Perizia - Banca Popolare · Volksbank

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Studio tecnico geometra Prezzi Lorenzo – Mori via G.Battisti n°38/a – 0464/917878
TRIBUNALE DI ROVERETO
°°°°°°°°°°°°
RELAZIONE TECNICA DI UFFICIO
Nella procedura immobiliare – esecuzione n° 38 / 2012
Promossa da:
BRESSAN SERGIO
Con l’avv. to Barbara Balsamo
domiciliata presso
l’avv.to Bertarelli Omar
Contro
ZENI RENATO e TOSCANA ELENA
*******
Il Giudice dell’Esecuzione: dott. Andrea Lama
Premessa e cronaca delle operazioni
In data 11.04.2013 il sottoscritto geometra PREZZI LORENZO, nato a
Rovereto (TN) 01.09.1958, libero professionista residente ed operante in
Mori con studio in via G.Battisti n° 38/a, veniva notificato che il Giudice
dell’Esecuzione della causa in titolo, dott. Andrea Lama, lo aveva nominato
C.T.U., fissando per il giuramento e per il conferimento dell’incarico
l’udienza del 20.05.2013. In detta udienza, dopo che il sottoscritto aveva
accettato l’incarico ed aver espletato il giuramento di rito, gli veniva
assegnato dal Giudice dell’Esecuzione, il quesito già riportato in verbale
della precedente udienza che così recita:
-
Indichi il C.T.U.
1
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1) l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati
catastali e tavolari;
2) una sommaria descrizione dei beni che comprenda, nell’ordine:
comune,
località,
numero
civico,
scala,
piano,
interno,
caratteristiche interne ed esterne, superficie commerciale in mq,
altezza interna utile, confini nel caso di terreni, eventuali pertinenze,
accessori e millesimi di parti comuni, con relativa documentazione
fotografica dell’interno e dell’esterno con immagini di tutti gli
ambienti, determinandone il valore commerciale. Nell’ipotesi di più
immobili dedichi un paragrafo a ciascun immobile;
3) lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi
del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento
alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al
pignoramento. Qualora il bene sia occupato da terzi in base a
contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la
scadenza del contratto, il termine per la disdetta, l’eventuale data di
rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il
rilascio. Indichi come opponibili alla procedura i soli contratti di
locazione/affitto aventi data certa (ovvero registrati prima del
pignoramento) anteriore al pignoramento. Se rileva l’esistenza di un
contratto opponibile alla procedura effettui immediata segnalazione
al giudice al fine del recupero dei frutti, e dica se, ex art. 2923
comma III c.c., l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione
poiché il prezzo convenuto è inferiore di 1/3 al giusto prezzo o a
2
quello risultante da precedenti locazioni oppure se il canone pattuito
è congruo ;
4) l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico
dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti
sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il
suo carattere storico-artistico. Accerti l’esistenza di eventuali spese
condominiali insolute relative all’ultimo biennio (visto il disposto
dell’art. 63 comma II disp.att. c.c.);
5) l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura
condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno
non opponibili all’acquirente;
6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa
acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione
urbanistica previsto dalla vigente normativa. In caso di costruzione
realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistica
edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi
riscontrati e dica se l’illecito sia sanato, sanabile ed i relativi costi,
assumendo informazioni presso gli uffici comunali competenti. Se si
tratta di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del
terreno;
7) la formazione di eventuali lotti;
3
8) la verifica dell’assoggettamento o meno ad I.V.A. dei beni immobili
ed acquisire la dichiarazione da parte dell’ esecutato in merito
all’opzione esercitata per l’imponibilità I.V.A.;
9) la verifica della divisibilità o meno – quando trattasi di beni in
comune – determinandone il valore della quota pignorata. In ogni
caso verifichi ed analiticamente indichi le intavolazioni esistenti
anche sulle quote non pignorate;
10) la verifica sulla conformità degli impianti ai sensi del D.M.
22.01.2008 n°37 – G.U. 12.03.2008. Nel caso di non conformità
indichi i costi per l’eventuale adeguamento.
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PREMESSE
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Con lettere raccomandate di data 17.06.2013 e 28.06.2013, ho
comunicato al signor ZENI RENATO richiesta di sopralluogo presso i
beni in oggetto. Alla data odierna, non avendo avuto nessuna risposta
in merito ed avendo la scadenza per l’adempimento dell’incarico vicina
ai termini di consegna, ho provveduto ugualmente a rispondere nel
migliore dei modi al quesito posto dal Giudice. In particolare, mi sono
recato nei luoghi oggetto di valutazione cosicché di avere una visone
generale e fotografica almeno per le parti esterne, nonché mi sono recato
presso i pubblici uffici, catasto, tavolare, e comune di Brentonico.
La relazione a seguire per quanto riguarda il fabbricato, per cui è
descritta come se avessi potuto eseguire il sopralluogo anche all’interno
allo stabile, considerando delle finiture normali.
4
°°°°°°°°°°°
RELAZIONE
°°°°°°°°°°°
Oggetto di stima
Sommariamente l’oggetto di stima consiste nel valutare diversi beni
immobili situati nel territorio comunale di Mori e Brentonico, per cui
trovandosi in zone non omogenee e sovente tra loro territorialmente
lontani, saranno distinti e denominati come cespiti, al fine di poter
eseguire una precisa e corretta valutazione.
******
punto 1) del quesito
l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e
tavolari;
situazione Ufficio Tavolare
Per quanto riguarda detta situazione, essendo che i beni oggetto di stima
ricadono in molteplici Partite Tavolari che spesso comprendono dati del
tipo ipoteche e quindi annotazioni, al fine di non dilungare
eccessivamente tale indagine senza peraltro mancare di chiarezza, la
descrizione a seguire sarà la minima indispensabile in quanto gli
elementi di dettaglio sono annotati nelle visure allegate.
Proprietà immobiliari ricadenti nel comune catastale di Mori:
P.T. 4789 c.c. Mori
= Foglio A/1:
p.f.
3792 pascolo
=Foglio A/2:
nessuna descrizione
mq. 150
=Foglio B :
G.N. 6509/4 d.d. 12.11.2008
intavolazione diritto di proprietà
5
a nome di:
ZENI RENATO nato a Trento il 10.04.1966
= Foglio C:
quota intera
omissis – vedi visura allegata
P.T. 4730 c.c. Mori
= Foglio A/1:
=Foglio A/2:
p.f.
2848 arativo 6
mq. 61
p.f.
2851 arativo 7
mq. 612
p.f.
2852 arativo 7
mq. 1589
p.f.
3788 arativo 7
mq. 785
p.f.
5282 arativo 7
mq. 115
omissis
=Foglio B :
G.N. 1139/5 d.d. 07.03.2007
a nome di:
quota intera
Riguarda la p.f. 3788
G.N. 1140/21 d.d. 07.03.2007
a nome di:
quota intera
Riguarda la p.f. 2848,2851,2852,5282
= Foglio C:
P.T. 2046 c.c. Mori
= Foglio A/1:
p.f.
2855/3
arativo 6
=Foglio A/2:
nessuna descrizione
mq. 1279
=Foglio B :
G.N. 1140/1 d.d. 07.03.2007
6
a nome di:
= Foglio C:
quota intera
P.T. 1335 c.c. Mori
= Foglio A/1:
p.f.
3789 arativo 7
=Foglio A/2:
nessuna descrizione
mq. 1033
=Foglio B :
G.N. 1140/29 d.d. 07.03.2007
a nome di:
= Foglio C:
quota intera
P.T.386 c.c. Mori
= Foglio A/1:
=Foglio A/2:
p.f.
2864 pascolo 3
mq. 694
p.f.
2865 pascolo 3
mq. 996
p.f.
2866 arativo 6
mq. 442
nessuna descrizione
=Foglio B :
G.N. 1140/27 d.d. 07.03.2007
a nome di:
= Foglio C:
quota intera
P.T.361 c.c. Mori
= Foglio A/1:
p.f.
2846/1
=Foglio A/2:
nessuna descrizione
arativo 6
mq. 1078
=Foglio B :
7
G.N. 1140/17 d.d. 07.03.2007
a nome di:
= Foglio C:
quota intera
P.T.1825 c.c. Mori
= Foglio A/1:
p.f.
2853 arativo 8
mq. 622
=Foglio A/2:
verbale 2141/1–1911EVIDENZA CONSORTALITA’
Della p.f. 2853 con la p.f. 5296
=Foglio B :
G.N. 35/9 d.d. 05.01.2011
a nome di:
TOSCANA ELENA nata a San Michele all’Adige 01.09.1966
comunione legale
quota ½
G.N. 35/9 d.d. 05.01.2011
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
P.T.1097 c.c. Mori
= Foglio A/1:
p.f.
3787 arativo 7
=Foglio A/2:
nessuna iscrizione
mq. 164
=Foglio B :
G.N. 35/7 d.d. 05.01.2011
a nome di:
8
comunione legale
quota ½
G.N. 35/7 d.d. 05.01.2011
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
P.T.897 c.c. Mori
= Foglio A/1:
=Foglio A/2:
p.f.
