professione in forma societaria. Quest’articolo
vuole esaminare gli aspetti fiscali riguardanti non il condominio, ma il suo amministratore, esaminando brevemente le
problematiche fiscali alle quali è sottoposto il professionista
(o la società).
IVA
L’attività di amministratore, qualora il regime fiscale scelto
lo preveda, quindi ad esclusione dei contribuenti minimi, è
assoggettata a Iva, rientrando nell’applicazione del D.P.R. 26
ottobre 1972 n. 633. Il presupposto essenziale per l’attuazione di tale imposizione è lo scambio di beni o la prestazione di
servizi, svolto in forma professionale e abituale.
Questa dicitura ha lasciato spazio a numerose tesi interpretative fino all’ultimo pronunciamento da parte della
sezione tributaria della Suprema Corte di Cassazione n.
6136/2009, la quale scioglie ogni dubbio sull’applicabilità
dell’imposta.
IRAP
L’attività di amministratore di condominio è soggetta
all’imposta regionale sulle attività produttive, (Irap) poiché
essa grava sulle attività produttive svolte nella regione (sia da
persone fisiche ovvero giuridiche). Il presupposto impositivo
è l’esercizio abituale di un’attività professionale organizzata,
indirizzata alla produzione e allo scambio di beni o prestazione di servizi, e in ogni caso, l’attività esercitata da società ed
enti, organi e amministrazioni dello Stato. È proprio la parola
“organizzata” a sollevare numerose schermaglie. In materia,
la Corte Costituzionale ha confermato la costituzionalità di
tale imposizione, ammettendo, però, anche la non assoggettabilità all’imposta delle attività professionali in assenza di
dipendenti. Molto importante è stata la sentenza della Ctr
Ligure, sezione VIII (sentenza del 28/06/2004, n. 4), la quale
ha indicato l’applicabilità dell’Irap agli amministratori di
condomini, quando essi amministrino un numero rilevante
di stabili, essendo obbligati a impiegare risorse materiali e
risorse di capitali.
IRPEF
L’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) è un’imposta che colpisce direttamente il contribuente. Essa ha
carattere personale ed è quantificata in maniera progressiva.
L’Irpef è correlata all’inquadramento prescelto nel momento
dell’apertura dell’attività. Difatti varierà se la professione sarà
svolta come lavoratore autonomo, cioè se il lavoro è svolto
in maniera sistematica e abituale, quindi producendo reddito, o in forma societaria, ove il reddito prodotto sarà quello
d’impresa.
STUDI DI SETTORE
L’obbiettivo dello Studio di Settore consiste nel cogliere
cambiamenti in modelli organizzativi e le variazioni di mercato all’interno di un settore economico. Questa è la definizione di “Studio di Settore” comunicata dall’Agenzia delle
Entrate. Infatti, con essi l’amministrazione finanziaria mira
alla determinazione, tenendo conto dell’influsso di variabili
contabili e strutturali, di un compenso standardizzato da conferire ai professionisti di settore. La materia è di grande interesse, specialmente in questo periodo dell’anno: difatti dovrà
essere compilato lo studio di settore con riferimento all’annualità precedente. Logicamente, l’amministratore sottoposto all’obbligo di presentazione di tale modello dovrà rientrare negli “standard” sopra citati per non incorrere in un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
2014
FISCO & IMMOBILI, RISPONDE
L’AGENZIA DELLE ENTRATE
Le imposte dell’amministratore
Andrea Cartosio
tributarista in Ovada
Ist. Naz. Tributaristi
LUGLIO
➢ Abitazione principale
in successione
ma casa, nulla osta alla fruizione
del beneficio
D. Sono proprietaria al 50% con
mia sorella di un immobile ricevuto
in successione. Dovrei acquistare
in un’altra città un’abitazione insieme a mio marito: posso usufruire
delle agevolazioni prima casa?
➢ Immobile in comodato
a un familiare
R. Le agevolazioni prima casa
possono essere fruite a condizione di non essere titolari in via
esclusiva o in comunione con il
coniuge del diritto di proprietà, usufrutto, uso e abitazione
di altra casa di abitazione nel
territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
Al fine della fruizione del bonus
d’imposta, l’acquirente non deve inoltre essere titolare, neppure per quote, anche in regime di
comunione legale, su tutto il
territorio nazionale, di diritti di
proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra
casa di abitazione acquistata
dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima
casa. Pertanto, qualora si acquisti un’abitazione in un comune
diverso rispetto a quello in cui è
situato l’immobile ricevuto in
successione, per il quale non si è
goduto delle agevolazioni pri-
D. Qual è il regime di tassazione
Irpef di un immobile dato in uso
gratuito a un familiare, situato nello stesso comune in cui il comodante possiede la sua abitazione principale?
R. Gli immobili concessi in comodato non devono essere dichiarati dal comodatario, ma
dal proprietario. Il reddito degli immobili a uso abitativo non
locati, assoggettati a Imu, concorre nella misura del 50% alla
formazione del reddito imponibile qualora siano ubicati nello
stesso comune ove si trova l’abitazione principale (legge 1472013). Per abitazione non locata si intende non solo un’abitazione a disposizione, ma anche
un immobile che sia stato concesso in comodato gratuito a
parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo. Nella dichiarazione dei redditi, dovrà
essere indicato il codice “3” nella colonna 12 (“casi particolari Imu”) del quadro RB di Unico.
Fimaa: “Prima occorre ridefinire le commissioni bancarie”
Gli immobiliaristi: “No al Pos”
T
ra le tante categorie interessate dalla
cosiddetta rivoluzione del Pos, vale a
dire dall’obbligo di accettare pagamenti
con bancomat (imposizione comunque
spuntata dalla mancata previsione di sanzioni per chi non si adegua) c’è anche
quella degli agenti immobiliari che, al pari
dei rappresentanti di altri comparti, temono che l’innovazione possa caricare la
professione di ulteriori, pesanti, costi, in
un periodo già di estrema difficoltà economica complice la crisi che da alcuni anni
sta affliggendo il mercato immobiliare e il
suo indotto. Ad esprimere tutta la loro
preoccupazione è stato, nei giorni scorsi,
Valerio Angeletti, presidente nazionale di
Fimaa (Federazione italiana mediatori e
agenti d’affari, aderente a Confcommercio), che rimarca: “Non siamo contrari
alla modernizzazione del sistema dei pagamenti attraverso il Pos, ma ciò non si deve
tradurre in nuovi ed elevati oneri a carico
delle agenzie immobiliari. Stiamo raccogliendo molte preoccupazioni e lamentele da parte degli operatori Fimaa: obbligare le imprese all’accettazione del sistema
di pagamento elettronico senza prima
intervenire sulla ridefinizione delle commissioni bancarie, annullandole come
accade in molti Stati dell’Ue, significa
portare al collasso le imprese di intermediazione immobiliare, già pesantemente
colpite dal perdurare della crisi economica”.
A giudizio del numero uno della federazione, tuttavia, le commissioni bancarie
non sono l’unica problematica esistente:
“Occorre rinegoziare anche gli oneri legati all’acquisto e al mantenimento delle
macchinette Pos - continua Angeletti. Tra l’acquisto della macchinetta, i relativi
canoni mensile e annuale e le percentuali
di commissione all’incasso, un’agenzia
immobiliare dovrà sostenere una spesa
media annua che di gran lunga supera i
1.000 euro. La riforma prevista dal decreto legge n. 179 del 2012 nasce per combattere l’evasione fiscale, evitando i pagamenti in contanti e l’assenza di ricevute, e
questo è lodevole, ma non si può continuare a scaricare l’inefficienza operativa
dello Stato sulle imprese”.
Tanto più che, come lo stesso Angeletti
rimarca, nella fattispecie il problema non
si porrebbe nemmeno: “Per le Agenzie
immobiliari, i pagamenti incassati vengono regolarmente tracciati e inseriti nell’atto pubblico di compravendita. Infatti nessun cliente-consumatore ha mai
espresso il desiderio di pagare con carta di
credito piuttosto che con assegno o bonifico, anche alla luce del fatto che le agenzie immobiliari svolgono un numero limitato di operazioni che a volte supera il
limite di utilizzo (plafond) della carta di
credito del cliente-consumatore medio.
Ecco perché chiediamo al Governo un
incontro per attivare un tavolo di confronto con Fimaa con l’obiettivo di esentare gli agenti immobiliari dall’obbligo del
Pos o trovare delle modalità per eliminare
le commissioni bancarie e ridurre le spese
di gestione dei dispositivi elettronici a
carico delle agenzie immobiliari”.
LUGLIO
2014
PROFESSIONE 9
N.14
LA TARGA AMMINISTRATORE È DIVENTATA OBBLIGATORIA
Cosa dice la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, art. 9:
Art. 9 - “Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione
delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore,
sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle
generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.
LA TARGA “FURBA“
• È costituita da un pannello di fondo in Forex ignifugo da 2 mm e da un pannello frontale di Plexiglass colato da 3 mm.
Può essere applicata all’esterno, resiste alle intemperie, praticamente eterna. Antivandali in quanto rilucidabile.
Misure consigliate base cm 21 x altezza cm 15.
• Scoraggia i furti in quanto sul pannello frontale c’è un adesivo stampato a specchio dall’interno recante l’indirizzo
personalizzato del Condominio.
• Resta del condominio anche in caso di avvicendamento di amministratori in quanto i dati anagrafici dell’Amministratore sono stampati su una scheda in PVC adesivo del tipo “attacca e stacca” per una facile rimozione e
sostituzione nel caso di cambio di indirizzo o variazioni anagrafiche dell’Amministratore.
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10 TARIFFE & SERVIZI
N.14
LUGLIO
2014
A luglio è scattata la nuova diminuzione delle tariffe, che grazie alla riforma sono scese complessivamente del 10% da inizio anno
Giù il gas, ma la luce resta stabile
N
on c’è di che entusiasmarsi troppo, anche perché, come
prospettato dalla stessa Authority, il risparmio di oggi sarà
compensato dal consueto maggior esborso invernale, complice
l’aumento stagionale dei consumi. Ad ogni buon conto, per gli
utenti domestici c’è una buona notizia: lo scorso 1° luglio è scattata una nuova riduzione sulle tariffe del gas (mentre quelle
elettriche sono rimaste invariate).
La diminuzione dei prezzi è stata decisa dall’Autorità per l’energia elettrica, il gas e il sistema idrico, che ha aggiornato le
condizioni di riferimento per le famiglie e i piccoli consumatori
nel trimestre luglio-settembre. Nello specifico, a beneficiare
dell’abbassamento delle tariffe sarà il cosiddetto “consumatoretipo” servito in tutela (la famiglia tipo ha consumi medi di energia elettrica di 2.700 kWh all’anno e una potenza impegnata di
3 kW; per il gas i consumi sono di 1.400 metri cubi) per il quale
il prezzo del gas scenderà del 6,3%, con un risparmio di 73 euro
su base annua.
Con questa nuova riduzione, la spesa per il gas è calata complessivamente del 10% da gennaio e di oltre il 16% nell’ultimo
anno e mezzo. Queste diminuzioni sono l’effetto della riforma
del gas dell’Autorità, avviata nel 2011 e approvata nel 2012, la
cui principale innovazione è il disaccoppiamento dei prezzi del
gas da quelli del petrolio, utilizzando per il calcolo della materia
prima le quotazioni spot nei mercati all’ingrosso nel trimestre
dell’aggiornamento e non più i contratti di fornitura di lungo
periodo indicizzati ai prodotti petroliferi. La riforma ha introdotto anche meccanismi di gradualità, un’assicurazione dal
rischio di rialzo dei prezzi e meccanismi e per promuovere la
rinegoziazione dei contratti pluriennali. Come anticipato, tut-
tavia, parte dei benefici in termini di riduzione della bolletta dei
clienti del servizio di tutela saranno controbilanciati dagli aumenti attesi con riferimento al trimestre ottobre-dicembre, come sempre accade per i maggiori consumi legati alla stagione
invernale.
ENERGIA ELETTRICA
L’invarianza della bolletta elettrica dei clienti domestici deriva da un insieme di fattori: da un lato, infatti, il sensibile calo (7,1%) della materia prima all’ingrosso - che rappresenta circa il
50% della bolletta - è stato in parte compensato dalle coperture
assicurative contro il rischio di rialzo dei prezzi dei contratti di
approvvigionamento dell’Acquirente Unico. Dall’altro, sono
aumentati i costi di dispacciamento (+5,8%) e, in lieve misura,
anche gli oneri derivanti dai meccanismi di perequazione della
vendita e la necessità di gettito per gli incentivi alle fonti rinnovabili e assimilate (componente A3 della bolletta). Sull’incremento del dispacciamento hanno influito i maggiori acquisti
dell’energia elettrica cosiddetta “di riserva” (quella, cioè, finalizzata a garantire la sicurezza del sistema a fronte della crescente
produzione da fonti rinnovabili non programmabili ed anche
gli effetti attesi dopo la recente sentenza del Consiglio di Stato
sugli sbilanciamenti).
Nel dettaglio, dal mese di luglio il prezzo di riferimento dell’energia elettrica è di 18,975 centesimi di euro per kilowattora
tasse incluse.
La spesa media annua della famiglia tipo ammonta quindi a
circa 512 euro, così ripartiti:
❖252 euro (pari al 49,25% del totale della bolletta) per i costi di
“Bollette elettriche ancora tra le più care dell’Ue”
S
oddisfazione per il calo delle tariffe
del gas. Preoccupazione per l’entità
delle bollette elettriche. È contrastante
l’atteggiamento di Federconsumatori
di fronte agli andamenti dei prezzi dell’energia domestica comunicati dall’Authority.
“Per quanto riguarda il gas - commenta l’associazione - il segnale importante, iniziato nei trimestri precedenti,
è dovuto in larga parte alla modifica
degli assetti del mercato di settore e a
un sistema di indicizzazione che passa
dai contratti Take or Pay (più onerosi)
ai contratti sulla base dei prezzi Spot del
mercato all’ingrosso (cioè quelli più
vantaggiosi, stabiliti in borsa sulla base
di domanda e offerta). Ancora nessuna
riduzione, invece, nel comparto dell’energia elettrica, sul quale pesano ancora oneri di sistema eccessivamente elevati”.
E proprio su questo versante si concentra l’attacco sferrato da Federconsumatori: “La bolletta elettrica non può
continuare ad essere utilizzata come
bancomat. Non si può più far pagare ai
consumatori, in bolletta, spese che non
hanno alcuna attinenza con il mercato
elettrico (dagli incentivi alle imprese
energivore alla dismissione delle centrali nucleari). Un timido passo avanti
in tal senso è stato fatto con il Taglia
bollette, con l’eliminazione degli sconti
per le ferrovie (che non vorremmo
però ritrovare scaricati sul costo dei
biglietti) e con la cancellazione dal 1°
luglio delle agevolazioni per i dipendenti del settore elettrico. C’è però ancora molto da fare in tal senso: basti
pensare che le bollette italiane sono le
più alte d’Europa (e quelle elettriche
sono aumentate nell’ultimo decennio
del +42,7%)”.
Due, in quest’ottica, le soluzioni proposte dall’associazione:
❖ eliminare l’Iva sugli oneri di sistema:
una vera e propria “tassa sulla tassa”;
❖ disporre una revisione del bonus
energia e del bonus gas, sia ampliandone l’accessibilità (come recentemente
sollecitato anche dall’Autorità), sia
semplificando le procedure di richiesta
e rinnovo degli stessi.
approvvigionamento dell’energia e commercializzazione al
dettaglio;
❖ 111 euro (21,61%) per gli oneri generali di sistema, fissati per
legge;
❖ 81 euro (15,80 %) per i servizi di rete (trasmissione, distribuzione e misura);
❖ 68 euro (13,34%) per le imposte che comprendono l’Iva e le
accise.
Per quanto riguarda gli oneri di sistema, nel terzo trimestre
del 2014, saranno così ripartiti:
◆ 84,63% per gli incentivi alle fonti rinnovabili e assimilate
(componente A3);
◆6,72% agevolazioni per le imprese manifatturiere a forte consumo di energia elettrica (componente “Ae”);
◆ 4,15% oneri per la messa in sicurezza del nucleare e compensazioni territoriali (componente A2 e MCT);
◆ 1,98% regimi tariffari speciali per la società Rete ferroviaria
Italiana (componente A4);
◆0,77% compensazioni per le imprese elettriche minori (componente UC4);
◆ 0,49% sostegno alla ricerca di sistema (componente A5);
◆ 0,17% bonus elettrico (componente As);
◆ 1,10% promozione dell’efficienza energetica (componente
UC7).
GAS NATURALE
La diminuzione della bolletta del gas si spiega, invece, con il
significativo calo dei prezzi della materia prima, che si riflette
sulla spesa del cliente finale con una riduzione del 6,4%. La necessità di un leggero incremento (+0,1%) a copertura degli oneri della morosità per i servizi di ultima istanza del fondo
UG3UI, ha portato la riduzione complessiva a -6,3%.
Per quanto riguarda il dettaglio dell’aggiornamento trimestrale, da luglio, il prezzo di riferimento del gas è di 77,76 centesimi di euro per metro cubo, tasse incluse. Per il cliente tipo ciò
comporta una spesa di circa 1.088,70 euro su base annua, così
suddivisa:
❖377,45 euro (pari al 34,67% del totale della bolletta) per l’approvvigionamento del gas naturale e per le attività connesse;
❖ 407,67 euro (37,45%) per le imposte che comprendono le
accise (19,66%) l’addizionale regionale (2,61%) e l’Iva
(15,18%);
❖ 168,18 euro (15,45%) per la distribuzione e la misura;
❖ 38,23 euro (3,51%) per il trasporto;
❖ 28,70 euro (2,63%) per la gradualità nell’applicazione della
riforma delle condizioni economiche del servizio di tutela del
gas naturale e per il meccanismo di rinegoziazione dei contratti
pluriennali di approvvigionamento;
❖ 68,47 euro (6,29%) per la vendita al dettaglio.
Gli aggiornamenti delle condizioni economiche di fornitura di energia elettrica e gas sono stati adottati con le delibera-zioni 311/2014/R/com, 312/2014/R/eel, 313/2014/R/gas,
che sono disponibili per la consultazione sul sito internet
www.autorita.energia.it.
Nella segnalazione al Governo c’è anche la possibilità di estenderlo agli utenti del teleriscaldamento. Si attendono i dati sul nuovo Isee
S
empre in materia di utenze domestiche,
uno dei nodi più delicati è tradizionalmente
rappresentato dal bonus energia, a proposito
del quale l’Authority ha inviato una segnalazione al Governo, con alcune proposte per ampliare la platea dei possibili beneficiari della
misura, che va a favore dei clienti economicamente disagiati e dei malati che utilizzano apparecchiature elettriche salvavita.
Nello specifico, l’Autorità ha proposto alcuni
interventi migliorativi ai decreti attuativi dello
sconto sulle bollette (oggi è circa il 20% sull’energia elettrica e del 15% per il gas), con particolare riferimento all’estensione dei potenziali
destinatari, ai criteri di accesso all’agevolazione e all’importo sul quale calcolare il bonus.
La segnalazione contiene anche proposte per
potenziare la riduzione della spesa energetica
delle famiglie più vulnerabili e per introdurre
alcuni perfezionamenti rispetto all’entrata in
vigore del Dpcm 5 dicembre 2013 n.159, che
introduce una nuova modalità di calcolo dell’Isee.
Fra le misure di sostegno possibili, l’Authority
propone poi di integrare la normativa sui bonus
con un principio che preveda che, nel solo periodo invernale, sia dilazionato il ricorso alla
Bonus energia: dall’Authority proposte
per incrementare la platea dei beneficiari
sospensione della fornitura per morosità per i modo più agevolato rispetto alle condizioni atclienti titolari di bonus elettrico o gas. Sarebbe tuali.
l’Autorità a individuare le modalità di attuazione più efficaci, tenuto conto anche della neces- Proposte in dettaglio
sità di preservare l’equilibrio economico delle
Nello specifico, la segnalazione avanza le
aziende.
seguenti proposte:
Inoltre, per la parte di sua competenza l’Au- ❖ indicizzazione annuale del livello di Isee
torità ha avviato un procedimento per adottare soglia per migliorarne la capacità di intercettare
ulteriori misure di tutela dei clienti economica- il disagio economico;
mente svantaggiati che possano affiancarsi al ❖ rivalutazione del bonus ponendo la spesa al
bonus elettrico e/o gas ad esempio per consen- lordo delle imposte come riferimento dello
tire ai titolari di bonus di scegliere l’offerta più sconto anziché la spesa al netto delle imposte;
conveniente, in modo da ridurre ancor più la ❖ estensione del bonus anche ai clienti che utispesa ad esempio attraverso l’applicazione auto- lizzano gas diversi dal gas naturale se distribuiti
matica ai titolari del bonus delle migliori con- su reti urbane;
dizioni di offerta in circolazione, nei casi in cui ❖estensione del bonus anche agli utenti di telel’offerta attivata in precedenza dal cliente stesso riscaldamento;
non sia già la migliore. Inoltre, per agevolare le ❖ perfezionamento del processo di assegnaziomodalità di pagamento delle forniture e preve- ne di Carta Acquisti per rendere praticabile
nire l’eventuale morosità dei clienti titolari del l’automatismo di attribuzione del bonus elettribonus elettrico e/o gas, l’Autorità vuole inserire co ed estenderlo al bonus gas;
la possibilità di ricorrere alla rateizzazione in ❖campagna informativa istituzionale che coin-
volga i ministeri competenti e recuperi almeno
parte degli aventi diritto che ad oggi non hanno
richiesto il bonus.
L’Autorità segnala inoltre l’opportunità di
rafforzare le misure di efficienza energetica già
in essere prevedendo interventi specifici per
affrontare situazioni di particolare vulnerabilità
e di valutare l’opportunità di aumentare il bonus elettrico per i clienti che decidano di adottare il riscaldamento con pompe di calore invece che a gas. Altri aspetti riguardano interventi
di semplificazione amministrativa nella procedura di richiesta. La segnalazione non contiene
invece proposte su possibili modifiche ai livelli soglia dell’Isee (attualmente non superiore a
7.500 euro, esteso fino a 20.000 euro per i nuclei
familiari con almeno quattro figli a carico) in
attesa dei dati sull’impatto del nuovo Isee sulla
platea degli aventi diritto al bonus. L’obiettivo
resta comunque quello di incrementare la soglia Isee per dare estendere la platea di possibili
beneficiari del bonus.
LUGLIO
2014
DIRITTI 11
N.14
È il consiglio emerso nella Giornata del consumatore informato, nell’ambito della campagna “Energia, diritti a viva voce”
Utenze: contro le truffe, “non aprire agli sconosciuti”
“G
iornata del consumatore informato”. È questo il titolo
dell’iniziativa svoltasi in tutta Italia
lo scorso primo luglio, quando le
associazioni dei consumatori hanno
incontrato i cittadini nelle piazze
italiane e offerto loro un aiuto concreto per risolvere tutti gli svariati
problemi quotidianamente legati
alle forniture di luce e gas. Per l’occasione, gli operatori dei 31 sportelli
del progetto “Energia: Diritti a Viva
Voce”, hanno allestito stand e banchetti nelle principali piazze o luoghi molto frequentati, dove hanno
distribuito materiale informativo e
fornito consulenze ai cittadini su casi quali: conguagli, errori di fatturazione, consumi non effettuati, contratti non richiesti, vere e proprie
truffe. Le città coinvolte nell’iniziativa sono state Bolzano, Udine, Torino, Genova, La Spezia, Milano,
Bologna, Parma, Modena, Perugia,
Firenze, Pescara, Campobasso, Roma, Latina, Napoli, Caserta, Benevento, Catanzaro, Cosenza, Palermo, Cagliari.
Fin dall’istituzione del servizio, i
contatti registrati dagli sportelli e
dal numero verde del progetto “Energia: Diritti a Viva Voce” sono
stati oltre 33 mila. Le 18 associazioni aderenti al progetto sono: Acu,
Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Asso-Consum, Assoutenti, Casa del Consumatore,
Centro Tutela Consumatori Utenti, Cittadinanzattiva, Codacons,
Codici, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori,
Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori.
Ma come si è svolta, in concreto, la giornata di informazione
al consumatore? Italia Casa lo ha
chiesto a Donatella Tarantini, collaboratrice dello Sportello Energia, che ha allestito il proprio banchetto nel centro commerciale Le
Gru di Grugliasco, in provincia di
Torino.
Innanzitutto, perché è stato istituito
questo sportello d’ascolto?
È uno sportello di informazione e
consulenza, ed è stato istituito per
dare una mano ai consumatori, per
tutelarli in materia di energia e gas.
È un servizio nato tre anni fa con il
contributo del Ministero, ed è uno
sportello che dà informazioni su
come tutelarsi per quanto riguarda,
ad esempio, i contratti falsi e corrette letture delle bollette.
Quali sono le tipologie di consumatori
che sono venute a chiedere aiuto e informazione?
Le categorie di persone che sono
venute a chiedere informazioni sono
state soprattutto gli anziani, i quali
sono i più esposti a raggiri, alla stipula
di contratti falsi e alle truffe, in quanto spesso non sanno effettivamente
che, fornendo informazioni sulle
loro bollette, in realtà stanno dicendo sì ad un contratto. Ci sono parecchi addetti fasulli, infatti, che si aggirano per i quartieri, e presentandosi
con la frase “Dobbiamo leggere i
numeri del contatore” oppure “Dobbiamo verificare che le bollette siano
giuste”, riescono ad entrare in casa, a
prendere i nominativi dei consumatori e a far partire il contratto. Questo
nuovo contratto arriva a casa del
malcapitato, facendo scattare una
doppia fatturazione: oltre che dal
gestore principale, anche da quello stipulato con l’addetto a domicilio; essendo un contratto falso, però,
non esiste una comunicazione tra
gestori che faccia in modo che venga chiusa l’utenza con un’azienda
per cominciare il servizio con quella
nuova, creando perciò situazioni
problematiche per i consumatori.
Ai tanti anziani che sono venuti
allo sportello, ma anche alle tante
persone che chiamano il numero
verde 800-821212 diciamo sempre
che non si deve aprire agli sconosciuti.
Quali sono le problematiche che hanno
generato più richieste d’aiuto da parte
dei consumatori?
Le situazioni che richiedono
maggiore assistenza riguardano,
oltre ai contratti falsi: la lettura corretta delle bollette (ad esempio,
chiedono la differenza tra la lettura
rilevata e la lettura stimata); se ci si
possa iscrivere al portale e inserire la
lettura della fattura; problemi di
conguaglio; come rateizzare le bollette, visto che ci sono alcune compagnie che non invia a domicilio
per qualche anno le bollette, per poi
mandare un conguaglio con cifre
considerevoli, che necessitano per
forza una dilazione dei pagamenti;
la mancata ricezione delle bollette,
anche dopo sollecito via fax.
Ma che cosa accade nella quotidia-
nità, ovvero aldilà della “Giornata del
consumatore informato”?
Le persone che necessitano di
un aiuto o di informazioni possono
chiamare il numero verde, che indirizza nello sportello della propria
città o in quella più vicina, oltre a
fornire consulenza diretta. Per ulteriori informazioni, c’è anche il sito
internet www.energiadirittiavivavoce.it.
Il consumatore di oggi è alfabetizzato, si informa, fa domande. C’è
molta differenza anche solo con la
tipologia di consumatore di 4 anni
fa. Ci troviamo di fronte ad un consumatore molto più consapevole.
Numerose persone avevano visto
il comunicato mandato in onda su
Striscia la notizia e quindi in tanti
hanno chiamato per sapere dove
fosse ubicato lo sportello d’ascolto.
A conclusione di questa prima giornata, posso dire che il riscontro all’iniziativa è stato molto positivo. Peraltro, tra la fine di settembre e i primi di ottobre ci sarà la seconda
giornata del consumatore informato: le premesse per un altro successo
di pubblico sono, quindi, più che
assicurate.
Rebecca Genesio
Indagine di Legambiente e Movimento Difesa del Cittadino: una targhetta ogni tre indica consumi inferiori a quelli reali
Elettrodomestici: se l’etichetta è “furbetta”
uanto è diffusa la pratica di applicare sugli sono oggetto di tale prassi illegale: si tratta di getto MarketWatch - emerge un quadro non
completamente soddisfacente dell’applicazione
Q
elettrodomestici etichette energetiche cantinette, condizionatori e televisori.
La ricerca, presentata nei giorni scorsi a Roma della normativa europea, in particolar modo nel
non rispondenti al vero. E quanto costa questa
pratica in termini di maggiori consumi e quindi
bollette più care? Lo ha indagato Legambiente,
che insieme al Movimento Difesa del Cittadino ha effettuato la campagna dal titolo “Etichetta furbetta”, dalla quale è emerso che su
2.522 prodotti esaminati - 1.991 nei negozi fisici
e 531 in quelli on line- ben uno su tre viene venduto senza etichetta o con l’etichetta fuori posto
o scorretta, mettendo così in difficoltà il consumatore. Peraltro, anche in questo contesto
generalizzato, ci sono prodotti che più di altri
presso la sede del Cnel (il Consiglio Nazionale
dell’Economia e del Lavoro) si inserisce nel progetto pilota Marketwatch, che unisce 16 realtà
della società civile che vanno ad affiancare le
istituzioni nel settore del controllo di mercato a
livello europeo nel campo delle etichette energetiche. L’obiettivo è quello di monitorare, appunto, la corretta applicazione della direttiva
sull’etichetta energetica.
“Dalla ricerca - ha spiegato ad Adn Kronos
Davide Sabbadin, responsabile in Italia del pro-
Batteria esaurita: cambiare cellulare?
Che fare se la batteria del
cellulare perde colpi? Sostituirla oppure cambiare direttamente telefono? È
quanto a provato a sondare
Altroconsumo, effettuando
un’indagine con telecamera nascosta presso numerosi
negozi di telefonia, sia piccoli che della grande distribuzione.
Obsolescenza programmata.È una strategia di produzione che consiste nel
costruire prodotti sempre
meno resistenti, difficili da
riparare o senza pezzi di ricambio, in modo da spingere il consumatore a cambiarli con più frequenza.
Quasi tutti i venditori dell’indagine hanno cercato di
convincere i referenti di Altroconsumo che fosse me-
glio cambiare il telefono
che comprare una batteria
nuova. Ma non è la soluzione migliore. Sostituire il telefono, infatti, conviene solo se costa tra i 30 e i 40 euro o se è vecchio di 3-4 anni.
Sostituire solo la batteria.
Una batteria nuova originale costa in media 30 euro.
Ancora meno quelle compatibili: circa 20 euro. E non
sono nemmeno impossibili
da trovare: senza dover girare un’infinità di punti vendita, basta andare su internet e cercare tra i tanti negozi on line. Sostituendo solo
la batteria si fa bene anche
all’ambiente, evitando di
produrre all’anno circa 280
tonnellate di rifiuti elettrici ed elettronici e circa 430
tonnellate di altri rifiuti.
Allungare la vita della batteria. Ecco come allungare
la vita della batteria del cellulare.
❖ Limitare i cicli di ricarica:
il telefono va caricato solo
quando è davvero necessario e va staccato dal caricatore appena la batteria è carica.
❖ La luminosità del display
incide molto sulla batteria:
se non è al massimo si può
risparmiare dal 30% al 65%
di consumo.
❖ Navigare in internet con
la rete 3G consuma la batteria in 3-4 ore: è meglio il
wifi.
❖ La navigazione GPS e la
mail in funzione push, sempre attiva, sono le applicazioni che consumano di più.
mondo delle vendite su internet. Per questo crediamo che sia fondamentale la formazione dei
professionisti del settore per colmare quel gap
cognitivo che il cittadino può avere davanti
all’etichetta energetica”.
In particolare, secondo quanto denunciato
da MarketWatch, rimane quasi completamente inapplicato, per ora, l’obbligo di consegna
della scheda tecnica a richiesta del consumatore nei punti vendita esaminati: un preciso requisito della normativa Ecodesign. In un paio di
casi, anche di fronte alla possibilità di scaricare
con smartphone delle informazione aggiuntive
in tempo reale sul prodotto, la scheda tecnica
non era presente tra le informazioni disponibili,
che si limitavano ad note di carattere commerciale e prestazionale.
Un problema non di poco conto. Come infatti rimarca Edoardo Zanchini, vicepresidente
nazionale di Legambiente “la corretta applicazione della normativa sulle etichette potrebbe
far risparmiare quasi 400 euro a famiglia; il tutto
senza contare il vantaggio ambientale, dato che
il taglio annuale alle emissioni climalteranti
sarebbe pari a 500 milioni di tonnellate di Co2,
vale a dire l’1,5% delle emissioni mondiali, pari a quelle del parco auto circolante in Europa”.
E invece, le direttive spesso sono disattese, e i
consumatori ci possono fare ben poco, se non
pagarne le conseguenze, dato che alcuni prodotti sono meno efficienti di quanto dichiarato
sull’etichetta, e altri sono del tutto privi delle
indicazioni energetiche che dovrebbero essere
fornite al consumatore, con il risultato che i
mancati risparmi derivanti da queste infrazioni
aumentano inevitabilmente i costi familiari, mettono sotto stress le reti elettriche dei paesi membri e contribuiscono negativamente al
cambiamento climatico.
L’indagine di Legambiente e Movimento
Difesa del Cittadino ha preso in esame cinque
tipologie di prodotto (tv, frigoriferi, refrigeratori
per il vino, forni elettrici e condizionatori) e
quattro tipi di negozi: le grandi superfici di vendita di mobili, ipermercati con un corner per gli
elettrodomestici, grandi superfici specializzate e
online stores. Dalla ricerca è emerso che su un
totale di 2.522 prodotti il 30% dei prodotti presi
in esame nei negozi fisici non è etichettato correttamente. Più grave la situazione per i negozi si
internet, dove soltanto il 10% dei prodotti o
poco più riporta le informazioni energetiche in
maniera esaustiva e corretta. Frigoriferi, freezer,
forni elettrici risultano essere i prodotti venduti
quasi sistematicamente con l’etichetta, mentre
televisioni, cantinette e condizionatori sono
invece quelli hanno un livello di etichettamento molto inferiore e ciò dipende dal punto di
vendita.
Sulla questione si è sentito indirettamente
chiamato in causa e ha quindi deciso di intervenire Marco Narcisi, titolare della G.F.Narcisi e
del negozio di e-commerce www.gfnarcisi.it:
“Purtroppo, con una certa frequenza, si può incappare in negozi fisici o on line in cui l’attenzione alle descrizioni dei prodotti avviene in modo
fortemente superficiale, sottovalutando il fatto
che così facendo si va anche a minare la credibilità nei confronti dei clienti, oggi sempre più
attenti, creando un’immagine negativa dell’azienda. Al contrario, io credo che la trasparenza
nella descrizione dei prodotti offerti sia alla base
di qualsiasi scambio commerciale. Senza fiducia
non può esserci scambio. La chiarezza per quanto riguarda i dati tecnici degli elettrodomestici è
indispensabile sia per una questione economica,
perché chi compra deve sapere quanto costerà
l’utilizzo di quel prodotto, sia per una questione
etica, in quanto sempre più clienti oggi sono
attenti alle tematiche green e considerano giustamente determinante l’impatto ambientale di
ciò che acquistano. La nostra azienda specifica
in ogni singola scheda prodotto le informazioni
tecniche fornite dai produttori e anche dati supplementari al fine di rendere la scelta del prodotto il più consapevole possibile”.
12 CASA NEWS
N.14
Condominio: cosa fare
quando il cane è molesto
Luca Moriggi
resp. Lombardia LISIAI
L
a Riforma del Condominio del
giugno 2013, tra le varie novità,
ha modificato l’art. 1138 c.c., introducendo l’impossibilità di vietare la
detenzione di animali. Questo vuol
dire che nessun regolamento condominiale o nessuna delibera approvata
in assemblea potrà vietare a qualsiasi
condomino di possedere o tenere animali domestici, soprattutto se discussa
nella voce “varie ed eventuali”. Nel
caso in cui un’assemblea deliberi l’impossibilità di detenere l’amico Fido,
per i proprietari di animali, sarà sufficiente impugnare la delibera tramite
il giudice di pace entro 30 giorni dalla
data di delibera (per i dissenzienti o
astenuti) o 30giorni dal ricevimento
del verbale per gli assenti.
E se il cagnolino, ad esempio, abbaia insistentemente? Prima di tutto
bisogna chiarire che per la legge l’abbaiare del cane è considerato a tutti gli effetti un rumore molesto, che
quindi deve rispettare le regole degli
orari di riposo: prima delle 8 del mattino e dopo le 22, con pausa dalle 14
alle 16 è vietato, proprio come la
musica di una radio o urla e schiamazzi, disturbare i propri vicini di casa. Se
poi a lamentarsi è un solo condomino, non si può considerare disturbo
della quiete, pertanto sarà necessario
che il reclamo sia fatto da una pluralità di persone.
Il problema, ovviamente, si aggrava qualora l’abbaiare sia notturno. In
questo caso, il discorso diventa più
delicato, perché se una persona non
riesce a dormire per il continuo abbaiare dell’animale può ottenere dei
risarcimenti, naturalmente se tutto è
dimostrato da una vera e propria
documentazione medica.
Alla luce di quanto sopra, è difficile
trovare un giudice che faccia allontanare un animale da un appartamento: chi accusasse un proprietario di
animali domestici dovrebbe dimostrare con prove rigorose che l’animale reca disturbo alle occupazioni o al
riposo delle persone o che siano state
effettuate immissioni sonore superiori alla normale tollerabilità. Stesso
discorso vale se il problema è da considerarsi igienico: i condòmini contrari alla presenza di un animale
domestico dovranno seriamente
documentare - tramite personale tecnico privato, o anche il servizio veterinario pubblico (Asl) - la gravità della situazione, dimostrando che se si
tratta davvero di problematiche gravi, come scarsa igiene, malattie, cattivi odori.
➣ Lite per un parcheggio
Spacca il portone del vicino
A Fano, in provincia di Pesaro Urbino, un
dominicano di 39 anni è stato arrestato dai
carabinieri in quanto, tornato a casa in stato
di ebbrezza, ha trovato un anziano vicino di
casa nel parcheggio: la stessa persona che il
giorno prima, su incarico del condominio,
aveva distribuito avvisi su come utilizzare correttamente i posti auto. Stando alla ricostruzione delle forze dell’ordine, l’aggressore ha
afferrato per il collo l’anziano, lo ha minacciato di morte, e poi gli ha spaccato il cancello di
casa con un casco da motociclista. Davanti al
Gup si è poi difeso dicendo di non ricordare
nulla dell’episodio.
➣ Cade dal balcone di casa
Muore bimba di 6 anni
I carabinieri di Napoli indagano ancora
sulla morte di una bambina di sei anni deceduta dopo essere caduta dal balcone di un
appartamento al settimo piano di una palazzina Iacp nel Parco Verde di Caivano. La
madre ha riferito alle forze dell’ordine che la
bimba avrebbe perso l’equilibrio mentre era
intenta a giocare e sarebbe precipitata nel
vuoto.
➣ Ubriachi lanciano
i mobili dal balcone
Una coppia di 53 e 48 anni abitante ad Acerra, in provincia di Napoli, dopo che i servizi
LUGLIO
2014
Problema spesso sottovalutato, ma che danneggia la salute: le soluzioni
I rischi dell’inquinamento indoor
S
offrite di asma, allergie o disturbi del sistema respiratorio ed immunitario? Potrebbe dipendere dall’aria
che respirate nella vostra casa o in ufficio. Uno studio
scientifico della World Healt Organization pubblicato
nel 2009 attribuisce a batteri e funghi (muffa) che crescono all’interno degli edifici in conseguenza dell’umidità presente, la causa di varie patologie del sistema
respiratorio ed immunitario.
Un altro studio condotto nel nord Italia (“Concentrations of selected organic pollutants in indoor and outdoor
air in Northern Italy”, M. De Bortoli ed altri) su di un
campione di abitazioni ed uffici, ha evidenziato la presenza di concentrazioni di Voc (soprattutto solventi)
indoor di circa 3 mg/m³ contro una concentrazione
media nell’aria esterna di appena 0,4 mg/m³. Altri studi
ancora evidenziano l’esistenza di relazioni tra l’inquinamento dell’aria indoor, dovuto a cause interne (pitture,
vernici, solventi, conservanti, inquinanti derivati da
materiali da costruzione ed arredo, fumo, residui della
combustione di camini, stufe, radon, eternit, etc) ed
esterne, e l’insorgenza di patologie legate ad alterazioni
dei meccanismi immunitari, a processi infettivi ed a
tossicità diretta. Ciò assume maggiore e grave rilevanza
nel caso di persone anziane, anche per la permanenza
interna per un numero di ore elevato, con un’incidenza
di fenomeni di insufficienza respiratoria acuta connessi
alla quantità di inquinanti presenti nell’aria interna.
Il quadro descrive una realtà nella quale ad un discreto livello di attenzione, anche se mai sufficiente, ai
fenomeni di inquinamento dell’aria esterna corrisponde scarsa attenzione (e conoscenza) dei fenomeni di
inquinamento dell’aria interna, mentre risultano dimostrate correlazioni tra questi ed una serie di patologie anche gravi. E se nel primo caso la problematica è
da tempo all’attenzione dell’opinione pubblica, nel
sociali hanno tolto loro i tre figli, affidati a parenti perché vittime di violenze famigliari, ha
deciso di chiudersi in casa, ubriacarsi e poi
lanciare mobili e altri oggetti giù dal balcone.
