spese condominiali - Camere di Commercio

Novembre 2013
SPESE CONDOMINIALI
A cura di: Avv. Piera Bessi – UPPI
1. Criteri ordinari di ripartizione
2. Acqua
3. Ascensore
4. Balconi
5. Facciata
6. Lastrico solare
7. Personale per raccolta differenziata
8. Ponteggi
9. Portineria
10. Riscaldamento
11. Scale
12. Tetto
13. Soggetti obbligati
14. Appartamenti vuoti
15. Non uso dei servizi comuni
16. Proprietari box
17. Differenza tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria
18. Lettura consuntivo
Novembre 2013
1. Criteri ordinari di ripartizione
Il legislatore della Riforma ha lasciato sostanzialmente inalterati i criteri legali di ripartizione delle
spese così come risultanti dal combinato disposto di cui agli artt. 1123 cod. civ. e 68 disp. att. cod.
civ.
Nello specifico, la legge prevede tre distinti criteri ordinari per la ripartizione delle spese
condominiali.
1. In base al criterio generale di cui al primo comma dell’art. 1123 cod. civ., le spese
occorrenti alla conservazione ed al godimento dei beni e degli impianti comuni e quelle per
la prestazione dei servizi nell’interesse comune sono ripartite in proporzione al valore della
proprietà di ciascuno, espresso in millesimi generali; secondo il medesimo criterio vengono
ripartite le spese necessarie per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Viene in ogni
caso espressamente fatta salva una diversa previsione di riparto che risulti dal regolamento
di natura contrattuale.
2. Se le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese saranno
ripartite sulla base di un differente criterio, vale a dire in proporzione al diverso uso che
ciascuno dei partecipanti al condominio possa farne.
3. Nel caso, poi, in cui un condominio sia dotato di più scale, cortili, lastrici solari, opere od
impianti posti a servizio di una sola parte dell’edificio condominiale, le spese manutentive
degli stessi saranno poste a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità.
2. Acqua
La spesa relativa al consumo di acqua all’interno di ciascuna delle unità immobiliari di cui consta il
fabbricato condominiale è sensibilmente variabile in relazione al numero di persone che vi abitano.
Il riparto della relativa spesa, pertanto, in presenza di un unico contatore asservito all’intero stabile
non potrà che tenere conto del numero degli occupanti di ciascuna unità immobiliare.
Correttivi potranno, poi, essere adottati con particolare riferimento alle unità destinate ad uso
diverso dall’abitativo: in dipendenza dalla particolare attività svolta all’interno dei locali potrà essere
applicato un coefficiente di maggiorazione ovvero di riduzione della spesa.
In alternativa, è possibile prevedere la dotazione di un contatore dei consumi per ciascuna unità
immobiliare.
3. Ascensore
Con l’entrata in vigore della riforma, è stata estesa agli ascensori la disciplina dettata per la
manutenzione e la ricostruzione delle scale.
Le spese per la manutenzione e la sostituzione degli ascensori gravano quindi sui proprietari delle
unità immobiliari a cui servono secondo la seguente ripartizione: per metà, in ragione dei millesimi
di proprietà delle unità immobiliari ubicate su ciascun piano e, per l’altra metà, in proporzione
all’altezza di ciascun piano dal suolo, sul presupposto che coloro che abitano ai piani più alti ne
facciano maggiormente uso.
Qualora nulla sia specificato nel regolamento condominiale, è da ritenere che le spese riguardanti
il mantenimento o l’uso dell’impianto (spese per la forza motrice, per la manutenzione ordinaria,
per la sostituzione delle funi e, in ogni caso, spese per la piccola manutenzione) siano da ripartire
secondo il criterio sopra indicato.
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Quanto, invece, alle spese straordinarie come, per esempio, quelle inerenti la ricostruzione totale o
parziale dell’impianto, la sostituzione della cabina e delle porte ai piani, si ritiene preferibile una
ripartizione in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.
4. Balconi
I balconi aggettanti, nella misura in cui costituiscono naturale estensione della corrispondente unità
immobiliare, sono costituiti in proprietà esclusiva dei singoli condomini al cui alloggio risultano
pertinenziali.
A ciò consegue logicamente che tutte le spese funzionali al godimento e all’utilizzazione e,
segnatamente, quelle che interessano la pavimentazione, la parte interna dei parapetti e i davanzali
gravano in via esclusiva sul condomino che ne è proprietario.