2849 arativo 8
mq. 396
p.f.
2850 prato 6
mq. 352
nessuna iscrizione
=Foglio B :
G.N. 35/11 d.d. 05.01.2011
a nome di:
comunione legale
quota ½
G.N. 35/11 d.d. 05.01.2011
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
P.T.885 c.c. Mori
= Foglio A/1:
p.f.
2846/2
=Foglio A/2:
nessuna iscrizione
pascolo 4
mq. 433
=Foglio B :
9
G.N. 35/13 d.d. 05.01.2011
a nome di:
comunione legale
quota ½
G.N. 35/13 d.d. 05.01.2011
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
P.T.878 c.c. Mori
= Foglio A/1:
=Foglio A/2:
p.f.
3823 pascolo 5
mq. 417
p.f.
3824 arativo 7
mq. 435
nessuna iscrizione
=Foglio B :
G.N. 35/5 d.d. 05.01.2011
a nome di:
comunione legale
quota ½
G.N. 35/5 d.d. 05.01.2011
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
P.T.387 c.c. Mori
= Foglio A/1:
p.f.
2843/1
orto 6
mq. 180
10
p.f.
=Foglio A/2:
2843/2
orto 6
mq. 367
nessuna iscrizione
=Foglio B :
G.N. 35/3 d.d. 05.01.2011
a nome di:
comunione legale
quota ½
G.N. 35/3 d.d. 05.01.2011
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
P.T.4445 c.c. Mori
= Foglio A/1:
p.f.
912/27
vigna 2
=Foglio A/2:
nessuna iscrizione
mq. 1311
=Foglio B :
G.N. 4668/3 d.d. 28.12.2001
a nome di:
comunione legale
quota ½
G.N. 4668/3 d.d. 28.12.2001
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
11
P.T.3179 c.c. Mori
= Foglio A/1:
=Foglio A/2:
p.f.
3793
vigna 3
mq. 327
p.f.
3794
vigna 3
mq. 2178
p.f.
3795/1
vigna 3
mq. 1392
p.f.
3797
pascolo 4
mq. 122
p.f.
3799
arativo 7
mq. 6192
p.f.
3820
vigna 3
mq. 1967
p.f.
3825
vigna 3
mq. 698
verbale 214/1 – 1911 - evidenza CONSORTALITA’
Di p.f. 3797, 3799 con la p.f. 5296
=Foglio B :
G.N. 1899/26 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
quota ½
G.N. 1899/26 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
P.T.3122 c.c. Mori
= Foglio A/1:
p.f.
3826
arativo 5
=Foglio A/2:
nessuna iscrizione
mq. 97
=Foglio B :
G.N. 1899/25 d.d. 12.04.2006
12
a nome di:
comunione legale
quota ½
G.N. 1899/25 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
P.T.1029 c.c. Mori
= Foglio A/1:
=Foglio A/2:
p.f.
3774
pascolo 4
mq. 457
p.f.
3775
pascolo 4
mq. 1449
p.f.
3777
pascolo 4
mq. 198
p.f.
3783
pascolo 4
mq. 1879
Di p.f. 3774, 3775 con la p.f. 5296
=Foglio B :
G.N. 1899/23 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
quota ½
G.N. 1899/23 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
13
P.T.1002 c.c. Mori
= Foglio A/1:
=Foglio A/2:
p.f.
2854
vigna 4
mq. 507
p.f.
2855/1
vigna 4
mq. 5007
p.f.
2862/4
vigna 4
mq. 962
p.f.
5283
vigna 2
mq. 281
nessuna iscrizione
=Foglio B :
G.N. 1899/28 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
quota ½
G.N. 1899/28 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
P.T.998 c.c. Mori
= Foglio A/1:
p.f.
3795/2
vigna 3
mq. 1626
=Foglio A/2:
Di p.f. 3795/2 con la p.f. 5296
=Foglio B :
G.N. 1899/29 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
quota ½
14
G.N. 1899/29 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
P.T.784 c.c. Mori
= Foglio A/1:
=Foglio A/2:
p.f.
3773/1
arativo 7
mq. 1007
p.f.
3773/2
arativo 7
mq. 1205
Di p.f. 3773/1, 3773/2 con la p.f. 5296
=Foglio B :
G.N. 1899/22 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
quota ½
G.N. 1899/22 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
P.T.782 c.c. Mori
= Foglio A/1:
=Foglio A/2:
p.f.
3821
vigna 3
mq. 317
p.f.
3822
vigna 3
mq. 288
nessuna iscrizione
=Foglio B :
15
G.N. 1899/27 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
quota ½
G.N. 1899/27 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
P.T.530 c.c. Mori
= Foglio A/1:
p.f.
3819/1
arativo 7
=Foglio A/2:
nessuna iscrizione
mq. 3128
=Foglio B :
G.N. 1899/24 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
quota ½
G.N. 1899/24 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
P.T.801 c.c. Mori
= Foglio A/1:
p.f.
3827/2
=Foglio A/2:
nessuna iscrizione
arativo 5
mq. 677
16
=Foglio B :
G.N. 1140/14 d.d. 07.03.2007
a nome di:
comunione legale
quota 6/18
altri proprietari : omissis
= Foglio C:
P.T.2415 c.c. Mori
= Foglio A/1:
=Foglio A/2:
p.f.
2856
arativo 7
mq. 1115
p.f.
2857
vigna 4
mq. 299
p.f.
2858
arativo 7
mq. 1288
nessuna iscrizione
=Foglio B :
G.N. 1140/11 d.d. 07.03.2007
a nome di:
comunione legale
quota 6/18
altri proprietari : omissis
= Foglio C:
Proprietà immobiliari ricadenti nel comune catastale di Brentonico:
P.T. 6389 c.c. Brentonico
= Foglio A/1:
p.f.
1779/1
improduttivo 0
mq. 245
p.f.
1779/2
pascolo
3
mq. 151
p.f.
1783/1
arativo
5
mq. 1126
p.f.
1783/2
arativo
3
mq. 237
17
=Foglio A/2:
nessuna descrizione
=Foglio B :
G.N. 4108/08 d.d. 17.07.2008
a nome di:
= Foglio C:
quota intera
= Foglio A/1:
=Foglio A/2:
p.f.
1778
prato
5
mq. 1824
p.f.
1809
arativo
6
mq. 129
p.f.
1810
arativo
7
mq. 392
p.f.
1811
arativo
6
mq. 169
p.f.
1812
arativo
7
mq. 727
p.f.
1818
arativo
6
mq. 90
verbale 2484/1 -1928 – evidenza CONSORTALITA’
Di p.f. 1809,1810,1811,1812
Con p.f. 12956
=Foglio B :
G.N. 1140/43 d.d. 07.03.2007
a nome di:
= Foglio C:
quota intera
= Foglio A/1:
p.f.
1805
pascolo
2
mq. 237
p.f.
1806
pascolo
2
mq. 597
p.f.
1808
pascolo
2
mq. 802
18
=Foglio A/2:
Di p.f. 1805, 1806, 1808
Con p.f. 12956
=Foglio B :
G.N. 1141/3 d.d. 07.03.2007
a nome di:
= Foglio C:
quota intera
= Foglio A/1:
p.f.
1803
arativo
6
mq. 255
=Foglio A/2:
Di p.f. 1803
Con p.f. 12956
=Foglio B :
G.N. 1141/1 d.d. 07.03.2007
a nome di:
= Foglio C:
quota intera
= Foglio A/1:
=Foglio A/2:
p.f.
1814
arativo
6
mq. 809
p.f.
1815
arativo
6
mq. 151
p.f.
1816
arativo
5
mq. 716
p.f.
1817
arativo
6
mq. 881
nessuna iscrizione
=Foglio B :
19
G.N. 1140/34 d.d. 07.03.2007
a nome di:
= Foglio C:
quota intera
= Foglio A/1:
p.f.
1822/2
arativo
=Foglio A/2:
nessuna iscrizione
6
mq. 120
=Foglio B :
G.N. 1140/32 d.d. 07.03.2007
a nome di:
= Foglio C:
quota intera
= Foglio A/1:
=Foglio A/2:
p.f.
1761/2
arativo
6
mq. 731
p.f.
1762/4
arativo
5
mq. 251
p.f.
1764/1
arativo
5
mq. 2349
p.f.
1764/2
arativo
5
mq. 637
p.f.
1766
arativo
5
mq. 29
p.f.
1767
arativo
5
mq. 1705
p.f.
1768/1
arativo
6
mq. 1795
p.f.
1768/2
arativo
5
mq. 191
p.f.
1769
arativo
5
mq. 4492
nessuna iscrizione
=Foglio B :
G.N. 1899/4 d.d. 12.04.2006
20
a nome di:
comunione legale
quota ½
G.N. 1899/4 d.d. 12.04.2006
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
= Foglio A/1:
p.f.