La coppia è stata denunciata dalla polizia per
maltrattamenti in famiglia, lesioni e resistenza a pubblico ufficiale. Per entrare in casa gli
agenti hanno dovuto chiedere aiuto ai vigili
del fuoco.
➣ Sfratto finisce in tragedia
63enne si getta da finestra
Gli ufficiali giudiziari gli hanno suonato alla
sua porta per eseguire lo sfratto, concordato
da un mese perché l’uomo non riusciva a far
fronte ai pagamenti. A Reggio Emilia, un
agente di commercio di 63 anni, disoccupato, ha aperto il portone di casa, ma mentre gli
agenti erano in strada in attesa del suo arrivo,
il proprietario si è gettato dalla finestra,
lasciando un biglietto d’addio per i suoi famigliari. I carabinieri hanno aperto un fascicolo
sulla vicenda.
➣ Le accoltella sulle scale
Gravi compagna e suocera
Alla periferia di Roma, un uomo di 32 anni
ha accoltellato la compagna e la suocera sulle scale condominiali per poi fuggire. Le due
donne, di 34 e 65 anni, sono state ricoverate
in prognosi riservata. L’uomo è stato fermato
poco dopo dalla polizia. Si era rifugiato in un
appartamento in prossimità del luogo dell’accaduto. La colluttazione con il tragico e-
secondo caso si tratta di problemi relegati, nella percezione comune, a fatti marginali o legati a mode temporanee. Problemi del tutto assenti, quindi, dalle agende
politiche.
Quanti si sono mai chiesti se la malattia o il disturbo
di cui soffrono sia, o possa essere, conseguenza (diretta
o indiretta) dell’esposizione ad agenti inquinanti presenti nell’aria che respirano in casa o in ufficio? E quante volte i medici cui si sono rivolti per una cura hanno
avanzato l’ipotesi che i due fatti potessero avere una
qualche relazione, suggerendo alternative non solo cliniche o farmacologiche? Eppure il problema esiste ed è
grave, sia per la notevole quantità di possibili fattori ed
elementi inquinanti da un lato, sia per la mediocre (per
non dire pessima) qualità costruttiva media degli edifici italiani e la scarsa informazione sui contenuti dei
prodotti commerciali.
Ma quali sono le possibili soluzioni? Occorre distinguere tra soluzioni immediatamente praticabili e soluzioni attuabili nel medio e lungo periodo. Tra le prime
rientrano senza dubbio quelle legate all’educazione: ad
iniziare dalla scuola, fornire conoscenze adeguate, indipendenti dalle logiche di mercato, su qualità e quantità
di inquinanti dovuti ad elementi costruttivi e prodotti di uso comune, e su modalità di uso e conservazione
degli uni e degli altri. Tra le soluzioni tecniche di più
facile ed immediata applicazione, rientrano sicuramente quelle relative all’installazione di impianti di
ventilazione meccanica con funzione di approvvigionamento e ricambio continuo dell’aria interna.
Un modello di certificazione della qualità dell’aria
interna di un edificio, redatta sul modello di quella
energetica, potrebbe costituire il possibile corollario a
questo quadro di interventi.
Fonte: Actas
pilogo è avvenuta a seguito di una violenta
lite.
➣ Topi d’appartamento
in manette dopo 100 furti
I carabinieri di Cuneo hanno sgominato e
arrestato una banda di otto persone, sette
albanesi e una donna romena, responsabili
di oltre cento furti e di due rapine messi a segno negli ultimi mesi in abitazioni delle province di Cuneo, Savona, Alessandria e Torino. Il bottino - centinaia di migliaia di euro
tra gioielli e oggetti preziosi - è già stato restituito ai legittimi proprietari.
➣ Amministratore non pagò
Servizi staccati per morosità
È stato condannato per appropriazione indebita dal giudice monocratico di Ancona a sei
mesi di carcere e 300 euro di multa, un
amministratore di condominio di 55 anni, il
quale, tra il 2009 e il 2010, non pagò le quote
dei condòmini per servizi e utenze, ma trattenne il denaro, per un totale di 27 mila euro.
I fatti erano stati denunciati dal proprietario
di due appartamenti dopo il distacco per
morosità del riscaldamento condominiale.
➣ La rapina nella villa
sventata da un passante
In una città in provincia di Asti, un passante,
nel cuore della notte, ha visto tre uomini
con il passamontagna scavalcare la recinzione di una villetta, abitata da una signora an-
ziana. Insospettito, l’uomo ha chiamato i
carabinieri: all’arrivo dei militari, i tre malviventi sono fuggiti a piedi, abbandonando
l’auto, risultata rubata qualche giorno prima
ad un tedesco, a Peschiera del Garda. Sulla
vettura c’era tutta l’attrezzatura per forzare
porte e finestre.
➣ Lite in casa con il figlio
La vittima non lo denuncia
Durante una lite in casa, un sessantenne di
Perugia ha rovesciato un piatto di minestra
bollente addosso alla madre di 88 anni, che
tuttavia riuscita a mettere in allerta la polizia.
La donna, che non ha riportato gravi ustioni,
non ha voluto denunciare il figlio: la polizia,
però, ha informato i servizi sociali perché la
situazione venga tenuta sotto controllo. Dagli accertamenti della volante è quindi emerso che la lite è nata per motivi banali.
➣ Brucia regali ex fidanzato
Ragazza rimane ustionata
A Padova, una giovane di 29 anni ha riportato ustioni al bacino ed alle gambe mentre cercava di bruciare sul terrazzo di casa i regali che
l’ex fidanzato le aveva fatto. La ragazza, non
calcolando bene quali dimensioni avrebbe
assunto il rogo, all’improvviso è stata raggiunta dalle fiamme. I genitori, sentendo urlare la
figlia, sono corsi in suo aiuto, trovandola avvolta dalle fiamme. La ragazza ha riportato
ustioni di secondo grado ma non è in pericolo
di vita.
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14 ACQUA DI CASA
N.14
LUGLIO
2014
Censimento Istat: aumentano i prelievi per uso civile anche se diminuiscono i consumi. Dispersioni di rete vicine al 40%
Italia: l’acqua scorre nel colabrodo
È
in continuo aumento l’acqua prelevata dall’ambiente per
usi civili. È questo il primo dato che emerge dal censimento delle acque effettuato dall’Istat e riferito all’anno
2012, quando il volume di acqua per uso potabile derivato
dall’ambiente è stato pari a 9,5 miliardi di metri cubi. In
sostanza, l’approvvigionamento nazionale di acqua per uso
potabile è stato assicurato da una produzione giornaliera di
25,9 milioni di metri cubi: il 3,8% in più rispetto al 2008. Si
conferma quindi il costante, seppur lieve, trend di crescita
osservato ormai da diversi anni. Il volume e la numerosità
dei prelievi di acqua per uso potabile sul territorio dipendono
da diversi fattori, tra cui la popolazione da servire e, soprattutto, le caratteristiche idrogeologiche locali, visto che la risorsa
non è uniformemente distribuita nel Paese. Spesso i punti di
prelievo sono distanti dai luoghi di consumo finale, soprattutto nel Centro-Sud, e tale situazione può determinare aree
di maggiore criticità idrica. Ciò richiede la presenza di sistemi
infrastrutturali complessi e il trasporto di ingenti volumi di
acqua per lunghe distanze, in diversi casi anche tra regioni
confinanti. Insieme, le regioni del Nord-ovest e del Sud contribuiscono a più della metà dei prelievi complessivi di acqua
per uso potabile.
La Lombardia è la regione dove si preleva il maggior volume di acqua per uso potabile, il 16% del totale. Volumi consistenti si rilevano anche nel Lazio (12,5%) e in Campania
(10,1%). Valle d’Aosta e Sicilia sono le regioni in cui si registra, rispetto al 2008, il maggior incremento percentuale nei
prelievi, con una crescita, rispettivamente, del 32,7% e del
14,1%. Di contro, Puglia e Marche segnano la maggiore contrazione, rispettivamente del 14,7% e del 13,2%. La variazione nei volumi prelevati dall’ambiente, oltre a derivare da un
diverso sfruttamento della risorsa (dovuto generalmente a
un aumento della diffusione del servizio), risente anche di
situazioni locali specifiche. In alcuni casi di criticità, ad esempio dove ci sono molte dispersioni di rete, per garantire un
livello di erogazione costante è necessario prelevare volumi
maggiori e immettere più acqua nella rete di distribuzione.
POTABILIZZAZIONE
Nel 2012 la produzione giornaliera di acqua per uso potabile in uscita dai trattamenti di potabilizzazione è stata pari a
circa otto milioni di metri cubi, che corrispondono a un totale annuo di 2,9 miliardi di metri cubi, pari al 30,6% dell’acqua prelevata. Tale quota si è leggermente ridotta rispetto al
2008. La quota di acqua potabilizzata risente delle caratteristiche idrogeologiche del corpo idrico da cui sono captate le
acque. Le acque sotterranee, essendo di migliore qualità, non
richiedono di norma processi di potabilizzazione, ad eccezione dei casi in cui siano stati riscontrati fenomeni di inquinamento di origine antropica o naturale. Al contrario, le acque
superficiali devono essere trattate nella quasi totalità dei casi.
Maggiori volumi di acqua potabilizzata si riscontrano, pertanto, in quelle regioni dove maggiore è il prelievo da acque
superficiali. Le regioni con la maggior quota di acqua sottoposta a trattamenti di potabilizzazione sono Basilicata
(83,6%) e Sardegna (75,1%). In tali regioni, a causa dell’elevato utilizzo di acqua di fiumi e bacini artificiali, oltre i tre
quarti del volume prelevato vengono trattati. Le quote del
potabilizzato sono considerevoli anche in Toscana (57,8%),
Emilia-Romagna (55,6%) e Puglia (50,6). La Valle d’Aosta
si distingue per il minor impiego di trattamenti di potabilizzazione (3,1%).
CONSUMI IN CALO
Nel 2012 in Italia sono dunque stati immessi nelle reti
comunali di distribuzione 8,4 miliardi di metri cubi di acqua
per uso potabile, corrispondenti a 22,9 milioni di metri cubi
al giorno (385 litri per abitante). Il volume complessivo risulta superiore del 2,6% rispetto al 2008. Basilicata e Puglia vedono contrarre maggiormente i quantitativi immessi in rete.
Di contro, in Valle d’Aosta, Umbria e Sicilia si registrano gli
incrementi percentuali più consistenti. I volumi giornalieri
pro capite immessi in rete variano molto a livello regionale.
Si va dai 293 litri giornalieri immessi in rete per abitante delle
Marche ai 591 della Valle d’Aosta.
Il volume immesso in rete si riduce di circa tre milioni di
metri cubi al giorno rispetto al quantitativo prelevato. Nelle
aree montane più ricche d’acqua la differenza tra volume prelevato e immesso in rete è spesso dovuta agli sfiori nei serbatoi di accumulo; l’acqua disponibile che supera la capacità di
contenimento torna in natura. Consistenti differenze si registrano anche laddove la rete di adduzione è particolarmente
estesa, come nel caso del Centro e del Mezzogiorno. Una dispersione più contenuta nella fase di adduzione è, invece,
caratteristica di tutte quelle situazioni in cui non ci sono reti
di adduzione, ma l’acqua viene immessa direttamente in rete, come accade in molte aree del Nord-ovest. Una parte,
seppure esigua, dei volumi prelevati ad uso potabile, viene
sfruttata per usi non civili in agricoltura e nell’industria.
Nel 2012, il consumo giornaliero di acqua per uso potabile
per abitante è pari a 241 litri, 12 litri al giorno in meno rispetto all’ultimo dato del 2008. Anche l’erogazione dell’acqua ad
uso potabile si presenta eterogenea sul territorio italiano.
Con 280 litri per abitante al giorno, il Nord-ovest è la ripartizione geografica in cui è maggiore l’erogazione di acqua potabile pro capite. Nella stessa ripartizione, peraltro, si registra
una forte variabilità territoriale, dai 233 litri per abitante al
giorno del Piemonte ai 461 della Valle d’Aosta (regione con
il valore più alto). Ai residenti delle Isole vengono erogati
giornalmente 210 litri per abitante; mentre, fra le regioni,
Toscana e Puglia presentano il valore più basso, di poco inferiore ai 200 litri per abitante.
Nei volumi di acqua erogata sono compresi anche gli usi
pubblici, quali la pulizia delle strade, l’acqua nelle scuole e
negli ospedali, l’innaffiamento di verde pubblico, i fontanili.
Questi ultimi sono maggiormente presenti in alcune zone
d’Italia, ad esempio in Valle d’Aosta, in Trentino-Alto Adige e nelle aree montane, e danno luogo ad erogazioni per
nulla trascurabili, che fanno aumentare sensibilmente il
valore dell’indicatore.
DISPERSIONI DI RETE
Aumentano le dispersioni di acqua nelle reti comunali di
distribuzione. Non tutta l’acqua che viene immessa in rete
arriva agli utenti finali. Sebbene l’efficienza dell’infrastruttura della rete idrica costituisca un’esigenza diffusa e ormai
improrogabile, le dispersioni continuano a essere persistenti
e gravose. Nel 2012, infatti, le dispersioni di rete - calcolate
come differenza percentuale tra i volumi immessi ed erogati ammontano al 37,4%, in aumento rispetto al 2008 (32,1%).
In alcuni casi, i volumi di acqua immessi sono superiori a
quelli effettivamente necessari, al fine di garantirne il livello
di consumo. Ciò, in parte, è dovuto a dispersioni considerate
fisiologiche e legate all’estensione della rete, al numero degli
allacci, alla loro densità e alla pressione d’esercizio. Le dispersioni sono, inoltre, derivanti da criticità di vario ordine: rotture nelle condotte, vetustà degli impianti, consumi non
autorizzati, errori di misura. Tale situazione permane nonostante negli ultimi anni diversi gestori del servizio idrico si
siano impegnati a cercare di garantire un elevato livello di
qualità nella misurazione dei consumi e un più assiduo monitoraggio del parco contatori, la cui eventuale obsolescenza
può provocare la non corretta contabilizzazione dei volumi
erogati. In questo senso, la maggiore diffusione dei contatori,
soprattutto per quanto riguarda la misurazione dell’acqua
erogata all’utente finale, ha evidenziato in maniera oggettiva situazioni di forte criticità precedentemente non individuate.
Da segnalare, infine, che le attività di manutenzione degli
impianti, a causa di una diffusa riduzione degli investimenti
nel settore idrico e - in generale - a causa della crisi economica, sono diminuite negli ultimi anni, con inevitabili conseguenze sui volumi dispersi. Nel complesso, le dispersioni di
rete ammontano a 3,1 miliardi di metri cubi: 8,6 milioni di
metri cubi persi al giorno, ovvero poco meno di 100 mila litri
al secondo. Si disperdono quindi, per ogni residente, 144 litri
al giorno oltre quanto effettivamente consumato. Nel 2012,
nelle Isole si ha il più elevato livello di dispersione, il 48,3%,
quindi poco meno della metà dei volumi immessi in rete non
raggiunge gli utenti finali. Di contro, il Nord-Ovest è la ripartizione con il livello di dispersione più basso (30,0%).
La percentuale di dispersione di rete evidenzia una forte
variabilità territoriale. Le maggiori criticità rispetto al 2008 si
rilevano nelle regioni insulari e del Centro-Sud, con le eccezioni di Abruzzo e Puglia che negli ultimi anni hanno sanato
alcune situazioni di forte dispersione. Seppur con livelli più
bassi, anche le regioni del Nord segnalano un generale peggioramento della dispersione nelle reti comunali di distribuzione; unica eccezione la Valle d’Aosta, dove l’avvio di specifici sistemi di telecontrollo e la ridotta lunghezza delle reti di
distribuzione hanno permesso di contenere la perdita di risorsa idrica in questa fase di approvvigionamento degli utenti
finali.
Trionfo della bottiglia: 192 litri per abitante
S
ul tema dell’acqua (anche se soprattutto dal punto di vista delle
aziende che sull’oro blu fanno business), verte pure il report dal titolo
“Regioni imbottigliate”, realizzato da
Legambiente ed Altreconomia, che,
tra gli altri aspetti, sottolinea la notevole incidenza, in Italia, del consumo di
acqua in bottiglia.
Un record italiano
La produzione e il consumo di acqua
minerale in Italia non conosce crisi.
Infatti gli ultimi dati disponibili, relativi al 2012, indicano un aumento dei
volumi prodotti, passati da 12,35 miliardi di litri del 2011 a 12,45 nel 2012.
A queste produzioni si affianca un giro di affari stimato dalle stesse associazioni di categoria di 2,3 miliardi di
euro (dato al 2012). Alla base di questi
numeri c’è l’elevato consumo di acqua
in bottiglia degli italiani, che ci consente di avere il primato europeo in
questo settore, con 192 litri per abitante (più di mezzo litro a testa al giorno).
Dal 1980 il consumo pro-capite è
andato crescendo, insieme al circuito dell’import/export nel mercato ita-
liano. Anche qui l’andamento ha degli alti e bassi, con un picco massimo
nel 2002, con 1,06 miliardi di litri,
scendendo drasticamente del 27% nel
2004 e tornando di nuovo a crescere
fino al 2012, con una leggera flessione
nel 2009. Stando ai dati del rapporto Beverfood al 2012, le regioni del
nord sono quelle in cui avviene il maggior consumo di acque in bottiglia
(49%), seguito dal centro (25%) e dal
sud e isole (26%).
Gli stabilimenti
In Italia, secondo l’ultimo annuario
Bevitalia/Beverfood, sono 156 gli stabilimenti che imbottigliano acqua
minerale per 296 marche totali. Sono
l’estremo nord e l’estremo sud della
penisola a contendersi il maggior numero di stabilimenti che imbottigliano e di marche. La regione Lombardia, sul podio al primo posto insieme
a Piemonte e Sicilia, hanno rispettivamente 18, 13 e 10 stabilimenti imbottigliatori d’acqua, con numeri di
marche molto elevati, rispettivamente
37, 35 e 23. Fanalino di coda la Puglia e
la Valle d’Aosta, con rispettivamente 3
e uno stabilimento imbottigliatori, per
4 e 1 marca di acqua minerale prodotta.
L’inquinamento
Questi grandi volumi di acqua
imbottigliata causano l’utilizzo di elevatissime quantità di plastica. Infatti, vengono utilizzati principalmente imballaggi e contenitori di plastica (80% del
totale) con un grande impatto ambientale, e per soddisfare l’incomprensibile
sete di acqua minerale degli italiani,
vengono utilizzate oltre 6 miliardi di
bottiglie di plastica da 1,5 litri, per un
totale di più di 450 mila tonnellate di
petrolio utilizzate e oltre 1,2 milioni di
tonnellate di CO2 emesse. Grandi
quantitativi di plastica che purtroppo, solo per un terzo, vengono correttamente avviate a recupero e riciclo.
Inoltre, per spostare enormi quantitativi di bottiglie di plastica in tutta
Italia è utilizzato per la maggiore il trasporto su gomma, circa l’85% del totale, con immissioni notevoli di CO2 in
atmosfera. Basti pensare che un litro
d’acqua imbottigliato nel nord Italia
percorre oltre mille chilometri prima
di arrivare sulle tavole dei cittadini
pugliesi e viceversa.
LUGLIO
2014
CASA & AMBIENTE 15
N.14
Sei proposte elaborate dal Consiglio nazionale della green economy per il semestre di presidenza italiana della Ue
Portare in Europa efficienza e sostenibilità
U
che ambientali, sia per alleggerire la pressione
fiscale sul lavoro e sulle imprese. Il Consiglio
nazionale della green economy propone di dare
attuazione pratica alle ripetute indicazioni provenienti dall’Ocse e dalla Uestessa - per
identificare e rimuovere i sussidi pubblici dannosi per l’ambiente attualmente esistenti, di
dare attuazione agli indirizzi di contabilità
ambientale per misurare il valore del capitale
naturale e dei servizi eco-sistemici, per quantificare il costo economico del loro deterioramento, per integrare la contabilità ambientale nei processi e nei conteggi economici e di
bilancio, di varare un programma di riforma
della fiscalità generale integrato con quella
ambientale che sia incentrato su uno spostaFiscalità ecologica. Le misure europee sono mento significativo della tassazione dal lavoro
utili sia per migliorare l’efficacia delle politi- all’ambiente, almeno 10 punti di gettito in 5
n pacchetto di proposte su sei tematiche:
fiscalità ecologica, clima e energia, agricoltura sostenibile, risorse idriche, rifiuti, crescita e occupazione verde. A presentarlo è stato il Consiglio nazionale della green economy,
realtà composta da 66 organizzazioni di imprese rappresentative dell’economia verde in
Italia, in collaborazione con il Ministero dell’Ambiente e con il Ministero dello Sviluppo
Economico. Il documento è stato indirizzato
al Governo e al Parlamento, in occasione dell’avvio del semestre di presidenza italiana
della Ue.
Ecco una sintesi delle misure elaborate dal
Consiglio Nazionale per ciascun argomento:
Economia verde: ecco gli stati generali
Il tema delle imprese verdi
e dei lavori green - sbocchi
professionali che stanno
offrendo numerose opportunità malgrado il periodo
di congiuntura economica
negativa - sarà protagonista anche degli “Stati Generali della Green Economy” promossi dal Consiglio
Nazioanale della Green
Economy, che si svolgeranno, quest’anno, il 5 e 6 novembre a Ecomondo-Key
Energy - Cooperambiente (Rimini). L’evento sarà
preceduto da una lunga serie di lavori preparatori volti all’elaborazione di una
piattaforma programmatica per lo sviluppo di una
green economyin Italia, frutto di un processo aperto e
partecipativo che vede il
coinvolgimento di centinaia di esperti e rappresentanti del mondo delle imprese, delle forze politiche e
della società civile.
Al centro del dibattito
ci sarà certamente anche
la delicata questione delle
rinnovabili, ma parlando di
economia verde e prospettive lavorative non si potrà trascurare nemmeno la
questione del consumo di
suolo, con il correlato imperativo di procedere alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.
anni; di promuovere una valutazione dell’efficacia degli strumenti fiscali e parafiscali attualmente operanti a livello europeo, a cominciare dall’ETS per i grandi impianti e
dall’Euro-Vignette per i trasporti fino ai crediti di carbonio derivanti dal compostaggio dei
rifiuti organici e lavorare a una proposta per
un nuovo sistema integrato, anche basato su
un meccanismo Carbon Tax, che sia efficace
ai fini del raggiungimento degli obiettivi climatici e ambientali.
Clima ed energia. Lo scopo, nella fattispecie,
è quello di sostenere incisive misure europee
con l’identificazione di tre target distinti,
ambiziosi e legalmente vincolanti per le emissioni di gas serra, le fonti rinnovabili e l’efficienza energetica e la ripartizione degli impegni tra gli Stati membri attraverso un meccanismo di burden sharing che includa anche
meccanismi periodici di verifica dei risultati
associati a sistemi premiali o sanzionatori.
Agricoltura sostenibile.Promuovere modelli
di agricoltura sostenibile e di qualità nell’ambito della nuova Pac portando a termine la
revisione del regolamento sulla produzione
biologica Reg. (CE) 834/2007 razionalizzando i sistemi di controllo, ampliando gli strumenti destinati alla costituzione di reti territoriali vocate, stimolando la costituzione di
mercati di prossimità, promovendo la comunicazione rivolta ai consumatori e rafforzando
le attività di ricerca e di sostenere l’azione del
Ministro dell’Ambiente nella direzione di affermare il principio della sovranità alimentare
e quindi della libertà dei singoli Stati membri
di scegliere la propria strategia agro-alimentare potendo prevedere l’esclusione dell’utilizzo
degli OGM.
Risorse idriche. Sostenere un’iniziativa europea per il riutilizzo delle acque reflue soprattutto per uso agricolo e industriale per i quali ad
oggi non esistono standard comuni relativi al
loro impatto ambientale e sanitario. Il Piano
per la salvaguardia delle risorse idriche europee costituisce un importante opportunità per
affrontare questa tematica, in quanto la Commissione intende proporre entro il 2015 delle
misure per incoraggiare il riutilizzo delle acque.
Rifiuti. Affrontare i nodi aperti a livello europeo in materia di rifiuti dando attuazione alle
linee guida europee per la prevenzione della
produzione dei rifiuti, rafforzando a livello
europeo il GPP al fine di rendere effettivo e
raggiungibile, per le pubbliche amministrazioni, l’obiettivo del 50% di acquisti pubblici
verdi; rafforzando il principio della responsabilità estesa del produttore, con il coinvolgimento anche di quelle filiere dove ancora
non si applica; innalzando gli obiettivi di riciclo e fissando obiettivi specifici anche per la
raccolta e il trattamento dei rifiuti organici.
Occupazione. Rafforzare a livello europeo le
politiche per una green economy dando seguito alla Comunicazione della Commissione europea sulla creazione di posti di lavoro
nell’economia verde di prossima adozione e il
lavoro fino ad ora svolto per lo sviluppo di
indicatori ambientali e sociali, nell’ambito del
progetto europeo per il cosiddetto superamento del PIL, che si pone l’obiettivo di
ampliare il dibattito sul benessere umano a
dimensioni diverse da quella esclusivamente
economica.
Raee: la crisi riduce la raccolta
Casa e risparmio di energia
Concorso e premio on line
R
R
Il maggiore smaltimento riguarda cellulari e piccoli elettrodomestici
accolta, recupero, conoscenza, ma soprattutto
innovazione: l’azione di Ecolight nel corso del
2013 è stata caratterizzata da questi quattro elementi. Il consorzio nazionale per la gestione dei rifiuti da
apparecchiature elettriche ed elettroniche - Raee - e
delle pile e degli accumulatori a fine vita ha presentato nei giorni scorsi il proprio rapporto sociale: un
documento che raccoglie l’azione di Ecolight in
12 mesi e che descrive l’impegno del consorzio per
l’ambiente.
“Il nostro impegno non si è fermato alla sola
gestione dei rifiuti - premette il presidente, Walter
Camarda - ma ha trovato concreta applicazione in
un’attenta azione di recupero, nel sensibilizzare una
maggiore conoscenza di questo tipo di rifiuti e nell’individuare soluzioni innovative che possano incrementare i quantitativi raccolti. Il 2013 ha visto
anche l’avvio del lavoro per il recepimento della
nuova direttiva europea in materia di Raee; lavoro
che è approdato nel marzo di quest’anno all’approvazione del decreto che stabilisce le nuove linee guida di operatività e i nuovi obiettivi di raccolta. Ecolight si è già attivato mettendo in campo una serie di
iniziative per agevolare l’applicazione del principio
dell’Uno contro Zero per gli esercizi commerciali
della Grande distribuzione organizzata”.
I DATI DEL 2013
Sul fronte della raccolta, nel 2013 il consorzio ha
gestito quasi 20.500 tonnellate di Raee - con un calo
del 5% rispetto al 2012 -, raggiungendo elevati tassi
di recupero che hanno sfiorato il 95 per cento in peso. La maggior parte dell’attività (il 70,4%) ha interessato il raggruppamento R4 dei Raee: Ecolight ha
gestito infatti quasi 14.400 tonnellate tra cellulari,
piccoli elettrodomestici ed elettronica di consumo,
confermandosi così come il sistema collettivo di rife-
rimento per questa tipologia di rifiuti. Sul fronte
delle pile e degli accumulatori portatili, Ecolight ha
raccolto oltre 1.200 tonnellate di pile e accumulatori, raddoppiando i quantitativi dell’anno precedente. Anche in questo caso, le percentuali di recupero
hanno superato il 90% in peso.
L’ANALISI
La gestione dei Raee in Italia ha risentito per il
secondo anno consecutivo di un calo dei quantitativi. I motivi vengono rimandati al perdurare di un
momento economico difficile, dove a fronte di meno consumi vengono prodotti anche meno rifiuti.
Ecolight conferma però le preoccupazioni in merito
all’attività di sciacallaggio cui i rifiuti elettronici
sono sottoposti nelle isole ecologiche comunali e
alla presenza di circuiti paralleli che operano al di
fuori del sistema Raee.
IL FUTURO
Il nuovo decreto Raee descrive la strada da seguire.
Come spiega il direttore generale, Giancarlo Dezio:
“Le novità che sono state introdotte mirano ad
incrementare la raccolta dei Raee per raggiungere
gli obiettivi europei, ovvero il 45% dell’immesso sul
mercato a partire dal 2016. Quota che diventerà il
65% dal 2019. Questo significa triplicare gli attuali
volumi”.
Ecolight ha voluto anticipare il futuro rispondendo alle prescrizioni indicate dal principio dell’Uno
contro Zero: in vista dell’obbligo di ritiro gratuito dei
piccoli elettrodomestici (con dimensioni fino a 25
cm) per i negozi con una superficie di vendita dedicata alle apparecchiature elettriche superiore ai 400
mq, il consorzio sta già studiando soluzioni mirate
con la predisposizione di isole ecologiche automatizzate da posizionare in prossimità dei negozi.
ispetto ambientale, risparmio
energetico, efficienza. Sono alcune delle aree intorno alle quali si sono
aggregati i 16 progetti finalisti del premio “Eco-courts Awards”, singolare
concorso per premiare le migliori pratiche di risparmio degli utenti della
comunità web “Cortili ecologici”.
All’iniziativa, sostenuta dalla commissione Europea con il coinvolgimento della Coop, hanno aderito
famiglie, condomini e cittadini, inviando complessivamente ben 80
candidature. I vincitori verranno
scelti a novembre a Padova. Ecco una
sintesi dei progetti finalisti che hanno
ad oggetto la casa:
❖ Una famiglia di Cecina è partita
dalla caldaia, ma da lì non si è più fermata, e sono arrivati uno dopo l’altro
il riscaldamento a pavimento e l’impianto fotovoltaico sul tetto. Con l’energia elettrica in più si ricava carburante per l’auto elettrica.
❖Una casa attiva in provincia di Modena, fatta in legno e mattoni (dentro il legno, fuori i mattoni), stufa a
pellet canalizzata per riscaldare 3
piani, pannelli fotovoltaici e ancora
accorgimenti per la riduzione dell’uso
dell’acqua e per la diminuzione dei
rifiuti, nonché un orto biodinamico
dietro casa.
❖Una famiglia di Massa ha installato
un impianto fotovoltaico tale da
coprire l’intero fabbisogno domestico, mentre l’acqua piovana viene
recuperata convogliandola in un serbatoio e utilizzandola per l’irrigazione
dell’orto. La casa è riscaldata da stufe
a legna e massima attenzione è prestata alla differenziata.
❖Per questa famiglia di Treviso Tutto
nasce dall’arrivo di figli e da un condominio che diventava stretto. Ergo,
una nuova casa con stanze luminose
per poter ridurre consumi di luce e
poi tanti accorgimenti: alcuni fatti
con l’aiuto di tecnici altri con le proprie mani. La casa ha ricevuto la “targa di qualità” assegnata dal comune a
strutture che rispondono ai criteri
della bio-edilizia.
❖Tanti gli accorgimenti messi in atto
da una famiglia di Roma per essere
più “ecologica”. Tra questi, sostituzione di infissi, filtro anticalcare e un
intero cassettone della cucina destinato a ospitare 5 diversi contenitori x
la raccolta differenziata
❖ In provincia di Viterbo, questa
famiglia vive in una casa prefabbricata in legno con pareti coibentate, serramenti in legno con vetri a camera,
pavimentazione posata su figli di
sughero e già predisposta con tubazioni per installazione pannelli fotovoltaici. L’acqua non potabile arriva da
un torrente vicino e per quanto riguarda l’energia, in attesa di attivare i
pannelli usa lampadine a basso consumo, lampade esterne temporizzate
ed elettrodomestici dotati di ciabatte
per spegnere stand by.
16 RISCALDAMENTO
N.14
LUGLIO
2014
La risposta dell’assessorato all’interrogazione di un consigliere conferma che le eventuali multe scatteranno solo dal 2017
Termoregolazione in Lombardia:
fatta la legge, rinviata la sanzione
L
a scadenza per l’obbligo di installare - negli immobili
situati all’interno di edifici condominiali - le valvole termostatiche e i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione
del calore si sta avvicinando ad ampi passi, perlomeno in
quelle regioni, quali Piemonte e Lombardia, dove la prescrizione entrerà in vigore tra agosto e settembre (mentre in
buona parte del resto d’Italia l’obbligo scatterà a inizio 2017,
come previsto dal decreto di recepimento della direttiva europea sull’efficienza energetica, che ha recentemente avuto il
via libera).
Sta di fatto che, come spesso accade in Italia, l’approssimarsi dei termini di entrata in vigore dei provvedimenti suscita
ansia e preoccupazione. Fibrillazione, come direbbe il Capo
dello Stato. È così in Piemonte, dove, ad esempio, l’Uppi ha
scritto al nuovo governatore regionale Chiamparino chiedendogli di prendere in esame l’ipotesi di una nuova proroga
dopo quella di due anni che ha già fatto slittare l’originaria
scadenza del 2012 (vedi articolo a pag.17).
Ma è così anche in Lombardia dove, per chiedere chiarimenti in merito alla partenza dell’obbligo e alla data in cui sarebbero entrate invece in vigore le sanzioni a carico degli
eventuali trasgressori, il consigliere regionale Antonio Saggese ha rivolto un’interrogazione all’Assessorato all’Ambiente,
di cui si riporta, sotto, il testo e la relativa risposta da parte
della Direzione Generale, in quanto i due documenti rappresentano un perfetto sunto della cronistoria e del futuro prossimo del provvedimento regionale lombardo in materia di valvole termostatiche.
Il succo dell’interrogazione, oltre che sull’intera questione
relativa ai provvedimenti in tema di efficienza energetica
adottati dalla Regione Lombardia, verte su quella che è diventata una prassi tutta italiana: scollegare (temporalmente o
totalmente) gli obblighi dalle sanzioni. È dei giorni scorsi la
polemica, in un altro settore, scaturita da un lato dall’obbligo
di dotazione di Pos a carico di professionisti e imprese, e dall’altro dalla completa assenza di multe per chi non si adegui.
Ora, di casi analoghi se ne potrebbero enumerare molteplici
altri. E tra questi, pur se meno marcatamente, spicca anche
quello della termoregolazione in Lombardia. Infatti, se la prescrizione inerente l’installazione dei sistemi di contabilizzazione del calore scatterà di qui a poche settimane, non altrettanto vale per la sanzioni, che potranno essere irrogate solamente a partire dal gennaio 2017, e soltanto per le irregolarità
riscontrate a far data da quella scadenza. In sostanza, l’attuale
provvedimento risulta del tutto spuntato, e la sua applicazione è lasciata, sostanzialmente, alla sensibilità ambientale o
alla lungimiranza in tema di abbattimento dei consumi delle
singole assemblee condominiali.
A questo punto, la domanda che in un Paese meno cervellotico del nostro sorgerebbe spontanea è: “Ma perché non far
slittare direttamente anche l’obbligo della termoregolazione
a inizio 2017? O, in alternativa, perché non prevedere fin da
subito sanzioni per chi non si mette in regola? Insomma: perché non far coincidere le due scadenze? Il quesito di fondo, ormai, è destinato a restare senza risposta. Non altrettanto
l’interrogazione del consigliere Saggese, che pubblichiamo di
seguito.
L’INTERROGAZIONE
“Chiarimenti riguardo al Programma Energetico Ambientale
Regionale in merito all’efficienza energetica degli edifici e all’uso di
fonti rinnovabili termiche ed elettriche così come chiarimenti riguardo alle scadenze per l’installazione delle valvole termostatiche e relative sanzioni previste dalla legge regionale”.
Premesso che:
◆con la Direttiva sulla Qualità dell’Aria (Direttiva 2008-50CE) e il relativo Decreto Legislativo di recepimento (D.lgs
155/2010), la Regione Lombardia ha avviato l’aggiornamento della pianificazione e programmazione delle politiche per il
miglioramento della qualità, in piena attuazione di quanto
previsto dalla l.r. 24/06 ed, in particolare, dal Documento
di Indirizzi di cui alla deliberazione del Consiglio Regionale
n.891/09;
◆ il Piano Regionale di Interventi per la qualità dell’aria
(Pria) viene definito con l’obiettivo di predisporre il quadro
conoscitivo e di intervento che riguarderà le politiche per la
qualità dell’aria e, con il successivo e più specifico Programma
Energetico Ambientale Regionale (Pear), per il contenimento dei gas climalteranti nei prossimi anni;
◆ il Pear si inserisce all’interno della Strategia Energetica
Nazionale (Sen), che, introdotta con il Decreto Legge n.112
del 25 giugno 2008, rappresenta lo strumento di indirizzo e di
programmazione di carattere generale della politica energetica nazionale. La Strategia Energetica Nazionale, approvata
dal Ministero dello Sviluppo Economico di concerto con il
Ministero dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del
Mare con il Decreto 8 marzo 2013;
◆ il Consiglio Regionale Lombardo ha approvato con d.c.r
n.532/2012 gli “indirizzi per la definizione del nuovo Programma Energetico Ambientale Regionale (Pear)”;
◆ il Pear è lo strumento di programmazione strategica in ambito energetico e ambientale (L.r. 26/2003), con cui la Regione Lombardia definirà le modalità per fare fronte agli impegni
al 2020 in coerenza con gli obiettivi di sviluppo delle fonti
rinnovabili individuati per le Regioni (attraverso il cosiddetto “Decreto Burden Sharing”) e con la nuova Programmazione Comunitaria 2014-2020;
◆ la legge regionale n.24 del 11 dicembre 2006 all’articolo 9
comma 1 lettera “c” prevede di “estendere l’obbligo dei sistemi
per la termoregolazione degli ambienti e la contabilizzazione autonoma del calore a tutti gli impianti di riscaldamento al servizio di più
unità immobiliari, anche se già esistenti, a far data dal 1° agosto
2012, per le caldaie di maggiore potenza e vetustà, e dall’inizio di
ciascuna stagione termica dei due anni successivi alla scadenza del
1° agosto 2012, per le caldaie di potenza e vetustà progressivamente inferiore. Con le stesse disposizioni, la Giunta regionale può definire i criteri e le modalità per riconoscere i casi in cui sussiste l’impossibilità tecnica di adempiere al suddetto obbligo”;
◆all’articolo 27 della suddetta legge regionale sono previste le
sanzioni ed in particolare al “responsabile dell’impianto termico,
(omissis) che non rispetta le disposizioni emanate dalla Giunta regionale concernenti l’obbligo di cui all’articolo 9, comma 1, lettera
c), incorre nella sanzione amministrativa da 500 euro a 3.000 euro per ogni unità immobiliare dell’edificio servita dall’impianto
(omissis)”
◆la delibera della Giunta Regionale n.2601 del 30 novembre
2011 al punto “10.2 Termoregolazione e Contabilizzazione” fissa
come data entro cui adottare le misure necessarie per termoregolazione e contabilizzazione degli impianti il 1 agosto
2014;
◆ la Delibera della Giunta Regionale 2061 del 2011 è stata
sostituita dalla Delibera della Giunta Regionale 1118 del 20
dicembre 2013;
Considerato che:
❖il Pear si propone di risparmiare ulteriori 20 Mtep di energia
primaria e 15 Mtep di energia finale, raggiungendo al 2020
un livello di consumi circa il 25% inferiore rispetto allo scenario di riferimento europeo. Così come di incrementare dei
almeno il 50 per cento gli obiettivi relativi alla copertura da
fonti energetiche rinnovabili di origine termica, fotovoltaica
e da biogas sul consumo finale lordo di energia, da raggiungere entro il 2020;
❖ l’efficienza energetica è riconosciuta come la priorità assoluta della nuova strategia energetica, in quanto contribuisce
contemporaneamente al raggiungimento di tutti gli obiettivi
di costo e competitività, sicurezza, crescita e qualità dell’ambiente;
❖dai dati del Pear si evince che i settori residenziale e terziario
insieme, ovvero il settore civile, costituiscono complessivamente il comparto più energivoro (oltre il 43% degli usi finali
al 2020) di cui il 68% per riscaldamento e raffrescamento.
Inoltre in ambito civile ( residenziale e uffici) si riscontrano
elevati investimenti iniziali, la scarsa consapevolezza dei
potenziali risparmi ed una difficoltà di accesso agli incentivi;
❖ gli incentivi statali per ristrutturazioni a fini di risparmio
energetico sono in diminuzione:
1. per ristrutturazioni sostenute dal 26 giugno 2012 fino al 31
dicembre 2014, spese detraibili al 50% dall’IRPEF fino a un
massimo di 96 mila euro;
2. al 2015 la detrazione IRPEF scenderà al 40%, sempre per le
spese fino a 96 mila euro;
3. dal 2016 il bonus tornerà all’aliquota ordinaria del 36%
con un tetto massimo di spesa di 48 mila euro;
❖ la legge regionale n.5 del 31 luglio 2013, l’assestamento di
bilancio, prevede all’articolo 8 comma 3 “Nelle more di una
revisione complessiva delle misure finalizzate a estendere l’obbligo
dei sistemi per la termoregolazione degli ambienti e la contabilizzazione autonoma del calore agli impianti di riscaldamento al servizio
di più unità immobiliari, di cui all’articolo 9, comma 1, lettera c),
della legge regionale 11 dicembre 2006, n.24 (Norme per la prevenzione e la riduzione delle emissioni in atmosfera a tutela della
salute e dell’ambiente), la sanzione amministrativa prevista dall’articolo 27, comma 1-ter, della l.r.24/2006, si applica a decorrere dal
1° gennaio 2017”;
❖ nella Delibera della Giunta Regionale 1118 del 2013 è
stato mantenuto come termine ultimo per l’installazione di
sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore il 1
agosto 2014;
❖ l’assessore Terzi in un’intervista a Lombardia Notizie (pubblicata sul sito dell’assessorato, riguardo alla sospensione delle
sanzioni fino al 2016, afferma che “La soluzione individuata non
deroga affatto sulla necessità di installare le termovalvole (omissis)”
e che lo spostamento del termine di applicazione della sanzione è stato fatto per aiutare i cittadini in tempo di crisi economica;
❖ la conferma del termine del 1 agosto 2014 nella Delibera della Giunta Regionale 1118 del 2013 ha fatto sì che vi sia
una scadenza temporale diversa tra l’obbligo d’installazione e
le sanzioni;
❖ tale fatto può causare fraintendimenti e confusione nei cittadini;
Si interroga l’assessore competente per sapere se:
◆ sono previste nel Pear misure atte a favorire:
1. la sostituzione di serramenti;
2. l’aumento della coibentazione degli edifici;
3. l’utilizzo di fonti rinnovabili per coprire i consumi termici
residenziali;
◆ gli obiettivi preposti nel Pear sono sufficienti a portare la
Lombardia all’avanguardia a livello nazionale in merito ad
efficienza energetica ed uso delle fonti termiche ed elettriche
rinnovabili;
◆il regime sanzionatorio per la mancata installazione di sistemi per la termoregolazione degli ambienti e la contabilizzazione autonoma del calore valga esclusivamente per inadempienze successive al 1° gennaio 2017 e che pertanto inadempienze nell’installazione di sistemi di termoregolazione e di
contabilizzazione del calore tra il 1 agosto 2014 e il 31 dicembre 2016 non siano sanzionate.