Per converso, gli interventi manutentivi afferenti la parte dei balconi prospettante verso l’esterno,
vale a dire frontalini, cornicioni, pilastrini e parte inferiore della soletta, gravano sull’intera
collettività dei condomini, i quali sono chiamati a sostenere la relativa spesa in misura
proporzionale al valore della proprietà di ciascuno e, quindi, in base alla tabella millesimale
vigente.
Anche gli elementi decorativi o meramente cromatici della parte frontale ed inferiore dei balconi
devono considerarsi beni comuni a tutti nella misura in cui si inseriscono nel prospetto dell’edificio
condominiale e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Nel dettaglio, sono pertanto considerati parti comuni dell’edificio condominiale anche i sottobalconi
così che le relative spese di manutenzione sono ripartite tra i condomini in proporzione ai millesimi
di proprietà, salvo diversa previsione risultante dal regolamento di natura contrattuale.
5. Facciata
Le spese afferenti le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria che interessino le facciate
condominiali sono poste a carico di tutti i partecipanti al condominio e ripartite secondo la tabella
generale dei millesimi di proprietà.
La ripartizione in conformità al criterio su richiamato riguarda tutti gli interventi di manutenzione
ordinaria e straordinaria che abbiano ad oggetto la struttura, l’intonaco esterno, le coperture
esterne, le colonne, gli archi, i portici, i frontalini dei balconi, gli stucchi, le decorazioni, le ringhiere
che contribuiscono a definire l’estetica della facciata ed ogni altro eventuale ornamento.
6. Lastrico solare
Qualora il lastrico solare sia costituito in proprietà o in uso comune a tutti i partecipanti al
condominio, gli oneri inerenti alla manutenzione dello stesso devono essere ripartiti tra i condomini
in proporzione alle rispettive quote millesimali nel rispetto del criterio generale di cui al primo
comma dell’art. 1123 cod. civ.
Nel diverso caso in cui il lastrico solare sia di uso o di proprietà esclusivi di uno dei condomini, il
criterio per la ripartizione delle spese inerenti le riparazioni o la ricostruzione del lastrico stesso è
quello stabilito dall’art. 1126 cod. civ.: due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio ovvero dei
proprietari delle unità immobiliari a cui il lastrico serve da copertura ed un terzo a carico del
proprietario o utilizzatore esclusivo.
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7. Personale per raccolta differenziata
L’obbligatorietà della raccolta differenziata in condominio, ha condotto all’utilizzo di aree comuni
scoperte - in genere porzioni di cortile - da destinarsi al ricovero dei contenitori per i rifiuti
differenziati.
L’adozione di tale soluzione comporta necessariamente l’esercizio di attività correlate come, per
esempio, lo stoccaggio dei sacchetti dei rifiuti differenziati e l’esposizione sulla via pubblica nei
giorni di raccolta.
L’attività di cui trattasi viene spesso affidata dal condominio a imprese specializzate, il cui costo si
ritiene debba essere ripartito tra tutti i partecipanti sulla base dei millesimi generali di proprietà.
8. Ponteggi
Il costo per il noleggio, il montaggio e lo smontaggio dei ponteggi funzionali alla realizzazione di
opere edilizie deve essere sommato alla spesa relativa all’opera da eseguirsi e quindi viene ripartito
tra i partecipanti al condominio in conformità al criterio operante per la ripartizione dei costi
dell’opera.
Qualora, tuttavia, si tratti di ponteggio funzionale alla esecuzione di più opere edili in relazione alle
quali risultino applicabili criteri di riparto differenti - si pensi, per esempio, al rifacimento della
facciata condominiale con contestuale esecuzione di interventi di impermeabilizzazione della
pavimentazione dei balconi - anche la spesa relativa al ponteggio dovrà essere computata pro
quota secondo i diversi criteri di riparto in concreto applicabili, e tanto attraverso il richiamo ad una
semplice proporzione.
Se, semplificativamente, si ipotizza un costo complessivo delle opere pari a 30, di cui 20 per il
rifacimento della facciata e 10 per l’impermeabilizzazione dei balconi, ed un costo del ponteggio
pari a 6, quest’ultimo sarà ripartito secondo la proporzioni che seguono:
1) costo opere : costo ponteggio = costo facciata : costo ponteggio per facciata
30 : 6 = 20 : costo ponteggio per facciata
costo ponteggio per facciata: 20*6/30= 4
2) costo opere : costo ponteggio = costo balconi : costo ponteggio per balconi
30 : 6 = 10 : costo ponteggio per balconi
costo ponteggio per balconi: 10*6/30= 2
Nell’esempio su riportato, pertanto, il costo del ponteggio inciderà nella misura di 4 a carico di tutti
i partecipanti al condominio su base millesimale e nella misura di 2 da ripartirsi a carico dei soli
condomini proprietari di balconi
9. Portineria
Per quanto specificamente concerne le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei
locali portineria e delle guardiole, il criterio di riparto operante è quello generale di cui al primo
comma dell’art. 1123 cod. civ.