1765/2
prato 5
=Foglio A/2:
nessuna iscrizione
mq. 237
=Foglio B :
G.N. 35/15 d.d. 05.01.2011
a nome di:
comunione legale
quota 3/18
G.N. 35/15 d.d. 05.01.2011
a nome di:
comunione legale
quota 3/18
altri proprietari - omissis
= Foglio C:
= Foglio A/1:
p.f.
1783/3
arativo
7
mq. 277
p.f.
1783/4
prato
5
mq. 881
21
=Foglio A/2:
p.f.
1783/5
pascolo
3
mq. 180
p.f.
1807
pascolo
2
mq. 507
p.f.
1822/1
arativo
6
mq. 1516
p.f.
1377/2
bosco
5
mq. 563
verbale 2484/1 – 1928 evidenza CONSORTALITA’
Di p.f. 1807 con p.f. 12956
=Foglio B :
G.N. 35/1 d.d. 05.01.2011
a nome di:
comunione legale
quota ½
G.N. 35/1 d.d. 05.01.2011
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
= Foglio A/1:
=Foglio A/2:
p.ed.
1360
edificio
7
mq. 885
p.f.
10312/1
prato
6
mq.23278
p.f.
10312/2
prato
6
mq. 384
p.f.
10376
arativo
7
mq. 1326
omissis
=Foglio B :
G.N. 4667/1 d.d. 28.12.2001
a nome di:
22
comunione legale
quota ½
G.N. 4667/1 d.d. 28.12.2001
a nome di:
comunione legale
= Foglio C:
quota ½
situazione Ufficio Catasto
CATASTO URBANO:
Agli atti del Catasto Urbano di Rovereto il bene p.ed. 1360 c.c. di
Brentonico presenta la seguente consistenza:
p.ed. 1360
Cat. A/11 cl 1 - 3 vani - mq.300
rendita € 46,48
La proprietà è sempre intestata ai signori:
TOSCANA ELENA e ZENI RENATO come agli atti del Libro
Fondiario.
CATASTO TERRENI:
comune catastale di Mori:
p.f. 3792
pascolo 1
mq. 150
RD0,15
RA 0,05
p.f. 2848
arativo 6
mq. 61
0,05
0,03
p.f. 2851
arativo 7
mq. 612
0,22
0,19
p.f. 2852
arativo 7
mq. 1589
0,57
0,49
p.f. 3788
arativo 7
mq. 785
0,28
0,24
p.f. 5282
arativo 7
mq. 115
0,04
0,04
p.f. 2855/3
arativo 6
mq. 1279
0,09
0,66
23
p.f. 3789
arativo 7
mq. 1033
0,37
0,32
p.f. 2864
pascolo 3
mq. 694
0,25
0,11
p.f. 2865
pascolo 3
mq. 996
0,36
0,15
p.f. 2866
arativo 6
mq. 442
0,34
0,23
p.f. 2846/1
arativo 6
mq. 1078
0,84
0,56
p.f. 2853
arativo 8
mq. 622
0,03
0,03
p.f. 3787
arativo 7
mq. 164
0,06
0,05
p.f. 2849
arativo 8
mq. 396
0,02
0,02
p.f. 2850
prato 6
mq. 352
0,27
0,18
p.f. 2846/2
pascolo 4
mq. 433
0,13
0,04
p.f. 3823
pascolo 5
mq. 417
0,02
0,02
p.f. 3824
arativo 7
mq. 435
0,16
0,16
p.f. 2843/1
orto
6
mq. 180
0,74
0,46
p.f. 2843/2
orto
6
mq. 367
1,52
0,95
p.f. 912/27
vigna 2
mq. 1311
10,16
6,77
p.f. 3793
vigna 3
mq. 327
2,36
1,35
p.f. 3794
vigna 3
mq. 2178
15,75
9,00
p.f. 3795/1
vigna 3
mq. 1392
10,06
5,75
p.f. 3797
pascolo 4
mq. 122
0,04
0,01
p.f. 3799
arativo 7
mq. 6192
2,24
1,92
p.f. 3820
vigna 3
mq. 1967
14,22
8,13
p.f. 3825
vigna 3
mq. 698
5,05
2,88
p.f. 3826
arativo 5
mq. 97
0,13
0,10
p.f. 3774
pascolo 4
mq. 457
0,14
0,05
p.f. 3775
pascolo 4
mq. 1449
0,45
0,15
24
p.f. 3777
pascolo 4
mq. 198
0,06
0,02
p.f. 3783
pascolo 4
mq. 1879
0,58
0,19
p.f. 2854
vigna 4
mq. 507
2,88
1,83
p.f. 2855/1
vigna 4
mq. 5007
28,44
18,10
p.f. 2862/4
vigna 4
mq. 962
5,47
3,48
p.f. 5283
vigna 2
mq. 281
2,18
1,45
p.f. 3795/2
vigna 3
mq. 1626
11,76
6,72
p.f. 3773/1
arativo 7
mq. 1007
0,36
0,31
p.f. 3773/2
arativo 7
mq. 1205
0,44
0,37
p.f. 3821
vigna 3
mq. 317
2,29
1,31
p.f. 3822
vigna 3
mq. 288
2,08
1,19
p.f. 3819/1
arativo 7
mq. 3128
1,13
0,97
p.f. 3827/2
arativo 5
mq. 677
0,87
0,70
p.f. 2856
arativo 7
mq. 1115
0,40
0,35
p.f. 2857
vigna 4
mq. 299
1,70
1,08
p.f. 2858
arativo 7
mq. 1288
0,47
0,40
totale
mq. 48174
comune catastale di Brentonico:
p.f. 1779/1
improduttivo mq. 245
RD 0,00
RA 0,00
p.f. 1779/2
pascolo 3
mq. 151
0,05
0,02
p.f. 1783/1
arativo 5
mq. 1126
1,16
0,99
p.f. 1783/2
arativo 3
mq. 237
0,86
0,49
p.f. 1778
prato
mq. 1824
2,83
2,36
p.f. 1809
arativo 6
mq. 129
0,08
0,05
p.f. 1810
arativo 7
mq. 392
0,02
0,02
5
25
p.f. 1811
arativo 6
mq. 169
0,10
0,07
p.f. 1812
arativo 7
mq. 727
0,04
0,04
p.f. 1818
arativo 6
mq. 90
0,06
0,04
p.f. 1805
pascolo 2
mq. 237
0,17
0,06
p.f. 1806
pascolo2
mq. 597
0,43
0,15
p.f. 1808
pascolo2
mq. 802
0,58
0,21
p.f. 1803
arativo 6
mq.255
0,16
0,11
p.f. 1814
arativo 6
mq. 809
0,50
0,33
p.f. 1815
arativo 6
mq. 151
0,09
0,06
p.f. 1816
arativo 5
mq. 716
0,74
0,63
p.f. 1817
arativo 6
mq. 881
0,55
0,36
p.f. 1822/2
arativo 6
mq. 120
0,07
0,05
p.f. 1761/2
arativo 6
mq. 731
0,45
0,30
p.f. 1762/4
arativo 5
mq. 251
0,26
0,22
p.f. 1764/1
arativo 5
mq. 2349
2,43
2,06
p.f. 1764/2
arativo 5
mq. 637
0,66
0,56
p.f. 1766
arativo 5
mq. 29
0,03
0,03
p.f. 1767
arativo 5
mq. 1705
1,76
1,50
p.f. 1768/1
arativo 6
mq. 1795
1,11
0,74
p.f. 1768/2
arativo 5
mq. 191
0,20
0,17
p.f. 1769
arativo 5
mq. 4492
4,64
3,94
p.f. 1765/2
prato 5
mq. 237
0,37
0,31
p.f. 1783/3
arativo 7
mq. 277
0,23
0,03
p.f. 1783/4
prato 5
mq. 881
1,36
1,14
p.f. 1783/5
pascolo3
mq. 180
0,07
0,03
26
p.f. 1807
pascolo2
mq. 507
0,37
0,13
p.f. 1822/1
arativo 6
mq. 1516
0,94
0,63
p.f. 1377/2
bosco 5
mq. 563
0,23
0,03
p.ed. 1360
edificio
mq. 885
p.f. 10312/1
prato 6
mq.23278
16,83
10,82
p.f. 10312/2
prato 6
mq. 384
0,28
0,18
p.f. 10376
arativo7
mq. 1326
0,07
0,07
totale
mq. 51872
******
una sommaria descrizione dei beni che comprenda, nell’ordine:
comune, località, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche
interne ed esterne, superficie commerciale in mq, altezza interna utile,
confini nel caso di terreni, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di
parti comuni, con relativa documentazione fotografica dell’interno e
dell’esterno con immagini di tutti gli ambienti, determinandone il valore
commerciale. Nell’ipotesi di più immobili dedichi un paragrafo a
ciascun immobile;
L’oggetto di stima consiste nel valutare diversi beni immobili situati nel
territorio comunale di Mori e Brentonico, per cui trovandosi in zone tra
loro distaccate, saranno formati dei cespiti, consistenti in aree di
particelle fondiarie tra loro il più possibile adiacenti e soprattutto tra loro
similari, vuoi per la collocazione e destinazione territoriale vuoi per la
destinazione urbanistica.