LA RISPOSTA
Termini per l’installazione dei dispositivi per la termoregolazione
e la contabilizzazione del calore e relative sanzioni.
In risposta al quesito in oggetto, si conferma che l’art. 9,
comma 3, della l.r. 5/2013, pur non prorogando le scadenze previste per l’installazione dei dispositivi per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore, ha disposto che
le relative sanzioni non potranno essere applicate fino al
31.12.2016.
Pertanto, eventuali inadempimenti potranno essere fatti
rilevare dall’ente di controllo come elemento di non conformità dell’impianto termico ma non potranno dar luogo a sanzioni. Quest’ultime potranno essere applicate dall’1.1.2017
ma solo per inadempimenti riscontrati a decorrere dalla stessa
data.
LUGLIO
2014
17
N.14
L’Uppi chiede a Chiamparino di far slittare nuovamente la termoregolazione obbligatoria, prevista per il 1° settembre
Piemonte: “Rinviare la contabilizzazione”
avv. Piera Bessi
pres. prov. UPPI Torino
F
ormulo la presente in qualità di presidente
dell’UPPI - Unione Piccoli Proprietari Immobiliari - associazione da sempre impegnata nella
tutela della proprietà immobiliare privata, al fine
di sottoporre alla Sua cortese attenzione quanto
segue.
Nella nostra quotidiana attività di consulenza
ed indirizzo nella gestione della proprietà immobiliare, registriamo la frequente preoccupazione
dei nostri associati in ordine all’impellente termine per l’adozione, negli edifici della nostra Regione, di sistemi che consentano la termoregolazione e la contabilizzazione del servizio calore, fissato
per la data del 31.08.2014.
Tali adempimenti, che riteniamo validi nel
merito, in quanto finalizzati ad una riqualificazione energetica e conseguente razionalizzazione dei
consumi negli edifici e ad un abbattimento delle
emissioni, risultano tuttavia di non facile adozione entro il termine già stabilito, in considerazione
del perdurare della difficile congiuntura economica che caratterizza il presente periodo.
Sulla base di tale assunti, la Giunta regionale
aveva, infatti, già concesso una proroga del termine originariamente previsto, posponendolo alla
data del 1 settembre 2014. Riteniamo, rispettosamente, che il perdurare (e possibilmente l’inasprirsi) di tale sfavorevole congiuntura economica, possa suggerire un ulteriore proroga del termine stabilito, onde consentire alla piccola
proprietà immobiliare un più ampio margine di
tempo per conformarsi alle prescrizioni di legge.
Al riguardo, evidenziamo alla Sua attenzione la
rilevanza della spesa gravante sul singolo cittadino, anche nei casi in cui, ferma restando la conservazione dell’impianto esistente, l’assemblea
dei condòmini decida di optare per la sola installazione di valvole contabilizzatrici del calore.
Il singolo proprietario si trova in una situazione
tanto più difficile, laddove si consideri che - in
numerosi casi di situazioni condominiali “difficili”, caratterizzate da fisiologiche situazioni di sofferenza nella regolare corresponsione delle spese di
gestione da parte della compagine condominiale - l’adeguamento alla normativa prescinde dalla
sua specifica volontà e disponibilità economica,
ma prevede l’adozione di dispositivi tecnici da
parte di tutto il fabbricato, così che questi viene
chiamato a farsi carico delle spese gravanti sui
condòmini morosi, con ogni intuibile aggravio di
spesa.
Tale situazione - tutt’altro che marginale nella
nostra esperienza - è resa tanto più evidente e portata alle estreme conseguenze economiche nei
casi in cui unità immobiliari costituite in condominio risultino assoggettate a procedure esecuti-
ve (purtroppo in aumento esponenziale), situazioni nelle quali risulta addirittura difficile portare
a compimento il materiale intervento di adeguamento.
Sulla base di tali premesse, sono quindi a confidare in un Suo fattivo interessamento ad una questione che riteniamo di primaria importanza e di
concreto impatto sui cittadini, auspicando che la
Giunta possa risolversi in una ulteriore proroga
del termine fissato.
La legge regionale e la prima proroga
L’introduzione della contabilizzazione del calore, in
Piemonte, è stata per la prima volta disciplinata dal
punto 1.4.17, della d.g.r.
46-11968 del 4 agosto 2009
che, ribadendo nella sostanza quanto già contenuto nella d.c.r. 98-1247, ha
previsto l’obbligo, per gli
edifici la cui costruzione è
stata autorizzata prima del
18.07.1991, di effettuare
gli interventi necessari per
permettere, ove tecnica-
mente possibile, la termoregolazione calore per singola unità abitativa:
◆nel caso di nuova installazione di impianto termico o
di ristrutturazione di impianto termico;
◆nel caso di sostituzione del
generatore di calore (includendo in tale fattispecie anche l’allacciamento a una
rete di teleriscaldamento);
◆ in ogni caso entro il 0109-2012.
Quest’ultima scadenza
è stata poi prorogata dalla delibera della giunta regionale del Piemonte n. 853795 del 27 aprile 2012, che
ha rinviato i termini di applicazione al 1° settembre
2014, “alla luce della difficile congiuntura economica che caratterizza l’attuale
periodo e al fine di consentire una maggiore flessibilità temporale nell’affrontare gli investimenti necessari
alla realizzazione degli interventi”.
18
N.14
LUGLIO
2014
Campagna istituzionale a Milano, con 100 diagnosi energetiche gratuite e 10 interventi di efficientamento già effettuati
Condominio: il riscaldamento
come prima fonte di risparmio
I
l riscaldamento domestico è la seconda causa di inquinamento in città e rappresenta quasi il 70% della spesa condominiale: sono queste le ragioni della nascita nella provincia milanese della campagna istituzionale 2013 di Diagnosi
Energetica.
Nei giorni scorsi, a poco più di un anno dall’avvio dell’operazione nella provincia di Milano, è stato presentato il
primo bilancio e rinnovato il progetto per il 2014/2015. La
campagna è promossa da una squadra istituzionale: Regione
Lombardia, Provincia di Milano, Infoenergia e Anaci Milano (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), insieme ad Abitare Biotech e con la partnership tecnica di ECOndominio.
I dati del primo anno di attività sono stati resi noti nel
corso del convegno “Riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente: dalla diagnosi energetica al piano
di intervento con sistema EPC e formule di finanziamento
dedicate al condominio”, rivolto agli amministratori condominiali di Milano e provincia.
RISULTATI DEL 2013
A consuntivo delle 100 analisi condotte su altrettanti edifici (di cui 90 già completate con la presentazione in assemblea) emerge che i condomini del territorio milanese sono
composti mediamente da 32 unità immobiliari e per la maggior parte dei casi alimentati a metano o a gasolio con un
generatore di calore notevolmente sovradimensionato e un
consumo energetico medio annuo di 59.775 unità di combustibile (mc di metano, litri di gasolio). La spesa annua di
riscaldamento per ciascuna famiglia raggiunge i 1.300 euro
(circa la mensilità di un lavoratore). I condòmini non
hanno la possibilità di regolare autonomamente la temperatura nel proprio alloggio e pagano la propria quota di
riscaldamento sulla base dei millesimi. Con questi impianti
di riscaldamento, quindi, risulta impossibile per un condomino risparmiare sulla spesa energetica, perché non ha la
possibilità di modificare la temperatura dei radiatori e anche
in caso di loro spegnimento non potrà influire sulla bolletta.
Con un intervento di efficientamento energetico sull’involucro e sull’impianto, però, il consumo potrebbe essere
ridotto mediamente del 27% con una conseguente diminuzione della bolletta energetica del 31%.
Le diagnosi energetiche realizzate sono state redatte
secondo norma UNI TS 11300 1-2-4 e presentate in assemblea condominiale a oltre 2.680 famiglie. Se ciascun condominio analizzato realizzasse un intervento di efficientamento come suggerito dalla Diagnosi, si potrebbero tagliare
1.891 tonn/anno di CO2 (con una media di 23 ton/annue a
condominio) con un conseguente risparmio in bolletta del
31% all’anno per ogni famiglia, pari a 11.451 euro l’anno
per condominio).
Ad oggi sono stati effettuati 10 interventi di efficientamento realizzati con Contratto di rendimento energetico
(formula autoliquidante) che, in concreto, hanno già tagliato 230 ton/anno di emissioni inquinanti (equivalenti a
circa 115 auto di media cilindrata che percorrono 15.000
km/anno in meno sulle strade della provincia) oltre ad avere ridotto del 30,4% la spesa media annua (10.176 euro/anno per condominio).
La campagna istituzionale porta dunque benefici non
solo all’ambiente ma anche all’economia: sia alle famiglie
che possono risparmiare sulla spesa energetica sia alle
imprese locali specializzate in efficienza energetica selezionate dal metodo ECOndominio; i 10 interventi effettuati
hanno generato, complessivamente, un volume d’affari di
1.870.000 euro a beneficio del tessuto dell’imprenditoria
locale.
I COMMENTI
“Dopo il successo della prima Campagna di diagnosi energetica gratuita nei condomini con riscaldamento centralizzato, con 100 diagnosi eseguite, prosegue l’impegno della
Provincia di Milano a favore dell’ambiente e per migliorare
l’efficientamento energetico degli edifici sul territorio - ha
Un addetto ai radiatori
La targa rilasciata ai condomini efficienti
commentato l’assessore all’Ambiente della Provincia di
Milano, Cristina Stancari, in apertura del convegno in cui
sono stati presentati i risultati del 2013 -. La diagnosi energetica è uno strumento in grado di evidenziare le cause degli
sprechi, le criticità del sistema di impianto e le possibili soluzioni. Grazie a questa iniziativa vogliamo sottolineare come
la pubblica amministrazione debba porsi quale esempio virtuoso e farsi promotrice di un cambiamento culturale,
prima ancora che economico”.
Importante, in quest’ottica, anche il contributo degli amministratori condominiali. Come puntualizza il presidente
di Anaci Milano, Leonardo Caruso: “La nostra associazione
si è fatta promotrice del progetto Abitare Biotech, un programma ambizioso, che punta al miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti e a una riduzione
del 20% delle emissioni di CO2 nell’ambiente in linea con
gli obiettivi del Paes - Piano d’Azione per l’Energia Sostenibile. La nostra sede milanese ha, quindi, creato 12 delegazioni e individuato altrettanti referenti per promuovere capillarmente sul territorio una nuova cultura della valorizzazione energetica, della sicurezza, della sostenibilità ambientale
per garantire una migliore qualità dell’abitare”.
Al tavolo dei relatori erano anche presenti l’amministratore unico di Infoenergia, Giuseppe Bono, che ha presentato i risultati della Campagna 2013 e annunciato il prossimo
tour degli eventi cittadinanza che avrà inizio a settembre
2014; ed il responsabile Centro Studi Anaci, Edoardo Riccio, che ha approfondito il tema degli obblighi e delle opportunità derivanti dalla riforma del condominio e dalle
normative locali: obbligo di imminente scadenza per l’installazione di valvole termostatiche e sistema di contabilizzazione, obbligo di costituzione di un fondo per i lavori
straordinari, contratto di rendimento energetico quale unico strumento che consente di realizzare un intervento di
efficientamento energetico tutelante nel rispetto del complesso quadro normativo attuale.
Infine, Fabrizio Ferrari, della direzione di ECOndominio,
ha approfondito nel dettaglio le modalità di realizzazione
dell’intervento di efficientamento energetico attraverso le
migliori opportunità presenti sul mercato: garanzia decennale della prestazione del nuovo sistema energetico, come si
ottiene un intervento di efficientamento a costo zero grazie
al risparmio unito alle detrazioni fiscali, le speciali formule di
finanziamento che non richiedono firma dei condòmini o
garanzie fidejussorie, il monitoraggio e le assicurazioni decennali.
“Secondo le ultime stime disponibili - spiega Ferrari - in
Italia sono presenti oltre 740.000 condomìni centralizzati da
riqualificare, in cui circa il 50% della spesa per il riscaldamento viene sprecato per colpa di edifici obsoleti ed impianti
sovradimensionati ed energivori. Il dato risulta ancora più
interessante se si pensa che la voce di spesa relativa al riscaldamento domestico rappresenta quasi il 70% dell’intero
bilancio condominiale. Per questo motivo il condominio ha
bisogno di soluzioni concrete e subito percorribili, ed ECOndominio ha messo a punto un metodo esclusivo in grado di
Un esempio di termografia
portare l’efficienza senza alcun esborso di denaro”.
Nel corso del convegno sono stati anche premiati Fulvio
Gorlezza e Federica Meridiani quali amministratori condominiali che si sono distinti e impegnati nella campagna
istiuzionale 2013 di diagnosi energetica gratuita, oltre a Leonardo Caruso come amministratore ambasciatore del Progetto Abitare Biotech. In tema di riconoscimenti, infine, è
stata presentata in anteprima la targa istituzionale identificativa dei condomini più efficienti.
LA CAMPAGNA 2014
Il successo dell’iniziativa 2013 dimostra quanto è importante sensibilizzare e informare i cittadini sul tema; per questo motivo sono state messe a disposizione altre 100 diagnosi energetiche gratuite da realizzare nel 2014-2015. Agli
Amministratori presenti al convegno è stato infatti consegnato un carnet di 5 diagnosi energetiche per iscrivere i propri condomini più energivori.
La campagna di diagnosi energetica gratuita si rivolge a
condomini energivori, realizzati prima del 1990, con almeno 12 unità abitative e impianto di riscaldamento centralizzato, che abbiano una spesa media annua di 1.100-1.200
euro per appartamento e che non abbiano subìto recenti interventi di efficientamento. Ad oggi sono oltre 1.500 le diagnosi realizzate in altrettanti condomini centralizzati, e oltre
30.000 le famiglie informate.
DIAGNOSI ENERGETICA
Si tratta dell’unico strumento concreto che, grazie all’analisi dell’involucro e delle sue dispersioni, all’accurato sopralluogo di centrale termica e alloggi e allo studio dei dati
di consumo di 10 anni, è in grado di calcolare il reale fabbisogno energetico del sistema “edificio-impianto” condominiale, di identificare cause ed entità degli sprechi, sia dell’impianto di riscaldamento che dell’involucro e di indicare le soluzioni di intervento più efficaci ed efficienti.
Nell’ambito della campagna istituzionale, la diagnosi
viene condotta nel pieno rispetto della normativa vigente
(UNI TS 11300 1-2-4) e viene presentata in assemblea
condominiale appositamente convocata da tecnici esperti
che illustrano i dettagli tecnologici, normativi, fiscali e finanziari con particolare attenzione alle opportunità contrattuali in grado di garantire e assicurare la prestazione energetica del nuovo sistema edificio-impianto.
LUGLIO
2014
19
N.14
Confabitare quantifica il risparmio energetico conseguibile con gli interventi che si possono avvalere anche delle detrazioni fiscali
Abbattere i consumi con la riqualificazione
economici saranno più consistenti e i tempi di
li: risparmio del 35-40%;
❖sostituzione del generatore di calore con cal- ritorno più vantaggiosi se si usufruisce della
detrazione fiscale del 65%.
daie a condensazione:risparmio del 20%;
❖ messa a punto del sistema di regolazione
attraverso l’installazione di valvole termostati- BONUS FISCALI
a dati riportati nell’ultimo censimento che e sistema di ripartizione del calore: risparA tale proposito occorre approfondire alcuni
Istat emerge con chiarezza che circa il mio del 15-18%.
aspetti di questa importante occasione a dispo70% del patrimonio immobiliare italiano è cosizione dei committenti. La Legge di stabilità
stituito da edifici costruiti dal primo dopoguer- L’INVESTIMENTO
del 2013 ha disposto l’estensione della detrara ai primi anni 2000. Di questi, la maggior parChiaramente, gli interventi di efficienza zione del 65%, fino al 31 dicembre 2014 (o fino
te sono edifici fortemente energivori: in me- energetica dovranno essere proposti al com- al 30 giugno 2015 per i condomini) e la detradia un’unità residenziale in Italia è caratterizza- mittente solo dopo un’analisi dei consumi ed zione nella misura del 50% per il 2015 (o dal 1°
ta da consumi che si attestano attorno ai 180 elaborazione di diagnosi energetica del sistema luglio 2015 al 30 giugno 2016 per i condomiedificio impianto oggetto d’intervento. Gli ni).
kWh/mq annui di energia primaria.
A seguire si riporta un quadro sintetico degli
Dall’esame dei dati a disposizione si com- interventi proposti al committente dovranno
interventi
che rientrano tra quelli che possono
avere
dei
tempi
di
ritorno
degli
investimenti
prende come un intervento di riqualificazione
usufruire
delle
detrazioni:
non
troppo
lunghi,
inferiori
a
15
anni
(stima
energetica si traduca in due tipi di vantaggi
◆
riqualificazione
energetica globale di edifici
effettuata
rispetto
al
risparmio
in
bolletta
nel
economici: uno immediato dovuto alla rivaluesistenti:
detrazione
massima 100.000 euro;
corso
della
gestione
dell’immobile).
I
vantaggi
tazione dell’immobile (l’intervento rivaluta
l’immobile più delle spese sostenute) e uno diluito nel tempo, dovuto ai minori consumi energetici negli anni successivi all’intervento. Si
è calcolato, infatti, che una riduzione dei conUn sistema costruttivo so- ad esempio, si vuole realiz- dotti e sistemi perfettasumi che consenta il salto di classe energetica
stenibile; creatività architet- zare un edificio il più possi- mente integrati per conpuò tagliare i costi fino al 25%. Quando parliatonica; collaborazione con bile efficiente o adottare cretizzare le eccezionali
mo di costi, facciamo riferimento a quelli relaprofessionisti specializzati soluzioni specifiche in ter- possibilità offerte dall’edilitivi ai consumi di combustibile utili a raggiunnel settore; ottimizzazione mini di statica e isolamento zia in legno in modo sempligere il comfort dei locali interni.
dei costi e delle prestazioni; acustico; di frequente idee ce ed economico. Il grupsoddisfacimento dei requi- progettuali insolite richie- po, in sostanza, sta inveQUALE RISPARMIO
siti di resistenza, statica, effi- dono modelli costruttivi stendo su quello che è un
Dai dati messi a disposizione dall’Enea e da
cienza energetica, isola- personalizzati. Tra le mas- materiale da costruzione
Confabitare, risultano alcuni parametri indicamento acustico, protezio- sime priorità dell’edilizia sempre più utilizzato, tanto
tivi del potenziale ammontare del risparmio
ne antincendio.
in legno, inoltre, vi è il ri- che molti lo considerano
energetico medio conseguibile attraverso la
Knauf punta forte su spetto dei più rigidi stan- un’ottima sintesi tra le esirealizzazione dei comuni interventi di efficienun’integrazione con le co- dard in materia di prote- genze di rispetto ambientastruzioni in legno finalizzata zione antincendio. Ebbe- le ed abbattimento dei conza energetica:
ad ottenere prestazioni ne, in quest’ottica il gruppo sumi energetici degli im❖ sostituzione infissi e serramenti: risparmio
elevate. Sempre più spesso, Knauf ha sviluppato pro- mobili.
medio del 7-10%;
❖coibentazione a cappotto delle pareti vertica-
Alberto Zanni
pres. Confabitare
D
Knauf: edilizia in legno e innovazione
◆involucro edifici (pareti, finestre, ecc.):limite detraibilità 60.000 euro;
◆installazione di pannelli solari:limite detraibilità 60.000 euro;
◆ sostituzione degli impianti di climatizzazione
invernale: limite detraibilità 60.000 euro.
Condizione indispensabile per fruire della
detrazione è che gli interventi siano eseguiti su
unità immobiliari o su edifici esistenti e riscaldati. Possono usufruire della detrazione tutti i
contribuenti residenti e non residenti, anche se
titolari di reddito d’impresa, che possiedono, a
qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento. Tra le persone fisiche possono fruire dell’agevolazione anche i titolari di un diritto reale
sull’immobile, i condòmini (per interventi su
parti comuni condominiali), gli inquilini e coloro che hanno l’immobile in comodato d’uso.
Sono ammessi a fruire della detrazione anche i
familiari conviventi con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, che sostengono effettivamente le spese dei
lavori.
L’agevolazione fiscale consiste in una detrazione dall’imposta lorda, che può essere fatta
valere sia sull’Irpef che sull’Ires. La detrazione
d’imposta va suddivisa in 10 rate annuali di pari importo. Il limite massimo di risparmio ottenibile con la detrazione (100.000, 60.000 e
30.000 euro, a seconda del tipo di intervento)
va riferito all’unità immobiliare oggetto dell’intervento stesso. Le modalità per effettuare i
pagamenti variano a seconda che il soggetto sia
titolare o meno di reddito d’impresa. In particolare i contribuenti non titolari di reddito di
impresa devono effettuare il pagamento delle
spese sostenute mediante bonifico bancario o
postale specifico per risparmio energetico. Nel
modello di versamento con bonifico bancario
o postale vanno indicati: la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della
detrazione, il numero di partita Iva del soggetto
a favore del quale è effettuato il bonifico.
Contabilizzazione: ista sfata il mito del “sistema aperto”
L
e discussioni recentemente sollevate in merito alla contabilizzazione del calore e dell’acqua hanno
portato a definire, impropriamente,
“sistema aperto” quel sistema che
non prevede la presenza di un fornitore del servizio di contabilizzazione, ma che permette a chiunque di
prestare questo servizio e “sistema
chiuso” quel sistema che invece richiede l’intervento di una società
specializzata nel servizio di contabilizzazione.
A prima vista il concetto potrebbe portare a individuare vantaggi e
benefici nel primo e svantaggi nel
secondo, ma analizziamo a fondo la
questione. Esistono veramente
sistemi aperti e sistemi chiusi? Considerando che tutti i sistemi di comunicazione via radio presenti sul
mercato utilizzano protocolli di comunicazione che sono esclusivi (ovvero di proprietà del costruttore),
ogni edificio attrezzato con un certo
sistema radio può essere servito
solamente da una società che abbia
in precedenza raggiunto un accordo
con il produttore degli apparecchi:
deve aver infatti acquistato gli strumenti necessari per la lettura degli
stessi, apparecchi costosi e sofisticati.
Il servizio professionale di contabilizzazione calore sui ripartitori di
costi comporta un lavoro iniziale
non indifferente che include il montaggio, la piombatura, la mappatura
dei caloriferi e delle tubature, l’identificazione dei caloriferi in una banca
dati specializzata e la determinazione dei coefficienti giusti per il calcolo della potenza termica e per l’accoppiamento sui radiatori, lavori
che comportano un costo che viene dilazionato nel tempo. Se il cliente fosse trasferito da un operatore
ad un altro, questi costi, necessari
per un servizio di qualità, saranno
subito a carico del cliente; inoltre un
operatore diverso non sarebbe più
in grado di effettuare correttamente il lavoro di contabilizzazione e
l’errore sarebbe significativo in
quanto tanti parametri sono collegati con il tipo di apparecchi installati
(es. ogni tipo di ripartitore ha un
coefficiente di accoppiamento diverso). Approfondiamo le motivazioni per cui il fatto di avere un fornitore specializzato nella fornitura
del servizio di contabilizzazione presenta diversi vantaggi. Gli operatori
del cosiddetto “Open System”, dovrebbero comunque attrezzarsi di
dispositivi di lettura e di software
collegati ai ripartitori, spesso costosi
e non vendibili a chiunque. È da sfatare l’immagine di un sistema aperto
dove l’operatore potrà essere cambiato in qualsiasi momento.
Quanto detto per chiarire che
non esistono sistemi aperti e sistemi chiusi. A tal proposito, è utile
sottolineare la posizione di ista: la
Società è presente da oltre 20 anni in Italia e da più di 90 nel mercato europeo e mondiale, ovvero da
quando nel 1924 Clorius, (acquistata nel 1974 da ista) ottenne il primo
brevetto per ripartitori dei costi di
riscaldamento. Quindi è in grado di:
❖ garantire l’utilizzo di una banca
dati relativa ai radiatori affidabile e
certificata, difficilmente realizzabile
e gestibile da altri;
❖evitare che chiunque, senza autorizzazione ma avendo a disposizione un software di utilizzo comune e
facilmente reperibile sul mercato,
possa accedere a dati riservati e violare la privacy degli utenti;
❖sollevare il cliente da ogni responsabilità legata alla raccolta, all’elaborazione, alla suddivisione dei costi e
all’utilizzo dei dati di consumo degli
utenti;
❖ garantire un prezzo per il servizio
che viene definito da un contratto e
mantenuto per tutta la durata dello
stesso (salvo aumenti Istat);
❖ assicurare un’assistenza postvendita per tutta la durata del contratto;
❖ offrire diverse soluzioni per la
raccolta la verifica e la gestione dei
dati di consumo;
❖ garantire l’utilizzo di strumenti
all’avanguardia nella tecnologia della radiotrasmissione; interessante
sottolineare che le aziende specializzate nella contabilizzazione calore
hanno sviluppato un protocollo di
comunicazione (proprietary protocol)
per ottimizzare l’utilizzo degli apparecchi a lungo termine (10 anni),
abbassare l’emissione delle onde
radio e sviluppare sistemi di trasmissione dati a bassa energia (batterie a lunga durata);
❖ non richiedere al cliente o agli utenti costi aggiuntivi per la fornitura
e l’installazione delle centraline per
la radiotrasmissione dei dati (centraline e installazione sono a carico
ista), né richiedere l’acquisto e l’aggiornamento di software di lettura
ed elaborazione consumi;
❖ fornire conteggi certificati secondo ISO 9001:2008;
❖ assicurare decenni di esperienza
nel campo della contabilizzazione e
una duratura presenza della società
nel mercato;
❖ garantire l’investimento nello sviluppo dei servizi;
❖ permettere di avere un rapporto
di collaborazione con una società
che opera esclusivamente nell’ambito della contabilizzazione, senza
disperdere il proprio impegno in
altre attività;
❖ offrire un’assistenza tecnica e telefonica per qualunque dubbio o ri-
chiesta di informazioni legata ai conteggi;
❖ proporre ai propri clienti/utenti
un’analisi dei consumi che permetta
loro di risparmiare il più possibile.
Infine, vi ricordiamo che ista, come ogni società specializzata che
offre un servizio professionale, ha
un interesse comune con i propri
clienti e il contratto è “bidirezionale”: entrambi desideriamo che il
sistema installato funzioni correttamente il più a lungo possibile; il contratto assicura e garantisce la nostra
presenza per tutta la durata del servizio e il rispetto delle condizioni,
dei prezzi e dei vincoli è prerogativa
fondamentale tanto dalla vostra
parte, quanto soprattutto dalla nostra.
Il cliente avrà la certezza che il fornitore del servizio si assumerà l’intera responsabilità per il lavoro
svolto inclusa la tutela del diritto di
privacy relativo ai propri dati di consumo che vengono trasmessi tramite il Proprietary Protocol; in questo
modo l’operatore diventa per il
cliente un partner per tutta la durata del contratto.
Queste sono le ragioni per le
quali vale la pena di chiedere il servizio di contabilizzazione a una società specializzata che offre quello
che, erroneamente, si definisce un
“sistema chiuso”.
20
N.14
LUGLIO
2014
Dopo la convenzione tra la Fondazione Smart City e l’Agenzia CasaClima, l’assessore Lavolta traccia la strada per la sostenibilità
Torino: la “rivoluzione efficiente”
S
ullo scorso numero di Italia Casa abbiamo dato notizia dell’importante convenzione siglata tra la
Fondazione Torino Smart City e l’Agenzia per l’Energia CasaClima per la
diffusione e l’applicazione della certificazione di qualità “CasaClima” nella
Regione Piemonte e soprattutto nella
città di Torino. Sull’intesa raggiunta,
abbiamo intervistato anche l’assessore
all’Ambiente del capoluogo piemontese, Enzo La volta, che ha espresso il
suo giudizio in merito all’accordo e sull’intero percorso di politiche finalizzate a trasformare Torino in una Smart
City, sostenibile, efficiente ed ecologica.
Assessore, quale valore assume
questa convenzione in una città
come Torino?
Il Comune di Torino ha intrapreso
un percorso orientato al risparmio
energetico e alla produzione di energia
da fonti rinnovabili seguendo il tracciato indicato dall’Unione europea.
Nel 2011, il primo passo fu l’adesione al Patto dei Sindaci e l’approvazione del Piano d’Azione per l’Energia
Sostenibile (Tape). In quell’occasione, l’Amministrazione avviò la partecipazione all’iniziativa comunitaria
Smart Cities fino alla recente approvazione - e avvio operativo - del Progetto
Smile, il masterplan del Progetto Torino Smart City. Al fine di coordinare al
meglio queste attività, la Città ha individuato nella Fondazione Torino
Smart City il soggetto per l’attuazione
delle iniziative, la cui Divisione Energy
Gate è uno strumento operativo in
materia energetico-ambientale.
In questo quadro, il sistema di certificazione CasaClima rappresenta un
patrimonio di conoscenze e buone pratiche ad oggi consolidato e ci è parso
un efficace modello per la nostra visione di smart city, orientata alla sostenibilità e all’efficienza energetica. Ecco perché questo sistema è stato scelto dalla
Fondazione Torino Smart City per
essere promosso e diffuso anche sul territorio piemontese e in particolare su
quello della città di Torino.
energetica di qualità e di rispetto dell’ambiente nel campo dell’edilizia, che
punta all’efficienza energetica e a una
qualità costruttiva caratterizzata da
rilevanti standard di tutela ambientale.
L’efficientamento energetico dell’edilizia pubblica e privata è uno dei punti
principali della nostra visone di smart
city: abbiamo un sistema di teleriscaldamento d’avanguardia, che raggiunge oltre la metà dei torinesi ed è ancora
in espansione. Siamo la prima città
teleriscaldata d’Italia, ma ancora non
basta. Le nostre periferie, cresciute in
anni in cui non si badava all’efficienza energetica, sono costituite da case
energivore che devono essere messe
nelle condizioni di consumare in modo più intelligente. Darci un metro di
valutazione e degli obiettivi concreti di
trasformazione dell’esistente e di realizzazione delle nuove costruzioni è una
necessità, se vogliamo ridurre con efficacia le emissioni di CO2.
Quali sono le iniziative che promuoverete nell’ambito di questo
progetto?
Il sistema di certificazione CasaCli-
Quali sono i risultati attesi?
ma identifica un concetto di efficienza
L’agenzia CasaClima e la Fondazio-
ne collaboreranno insieme al CasaClima Network Piemonte e Valle
d’Aosta nelle attività di divulgazione
e di informazione, partecipando a incontri formativi ed eventi promozionali con amministratori, tecnici e altri attori locali. Cureremo la diffusione
di informazioni sul protocollo di efficienza energetica, sostenendo campagne informative, prodotti multimediali ed eventi promozionali, con la
finalità di organizzare eventi formativi, conferenze, incontri e seminari per
far conoscere gli sviluppi dell’efficienza energetica e del costruire sostenibile.
L’assessore all’Ambiente del
Comune di Torino, Enzo Lavolta
Come sarà Torino alla fine del
quinquennio di convenzione con altissime prestazioni energetiche e, soprattutto, assisteremo a una rivoluzioCasaClima?
Se le Amministrazioni, i professionisti, le imprese e tutti i soggetti coinvolti sapranno interpretare l’essenza fondamentale del sistema di certificazione CasaClima, molto probabilmente alla fine del quinquennio ci
troveremo di fronte un patrimonio edilizio urbano profondamente cambiato, caratterizzato da immobili ad
ne culturale: la sostenibilità ambientale sarà finalmente al centro delle scelte
urbanistiche e edilizie non soltanto di
chi amministra la città, ma soprattutto
dei costruttori e di chi investe nel mattone.
Occorre un cambio di mentalità, e
“CasaClima” può aiutarci a stimolarlo.
Rebecca Genesio
Come viene effettuata la ripartizione delle spese di riscaldamento ed acqua calda sanitaria in base alla normativa tecnica
Mattia Merlini, CTI
articolo tratto da:
“Il CTI informa”
L
a Direttiva 2012/27/UE del 25 ottobre
2012 impone agli Stati membri di conseguire un obiettivo nazionale indicativo globale
di risparmio energetico pari al 9% entro il
2016, mediante servizi energetici e altre misure di miglioramento dell’efficienza energetica.
In particolare la direttiva impone, entro il 31
dicembre 2016, l’adozione di contatori individuali per misurare il consumo di calore e di
acqua calda per ciascuna unità immobiliare
facente parte di un condominio o di un edificio polifunzionale servito da un impianto termico centralizzato o da teleriscaldamento.
Non solo: l’Unione Europea ha lasciato la possibilità di introdurre regole trasparenti sulla
ripartizione dei costi connessi al consumo di
calore per i locali a uso collettivo e per le unità
immobiliari e/o di acqua calda per il fabbisogno domestico. Ciò significa che dal momento che la direttiva fissa i requisiti minimi, gli
Stati membri possono introdurre misure più
rigorose.
È proprio in tale contesto che si inserisce la
UNI 10200, norma tecnica elaborata dalla
Commissione Tecnica 803 del Cti a supporto
delle disposizioni legislative in materia di ripartizione delle spese. La norma, infatti, fornisce i
criteri per ripartire la spesa totale di riscaldamento e acqua calda sanitaria e si applica agli
edifici di tipo condominiale dotati di impianti
termici centralizzati. Come verrà spiegato in
seguito, la UNI 10200 distingue i consumi
volontari di calore delle singole unità immobiliari, da tutti gli altri consumi involontari
ovvero essenzialmente le perdite della rete di
distribuzione.
La contabilizzazione secondo la Uni 10200
vigente le citi congiuntamente nelle principali
disposizioni in materia. Se la contabilizzazione
permette di “contare” l’energia richiesta per
riscaldare la singola unità immobiliare, la termoregolazione consente di gestire l’erogazione
di calore secondo le esigenze del singolo utente. Tale sistema mette quindi l’utente nelle
condizioni di poter gestire il riscaldamento in
maniera completamente autonoma all’interno della propria unità immobiliare - senza per
altro avere un impianto autonomo - con la
conseguenza che egli stesso pagherà la quota
corrispondente alla quantità di calore erogata,
secondo il principio “pago in base a quanto
consumo”. In altre parole, la termoregolazione
e la contabilizzazione del calore premiano il
comportamento virtuoso del singolo utente
che può ottenere, nella maggior parte dei casi,
una riduzione dei consumi.
Installazione e gestione
Tali sistemi richiedono:
◆dei dispositivi atti a misurare il calore (contatori, ripartitori e altri sistemi);
◆ una progettazione (obbligatoria secondo la
legge n.10/1991), un’installazione (da parte di
professionisti abilitati) e un collaudo;
◆ un criterio di ripartizione, ovvero la UNI
10200;
◆una gestione nel tempo che miri anche a una
corretta e costante informazione dell’utente
finale (letture dispositivi e relativi consumi).
Uni e ripartizione spesa
Una doverosa precisazione, prima di illustrare i principi della norma sulla ripartizione delle
spese di riscaldamento e acqua calda sanitaria, consiste nel fatto che la UNI 10200 è stata pubblicata nel rispetto del principio - insiCos’è la contabilizzazione
to nella Legge n.10/1991 (art.26 comma 5) Per spiegare cosa sia la contabilizzazione del secondo cui ciascun utente paga in base a
calore è necessario parlare anche di termore- quanto effettivamente registrato. Tale princigolazione e non è un caso che la legislazione pio è contenuto in una norma imperativa e
pertanto non derogabile nemmeno con l’unanimità dei condòmini; qualsiasi indicazione
contrattuale controversa, all’articolo 26 comma 5 della Legge n.10/1991, è da considerarsi nulla. È pertanto opportuno che per il calcolo dei “consumi effettivi” e il loro riparto si
utilizzi la norma tecnica di settore, ovvero la
UNI 10200, anche perché chi la applica ha la
cosiddetta presunzione di esecuzione e regola
d’arte.
Il principio su cui si basa la UNI 10200 è la
ripartizione del costo del calore prodotto dal
generatore, che dipende dal costo del vettore
energetico utilizzato e dall’efficienza dell’impianto di generazione. L’energia termica utile
prodotta viene quindi suddivisa in base ai:
❖ consumi volontari (quota variabile), ovvero quelli dovuti all’azione volontaria dell’utente mediante i dispositivi di termoregolazione (valvola termostatica o termostato), che
vanno ripartiti in base alle indicazioni fornite
dai dispositivi (letture) atti alla contabilizzazione del calore (contatori, ripartitori e altri sistemi);
❖ consumi involontari (quota fissa), ovvero
quelli indipendenti dall’azione dell’utente e
cioè principalmente le dispersioni di calore
della rete di distribuzione, che vanno ripartiti
in base ai millesimi di riscaldamento.
Proprio i millesimi di riscaldamento - secondo quanto dettagliato dalla UNI 10200, così
come conosciuti nel mondo degli amministratori di condominio - sono i millesimi di potenza termica installata o i millesimi di fabbisogno. Nel caso le singole unità immobiliari
siano dotate di termoregolazione, il prelievo di
calore è effettuato in proporzione al fabbisogno di energia termica utile e pertanto i sopra citati consumi involontari sono ripartiti in
base ai millesimi di fabbisogno che sono calcolati secondo le specifiche tecniche UNI/TS
11300 (parte 1 e parte 2). A tal proposito, è da
precisare che le indicazioni degli esperti in
materia suggeriscono il calcolo del fabbisogno
in funzione dell’edificio come realizzato in origine. Ciò significa che il calcolo dei millesimi
non è richiesto ogni qual volta siano fatti interventi all’interno di una singola unità immobiliare, come per esempio la sostituzione degli
infissi. Attenzione però che per il calcolo dei
consumi involontari o per il calcolo del rendimento di generazione si deve fare riferimento
alle condizioni vigenti dell’edificio poiché la
contabilizzazione tiene conto ovviamente
della situazione attuale e non di quella originale.
Se al contrario la termoregolazione è assente, il calore viene invece distribuito in base alla
potenza termica installata nella singola unità
immobiliare e pertanto i consumi involontari
sono ripartiti in base ai millesimi di potenza
termica installata che sono determinati secondo quanto indicato dall’appendice D della
UNI 10200. In un contesto di questo tipo, nel
caso sia complicato determinare la potenza
termica delle singole unità immobiliari (a causa per esempio delle numerose sostituzioni dei
corpi scaldanti con altri di diverso tipo) la UNI
10200 prevede la ripartizione in base ai già
citati millesimi di fabbisogno; è ovvio quindi
che la configurazione migliore è rappresentata
da una rete di emissione interamente servita
da radiatori, la cui potenza è facilmente determinabile.
Infine, una ulteriore precisazione sui millesimi risponde ad una domanda posta di frequente dagli operatori e cioè quando è necessario
ricalcolarli. Di fatto, se la rete di distribuzione
subisce modifiche o se viene dimostrato che il
calcolo precedente è sbagliato, i millesimi andrebbero aggiornati in conformità alla UNI
10200:2013.
Tornando a quanto descritto in precedenza,
la UNI 10200 prevede quindi la suddivisione
del costo dell’energia termica utile prodotta
dal generatore in due componenti: la parte
Segue a pag. 21
LUGLIO
2014
21
N.14
Continua da pag. 20
variabile e quella fissa. In linea generale, se
l’impianto è dotato delle apparecchiature per
la misurazione dell’energia, il calcolo delle
quantità necessarie ai fini della ripartizione
della spesa sarà più semplice, mentre se l’impianto è privo di contabilizzazione e termoregolazione tali quantità dovranno essere stimate. In entrambi i casi, la UNI 10200 richiede
un calcolo annuale in modo da poter monitorare e quindi gestire nel tempo l’impianto.
Questo approccio ha quindi richiesto ben 78
pagine di documento poiché l’intento della norma è stato proprio quello di “coprire” il
maggior numero di impianti, risolvendo di
fatto il calcolo di ripartizione in un contesto
condominiale/impiantistico nazionale particolarmente complesso: dagli edifici esistenti
non ancora adeguati alla termoregolazione e
contabilizzazione del calore agli edifici nuovi
perfettamente integrati.
