PwC-Immospettiva

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PwC-Immospettiva
Interpretazione della meta-analisi immobiliare di FPRE 3T/15
I riferimenti ai grafici di FPRE sono indicati nel testo con “(1)”, ecc.
21.08.2015
L’importante in breve:
•Lo sviluppo economico si assesterà nel
2015 al livello più basso dal 2009.
•Le importazioni a buon mercato assieme
al prezzo del petrolio ai minimi storici
spingono l’inflazione al -1.1%.
•Per le scadenze più lunghe ci si attende
un leggero rialzo dei tassi.
•Il fatturato del settore delle costruzioni è
previsto assestarsi a un livello del 9% più
basso rispetto a quello dello scorso anno.
•L’immigrazione è in netto calo rispetto
al trimestre precedente, con conseguenze
per il mercato immobiliare residenziale.
•Lo sviluppo moderato del mercato delle
abitazioni di proprietà riflette con un po’
di ritardo la situazione congiunturale
e mantiene viva la discussione su una
possibile bolla immobiliare.
•Il premio di rischio per investimenti in
immobili residenziali rimane molto attrattivo e porta ad una nuova ondata di
investimenti. La BNS mostra segnali di
preoccupazione per questo andamento.
•Il mercato degli uffici deve adeguarsi al
finanziamento del fit-out così come a
periodi di affitto gratuito. In questa situazione, per gli investitori i rimborsi dei
crediti sono più interessanti che investire
in uffici con affitti incerti.
•Gli investitori in superfici commerciali
in Svizzera sono arrivati ad un punto
morto, e gli oggetti esistenti vengono
spesso svalutati.
Il 2015 sarà ricordato come l’anno congiunturalmente più debole dal 2009. Il
segmento immobiliare residenziale resiste alla crisi e vive ora un nuovo slancio
sul mercato delle transazioni, in quanto i rendimenti seppur bassi lasciano
ancora un certo premio di rischio per gli investitori. Entro la fine dell’anno
alcuni portafogli istituzionali verranno di conseguenza rivalutati. Da qui la
motivazione per gli investitori ad investire unicamente in uffici tripla A oppure
a fronte di forti ribassi per l’incertezza sugli affitti. L’avversione al rischio degli
investitori si riversa sulla svalutazione di oggetti esistenti maggiormente sensibili alla congiuntura, come ad esempio le superfici di vendita.
Debole crescita per il 2015
La crescita economica rimarrà per
tutto il 2015 ben al di sotto dell’1.0%,
ossia al livello più basso dalla crisi del
2009. Persino le stime più ottimistiche
del SECO e del Créa così come quelle
degli economisti del CS prevedono una
crescita per l’anno in corso al massimo
dello 0.8%. (8) Mentre da un lato le
esportazioni soffrono del franco forte,
dall’altro sia i consumatori che le
aziende locali beneficiano della convenienza delle merci importate. Questo
ribasso dei prezzi delle merci importate,
assieme al continuo calo del prezzo
del petrolio, si riversa sull’andamento
dell’inflazione – il tasso medio atteso
per l’inflazione si assesta al -1.1% per
il 2015 ed ad un misero +0.1% per il
2016. (8)
La curva dei rendimenti viene tracciata
ancora più in basso rispetto al trimestre
precedente. Oltre alle scadenze a breve
e medio termine, oramai solo le obbligazioni a 10 anni sono scivolate sopra
la soglia dello zero. (23) Gli economisti
si attendono per le obbligazioni delle
Confederazione una situazione sostanzialmente invariata per il resto del 2015
ed un leggero rialzo intorno allo 0.20.5% per il 2016. (21) Il trend al leggero
rialzo che ci si attende per le scadenze
più lunghe coincide con quello del tasso
di riferimento per le ipoteche a 10 anni,
che nell’ultimo trimestre è salito dello
0.1% portandosi così al 2.0%. (24)
L’attività edilizia rallenta e
le costruzioni diventano più
convenienti
L’attività edilizia del mercato immobiliare, ai massimi livelli, tende a
rallentare. L’indicatore della congiuntura immobiliare del CS e l’indice del
costo delle costruzioni della SSIC1
mostrano un calo del fatturato atteso
nel settore delle costruzioni del 9%
rispetto all’anno precedente. Questo
rallentamento è dovuto in particolare
all’ingegneria civile, ma anche l’edilizia
ha mostrato segni di crescita negativa
negli ultimi 3 trimestri. (18) L’indice dei
prezzi di costruzione è arretrato in particolare per il settore degli uffici (-1.2%
rispetto all’anno precedente) (20) e
rispecchia il trend dei costi di produzione, che nella prima metà dell’anno
sono nuovamente arretrati di quasi due
punti percentuali. (19)
Le prospettive per il mercato immobiliare residenziale si fanno cupe
L’evoluzione della popolazione residente non si prospetta più così positiva.