Beni ricadenti nel territorio comunale di Mori:
27
In questo territorio comunale, possiamo dividere
i beni oggetto di
valutazione in due cespiti e precisamente:
CESPITE A):
p.f. 912/27 : unica particella situata nel centro abitato di Mori
CESPITE B):
tutte le rimanenti nell’ambito comunale, e ricadenti nella zona
denominata “Armelle”, situata a confine con il comune di Brentonico.
CESPITE A):
La particella si trova praticamente nel centro edificato di Mori e misura
una superficie catastale pari a mq. 1311. Di forma geometrica quasi
rettangolare e morfologica in leggero declivio, risulta accessibile da più
punti e precisamente:
-
dalla pubblica stradina poderale p.f. 5370/2 in quanto ad essa
adiacente;
-
dalla p.f. 912/3, come da risultanze tavolari, ed inoltre anche dalle
p.ed. 1199 e p.f. 912/29 anche se nulla risulta di iscritto a loro
carico, ma a riguardo tali particelle sono interposte all’accessibilità;
-
dal cortile p.ed. 1860, come risulta fisicamente attuale e visibile
dalla foto allegata; servitù non segnalata presso l’Ufficio Tavolare
ma comunque come posso presumere, sia stata pattuita una
convenzione allo scopo, mai burocraticamente ultimata;
L’appezzamento risulta quasi completamente recintato con murature di
confine in sassi e cemento armato. La destinazione catastale risulta
28
adibita a vigna di classe 2, e nella realtà risulta attualmente un terreno
adibito a foraggio. La qualità agricola del sito è comunque ottima.
Da segnalare lungo il lato ovest dell’intero lotto,
una servitù di
elettrodotto a bassa tensione, non risultante iscritta all’Ufficio Tavolare..
La potenzialità urbanistica di tale particella è la seguente:
“Art.52 verde privato “
-
in questa area è vietata ogni nuova costruzione;
DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE:
Per quanto riguarda il valore commerciale del bene, considerati:
-
la sua collocazione urbana, situata nel centro edificato di Mori, con
circostanti edifici residenziali;
-
la sua possibile ed ipotetica variazione urbanistica, visto che
attualmente è in atto la redazione del nuovo PRG comunale e
comunque, senza far pesare eccessivamente tale condizione;
-
lo stato fisico dei luoghi;
-
valori delle ultime transazioni, di beni similari a quello in oggetto,
si ritiene di valutare detto bene in arrotondati
€ 105.000/00
come risulta dal seguente calcolo: € /mq. 80 x mq. 1311 = € 104.880/00
da corrispondere alle seguenti proprietà:
RIEPILOGO VALORI DEL CESPITE A) p.f. 912/27
ZENI RENATO
½ per cui
€ 52.500/00
TOSCANA ELENA
½ per cui
€ 52.500/00
Totale CESPITE A)
€ 105.000/00
CESPITE B):
29
tutte le rimanenti particelle nell’ambito comunale, e ricadenti nella
zona denominata “Armelle”, situata a confine con il comune di
Brentonico.
Tutte queste particelle sono tra loro adiacenti e costituiscono
potenzialmente una vasta area destinata ad azienda viti vinicola. Infatti
la superficie di questo cespite è interessante allo scopo perchè misura
mq. 46.863 catastali, e precisamente su questa area, parzialmente sono
in corso d’opera dei lavori di movimentazione terra per una bonifica
agraria. L’accesso a questa zona avviene sia dalla strada provinciale del
Baldo in prossimità del bivio della frazione Crosano di Brentonico, sia
più avanti verso l’abitato di Crosano stesso.
Gli accessi carrabili sono chiaramente intesi quali stradine poderali,
anche se verso il lato ovest è in atto il realizzo di una parziale nuova
viabilità. L’intera zona possiamo suddividerla in due fronti principali,
ognuno avente una inclinazione territoriale diversa, ma soprattutto
rivolto l’uno ad est della stradina poderale p.f. 5296 e l’altro ad ovest.
In particolare detta stradina costituisce fisicamente una specie di dorsale
divisoria, di demarcazione anche altimetrica dei due fronti. I due fronti
si sottolinea sono quindi in declivio, aventi pendenza non eccessiva
perché praticamente risultano carrabili in ogni luogo. Eseguito il
sopralluogo, si presenta in parte un territorio dal punto di vista geologico
non certo ottimale per
un utilizzo agricolo, in quanto presenta un
substrato roccioso a volte quasi affiorante e quindi con poca coltre
vegetale. Le colture catastali dell’intera zona sono eterogenee, dettate
chiaramente dai valori territoriali prima nominati, e variano da zone
30
destinate a prato-pascolo per mq. catastali 7147, da zone destinate ad
arativo per mq. catastali 23867, da zone destinate a vigneto per mq
catastali 15849, e comunque tutte le categorie in generale di bassa
classificazione qualitativa. Come prima citato però, dette zone poste ad
una quota altimetrica pari a circa m.500 s.l.m., bene si prestano alla
trasformazione e utilizzo a scopo viti-vinicolo; chiaramente con
interventi di bonifica agraria come prima accennato parzialmente in
atto.
Le potenzialità urbanistiche dell’intera area variano da:
Art.38 “Altre Aree Agricole” - Art.39 “Aziende agricole” – Art.64
“Aree di tutela ambientale”
-
in queste aree è possibile l’edificazione nel rispetto di quanto
previsto dalle Normative di Attuazione.
-
la sua collocazione urbana, e posizione territoriale;
-
-
la sua ipotetica trasformazione territoriale;
-
le valutazioni medie di mercato per beni similari;
-
le valutazioni espresse dalla PAT L.P. n° 6 d.d. 19.02.1993 e s.m.,
valide
per
l’anno
2013;
opportunamente
ove
necessario
ridimensionate;
si stabilisce di scindere l’area nelle tre principali colture catastali
assegnando ad ognuna il proprio valore, in quanto avendo eseguito il
31
sopralluogo, ho potuto appurare che
sommariamente tra di loro
coincidono anche nella realtà ed in particolare:
-
tra loro non
si discostano eccessivamente dalla valutazione
assegnata;
-
non ha molta incidenza, se la classificazione catastale è diversa dalla
realtà in quanto sono quasi tutte eventualmente trasformabili;
Per cui la valutazione è la seguente:
Aree destinate catastalmente a PRATO-PASCOLO:
quota
ZENI
TOSCANA
zero
p.f. 3792
mq. 150 x€ 14 =€ 2100
1
€ 2100,00
p.f. 2864
mq. 694 x€ 14 =€ 9716
1
€ 9716,00
p.f. 2865
mq. 996 x€ 14=€ 13944
1
€ 13944,00
p.f. 2850
mq. 352 x€ 14=€ 4928
1/2
€ 2464,00
1/2
€ 2464,00
p.f. 2846/2
mq. 433 x€14 =€ 6062
1/2
€ 3031,00
1/2
€ 3031,00