La procedura di ripartizione della spesa totale di riscaldamento e acqua calda sanitaria
secondo la UNI 10200 richiede quindi alcuni
passaggi che possono essere così riassunti:
1)determinare la spesa totale;
2) determinare l’energia utile prodotta;
3) calcolare il costo unitario dell’energia utile,
ovvero il costo dell’energia all’uscita dal generatore. Nel caso il generatore sia anche adibito alla produzione di acqua calda sanitaria è
necessario risalire a quanta energia prodotta
dal generatore sia stata utilizzata per tale scopo.
Per questa ragione è consigliato installare un
contatore per i consumi di energia per riscaldamento e un contatore per i consumi di acqua
calda sanitaria;
4) ripartire l’energia utile totale fra consumi
volontari e involontari. Nel caso di contabiliz-
La contabilizzazione secondo la Uni 10200
zazione diretta (contatori di calore) i consumi
involontari, ovvero le dispersioni della rete di
distribuzione, sono dati per differenza, sottraendo al consumo totale (energia totale erogata dal generatore) quello delle unità immobiliari e dei locali a uso collettivo (se presenti).
In presenza invece di contabilizzazione indiretta (ripartitori e altri sistemi), dal momento che
non è possibile misurare quanta energia viene
richiesta da ciascuna unità immobiliare poiché i dispositivi non forniscono una misura
espressa in kWh ma bensì in unità adimensionali, le dispersioni si calcolano mediante la
UNI/TS 11300-2. Così facendo, sottraendo al
consumo totale le dispersioni calcolate secondo le condizioni di progetto, è possibile determinare i consumi volontari delle singole unità
immobiliari. In alternativa a tale procedura, la
UNI 10200, in funzione delle differenti tipologie di edifici, prevede l’utilizzo di determinati
coefficienti che attribuiscono valori prestabiliti al consumo involontario. Tale soluzione è da
considerarsi sicuramente più semplice e meno
onerosa rispetto al calcolo analitico dettagliato
dalla UNI/TS 11300-2;
5) ripartire l’energia utile volontaria in base
alle letture delle apparecchiature;
6) ripartire l’energia utile involontaria in base
ai millesimi di riscaldamento.
Altro tema molto discusso è quello delle percentuali, ovvero che la spesa fissa e variabile
siano determinate a priori (per esempio rispettivamente 30% e 70%). La UNI 10200 non
prevede la determinazione a priori delle due
quote, ma com’è stato precedentemente illustrato fornisce la procedura per calcolare (an-
nualmente) le quantità in gioco. Tale approccio, al contrario del metodo delle percentuali,
garantisce quindi una ripartizione della spesa
che tiene conto sia delle eventuali variazioni
climatiche che si possono registrare da un
anno con l’altro, sia del comportamento del
singolo utente. Di fatto, si può dire che il metodo delle percentuali non premia il comportamento virtuoso dell’utente.
che la UNI 9019 e la UNI/TR 11388 (attualmente in fase di revisione presso il Gruppo di
lavoro 803 del CTI), norme sui sistemi di contabilizzazione indiretta alternativi ai ripartitori
che fanno invece riferimento alla UNI EN
834. Per quanto concerne invece la contabilizzazione del calore diretta, i contatori di calore vengono descritti dalle sei parti della UNI
EN 1434.
Le norme a supporto
Le attività della CT 803
La UNI 10200:2013, rispetto alla precedente versione del 2005, prevede l’utilizzo di una
serie di norme su cui vale la pena soffermarsi,
poiché fondamentali per la sua applicazione.
Acquista sicuramente rilievo l’introduzione del già citato pacchetto normativo delle
UNI/TS 11300 sulle prestazioni energetiche
degli edifici. Tali specifiche, oltre al calcolo dei
millesimi di fabbisogno, sono state incluse per
la stima del consumo involontario riconducibile alle dispersioni della rete di distribuzione.
Inoltre, rimanendo nell’ambito di applicazione delle norme sulle prestazioni energetiche
degli edifici, nella prima stagione di attivazione dell’impianto termico il responsabile dell’impianto, secondo la UNI 10200, deve fornire agli utenti un prospetto previsionale in cui
sono contenuti i consumi e i costi presunti, calcolati secondo le parti 1, 2 e 4 della UNI/TS
11300. Ciò di fatto significa che la UNI 10200
richiede una diagnosi energetica che consente
di individuare e quantificare le opportunità di
risparmio energetico di un edificio.
Ma la nuova UNI 10200 ha introdotto an-
Dal 2013, il CT 803/GL 03 è impegnato
nella revisione della UNI/TR 11388, che fornisce i requisiti e i principi di funzionamento,
di installazione, di prova e di impiego dei sistemi di contabilizzazione indiretta basati sui totalizzatori di unità di ripartizione correlate all’energia termica per climatizzazione invernale
per singolo corpo scaldante, oppure per zona
con più corpi scaldanti oppure per unità immobiliare. In particolare, l’attività di revisione
prevede la conversione del rapporto tecnico
(UNI/TR) in norma tecnica (UNI). Con riferimento all’attività del legislatore nazionale, il
CTI offre supporto tecnico ai ministeri soprattutto per quanto concerne la Direttiva 201227-UE del 25 ottobre 2012, attualmente in
fase di recepimento.
Infine, per quanto concerne la UNI 10200,
la segreteria tecnica del CT 803 ha da tempo
avviato un dialogo sia con i professionisti del
settore sia con gli utenti finali con l’obiettivo di
individuare eventuali miglioramenti che l’applicazione della norma necessariamente
richiede.
Tra Oventrop ed ECOndominio è nato
un sodalizio che genera subito risparmio
N
el 2014 è nata la collaborazione fra Oventrop - azienda tedesca leader nella produzione di valvole e sistemi per il settore
termoidraulico - ed ECOndominio ® - azienda di servizi interamente dedicata all’efficienza energetica del condominio.
L’esperienza centenaria e la qualità Made in Germany dei prodotti
Oventrop , sinonimo da sempre
di affidabilità e massima efficienza,
sono stati gli elementi fondamentali che hanno spinto i soci della società di servizi ECOndominio ®, ciascuno con 20 anni di
esperienza nel campo dell’efficienza energetica, ad avviare questa
importante collaborazione.
ECOndominio ® coordina,
forma e riunisce sotto di se una
complessa e completa filiera di
professionisti dedicata all’efficienza
energetica come specialisti nell’installazione e nel monitoraggio di
sistemi energetici efficienti, studi di
progettazione, certificatori e produttori delle migliori tecnologie, istituti di credito e assicurativi,
con il preciso obiettivo di fornire al
condominio soluzioni concrete a
garanzia di una migliore efficienza
energetica, attraverso interventi di
riqualificazione realizzabili con
investimenti contenuti.
Tra gli immediati vantaggi della
ESEMPI DI RISPARMIO CONSEGUITO
TORINO - Sospello
138 unità immobiliari
PRIMA
Combustibile: metano
Spesa energetica: € 132.246,88
Emissioni inquinanti: 291,10 ton
DOPO
Combustibile: metano
Spesa energetica: € 94.995,58
Emissioni inquinanti: 200,60 ton.
RISPARMIO: 31,10%
MILANO - via Verità, 7
14 unità immobiliari
PRIMA
Combustibile: gasolio
Spesa energetica: € 20.160,00
Emissioni inquinanti: 30,40 ton.
DOPO
Combustibile: metano
Spesa energetica: € 8.449,42
Emissioni inquinanti: 18,20 ton.
RISPARMIO: 58,10%
collaborazione in atto, si riscontrano:
❖ Il miglioramento del comfort
con selezione della temperatura
tra 24 e 14°C in modo indipendente locale per locale 24 ore su
24
❖ La totale autonomia nella regolazione della temperatura
❖ La certezza del consumatore
di pagare per il calore realmente
consumato
❖ Una bolletta energetica più leggera
❖ La valorizzazione dell’immobile
derivante dal miglioramento della
classe energetica
❖ Un adeguamento normativo di
legge che evita sanzioni
❖ La riduzione delle emissioni di
Co2 per un minor impatto ambientale
Il tutto attraverso il metodo
ideato da ECOndominio ® che
prevede le seguenti fasi:
◆ Diagnosi Energetica realizzata
rispettando la normativa nazionale
UNI TS 11300 1-2-4
◆ Soluzioni tecnologiche più evolute, studiate, selezionate e combinate per garantire al condominio
la massima efficacia possibile.
◆ Progettazione esecutiva a garanzia della Prestazione Energetica
◆ Intervento di efficientamento e
manutenzione decennale realizzato dalle aziende specializzate in efficienza energetica, selezionate e
formate da ECOndominio ®
◆ Monitoraggio decennale del
sistema energetico per assicurare
la prestazione
◆ Finanziamento speciale con
formula di finanziamento che non
richiede nessuna garanzia o fidejussione grazie alla Garanzia
della Prestazione.
Fra i componenti tecnologici
selezionati e utilizzati da ECOndominio ® ci sono anche le valvole ed i comandi termostatici
Oventrop per corpi scaldanti che,
grazie al sensore a liquido integrato sensibile alla temperatura,
hanno il compito di automatizzare
l’apertura e la chiusura della valvola
in base alla temperatura ambiente
impostata. Il livello di temperatura
desiderato viene regolato ruotando il comando secondo la scala
graduata. Se abbinati a valvole termostatizzabili “AV6” e “AV9” con
preregolazione, è possibile anche
pre-impostare i valori della portata per una più efficiente distribuzione del fluido e un migliore
bilanciamento dell’impianto con
temperature più omogenee negli
ambienti.
A oggi i condomini a cui è stata
fornita una diagnosi energetica di
ECOndominio ® sono già 1.500
e molti hanno deliberato un intervento di efficientamento con
Metodo ECOndominio ®.
OVENTROP S.r.l.
via Turrini, 19 Z.I. Bargellino
40012 Calderara di Reno (BO)
Tel. +39 051728891 - f. +39 051 728371
[email protected] - www.oventrop.it
ECOndominio ®
Tel. 059.825893
www.econdominio.eu
[email protected]
22
N.14
LUGLIO
2014
Nell’ottica di un abitare consapevole, è fondamentale che il proprietario dell’immobile partecipi attivamente alla progettazione
Realizzare un edificio sostenibile
Il sito, i materiali e le tecnologie
Molto importante, in quanto, in base alla localizzazione potrebbe essere possibile utilizzare delle fonti energetiche alternative (compresa l’esposizione geografica) piuttosto che altre. Un
edificio in montagna o in prossimità di fonti geotermali potrebbe
trovare giovamento dall’utilizzo di sonde geotermiche in profondità, mentre un edificio in pianura padana potrebbe utilizzare
agevolmente le falde acquifere, e un edificio in località dove il
sole splende per molto tempo all’anno si rivolgerà invece ai pannelli solari.
L’individuazione del sito però non è importante solo per la
scelta impiantistica ma anche per quella dei materiali delle strutture portanti e di tamponamento. La convenienza dell’utilizzo di
cemento armato, di mattoni, di paglia o di legno, dipende infatti
da quale materiale sia più facilmente reperibile in zona, nell’ottica di utilizzare materiali il più possibile “a km 0”.
passivo che subisce le scelte di progettisti e costruttori in proprietario-ideatore dalle idee chiare sul risultato finale e su come esso
viene raggiunto a partire dalla scelta dei partner (progettisti e
costruttori).
Progettisti e costruttori che decidono di seguire un protocollo
di modalità operative per realizzare un edificio sostenibile non
possono improvvisare, ma devono avere delle specifiche abilitazioni. Tutto questo si traduce in una procedura progettuale e costruttiva attenta alla sostenibilità di ogni singolo componente o
di ogni scelta tecnica. Non è un caso che in un edificio eco-compatibile la maggior parte del tempo venga dedicata alle scelte
progettuali e alla ricerca dei materiali per ottenere il miglior compromesso tra costi e benefici. Il proprietario-progettista dovrà così partecipare all’analisi di tutte le scelte tecniche che gli vengono prospettate in rapporto alle sue abitudini che, sovente, finirà
per dover cambiare.
Il giusto compromesso tra tutte le esigenze renderà un edificio
sostenibile, ma allo stesso tempo anche confortevole, facile da
vivere e da mantenere. Un esempio su tutti: la presenza di un
sistema di ventilazione meccanica controllata con recuperatore
di calore consente di avere ambienti ben arieggiati (e senza polvere) anche senza aprire le finestre. E tutto questo senza avere
spifferi da porte e finestre e senza nemmeno avere la paura che
possa formarsi della muffa nei punti più critici. Banalmente, in
termini di sicurezza, abitare un edificio in cui si possa evitare di
tenere le finestre spalancate è sicuramente un passo avanti. In un
edificio del genere, infatti, non solo i ponti termici sono attentamente studiati e risolti, ma la presenza di una ventilazione continua e l’utilizzo di materiali naturali evita la possibilità che i batteri
della muffa possano proliferare.
LE PROCEDURE
METODI COSTRUTTIVI
Tutto il lavoro svolto sin dall’ideazione merita una certificazione del processo produttivo. Esso avviene tramite l’adesione a
protocolli costruttivi certificati come LEED, Itaca o CasaClima
per quanto riguarda la classificazione energetica. L’adesione a tali
protocolli non ha solo lo scopo di certificare il lavoro svolto ma
anche di essere guida per progettisti e costruttori che, comunque,
devono avere particolari abilitazioni ad operare in tal senso.
Come sopra riportato, si tratta di andare oltre quelle che sono
le prescrizioni di legge in termini di risparmio energetico o di
sostenibilità ambientale. Si tratta di un approccio totalmente
nuovo in cui il progettista e il costruttore operano in stretto contatto con il proprietario, che così non è più solo un cliente ma un
“co-progettista”. È un salto di paradigma molto importante, in
quanto la consapevolezza del proprietario è preludio ad un “abitare consapevole”, che trasforma l’abitante/utente da utente-
Come detto, le tipologie di strutture portanti e di tamponamento possono essere fortemente influenzate dalla presenza di
materie prime di un tipo piuttosto che di un altro. Ogni metodo
ha i suoi pregi ed i suoi difetti. Un edificio in legno e/o in paglia
può essere più confortevole e più eco-sostenibile ma ha qualche
limitazione sulla disposizione architettonica e soprattutto sulla
flessibilità degli spazi interni, oltre che dei costi, perché comunque una parte in mattoni o un pilastro in cemento armato costa
senz’altro meno di una parte composta in pannelli a secco riempiti di isolamento o di pannellature portanti in legno o ferro.
arch. Fabrizio Manzoni
U
n edificio sostenibile è un complesso insieme di tecnologie
costruttive e di scelte progettuali che partono da lontano,
dalla ideazione e scelta del sito fino alla sua conduzione e gestione. Come si vedrà è fondamentale l’apporto del proprietario o
utente finale, che dovrà accompagnare e condividere tutte le
soluzioni prospettate, dal momento che la gestione dell’edificio
sarà affidata proprio a lui.
SCELTA DEL SITO
ABITAZIONI IN LEGNO
Negli ultimi tempi hanno preso fortemente piede, tra le tipologie di edifici sostenibili, le strutture in legno. Di provenienza
soprattutto dell’area alpina, esse presentano numerose possibilità
e qualche limitazione che però può essere risolta, appunto, con
un abitare consapevole e con la condivisione delle scelte tra progettisti e proprietari. Alla fine si avrà un cantiere che presenta la
metà del materiale presente usualmente in un cantiere edile, con
pochissimo utilizzo di acqua (non vi è cemento da impastare).
L’energia elettrica utilizzata, inoltre, è quella strettamente necessaria alla movimentazione delle pannellature e degli elementi
tecnici, che comunque pesano meno di quelli in cemento o laterizio. Non a caso si parla di “costruzioni a secco”.
Tutti gli elementi sono prodotti e collaudati in azienda. Il
costruttore può così concentrarsi sull’assemblaggio di tutti gli elementi, tenendo sotto controllo tempi e costi oltre che eventuali
criticità in fase di montaggio. Come detto, la fase di progettazione è estremamente curata proprio perché si tratta di assemblare
elementi tecnici pre-collaudati. La precisione dimensionale è
altissima rispetto ad una serie di elementi edilizi realizzati in
opera.
LE CASE IN PAGLIA
Le case in paglia sono un altro metodo costruttivo studiato
essenzialmente per le località di campagna (ma non solo ovviamente) e si dividono in case con strutture portanti in legno e
tamponamenti in paglia o edifici interamente in blocchi di
paglia, anche per quanto riguarda le parti strutturali verticali.
Si tratta di un metodo costruttivo che richiede solo qualche
accortezza in fase di cantierizzazione in termini di prevenzione
incendi e prevenzione dall’umidità. La prevenzione incendi è
abbastanza facile, in quanto si tratta di un cantiere dove non
sono presenti fiamme libere (non vi è nulla da saldare). La prevenzione dall’umidità si attua con una attenta pianificazione
riguardo l’approvvigionamento in cantiere delle balle di paglia e
di attenzione al clima atmosferico (del resto anche molti materiali edili tradizionali sono poco adatti ad essere utilizzati in giornate piovose). Si configura così un metodo costruttivo che attentamente studiato in fase di progettazione si concretizza poi
come estremamente rispettoso dei tempi della natura e del territorio essendo strettamente legato alle condizioni stagionali e
atmosferiche.
Una casa in paglia realizzata con blocchi autoportanti, circa 1
metro di spessore, è possibile che sia “auto costruita”. Cioè, sfruttando la leggerezza dei materiali da costruzione, chiunque può
accumulare balle di paglia una sopra l’altra, dietro supervisione di
un progettista specializzato, e partecipare così alla realizzazione
della propria abitazione con un ritorno al legame tra edificio e
luogo come oggi si vede raramente.
Non si consideri però una casa in paglia come realizzata solo
secondo tecniche antiche. I materiali utilizzati sono tutti tecnologicamente avanzati. Dagli elementi strutturali in legno,
realizzati e collaudati in azienda, agli intonaci ad alto spessore,
sempre realizzati con materiali naturali, ai serramenti ad alte
prestazioni.
Fonte: Expoclima.net
Edifici pubblici: ecco i fondi
per riqualificazione efficiente
Solar Decatholon Europe 2014
Progetto italiano sugli scudi
L
A
’Avviso pubblico Cse - Comuni per la
Sostenibilità e l’Efficienza Energetica - è una nuova iniziativa del “Poi Energia”
(il piano operativo interregionale) che prevede la concessione di contributi a fondo
perduto per progetti di efficientamento e/o
produzione di energia da Fer sugli edifici
delle amministrazioni comunali delle Regioni Convergenza, attraverso l’acquisto e
l’approvvigionamento di beni e servizi tramite il Mercato Elettronico della Pubblica
Amministrazione (MePA).
Le risorse disponibili sono pari a 15 milioni di euro e i contributi dell’Avviso Cse
finanziano interventi per un valore ammesso che non può essere:
❖ inferiore a 40mila euro iva esclusa;
❖ superiore alla soglia di rilevanza comunitaria di cui all’art. 28, co. 1, lett. b) del
D.Lgs. n. 163/2006, di volta in volta vigente alla data di emissione della Richiesta di
Offerta (RDO), e attualmente pari a
207.mila euro oltre Iva.
È possibile attivare la Richiesta di Offerta
tramite il MePA già a partire dallo scorso 4
luglio 2014, per l’acquisto e l’approvvigionamento di beni e servizi proposti dai fornitori abilitati all’interno del MePA in riferimento al bando di abilitazione “Fonti rinnovabili ed efficienza energetica”. La
richiesta dovrà fare riferimento a beni e servizi rispondenti alle caratteristiche, agli
obiettivi ed alle finalità indicate nella diagnosi energetica dell’edificio su cui si intende realizzare l’intervento, previamente
effettuata dal Comune. Il finanziamento è
nella forma del contributo a fondo perduto
fino al 100% del costo ammissibile.
Le richieste di concessione del contributo, invece, possono essere presentate a partire dal 21 luglio; i contributi saranno assegnati sulla base di una procedura a sportello,
nel rispetto dell’ordine cronologico di presentazione delle istanze e fino ad esaurimento delle risorse. Le richieste vanno inoltrate secondo le modalità indicate dal
Mse. Importante: non potranno essere
richiesti contributi in relazione a edifici
ricompresi tra i beni culturali di cui all’art.
10 del D.Lgs. 22 gennaio 2004.
ncora una volta protagonisti. Rhome,
la casa sostenibile progettata da studenti e dai ricercatori dell’Università di
Roma Tre si è infatti aggiudicata il primo
premio nella sezione social housing (categoria nuove costruzioni) e il secondo nella
classifica assoluta al Solar Decathlon Europe 2014: competizione internazionale che
vede sfidarsi le più importanti università del
mondo sul tema della bio-edilizia.
Molteplici le innovazioni proposte dal
progetto, ideato allo scopo di riqualificare il
quartiere romano di Tor Fiscale. Innanzitutto, una grande importanza è stata data alla
scelta dei materiali e all’utilizzo di tecnologie in grado di ridurre il più possibile i consumi, a partire dagli impianti fotovoltaici
su tetto e facciata dell’edificio, integrati con
strategie passive per ottimizzare le risorse climatiche e i materiali locali. Tra queste, la
ventilazione naturale ottenuta tramite aperture posizionate strategicamente per
innescare una ventilazione incrociata e
l’ombreggiamento estivo attraverso apposite logge.
Insomma: un progetto che da tutti i punti di vista guarda al futuro, come conferma Chiara Tonelli, la Faculty Advisor del
team: “Sarebbe importante che il progetto
di Rhome for denCity una volta terminata la
competizione internazionale, non restasse
un prototipo, ma si traducesse concretamente nella realizzazione di vere abitazioni,
per riqualificare quella che peraltro è un’area degradata della periferia della capitale. È
arrivato il momento di dare un segnale di
svolta importante per ripensare al meglio
l’abitare sostenibile. Siamo convinti che si
tratti di una grossa opportunità per l’architettura e per l’economia del nostro Paese, e
per far ripartire l’edilizia nel segno della qualità”.
L’evento nel cui ambito il progetto italiano si è affermato, è promosso dal Dipartimento dell’Energia degli Stati Uniti, è
costituisce la più importante competizione
internazionale dedicata alle abitazioni che
non sprecano ma anzi producono energia,
riscaldamento e raffrescamento; risparmiano acqua; riciclano materia.
LUGLIO
2014
23
N.14
Sul nuovo sito di Assoclima informazioni, video, approfondimenti, prodotti e un’ampia sezione dedicata ai dubbi più frequenti
Pompe di calore: ecco tutto quello che c’è da sapere
I
sistemi a pompa di calore, ben
conosciuti tra gli addetti ai lavori,
sono ancora poco noti al vasto pubblico dei consumatori finali. Per colmare questa lacuna, Assoclima (associazione dei costruttori di sistemi
di climatizzazione costituitasi nel
1964 come Co.Aer, federata ad Anima e in grado attualmente di rappresenta un settore industriale con
54 aziende associate, più di 7.000
addetti e un fatturato totale di oltre 1.425 milioni di euro, con una
quota di esportazione del 63%) ha
realizzato il nuovo sito www.assoclima.it, il cui obiettivo principale è
informare l’utente finale sui molteplici benefici offerti da questi innovativi ed efficienti sistemi di riscaldamento e raffrescamento.
“La messa on line del nuovo sito
Assoclima - dichiara il presidente,
Alessandro Riello - coincide volutamente con l’entrata in vigore della tariffa elettrica dedicata D1: tariffa che, ci auguriamo, contribuirà
D. Per accedere alle detrazioni fiscali del 5065%, l’Attestato di certificazione energetica
(A.C.E.), ora sostituito dall’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E), è obbligatorio per tutti
gli interventi incentivati? E se sì, le spese tecniche
necessarie per redigerlo sono comunque detraibili?
R. 1 gennaio 2007. Il comma 1-ter dell’art. 6
del D. Lgs. n. 192 del 2005, modificato dal D.
Lgs. 311/2006, ha stabilito che dal 1° gennaio
2007 l’A.C.E. di un edificio o di un’unità immobiliare è necessario per accedere agli incentivi e alle agevolazioni di qualsiasi natura,
finalizzati al miglioramento delle prestazioni
energetiche dell’unità immobiliare, dell’edificio o degli impianti. Inoltre, come previsto
dal comma 1- bis dell’art. 11 del decreto su
citato, fino all’entrata in vigore (25 luglio
2009) delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, l’attestato di
qualificazione energetica ha potuto sostituire
a tutti gli effetti (e quindi anche relativamente alle detrazioni fiscali del 50%, là dove
richiesto), l’A.C.E. Ma come riporta chiaramente il punto 1-ter dell’art. 11 del D. Lgs.
192, ciò non è più consentito trascorsi dodici
mesi dall’emanazione delle Linee Guida
nazionali. In questo modo è stato esteso in
ambito nazionale quanto già era vigente nelle
regioni in cui una legislazione locale imponeva da tempo la redazione dell’A.C.E.
26 luglio 2010. Pertanto, per i lavori che
abbiano avuto inizio dal 26 luglio 2010 o successivamente, è stato ritenuto obbligatorio
l’A.C.E. per accedere alle detrazioni fiscali del
50%, eccezion fatta per gli interventi che il
comma 24 della finanziaria 2008 e l’art. 31
della legge 99/09 esentano dall’obbligo, e per i
quali nel tempo si è attuata una semplificazione delle procedure di trasmissione, ossia quelli
di cui ai commi 345, limitatamente alla sostituzione di infissi in singole unità immobiliari,
346 e 347 della Finanziaria 2007. Come
accennato, sulla base del comma 1 ter dell’art.6 del D. Lgs. n. 192 del 2005, si è ritenuto
che possano ritenersi salvi i diritti acquisiti
prima del 26 luglio 2010, garantiti dalle attestazioni di incarico conferite fino a questa
data. Con il decreto-legge 4 giugno 2013, n.
63, coordinato con la legge di conversione 3
agosto 2013, n. 90 (che recepisce la direttiva
2010/31/UE del Parlamento europeo e del
Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia), l’Attestato di Certificazione Energetica è stato soppresso e sostituito dall’Attestato di Prestazione Energetica.
alla diffusione delle pompe di calore
nel settore residenziale come sistema di riscaldamento alternativo ai
tradizionali apparecchi a combustione”.
Il nuovo sito è strutturato in modo
da offrire le informazioni su vari
livelli: alcuni video mostrano, in
modo semplice e chiaro, come funziona una pompa di calore e quali
vantaggi garantisce in termini di risparmi economici ed energetici e di
riduzione di emissioni inquinanti.
Ma per chi vuole saperne ancora di più sono disponibili anche
approfondimenti testuali e un’area
download da cui scaricare una serie
di documenti relativi ai sistemi a
pompa di calore: dai testi di decreti
alle guide per accedere agli incentivi, dai fac-simile del nuovo libretto
di impianto ai moduli per l’adesione
alla tariffa elettrica D1. Importante
per facilitare l’utente nella ricerca
del prodotto più adatto alle sue esigenze, è poi l’area “Chi siamo”, con
4 agosto 2013. Pertanto, dal 4 agosto 2013,
entrata in vigore della legge n. 90, nei casi ove
esso è previsto (e cioè nel caso di interventi ai
sensi dei commi 344 e 345, quest’ultimo limitatamente alla coibentazione di strutture opache e alla sostituzione di infissi in contesti
diversi dalle singole unità immobiliari, della
Finanziaria 2007), per accedere a questi
incentivi, occorre ora redigere l’A.P.E. Per ciò
che attiene la metodologia di calcolo da seguire, come riporta la Circolare del MiSE del
7 agosto 2013, “fino all’emanazione dei decreti previsti dall’art.4 del D.L. n. 63, si adempie alle prescrizioni di cui al decreto legge stesso redigendo l’A.P.E. secondo le modalità di
calcolo di cui al D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59,
fatto salvo nelle Regioni che hanno provveduto ad emanare proprie disposizioni normative in attuazione della direttiva 2002-91CE”. Ai soli fini dell’accesso alle detrazioni in
oggetto, nei casi ove esso è previsto, sopra riportati nel dettaglio, si continua ad utilizzare lo stesso modulo dell’attestato di qualificazione energetica, che può essere compilato e sottoscritto anche da un tecnico abilitato coinvolto nei lavori di cui alla richiesta di
detrazione, mentre il tecnico compilatore
dell’Attestato di Prestazione Energetica non
deve essere coinvolto nei lavori (per ulteriori
informazioni sui requisiti dei certificatori, si
rimanda al D.P.R. 75/2013). Come è stato già
detto, l’A.P.E. va conservato dall’utente e, in
quanto misura obbligatoria per l’accesso alle
detrazioni, le spese tecniche per la sua compilazione sono anch’esse detraibili.
pompe di calore ad alta efficienza o impianti
geotermici a bassa entalpia o di sostituzione di
scaldacqua di tipo tradizionale con scaldacqua a pompa di calore per a.c.s.);
❖ allegato F (nel caso di sostituzione di infissi
in singole unità immobiliari o di installazione
di pannelli solari).
Effettuata la trasmissione, in automatico
ritorna al mittente da ENEA una ricevuta informatica con il CPID (Codice Personale
Identificativo), valida a tutti gli effetti come
prova dell’avvenuto invio. Non sono previsti
altri riscontri da parte di ENEA, né in caso di
invio corretto, né in caso di invio incompleto, errato o non conforme. Non vanno inviate asseverazioni, relazioni tecniche, fatture,
copia di bonifici, piantine o documentazione
varia che, invece, deve essere conservata a
cura dell’utente ed esibita in caso di eventuali
controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Inoltre è facoltà dell’Agenzia richiedere l’esibizione degli originali degli Allegati inviati
(A, E o F), debitamente firmati e datati. Di
conseguenza, si consiglia l’utente di stampare
questi documenti e conservarli in caso di
futuri possibili controlli. Si ricorda infine che
l’allegato A deve essere necessariamente firmato e timbrato dal tecnico abilitato a certificare il rispetto dei requisiti richiesti all’impianto per accedere alle detrazioni.
D. Per fruire delle detrazioni fiscali del 50-65%
cosa occorre inviare all’ENEA? E come posso
sapere se la mia domanda è stata accettata o meno
e se posso procedere alla detrazione?
R. La documentazione prevista dal decreto
(asseverazione e attestato di qualificazione energetica) può essere redatta da un qualsiasi
tecnico abilitato alla progettazione di edifici e
impianti, nell’ambito delle competenze ad
esso attribuite dalla legislazione vigente ed
iscritto allo specifico Ordine o Collegio professionale. Tuttavia, nelle regioni in cui vige
una legislazione regionale più restrittiva, i tecnici sono soggetti a detta legislazione. Le parcelle dei professionisti sono comunque
anch’esse detraibili ai sensi di questi incentivi.
R. Non occorre inviare alcuna comunicazione preventiva. La normativa vigente impone
solamente che entro 90 giorni dal termine dei
lavori debba essere trasmessa ad ENEA attraverso il sito dedicato dell’ente - la documentazione costituita da:
❖attestato di qualificazione energetica (Allegato A al “decreto edifici”);
❖ scheda descrittiva degli interventi realizzati
(Allegato E).
In alcuni casi è sufficiente una documentazione semplificata, costituita da:
❖ allegato E (nel caso di sostituzione di impianti termici con caldaie a condensazione,
l’elenco degli associati e i link diretti
ai siti aziendali. Infine, ma non da
ultimo, una sezione “Faq”, con le
risposte ai quesiti più frequenti.
Pubblichiamo di seguito proprio
alcuni dei principali quesiti facenti
capo alla sezione “Documentazione”, mentre sui prossimi numeri di
Italia Casa, grazie alla collaborazione
con Assoclima, saranno riportate le
risposte agli interrogativi in materia
di impianti, ecobonus, tariffa D1,
efficienza, conformità.
potenza), di climatizzazione estiva (senza
limiti di potenza) e di produzione di acqua
calda sanitaria, esclusi gli scaldaacqua. La
novità consiste nel fatto che si tratta di un
unico libretto composto da più schede modulabili a seconda delle caratteristiche dell’impianto. Il libretto deve sempre essere presente
per tutti gli impianti termici. I controlli di efficienza energetica scattano invece quando si
superano i seguenti limiti di potenza utile
nominale: 10 kW per impianti di climatizzazione invernale e 12 kW per impianti di climatizzazione estiva. A loro volta, le verifiche
scattano ogni qualvolta si intervenga sull’impianto modificandone l’efficienza o per
disposizione di legge, con una tempistica
diversa a seconda della tipologia e potenza
dell’impianto (Dpr 74/2013). Ad esempio,
per le caldaie a gas o metano normalmente
installate in una singola unità immobiliare si
interviene ogni quattro anni, mentre si scende a due per gli impianti condominiali superiori ai 100 kW, salvo diverse indicazioni
regionali. Per gli impianti esistenti al 1 giugno
2014 i Libretti di centrale e i Libretti di impianto compilati in precedenza dovranno essere allegati al nuovo Libretto per la climatizzazione.
D. Chi deve compilare e conservare il libretto?
D. Chi può firmare l’asseverazione di un intervento e l’attestato di qualificazione (o certificazione) energetica previsto dal decreto? E le spese sono
detraibili?
D. Per quali impianti è richiesto il nuovo libretto di
impianto di climatizzazione?
R.Il libretto è richiesto per gli impianti termici di climatizzazione invernale (senza limiti di
R. Con l’entrata in vigore del nuovo libretto,
il responsabile (che nei piccoli impianti è l’utente stesso mentre in condominio può essere
l’amministratore o la ditta abilitata da questi
delegata) deve scaricare il nuovo modello di
libretto dal sito del ministero dello Sviluppo
Economico e trascrivere sulla prima pagina i
dati identificativi dell’impianto così da consegnarlo, all’atto del controllo, al manutentore
per l’aggiornamento. Il libretto, che è la carta
d’identità dell’apparato, viene compilato per
la prima volta dall’installatore all’atto della
messa in funzione e aggiornato dal responsabile dell’impianto o dal manutentore. La responsabilità della conservazione del libretto
di impianto è del proprietario o conduttore
dell’impianto o dell’amministratore del condominio o dell’eventuale terzo responsabile
(designato dal proprietario o dall’amministratore) al quale è demandata la responsabilità dell’esercizio, che comprende anche l’affidamento dei controlli e della manutenzione
dell’impianto a imprese abilitate a queste funzioni.
LUGLIO
2014
LEGGI & SENTENZE 25
N.14
L’uomo infastidiva continuativamente i residenti dello stabile, con rifiuti, escrementi, musica ad alto volume ed ingiurie
Molesta e perseguita gli altri condòmini
Scatta la misura cautelare o di sicurezza
CORTE CASSAZIONE
sent. 19.06.2014,
n. 26589
I comportamenti del condomino consistenti
nell’abbandono di escrementi davanti alle porte
di ingresso delle abitazioni, nel danneggiamento di autovetture, nel versamento di acido
muriatico dei locali comuni, nell’immissione di
suoni ad alto volume, nella pronuncia di epiteti
gravemente ingiuriosi e nell’inserimento di
scritti di contenuto delirante nelle cassette postali, che hanno determinato gli eventi previsti dall’art. 612 bis c.p. (i.e. stato di ansia e di timore per l’incolumità della famiglia e mutamento delle abitudini di vita) configurano la
fattispecie incriminatrice e giustificano l’emissione di un provvedimento di natura cautelare o
di sicurezza.
RITENUTO IN FATTO
Con il provvedimento impugnato veniva confermata l’ordinanza del Giudice per le indagini
preliminari presso il Tribunale di Roma del
27/11/2013, con la quale veniva provvisoriamente applicata nei confronti di E.G. la misura
di sicurezza della casa di cura e custodia per il
reato di cui all’art. 612 bis cod. pen., ipotizzato
nella commissione di molestie, ingiurie e danneggiamenti nei confronti di tredici condòmini
nel corso del 2012 e fino al maggio del 2013.
L’indagato ricorre sui punti e per i motivi di
seguito indicati.
1. (omissis).
2. Sulla sussistenza dei gravi indizi, il ricorrente
deduce violazione di legge ed illogicità della
motivazione nel riferimento a dichiarazioni delle
persone offese dalle quali non emergevano comportamenti tali da turbare le stesse o determinarne mutamenti nelle condizioni di vita, ed ulte-
riore violazione di legge nel richiamo ad ammissioni dell’indagato inutilizzabili in quanto rese
nel corso della consulenza psichiatrica.
3. Sulla sussistenza del presupposto della pericolosità sociale, il ricorrente deduce mancanza di
motivazione sul successivo provvedimento con
il quale il Giudice per le indagini preliminari
aveva sostituito la misura in oggetto con quella
della libertà vigilata, ed illogicità della prevalenza attribuita alla relazione del consulente tecnico
del pubblico ministero, fondata su un solo incontro con l’indagato, non corredata da informazioni presso la famiglia e la scuola dello stesso ed inutilizzabile in quanto riportante dichiarazioni del
G. sui fatti, rispetto a quella dei sanitari dell’Ospedale psichiatrico di Napoli in seguito alla quale la misura era stata sostituita.
CONSIDERATO
IN DIRITTO
1.(omissis).
2. I motivi proposti sulla sussistenza dei gravi
indizi infondati. Nel provvedimento impugnato si premetteva come dalle dichiarazioni delle
persone offese risultasse che l’indagato per circa un anno poneva in essere comportamenti gravemente molesti, consistiti nell’abbandono di
escrementi davanti alle porte di ingresso delle
abitazioni dei condòmini, nel danneggiamento
di autovetture degli stessi, nel versamento di
acido muriatico nei locali comuni dell’edificio,
nell’immissione di suoni ad alto volume nella
confinante camera da letto della figlia minore di
uno dei condòmini, nella pronuncia di epiteti
gravemente ingiuriosi nei confronti di alcune
persone offese e nell’inserimento di scritti di con-
tenuto delirante nelle cassette postali. A questo
punto, coerentemente e in aderenza al dato normativo, il Tribunale osservava che da tali condotte derivavano eventi corrispondenti a quelli
previsti della fattispecie incriminatrice, in particolare lo stato di ansia e di timore per l’incolumità delle mogli e dei figli minori, manifestato da
alcuni condòmini, ed il mutamento delle abitudini di vita degli stessi, segnatamente derivante
dalla privazione per i figli minori della possibilità
di giocare all’interno del condominio. Nessuna illogicità è individuabile in queste conclusioni, tenuto conto della particolare incidenza che
condotte quali quelle descritte inevitabilmente esercitano, anche in considerazione della loro
prolungata reiterazione, nella dimensione di
quotidiana convivenza imposta dall’abitare il
soggetto agente e le persone offese nello stesso
edificio. Privo di decisività è poi il rilievo del ricorrente sull’inutilizzabilità delle dichiarazioni
rese dall’indagato al consulente psichiatrico, in
concreto non valutate nella motivazione del
provvedimento impugnato.
3. Infondati sono da ultimi i motivi proposti sulla
sussistenza del presupposto della pericolosità
sociale. Infondata è in particolare la censura di
mancanza di motivazione sul successivo provvedimento di sostituzione della misura in oggetto con quella della libertà vigilata. Il Tribunale
esaminava infatti la circostanza, osservando in
primo luogo come detto provvedimento fosse
pervenuto presso la propria cancelleria dopo la
chiusura del verbale, e comunque che la relazione del consulente tecnico del pubblico ministero, la quale evidenziava nell’indagato una decomposizione delirante persecutoria in un sog-
getto affetto da disturbo schizoide della personalità e refrattario all’assunzione della terapia farmacologica, costituiva l’unico contributo tecnico al momento disponibile sulla pericolosità
sociale del G., rispetto ad una prima valutazione
dei sanitari dell’ospedale psichiatrico giudiziario
di Napoli fondata su un solo colloquio con l’indagato.
Tali conclusioni non sono poi affette da alcuna
illogicità, alle stesse opponendo il ricorrente solo
una diversa valutazione di merito sulla completezza dell’esame dei sanitari di cui sopra rispetto a
quello del consulente ed un richiamo all’asserita
inutilizzabilità delle dichiarazioni a questi rese dal
G., che confonde il piano dell’utilizzabilità processuale di dette dichiarazioni con quello della
loro viceversa normale presenza nelle procedure
di accertamento psichiatrico. Nulla è peraltro
specificamente dedotto dal ricorrente in ordine
all’esclusione della pericolosità sociale del G.
all’esito degli esami presso l’Ospedale psichiatrico giudiziario di Napoli, sulla base dei quali,
secondo la prospettazione difensiva, sarebbe
stato peraltro adottato un provvedimento
comunque applicativo di una misura di sicurezza,
sia pure attenuata, tale pertanto da presupporre
la sussistenza del requisito della pericolosità sociale. È per il resto tardiva l’odierna produzione
documentale del difensore sul punto.
Il ricorso deve in conclusione essere rigettato,
seguendone la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al
pagamento delle spese processuali.
Il detenuto avrebbe dovuto prima sperimentare altre possibilità, come chiedere a un vicino di acquistare il medicinale per suo conto
Va in farmacia e poi torna a casa
È sempre evasione dai domiciliari
CORTE CASSAZIONE
sez. VI pen., sent. 23.06.2014,
n. 27193
RITENUTO IN FATTO E
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. La Corte di appello di Firenze riformava parzialmente la pronuncia di primo grado del 07/10/2009, riducendo la pena, e
confermava nel resto la medesima pronuncia con la quale il
Tribunale della stessa città, all’esito di giudizio abbreviato, aveva condannato il cittadino giamaicano K.K.R. in relazione
al reato di cui all’art. 385 cod. pen. per essersi, il 06/10/2009,
arbitrariamente allontanato dalla sua abitazione dove si trovava sottoposto alla misura cautelare degli arresti domiciliari.
Rilevava la Corte come le emergenze processuali avessero
comprovato la sussistenza del reato contestato e come l’imputato fosse meritevole di una riduzione della pena inflitta per
adeguarla ad un fatto che era risultato di modesta entità.