Il saldo migratorio nel secondo trimestre è nettamente inferiore al primo
trimestre (12); nel solo mese di maggio
sono immigrate in Svizzera circa 2’000
persone, quando la media mensile degli
anni 2013/2014 si attesta sulle 7’000
unità. (13) È l’inizio di un’inversionedi tendenza del saldo migratorio?
Attualmente l’immigrazione è spinta da
persone provenienti principalmente dai
paesi del Sud Europa ed ha un impatto
diverso sul mercato residenziale
rispetto all’immigrazione negli anni del
boom. Gli appartamenti di fascia bassa
sono i più ricercati e vengono occupati da un numero di persone sempre
maggiore rispetto alle precedenti
migrazioni. Di conseguenza il numero
di nuovi nuclei familiari è nettamente
inferiore e l’effetto positivo sul mercato
immobiliare viene ulteriormente indebolito. Anche se l’attuazione dell’iniziativa contro l’immigrazione di massa si
rivelerà essere molto blanda, questo è
un altro effetto che contribuirà ad un
generale rallentamento della dinamica
del mercato immobiliare residenziale
svizzero.
Immobili in proprietà a
rischio, immobili a reddito
a pieno regime
Le prospettive economiche incerte,
unitamente ai cambiamenti normativi,
frenano il segmento degli immobili
residenziali in proprietà. Nel secondo
trimestre del 2015 i prezzi di tali
immobili sono scesi del 2.3% a livello
svizzero. Particolarmente interessata è
la fascia di prezzo più elevata, con una
contrazione dei prezzi del 4.0%. (55)
Solo i prezzi delle case unifamiliari
sembrano tenere, con un andamento
leggermente migliore rispetto agli altri
segmenti (48, 49) Di tutt’altro tenore
l’andamento dei prezzi secondo UBS
nel secondo trimestre. L’indice della
bolla immobiliare di UBS nel secondo
trimestre è ancora fortemente aumentato e si colloca nella fascia a rischio a
1.37 punti, anche se la soglia oltre la
quale si definisce la bolla (2.0 punti)
rimane abbastanza distante, ma pur
sempre ai livelli più alti dall’inizio degli
anni ‘90. Sempre secondo le statistiche
di UBS, nel secondo trimestre i prezzi
delle abitazioni sono aumentati di quasi
il 2%. Quest’andamento è in netta controtendenza rispetto alla congiuntura.2
Tuttavia anche UBS si aspetta un’inversione di tendenza per la seconda metà
dell’anno, e quindi la zona di pericolo è
raggiunta solo temporaneamente. Nel
mercato degli immobili in proprietà,
UBS prevede sull’intero 2015 un andamento negativo dei prezzi del -1.0%
per case unifamiliari e del -0.5% per
gli appartamenti, mentre W&P rimane
Baukostenindex der Credit Suisse und des Schweizerischen Baumeisterverbandes
UBS Medienmitteilung, Immobilienblasenindex verzeichnet deutlichen Anstieg, 4.8.2015
3
UBS, Schweizer Immobilienmarkt, 2015
1
2
leggermente più ottimista. (7) Per il
2016 ci si dovrà attendere in gran parte
delle regioni valori di mercato più bassi
per il mercato delle case unifamiliari
(60) e valori sostanzialmente immutati
per il mercato degli appartamenti. (62)
Nella sua relazione annuale sulla stabilità finanziaria, la BNS ha espresso da
un lato un certo raffreddamento dello
sviluppo del mercato degli appartamenti, ma dall’altro un’esposizione
costante del mercato degli immobili
residenziali a reddito alla pressione
degli investitori. Questa constatazione
della BNS non è una sorpresa per gli
investitori istituzionali. Anche se i
fondamentali, assieme ai bassi tassi di
riferimento, non dovrebbero condurre
ad un aumento dei flussi di cassa degli
immobili residenziali a reddito, l’interesse degli investitori per questi asset
rimane elevato come non mai. C’è da
attendersi che i prezzi delle case plurifamiliari nei prossimi 12 mesi subiscano
il primo incremento marcato dal 2011.
(32) Alcuni investitori finora piuttosto
cauti sul mercato delle transazioni iniziano ora a mostrare interesse. Questa
strategia si spiega facilmente con l’attrattivo profilo di rischio-rendimento. Il
rendimento minimo per l’acquisizione
di nuovi immobili in centro città a
Zurigo si situa al 2.4% circa, a Ginevra
al 2.8%; il rendimento di questi asset
rispetto alle obbligazioni della Confederazione rimane quindi intatto.3 I redimenti sempre minori sostengono così
anche il mercato residenziale oltre ad
influenzare le transazioni immobiliari.