p.f. 3823
mq. 417 x€14 =€ 5838
1/2
€ 2919,00
1/2
€ 2919,00
p.f. 3797
mq. 122 x€14 =€ 1708
1/2
€ 854,00
1/2
€ 854,00
p.f. 3774
mq. 457 x€14 =€ 6398
1/2
€ 3199,00
1/2
€ 3199,00
p.f. 3775
mq. 1449 x€14 =€ 20286
1/2
€ 10143,00
1/2
€ 10143,00
p.f. 3777
mq. 198 x€14 =€ 2772
1/2
€ 1386,00
1/2
€ 1386,00
p.f. 3783
mq. 1879 x€14 =€26306
1/2
€ 13153,00
1/2
€ 13153,00
totale
mq. 7147
€ 62909,00
€ 37149,00
valore attribuito al mq. € 14,00 x totali mq. 7147
=€ 100.058/00
quota di proprietà
ZENI RENATO
=€ 62.909/00
quota di proprietà
TOSCANA ELENA
=€ 37.149/00
complessivi
=€ 100.058/00
32
Aree destinate catastalmente ad ARATIVO - ORTO:
x€18 =€ 1098
quota
ZENI
1
€ 1.098,00
TOSCANA
p.f. 2848
mq. 61
zero
p.f. 2851
mq. 612 x€18 =€ 11016
1
€ 11.016,00
p.f. 2852
mq. 1589 x€18 =€ 28602
1
€ 28.602,00
p.f. 3788
mq. 785 x€18 =€ 14130
1
€ 14.130,00
p.f. 5282
mq. 115 x€18 =€ 2070
1
€ 2.070,00
p.f. 2855/3
mq. 1279 x€18=€23022
1
€ 23.022,00
p.f. 3789
mq. 1033 x€18 =€18594
1
€ 18.594,00
p.f. 2866
mq. 442 x€18=€ 7956
1
€ 7.956,00
p.f. 2846/1
mq. 1078 x€18=€19404
1
€ 19.404,00
p.f. 2853
mq. 622 x€18 =€11196
1/2
€ 5.598,00
1/2
€ 5.598,00
p.f. 3787
mq. 164 x€18 =€ 2952
1/2
€ 1.476,00
1/2
€ 1.476,00
p.f. 2849
mq. 396 x€18 =€ 7128
1/2
€ 3.564,00
1/2
€ 3.564,00
p.f. 3824
mq. 435 x€18 =€ 7830
1/2
€ 3.915,00
1/2
€ 3.915,00
p.f. 2843/1
mq. 180 x€18 =€ 3240
1/2
€ 1.620,00
1/2
€ 1.620,00
p.f. 2843/2
mq. 367 x€18 =€ 6606
1/2
€ 3.303,00
1/2
€ 3.303,00
p.f. 3799
mq. 6192 x€18 =€111456
1/2
€ 55.728,00
1/2
€ 55.728,00
p.f. 3826
mq. 97
x€18 =€ 1746
1/2
€
873,00
1/2
€
p.f. 3773/1
mq. 1007 x€18 =€ 18126
1/2
€ 9.063,00
1/2
€ 9.063,00
p.f. 3773/2
mq. 1205 x€18 =€ 21690
1/2
€ 10.845,00
1/2
€ 10.845,00
p.f. 3819/1
mq. 3128 x€18 =€ 56304
1/2
€ 28.152,00
1/2
€ 28.152,00
p.f. 3827/2
mq. 677 x€18 =€ 12186
6/18
€ 4.062,00
zero
p.f. 2856
mq. 1115 x€18 =€ 20070
6/18
€ 6.690,00
zero
p.f. 2858
mq. 1288 x€18 =€ 23184
6/18
€ 7.728,00
zero
873,00
_________
33
totale
mq. 23867
€ 268.509,00
valore attribuito al mq. € 18
€ 124.137,00
(quote proprietà variabili)
quota di proprietà
ZENI RENATO
=€ 268.509/00
quota di proprietà
TOSCANA ELENA
=€ 124.137/00
complessivi
=€ 392.646/00
Aree destinate catastalmente a
VIGNA:
quota
ZENI
TOSCANA
p.f. 3793
mq. 327 x€22 =€ 7194
1/2
€
3.597,00
1/2
€ 3.597,00
p.f. 3794
mq. 2178 x€22 =€ 47916
1/2
€ 23.958,00
1/2
€ 23.958,00
p.f. 3795/1
mq. 1392 x€22 =€ 30624
1/2
€ 15.312,00
1/2
€ 15.312,00
p.f. 3820
mq. 1967 x€22 =€ 43274
1/2
€ 21.637,00
1/2
€ 21.637,00
p.f. 3825
mq. 698 x€22 =€ 15356
1/2
€ 7.678,00
1/2
€ 7.678,00
p.f. 2854
mq. 507 x€22 =€ 11154
1/2
€ 5.577,00
1/2
€ 5.577,00
p.f. 2855/1
mq. 5007 x€22 =€ 110154
1/2
€ 55.077,00
1/2
€ 55.077,00
p.f. 2862/4
mq. 962 x€22 =€ 21164
1/2
€ 10.582,00
1/2
€ 10.582,00
p.f. 5283
mq. 281 x€22 =€ 6182
1/2
€ 3.091,00
1/2
€ 3.091,00
p.f. 3795/2
mq. 1626 x€22 =€ 35772
1/2
€ 17.886,00
1/2
€ 17.886,00
p.f. 3821
mq. 317 x€22 =€ 6974
1/2
€ 3.487,00
1/2
€ 3.487,00
p.f. 3822
mq. 288 x€22 =€ 6336
1/2
€ 3.168,00
1/2
€ 3.168,00
p.f. 2857
mq. 299 x€22 =€ 6578
6/18
€ 2.192,00
zero
_________
totale
mq. 15849
€ 173.242,00
€ 171.050,00
quota di proprietà
ZENI RENATO
=€ 173.242/00
quota di proprietà
TOSCANA ELENA
=€ 171.050/00
complessivi
=€ 344.292/00
34
RIEPILOGO VALORI DEL CESPITE B)
Proprietà
ZENI RENATO
€ 504.660/00
Proprietà
TOSCANA ELENA
€ 332.336/00
Totale CESPITE B)
€ 836.996/00
Beni ricadenti nel territorio comunale di Brentonico:
i beni oggetto di
valutazione in tre cespiti e precisamente:
CESPITE C):
tutte le particelle situate nel territorio comunale, poste a ridosso del
comune di Mori e confinanti con il cespite B) ricadenti nella zona
denominata “Benagolo”.
CESPITE D:
la sola p.f. 1377/2 situata a sud tra gli abitati di Crosano e Cazzano.
CESPITE E:
tutte le particelle situate nel territorio comunale, localizzate a nord di
Malga Mortigola in località San Giacomo.
CESPITE C):
La situazione è praticamente quasi analoga al cespite B) solo che i beni
ricadono nel territorio comunale di Brentonico e si differiscono per
superficie e colture.
35
potenzialmente una vasta area destinata ad azienda viti vinicola. Infatti
la superficie di questo cespite è interessante allo scopo perchè misura
mq. 25436 catastali, e precisamente su questa area, parzialmente sono
in corso d’opera dei lavori di movimentazione terra per una bonifica
agraria. L’accesso a questa zona avviene sia dalla strada provinciale del
Baldo in prossimità del bivio della frazione Crosano di Brentonico, sia
più avanti verso l’abitato di Crosano stesso.
Gli accessi carrabili sono chiaramente intesi quali stradine poderali,
anche se verso il lato ovest è in atto il realizzo di una parziale nuova
viabilità. L’intera zona possiamo suddividerla in due fronti principali,
ognuno avente una inclinazione territoriale diversa, ma soprattutto
rivolto l’uno ad est della stradina poderale p.f. 12948 e l’altro ad ovest.
In particolare detta stradina costituisce fisicamente una specie di dorsale
divisoria, di demarcazione anche altimetrica dei due fronti. I due fronti
si sottolinea sono quindi in declivio, aventi pendenza non eccessiva
perché praticamente risultano carrabili in ogni luogo. Eseguito il
sopralluogo, si presenta generalmente un territorio dal punto di vista
geologico non certo ottimale per un utilizzo agricolo, in quanto presenta
un substrato roccioso a volte quasi affiorante e quindi con poca coltre
vegetale. Le colture catastali dell’intera zona sono eterogenee, dettate
chiaramente dai valori territoriali prima nominati, e variano da zone
destinate a prato-pascolo per mq. catastali 5661, da zone destinate ad
arativo per mq. catastali 19775, (da notare che catastalmente non vi sono
zone destinate a vigneto) e comunque, tutte le categorie in generale
36
sono di bassa classificazione qualitativa. Come prima citato però, dette
zone poste ad una quota altimetrica pari a circa m.500 s.l.m., bene si
prestano alla trasformazione e utilizzo a scopo viti-vinicolo; chiaramente
con interventi di bonifica agraria.
“Aree Agricole di pregio” Art.2.12-2.12 bis - Art.2.12-2.14 “Aree
Agricole secondarie”
-
in queste aree è possibile l’edificazione nel rispetto di quanto
previsto dalle Normative di Attuazione.