2. Avverso tale sentenza ha presentato ricorso il R., con atto
sottoscritto dal suo difensore avv. S.G., il quale, con due distinti
punti, ha dedotto la violazione di legge, in relazione all’art. 59,
comma 4, cod. pen., ed il vizio di motivazione, per contraddittorietà ed illogicità, per avere la Corte di appello erroneamente
escluso la ricorrenza della causa di giustificazione putativa dello
stato di necessità, pur riconoscendo che l’imputato si fosse
allontanato da casa, lasciando la porta con la chiave nella serratura, per potersi recare in farmacia ad acquistare un medicinale; nonché la violazione di legge, in relazione all’art. 385,
comma 4, cod. pen., per avere la Corte territoriale ingiustificatamente negato al R. l’attenuante dei rientro spontaneo in casa
prima della condanna.
3. Ritiene la Corte che il ricorso vada rigettato.
3.1. Il primo motivo del ricorso è infondato.
Costituisce ius receptum nella giurisprudenza di legittimità il
principio secondo il quale l’evasione consistente nell’allontanamento del detenuto agli arresti domiciliari dal luogo in cui è
autorizzato a svolgere attività lavorativa richiede il dolo generico,
caratterizzato dalla consapevolezza di allontanarsi in assenza
della necessaria autorizzazione, a nulla rilevando i motivi che
hanno determinato la condotta dell’agente (così, da ultimo, sez.
6, n. 19218 del 08/05/2012, P.G. in proc. Rapillo, Rv. 252876).
Di tale regula iuris la Corte di appello ha fatto corretta applicazione osservando, con una motivazione logicamente adeguata, come fosse stato irrilevante che l’imputato si fosse allontanato da casa per acquistare un medicinale in quanto “stava
male”, atteso che non aveva dato neppure dimostrazione di
non essersi potuto rivolgere ad un vicino di casa per poter risolvere quel suo problema. In tale ottica, bisogna prendere atto
come la decisione adottata, lungi dall’aver integrato alcuna
violazione di legge, si sia posta in stretta coerenza con quell’indirizzo giurisprudenziale per il quale, in tema di cause di giustificazione, incombe sull’imputato, che deduca una determinata
situazione di fatto a sostegno dell’operatività di un’esimente, se
non un vero e proprio onere probatorio, inteso in senso civilistico, un compiuto onere di allegazione di elementi di indagine
per porre il giudice nella condizione di accertare la sussistenza o
quanto meno la probabilità di sussistenza dell’esimente. Ne
consegue che la mera indicazione di una situazione astrattamente riconducibile all’applicazione di un’esimente, non può
legittimare la pronuncia assolutoria ex art. 530 cpv. cod. proc.
pen., risolvendosi il dubbio sull’esistenza dell’esimente nell’assoluta mancanza di prova al riguardo (così, tra le altre, sez. 6, n.
15484 del 12/02/2004, P.G. in proc. Raia, Rv. 229446).
3.2. Il secondo motivo del ricorso è inammissibile perché avente ad oggetto un’asserita violazione di legge non dedotta con
l’atto di appello. L’art. 606, comma 3, cod. proc. pen. prevede,
infatti, espressamente come causa speciale di inammissibilità la
deduzione con il ricorso per cassazione di questioni non prospettate nei motivi di appello: situazione, questa, con la quale si
è inteso evitare il rischio di un annullamento, in sede di cassazione, del provvedimento impugnato, in relazione ad un punto intenzionalmente sottratto alla cognizione dei giudice di appello.
4. Al rigetto del ricorso consegue, a norma dell’art. 616 cod.
proc. pen., la condanna del ricorrente al pagamento in favore
dell’erario delle spese del presente procedimento.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle
spese processuali.
26 LEGGI & SENTENZE
N.14
LUGLIO
2014
Excursus sulla giurisprudenza in materia di strutture aggettanti, distanze legali e spettanza delle spese di manutenzione
Alessia Calabrese
consulente UNAI
L
Il condominio e la proprietà dei balconi
siva del proprietario dell’appartamento del osservare le distanze legali.
secondo piano.
Nella sentenza de quo, previsto che la realizzazione del balcone, compiuta nell’ ambito
ALTRA GIURISPRUDENZA delle facoltà consentite dall’ art. 1102 cod.
civ. nell’ uso dei beni comuni, non aveva proSull’inesistenza del diritto di agganciare le vocato alcuna diminuzione di luce e di aria
tende alla soletta del balcone “aggettante” la alla veduta esercitata dal condomino sottoSuprema Corte si era in realtà già espressa nel stante, la Corte ha ritenuto legittima l’esecu2007, con la sentenza n.15913, cassata il 17 zione della delibera condominiale con cui
luglio dello stesso anno.
alcuni condòmini erano stati autorizzati a
In quella sede, la Corte ha precisato che trasformare in balconi le finestre dei rispettivi
all’ipotesi di balconi “aggettanti” i quali, spor- appartamenti senza osservare le distanze
gendo dalla facciata dell’edificio, costitui- legali rispetto ai preesistenti balconi delle
scono solo un prolungamento dell’apparta- proprietà sottostanti.
mento dal quale protendono, senza, però,
svolgere alcuna funzione di sostegno, né di
DANNI E RESPONSABILITÀ
necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incasMolteplici altre sono le questioni affrontasate nel corpo dell’edificio), non trova appli- te, negli anni, dalla Suprema Corte in tema
cazione l’art. 1125 c.c.. Non potendo essere di balconi.
considerati a servizio dei piani sovrapposti, i
Tra queste, assoluta rilevanza riveste quella
balconi in esame non si qualificano come relativa alla responsabilità per danni verificauna proprietà comune dei proprietari di tali tisi sulla parte sovrastante e sottostante dei
piani, bensì rientrano nella proprietà esclusi- balconi
va dei titolari degli appartamenti cui accedoSul punto, la Suprema Corte di Cassaziono. Sarà, di conseguenza, necessario il pre- ne, Sezione III Civile, si è pronunciata con la
ventivo consenso del proprietario dell’appar- sentenza n. 22370 del 29 novembre 2004,
tamento sovrastante affinché il proprietario esonerando il condominio da ogni responsadell’appartamento sito al piano inferiore bilità per i danni riscontrati sulla parte sottopossa agganciare le tende alla soletta del bal- stante e sovrastante dei balconi (nel caso di
cone aggettante sovrastante.
specie: infiltrazioni d’acqua nell’appartamento provenienti dal sovrastante immobile, con danni al bagno padronale e di servizio,
LE DISTANZE LEGALI
nonché al soffitto del balcone, ove si era veriAlla questione si ricollega anche quella del ficata anche caduta di calcinacci.).
rispetto delle norme sulle distanze legali,
Dei danni in questione rispondono, infatti,
come osservato dalla stessa Corte di Cassa- solo ed esclusivamente i proprietari degli
zione, il 27 aprile 1981, con sentenza n. 2531. appartamenti immobiliari corrispondenti Le norme in esame sono applicabili, in superiore e inferiore.
relazione alle parti immobiliari di proprietà
esclusiva, nei rapporti reciproci fra condòmiDELIBERE CONDOMINIALI
ni qualora uno di essi, utilizzando una parte
comune a vantaggio della sua proprietà, sia
Altra pronuncia interessante attiene alla
pure nei limiti di cui all’art. 1102 cod. nullità delle delibere condominiali che inciciv.(non alterazione della destinazione e non dono su beni di proprietà esclusiva dei conimpedimento di pari uso agli altri partecipan- domini. Il riferimento è alla sentenza n.
ti secondo il loro diritto) incorra nella viola- 21199 del 31 ottobre 2005, di cui si riporta
zione dei diritti di un altro condomino.
nel seguito un estratto:
Al riguardo sono configurabili tempe“Non possono essere oggetto di deliberaramenti, alla stregua di una valutazione di zioni impositive di spese (e dunque di relativa
compatibilità delle norme suindicate con gli ripartizione) da parte dell’assemblea del coninteressi da considerare nei rapporti condo- dominio gli interventi di manutenzione relaminiali, allorché trattasi di utilizzazione im- tivi ai balconi, da considerarsi beni di proplicante la violazione di una norma del rego- prietà esclusiva, in quanto costituenti appenlamento condominiale predisposto dall’ori- dici o prolungamenti delle unità immobiliari
ginario unico proprietario e recepito nei cui accedono e non assolventi, normalmente, a funzioni strutturali riferibili all’edificio
singoli atti di acquisto.
In base al surriportato principio, nel caso in condominiale, salvo che per i rivestimenti
esame i Giudici di legittimità hanno ritenuto esterni e le parti decorative frontali (che insecorretta la decisione dei giudici del merito rendosi nel prospetto dell’edificio contribuicon la quale, in accoglimento della domanda scono all’estetica complessiva dello stesso).
Sono nulle - e pertanto sottratte ai termini
di un condomino, altri condòmini erano
stati condannati a rimuovere una struttura di impugnativa di cui all’art. 1137, terzo commetallica a sostegno di una tenda, realizzata ma per i casi di semplice annullabilità - le
su di un balcone di loro proprietà esclusiva a delibere condominiali che incidono sui diritdistanza inferiore a quella prescritta dall’art. ti individuali sulle cose; la dichiarazione di
907 cod. civ. dal balcone soprastante dell’at- impugnabilità, senza limiti di tempo, dell’attore ed in violazione di una norma del regola- to presupposto inficiato da nullità si estende
mento condominiale, vietante ogni modifi- anche all’atto che ne costituisce esecuzione e
che da quello dipende”.
cazione dei balconi.
a Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n.6624 del 30 aprile 2012, ha contribuito a fornire elementi chiarificatori in
una materia che, da sempre, costituisce motivo di contenzioso nei condomini: la questione della proprietà dei balconi aggettanti.
Il caso sottoposto ad esame dei Giudici di
legittimità nell’aprile 2012 è quello del proprietario di un appartamento sito al secondo
piano di una palazzina. Questi si era rivolto al
Giudice di Pace per richiedere la condanna
del condomino sito al piano sottostante, responsabile dell’installazione di tende da sole
per mezzo di aggancio alla soletta del balcone
soprastante. Il condomino del secondo piano rivendicava, quindi, dinanzi al Giudice di
Pace, la proprietà esclusiva del balcone e
richiedeva la rimozione delle tende da sole
installate senza sua preventiva autorizzazione.
Sostenendo che la soletta del balcone del
piano superiore fosse da considerarsi, ai sensi
dell’ ex art. 1125 del codice civile, bene
comune, la parte citata in giudizio respingeva
l’accusa.
Dal momento che, analizzati i fatti, il Giudice di Pace si era espresso a favore del condomino richiedente, disponendo la rimozione
delle tende, la controparte presentò ricorso
rivolgendosi al Tribunale territorialmente
competente. Ribaltando del tutto la precedente pronuncia, in questa sede il giudice
definì legittimo il diritto dei proprietari dell’immobile del primo piano ad ancorare le
tende da sole alla soletta del suddetto balcone, qualificando, questo, quale bene comune
del condominio.
Per far valere le proprie ragioni, il condomino del secondo piano si rivolse, dunque,
alla Corte di Cassazione, che, con la sentenza
sopraccitata, risolse finalmente l’arcano,
definendo i balconi aggettanti come dei meri
prolungamenti del relativo immobile e, in
quanto tali, da considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento; ciò
in quanto: a) non rispondono alla funzione
di copertura dei piani sottostanti; b) godono
di una piena autonomia considerato che la
loro sussistenza prescinde dalla presenza di
altri balconi ai piano inferiori o superiori; c)
non svolgono alcuna funzione di utilità per
gli altri condòmini; d) la loro esistenza va ad
esclusivo vantaggio del condomino proprietario dell’immobile corrispondente.
I Giudici della Suprema Corte quindi,
hanno disposto la rimozione delle tende affermando che, trattandosi di una proprietà
esclusiva dell’immobile pertinente, il condomino che abita l’appartamento sottostante
non può utilizzarlo come supporto per installare manufatti di ogni tipo, senza averne preventivamente richiesto il permesso.
Le uniche parti dei balconi aggettanti da
considerarsi beni comuni, in quanto elementi integranti della facciata condominiale perché adibite ad abbellire l’edificio e ad apportare una miglioria che va a vantaggio dell’intera compagine condominiale, sono i rivestimenti e le decorazioni della parte frontale e della parte inferiore.
COSTRUZIONE MANUFATTI
DA BALCONE A FINESTRA
Ciò premesso, i Giudici di Piazza Cavour
In tema di costruzione di manufatti (balIncentrata sulle distanze legali è anche la
hanno, quindi, risolto il caso sottoposto al
loro vaglio disponendo la rimozione delle più recente sentenza del 14 aprile 2004, n. coni aggettanti) nella colonna d’aria del
tende agganciate, senza preventiva autorizza- 7044, relativa, nello specifico, alla possibilità cortile condominiale, la stessa corte si è
zione, ad una proprietà da considerarsi esclu- di trasformare in balcone la finestra senza espressa con sentenza n. 3098/2005, osser-
vando che la costruzione di manufatti nel
cortile condominiale è consentita al singolo
condomino solo se non alteri la normale
destinazione di quel bene, non anche, pertanto, quando si traduca in corpi di fabbrica
aggettanti (nella specie, ballatoio), con incorporazione di una parte della colonna d’aria sovrastante ed utilizzazione della stessa ai
fini esclusivi.
QUALI RIVESTIMENTI
Quella del rivestimento (intonaco) e degli
elementi decorativi del fronte o della parte
sottostante della soletta dei balconi degli
appartamenti di un edificio è altra materia
trattata dalla Corte di Cassazione. Facciamo
riferimento alla sentenza n. 1279 del 28 novembre 1992.
In quella sede, i Giudici di legittimità hanno osservato che, se prevalentemente destinati a rendere esteticamente gradevole l’edificio, gli elementi succitati sono da qualificarsi come di proprietà comune dei condòmini, in quanto destinati all’uso comune, ai
sensi dell’art. 1117 c.c; in tutti i casi in cui,
invece, sono finalizzati esclusivamente al decoro di quest’ultimo, sono da considerare
pertinenze dell’appartamento di proprietà
esclusiva.
Ne consegue che, nell’ipotesi di distacco,
per vizio di costruzione, del rivestimento o
degli elementi decorativi predetti, il condominio potrà legittimamente esperire azione
di responsabilità nei confronti del costruttore, ai sensi dell’art. 1669 c.c., se il rivestimento o gli elementi decorativi abbiano
prevalente funzione estetica per l’intero
edificio.
DEFINIRE LA PERTINENZA
In tema di pertinenza, è la stessa Corte di
Cassazione che, il 5 maggio 1992, aveva specificamente qualificato come tale, così da
assoggettarla a semplice autorizzazione e
non a concessione ex art. 7, cpv., lettera a)
D.L. 23 gennaio 1982, n. 9, convertito nella
L. 25 maggio 1982, n. 94, l’opera la quale,
pur conservando la propria individualità fisica ed autonomia funzionale, venga posta in
un durevole rapporto di subordinazione
strumentale con altra persistente, per renderne più agevole o comunque migliorarne
l’uso.
Nell’ambito della normativa edilizia, per
delimitare la relativa nozione è possibile far
ricorso interpretativo alla normativa catastale, secondo la quale la pertinenza consiste in
un volume privo di autonomo accesso dalla
via pubblica ed insuscettibile di produrre un
proprio reddito senza subire modificazioni
fisiche.
Nel pronunciamento in esame, la Suprema Corte ha ritenuto che, essendo opera
accessoria soggetta al diverso regime concessorio, la quale congiunta intimamente con
altra, costituisce parte costitutiva ed integrante del tutto, la superficie realizzata mediante la costruzione di un balcone non possa
qualificarsi come pertinenza. La Corte ha,
inoltre, precisato che, a differenza delle pertinenze che possono anche fisicamente essere
separate dalla cosa principale senza alterarne l’essenza fisica e funzionale, le opere acSegue a pag. 27
LUGLIO
2014
LEGGI & SENTENZE 27
N.14
Continua da pag. 26
Il condominio e la proprietà dei balconi
cessorie non sono suscettibili di separazione,
senza che ciò determini frazionamenti fisici
del tutto o alterazioni funzionali dell’immo- al quale la tinteggiatura dei sottobalconi non
sia da qualificarsi come intervento su parti inbile.
dividuali dell’edificio condominiale; di conseguenza, può legittimamente addebitarsi la
SENTENZE DI MERITO
relativa spesa all’intera collettività dei conNon mancano, in tema di balconi, anche dòmini.
svariate pronunce dei Tribunali, che offrono
Rimanendo in tema di spese, quelle relatiuna panoramica generale su casistiche parti- ve alla riparazione di balconi negli edifici
colari. Dal Tribunale di Napoli viene affron- condominiali sono, ex parere del Tribunale
tata, il 16 ottobre 1990, la questione della Civile di Napoli del 18 dicembre 1991, in
spesa per la riparazione delle colonnine e dei parte a carico del proprietario dell’appartapilastrini che fanno parte integrante del pa- mento di cui costituiscono accessorio, conrapetto dei balconi e della terrazza a livello. Si sentendo il calpestio e l’affaccio, ed in parte a
afferma, in quell’occasione, che la suddetta carico dei condòmini, in quanto costituenti
spesa deve gravare esclusivamente sul pro- elementi della facciata dell’edificio, di cui
prietario dei beni medesimi, assolvendo, il concorrono a formare la struttura.
parapetto, alla funzione primaria di protezioSi riporta, infine, un estratto della sentenza
ne dell’unità immobiliare del condomino e, n. 952 del 7 marzo 2008 del TAR Campania
perciò, soggetta all’autonomo diritto domi- - Napoli, sez. IV, in tema di sanatoria di un
nicale.
balcone realizzato a partire dalla trasformaLa Corte di Appello Civile di Salerno il 16 zione di una apertura esistente sulla facciata
marzo 1992 si esprime, invece, sulla tematica interna del fabbricato di interesse.
della proprietà, sostenendo che la proprietà
Si legge in sentenza:
esclusiva delle terrazze e dei balconi si esten[…] I ricorrenti, attraverso la documentade a tutte le opere necessarie al godimento e zione tecnica e fotografica allegata alla istanall’utilizzazione (es: la pavimentazione, la za di sanatoria ed al fascicolo di causa, hanno
parte interna ed i davanzali dei parapetti), attestato, innanzitutto, che l’unità immomentre sono da ritenersi di proprietà condo- biliare interessata dagli interventi oggetto di
miniale la parte esterna dei parapetti, la fascia sanatoria, situata in zona A centro storico,
di coronamento (cornicione o marcapiano) è ricompresa in un edificio di cinque piae quella di rivestimento dei bordi aggettanti ni fuori terra con una struttura portante in
(frontalini) con relativi intradossi.
muratura articolata secondo un sistema diÈ del Tribunale Civile di Milano il pronun- stributivo composto dalla sequenza portone ciamento (datato 14 settembre 1992) in base androne - scala, ove la scala unica è posta
lateralmente all’androne di ingresso.
Per ciò che concerne l’impianto distributivo della facciata interessata dagli interventi
in oggetto, i ricorrenti hanno altresì documentato, attraverso i rilievi grafici e fotografici in atti a suo tempo allegati alla istanza di
sanatoria, che le aperture realizzate non riguardano il prospetto principale esterno del
fabbricato che affaccia sulla strada principale
e precisamente su San Giovanni a Teduccio,
bensì interessano una facciata interna del
fabbricato che prospetta su un cortile.
A ben vedere le aperture esistenti su detta
facciata interna, come ricavabile dalla documentazione fotografica allegata in atti, non
rispecchiano quel sistema regolare di allineamento verticale e simmetrico suscettibile come riportato nella scheda tecnica descrittiva sopra richiamata - di essere interrotto o
alterato da un intervento sporadico non coerente né conforme al sistema distributivo
preesistente. Dalla visione delle riproduzioni
fotografiche dello stato dei luoghi è evidente
che la modifica della preesistente finestra in
balcone, operata attraverso l’abbattimento
del parapetto e la apposizione di una ringhiera metallica, non altera l’impianto distributivo delle aperture esistenti. Ed infatti, come
innanzi precisato, la facciata del fabbricato
che prospetta sul cortile interno non presenta un sistema distributivo di aperture caratterizzato da simmetria e linearità, essendo composta in varia parte sia da finestre che da balconi collocate secondo una sequenza non
Appalti e difetti di costruzione
Le responsabilità del venditore
C
on la sentenza n. 12675 la II sezione civile della Corte di
Cassazione ha affrontato una tematica connessa all’ambito di applicazione dell’articolo 1669 del codice civile sulla
responsabilità decennale dell’appaltatore per vizi e gravi difetti di costruzione. Tra le questioni esaminate, la Corte ha preliminarmente preso posizione in ordine all’ambito soggettivo
di responsabilità ex art. 1669 c.c., stabilendo se le disposizioni
relative alla responsabilità del venditore-costruttore si applichino allorquando tale veste sia ricoperta da una società cooperativa che abbia appaltato i lavori ad un’impresa.
La Corte, ha affermato che ‘”ai fini dell’applicazione del
regime di responsabilità previsto dall’art. 1669 cod. civ. riveste la qualità di costruttore-venditore la cooperativa edilizia
che ha assegnato ai soci prenotatari unità immobiliari di un
complesso condominiale, realizzandosi in tal caso un trasferimento della proprietà a titolo oneroso nonostante l’equivalenza del corrispettivo al prezzo della costruzione e l’assenza di
profitto della cooperativa” (cfr. con Cass. n. 16202/07). In
più la Corte ha ritenuto che la responsabilità dell’appaltatore
debba essere estesa al soggetto proprietario che sia ritenuto
costruttore. Ciò si verificherebbe allorquando il committente, pur avendo appaltato a terzi l’esecuzione dell’opera, abbia
conservato il potere di impartire direttive ovvero il potere di
sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività, in modo
che l’opera sia a lui riferibile.
Accogliendo un orientamento giurisprudenziale (v. da
Cass. II sez., 4622/02 e anche Cass. 8109/97) la II sezione della
Cassazione ha ribadito che: “la denuncia di gravi difetti di
costruzione, oltre che dal committente e suoi aventi causa,
può essere fatta anche dagli acquirenti dell’immobile, in base
al principio che le disposizioni di cui all’art. 1669 cod. civ.
mirano a disciplinare le conseguenze dannose di quei difetti
che incidono profondamente sugli elementi essenziali dell’opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, compromettendone la conservazione e configurano, quindi, una
responsabilità extracontrattuale, sancita per ragioni e finalità
di interesse generale”.
Quindi “il venditore può essere chiamato a rispondere dei
gravi difetti dell’opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell’ipotesi in cui la realizzazione
dell’opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata
completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di
sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività, sicché anche in tali casi la costruzione dell’opera è a lui riferibile” (v.
anche Cass. 567/05; 2238/12).
ordinata né organica, sicché non si comprende quale impianto distributivo il Comune
abbia inteso preservare attraverso il diniego
in oggetto sia rispetto alla logica distributiva
propria dell’unità edilizia interessata, sia
rispetto ad eventuali trasformazioni intervenute nel tempo. Pertanto la motivazione
addotta dal Comune di Napoli non può ritenersi in ogni caso idonea a legittimare il
diniego della modifica della finestra in balcone, laddove i ricorrenti nel realizzare tale intervento hanno peraltro dimostrato di essersi
attenuti alle medesime caratteristiche costruttive degli altri balconi esistenti sulla medesima facciata, ed hanno altresì inteso riequilibrare la facciata medesima attraverso un
riallineamento con altro analogo balcone
già esistente al piano superiore. Sotto tale
profilo il Comune intimato avrebbe potuto
assentire la modifica di un’apertura esistente,
in assenza di un accertato pregiudizio all’aspetto architettonico esteriore del fabbricato
ed alla sua conformazione originaria come
tutelata dalla norma tecnica di attuazione,
mentre, correttamente ha escluso la sanabilità delle “nuove aperture” la cui realizzabilità
è radicalmente esclusa dalla normativa medesima.
Per tali ragioni il provvedimento va annullato in parte qua, limitatamente al diniego di
sanatoria dello sporto balcone, e, quanto alle
spese processuali ricorrono giusti motivi per
disporne la integrale compensazione tra le
parti.
Infatti, va considerato che proprio questa attività di interferenza o di controllo, così come quella di progettazione, documentano in generale il coinvolgimento del venditore committente e la sua corresponsabilità, salvo che, in ipotesi limite,
sia dimostrata la incolpevole estraneità. “Che la sottrazione
alla corresponsabilità sia limitata a rari casi, si desume anche
dalla considerazione che non può negarsi che il controllo esercitato dal committente tramite il direttore dei lavori sia tale da
ricondurre, di regola, anche a omissioni di quest’ultimo (per
mancati controlli, trascuratezze, etc.) il verificarsi di danni,
rovina o malfunzionamenti derivati dall’esecuzione dell’opera
affidata all’appaltatore”. Il committente in tutte queste ipotesi
risponde quindi verso il terzo acquirente della rovina o dei
gravi difetti che sono in qualche modo anche a lui riferibili.
Fonte: ANCE Foggia
Disciplina delle concessioni edificatorie
A
pplicando alcuni principi già
noti nella giurisprudenza amministrativa, il Tar Abruzzo - sezione 1,
Pescara - sentenza n. 249 del 3 giugno
2014 ha deciso in ordine ad una questione connessa all’esigibilità da parte
del Comune degli oneri concessori
relativi ad un intervento edificatorio
di edilizia residenziale. Il Tar ha affermato che:
❖ gli oneri di costruzione costituiscono una prestazione patrimoniale (di
natura reale) giustificata in virtù dell’incremento patrimoniale che il titolare del permesso di costruire consegue in dipendenza dell’intervento
edilizio;
❖ il pagamento degli oneri è quindi
strettamente connesso al concreto
esercizio della facoltà di edificare, in
misura corrispondente all’entità e alla
qualità del maggior carico urbanistico
conseguente alla realizzazione del fab-
bricato assentito ed all’insieme dei
benefici che la nuova opera ne ritrae;
❖ la formazione del credito del Comune richiede, per essere esigibile,
l’effettiva attività di edificazione e la
relativa prescrizione inizia a decorrere
dall’ultimazione dei lavori (cfr., da
ultimo, CdS, sez. V, 13 maggio 2014,
n. 2438). Per cui gli oneri concessori
corrisposti in sede di rilascio di una
concessione edilizia vanno restituiti
se la concessione non è stata utilizzata;
❖ in caso di voltura del titolo (per effetto, come nel caso di specie, della
vendita dell’area), che costituisce un
atto tipico previsto in materia, non è
prevista la corresponsione di ulteriori
contributi concessori rispetto a quelli
fissati in occasione del rilascio del titolo originario e fa sì che tali oneri, per
la parte non ancora adempiuta, si trasferiscono al subentrante;
❖ la trasferibilità del debito verso
l’amministrazione si ha integralmente in capo al cessionario solo se la parte cedente non abbia ancora iniziato
l’edificazione: in tale ipotesi quest’ultima viene a trovarsi liberata, in virtù della voltura del titolo edilizio,
dall’obbligo di corrispondere tali oneri, non essendosi verificato il presupposto di esigibilità del credito pubblico, ovvero la materiale trasformazione urbanistica del territorio.
Laddove invece il presupposto di esigibilità del credito, ovvero l’edificazione, abbia avuto consistenza in
capo sia al cedente che al cessionario, gli stessi sono solidalmente tenuti verso l’Amministrazione al pagamento degli oneri concessori, in
quanto il fenomeno edilizio ha tratto
origine da due coautori (cfr., in termini, T.A.R. Toscana, sez. III, 12 giugno
2012, n. 1126).
28 LEGGI & SENTENZE
N.14
LUGLIO
2014
Motivo del contendere è anche il risarcimento, che va riferito solo a quanto effettivamente richiesto dalla parte danneggiata
Si può tagliare la siepe “invadente” dei vicini?
CORTE CASSAZIONE
sez. II civ., sent. 19.06.2014,
n. 14008
SVOLGIMENTO
DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 4
gennaio 2005 M.G. ed O.E. evocavano, dinanzi al Giudice di pace di Civitavecchia, G.A. esponendo di essere proprietari di un villino in (omissis), con giardino, all’interno del quale si trovava una siepe
di pitosforo da loro stessi messa a dimora al fine di tutelare la loro riservatezza, sita a ridosso del muretto
e dell’inferriata confinanti con un
strada chiusa a servizio di uno stabilimento balneare; aggiungevano
che il giorno (omissis) G.A. aveva
proceduto alla potatura integrale
della siepe, per cui chiedevano che
lo stesso venisse condannato al risarcimento del danno.
Instaurato il contraddittorio,
nella resistenza del convenuto, che
assumeva la legittimità del suo operato, stante l’inerzia degli attori, ai
quali non aveva arrecato alcun danno, il giudice adito, rigettava la domanda attorea ai sensi dell’art. 896
c.c..
In virtù di rituale appello interposto dai M. ed O., con il quale denunciavano la erronea individuazione
della norma applicata alla fattispecie, il Tribunale di Civitavecchia,
nella resistenza del G., in accoglimento del gravame e in riforma
della decisione impugnata, accoglieva la domanda attorea e per l’effetto condannava l’appellato al
risarcimento dei danni liquidati in
euro 600,00, oltre interessi legali.
A sostegno della decisione adottata il tribunale adito evidenziava
che l’art. 896 c.c. pur consentendo
al vicino di costringere il proprietario dell’albero, i cui rami si protendevano sul proprio fondo, a tagliare i
rami in qualunque tempo, escludeva che tale taglio potesse essere
posto in essere direttamente dal proprietario del fondo confinante (o
per suo conto).
Per la cassazione della sentenza
del Tribunale di Civitavecchia agisce il G., sulla base di un unico motivo, cui replicano con controricorso i
M. ed O., proponendo anche ricorso incidentale affidato ad un solo
motivo.
Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.
MOTIVI
DELLA DECISIONE
Con il ricorso principale il G. lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. per vizio di
ultrapetizione ed extrapetizione avendo il giudice del merito condannato il ricorrente al risarcimento del
danno per violazione della riservatezza dei controricorrenti, quantifi-
candone l’entità in via equitativa,
senza che detta voce di danno fosse
mai stata dedotta dalle parti, le quali
si erano limitate a richiedere il risarcimento per il danno patrimoniale
subito per il ripristino e/o la sostituzione della siepe di pitosforo. L’illustrazione del mezzo è conclusa dalla
formulazione del seguente quesito di
diritto: “È corretto affermare che il
danno lamentato dagli appellanti
consiste nella distruzione della siepe
e non nella lesione del diritto personale alla riservatezza; è corretto affermare che il danno del quale gli
appellanti hanno chiesto il risarcimento è il danno patrimoniale consistente specificamente nella spesa
necessaria per il ripristino della siepe
e non il danno da liquidarsi in via
equitativa per la lesione del loro
diritto alla riservatezza; è corretto
affermare che la condanna dell’appellato al risarcimento del danno
procurato alla riservatezza operata
dal giudice di appello costituisce
una mutatiosia della causa petendi sia
del petitum, risolvendosi nell’attribuzione agli appellanti di un bene
(petitum) diverso da quello reclamato e fondato su un titolo giuridico
(causa petendi) diverso da quello
dedotto in giudizio”.
Il ricorso principale è fondato.
Occorre premettere che la violazione del principio della corrispondenza fra il chiesto ed il pronunciato
si configura quando il giudice, interferendo nel potere dispositivo delle parti, alteri alcuno degli elementi
obiettivi di identificazione dell’azione (petitum e causa petendi), attribuendo o negando ad uno dei contendenti un bene diverso da quello
richiesto e non compreso, nemmeno implicitamente o virtualmente,
nell’ambito della domanda o delle
richieste delle parti. Pertanto, ai fini
di stabilire se la sentenza sia incorsa
o meno nel denunciato vizio di
ultrapetizione, il petitum va determinato alla stregua del complessivo
tenore della domanda in modo da
accertare la volontà della parte in
relazione allo scopo perseguito con
l’azione.
Risponde a principio consolidato
nella giurisprudenza di legittimità
che il giudice di merito ha il poteredovere di inquadrare nella esatta
disciplina giuridica i fatti e gli atti
che formano oggetto della contestazione, potere che peraltro incontra il
limite del rispetto dell’ambito delle
questioni proposte.
Quando pronunzia oltre i limiti
delle pretese o delle eccezioni fatte valere dai contraddittori, attribuendo alla parte un bene della vita non richiesto o diverso da quello
domandato, risulta dal giudice del
merito integrato il vizio di ultra o
extrapetizione (v. Cass. 11 gennaio
2011 n. 455; Cass. 20 giugno 2008
n. 16809; Cass. 7 dicembre 2005 n.
26999).
Orbene, dall’esame dell’atto di
citazione in primo grado emerge
che nel caso i M. ed O. hanno chiesto il risarcimento dei “danni tutti
causati agli attori e quantificati in
euro 1.960,00 così come portati dal
preventivo di ripristino della siepe
versato in atti”, domanda successivamente in tali termini ribadita nell’instare per la condanna di controparte al risarcimento dei danni subiti dagli attori, per le causali esposte
in narrativa, nella misura complessiva indicata “ovvero nella maggiore
o minore somma che sarà ritenuta
di giustizia...”. Il tenore di detta domanda e la corrispondenza, in particolare, dell’ammontare del risarcimento richiesto con l’importo indicato nel preventivo prodotto dagli
stessi attori depongono senz’altro
nel senso della relativa limitazione
al ristoro del mero danno patrimoniale sofferto in conseguenza della
necessità del “ripristino della siepe”
de qua e non già, come viceversa
affermato nell’impugnata sentenza,
per il risarcimento del danno che
“attiene alla violazione della propria
riservatezza... effettivamente sussistente stante l’ampiezza dell’opera di
potatura”, laddove ha agli originari
attori ed appellanti riconosciuto il
risarcimento dei danni liquidati in
via equitativa per sola detta voce di
danno. Il giudice del gravame ha
allora effettivamente ai medesimi
attribuito un bene non richiesto, o
emesso una statuizione comunque
non trovante corrispondenza nella
domanda dagli stessi originariamente formulata, non potendo, in presenza della sopra riportata espressa
richiesta di ristoro del danno patrimoniale, consistente nel “ripristino
della siepe”, ritenersi ricompresi
tutti i danni, di natura patrimoniale
e non.
Né può, invero, in contrario valorizzarsi l’espressione “ovvero nella
maggiore o minore somma che sarà
ritenuta di giustizia”, giacché la medesima non può altrimenti intendersi che riferita al tipo di danno appunto ripristino della siepe oggetto della domanda di ristoro in
argomento. Emerge evidente, a tale
stregua, come il giudice dell’appello
abbia allora nell’impugnata sentenza in effetti disatteso, come lamentato dal ricorrente G., il suindicato
principio di corrispondenza fra il
chiesto ed il pronunciato posto all’art. 112 c.p.c.
Passando all’esame del ricorso
incidentale condizionato, il quale
denuncia erronea applicazione alla
fattispecie dell’art. 896 c.p.c., anziché dell’art. 2043 c.c. ai fini della
tutela risarcitoria conseguente alla
recisione di rami di alberi altrui, non
rivestendo il ricorrente principale
alcuna qualifica specifica, né di locatario né di proprietario della stradina interposta come distacco tra la
proprietà dei controricorrenti e lo
stabilimento balneare finitimo, a
conclusione pone il seguente quesito di diritto: “Se è vero che l’art. 896
c.c. legittima unicamente colui che
ha un rapporto diretto di godimento
del fondo, o comunque di disponibilità dello stesso a pretendere dal proprietario dell’albero posto sul fondo
vicino ed i cui rami si protendono
sulla sua proprietà, la recisione degli
stessi. Se è vero che l’art. 896 c.c.
autorizza il proprietario del fondo nel quale si protendono i rami
della pianta del vicino unicamente a chiedere la recisione ma non a
tagliarli direttamente”.
Parimenti è da accogliere il ricorso incidentale.
Ed invero, è stato più volte chiarito da questa Corte che l’obbligo di
consentire l’accesso o il passaggio sul
proprio fondo, per le ragioni normativamente specificate dall’art. 843
c.c., si raffigura come una obbligazione ob rem o propter rem, e, quindi, nel caso di diniego di quel consenso, non può aver luogo alcuna
tutela possessoria, che postula una
relazione materiale con la cosa, corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale (v. Cass.
n. 10474 del 1998; Cass. n. 7694 del
1997; Cass. n. 2274 del 1995; Cass.
n. 1578 del 1987). In ordine, poi,
agli argomenti desumibili dall’interpretazione dell’art. 896 c.c., si osserva che, così come più volte ritenuto
da questa Corte (Cass. n. 2555 del
18 aprile 1980; Cass. n. 3062 del 10
ottobre 1958; Cass. n. 617 del 24
aprile 1947), la possibilità, per il proprietario del fondo vicino, di costringere “in qualunque tempo” il
proprietario del fondo in cui l’albero
è impiantato a recidere i rami pendenti, costituisce tutela della proprietà individuale, per cui il proprie-
tario del fondo ha diritto di ottenere
dal giudice ordinario la recisione dei
rami del vicino che si protendono
nella sua proprietà, restando comunque assicurati a protezione del
paesaggio i rimedi, da chiunque azionabili, previsti dalla legislazione
di settore per la tutela del paesaggio.
Se, dunque, tale limite non venga rispettato, il comportamento del
dominus non può che rilevare sotto
il profilo dell’abuso del diritto, in
conseguenza del quale nasce immediatamente a suo carico un obbligo
di rimozione, che incombe sul dominus non in quanto tale, ma quale
autore di un illecito extracontrattuale (art. 2043 c.c.). Assume pertanto funzione specificamente risarcitoria (reintegrazione in forma
specifica, ex art. 2058 c.c., salvo il
maggior danno, risarcibile a norma
dell’art. 1556 c.c., in relazione all’art.
1223 c.c.).
Secondo questa Corte (Cass. 9
giugno 2008, n. 15236), inoltre, in
base all’interpretazione costituzionalmente orientata degli artt. 892,
893 e 894 c.c., il proprietario del
fondo può chiedere l’estirpazione
degli alberi posti nel fondo del vicino a distanza minore di quella di
legge, a prescindere dalla valutazione dell’esistenza di un’effettiva turbativa; la finalità delle citate norme, infatti, è quella di salvaguardare
il fondo in sé, indipendentemente
dalle sue particolari caratteristiche o
esigenze, sicché il compito del giudice di merito è limitato alla verifica
del rispetto della distanza prescritta,
senza doversi estendere a indagare
la concreta esistenza del danno derivante dall’invasione delle radici e
dei rami altrui (Corte Cost. n. 54 del
1994 e Cass. n. 14445 del 1999).
Orbene, la sentenza impugnata
non è in linea con i suddetti principi, avendo riconosciuto il diritto al
risarcimento del danno dei ricorrenti incidentali sulla base di un’interpretazione dell’art. 896 c.c. che oltre
a prescindere dall’accertamento dei
presupposti per la sua applicazione
(dovendo riguardare le sole controversie insorte fra proprietari di fondi
finitimi), non tiene conto della natura extracontrattuale della responsabilità conseguente all’abuso del
diritto.
Conclusivamente, quindi, per le
ragioni esposte, il ricorso principale
ed il ricorso incidentale vanno accolti, con conseguente cassazione
con rinvio della sentenza impugnata. Il giudice del rinvio, designato
nel Tribunale di Civitavecchia, in
persona di diverso magistrato, provvederà ad un nuovo esame del merito, facendo applicazione dei principi
innanzi enunciati e regolerà anche
le spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte, accoglie il ricorso principale e quello incidentale; cassa la
sentenza impugnata e rinvia al Tribunale di Civitavecchia, in persona
di diverso magistrato, anche per le
spese del giudizio di Cassazione.
N.14
LEGGI & SENTENZE 29
CORTE CASSAZIONE
Se i tempi dello sfratto sono conosciuti
è giusta la perdita del bonus prima casa
LUGLIO
2014
sez. V civ., sent., 11.06.2014,
n. 13177
SVOLGIMENTO
DEL PROCESSO
Con l’impugnata sentenza n. 65/13/08, depositata il 7 ottobre 2008, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, rigettato
l’appello dell’Ufficio, confermava la decisione
n. 382/22/06 della Commissione Tributaria
Provinciale di Milano che aveva accolto il
ricorso del contribuente S.M.P. avverso l’avviso n. (omissis) con il quale era stata revocata l’agevolazione “prima casa” e per l’effetto recuperata la maggiore imposta di registro. La CTR
riteneva che il contribuente non fosse decaduto dall’agevolazione, perché “era da considerarsi veramente come un caso di forza maggiore” la circostanza di non aver potuto prendere
residenza nel Comune dell’abitazione entro il
prescritto termine a causa del tempo necessario per sfrattarne l’inquilino, in quanto “sotto
questo profilo era ininfluente che il rogito d’acquisto l’avesse posto in condizione di sapere di
non potere rispettare il termine di diciotto
mesi”.
Contro la sentenza della CTR, l’Agenzia
delle Entrate proponeva ricorso per cassazione
affidato a quattro motivi. Il contribuente non
si costituiva.
MOTIVI
DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo di ricorso, l’Agenzia
delle Entrate censurava la sentenza ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, denunciando,
in rubrica, “Nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c.”; questo perché, secondo
l’Agenzia delle Entrate, la CTR non avrebbe
pronunciato su “apposito motivo di gravame
in punto di errata interpretazione della normativa di cui all’art. 1, nota II bis, Allegato, Parte
Prima, D.P.R. n. 131 del 1986”, norma che fa
salva l’agevolazione in discorso esclusivamente in relazione “alla obbiettiva possibilità di utilizzo dell’immobile”.