Anche in diversi portafogli istituzionali
gli effetti dei tassi di sconto più bassi
sono già stati riflessi in rivalutazioni
semestrali. Ulteriori miglioramenti in
questo settore sono inoltre attesi da qui
alla fine dell’anno.
Gli affitti di mercato per gli appartamenti si sono nuovamente evoluti
positivamente nell’ultimo trimestre,
specialmente nelle aree urbane di
Ginevra e Lugano. (26, 27, 28) Gli affitti
proposti seguono solo in parte questo andamento, con l’eccezione della
regione dell’Arco Lemanico. (29, 30)
Gli investitori si trovano confrontati con
affitti stagnanti o addirittura in diminuzione per oggetti già esistenti. Da
una parte l’adeguamento della pigione
al cambiamento d’inquilino è limitato
dalla bassa mobilità, dall’altra gli inquilini attuali richiedono un adeguamento
delle pigioni ai tassi di riferimento
ulteriormente ridotti.
Il mercato degli uffici problematico si rispecchia nelle
transazioni
L’indice delle offerte di lavoro si è
ulteriormente deteriorato dall’inizio
dell’anno (10) e la situazione economica non lascia intravedere alcun segno
di miglioramento sostanziale prima
del 2017. Anche il tasso di disoccupazione è aumentato e gli economisti si
aspettano un proseguimento di questo
trend anche per il 2016. (8) Gli affitti
del mercato per uffici sono significativamente arretrati dall’inizio dell’anno,
specialmente nelle regioni di Zurigo e
del lago di Ginevra, ma anche in ragioni
storicamente più stabili come Basilea.
(36, 37) Tale sviluppo ha un notevole
impatto sull’affitto di queste superfici.
Il surplus di superfici offerte dà agli
inquilini l’opportunità di negoziare
condizioni d’affitto più vantaggiose. I
costi per la sistemazione interna (fitout) a carico dei proprietari e periodi
di affitti gratuiti non sono più delle
eccezioni per il mercato degli uffici in
Svizzera. Nel complesso gli inquilini
tendono a preferire contratti d’affitto
di durata più breve, così da mantenere
una certa flessibilità in un contesto di
mercato incerto. Molti proprietari istituzionali si trovano a dover lottare per
riaffittare edifici vecchi, spesso precedentemente usati dai proprietari stessi
o sedi operative dismesse dalle grandi
banche. Anche se questi investimenti,
per via della buona posizione, possono
ritenersi delle buone soluzioni a lungo
termine, nell’attuale contesto congiunturale il loro affitto è subordinato a
elevati costi d’investimento o ad una
notevole correzione delle condizioni
d’affitto. Anche per quanto riguarda le
transazioni gli attori di mercato si fanno
più cauti. Nonostante la pressione
elevata e investitori con liquidità da
investire che temono però i tassi negativi, la restituzione delle varie tranche
di credito rimane l’opzione preferita
rispetto all’acquisto di un immobile
commerciale problematico. I proprietari che sperano in rendite minori e
desiderano vendere la loro proprietà
commerciale prima dello scadere dei
contratti in essere devono prendere in
considerazione che i potenziali nuovi
investitori riverseranno ogni rischio
sul prezzo d’acquisto e saranno pronti
ad acquistare la proprietà soltanto con
sconti adeguati.
Autori
Kurt Ritz
+41 58 792 14 49
[email protected]
Marie Seiler
+41 58 792 56 69
[email protected]
Real Estate Advisory
PricewaterhouseCoopers AG
Birchstrasse 160
CH-8050 Zürich
Le superfici di vendita al
dettaglio rimangono fortemente esposte alla situazione economica
Il settore retail in Svizzera mostra continui segnali negativi. Il fatturato arretra
in termini reali sia nel settore food che
in quello non-food, e i margini si assottigliano continuamente. Gli economisti di
UBS insistono su un consolidamento di
questo mercato, che riguarda in particolare le imprese più piccole.3 I proprietari
di stabili commerciali stimano che le
rendite ed i valori di mercato delle loro
proprietà resteranno ancora stabili
per il 2015/2016 (45), ma non è del
tutto chiaro per quanto ancora questa
valutazione possa essere mantenuta.
Gli investitori svizzeri investono ancora
in centri commerciali, ma concentrandosi maggiormente su proprietà più
redditizie in altri paesi europei, come
ad esempio il Ruhr Park in Germania,
recentemente acquistato da Axa Real
Estate. Nelle valutazioni di oggetti esistenti nei portafogli istituzionali, i rischi
vengono pienamente presi in considerazione e i tassi di sconto sono fortemente
corretti per via della marcata correlazione con l’andamento congiunturale.
Tali svalutazioni occasionali possono
facilmente venir compensate dalla
tendenza alla rivalutazione dell’intero
portafoglio immobiliare, così da riflettere meglio i rischi di questi immobili
nei valori di bilancio.
3
UBS, Schweizer Immobilienmarkt, 2015