-
-
-
-
-
valide
per
l’anno
2013;
opportunamente
ove
necessario
ridimensionate;
si stabilisce di scindere l’area nelle due principali colture catastali,
assegnando ad ognuna il proprio valore, ed inoltre avendo eseguito il
sopralluogo, ho potuto appurare che
sommariamente tra di loro
coincidono anche nella realtà;
ed in particolare:
-
non si discostano dalla valutazione assegnata;
37
-
non ha molta incidenza, se la classificazione catastale è diversa dalla
realtà in quanto sono quasi tutte eventualmente trasformabili;
Aree destinate catastalmente a PRATO-PASCOLO:
quota
ZENI
TOSCANA
zero
p.f. 1779/1
mq. 245 x€14= € 3430
1
€ 3.430,00
p.f. 1779/2
mq. 151 x€14 =€ 2114
1
€ 2.114,00
p.f. 1778
mq. 1824 x€14 =€ 25536
1
€ 25.536,00
p.f. 1805
mq. 237 x€14=€ 3318
1
€ 3.318,00
p.f. 1806
mq. 597 x€14=€ 8358
1
€ 8.358,00
p.f. 1808
mq. 802 x€14 =€11228
1
€ 11.228,00
p.f. 1765/2
mq. 237 x€14 =€ 3318
3/18
€
p.f. 1783/4
mq. 881 x€14 =€ 12334
1/2
p.f. 1807
mq. 507 x€14 =€ 7098
1/2
totale
mq. 5661
553,00
3/18
€
€ 6.167,00
1/2
€ 6.167,00
€ 3.549,00
1/2
€ 3.549,00
€ 64.253,00
553,00
€ 10.269,00
quota di proprietà
ZENI RENATO
=€
64.253/00
quota di proprietà
TOSCANA ELENA
=€
10.269/00
complessivi
=€
74.522/00
Aree destinate catastalmente ad ARATIVO:
quota
ZENI
p.f. 1783/1
mq. 1126 x€18 =€ 20268
1
€ 20.268,00
p.f. 1783/2
mq. 237 x€18 =€ 4266
1
€ 4.266,00
p.f. 1809
mq. 129 x€18 =€ 2322
1
€
2.322,00
p.f. 1810
mq. 392 x€18 =€ 7056
1
€
7.056,00
TOSCANA
zero
38
p.f. 1811
mq. 169 x€18 =€ 3042
1
€
p.f. 1812
mq. 727 x€18 =€ 13086
1
€ 13.086,00
p.f. 1818
mq. 90 x€18 =€ 1620
1
€ 1.620,00
p.f. 1803
mq. 255 x€18 =€ 4590
1
€ 4.590,00
p.f. 1814
mq. 809 x€18 =€ 14562
1
€ 14.562,00
p.f. 1815
mq. 151 x€18 =€ 2718
1
€ 2.718,00
p.f. 1816
mq. 716 x€18 =€ 12888
1
€ 12.888,00
p.f. 1817
mq. 881 x€18 =€ 15858
1
€ 15.858,00
p.f. 1822/2
mq. 120 x€18=€ 2160
1
€ 2.160,00
p.f. 1761/2
mq. 731 x€18 =€13158
1/2
€ 6.579,00
1/2
€ 6.579,00
p.f. 1762/4
mq. 251 x€18 =€ 4518
1/2
€ 2.259,00
1/2
€ 2.259,00
p.f. 1764/1
mq. 2349 x€18 =€ 42282
1/2
€ 21.141,00
1/2
€ 21.141,00
p.f. 1764/2
mq. 637 x€18 =€ 11466
1/2
€ 5.733,00
1/2
€ 5.733,00
p.f. 1766
mq. 29
1/2
€
1/2
€
p.f. 1767
mq. 1705 x€18 =€ 30690
1/2
€ 15.345,00
1/2
€ 15.345,00
p.f. 1768/1
mq. 1795 x€18 =€ 32310
1/2
€ 16.155,00
1/2
€ 16.155,00
p.f. 1768/2
mq. 191 x€18 =€ 3438
1/2
€ 1.719,00
1/2
€ 1.719,00
p.f. 1769
mq. 4492 x€18 =€ 80856
1/2
€ 40.428,00
1/2
€ 40.428,00
p.f. 1783/3
mq. 277 x€18 =€4986
1/2
€ 2.493,00
1/2
€ 2.493,00
p.f. 1822/1
mq. 1516 x€18 =€ 27288
1/2
€ 13.644,00
1/2
€ 13.644,00
totale
mq. 19.775
x€18 =€ 522
3.042,00
261,00
€ 230.193,00
261,00
€ 125.757,00
quota di proprietà
ZENI RENATO
=€ 230.193/00
quota di proprietà
TOSCANA ELENA
=€ 125.757/00
complessivi
=€ 355.950/00
39
RIEPILOGO VALORI DEL CESPITE C)
Proprietà
ZENI RENATO
€ 294.446/00
Proprietà
TOSCANA ELENA
€ 136.026/00
Totale CESPITE C)
€ 430.472/00
CESPITE D:
la sola
p.f. 1377/2
situata a sud tra gli abitati di Crosano e
Cazzano.
Tale particella si trova ad ovest rispetto all’abitato di Cazzano ed a sud
rispetto all’abitato di Crosano. Risulta completamente isolata rispetto
alle altre proprietà che al contrario risultano accorpate, e la sua
destinazione sia catastale che fisicamente nella realtà è a zona boschiva.
Il fondo risulta intercluso e la sua accessibilità avviene probabilmente
dalla strada poderale p.f. 2275/2 e quindi attraverso probabili diritti
acquisiti dalla p.f. 1378. La forma geometrica è trapezoidale e risulta
posta in declivio. La superficie catastale è pari a mq. 563.
La potenzialità urbanistica della particella è la seguente:
“Aree a boschi e radure” Art.2.12-2.16
-
in queste aree non è possibile l’edificazione.
-
-
-
si ritiene di valutare detto bene p.f.1377/2 in arrotondati
€ 1.500/00
40
come risulta dal seguente calcolo: € /mq.2,66 x mq. 563 = € 1.497/00
da corrispondere alle seguenti proprietà:
RIEPILOGO VALORI DEL CESPITE D)
ZENI RENATO
½ per cui
€
750/00
TOSCANA ELENA
½ per cui
€
750/00
€
750/00
Totale CESPITE D)
CESPITE E:
tutte le particelle situate nel territorio comunale, localizzate a nord
di Malga Mortigola in località San Giacomo.
potenzialmente una vasta area destinata ad azienda agricola. Infatti la
superficie di questo cespite è interessante allo scopo perchè misura mq.
25873 catastali. Oltretutto l’insediamento è costituito da un edificio
p.ed. 1360 recentemente ristrutturato, e quindi il suo intorno, costituito
da terreni adibiti a prato, una “pozza d’acqua”, ed una piccola porzione
ad arativo.
L’accesso a questa zona avviene dall’abitato di San Giacomo, località di
villeggiatura montana posta a quota di circa 1200 m. e quindi da una
vecchia strada poderale parzialmente asfaltata p.f. 12867/1, che
storicamente collega l’altipiano di “Festa” ( situato a monte lato ovest di
Brentonico). Detta zona, si trova inoltre posta ad una quota altimetrica
pari a m. 1159 e vicina alla “malga Mortigola” malga nonché
attualmente un piccolo centro agrituristico.
41
L’intero bene era storicamente adibito ad una piccola azienda rurale di
allevamento bovini. Successivamente, l’edificio p.ed. 1360, è stato
trasformato ad abitazione con regolare concessione n° 190/93/c di data
17.04.1997; attualmente è comunque ancora in corso presso l’Ufficio
Tecnico di Brentonico, un procedimento in sanatoria relativo a piccole
opere eseguite in difformità rispetto al progetto.
Tra di loro i due beni consistenti nell’edificio e nei terreni circostanti,
potrei dire che sono indivisibili perché costituiscono un insediamento
particolare, tipicamente montano o
per meglio dire, la
casa di
montagna d’alpeggio con i suoi terreni limitrofi.
Comunque siccome sono fisicamente diversi, andiamo a descriverli
separatamente.
EDIFICIO P.ED. 1360:
Si ribadisce quanto detto in premesse, ossia che non è stato potuto
effettuare il sopraluogo di tale edificio al suo interno ma solamente
esternamente, per cui per le caratteristiche e finiture interne vista la
recente ristrutturazione, sono state presunte realizzate a civile abitazione
e quindi normali.
Edificio di vecchia data e trasformato a due unità residenziali con
regolare concessione di data 1997, si presenta attualmente quale
costruzione
tipicamente
montana,
ristrutturata
ma
comunque
mantenendo nella sua interezza la tipologia ed i materiali locali.
I parametri più importanti sono i seguenti:
- volume residenziale
circa
- volume interrato adibito ad accessorio circa
mc. 1008;
mc. 343;
42
- totale volume costruito vuoto per pieno circa MC. 1351
Con la concessione del 1997, oltre alla intera ristrutturazione e quindi
trasformazione a residenza dello stabile, è stato realizzato a monte
adiacente all’esistente, quindi completamente interrato se non per gli
accessi, un volume adibito a deposito agricolo, servizi e bagno.
L’edificio attualmente si presenta in sostanza come due unità
residenziali bi-familiari così composto:
piano terra desunto dagli elaborati grafici:
zona giorno e quindi ingresso diretto nell’ampio locale cucina –
soggiorno che misura una superficie utile di mq. 50, a monte e quindi
interrato, un corridoio, una dispensa, un bagno ed un deposito agricolo
aventi funzioni carraie. La superficie lorda di sedime per unità è pari a
circa mq. 134. L’altezza utile è pari a m. 2.91.
Dal locale zona giorno parte la scala di collegamento al piano superiore.
piano primo desunto dagli elaborati grafici:
zona notte costituita da un ampio corridoio, due stanze da letto un locale
bagno e verso monte, con uscita diretta dalla stanza, un ampio terrazzo
di copertura della zona servizi al piano terra.
La superficie lorda è pari a mq. 72 a cui va aggiunta quella del terrazzo
pari a circa mq. 62; chiaramente sempre per unità. L’altezza utile è pari
a m.2.50.
piano secondo desunto dagli elaborati grafici:
il piano secondo è adibito a soffitta e risulta avere un’altezza media pari
a circa m.1.00, e quindi utilizzabile solo nella parte centrale verso il
colmo del tetto. Il sedime è sempre pari a mq. 72 per unità.
43
COSTRUZIONE:
Edificio di vecchia data ma recentemente ristrutturato, si presenta ben
costruito, di forma regolare e soprattutto a vista privo di cedimenti
strutturali.