Il motivo è inammissibile, giacché con lo
stesso non viene censurato un vizio processuale di omessa pronuncia, bensì l’interpretazione
che la CTR ha dato delle disposizioni in parola al fine di ricomprendere nella scriminante
della forza maggiore anche l’impossibilità,
conosciuta dal contribuente al momento del
rogito, di non poter prendere residenza nell’abitazione prima di diciotto mesi dall’acquisto
(Cass. sez. I, n. 178 del 2008; Cass. sez. I, n.
4201 del 2006).
2. Con il secondo motivo di ricorso, l’Agenzia
delle Entrate censurava la sentenza ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, denunciando,
in rubrica, “Violazione e falsa applicazione
dell’art. 1, Nota II bis, Allegato, Parte Prima,
D.P.R. n. 131 del 1986, in combinato disposto
con gli artt. 1175, 1176, 1218 e 1375 c.c.”; questo perché, secondo l’Ufficio, la CTR aveva errato a considerare scriminata la condotta vo-
lontaria del contribuente, il quale non poteva
aver diritto al beneficio in discorso, in quanto
fin dal momento del rogito era consapevole di
non poter prendere la residenza entro il termine prescritto.
3. Con il terzo motivo di ricorso, l’Agenzia
delle Entrate censurava la sentenza ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, denunciando,
in rubrica, “Violazione e falsa applicazione,
sotto altro profilo, dell’art. 1, Nota II bis, Allegato, Parte Prima, D.P.R. n. 131 del 1986”;
secondo l’Ufficio, difatti, la forza maggiore che
scriminava poteva esser solo consistente in un
fatto imprevedibile e mai riconducibile al contribuente; e tale non poteva perciò esser la circostanza, già nota al contribuente al momento
del rogito, dell’impossibilità di sfrattare il precedente inquilino prima di diciotto mesi.
4. I motivi, strettamente connessi perché nella
sostanza criticano sotto diversi profili l’interpretazione che la CTR ha fornito della forza
maggiore scriminante, sono fondati.
5. In effetti, secondo l’orientamento ormai
consolidato di questa Corte, la forza maggiore
di cui si discute deve esser fatta consistere in un
evento non prevedile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il perentorio termine di diciotto mesi stabilito dalla
legge (Cass. sez. trib. n. 17249 del 2013; Cass.
sez. sez. trib. 14399 del 2013). Laddove invece
la circostanza dedotta in lite, che è quella paci-
fica per cui al momento del rogito il contribuente era al corrente che lo sfratto per finita
locazione era stato intimato per un termine
posteriore, non integra le caratteristiche ritenute da questa Corte costitutive della forza
maggiore di cui trattasi. Caratteri che sono
appunto quelli dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità, che non possono rinvenirsi nel presente caso in cui il contribuente ha comperato un immobile sapendo di non poter abitare
l’immobile entro i prescritti diciotto mesi.
4. Assorbito il quarto motivo.
5. Non essendo necessario accertare ulteriori
fatti, la causa deve esser decisa nel merito con il
rigetto del ricorso del contribuente avverso
l’avviso di liquidazione n. (omissis).
6. Nel recente consolidarsi del richiamato
orientamento giurisprudenziale, debbono farsi
consistere le ragioni che inducono la Corte a
compensare integralmente le spese di ogni fase
e grado.
P.Q.M.
La Corte respinge il primo motivo del ricorso,
accoglie il secondo e il terzo, dichiara assorbito
il quarto, cassa l’impugnata sentenza e decidendo nel merito respinge il ricorso del contribuente avverso l’avviso n. (omissis); compensa integralmente le spese di ogni fase e grado.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il
7 maggio 2014.
Depositato in Cancelleria il 11 giugno 2014.
Abitazione principale di lusso e beneficio fiscale
Alle Entrate 5 anni per ridefinire le imposte
L
a Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 12733 del 5 giugno
2014, ha ribadito l’applicabilità, anche in tema di agevolazioni “prima
casa”, della proroga biennale dei termini di decadenza per la rettifica e la
liquidazione della maggiore imposta di registro, disposta dalla legge 289/2002. A tal fine, il comma 1
dell’articolo 11 della stessa legge, ha
previsto che, per i tributi di registro,
ipotecaria, catastale, successioni,
donazioni e Invim, qualora l’istanza di condono ivi contemplata non
fosse stata presentata o, pur presentata, fosse priva di effetti, il termine triennale per la rettifica e la liquidazione della maggiore imposta di
registro (articolo 76, Dpr 131/1986)
veniva prorogato di ulteriori due
anni. Per coloro che, invece, avevano presentato istanza di condono
per la definizione delle pendenze tributarie, il termine triennale per l’accertamento, qualora ammissibile,
rimaneva invariato. Il comma 1-bis
ha aggiunto che detta proroga bien-
nale può essere utilizzata dall’ufficio
anche per la definizione delle violazioni relative all’applicazione di agevolazioni tributarie sulle stesse
imposte, qualora l’istanza di condono non venisse presenta-ta.
Il fatto
La vicenda riguarda un avviso di
liquidazione con cui l’ente impositore, revocando le agevolazioni “prima
casa”, ridetermina l’imposta di registro nella misura ordinaria sull’acquisto di un alloggio abitativo, trattandosi di immobile con caratteristiche di lusso (Dm 2 agosto 1969). Il
ricorso della contribuente viene
accolto dalla Commissione tributaria provinciale e confermato in appello. In particolare, il giudice del
riesame ha ritenuto che l’ufficio fosse decaduto dall’azione impositiva
per avere notificato l’atto oltre il termine triennale (ex articolo 76, comma 2, Dpr 131/1986), considerato
che detto termine non sarebbe stato
oggetto della proroga biennale pre-
vista dall’articolo 11 della legge 2892002, come sostenuto invece dall’ufficio. Secondo l’interpretazione
del giudice di merito, la norma richiamata sarebbe stata applicabile
alle rettifiche e alle riliquidazioni
relative alle ipotesi contemplate nel
comma 1 e non anche alla fattispecie - oggetto del giudizio in corso contemplata dal comma 1-bis.
Con il conseguente ricorso in
Cassazione, l’ente impositore insiste
nel sostenere che la proroga biennale della potestà accertativa - ovviamente senza istanza di condono vale per entrambi i casi previsti dall’articolo 11 (comma 1 e comma 1bis), per il tempo complessivo di cinque anni (tre più due).
La decisione
In accoglimento del ricorso dell’Amministrazione finanziaria, con
l’ordinanza n. 12733/2014 la Corte
di cassazione ribadisce l’applicabilità
della proroga alle ipotesi di violazione della normativa sulle agevola-
zioni tributarie, tra cui quella sulla
“prima casa”, considerato che le stesse vengono testualmente assimilate,
dal comma 1-bis, alle violazioni relative alla enunciazione del valore
degli immobili di cui al comma precedente. Ne deriva che la proroga
contenuta in quest’ultimo si applica
anche alle ipotesi dell’1-bis, senza
che sia necessario un espresso richiamo in tal senso.
La previsione di un condono, presente in entrambi i commi 1 e 1-bis
dell’articolo 11, rappresenta per la
Corte suprema una ulteriore conferma dell’incongruità di un trattamento diverso per ipotesi “assolutamente equivalenti”. E nella stessa ottica si pone la constatazione che
all’introduzione del comma 1-bis la
rubrica dell’articolo è stata modificata con l’aggiunta “proroga dei termini”, che si riferisce, nelle evidenti
intenzioni del legislatore della modifica, a tutte le ipotesi contemplate dalla norma, compresa la nuova
previsione (Cassazione nn. 24575-
2010 e 14397/2013).
In tal senso è manifesto l’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità (cfr Cassazione
nn. 4321/2009, 12069/2010 e
18391/2013). Infatti, la Corte ha
ripetutamente sottolineato che la
proroga di due anni dei termini per
la rettifica e la liquidazione della
maggiore imposta di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e
donazioni e Invim, in caso di mancata presentazione o inefficacia dell’istanza di condono, quanto ai valori dichiarati o agli incrementi di
valore assoggettabili a procedimento di valutazione, è applicabile anche all’ipotesi di cui al comma 1-bis,
riguardante la definizione delle violazioni relative all’applicazione di agevolazioni tributarie sulle medesime imposte.
È solo la Commissione tributaria
regionale a non accorgersene. Questa, senza considerare la proroga
biennale in questione, come interpretata dalla Corte regolatrice, ha
ritenuto tout court decorso il termine
di decadenza triennale applicabile
alla fattispecie in forza dell’articolo
76, comma 2, Dpr 131/1986.
Salvatore Servidio (FiscoOggi)
30 LEGGI & SENTENZE
N.14
Cantina trasformata in alloggio
Il vicino può oscurare la finestra
CORTE
CASSAZIONE
sez. II civ., ordin. 25.06.2014,
n. 14384
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 703 c.p.c. al tribunale di Ancona, V.C. ed E.B., proprietari
di locali ad uso cantina compresi nello
stabile condominiale sito in (omissis),
locali dotati sin dal 1986 di aperture per
l’aria e la luce praticate sui muri perimetrali condominiali prospicienti il giardino di proprietà di M.M. e M.G.S.,
esponevano che costoro avevano provveduto nel corso dell’anno 1998 ad
ostruire ed occludere le aperture. Chiedevano di esser reintegrati ovvero di
essere manutenuti nel possesso della
servitù di luce ed aria e, quindi, che fosse
ordinata la rimozione del materiale che
occludeva le aperture.
Resistevano M.M. e M.G.S.; chiedevano integrarsi il contraddittorio nei
confronti degli altri condòmini e, comunque, rigettarsi l’avversa istanza.
Nelle more del giudizio P.M. acquistava l’immobile dei ricorrenti.
All’esito dell’istruttoria con sentenza
n. 608/2004 il tribunale di Ancona
rigettava il ricorso. Interponeva appello
P.M. Resistevano M.M. e M.G.S. Rimanevano contumaci V.C. ed E.B.
Con sentenza n. 456 del 14.5.2011 la
corte d’appello di Ancona rigettava
l’appello e condannava l’appellante alla
rifusione delle spese del grado. Segnatamente la corte territoriale evidenziava
che “nella fattispecie la tutela possessoria [...] non poteva essere riconosciuta
perché il possesso della servitù di luce,
ipotizzato nel ricorso originario, non era
tutelabile, in ragione del fatto che il
potere di fatto corrispondente all’esercizio della predetta servitù è stato esercita-
to per mera tolleranza degli aventi diritto, i quali non hanno dato alcuna autorizzazione ai ricorrenti per l’esecuzione
dei lavori, successivamente oggetto di
sanatoria”. Avverso tale sentenza ha
proposto ricorso P.M.; ne chiede la cassazione sulla scorta di un unico motivo.
Gli intimati non hanno svolto difese.
Disposta ai sensi dell’art. 376, 1° co.,
c.p.c. l’assegnazione a questa sezione, il
relatore designato ha depositato la seguente relazione: “Con la sentenza in
oggetto la Corte di Ancona ha respinto
l’appello di P.M. avverso quella n. 60804 del locale tribunale, che aveva rigettato la domanda, proposta contro M.M.
e M.G.S. da V.C. ed E.B., danti causa di
esso appellante (che aveva da loro
acquistato, nelle more del giudizio, l’immobile interessato nella controversia),
per la reintegrazione o manutenzione
nel possesso della servitù di luce, costituita da alcune aperture munite di grate
metalliche e riquadri in vetrocemento,
esistenti nel muro perimetrale di un
locale, originaria cantina poi trasformata in abitazione, che i convenuti, condòmini nel medesimo stabile e proprietari di un giardino antistante, avevano
occluso con materiali vari.
I giudici di merito hanno escluso la
tutelabilità in via possessoria delle menzionate aperture, ritenendole abusive,
in quanto non autorizzate dal vicino, né
dal condominio, ma soltanto tollerate,
e pertanto inidonee a configurare la servitù, il cui possesso era stato dedotto. Ricorre il M. con unico motivo, deducente violazione ed errata applicazione
degli artt. 1168 e 1171 c.c., contestando
segnatamente la ravvisata tolleranza,
che, implicando la “saltuarietà e transitorietà” degli atti tollerati, nella specie
sarebbe stata non compatibile con la
lunga risalenza, quanto meno decennale, delle aperture lucifere, tali da configurare, per la loro destinazione di forni-
L’ANGOLO DEL LEGALE
➣ Che fare se l’acqua
gocciola dai vasi?
Risponde l’avvocato Enrico
Morello:
D. Dal balcone sito all’ultimo piano
del palazzo, un condomino, annaffiando continuamente le piante, dai
cui vasi tracima sempre acqua, non
permette ai condòmini sottostanti di
utilizzare il proprio balcone. Più volte si
è invitato il condomino a far cessare
tale anomalia, anche perché nel regolamento è vietato far gocciolare i
panni, ma senza ottenere nulla in
merito.
Si chiede di conoscere la figura giuridica che deve intervenire per regolarizzare tale anomalia: è l’amministratore oppure spetta ai condòmini danneggiati, tramite una loro azione
legale? Preciso che l’amministratore
ritiene il problema non di sua competenza.
R. L’amministratore è responsabile soltanto per il corretto utilizzo
delle parti comuni dell’edificio e
per il rispetto del regolamento di
condominio da parte dei condòmini: nel caso in oggetto non c’è il
minimo dubbio che si tratti di un
rapporto fra privati, che nulla ha a
che fare con questioni condominiali o di competenze dell’amministratore quale riferimento del condominio.
I condòmini danneggiati dal
comportamento del vicino non dovranno pertanto far altro che rivolgersi direttamente al Giudice, chiedendo che venga ordinata la fine
delle molestie. Al giudizio così instaurato sarà del tutto estraneo il
condominio.
re luce ed aria al locale interessato, gli
estremi di una servitù prediale, sia pure
sul piano possessorio. Non resistono gli
intimati.
Tanto premesso, ritiene il relatore che
il ricorso sia manifestamente infondato, ponendosi la dedotta censura in
contrasto con la giurisprudenza di questa Corte, costante nell’escludere l’acquisibilità per usucapione e, comunque,
la stessa possedibilità, di servitù di luci
irregolari, come quelle di specie (di cui
non risultano, né sono state dedotte, la
conformità ai requisiti di cui all’art. 901
c.c.), “non essendo possibile stabilire
dalla irregolarità se il vicino le tolleri soltanto, riservandosi la facoltà di chiuderla nel modo stabilito, ovvero la subisca
come peso del fondo, quale attuazione
del corrispondente diritto di servitù o
manifestazione del possesso della medesima” (v. Cass. n. 11343/04, conf. nn.
71/02, 1803/07, S.U. n. 10285/96). Si
propone pertanto il rigetto del ricorso”.
Il ricorso è manifestamente infondato
alla stregua delle ragioni esplicitate dal
relatore, ragioni da aversi puntualmente, ai fini della motivazione della presente ordinanza, per reiterate e trascritte.
Al contempo non rivestono valenza
le argomentazioni di cui alla memoria.
Invero va ribadito l’insegnamento per
cui le aperture lucifere di un immobile,
contiguo al fondo del vicino, quando
non abbiano carattere di vedute o di
prospetti, sono considerate luci, secondo la previsione normativa dell’art. 902
c.c., anche se non sono state osservate
le prescrizioni paradigmatiche dell’art.
901 c.c.; e, mentre da un lato chi le pone
in essere esercita poteri e facoltà derivantigli iure proprietatis, dall’altro il vicino può sempre esigere la loro regolarizzazione ovvero occluderle, quando vi
concorrano le condizioni che l’ordinamento prevede e disciplina (cfr. Cass.
4.7.1975, n. 2597).
In questo quadro, ovvero al cospetto
delle enunciate indubitabili prerogative
del vicino, non può che ribadirsi il rilievo per cui non è, a rigore, possibile stabilire se il vicino semplicemente tolleri,
recte abbia semplicemente tollerato le
luci irregolari, condotta che, evidentemente, in alcun modo ex art. 1144 c.c. è
idonea a consentire l’acquisto di una
situazione di possesso, ovvero le subisca,
recte le abbia subite come peso del fondo, quale manifestazione dell’alieno
possesso di una servitù di luce irregolare.
In questo quadro, ovviamente, a nulla
rileva “la lunga durata dell’esercizio
della situazione di fatto” (così memoria
ricorrente pag. 7), giacché, a rigore, al
protrarsi dello stato di fatto può ben essersi contrapposto il protrarsi della tolleranza. Gli intimati tutti non hanno
svolto difese; pertanto, nonostante il
rigetto del ricorso, nessuna statuizione
va assunta in ordine alle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso; nulla per
spese.
LUGLIO
2014
ULTIME SENTENZE
DELLA CASSAZIONE
RESTITUZIONE
DELLA COSA LOCATA
In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato
gravi danni all’immobile locato, o compiuto sullo stesso
innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per
l’esecuzione delle opere di ripristino l’esborso di somme di
notevole entità, in base all’economia del contratto e tenuto
comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore
può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del
bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore, il quale, versando in mora, agli effetti dell’art. 1220
cod. civ., rimane tenuto altresì al pagamento del canone ex
art. 1591 cod. civ., quand’anche abbia smesso di servirsi dell’immobile per l’uso convenuto.
☛ Cassazione, sent. n. 12977/2013.
CONDOMINIO: NATURA
DEL REGOLAMENTO
L’approvazione all’unanimità delle disposizioni del regolamento di condominio disciplinanti l’uso delle parti comuni, non conferisce alle stesse e per ciò solo natura contrattuale. Tali disposizioni, pertanto, fanno parte del contenuto
normale del regolamento di condominio, di cui all’art.
1138, comma I, c.c. e possono essere modificate con la maggioranza prevista dal successivo comma III.
☛ Cass., sez. II civ., sent. 6.5.2014, n. 9681.
COMPRAVENDITA CASA
E SPESE ACCESSORIE
In virtù del corretto inquadramento dei criteri ermeneutici
relativi alle clausole contrattuali e ponendo riferimento
all’ambito di operatività del disposto dell’art. 1475 c.c., si è
statuito che per spese accessorie della compravendita devono intendersi solo quelle necessarie alla conclusione del
contratto e non anche quelle relative ad attività prodromiche che non hanno alcun rapporto di strumentalità e causalità per la conclusione del contratto stesso, come, per l’appunto, quelle inerenti alla predisposizione, da parte di un
terzo, del preventivo testo del relativo contratto preliminare, il cui incarico è stato conferito dal promittente venditore, che perciò riveste la qualità di effettivo committente dell’opera professionale compiuta dal professionista, per l’appunto, incaricato.
☛ Cass., sez. II civ., sent. 16.4.2014, n. 8886.
LA COERENZA
DEI DATI CATASTALI
È legittima la sanzione disciplinare inflitta al notaio per aver
rogato atti di compravendita immobiliare nei quali è stata
omessa sia la dichiarazione degli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali, menzione prevista a
pena di nullità dell’atto dall’art. 29, comma I bis. della l. n.
52/1985, comma aggiunto dalla l. n. 122/10, sia la dichiarazione di conformità a firma del tecnico abilitato, dovendosi
ricordare che detti incombenti sono previsti a pena di nullità assoluta. La vendita immobiliare priva della dichiarazione di coerenza dei dati catastali non soddisfa infatti la
ratio pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale ed è affetta da nullità assoluta, conseguendone la responsabilità
disciplinare del notaio rogante.
☛ Cass., sez. II civ., sent. 11.4.2014, n. 8611.
LOCALE COMMERCIALE
MORA DEL CONDUTTORE
Il conduttore di un immobile adibito ad attività commerciale, alla scadenza del contratto, resta obbligato al pagamento dei canoni tutte le volte in cui permanga nella
detenzione dell’immobile (quand’anche sia cessato l’esercizio dell’attività commerciale nell’immobile locato), a nulla
rilevando che il locatore sia a sua volta inadempiente all’obbligo di pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento. Per sollevarsi da tale obbligo, il conduttore ha l’onere di costituire in mora il locatore offrendo contestualmente, anche in modo informale, la restituzione dell’immobile.
☛ Cassazione, sent. n. 15876/2013.
Il testo integrale di queste sentenze
sarà pubblicato su “Il Condominio Giuridico”.
LUGLIO
2014
31
N.14
La domanda pensa che sia un buon momento per l’acquisto, l’offerta non vuole svendere: posizioni lontane, e il mercato ristagna
Sul tavolo dell’immobiliare il problema è la forchetta
A
fine giugno, Fieramilanocity ha ospitato
l’Eire: il tradizionale appuntamento
nazionale ed internazionale sul real estate. Un
contesto ideale per parlare di immobiliare, da
tutti i punti di vista: congiuntura, aspettative,
prospettive reali. È quanto ha fatto, tra i tanti,
anche il portale Casa.it, presentando i risultati
dell’osservatorio sul mercato, aggiornato al
primo semestre 2014. Un report agile e incisivo, che sulla scorta dei dati presenti in un databasedi oltre 700.000 annunci on line, ha messo
a disposizione un’analisi dettagliata sull’andamento e sulle tendenze del comparto immobiliare residenziale. Ecco che cosa ne è emerso.
L’ottimismo degli utenti di Casa.it su un
possibile “disgelo” del mercato immobiliare
residenziale acquista spessore sia alla luce dell’incremento delle richieste di mutui rilevato a
partire da gennaio 2014, sia per il fatto che
nella prima metà dell’anno la domanda di
case è tornata a crescere in maniera più consistente rispetto alla fine del 2013.
Dall’indagine si ricava che, a livello nazionale, i prezzi rappresentativi degli immobili in
offerta sul mercato sono effettivamente diminuiti in media del 5,2% rispetto a giugno
2013. Permane tuttavia una consistente divaricazione (che l’osservatorio stima in un
9,4%), tra le quotazioni proposte da chi offre e
quelle di chi cerca casa: una distanza che di
LE ASPETTATIVE
certo non agevola il raggiungimento di un
L’Osservatorio Immobiliare di Casa.it offre compromesso soddisfacente.
una doppia chiave di lettura sull’andamento
del mercato: quella estrapolata dai dati sulla
LE TIPOLOGIE
domanda e offerta e quella ricavata dalle sensazioni dominanti in chi vorrebbe vendere o
La composizione del mercato immobiliare
acquistare casa. Partendo da quest’ultima, l’in- dal punto di vista delle tipologie abitative in
dagine condotta in primavera su un campione offerta vede attualmente una buona disponidi utenti di Casa.it ha evidenziato che la mag- bilità nei tagli più ampi (4 e 5 o più locali) che,
gioranza degli italiani (80%) ritiene che nei insieme, pesano per una quota che va dal
primi 6 mesi dell’anno il valore degli immobili 53,4% del Sud e Isole al 59,3% del Centro Itanella zona in cui risiede sia diminuito. Emerge, lia. Altrettanto consistente è l’offerta di abitainoltre, che per il 54% degli utenti questo è un zioni da 50 a 100 mq (bilocali e trilocali), spemomento favorevole per l’acquisto di un cialmente nelle regioni del Sud e nelle Isole
immobile. Alla base di tale convincimento c’è dove costituiscono il 43,4% degli immobili in
la diffusa sensazione che la discesa dei prezzi vendita. Nel regioni del Centro e del Nord
continuerà anche nei prossimi 6 mesi e che ci Italia, le stesse tipologie occupano rispettivasia una maggiore possibilità di contrattazione. mente una quota del 37,8% e 34%. I monoloSe però si guarda alla propensione alla vendi- cali, invece, assorbono quote residuali, fatta
ta, il 71,6% del campione non intende mette- eccezione per il Nord Italia (11%).
re sul mercato il proprio immobile, nel timore,
Chi vuole acquistare casa nelle regioni del
appunto, di svenderlo.
Nord cerca in primo luogo trilocali (33%)
Disponibilità di spesa: un nuovo calo
A
proposito dei prezzi delle abitazioni e
delle difficoltà nel trovare
un punto di incontro tra la
domanda e l’offerta, è interessante osservare i dati
relativi alla disponibilità di
spesa dei potenziali acquirenti nel mese di maggio
2014, raccolti da Tecnocasa. Ebbene, secondo l’indagine effettuata dal gruppo
immobiliare, nelle grandi città la maggiore concentrazione della richiesta è compresa nella fascia di tra 120 e 169 mila
euro (23,5%), seguita dalla
fascia di spesa successiva
compresa tra 170 e 249
mila euro (23,2%). A supporto della tesi secondo cui
la crisi e le valutazioni della
domanda stanno frenando
ulteriormente i prezzi, c’è
anche l’aumento del 3,6%
della percentuale inerente
la disponibilità di spesa
nella fascia più bassa (fino a
119 mila euro); a seguire,
con +1,7%, la fascia di spesa compresa tra 120 e 169
mila euro. In diminuzione
la disponibilità di spesa in
tutte le altre fasce.
Se questo è il trend generale, ci sono, tuttavia, alcune grandi città che si discostano dalla media. Il primo
caso è quello della capitale. A Roma, infatti, (dove già i prezzi di partenza
sono più elevati) la maggioranza delle richieste riguarda immobili dal valore
compreso tra 250 e 349 mila euro. Milano e Firenze
fanno invece segnare una
maggiore concentrazione nella fascia compresa
tra 170 e 249 mila euro,
mentre a Palermo, Torino e Napoli l’orientamento prevalente è quello di
investire meno di 120 mila
euro nell’acquisto dell’immobile.
Negli altri capoluoghi
di regione che non sono grandi città si registra
un aumento molto forte
(+8%) di coloro che desiderano spendere fino a 119
mila euro. In diminuzione
tutte le altre fasce di spesa,
in particolare quella compresa tra 170 e 249 mila
euro. Anche nelle realtà
più piccole quindi si segnala un aumento della concentrazione nelle fasce di
spesa più basse.
e bilocali (22%), ma sono ben rappresentati
anche i quattro locali (18%) e i monolocali
(17%). Al Centro e Sud Italia la domanda è
ripartita in modo omogeneo su tutte le tipologie, con una lieve prevalenza delle grandi
superfici (5 locali e più), seguite da trilocali,
quadrilocali, e bilocali.
L’osservatorio di Casa.it ha analizzato in
profondità anche l’andamento e le tendenze
del mercato immobiliare residenziale in grandi centri urbani quali a Torino, Milano, Roma
e Napoli. Ecco la situazione città per città:
TORINO
Il primo semestre del 2014 non è stato foriero di novità positive per il mercato immobiliare torinese. Sotto la Mole, infatti, continua la
discesa dei prezzi delle abitazioni, che fa segnare un brusco calo del 5,3%. Cresce, invece, ma
solo di decimi di punto (0,5%), il prezzo che i
potenziali acquirenti sono disposti a investire.
L’importo che rappresenta l’ideale punto di
incontro tra le richieste di chi vende e chi
compra si situa oggi a poco meno di 2.300 euro
al metro quadro, ma la distanza tra le quotazioni delle parti rimane vicina al 9%.
A Torino, oltre il 50% dell’offerta riguarda bilocali e trilocali, mentre i monolocali sono appena il 7% del totale. Nel primo semestre 2014, inoltre, è cresciuta l’offerta di appartamenti di grandi dimensioni (dai 4 a 5 o più
locali), che oggi rappresentano insieme oltre il
41% dell’offerta. La domanda di abitazioni,
invece, si concentra per oltre il 60% dei casi
sui bilocali e sui trilocali. Le grandi metrature
attirano solo il 30% del totale della domanda,
mentre i monolocali sono richiesti dal 7% dei
potenziali acquirenti.
MILANO
Alla fine del primo semestre 2014 la discesa
dei prezzi degli immobili in vendita a Milano
ha fatto segnare un calo medio del 4,3%. Dal
lato della domanda, i valori stazionano sempre
intorno ai 3.400 euro al mq e il punto di incontro ideale per concludere l’acquisto è fissato lievemente al di sopra dei 3.500 euro al metro quadro.
All’ombra della Madonnina, oltre il 60%
dell’offerta riguarda bilocali e trilocali, mentre
i monolocali sono solo il 6% del totale. Nel
primo semestre 2014 è cresciuta l’offerta di
appartamenti di grandi dimensioni, dai 4 a 5
più locali, che oggi rappresentano insieme
oltre il 30% dell’offerta. Nelle zone centrali
della città prevale l’offerta di appartamenti
con taglio superiore ai 120 metri quadri, mentre in semicentro e in periferia l’offerta di bilocali e monolocali è superiore a quella dei quadrilocali. La domanda di abitazioni, in ogni
caso, si concentra per oltre il 70% dei casi su
bilocali e trilocali. Le grandi metrature interessano solo il 14% del totale della domanda,
mentre i monolocali vengono cercati dal 9%
dei potenziali acquirenti.
ROMA
Dopo i cali superiori al 6% registrati a fine
2013, nei primi sei mesi dell’anno i prezzi offerti sul mercato immobiliare di Roma sono rimasti pressoché stabili (-1,8%). Nella Capitale, il valore medio resta fra i più alti di’Italia,
con quasi 4.000 euro al metro quadro. Risulta
però in flessione (-2,1%) il prezzo che indica la
disponibilità d’investimento da parte degli
acquirenti, e che si colloca vicino ai 3.600 euro al metro quadro. La forbice fra il prezzo offerto e quello domandato, tuttavia, rimane vicina all’8%, indicando che la strada per trovare
un punto di equilibrio fra domanda e offerta è
ancora lunga.
A Roma il 50% dell’offerta riguarda appartamenti da due o tre locali. Nel primo semestre 2014 è cresciuta la disponibilità di appartamenti nei tagli più abbondanti (quadrivani,
pentavani o più), che oggi rappresentano
insieme il 47% dell’offerta. La domanda di
abitazioni si concentra per oltre il 50% dei
casi sui bilocali e trilocali. Non sono da meno
le grandi metrature, che attirano il 40% del
totale della domanda. Anche sulle grandi
metrature - i quadrilocali in particolare - le
percentuali tra venditori e acquirenti coincidono in linea generale. Il fatto che ci siano
corrispondenze fra domanda e offerta in termini di distribuzione delle stesse non significa
però che il mercato sia in equilibrio. Infatti,
spesso l’offerta non combacia con la domanda, oltre che nel prezzo, anche per la localizzazione.
NAPOLI
A Napoli il primo semestre 2014 non ha
modificato la tendenza del mercato, caratterizzata da un processo di repricing dell’offerta
che vede i valori calare in media del 4,4%.
D’altra parte, anche la domanda non dà segnali di ripresa, anzi, segna un nuovo calo in
termini di prezzo al mq disposta a spendere
(-4,6%). Lo scarto percentuale fra i due valori
rimane intorno al 10% e non si prevedono
gradi modifiche sui sei mesi restanti.
Il 50% dell’offerta nel capoluogo campano
riguarda gli appartamenti di grandi dimensioni, ovverosia oltre i 120 metri quadri. Bilocali
e trilocali, con il loro 45% complessivo, si spartiscono l’altra fetta dell’offerta. Nel primo
semestre 2014 è cresciuta soprattutto l’offerta
di appartamenti di grandi dimensioni che
oggi, da soli, rappresentano il 30% dell’offerta
sul mercato.
A Napoli la domanda di abitazioni si divide
piuttosto equamente fra chi cerca i trilocali
(30%) e appartamenti di grandi dimensioni
(45%). Per quanto riguarda la ricerca di abitazioni dalle dimensioni ridotte (non superiori
ai 50 mq), questa concerne il 9% del totale dei
potenziali acquirenti. Nei primi sei mesi del
2014 la domanda è tornata a crescere soprattutto nelle zone di migliore qualità abitativa
della città a ridosso della costa.
32 MERCATO
N.14
LUGLIO
2014
Rallenta il calo delle quotazioni Mercato: in Ue c’è il segno più
Le case nuove reggono meglio ma l’Italia sta perdendo il treno
N
el primo trimestre
2014, sulla base delle
stime preliminari, l’indice
dei prezzi delle abitazioni
acquistate dalle famiglie, sia
per fini abitativi sia per investimento, è diminuito dello
0,7% rispetto al trimestre
precedente e del 4,6% nei
confronti dello stesso periodo del 2013. Si conferma,
pertanto, la tendenza al calo
congiunturale e tendenziale dei prezzi delle abitazioni
in atto da oltre due anni. È
quanto comunica l’Istat, a
margine delle periodiche
rilevazioni sull’andamento
del comparto immobiliare.
Secondo l’istituto, la flessione congiunturale è la sintesi della diminuzione dei
prezzi sia delle abitazioni esistenti (-0,8%) sia, in misura più lieve, di quelle nuove
(-0,1%). I cali congiunturali
risultano in progressiva attenuazione rispetto a quelli
rilevati nei trimestri precedenti. La flessione tendenziale (-4,6%), più contenuta di quella registrata nel
quarto trimestre del 2013,
è la sintesi delle diminuzioni su base annua dei prezzi
sia delle abitazioni esistenti
(-5,3%) sia di quelle nuove
(-2,6%). Anche su base tendenziale si rileva un progressivo ridimensionamento delle flessioni rispetto
a quanto rilevato nei precedenti trimestri, dopo il valore minimo (-6,0%) registrato nei primi tre mesi del
2013. Come risultato di questi andamenti, l’ampiezza del
differenziale in valore assolu-
N
to tra la variazione tendenziale dei prezzi delle abitazioni esistenti e quella dei prezzi
delle abitazioni nuove, dopo
il minimo del quarto trimestre del 2013 (2,4 punti percentuali), è tornato ad ampliarsi, portandosi a 2,7 punti percentuali.
Con le stime preliminari
del primo trimestre 2014, la
riduzione dei prezzi delle abi-
tazioni rispetto al 2010 (anno base dell’indice) supera i
dieci punti percentuali, attestandosi a -10,4%. Questa
riduzione è dovuta esclusivamente alle abitazioni esistenti, i cui prezzi, nello stesso periodo, sono scesi del
15,0%, mentre la variazione di quelli delle abitazioni nuove risulta lievemente
positiva (+0,8%).
D
studio effettuato da Deloitte,
secondo Austria e Germania
trainano il rilancio, rispettivamente con un +7% e +5%
dei prezzi delle abitazioni. Differente, invece, la situazione
italiana, dove nel 2013 comprare casa è costato il 5% in
meno. Segue la Spagna, dove
i prezzi hanno subito una contrazione del 13%.
Cambiando angolo di vi-
opo il picco negativo
della crisi economica,
che ha riversato i propri effetti
su tutti i settori, ma in particolar modo su quello immobiliare, pare che sia finalmente tornato a crescere il mercato residenziale europeo. Purtroppo,
tuttavia, il comparto italiano
del mattone non è riuscito ad
agganciare il treno della ripresa. È quanto sentenzia uno
Immobiliare: Milano tira, Napoli frena
S
ono disponibili, sul sito internet
dell’Agenzia delle Entrate, le
“Note territoriali” dell’osservatorio
del mercato immobiliare, che contengono i dati delle transazioni registrate nel secondo semestre del
2013 in alcuni dei maggiori capoluoghi italiani (Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Genova, Catania, Firenze, Salerno, Perugia,
Bari, Venezia, Padova, Modena,
Crotone, Udine, Pavia, Catanzaro
e Mantova) e nei comuni delle province. Oltre ai numeri delle compravendite, peraltro, il report presenta anche notizie relative alle
quotazioni medie e alla distribuzione per tipologia di abitazioni.
Dai dati - come già denotato da
altre indagini di settore - emerge un
mercato immobiliare che continua
a risentire della crisi, anche se non
manca qualche segnale di ripresa.
Tra le città più grandi, con più di
300mila abitanti, per esempio, ce ne
sono tre che, negli ultimi sei mesi del
2013, hanno aumentato le transazioni rispetto allo stesso periodo del
2012. In particolare, a Milano, la
crescita è stata dell’11,3%, mentre a
Firenze e Bologna ci sono stati incre-
egli ultimi tempi, diversi studi nazionali
ed internazionali stanno cercando di
appurare come si sia trasformato il rapporto
tra reddito pro-capite e prezzo delle abitazioni, sondando quante annualità di stipendio
sia necessarie per acquistare un immobile.
Ora, all’indagine effettuata da Deloitte su
scala europea, che ha sottolineato come sia la
Danimarca, con 2,2 stipendi lordi annui, il
Paese in cui comperare un appartamento
incide meno sul bilancio familiare, si è aggiunta, nelle scorse settimane, quella condotta in Italia dal gruppo immobiliare Tecnocasa, che ha comparato i dati relativi al prezzo al
metro quadrato di un medio usato, raccolti
dalle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete
delle grandi città, e quelli sulle retribuzioni
contrattuali annue di cassa per dipendente
(al netto dei dirigenti) a tempo pieno, per
attività economica e contratto, ricavate dalla
banca dati Istat. Nell’analisi si è inoltre ipotizzato che il reddito fosse destinato interamente all’acquisto dell’abitazione; tale abitazione,
infine, si è supposta di 65 mq.
Ebbene, dai dati raccolti nel corso del 2013
è emerso che, a livello nazionale, i prezzi sono
diminuiti dell’8,9%; in base ai dati Istat, invece, la retribuzione media per dipendente è
menti meno consistenti (rispettivamente, +4,3% e 6,8%), che segnano comunque una prima inversione
di tendenza. I segnali positivi registrati in queste città, però, non indicano un rialzo del dato complessivo
degli otto capoluoghi più grandi, che
si conferma negativo (-4,8%), anche per i cali sostenuti di Napoli
(-34,4%) e Torino (-9,3%). A proposito del risultato napoletano, però, è importante ricordare che, nei
mesi precedenti, il mercato era rimasto su livelli superiori alla media grazie al programma di dismissione di
parte del patrimonio pubblico.
Analizzando nel dettaglio i numeri, emerge che a Milano c’è stato
un aumento generalizzato su tutto il
territorio, mentre, per quanto riguarda le quotazioni medie, si è rilevata una lieve flessione (-0,6%) che,
sostanzialmente, non ha modificato il costo delle abitazioni, soprattutto nelle zone del centro storico, che
continuano a essere quelle più costose (6.141 euro a metro quadrato).
A Roma, nel secondo semestre
del 2013, invece, il calo è stato del
5,8%, frutto di un mercato a mac-
chia di leopardo, con zone caratterizzate da aumenti, come nel caso dei
quartieri Salaria, Trieste e Nomentano (+28,1%), e altre dove sono
state registrate diminuzioni, com’è
avvenuto nella fascia Appia-Tuscolana (-34,5%). Leggera la flessione
delle quotazioni medie (3.480 euro a
metro quadrato, -1,9%), mentre l’area del centro storico continua a essere la più costosa (6.590 euro a metro quadrato).
Va decisamente peggio a Napoli
(2.351 transazioni, -34,6%) dove, al
di là dell’influenza del programma di
dismissione del patrimonio pubblico, la sensazione è che ci sarebbe stato, comunque, un rallentamento del
mercato. La diminuzione più evidente nei quartieri periferici, in cui è
situata la maggior parte degli immobili pubblici venduti nei periodi
precedenti. Compravendite in salita
soltanto nelle aree collinari (Vomero, Arenella e Colli Aminei), con
un aumento del 9,4%. Giù le quotazioni nella zona di Chiaia, Posillipo
e via Partenope che, pur se in calo
(-4,6%), resta la più costosa (4.992
euro al metro quadrato).
Antonio Iazzetta (FiscoOggi)
Meno stipendi per comprare casa
cresciuta dell’1,4%. Tutte le grandi città italiane hanno evidenziato variazioni in diminuzione, ma non ci sono state particolari differenze rispetto all’anno precedente. A livello nazionale il risultato è che sono necessarie
6 annualità per comprare casa, in leggero calo
rispetto al 2012, quando ne servivano 6,4.
Bologna conferma il trend nazionale (-0,4),
CITTÀ
Genova e Milano si posizionano ai poli opposti: la città della Lanterna passa da 5,2 a 4,5;
il capoluogo lombardo è pressoché stabile
(-0,1). Variazioni contenute anche per Napoli (-0,2), Palermo e Verona (-0,3 ciascuna);
è più facile acquistare casa a Torino, Roma
(-0,6 annualità), Bari e Firenze (-0,5). Roma
si conferma la città in cui è necessario il mag-
ANNUALITÀ PER COMPRARE CASA
2013
2012
2003
Bari
Bologna
Firenze
Genova
Milano
Napoli
Palermo
Roma
Torino
Verona
4,5
5,7
7,3
4,5
8,1
7,3
3,7
9,8
4,6
4,1
5,0
6,1
7,8
5,2
8,2
7,5
4,0
10,4
5,2
4,4
5,3
8,3
10,0
5,7
10,7
7,9
4,1
9,1
5,7
5,5
Nazionale
6,0
6,4
7,2
suale, stando all’indagine la
Russia risulta il Paese con la
più alta intensità di sviluppo
immobiliare, con 6,5 unità
residenziali realizzate per
1.000 abitanti; l’Ungheria la
più bassa, con una media di
sole 0,7 unità. Per quanto riguarda i prezzi nelle principali
città, in Italia, a Roma il prezzo medio è calato del 5% raggiungendo i 3.720 euro/m²;
quotazioni leggermente più
alte a Milano, con 3.790 euro/m².
Londra e Parigi restano le
città più costose d’Europa. In
media per comprare casa nel
centro della capitale britannica si spendono più di 10.000
euro al metro quadro. A Parigi, invece, i prezzi medi in
centro hanno raggiunto gli
8.140 euro al metro quadro.
All’estremità opposta della
classifica si posizionano Budapest, Lisbona e Varsavia: con
prezzi medi rispettivamente
di 1.140, 1.640 a 1.704 euro al
metro quadro.
Le capacità di acquisto di
un’abitazione - come sottolinea una nota diffusa appunto
da Deloitte - sono significativamente diverse tra i paesi
europei (dai 2,2 stipendi lordi
annui necessari in Danimarca agli 8,5 in Uk). In Italia
servono in media 7,3 anni di
stipendio lordo annuo per
comprare una casa di circa 70
metri quadri. Infine, l’Italia
mostra un livello di indebitamento pro-capite derivante
dall’acquisto di immobili residenziali inferiore rispetto ad
altre nazioni dell’Europa occidentale e pari a 7.100 euro.
gior numero di annualità per comprare casa ma il valore scende sotto le dieci annualità (da 10,4 a 9,8). Seguono Milano con 8,1 e,
con 7,3, Napoli e Firenze. Dalla parte opposta, Palermo è sempre la città in cui servono
meno annualità (3,7), mentre Bologna riflette la media nazionale con 5,7 annualità; nelle
altre realtà territoriali il valore oscilla tra 4,1 e
4,6 annualità.
Effettuando un confronto a distanza di
dieci anni (2003-2013) le variazioni diventano più significative. A livello nazionale il
dato è passato da 7,2 del 2003 a 6 del 2013,
con una diminuzione media di 1,2 annualità.
Genova e Torino riflettono la media nazionale, con una variazione di -1,2 e -1,1 rispettivamente. Più interessanti i dati relativi ai due
capoluoghi appenninici, che hanno evidenziato un calo di più di 2,5 annualità: Firenze
passa da 10 a 7,3, Bologna da 8,3 a 5,7. Le due
maggiori città della Penisola hanno fatto
segnare un andamento contrastante: Milano
perde 2,6 annualità, passando da 10,7 a 8,1; a
Roma, al contrario, ne servono 0,7 in più
rispetto alle 9,1 del 2003. È più facile acquistare casa a Verona (-1,4 annualità) e nelle tre
grandi metropoli del Sud (-0,4 a Palermo,
-0,6 a Napoli e -0,8 a Bari).
LUGLIO
2014
ABITARE 33
N.14
Transazioni dimezzate in 8 anni, ma alcune province sono già tornate in terreno positivo, e anche il calo dei prezzi si sta arrestando
Immobiliare: c’era una volta la ricca Toscana
T
ra le regioni italiane che hanno
patito maggiormente gli effetti
della crisi immobiliare spicca anche
la ricca Toscana, dove nel giro di 8
anni il mercato ha perso la metà delle transazioni. L’impietoso dato emerge dalle rilevazioni del portale
Casa.it, secondo cui, a fronte delle
56mila compravendite del 2006,
nel 2013 gli scambi di abitazioni sono stati appena 25.552. A dirla tutta, sempre secondo il gruppo immobiliare, la differenza rimane pesante anche spostando il raffronto al
2010. Da quella data ad oggi, infatti, le compravendite di abitazioni
nelle 10 province toscane hanno subito una contrazione del 37%, causata anche dal calo dell’acquisto delle seconde case. Nei comuni capoluogo, invece, la discesa si è fermata
a quota -33,5%: Grosseto indossa la
maglia nera con -42,3%, Massa,
invece, è la migliore con -17,4%.
A parziale compensazione di questo quadro storico “lacrime e sangue” c’è però anche una parte di bicchiere che può essere vista mezza
piena. Puntando infatti l’attenzione
allo scorso anno, si può notare come, al pari di quanto avvenuto anche in altre zone d’Italia, il calo nelle
compravendite abbia dato segnali di
frenata nei capoluoghi (-4,1% contro il 2012): un’inezia a confronto
con il -27,5% del rapporto 2012 rispetto al 2011. Siena (+22,9%),
Massa (+26,6%) e Lucca (+2,5%),
infatti, hanno chiuso il 2013 in positivo. Firenze, invece, ha chiuso
in calo del -2,3%, un dato ancora
negativo ma sensibilmente migliore rispetto a quello di fine 2012
(-25,8%).
Spostandosi sul dato aggregato a
livello di provincia, Massa Carrara è
la sola ad aver chiuso il 2013 in positivo, con un +4,8%, mentre Grosseto (-16,6%), Pisa (-17,1%) e Pistoia (-16%) sono le tre più negati-
ve. La provincia di Firenze ha chiuso
l’anno con un calo del 5,8%, in miglioramento rispetto al -24,6% dell’anno precedente.
Quanto alle quotazioni, rispetto
all’anno precedente, nel 2013 i prezzi di vendita sono calati in media del
2,5%. Le contrazioni maggiori sono
appannaggio delle provincie di
Livorno (-7%), Prato (-4,5%) e
Firenze (-3,5%). In controtendenza,
l’andamento dei prezzi a Massa e
Carrara (+2,2%) e Lucca (+1,7%),
che risulta la provincia più cara insieme a Grosseto grazie agli immobili di pregio destinati a seconda casa.
“Più che soffermarsi sulle dimensioni della voragine scavata dalla
crisi - dichiara Daniele Mancini,
amministratore delegato di Casa.it è preferibile guardare ai segnali positivi che indicano un parziale assestamento del mercato immobiliare in Toscana, a cominciare dalle
città capoluogo. Siamo ancora lontani da un’inversione di tendenza,
visto l’andamento negativo degli
scambi e dei prezzi, ma è incoraggiante che il mercato stia ritrovando
solidità dopo una fase di reale caduta
libera”.
Il report di Casa.it è andato anche
a tastare il polso delle compravendite nei singoli capoluoghi di provincia. Ecco in dettaglio la situazione
città per città.
Dal punto di vista della composizione della domanda, ad Arezzo
vanno per la maggiore le grandi metrature, dai quadrivani ai cinque locali e più, che insieme coprono oltre
il 70% della domanda, ma altrettanto consistente è la richiesta per i
trivani (17%).
FIRENZE
A Firenze, i prezzi offerti sul mercato sono calati del 4% nell’ultimo
anno, attestandosi intorno ai 4.400
euro al mq. come valore medio. Il
Key Market Price per mettere d’accordo venditori e acquirenti si colloca sul piede dei 4.000 euro al mq.
Il taglio immobiliare più richiesto
in città è il trilocale (31%) seguito
dal bilocale (23%). Tuttavia, i tagli
di maggiori dimensioni interessano
nel complesso il 34% della domanda.
quantificato da Casa.it intorno ai
2.700 euro al metro quadro. Bilocali
(30%) e trilocali (27%) sono le tipologie abitative più richieste in città,
con a seguire i quadrilocali (21%).
LUCCA
Nell’ultimo anno, i prezzi in città
sono diminuiti del 4,9%. La forchetta tra le quotazioni dell’offerta e
quelle della domanda è tale da collocare il Key Market Price intorno ai
2.200 euro al metro quadro. A Lucca, la domanda punta nel 38%
dei casi ad abitazioni con almeno 4
locali. Le abitazioni di taglio inferiore, tuttavia, interessano al 40% del
mercato. Infine, il 22% della domanda orientato ai 5 e più locali è
composto in larga misura da quanti
cercano casali e ville con metrature
sopra i 200 mq.
MASSA
GROSSETO
A Grosseto i prezzi delle abitazioni
sono rimasti sostanzialmente stabili,
con appena il -1,7% di differenza tra
aprile 2014 e aprile 2013 e con valutazioni in offerta che oscillano tra
2.700 e 2.800 euro al metro quadro.
Il punto d’incontro (KMP) tra domanda e offerta si posiziona intorno ai 2.650 euro al mq. Per quanto riguarda i tagli più richiesti, trilocali e quadrilocali rappresentano insieme il 49% della domanda,
AREZZO
ma è consistente anche la ricerca di
Nell’ultimo anno ad Arezzo i prez- bilocali (23%) e di grandi metrature
zi offerti sul mercato sono calati del - (19%).
8,8%. Tuttavia, la forbice che separa le valutazioni dei venditori da
LIVORNO
quelle dei potenziali acquirenti resta
In un anno, i prezzi a Livorno sono
alta (-12,7%). Il Key Market Price,
ovverosia l’ideale punto di incontro scesi del 7,4% pur a fronte di un inper chiudere la trattativa, si colloca cremento nei budget di spesa dei
intorno ai 2.100 euro al metro qua- potenziali acquirenti. Il punto d’incontro ideale tra domanda e offerta è
dro.
Gli italiani puntano sulla locazione
alla cautela da parte degli utenti, ma
anche la volontà di diversificare i propri investimenti.
Si mantiene stabile, invece, il numero di transazioni nella categoria
ville singole a schiera, che rappresenta
l’11% degli annunci immobiliari del
servizio; tale sezione viene associata
di frequente a termini quali “mare”,
“piscina”, “giardino”, rivelando quindi la presenza di una nicchia di investitori in cerca di proprietà da utilizzare come seconde case o come case
vacanza.
Gli italiani, inoltre, si confermano sempre attenti allo stile e al design
nella ricerca di immobili particolari, tanto che nella categoria loft, mansarde e altro (7.800 annunci), prediligono nettamente il loft; tuttavia, si
registra una buona crescita delle ricerche anche per terrazzo (+17% rispetto
al 2014) e attico (+5%).
Per quanto riguarda la categoria uffi-
PISTOIA
Nel contesto di un andamento
dei prezzi sostanzialmente stabile
(-1,5%), il divario tra l’offerta e la
domanda a Pistoia resta altissimo,
oltre 13 punti percentuali, e colloca
il Key Market Price intorno ai 2.000
euro al metro quadro. La richiesta di
abitazioni privilegia bilocali e trilocali, che aggregano il 57% della
domanda, seguiti dai quattro locali
(21%).
PRATO
Malgrado l’ulteriore sforbiciata
del 6,6% sui prezzi in offerta rilevata ad aprile 2014, lo scostamento
tra chi vende e chi cerca casa a Prato è ancora elevato (12,7%). Il Key
Market Price in città, pertanto, si situa su cifre vicine ai 2.150 euro al
metro quadro. La preferenza della
domanda per i trilocali e i quadrilocali è quasi bulgara (70%), lasciando
gli altri tagli dimensionali a spartirsi
il rimanente 30%.
Ad aprile 2014 i prezzi delle case a
Massa hanno fatto segnare un 7,5% rispetto ad aprile 2013. Il Key
Market Price per concludere una
compravendita in città si colloca attualmente su valori vicini ai 3.200
euro al metro quadro. Nel 54% dei
casi la domanda di abitazioni punta ai bilocali e trilocali, seguiti dagli appartamenti con 5 o più locaSIENA
li (17%). I monolocali sono richiesti dal 14% del mercato, riflettenRispetto ad aprile 2013, i prezzi in
do l’interesse di piccoli investitori e offerta a Siena sono diminuiti del
acquirenti di seconde case.
5%. Casa.it colloca il punto d’incontro ideale tra domanda e offerta
intorno
ai 3.600 euro al metro quaPISA
dro, tra i più alti di tutta la Toscana.
Ad aprile 2014 i prezzi delle abita- La composizione della domanda
zioni a Pisa sono risultati inferiori del vede una certa preferenza per i bilo3,5% rispetto allo stesso mese del cali e i trilocali, che insieme rappre2013, portando il punto d’incontro sentano il 49% delle richieste, seguiideale tra domanda e offerta a circa ti dai quadrilocali (28%). Residuale,
2.800 euro al metro quadro. Pur in invece, è l’interesse per i monolocali
presenza di una domanda omoge- (5%).
Secondo Subito.it la richiesta di alloggi in affitto è triplicata in un anno
Subito.it, portale riservato alla compravendita dell’usato, ha partecipato,
quest’anno per la prima volta all’Eire di
Milano e ha scelto proprio il contesto
della prestigiosa manifestazione fieristica sul real estate per presentare i propri
dati sull’andamento del mercato
immobiliare, aggregati analizzando
oltre 750 mila annunci presenti sul
portale e relativi ad appartamenti, loft
e mansarde, villette singole a schiera,
uffici e locali commerciali, case vacanza. Ebbene, dall’indagine è emerso che
l’appartamento è la tipologia immobiliare più cercata dagli utenti e anche
quella maggiormente oggetto di vendita/affitto (rappresenta il 34,4% del
totale degli annunci immobiliari), con
una predilezione particolare nei confronti del monolocale, meglio se arredato (+15% di ricerche rispetto allo
scorso anno) e in affitto (+200%): dati
che possono indicare una minore disponibilità economica e una tendenza
neamente ripartita su tutte le tipologie residenziali, la richiesta si concentra soprattutto sui trilocali da oltre 110 mq. (25%). Si evidenzia anche l’attenzione per i monolocali e i
bilocali (39%), interessanti nell’ottica di una successiva locazione a
studenti.
ci e locali commerciali, dai dati emerge una spiccata preferenza per la tipologia “bar”, la più cercata tra i 48.000
annunci presenti. Dal punto di vista
geografico, infine, analizzando i 4,5
milioni di annunci totali di Subito.it,
emerge un elemento significativo:
Sardegna, Liguria e Toscana sono le
regioni in cui si pubblica il maggior
numero di annunci immobiliari, con
ben 1 annuncio su 4 appartenente alla
categoria immobili.
Tra i servizi offerti da Subito.it ne
spiccano due rivolti prevalentemente
agli operatori professionali. Il primo Local Adv è lo strumento che permette di creare in autonomia la propria
campagna pubblicitaria all’interno di
Subito.it e rappresenta un’opportunità
ideale per sviluppare il proprio business. Il secondo - Subito Pro Real Estate - consente di portare on linela propria
agenzia immobiliare e usufruire di features premium per la visibilità.
Milano: volontariato
in cambio di una casa
U
n aiuto concreto ai giovani che intendono andare a vivere da soli. L’iniziativa, di carattere innovativo, si
chiama “Ospitalità Solidale”, e arriva da Milano, dove il
Comune ha previsto la concessi a canone agevolato di
mini appartamenti agli under
30 che si renderanno disponibili per effettuare volontariato
nella modalità definita “Servizi di Vicinato”.
Il progetto è destinato a giovani di età compresa tra i i 18
ed i 30 anni, che abbiano un
reddito non più alto di 1.500
euro e che non siano in possesso di un contratto di lavoro
a tempo indeterminato. Gli
alloggi da assegnare mediante questa modalità sono, al
momento, 24 e sono situati in
due quartieri popolari di Mila-
no, il Cà Granda-Monterotondo e il Ponti. Come spiegato da Daniela Benelli, assessore comunale alla Casa, “l’iniziativa costituisce un passo
importante per riqualificare
non solo gli alloggi stessi, ma
appunto anche i quartieri in
cui andranno a vivere i vincitori del bando.
Per presentare domanda c’è
tempo fino al prossimo 7 agosto, data dopo la quale si
cominceranno a valutare i
profili dei richiedenti e ad
individuare i 24 che, a fronte di un affitto di 300 euro più
un numero non inferiore alle 10 ore di volontariato mensili svolte nel quartiere con
attività a favore di bambini,
anziani o adulti in necessità, si
vedranno assegnato l’alloggio.
34 PROFESSIONE
N.14
LUGLIO
2014
Conferiscono
A
.......................................................................................................................
LA QUALIFICA DI AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
SEMPRE “AGGIORNATO”
IN QUANTO ASSIDUO LETTORE
DI
P E R I O D I C I T E C N I C O - L E G I S L A T I V O - G I U R I D I C I,
ITALIA CASA E CONDOMINIO GIURIDICO,
UTILI PER LA FORMAZIONE PROFESSIONALE.
Anno
2014
Anno
2015
Anno
2016
Anno
2017
Anno
2018
Anno
2019
Anno
2020
Anno
2021
DAL 1981 IL 1° QUINDICINALE ITALIANO
PER L’AMMINISTRAZIONE
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
&
Periodici
indispensabili
per la formazione
continua e la cultura
condominiale
Abbonatevi a
Il Condominio
giuridico
Egregio Abbonato,
è con piacere che teniamo a comunicarLe che le nostre riviste ITALIA CASA dal 1981 e CONDOMINIO GIURIDICO intendono certificare, anche per l'anno 2014, i propri abbonati rilasciando un attestato idoneo a
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Vogliamo che i nostri assidui e fedeli lettori si possano distinguere nella fascia dei professionisti. In collaborazione con il
nostro CENTRO STUDI CONDOMINIALI, rilasceremo annualmente, in base alle schede pervenuteci, alcuni crediti formativi che andranno ad integrare il diploma di qualifica “AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
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Intendiamo intanto ringraziarLa per la sua coerenza e fedeltà ai nostri periodici e con l’occasione Le porgiamo i più cordiali saluti ed auguri per la Sua professione.
professionale
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2022
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LUGLIO
2014
TURISTICO 35
N.14
Soluzione scelta da un numero crescente di utenti. Tra gli stranieri, sempre più spagnoli
Case vacanza: richieste in continuo aumento
Affitti estivi: tre
regioni low cost
C
L
ontinua il trend positivo di crescita per
HomeAway, il portale del gruppo leader
nel mondo negli affitti di case vacanze on line.
Dopo i ponti primaverili che hanno registrato un aumento esponenziale delle richieste di
case vacanza, anche per il periodo estivo
HomeAway registra una crescita costante di
viaggiatori, per lo più famiglie, gruppi di amici
e coppie in cerca di risparmio e comfort, che
scelgono questo tipo di sistemazione per passare qualche settimana di relax lontano dalla
solita routine.
Secondo quanto emerge dai dati rilevati
per il periodo da giugno a settembre 2014, la
domanda in Italia di chi sceglie questo tipo di
sistemazione non conosce crisi, e registra una
crescita del +13% rispetto al 2013 di utenti
che scelgono di rimanere entro i confini nazionali, e del +14% di coloro che scelgono
questa tipologia di alloggio per visitare un
paese straniero. Numeri che confermano
ancora una volta come questa tipologia di
alloggio sta diventando sempre di più la soluzione ideale per chi è in cerca di risparmio,
spazi più confortevoli e una modalità di soggiorno più su misura rispetto a quella offerta
dagli hotel.
Per quanto riguarda la ripartizione geografica della domanda, l’Italia domina in prima
posizione la classifica delle destinazioni più
ricercate dagli italiani, con una crescita del
13%, con la Puglia (+14%), la Sardegna
(+16%) e la Sicilia (+10%) che si aggiudicano lo scettro delle mete più ambite. Spiccano tra le altre anche il Trentino-Alto Adige,
il Veneto e l’Emilia Romagna, tutte col segno più, e rispettivamente al +28%, +43% e
+70% delle richieste di prenotazione rispetto
al 2013.
Tra i numerosi italiani interessati ad affitta-
Da nord a sud mappa del risparmio
S
aranno anche tempi di
crisi. Tuttavia, secondo un recente studio di
Coldiretti, l’Italia è il Paese del Mediterraneo dove
le vacanze costano di più,
con un aumento del 10%
del budget necessario a godersi le nostre spiagge. Lo
segnala il portale Immobiliare.it riportando uno studio dell’associazione dei
Coltivatori diretti basato
su dati Eurostat, secondo cui per riuscire a garantirsi comunque un periodo di ferie, pur con un budget ridotto, sempre più italiani (19%) stanno per
la soluzione della casa vacanza invece che per l’albergo. Peraltro, è anche
per questo che stanno crescendo notevolmente i
numeri che riguardano gli
affitti turistici nel nostro
Paese, soprattutto in quel-
le località riscoperte di
recente e in cui ancora il
settore alberghiero non ha
subito una grossa crescita.
Partendo da queste premesse, il portale Casevacanza.it, numero uno per
gli affitti turistici in Italia e
partner di Immobiliare.it,
ha deciso di elaborare una
vera e propria mappa del
low cost per i prossimi mesi d’estate. Lo studio ha
considerato la richiesta
tipo per un affitto turistico, ossia un appartamento
con quattro posti letto da
prendere per una settimana. In questo caso, a differenza da quanto emerso da
un’analoga indagine di
Tripadvisor, oltre a Calabria e Basilicata le regione
più economica è risultata
non l’Abruzzo, bensì la
Puglia. In queste tre desti-
nazioni la richiesta media
oscilla tra i 300 euro di luglio e i 400 di agosto.
Ovviamente, Le località che compaiono nella
lista non sono certo quelle
più in voga del momento,
ma si tratta comunque di
meravigliosi posti di mare:
si va da Vieste, a Maratea,
da Tropea a Peschici. In
realtà, tuttavia, la cittadina turistica in cui gli affitti
estivi risultano i più convenienti ad agosto è Nettuno, nel Lazio. Ma per lo
stesso mese è entrata nella
classifica del risparmio
anche Marsala, in Sicilia.
Spostandosi al Nord, solo
Bellaria Igea-Marina pare
essere riuscita a competere con i prezzi del CentroSud, classificandosi fra le
prime dieci mete turistiche low cost sia per luglio
che per agosto.
re una casa vacanza c’è anche chi sceglie però
di andare all’estero, dove le mete più gettonate sono in Europa, preferite rispetto a destinazioni più lontane e quindi meno economiche. La Spagna è la più richiesta (+25%) con
Formentera e Maiorca tra le più gettonate del
2014, seguita dalla Grecia (+19%), dalla
Croazia (36%), da Malta +44% e dall’Olanda che ci conferma tra le più interessanti e in
crescita del 102%.
Grazie alla rete globale dei portali del gruppo HomeAway in grado di garantire ad ogni
singolo annuncio pubblicato sulla piattaforma una visibilità internazionale, crescono
anche le richieste di prenotazione effettuate
da turisti stranieri interessati ad affittare una
casa vacanza in Italia, che sono in aumento
del +10%: i più numerosi sono i tedeschi
(+6%) che restano in prima posizione, seguiti dai francesi (+25%), gli inglesi (stabili) e gli
spagnoli (+36%), la grande novità di quest’estate. Una domanda, questa, che conferma
trend già conosciuti ma che non manca di
riservare qualche sorpresa: i francesi, infatti,
prediligono il mare e soggiornano soprattutto
in Toscana e Sicilia, ma sono sempre più interessati anche alla Liguria, alla Sardegna e alla
Campania.
L’Italia si conferma la più desiderata anche
dai tedeschi, molto amanti dei laghi lombardi, delle campagne e delle coste toscane, e
quest’anno molto interessati anche alle spiagge della Sardegna, alle città d’arte, alle coste, alle colline e ai i monti del Veneto oltre
che alle montagne del Trentino-Alto Adige,
facilmente raggiungibili in auto soprattutto
dal sud della Germania. La Toscana, terra di
arte, sapori sopraffini e spiagge, come da tradizione si conferma la più amata anche dagli
inglesi, che quest’estate però scelgono di affittare una casa vacanza anche in Sardegna,
probabilmente in cerca di maggior tranquillità e in regioni meno solitamente meno battute come Sicilia, Lazio e Liguria.
Per tutti, sia gli italiani che gli stranieri, L’estate si conferma il periodo più lungo dedicato al relax e allo svago con un numero medio
di notti rimasto invariato rispetto al 2013 e
che si attesa tra le 12, per chi soggiorna in Italia, e le 9 notti per chi sceglie destinazioni
all’estero.
a vacanza low cost esiste ancora? Sì, a
patto di scegliere la regione e la sistemazione di alloggiamento giusta. Secondo
il sito specializzato TripAdvisor, ad esempio, se si vuole godere di un soggiorno estivo senza svenarsi, il primo passo è optare
per una destinazione a scelta tra Abruzzo,
Basilicata e Calabria: tre regioni in cui la
spesa media per una settimana di affitto
durante l’estate 2014 (nella fattispecie intesa come un periodo compreso tra il 1 luglio al 31 agosto), per una casa vacanza
con 1, 2, 3 o 4 camere da letto è più contenuta che altrove.
Il prezzo più basso lo vanterebbe la Calabria, con una media di costo settimanale di
affitto per stanza pari a 316 euro. Tradotto
in altri termini: due settimane di soggiorno
in Calabria permettono di spendere meno
di quanto si sborserebbe per trascorrere
una sola settimana in Campania (vale a
dire la regione che nella speciale graduatoria figura al primo posto come entità della
spesa, dato che la media di costo settimanale di affitto per stanza è di 652 euro).
Dopo la Calabria, sul versante dellelocation più economiche si posizionano Basilicata e Abruzzo. Sul fronte opposto, invece,
la Campania è seguita da Toscana e Veneto. Piuttosto cara anche la Sardegna, dove
un soggiorno in affitto di una settimana
costa all’incirca come 10 notti in Calabria,
mentre una settimana in Veneto equivale
a circa 12 notti in Calabria.
Sulla base delle singole quotazioni regionali, il portale ha dunque fornito anche un
dato aggregato, secondo cui, in media, l’affitto per una vacanza di una settimana in
Italia varia tra 302 e 652 euro per camera
da letto. “Scegliere una casa vacanza può
essere un’ottima soluzione per quei viaggiatori che ricercano la privacy e il comfort
di casa anche in vacanza - ha commentato
all’Ansa Valentina Quattro, portavoce di
TripAdvisor per l’Italia -. Ora, grazie al
nostro studio, i viaggiatori avranno la possibilità di selezionare le destinazioni che
fanno più al caso loro, anche in termini di
budget”.
otel a cinque stelle? No grazie. Anche per le vacanze di
H
lusso si scelgono sempre più le case vacanza, strutture Ville, monasteri, castelli: sognare
ricettive che meglio rispettano il bisogno di privacy e relax di
cui hanno bisogno i cosiddetti vip. E i proprietari si adeguano, offrendo servizi degni di un grand hotel.
Il portale Casevacanza.it ha messo in evidenza l’aumento
tanto dell’offerta quanto della domanda di affitti di lusso
(+50% in due anni). “Se è vero che il fenomeno nasce per far
risparmiare gli italiani in vacanza - dichiara Francesco Lorenzani, responsabile di Casevacanza.it - gli affitti turistici sono
ormai diventati una tipologia ricettiva adatta a tutte le tasche
e a tutte le esigenze, persino a quelle di chi non rinuncia ai
contesti esclusivi, in ogni parte d’Italia. E l’offerta si adegua,
aggiungendo servizi quali colf, chef, guide turistiche, sommelier, autisti e persino giardinieri”.
Ci sono i gruppi numerosi, che vogliono vivere da nababbi le loro ferie e che non vogliono rinunciare alle comodità,
ma ci sono soprattutto quelli che vogliono evitare di farsi
“intercettare” nelle hall degli hotel: la voglia di privacy, infatti, appare come la motivazione più ricorrente per chi sceglie questa tipologia di struttura. C’è chi, infine, non vuole
alloggiare nelle tradizionali stanze d’albergo ma preferisce
delle vere e proprie immersioni nel paesaggio, e per questo
ambisce a ville nei boschi, nelle vigne o a strapiombo sul
mare.
Per questa tipologia di clientela, che arriva da tutto il
mondo, l’Italia è il posto ideale. Ma dove si concentrano le
case vacanza più lussuose del Paese? È la Toscana a detenere il
maggior numero di case vacanza di lusso: oltre un terzo tra le
20 più care presenti su www.casevacanza.it. Qui è possibile
con le location turistiche dei vip
affittare incredibili dimore come un monastero del Duecento, sito a Monteroni d’Arbia (Siena), che oggi è una raffinata
villa di campagna (con campo da tennis e da calcetto, pianoforte e immancabile Jacuzzi). Prezzo? “Appena” 8.750
euro al giorno.
Per gli amanti della tradizione, poi, c’è Forte dei Marmi
(Lucca): qui sono tantissime le ville di gran lusso che è possibile affittare per brevi periodi, a prezzi che arrivano anche, in
alta stagione, a circa 3.000 euro al giorno. Molti di meno ne
servono per alloggiare in un antico mulino sito a Radicondoli
(Siena): 900 euro al giorno per un immobile completamente
ristrutturato, comprendente piscina naturale (salina), bagno
turco, sauna e docce all’aperto. Per chi lo volesse, poi, si mettono a disposizione chef a domicilio, colf e maggiordomo,
degustazioni di vini e formaggi, lezioni di cucina, gite in barca
ed escursioni, yoga, massaggi.
Se la Sardegna è una destinazione tipica per gli amanti del
lusso anche le case vacanza disponibili nell’Isola seguono lo
stesso trend: Porto Cervo, San Teodoro e Porto Rotondo
offrono lussuose ville nelle zone più chic, con piscina privata,
arredi tradizionali o di design e panorami mozzafiato. I prezzi,
in questo caso, arrivano fino a 4.075 euro al giorno.
Altro grande classico è rappresentato da Capri e dalla
Costiera Amalfitana: qui non mancano deliziose ville con
irrinunciabile piscina e panorami incredibili, come nel caso
di quella con vista mozzafiato sui Faraglioni e decorata con
ceramiche di Vietri (1.500 euro al giorno per tre camere da
letto). Due Jacuzzi e un hammam contraddistinguono invece una lussuosissima villa di Amalfi, in grado di ospitare fino
a dodici persone. Il prezzo ovviamente sale: oltre 2.300 euro
al giorno in alta stagione.
Al fascino orientale è ispirata poi la villa a Genazzano
(Roma) che in un parco di 1.000 mq offre sei camere da letto
per chi vuole rilassarsi a qualche chilometro dalla Capitale,
senza rinunciare a Jacuzzi, bagno turco, sauna con tanto di
massaggiatore privato a disposizione.
Ideale per gli appassionati di turismo enogastronomico è,
invece, la villa sita a Castel Boglione, in provincia di Asti:
immersa in una vigna, è il punto di partenza ideale per scoprire la ricchezza dei vini piemontesi. In alta stagione servono
ben 900 euro al giorno, ma la dimora, completamente ristrutturata e pensata per garantire tutto il relax di cui si ha bisogno, è in grado di accogliere fino a 28 persone.
Un’altra cicca (tutto sommato più a buon mercato) si trova nelle Marche: a Numana (Ancona) si affitta una villa
pentagonale, realizzata con materiali naturali e progettata
secondo i dettami della proporzione aurea. Circondata da un
giardino piantumato di circa 1000 mq affacciato sul mare, si
trova nel Parco Naturale del Conero ed è in affitto per poco
più di 350 euro al giorno.
36 PROFESSIONE
N.14
LUGLIO
2014
Parola d’ordine: riqualificazione
Fiaip e Adiconsum
L’intesa è trasparente
U
L
Nel convegno di Sigest sono emerse le nuove priorità per il rilancio del real estate
na riflessione sulle prossime sfide che si pongono dinanzi
al mondo del real estate, tra cui quelle di rigenerare, riqualificare e riposizionare i prodotti e l’offerta immobiliare: si possono forse sintetizzare in questi tre verbi le principali azioni
che è necessario affrontare per rilanciare il settore, uno dei primi comparti a contribuire al Pil nazionale. Partendo da questo
presupposto, Sigest - società immobiliare che opera prevalentemente a servizio del mercato residenziale milanese - ha organizzato nelle scorse settimane un momento di confronto con
alcuni dei principali interlocutori del mondo del mattone
nazionale e internazionale.
“La logica della riqualificazione, collegata alla rigenerazione
del territorio, è la vera sfida dei prossimi cinque anni - dichiara
Enzo Albanese, amministratore unico Sigest soluzioni immobiliari -. Si tratta di un impegno che coinvolgerà indistintamente i centri grandi e quelli più piccoli, e in quest’ottica dobbiamo lavorare, con altre associazioni, istituzioni e Governo,
anzitutto al recupero dei centri storici, che rappresentano il
vero e principale cuore dell’identità, della storia e dell’economia di ogni città. Peraltro, l’attuale momento congiunturale ci
chiama a creare un’operazione di sistema e a mettere a punto
un ampio progetto, di respiro nazionale, arrivando magari a ipotizzare una normativa che agevoli, tramite una fiscalità vantaggiosa, i processi di riqualificazione e rigenerazione di determinate aree”.
Una filosofia ampiamente condivisa anche da Claudio De
Albertis, presidente Assimpredil Ance: “Le politiche dell’Unione Europea sono rivolte al consumo zero di suolo, e temi
quali la rigenerazione e la riqualificazione delle nostre città
sono direttamente collegati a tale obiettivo.
Al fine del raggiungimento di questo scopo, sono necessarie
sia politiche in grado di valorizzare la componente di riqualificazione del territorio (adeguati e stabili incentivi, sia economici che fiscali, che facilitino la rigenerazione dei siti inquinati
e delle realtà dismesse), sia una innovazione del prodotto edilizio, che deve intercettare i bisogni futuri ed interpretare i
nuovi stili di vita”.
D’altra parte, come ricordato da Aldo Mazzocco, ammini-
stratore delegato di Beni Stabili SIIQ, “la riqualificazione
delle città e della loro infrastruttura immobiliare, con approcci sostenibili e limitando il consumo di suolo, è diventato un
vero e proprio cavallo di battaglia. Per reperire le risorse per
rigenerare l’infrastruttura immobiliare delle nostre città è
però necessario continuare a lavorare affinché il nostro settore possa essere sempre più attrattivo nei confronti degli investitori istituzionali di lungo termine. E potrà esserlo con semplificazioni e ridisegno delle politiche fiscali di urbanistica”.
o scopo condiviso è quello
di andare incontro alle esigenze degli utenti, sostenendoli, consigliandoli e in tal
modo garantendo a tutte le
fasi della potenziale transazione la dovuta trasparenza. È
questa la finalità alla quale è
improntato il protocollo d’in-
Scenari Immobiliari: ecco il forum
L
a crisi economica mondiale ha reso
evidente come sia definitivamente
tramontata la possibilità di godere di rendite di posizione: il mondo cambia velocemente, cambiano gli attori sul mercato immobiliare e i prodotti devono tenere il passo con le nuove esigenze di una
domanda sofisticata e attenta. Si aprono
nuovi scenari, nuove sfide rendono possibili nuovi percorsi: saper cogliere le opportunità che si presentano e trasformare le
difficoltà in possibilità diventa l’imperativo per le imprese e i manager.
È in questa fase congiunturale caratterizzata da una quanto mai rapida evoluzione, che il 12 e 13 settembre prossimi a
Santa Margherita Ligure (Ge), avrà luogo
la ventiduesima edizione del Forum “Scenari Immobiliari”, organizzato dall’omonimo istituto indipendente di studi e ricerche e appuntamento irrinunciabile per gli
operatori del mondo del real estate italiani
e internazionali.
Il focus della manifestazione, quest’an-
no, sarà proprio il cambiamento: New
players, new products, new places è infatti
il titolo di questa edizione, che nelle due
giornate avrà i seguenti temi guida:
❖ cambia il mondo, cambiano i prodotti;
❖ finanziare il real estate, far crescere l’Italia;
❖scenari 2015: economia, società e politica;
❖ le strategie delle imprese pubbliche e
private.
I lavori saranno moderati dal presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia.
Nel corso della manifestazione verranno
inoltre assegnati:
◆ il Premio Presidenza Forum “Giovanni
Gambetti”, istituito nel 2012 e conferito
alla persona,alla società o all’ente distintisi
per etica e rispetto della deontologia professionale nel mercato immobiliare italiano;
◆ il Premio “Real Estate Innovation Lady
2014”, in collaborazione con Arel -Associazione Real Estate Ladies.
tesa siglato tra Adiconsum
Calabria e Fiaip (la federazione nazionale degli immobiliaristi). L’accordo ricalca quello
già sottoscritto in altre parti
d’Italia, ma nella fattispecie è
sfociato nella nascita di Mediaconsum Calabria: il primo
ente bilaterale italiano sviluppato su un modello di questo
tipo.
Il nuovo ente avrà il compito, appunto, di fornire assistenza continua ai consumatori, contenere e risolvere le
problematiche tra gli utenti e
le agenzie immobiliari, rendendo più trasparente il settore della mediazione immobiliare e creditizia. Se dovessero
insorgere controversie, presso
Mediaconsum Calabria potrà
essere attivata la conciliazione paritetica per la risoluzione bonaria dei contenziosi, in
maniera rapida e a costo zero
per i consumatori. Mediaconsum Calabria sarà seguita a
breve dalla costituzione di altre Mediaconsum regionali
tra le Adiconsum regionali e
le sedi Fiaip regionali, nell’intento di generare una rete di
realtà locali in grado di dare
un supporto anche allo stesso
mercato immobiliare, abbattendo al contempo l’impatto
del contenzioso di settore.
Dall’assemblea degli azionisti tutti i dati sulla crescita Il network ha chiuso il 2013 con un incremento del 33%
Tecnocasa: bilancio positivo Re/Max: fatturato in aumento
D
ati confortanti. Pur in un
periodo difficile, sia per il
comparto specifico sia per l’intera economica nazionale. Sono le cifre emerse lo scorso 25
giugno dall’Assemblea degli
azionisti della società Tecnocasa Holding Spa, che ha approvato il bilancio al 31 dicembre
2013.
“Il nostro gruppo - afferma
Stefano De Palma, Consigliere
delegato di Tecnocasa Holding
Spa - tramite le proprie partecipate, opera nell’ambito del
franchising immobiliare, della
mediazione e consulenza creditizia, del trading e consulenza
immobiliare, nonché nel settore finanziario ed assicurativo”.
In particolare, i dati più significativi del bilancio consolidato, in milioni di euro, evidenziano:
◆ Totale immobilizzazioni:
72,91 mln;
◆ Totale attivo circolante:
220,31mln;
◆ Patrimonio netto: 210,68
mln;
◆ Valore produzione: 91,28
mln;
◆ Utile ante imposte: 20,96
mln;
◆Utile netto: 12,38 mln.
“I risultati ottenuti - commenta il presidente e fondatore del gruppo Tecnocasa, Oreste Pasquali - sono decisamen-
te ancora favorevoli, confermando la stabilità della nostra
realtà e la validità delle strategie messe in atto dal managementnell’affrontare le notevoli
difficoltà che ancora incontrano le imprese nel portare avanti le proprie attività”.
Tecnocasa conta nel mondo
circa 2500 agenzie in franchising. In Italia il gruppo è presente con le reti di intermediazione immobiliare Tecnocasa
(1.642 agenzie affiliate), Tecnocasa Immobili per l’Impresa
(69 agenzie affiliate) e Tecnorete (360 agenzie affiliate, di
cui 7 dedicate al settore industriale). Il gruppo è presente all’estero nelle seguenti nazioni: Spagna, Ungheria, Messico, Polonia, Francia, Tunisia,
Thailandia, Stati Uniti (Florida) e Marocco. Dal 1° gennaio
2013 Kìron Partner Spa opera
quale mediatore creditizio
iscritto all’Oam attraverso una
propria rete di agenti, pertanto i consulenti del credito e assicurativi in Italia sono 498
per il marchio Kiron e 31 per il
marchio Epicas, distribuiti nei
punti vendita Kìron ed Epicas:
168 Kìron e 12 Epicas.
elle scorse settimane si
N
è svolta la tradizionale
Convention organizzata da
Re/Max Italia: appuntamento dedicato al mondo immobiliare che ha visto la partecipazione di più di 400 ospiti, consulenti e broker affiliati
alla rete di agenzie guidata da
Dario Castiglia. Sono stati
due giorni ricchi di eventi,
corsi e seminari focalizzati sui
temi della formazione e del
reclutamento e curati, quest’anno, da esperti del settore
a livello internazione come
Sergio Borra e Judy LaDeur.
Ma la Convention, ospitata quest’anno dall’Ergife Palace Hotel di Roma, è stata anche l’occasione per fare il punto della situazione
dell’andamento del network
Re/Max Italia. Ebbene, se
negli ultimi 4 anni il comparto delle agenzie immobiliari
in franchising, a livello nazionale, ha subito un calo del
35 % (passando da 7.160 a
4.610 circa), Re/Max Italia,
a differenza degli altri player
del settore, ha mantenuto
sostanzialmente inalterato il
numero di agenzie sul terri-
HomeAway raggiunge 1 milione di annunci
HomeAway, tra i leader a livello mondiale degli affitti di case vacanze on line, è
arrivato a quota 1 milione di annunci,
con un’offerta in grado di garantire ad un
target di famiglie e gruppi di amici l’accesso a oltre 2,8 milioni di stanze: più di
quante ne rendano disponibili sul mercato le quattro più grandi catene alberghiere messe insieme.
“Siamo molto soddisfatti di questo risultato che prova quanto l’industria sia in
crescita e il mercato in forte espansione commenta Brian Sharples, co-fondatore
di HomeAway - ma anche perché per
nove anni abbiamo lavorato con passione allo scopo di offrire a famiglie e gruppi
un modo semplice per trovare e prenota-
re la casa vacanza perfetta e adatta a soddisfare le loro esigenze in qualsiasi paese
del mondo, e questo risultato che annunciamo adesso è un ulteriore passo perché
questo diventi realtà”.
Lanciata nel 2006 con 60mila annunci on line di case vacanze distribuite in 90
paesi, HomeAway ne offre oggi 1 milione in ben 190 paesi. Nel 2013 i proprietari, le agenzie e i professionisti in campo
immobiliare hanno guadagnato più di 11
miliardi di dollari affittando le loro proprietà grazie alla rete internazionale del
gruppo. HomeAway ha reso possibile la
prenotazione di oltre 114 milioni di pernottamenti per i viaggiatori in cerca di
un esperienza unica e alternativa rispetto
al quella offerta dagli hotel.
Circa la metà dell’inventario globale di
HomeAway è costituito da case vacanze
situate in Europa, un dato che evidenzia
in particolar modo il dinamismo di questo
settore nel vecchio continente. Rilevanti
sono stati anche i risultati dei due siti italiani HomeAway.it e Homelidays.it: nel
2013 i due siti infatti hanno generato
circa 390 milioni di dollari in guadagni
per tutti i proprietari, le agenzie e i professionisti in campo immobiliare.
Inoltre i viaggiatori che hanno utilizzato i due siti italiani per trovare una casa
vacanza hanno soggiornato nel 2013 per
un equivalente di 9 milioni di pernottamenti.
torio (-1,6%).