Si presenta costruito nel seguente modo:
-
murature perimetrali e strutturali in pietrame;
-
solai divisori in legno con assito;
-
scale di collegamento in legno;
-
tetto a due falde in legno;
-
murature di calcestruzzo per la parte interrata;
-
solaio di copertura in laterizio e cemento per la parte interrata;
FINITURE ESTERNE:
-
murature in sassi con intonaco eseguito raso sasso;
-
tetto in legno con manto di copertura in tegola coppo e “lattonerie”
in rame;
-
serramenti in legno con vetro coibente dotati di ante ad oscuro;
-
piazzale antistante il fabbricato e terrazzo a monte, pavimentato con
lastre di pietra;
FINITURE INTERNE: (presunte)
-
pavimentazioni in piastrelle ceramicate e legno;
-
tramezzi in laterizio intonacati con malta di calce idraulica;
-
porte interne in legno;
-
impianto elettrico normale;
-
impianto idraulico e termico normale;
Tutte le altre particelle fondiarie circostanti l’edificio P.ED. 1360:
44
Come
prima
spiegato
queste
particelle
costituiscono
l’intorno
dell’edificio e sono destinate a prato, accessi al fabbricato, nonché in
particolare per la p.f. 10312/2 catastalmente un prato, ma nella realtà
consistente in una denominata “pozza d’acqua”, piccolo lago alpino.
Il terreno si presenta a tratti pianeggiante ed a tratti in leggero declivio e
confina a nord e est con tratti di bosco mentre a sud con la “malga
Mortigola”.
Unitamente con l’edificio costituiscono un gradevole ambiente alpino:
casa, prati e piccolo lago.
per i terreni:
“Aree agricole di pregio” Art.2.12-2.12 bis delle norme di attuazione
per il fabbricato:
categoria R2
-
-
-
-
-
valide
per
l’anno
2013;
opportunamente
ove
necessario
ridimensionate;
si stabilisce di non scindere l’area ma di considerare l’insediamento
come unico e peculiare tipico del luogo
45
a corpo e non a misura la p.ed. 1360, le pp.ff. 10312/1, 10312/2, 10376
in complessivi € 1.000.000/00
da assegnare alle proprietà:
RIEPILOGO VALORI DEL CESPITE E)
Proprietà
ZENI RENATO
€
500.000/00
Proprietà
TOSCANA ELENA
€
500.000/00
Totale CESPITE E)
€ 1.000.000/00
lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi del
titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla
esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento.
Qualora il bene sia occupato da terzi in base a contratto di affitto o
locazione, verifichi la data di registrazione, la scadenza del contratto, il
termine per la disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato
della causa eventualmente in corso per il rilascio. Indichi come
opponibili alla procedura i soli contratti di locazione/affitto aventi data
certa (ovvero registrati prima del pignoramento) anteriore al
pignoramento. Se rileva l’esistenza di un contratto opponibile alla
procedura effettui immediata segnalazione al giudice al fine del
recupero dei frutti, e dica se, ex art. 2923 comma III c.c., l’acquirente
non è tenuto a rispettare la locazione poiché il prezzo convenuto è
inferiore di 1/3 al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti
locazioni oppure se il canone pattuito è congruo ;
Per quanto riguarda tutti i cespiti consistenti nei terreni agricoli:
46
come illustrato in relazione è in atto una parziale bonifica agraria, anche
se i lavori temporaneamente sembrano sospesi, per cui attualmente non
sono “occupati “ e quindi utilizzati da nessuno; si presume per cui un
utilizzo da parte degli esecutati; anche per il cespite A) nel centro
edificato di Mori, a vista si presenta non temporaneamente utilizzato.
Per quanto riguarda l’edificio cespite E):
Non essendo potuto procedere con il sopralluogo si presume il bene
occupato dagli esecutati , che sono inoltre anche proprietari.
l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i
vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello
stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico. Accerti
l’esistenza di eventuali spese condominiali insolute relative all’ultimo
biennio (visto il disposto dell’art. 63 comma II disp.att. c.c.);
Per quanto riguarda eventuali vincoli di carattere storico – artistico,
preso visione dello strumento urbanistico ed inoltre del Libro Maestro
presso il Libro Fondiario, si dichiara che i beni non sono gravati da
alcun vincolo di questo tipo.
Per la seconda parte del quesito, non vi sono beni situati in condominio.
l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,
che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili
all’acquirente;
47
Non vi sono ne vincoli ne pendenze particolari a carico della proprietà.
Gli unici vincoli eventualmente da estinguere comparenti sul libro
fondiario, sono le ipoteche di cui i beni sono gravati.
punto6) del quesito
la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa
acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica
previsto dalla vigente normativa. In caso di costruzione realizzata o
modificata in violazione della normativa urbanistica edilizia, descriva
dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito
sia sanato, sanabile ed i relativi costi, assumendo informazioni presso
gli uffici comunali competenti. Se si tratta di immobili abusivi e non
sanabili indichi il valore del terreno;
I beni oggetto di stima ricadono parte nel comune amministrativo di Mori e
parte nel comune di Brentonico, per cui gli strumenti urbanistici sono
diversi tra loro e quindi distinti per comune amministrativo.
BENI RICADENTI NEL COMUNE DI MORI:
Il Piano Regolatore del comune di Mori individua i beni oggetto di
esecuzione nel seguente modo:
p.f. 3792
art. 39 “aziende agricole”
p.f. 2848
art. 38 “altre aree agricole”
p.f. 2851
p.f. 2852
p.f. 3788
p.f. 5282
48
p.f. 2855/3
art. 39 “aziende agricole” e art. 64 “aree di tutela ambientale
p.f. 3789
p.f. 2864
p.f. 2865
parte in art. 39 “aziende agricole” e parte in “altre aree
agricole”
p.f. 2866
p.f. 2846/1
p.f. 2853
p.f. 3787
p.f. 2849
p.f. 2850
p.f. 2846/2
p.f. 3823
p.f. 3824
p.f. 2843/1
p.f. 2843/2
p.f. 912/27
art. 52 “verde privato”
p.f. 3793
p.f. 3794
p.f. 3795/1
p.f. 3797
p.f. 3799
p.f. 3820
p.f. 3825
p.f. 3826
CESPITE A)
49
p.f. 3774
p.f. 3775
p.f. 3777
p.f. 3783
art. 39 “aziende agricole” e parte art. 64 “aree di tutela
ambientale
p.f. 2854
p.f. 2855/1
parte in art.38 “altre aree agricole” parte in art. 39 “aziende
agricole” e art. 64 “aree di tutela ambientale
p.f. 2862/4
p.f. 5283
parte in art.38 “altre aree agricole” parte in art. 39 “aziende
agricole” e art. 64 “aree di tutela ambientale
p.f. 3795/2
p.f. 3773/1
p.f. 3773/2
p.f. 3821
p.f. 3822
p.f. 3819/1
p.f. 3827/2
p.f. 2856
p.f. 2857
p.f. 2858
Per quanto riguarda i predetti beni individuati nel CESPITE B):
Eseguita un’indagine presso l’ufficio tecnico comunale vado ad elencare i
tempi e documenti relativi alle procedure urbanistiche che sono state
rilasciate al bene:
50
- concessione in sanatoria n° 18930/2010 d.d. 19.04.2012 relativa a
“bonifica agraria” rilasciata a nome di Zeni Renato e Toscana Elena;
BENI RICADENTI NEL COMUNE DI BRENTONICO:
Il Piano Regolatore del comune di Brentonico individua i beni oggetto di
esecuzione nel seguente modo:
p.f. 1779/1
art.2.12-2.14 “aree agricole secondarie”
p.f. 1779/2
p.f. 1783/1
p.f. 1783/2
p.f. 1778
art. 2.12 – 2.12 bis “ aree agricole di pregio”
p.f. 1809
p.f. 1810
p.f. 1811
p.f. 1812
p.f. 1818
p.f. 1805
p.f. 1806
p.f. 1808
p.f. 1803
p.f. 1814
p.f. 1815
p.f. 1816
p.f. 1817
p.f. 1822/2
51
p.f. 1761/2
p.f. 1762/4
p.f. 1764/1
p.f. 1764/2
p.f. 1766
p.f. 1767
p.f. 1768/1
p.f. 1768/2
p.f. 1769
p.f. 1765/2
p.f. 1783/3
p.f. 1783/4
p.f. 1783/5
p.f. 1807
art. 2.12 – 2.12 bis “ aree agricole di pregio”- protezione
paesaggistica art 4.9
p.f. 1822/1
art. 2.12 – 2.12 bis “ aree agricole di pregio”- protezione
paesaggistica art 4.9
p.f. 1377/2
art. 2.12 – 2.16 “area a boschi e radure”
p.ed. 1360
p.f. 10312/1
p.f. 10312/2
p.f. 10376
CESPITE E)
Per quanto riguarda la p.ed. 1360 facente parte del Cespite E):
52
rilasciate al bene:
-
concessione edilizia n° 190/93/c d.d. 17.04.1997 rilasciata a nome di
Edilbaldo S.n.c.;
-
attualmente è in corso la domanda di concessione in sanatoria per
leggere opere realizzate in difformità al progetto originario
Per quanto riguarda i predetti beni individuati nel CESPITE C):
rilasciate al bene:
-
DIA n° 16 d.d. 17.02.2009 “pista provvisoria” rilasciata a nome di
Zeni Renato ;
-
DIA n° 163 d.d. 22.11.2007 “sistemazione terreno” rilasciata a nome
di Zeni Renato ;
-
Concessione ad edificare n° 40 d.d 04.08.2010 relativa a “bonifica
agraria” rilasciata a nome di Zeni Renato e Toscana Elena;
la formazione degli eventuali lotti;
Come spiegato all’inizio della relazione, i beni oggetto di stima si trovano
sparsi nel territorio comunale di Mori e Brentonico, per cui fin
dall’impostazione della perizia stessa, è stato scelto il metodo della
divisione di tali beni in CESPITI DIVERSI che ognuno quindi costituisce
un proprio lotto. Ogni cespite comunque, nell’eventualità fosse necessario, è
ulteriormente divisibile.