Come illustra il network in
una nota, “essere parte di un
gruppo che ha rivoluzionato il mercato immobiliare a
favore di un più moderno
modello basato sullo studio
associato, e che fonda la sua
forza sull’applicazione concreta della filosofia win-win,
dove tutti sono vincenti, stimola lo sviluppo del professionista e lo supporta per permettergli di eccellere nel business e renderlo, anche in un
momento storico difficile come quello attuale, soddisfacente, redditizio, efficiente ed
efficace”.
D’altra parte, il fatto che
tale modello sia vincente
è dimostrato anche dai risultati dei 50 migliori agenti
Re/Max, che hanno chiuso il
2013 registrando un aumento di fatturato medio del 33%
rispetto al 2012. Re/Max Italia, è approdato in Italia nel
1996 sotto la guida di Dario
Castiglia, e conta oggi una rete di oltre 1.200 consulenti
immobiliari e oltre 180 agenzie affiliate su tutto il territorio
nazionale, grazie anche all’acquisizione del network di
agenzie in franchising di Prelios “La Casa Agency” nel
mese di settembre dello scorso anno.
LUGLIO
2014
MERCATO GLOBALE 37
N.14
L’allarme sui prezzi delle case troppo elevati è stato lanciato dalle due banche centrali
Cina: investimenti
per 262 miliardi
Germania e Gran Bretagna: rischio bolla
Q
S
uanti danni possano provocare le cosiddette “bolle immobiliari” è sotto gli occhi (e nel portafogli di tutti) ancora oggi che
la situazione del mercato immobiliare internazionale sta andando progressivamente a
stabilizzarsi e che gli effetti della crisi mordono un po’ meno che nel recente passato.
Così, l’allarme giunto nelle scorse settimane
dalle banche centrali di due dei Paesi europei
più solidi, sta facendo venire i brividi a più di
un operatore economico. La prima a mettere
in guardia sul potenziale fenomeno è stata la
Bundesbank, secondo cui in alcune importanti città tedesche i prezzi delle abitazioni
hanno ampiamente superato il valore reale
di mercato, fino a sfiorare una sopravvaluta-
Gb: fondi scommettono sull’Italia
S
e in casa propria la
situazione desta qualche preoccupazione a
causa del rischio bolla, gli
anglosassoni guardano
con sempre maggiore attenzione al mercato italiano. Lo dimostra la tendenza in atto a livello di
fondi immobiliari, come
rimarcato nelle scorse settimane all’Ansa da Leo
Civelli, di Reag-Real estate
advisory group (società di
consulenza, leader mondiale nel campo delle valutazioni patrimoniali), in
occasione dell’Eire di Milano, che spiega: “Recentemente abbiamo ripreso
a lavorare con alcuni nostri grandi clienti internazionali su portafogli immobiliari, come non accadeva dal 2007. Sono
soprattutto fondi con ba-
se a Londra. Si tratta di interventi su portafogli non
performing loans di centinaia di milioni di euro:
pacchetti che comprendono un mix di immobili, dal residenziale al commerciale fino all’industriale di piccola taglia”.
Il trend sembra indicare una rinnovata fiducia
internazionale nei confronti del nostro comparto nazionale: “La credibilità nel mercato italiano
è tornata - aggiunge Civelli -. Certo, bisogna
essere consapevoli che i
prezzi non sono più quelli
che ci si aspetterebbe. Bisogna accettare quanto
offre il mercato. Ma a nostro giudizio il picco negativo della crisi è ormai stato quasi raggiunto. Siamo vicini al termine del-
la discesa. Gli ultimi segnali danno una speranza di ottimismo, almeno
sulla ripresa del mercato
delle compravendite, che
nel primo quadrimestre
2014 sono aumentate del
15%. Le prospettive sono
abbastanza buone anche per il futuro. Questo
andamento è dipeso un
po’ dalla ripresa delle erogazioni di mutui da parte delle banche, ma anche dal fatto che tra le famiglie italiane è diminuito il pessimismo. Per cui,
in prospettiva, le transazioni continueranno ad
aumentare, mentre per
un’inversione di tendenza dei prezzi bisogna attendere il 2016. Bisogna
avere almeno due anni di
economia reale con segni
positivi”.
zione del 25%. A giudizio della vicepresidente di Bundesbank, Claudia Buch, la situazione non è ancora tale da destare effettiva
preoccupazione: “Da tempo abbiamo a che
fare con bassi tassi d’interesse, e in una tale
situazione non è insolita una crescita dei
prezzi degli immobili”. La Buch, tuttavia,
non sottovaluta l’andamento: “L’esperienza
del passato ci dice anche che una simile situazione può diventare ‘molto pericolosa, per
questo osserviamo con attenzione gli sviluppi, che comunque in Germania, come ribadisco, non sono al momento preoccupanti.
Se invece la situazione dovesse aggravarsi, si
potrebbe intervenire per esempio prescrivendo alle banche di aumentare il capitale
primario se concedono mutui”.
Un rischio analogo si sta verificando in
Gb: anche oltre Manica, infatti, i prezzi delle
case sono in continua crescita, al punto che
attualmente il fenomeno starebbe addirittura rappresentando il maggiore pericolo per
l’economia nazionale. A dichiararlo, in questo caso, è stato il vice governatore della
Bank of England, Jon Cunliffe, sottolineando come le quotazioni degli alloggi stiano
crescendo lungo una curva molto più accentuata rispetto a quella che delinea l’andamento delle retribuzioni. A differenza che in
Germania, tuttavia, nel Paese britannico
sono già state attuate delle contromisure: la
scorsa settimana la banca centrale inglese
aveva lanciato una serie di iniziative per contenere il fenomeno, fra cui limiti alla quantità
di denaro che può essere prestato dalle banche. Secondo Nationwide, intanto, il prezzo
medio di una casa a Londra ha sfondato per la
prima volta quota 400 mila sterline.
e c’è un Paese che non cessa di scommettere sul mattone, quello è la Cina, malgrado i dati di sviluppo negli ultimi due anni
abbiano un po’ segnato il passo. Sta di fatto
che nei primi quattro mesi del 2014 gli investimenti sul comparto immobiliare sono stati
pari addirittura a 262 miliardi di euro, di cui
115 miliardi concentrati nella zona est del
Paese, pari a un incremento del 16 per cento
rispetto allo stesso periodo del 2013.
A fornire la fotografia dell’andamento è
stata la Camera di commercio italo-cinese,
presentando dati che danno adito a prospettive interessanti anche per le imprese italiane. A confermarlo è stato, tra gli altri, Massimo Bagnasco della società di progettazione
Cmr, secondo cui “la Cina è un Paese che
può dare ancora molte opportunità anche
alle imprese italiane, ma non è una realtà per
tutti e le imprese devono andarci organizzate
e con la conoscenza dei modus operandi locali
oltre che con la possibilità di investire e con
un’attenzione alla sostenibilità”.
Al pari di quanto sta accadendo nelle principali realtà europee, infatti, anche il governo di Pechino ha posto recentemente dei
paletti in materia di sostenibilità delle nuove
edificazioni. E allo stesso principio, oltre che
a valori quali salute e rispetto ambientale, è
ispirato pure il pacchetto di misure per le
imprese predisposto da Fondazione ItaliaCina in collaborazione con l’ambasciata italiana in Cina che, come illustrato dal direttore generale della fondazione, Margherita
Barberis, “ha il compito di raccogliere i progetti delle aziende italiane per poi portarli in
Cina dove l’ambasciata italiana troverà le
controparti imprenditoriali per realizzarli”.
Il Vietnam punta su case vegetali
I condomini di Manhattan
come nuovo paradiso fiscale
I
F
Contro l’urbanizzazione selvaggia si fa strada l’architettura green
ntegrazione tra edilizia e ambiente. Un principio che si sta diffondendo nelle più svariate
forme in Europa e nell’intero mondo occidentale, grazie da una parte ad una maggiore attenzione per il territorio, che si esprime sia nella ricerca
di un minor consumo di suolo, sia nella sostenibilità delle costruzioni a livello di impatto e materiali; e dall’altra parte ad innovazioni di carattere architettonico che prevedono un sempre
maggiore sviluppo di soluzioni quali ad esempio i
giardini pensili, molto utili anche in chiave di
isolamento.
Ebbene, tali prospettive,ultimamente si stanno facendo strada anche in Oriente. Lo dimostra il caso del Vietnam, dove, sotto la rapida
urbanizzazione, le città sono ormai lontane dalle
loro origini, dalle rigogliose foreste tropicali: nei
grandi centri, in media, solo lo 0,25% del territorio è coperto dal verde e le nuove generazioni
stanno perdendo totalmente la connessione
con la natura. Ebbene, i Vo Trong Nghia Architects - gruppo di architetti vietnamiti - stanno
invertendo la tendenza e affermano il bisogno di
qualità abitativa con innovativi progetti green:
l’obiettivo è quello di restituire spazi verdi in città con la costruzione di abitazioni eco e vegetali,
al cui interno la vegetazione sia un tutt’uno con
l’architettura stessa. E ci stanno perfettamente
riuscendo.
La prima realizzazione è Staking Green: un’abitazione a strati vegetali di soli quattro metri di
larghezza, e che in verticale si sviluppa con un
gioco a fasce di pieni e vuoti. La natura ne diviene protagonista. Strati di fioriere in cemento
disegnano i prospetti della palazzina; la vegeta-
zione (ovviamente) protegge gli abitanti dai
raggi del sole, dal rumore e dall’inquinamento
proveniente dalla strada adiacente; il verde continua sul tetto giardino. La ventilazione naturale
raffredda la struttura durante le stagioni tropicali
e l’illuminazione naturale risolve il problema
della non costante energia in Vietnam. Tra le
piante presenti, molte sono acquatiche, per le
quali sono stati installati i tubi di irrigazione
automatici all’interno delle fioriere, che oltretutto raccolgono e distribuiscono l’acqua piovana.
Un edificio innovativo, dunque. E, anzi, per il
contesto addirittura rivoluzionario. Al punto da
aver vinto il premio nella categoria House al
World Architecture Festival di Singapore.
Ma il secondo progetto abitativo dei Vo
Trong Nghia Architects è ancora più inusuale.
“Le case per gli alberi” sono poetiche torri con
tetto giardino che riconnettono i loro residenti
con l’ambiente naturale. Cinque volumi di cemento diventano fioriere di grandi alberi tropicali. Il confine tra dentro e fuori è sfocato, volutamente ambiguo. Ampie vetrate e finestre per
amplificare illuminazione naturale e ventilazione, affacciano su una sorta di cortile che si crea
tra i volumi delle abitazioni. Le pareti esterne
sono realizzate in calcestruzzo gettato in opera
in casseforme di bambù, mentre i mattoni di
provenienza locale rivestono le pareti interne.
Inoltre le abitazioni/vasi servono anche come
bacini di ritenuta dell’acqua riducendo il rischio
di allagamento. Il progetto offre uno stile di vita
tropicale, una piccola oasi di architettura e natura.
Fonte: www.bigodino.it
orma di investimento; perfino di speculazione. Finalità abituali e consolidate per gli appartamenti, soprattutto in
determinati contesti in ambito mondiale.
Ciò che sta accadendo a New York, tuttavia, pare un fenomeno di portata completamente differente. Secondo in inchiesta
del New York magazine ripresa dal portale
Immobiliare.it, infatti, dopo le restrizioni
legali e il rafforzamento dei controlli sui
conti correnti in Svizzera, sembra che il
nuovo paradiso fiscale, sia localizzato negli
appartamenti di Manhattan. Dall’indagine giornalistica è infatti emerso che il 30%
delle abitazioni nei grattacieli del cuore
della Grande Mela risulta disabitato da
almeno dieci mesi. Per di più, il 30% degli
appartamenti venduti negli ultimi sei
anni ha come acquirente uno straniero o
una società non nominale. Dati molto
significativi considerato che il mercato
immobiliare di New York sta vivendo un
picco dei prezzi mai registrato prima e che
anche il tasso di senzatetto è ai massimi
storici dalla Grande Depressione.
Ma quali sono le ragioni di questo improvviso interessamento verso le soluzioni abitative della metropoli statunitense? Per il giornale, investire nel mattone
newyorkese garantisce il top della privacy,
in nome della quale si chiede il massimo
riserbo sulle trattative. Inoltre, non esistono norme ad hoc per autorizzare dei controlli sulle compravendite sospette, come
avviene per esempio in Gran Bretagna.
Per cui, come funghi, appaiono società
con sede nelle Isole Vergini, con investitori dall’altra parte del mondo, con conti
aperti in chissà quale piccolo Stato europeo: praticamente impossibile capire chi
ci sia realmente dietro. Un esempio concreto è il nuovo mega palazzo di lusso, il
One57in cui dei 25 appartamenti già venduti, ben 14 risultano intestati a società ignote. E il fenomeno, francamente,
fornisce spunti di riflessione da diversi
punti di vista, non da ultimo la sicurezza
nazionale, tanto sbandierata negli Stati
Uniti.
Tuttavia, c’è anche di più. L’immobiliare di New York garantisce, in seconda battuta, una stabilità quasi unica in questo
periodo storico, per cui soldi sporchi spesi
per un loft nella Grande Mela fruttano
soldi puliti in termini di rendita. E le soluzioni per comprare in incognito sono molteplici, una su tutte istituire un fondo immobiliare e acquistare tramite quello.
Succede che, delle volte, nei processi contro frode fiscale, delle compravendite vengano portate a prova di illeciti finanziari,
ma si tratta di casi più unici che rari, motivo per cui molti appartamenti di lusso di
Manhattan molto probabilmente continueranno a tenere le porte chiuse e le
imposte serrate, almeno fino all’arrivo di
nuove leggi che permetteranno di rintracciare i misteriosi proprietari.
38 MUTUI & FINANZA
N.14
LUGLIO
2014
A dispetto del sentire comune, l’Abi lamenta un asimmetria di trattamento rispetto a quanto accade negli altri Paesi europei
“Banche penalizzate da legge antiusura
e da estinzione dei mutui senza penale”
B
anche “cattive” che pensano soltanto ai
propri interessi infischiandosene dei
clienti? Istituti talmente avari nel concedere
mutui e prestiti da danneggiare il mercato
immobiliare e l’intera economia nazionale?
Spesso, soprattutto in questi anni di crisi, si è
puntato l’indice contro il settore del credito,
individuandolo come concausa della difficile congiuntura economica. Nei giorni scorsi,
però, le banche italiane hanno fornito una
versione dei fatti diametralmente opposta a
quella ampiamente condivisa tra consumatori, operatori del comparto edilizio e del
mattone, parte del mondo politico. In questa
immagine, contenuta nel dossier sulle “asimmetrie tra Italia ed Ue” consegnato dall’Abi
al ministro Padoan, gli istituti di credito,
lungi dal palesare responsabilità di sorta,
sono, al contrario, vittime di un meccanismo
nazionale che le danneggia, rendendole poco competitive rispetto agli istituti degli altri
Paesi europei, malgrado il loro operato a favore dell’Italia, dei suoi abitanti e delle sue
imprese . Di qui, la richiesta di sostegno attraverso misure quali la modifica della disciplina antiusura e la reintroduzione di penali in
caso di estinzione anticipata del mutuo.
Sintetizzata così, la relazione dell’Abi
farebbe strabuzzare gli occhi anche al più scafato appassionato di trame di fantascienza. Prima di emettere un giudizio, tuttavia, è
buona regola ascoltare le motivazioni addotte dalle banche, che riportiamo di seguito in
uno stralcio del dossier.
Disciplina Antiusura
A ciò si aggiunge l’unicità della normativa
nazionale rispetto alle normative degli altri
Stati UE e di altri Paesi industrializzati. Da
una ricerca condotta dalla Federazione Bancaria Europea e integrata dall’Abi, è emerso
come, in un primo gruppo di Stati (Bulgaria,
Germania, Lettonia, Lussemburgo, Spagna,
United Kingdom, USA) non esiste alcuna
normativa specifica (né civile né penale)
che imponga restrizioni ai tassi di interessi
praticati dalle banche, né da soggetti diversi
(cd. non bank financial institutions). Un secondo gruppo di Paesi (Estonia, Finlandia, Polonia) ha una specifica normativa che disciplina il tasso soglia, ma che non ha rilevanza
sotto il profilo penale. Solo un terzo gruppo
di Paesi (Francia, Grecia, Portogallo, Ungheria, Svezia, Svizzera e Slovacchia) è accomunato dalla previsione dell’usura come
reato, e non in tutti questi Paesi è prevista l’esistenza di un tasso soglia.
Inoltre, la complessità dell’attuale quadro
normativo italiano ha condotto ad una incertezza sia operativa che giuridica consentendo alla giurisprudenza di mettere in discussione il comportamento della banca anche laddove essa abbia adempiuto al Decreto
Ministeriale e alle Disposizioni della Banca
d’Italia.
L’unica modifica intervenuta dal 1996 ad
oggi ha riguardato le modalità di calcolo del
tasso soglia, apportata dal Decreto Legge del
13 maggio 2011, n. 70 che ha disposto che
quest’ultimo è calcolato aumentando il tasso
medio rilevato di un quarto, cui si aggiunge
un margine di ulteriori quattro punti percentuali. La differenza tra il limite e il tasso medio
non può essere superiore a otto punti percentuali. La modifica è stata volta ad ampliare il
limite del tasso soglia per quelle categorie di
operazioni per cui i tassi di interesse - in ragione anche della continua discesa subita negli
ultimi anni - erano particolarmente bassi, e
ad abbassare il tasso soglia per quei finanziamenti che al contrario presentano tassi d’interesse elevati. Lo stesso Ministero dell’Economia e delle finanze ha evidenziato in un
comunicato stampa che “Da un punto di
vista metodologico, la nuova curva dei tassi
soglia ha una pendenza minore della precedente, con valori più elevati dei precedenti
quando i tassi medi sono particolarmente
bassi, che tendono a ridursi al crescere di questi ultimi”.
È ora improrogabile una riforma del quadro complessivo della normativa che tenga conto del mutato contesto economico,
dei risultati non particolarmente importanti
perseguiti dall’attuale normativa, restituisca
certezza giuridica quanto alla corretta applicazione della stessa, che sia volta a contrastare in maniera più strutturata e efficace l’usura
reale che si muove al di fuori del circuito bancario e finanziario e a valorizzare in maniera
più efficiente i Fondi già previsti dalla legge
n. 108 del 1996 sia per la prevenzione del
fenomeno dell’usura che per il supporto di
soggetti vittime di usura.
La legge n. 108/1996, introdotta con lo
specifico obiettivo di contrastare il fenomeno usurario, non ha prodotto il risultato atteso, avendo comportato il solo effetto di calmierare i tassi di interesse medi per le operazioni bancarie e finanziarie. Nei principali
Paesi europei si è assistito ad un processo di
deregolamentazione della legislazione sull’usura, nel contesto di una generale liberalizzazione dell’economia e globalizzazione dei
mercati.
In particolare per quanto riguarda la situazione francese, da cui ha tratto spunto la normativa italiana, due interventi normativi
(del 2003 e 2005) - successivi all’introduzione della legge (che risale al 1989) - hanno
escluso dal campo di regolamentazione
dell’usura la quasi totalità dei crediti erogati
alle imprese, nonché alle persone fisiche
esercenti un’attività commerciale, limitando l’ambito di applicazione dei tassi soglia
allo scoperto di conto corrente.
In realtà, i tassi soglia (sebbene oggetto di
revisione normativa quanto all’individuazione della loro entità dal maggio 2011) hanno avuto, e hanno tuttora, principalmente
l’effetto di calmierare i tassi d’interesse applicati dagli intermediari (con tutti gli effetti
distorsivi evidenziati anche dalla Banca d’Italia), nel presupposto che il settore bancario
e finanziario non sia caratterizzato da un adeguato livello di concorrenza. Anzi, proprio la
fissazione dei tassi soglia può avere inaridito,
Estinzione mutui
in alcuni casi, la possibilità per le banche di
farsi concorrenza sulle condizioni praticate
Ad oggi, l’Italia è l’unico Paese Europeo
dove non è possibile prevedere commissioalle clientela.
ni per l’estinzione anticipata dei mutui. Ciò
determina una rilevante la difficoltà delle
banche italiane di collegare i costi di raccolta a quelli di impiego per tutta la vita dei
finanziamenti ipotecari che si declina in due
modi:
1. quando i costi della raccolta diminuiscono
(come è possibile immaginare nel prossimo
futuro), i mutuatari sono nelle condizioni, attraverso lo strumento della surroga a costo
zero, di rifinanziare il proprio mutuo a condizioni migliori presso un’altra banca. La banca
che aveva originariamente finanziato il mutuo si ritrova, quindi, con una provvista a m/l
termine difficilmente riutilizzabile per nuovi
impieghi con la conseguenza di sopportare
per intero i costi rivenienti dal cambiamento
delle condizioni di mercato;
2. quando i costi della raccolta aumentano
(in termini di spread sul parametro di riferimento), mentre il mutuatario non subisce
conseguenze da tale variazione di mercato, la
banca ha il problema di rifinanziare questi
impieghi ad un costo più elevato dal momento che generalmente questi ultimi non
sono finanziati da una raccolta di pari durata
rispetto agli impieghi.
La banca può gestire questi rischi solo
attraverso un aumento del costo del finanziamento posta la sostanziale difficoltà di fare
delle stime sufficientemente attendibili sulla
dinamica dei rimborsi e sui costi di raccolta.
In ultima analisi, l’effetto è quello di scoraggiare le banche ad ampliare l’erogazione dei
mutui ipotecari e inaridire la domanda di
questi prodotti, soprattutto nel segmento dei
mutui a tasso fisso, la cui incidenza sul totale
è Italia particolarmente contenuta rispetto ai
valori che si riscontrano nell’Area dell’Euro.
In relazione a quanto sopra, appare, fondamentale rivedere l’attuale normativa sull’estinzione anticipata, ripristinando la possibilità - come d’altra parte è previsto, come
detto, in tutti i Paesi Europei - di richiedere le
commissioni per l’estinzione anticipata ovvero prevedere un periodo (proporzionale
alla durata del mutuo) nel quale non è possibile l’opzione di rimborso (come ad esempio
accade in Germania).
Ciò dovrà essere oggetto di una necessaria
riflessione nel processo di recepimento della
Direttiva Europea sui Crediti Ipotecari (Credit Agreement Related to Residential Properties - CARRP), che disciplina il mercato
comune dei crediti ipotecari per gli Stati
membri dell’Unione Europa recentemente
approvata dalla Commissione Europea
Moratoria famiglie
Il 18 dicembre 2009 Abi e 13 associazioni
dei consumatori hanno sottoscritto un protocollo di intesa che prevedeva - in caso di
perdita del posto di lavoro, entrata in Cassa
integrazione, morte o grave infortunio del
mutuatario - la sospensione fino a 12 mesi del
pagamento o dell’intera rata o della sola quota capitale. Tale iniziativa, che non ha uguali
al mondo - è terminata a marzo del 2013 e ha
determinato la sospensione di circa 100.000
mutui per un controvalore in termini di debito residuo dei mutui interessati, pari a oltre
11 miliardi di euro.
A partire da maggio 2013 è stato attivato il
Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto
della prima casa, di cui all’art. 2, comma 475
e ss della legge 244/2007 che prevede la
sospensione per 18 mesi del pagamento delle
rate dei mutui in caso di perdita del posto di
lavoro, grave infortunio o morte. Ad un anno della sua operatività, il Fondo ha consentito la sospensione di oltre 20.000 operazioni
per un controvalore di circa 1,4 miliardi di
euro di debito residuo.
Accordi tra ABI e CDP
La collaborazione tra la Cassa Depositi e
Prestiti (CDP) e le banche nell’individuazione di misure a sostegno delle imprese e famiglie in questa difficile congiuntura economica ha prodotto una serie di accordi sottoscritti tra Abi e CDP, attraverso i quali sono stati
stanziate risorse per complessivi 22,5 miliardi
di euro. In particolare, dal 2009 ad oggi, l’Abi
e la CDP hanno sottoscritto quattro distinte
convenzioni, attraverso cui la CDP ha messo
a disposizione delle banche un plafond finanziario complessivo di 18 miliardi di euro,
c.d. Plafond PMI, con l’obiettivo di favorire
un maggiore afflusso di risorse a medio/lungo termine verso le piccole e medie imprese a
condizioni vantaggiose.
Agli inizi del mese di aprile del 2014, sono
stati erogati circa 13,7 miliardi di euro e si
stima siano oltre 85.000 le PMI che hanno
beneficiato dello strumento, con riferimento
al quale sono attive oltre 200 banche (circa
78% in termini di sportelli e 92% in termini
di quota di mercato). Al fine di supportare
l’accesso al credito delle PMI ed accrescere la
competitività del nostro sistema produttivo, è stato recentemente avviato un nuovo
strumento di agevolazione, denominato
“Plafond Beni Strumentali - Nuova Sabatini” di 2,5 miliardi di euro, istituito dal decreto
legge “Del Fare” (art. 2 del decreto legge n.
69/2013) che prevede in particolare la concessione da parte del Ministero dello sviluppo economico di un contributo pubblico in
favore delle PMI calcolato sui finanziamenti
erogati dalle banche e dagli intermediari
finanziari. La provvista CDP può essere utilizzata dalle banche e intermediari finanziari
per la concessione di finanziamenti alle PMI
che intendono realizzare investimenti in
beni strumentali. Per favorire infine la ripresa del mercato immobiliare e sostenere l’accesso al credito nel settore residenziale è stato
recentemente avviato il “Plafond Casa” di 2
miliardi di euro, messo a disposizione della
CDP per la concessione di mutui ipotecari
alle persone fisiche, destinati all’acquisto dell’abitazione principale e ad interventi di ristrutturazione e accrescimento dell’efficienza
energetica, in attuazione delle disposizioni
introdotte dell’art. 6, comma 1, lett. a), del
decreto legge n. 102/2013. A beneficiare di
questa iniziativa sono, in via prioritaria, le
giovani coppie, le famiglie di cui fa parte un
soggetto disabile e le famiglie numerose. Le
regole di utilizzo del predetto Plafond sono
definite nella convenzione sottoscritta tra
Abi e CDP il 20 novembre 2013. Agli inizi
del mese di aprile del 2014 sono stati erogati
circa 14 milioni di euro e hanno aderito all’iniziativa 27 banche/gruppi bancari, che rappresentano oltre il 31% del settore bancario
in termini di sportelli, e vi sono altre 16 banche interessate all’adesione (circa il 35% in
termini di sportelli).
LUGLIO
2014
MUTUI & ISTAT 39
N.14
La domanda torna ai livelli del 2012, ma rispetto a 5 anni fa perde comunque il 50%. Italiani prudenti: calano gli importi richiesti
Mutui: ripresina che non fa entusiasmare
V
a meglio rispetto a un anno fa. La situazione,
anzi, è quasi tornata ai livelli del 2012. Ma se si
guarda ad un passato appena un po’ meno recente,
resta il crollo del 50% della domanda di mutui per
l’acquisto della casa registrato in soli 5 anni, il che
rende decisamente meno entusiasmanti i dati sulla
ripresina del settore evidenziati dall’ultima rilevazione del barometro Crif, relativa al primo semestre
2014.
Nel periodo oggetto di indagine, pare essersi consolidata la tendenza da parte degli italiani ad orientarsi su soluzioni in grado di gravare meno pesantemente sul bilancio familiare, con una domanda di mutui
ancora improntata alla prudenza ma, soprattutto, con importi richiesti più contenuti e durata dei
finanziamenti più lunga. Per quanto riguarda il numero di richieste presentate agli istituti di credito per
finanziare l’acquisto di un immobile, nel primo semestre 2014 si può osservare un lento recupero dei
mutui verso i volumi precedenti la crisi (con un
+10,3% rispetto al corrispondente semestre 2014,
che attenua solo parzialmente la pesantissima contrazione del 2012).
LA DOMANDA
Per quanto riguarda lo specifico dei mutui ipotecari,
lo scorso mese di giugno ha fatto registrare una crescita del numero di richieste pari a +14,1% rispetto allo
stesso mese del 2013: il dato migliore a partire da luglio
2013, mese che aveva fatto segnare l’inversione di
tendenza dopo la durissima crisi che aveva caratterizzato il comparto negli anni precedenti. A livello
aggregato, la domanda di mutui registrata nei primi 6
mesi di quest’anno segna, appunto, un +10,3% rispetto al pari periodo 2013: dato indubbiamente positivo
ma che risulta ancora in forte ritardo rispetto agli anni
2009-2011, come evidenziato dalla tabella a fianco,
in cui sono riportate le variazioni percentuali (indicate in valori ponderati, cioè al netto dell’effetto prodotto dal differente numero di giorni lavorativi) relative
al numero delle domande di mutui raccolte dagli istituti di credito e contribuite in Eurisc, il sistema di
informazioni creditizie di Crif, che raccoglie i dati relativi ad oltre 77 milioni di posizioni creditizie.
IMPORTI E DURATA
A conferma di un approccio prudente ancora non
ANNO Gen.
I S TAT
I N D I C I
+453,3% (75% = 339,97% con soppress. dell’aggiornamento 1984, disposto dalla Legge 377/84)
VARIAZIONI BIENNALI RELATIVE AGLI IMMOBILI AD USO NON ABITATIVO
Nota: Per i contratti stipulati o rinnovati successivamente all’8 aprile 1985 l’aggiornamento è
annuale e deve essere utilizzata la tabella precedente delle “variazioni percentuali mensile”
Agosto 2009 - Agosto 2007 + 4,1 (75% = 3,075%)
Settembre 2009 - Settembre 2007 + 3,8 (75% = 2,85%)
MEDIA ANNUA
107,0
MEDIA
2014
ANNO
INDICI (*)
Gennaio
Febbraio
Marzo
Aprile
Maggio
107,3
107,2
107,2
107,4
107,3
INCREMENTI PERCENTUALI
Su biennio
prec. 100%
Su anno
prec.
Su anno
prec. 75%
2,8
2,3
1,9
1,6
1,6
0,6
0,5
0,3
0,5
0,4
0,45
0,375
0,225
0,375
0,3
PERCENTUALE
1,1
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
(*) Dal 23/02/2011 l’indice è calcolato con base di riferimento 2010=100
VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%)
RIFERITE AL GIUGNO 1978 = 100 DA APPLICARE
SULL’EQUO CANONE DI BASE PER LE ABITAZIONI ULTIMATE ENTRO IL
Periodo
riferimento
Giugno 1988
Giugno 1989
Giugno 1990
Giugno 1991
Giugno 1992
Giugno 1993
Giugno 1994
Giugno 1995
Giugno 1996
Giugno 1997
Giugno 1998
Giugno 1999
Giugno 2000
Giugno 2001
Giugno 2002
Giugno 2003
Giugno 2004
Giugno 2005
Giugno 2006
Giugno 2007
Giugno 2008
Giugno 2009
Giugno 2010
Giugno 2011
Giugno 2012
Senza soppressione
aggiornamento 1984 (%)
159,525
175,875
189,9
208,275
223,8
236,4
248,025
266,85
280,275
285,375
291,9
297,375
307,2
318,15
327
336,225
345,45
352,275
361,125
367,875
384,6
386,325
392,475
402,825
417,75
1975
Con soppressione
aggiornamento 1984 (%)
135,975
150,675
163,2
179,775
193,8
205,1
215,55
232,575
244,65
249,225
255,075
259,95
268,875
278,6
286,65
294,975
303,15
309,37
317,32
323,47
338,47
339,97
345,525
354,825
368,325
Apr.
Mag.
Giu.
Lug.
Variazione %
gennaio- giugno 2014
su gennaio- giugno 2012
-0,6%
Variazione %
gennaio-giugno 2014
su gennaio- giugno 2011
-44,6%
Variazione %
gennaio- giugno 2014
su gennaio- giugno 2010
-49,0%
Variazione %
gennaio- giugno 2014
su gennaio- giugno 2010
-50,0%
Fonte: Crif
Ago.
Sett.
Ott.
Dic.
Nov.
1
16,050
14,550
12,975
12,300
9,375
6,450
6,000
3,375
3,750
4,275
4,800
4,875
4,575
3,2
3,15
2,85
4,125
1,950
1,2
0,975
1,575
2,325
1,725
2,025
1,50
1,2
1,65
1,125
2,175
1,125
0,975
1,65
2,4
1,65
16,275
14,625
12,525
12,300
9,150
6,450
5,700
3,150
3,675
4,275
4,650
5,025
4,05
3,37
3,15
3,2
3,75
1,8
1,35
0,9
1,8
2,25
1,725
1,875
1,65
1,2
1,575
1,125
2,175
1,125
0,975
1,725
2,475
1,35
15,975
15,075
12,075
12,300
9,000
6,450
5,400
3,150
3,675
4,800
4,575
4,950
4,20
3,15
3,15
3,67
3,375
1,65
1,275
1,05
1,875
2,100
1,80
1,95
1,425
1,2
1,575
1,125
2,475
0,75
1,125
1,875
2,4
1,2
15,900
14,925
11,625
12,450
8,700
6,600
4,950
3,150
3,750
5,025
4,350
5,025
4,20
3,15
3,1
3,9
3,375
1,275
1,35
1,2
1,650
2,325
1,80
1,875
1,50
1,275
1,5
1,05
2,475
0,75
1,2
1,95
2,4
0,825
15,525
15,375
11,400
12,300
8,400
6,600
4,800
3,150
3,675
5,100
4,275
5,100
4,27
3,00
3,07
4,1
3,225
1,2
1,275
1,2
1,725
2,25
1,725
1,8
1,575
1,275
1,65
1,05
2,625
0,525
1,125
1,95
2,25
0,9
15,525
15,450
11,400
12,000
8,400
6,525
4,725
3,075
3,675
5,250
4,200
5,175
4,125
3,15
2,8
4,35
2,975
1,05
1,350
1,125
2,025
2,175
1,725
1,725
1,65
1,2
1,575
1,2
2,85
0,3
0,975
2,025
2,325
0,9
16,200
14,700
11,925
11,550
7,875
6,525
4,225
3,300
3,675
5,250
4,275
5,025
4,125
3,3
2,7
4,2
2,7
1,2
1,350
1,275
2,025
2,025
1,725
1,875
1,575
1,35
1575
1,2
3,0
-0,075
1,275
2,025
2,175
0,9
16,200
14,400
12,900
10,275
7,800
6,450
4,425
3,375
3,750
5,025
4,725
4,725
3,97
3,3
2,8
4,35
2,55
1,125
1,425
1,2
2,025
2,025
1,875
1,875
1,575
1,35
1,575
1,2
2,925
0,15
1,125
2,1
2,325
0,825
15,900
13,725
12,900
10,200
7,350
6,225
4,350
3,750
3,600
4,950
4,725
4,650
3,90
3,15
2,92
4,35
2,55
1,05
1,350
1,35
1,950
1,95
1,95
1,875
1,35
1,425
1,575
1,2
2,775
0,075
1,2
2,25
2,325
0,6
15,375
13,950
12,900
9,975
6,825
6,375
3,825
3,975
3,525
5,100
4,650
4,575
3,75
3,22
2,85
4,35
2,25
1,2
1,275
1,35
1,950
1,95
1,95
1,8
1,275
1,5
1,275
1,5
2,55
0,15
1,275
2,4
2,025
0,525
16,125
13,650
12,525
9,750
6,450
6,450
73525
3,900
3,975
4,800
4,875
4,658
3,7
3,15
2,77
4,5
1,950
1,2
1,125
1,5
2,025
1,725
2,025
1,8
1,275
1,350
1,275
1,725
1,95
0,525
1,275
2,4
1,8
0,45
15,825
13,425
12,225
9,600
6,600
6,450
3,225
3,825
4,125
4,875
4,800
4,50
3,6
3
3,1
4,35
1,950
1,125
1,125
1,575
1,950
1,725
2,025
1,725
1,275
1,425
1,275
1,950
1,5
0,75
1,425
2,4
1,8
0,45
PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATE
IN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DEL BIENNIO PRECEDENTE
VARIAZIONI
INTERESSI LEGALI
NEL TEMPO
Fino al 15/12/1990
Dal 16/12/1990
al 31/12/1996
Dal 01/01/1997
al 31/12/1998
Dal 01/01/1999
al 31/12/2000
Dal 01/01/2001
al 31/12/2001
Dal 01/01/2002
al 31/12/2003
Dal 01/01/2004
al 31/12/2007
Mar.
+10,3%
PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATE
IN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DELL’ANNO PRECEDENTE
Giugno 2009 - Giugno 1978
MESI
Feb.
Variazione %
gennaio-giugno 2014
su gennaio-giugno 2013
VARIAZIONI
VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE RIFERITE AL GIUGNO 1978 DA APPLICARE SULL’EQUO CANONE DI BASE
ANNO 2013
del tutto superato, l’analisi dell’importo medio richiesto presentata nell’ultimo aggiornamento del
Barometro Crif mostra come nel primo semestre del
2014 per i mutui esso si sia attestato a 124.655 euro
contro i 127.836 dello stesso periodo del 2013, anche
in virtù della contrazione del valore degli immobili
oggetto di compravendita. Questa dinamica trova
riscontro anche nella distribuzione delle richieste di
mutuo in funzione dell’importo: le classi in cui nei
primi 6 mesi dell’anno in corso si sono maggiormente concentrate le preferenze degli italiani sono quella
al di sotto dei 75.000 euro (con una quota pari al
28,5% del totale e una crescita rispetto al primo
semestre 2013 di 1,9 punti percentuali) e quella compresa tra i 100.000 e i 150.000 euro (sempre con una
quota del 28,5%).
Relativamente alla domanda di mutui per fascia di
durata, invece, la classe compresa tra i 25 e i 30 anni
risulta essere quella maggiormente richiesta dalle
famiglie italiane, con una quota pari al 27,9% del
totale. Nel complesso, le richieste di mutui con piani
di rimborso inferiori ai 15 anni oggi rappresentano
poco più di un quarto del totale.
Domanda di mutui
Variazione nel tempo
5%
10%
5%
2,5%
3,5%
3%
2,5%
Dal 01/01/2008
al 31/12/2009
3%
Dal 01/01/2010
al 31/12/2010
1%
Dal 01/01/2011
al 31/12/2011
1,5%
Dal 01/01/2012
al 31/12/2013
2,5%
Dal 01/01/2014
1%
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
16,650
12,925
9,600
7,275
8,175
9,300
9,975
9,75
8,03
6,53
6,15
7,20
6,23
3,225
2,175
2,625
3,975
4,05
3,75
3,525
2,7
2,85
2,775
3,30
3,3
2,175
2,625
4,05
4,05
16,425
12,600
9,075
6,975
8,625
9,675
10,050
9,3
7,57
6,60
6,5
7,12
5,70
3,225
2,25
2,7
4,05
3,975
3,6
3,525
2,85
2,77
2,7
3,30
3,3
2,1
2,7
4,2
3,82
16,200
12,375
8,775
6,975
8,700
9,600
9,825
9,45
7,5
6,45
6,97
7,20
5,10
3,0
2,325
2,925
3,975
3,975
3,825
3,375
2,7
2,85
2,7
3,60
3,225
1,875
3,00
4,35
3,67
16,050
12,000
8,325
7,050
9,000
9,675
9,675
9,45
7,5
6,3
7,12
7,5
4,73
2,7
2,55
2,85
3,975
4,125
3,675
3,375
2,775
2,77
2,55
3,60
3,225
1,95
3,225
4,425
3,30
15,675
11,850
8,100
6,975
9,075
9,675
9,600
9,67
7,5
6,22
7,3
7,5
4,50
2,55
2,475
2,925
4,05
4,05
3,525
3,375
2,85
2,92
2,7
3,75
3,15
1,65
3,15
4,35
3,22
15,675
11,625
8,025
6,900
9,150
9,750
9,675
9,60
7,42
6,1
7,35
7,5
4,05
2,475
2,475
3,15
4,2
3,9
3,45
3,45
2,925
2,77
2,775
4,05
3,15
1,275
3,075
4,5
3,30
15,075
11,325
7,950
7,125
9,150
9,825
9,600
9,60
7,65
6,15
7,125
7,12
3,98
2,625
2,625
3,3
4,05
3,825
3,675
3,45
2,925
2,92
2,775
4,20
2,925
1,2
3,3
4,275
3,15
14,925
11,250
8,025
7,350
9,075
10,050
9,675
8,92
7,5
6,15
7,27
7,05
3,75
2,625
2,625
3,225
4,05
3,975
3,75
3,45
2,925
2,92
2,775
4,12
3,075
1,35
3,225
4,425
3,22
14,100
10,875
8,250
7,500
8,850
10,050
9,675
8,8
7,2
6,22
7,5
7,05
3,68
2,475
2,7
3,3
3,9
3,9
3,9
3,3
2,775
2,92
2,7
3,97
2,85
1,275
3,45
4,65
2,92
13,725
10,500
8,025
7,725
8,925
10,125
9,525
8,55
7,12
6,15
7,35
6,67
3,45
2,475
2,625
3,3
3,975
3,9
3,75
3,075
2,85
2,77
2,775
4,12
2,7
1,425
3,75
4,5
2,55
13,25
10,275
7,650
8,100
9,000
9,975
9,78
8,5
6,9
6
9,9
6,60
3,23
2,325
2,7
3,6
3,825
3,75
3,825
3,075
2,625
2,70
3,075
3,75
2,475
1,8
3,75
4,275
2,25
13,575
9,975
7,275
8,100
9,225
9,975
9,60
8,32
6,67
6,45
10,1
6,37
3,08
2,325
2,775
3,675
3,825
3,75
3,75
3,00
2,775
2,70
3,3
3,60
2,25
2,175
3,825
4,275
2,25