53
I cespiti formati sono i seguenti:
i beni oggetto di
valutazione in due cespiti e precisamente:
CESPITE A):
CESPITE B):
i beni oggetto di
valutazione in tre cespiti e precisamente:
CESPITE C):
CESPITE D:
CESPITE E:
la verifica dell’assoggettamento o meno ad I.V.A. dei beni immobili ed
acquisire la dichiarazione da parte dell’ esecutato in merito all’opzione
esercitata per l’imponibilità I.V.A.;
54
Per quanto riguarda tale quesito, non è stato possibile avere nessun riscontro
con gli esecutati, e comunque i beni derivano da atti diversi intestati a
persone fisiche e non a ditte o imprese di società.
punto9) del quesito
la verifica della divisibilità o meno – quando trattasi di beni in comune
– determinandone il valore della quota pignorata. In ogni caso verifichi
ed analiticamente indichi le intavolazioni esistenti anche sulle quote non
pignorate;
Come meglio specificato ai punti 2) e
7) la divisibilità dei beni è
realizzabile e quantificata specificamente nella determinazione del valore al
puno 2), e nel caso in esame,
non riguarda una separazione di quote
proprietarie tra gli stessi, in quanto ambedue i comproprietari aventi la quota
di ½ ciascuno, sono soggetti al contenzioso.
Presso il Libro Fondiario, non esistono beni anche diversi da quelli
pignorati, in proprietà agli esecutati .
Punto10) del quesito
la verifica sulla conformità degli impianti ai sensi del D.M. 22.01.2008
n°37 – G.U. 12.03.2008. Nel caso di non conformità indichi i costi per
l’eventuale adeguamento.
Per quanto riguarda tale conformità, riguarda esclusivamente solo il
fabbricato p.ed. 1360 di Brentonico ricadente nel Cespite E), ed in
particolare, essendo il fabbricato stato edificato prima dell’entrata in vigore
di tale Decreto Ministeriale, il proprietario prima della vendita non poteva
eseguire, come peraltro adesso si esegue, l’attestato di qualificazione
energetica, ma ha comunque dovuto, in parte prima del rilascio della
55
concessione ad edificare ed in parte prima dell’esecuzione degli impianti
stessi, depositare in comune i seguenti certificati e progetti che ho potuto
verificare e precisamente:
-
documentazione inerente il contenimento energetico Legge d.d.
09.01.1991 n° 10 e D.P.R. 26.08.1993 n°412;
-
relazione sulle caratteristiche acustiche degli edifici e degli impianti,
di cui all’art. 18 e 19 della L.P. 6/1991, nonché agli art. 14 e 15 del
Regolamento di esecuzione della medesima legge;
-
indicazione della potenzialità dell’impianto termico;
-
progetto degli impianti tecnici di cui all’art. 4 del Regolamento di
Attuazione della Legge 05.03.1990 n° 46, approvato con D.P.R.
06.12.1991, n°447;
-
autorizzazione dell’Ufficio di competenza, allo scarico delle acque
nere e bianche;
La documentazione di cui sopra risulta comunque contemplata su quanto
espressamente richiesto nella “verifica sulla conformità degli impianti ai
sensi del D.M. 22.01.2008 n°37 – G.U. 12.03.2008”. Per cui si presume
non vi siano costi aggiuntivi di adeguamento.
******
10) Allegati.
A corredo di quanto sopra esposto si vanno a produrre i seguenti allegati:
1) estratto mappale per comune e cespiti
2) visura tavolare
3) visura catasto terreni
4) visura catasto urbano e planimetria
56
5) estratto del Piano Regolatore Generale:
6) documentazione fotografica rilevata in sede di sopralluogo
7) estratto cartografico GIS della Provincia di Trento
11) Conclusioni.
Al termine delle sue indagini il sottoscritto C.T.U. espone qui di seguito le
conclusioni cui è pervenuto:
a) si sono operate le necessarie indagini catastali, tavolari e di altri pubblici
uffici, al fine di acquisire in maniera completa i dati di pubblica evidenza
dei beni oggetto della procedura:
b) è stato effettuato il sopralluogo al fine di poter poi descrivere nella
presente relazione lo stato dei luoghi e quant’altro posto nel quesito dal
Giudice:
c) si è quindi prodotta la documentazione fotografica e tutti gli allegati
necessari per il compimento della procedura.
d) si riepiloga la valutazione finale così come descritta:
Nel comune di Mori sono stati individuati due cespiti e precisamente:
CESPITE A):
ZENI RENATO
½ per cui
€ 52.500/00
TOSCANA ELENA
½ per cui
€ 52.500/00
Totale CESPITE A)
€ 105.000/00
CESPITE B):
57
pp.ff.3792, 2864, 2865,2850, 2846/2, 3823, 3797, 3774, 3775, 3777,
3783 (prato-pascolo) pp.ff. 2848, 2851, 2852, 3788, 5282, 2855/3, 3789,
2866, 2846/1, 2853, 3787, 2849, 3824, 2843/1, 2843/2, 3799, 3826,
3773/1, 3773/2, 3819/1, 3827/2, 2856, 2858 (arativo), pp.ff. 3793, 3794,
3795/1, 3820, 3825, 2854, 2855/1, 2862/4, 5283, 3795/2, 3821, 3822,
2857 (vigna)
Proprietà
ZENI RENATO
€ 504.660/00
Proprietà
TOSCANA ELENA
€ 332.336/00
Totale CESPITE B)
€ 836.996/00
Totale dei beni situati nel comune di Mori:
€ 941.996/00
Nel comune di Brentonico sono stati individuati tre cespiti e
precisamente:
CESPITE C):
pp.ff. 1779/1, 1779/2, 1778, 1805, 1806, 1808, 1765/2, 1783/4, 1807
(prato-pascolo) ppff. 1783/1, 1783/2, 1809, 1810, 1811,1812,1818,1803,
1814, 1815, 1816, 1817, 1822/2, 1761/2, 1762/4, 1764/1, 1764/2, 1766,
1767, 1768/1, 1768/2, 1769, 1783/3, 1822/1 (arativo)
Proprietà
ZENI RENATO
€ 294.446/00
Proprietà
TOSCANA ELENA
€ 136.026/00
Totale CESPITE C)
€ 430.472/00
CESPITE D:
58
ZENI RENATO
½ per cui
€
750/00
TOSCANA ELENA
½ per cui
€
750/00
€
1.500/00
Totale CESPITE D)
CESPITE E:
Edificio p.ed. 1360, pp.ff. 10312/1, 10312/2, 10376
Proprietà
ZENI RENATO
€
500.000/00
Proprietà
TOSCANA ELENA
€
500.000/00
Totale CESPITE E)
€ 1.000.000/00
Totale dei beni situati nel comune di Brentonico:
€ 1.431.222/00
d) copia di tale perizia almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza di
data 23.09.2013, viene trasmessa mezzo posta alle parti ovverosia:
- ZENI RENATO Piazza San Rocco 12 38010 NAVE SAN ROCCO TN;
- TOSCANA ELENA Piazza San Rocco 12 38010 NAVE SAN ROCCO TN;
-avv.to OMAR BERTARELLI viale Dante n°58 38066 RIVA DEL GARDA
TN (per signor BRESSAN SEGIO);
-avv.to SERAGLIO FORTI via Calepina n° 75 38100 TRENTO (per Cassa
Rurale di Brentonico);
-avv.to VIOLA MASSIMO c/o studio Lorenzi-Adami c.so Rosmini 66 38068
ROVERETO TN (per Banca Popolare Trentino A.A.);
-avv.to ASTE MONICA via Portici n° 11 ROVERETO TN (per Hypo Tirol
Bank Italia S.p.a.);
59
********
Ritiene con ciò di aver risposto in maniera esauriente ai quesiti affidatogli
dal giudice.
In fede, geom. Prezzi Lorenzo
Mori, 20.07.2013.
60

Perizia - Banca Popolare · Volksbank

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