I costi manutentivi dovranno, quindi, essere ripartiti tra tutti i partecipanti al condominio in relazione
ai rispettivi millesimi di proprietà.
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10. Riscaldamento
Il riparto delle spese afferenti il servizio di riscaldamento, qualora l’edificio condominiale sia dotato
di impianto centralizzato, avviene secondo i c.d. millesimi calore così come risultanti da apposita
tabella, di norma allegata al regolamento condominiale vigente.
I c.d. millesimi calore trovano applicazione con riferimento alla spesa per il consumo del
combustibile, mentre i millesimi di proprietà riprendono ad operare quando si tratti di spese relative
alla manutenzione straordinaria dell’impianto ovvero all’adeguamento alla normativa in tema di
sicurezza o di risparmio energetico.
Nel testo risultante a seguito della Riforma, entrata in vigore il 18 giugno 2013, il comma IV
dell’art. 1118 cod. civ. prevede espressamente che il singolo condomino possa rinunciare all’utilizzo
dell’impianto di riscaldamento centralizzato (ovvero di quello di condizionamento), sempre che da
tale distacco non derivino né un aggravio di spese per coloro che continuano ad usufruire del
servizio centralizzato né un danno alla funzionalità dell’impianto o uno squilibrio termico dell’intero
edificio.
Colui che si avvalga della facoltà di operare il distacco dall’impianto centralizzato rimane
comunque obbligato a concorrere nelle spese relative alla manutenzione straordinaria dell’impianto
ed alla sua conservazione e messa a norma, ma non può essere chiamato a partecipare alle spese
di consumo o di esercizio con riferimento ad un servizio di cui non usufruisce.
Occorre, tuttavia, precisare che la Regione Piemonte, nell’ottica di una maggiore salvaguardia della
qualità dell’aria e del miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici, ha vietato di regola
interventi finalizzati alla trasformazione di impianti termici centralizzati in impianti con gestione
separata per singola unità abitativa ove si tratti di edifici esistenti con un numero di unità abitative
superiore a quattro (il riferimento è alla d.g.r. 4 agosto 2009 n. 46-11968 di attuazione dell’art. 19
legge regionale n. 13/2007). Precisa la normativa regionale, con riferimento a tale tipologia di
costruzioni, che gli impianti termici debbono essere di tipo centralizzato e dotati di termoregolazione
e contabilizzazione del calore per ogni singola unità abitativa.
11. Scale
Le spese relative alla manutenzione ed alla ricostruzione delle scale sono ripartite tra i proprietari
delle diverse unità immobiliari a cui servono sulla base del seguente criterio: per metà, in ragione
dei millesimi di proprietà generale delle singole unità immobiliari su ciascun piano e, per l’altra
metà, in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Analogo criterio di riparto viene generalmente utilizzato per gli interventi di pulizia.
12. Tetto
Il tetto dell’edificio condominiale costituisce pacificamente bene comune a tutti i partecipanti al
condominio in virtù di quanto espressamente previsto dall’art. 1117 cod. civ.
Le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria della copertura condominiale,
comprese quelle relative ad interventi di ristrutturazione e di riparazione che interessino le tegole e
l’orditura gravano, pertanto, su tutti e su ciascuno dei partecipanti al condominio in ragione dei
rispettivi millesimi generali di proprietà.
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13. Soggetti obbligati
Soggetti tenuti al pagamento delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni,
per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni sono tutti coloro che, in
quanto proprietari di unità immobiliari nel fabbricato condominiale, rivestono la qualifica di
condomini.
Nel caso di immobile concesso in usufrutto a terzi, la Riforma ha previsto che il nudo proprietario e
l’usufruttuario rispondano solidalmente tra loro nei confronti del condominio sia in relazione a
spese ordinarie sia con riferimento a spese straordinarie.
Nel caso di alienazione, poi, l’acquirente rimane obbligato in solido con il venditore con riferimento
alle spese afferenti l’annualità in corso al momento della compravendita ed alla annualità
antecedente.
14. Appartamenti vuoti
Gli appartamenti vuoti di persone e cose continuano a partecipare alle spese per la conservazione
ed il godimento delle cose comuni ed a quelle per i servizi comuni (come per esempio le spese per
la pulizia e l’illuminazione delle scale), non avendo il proprietario diritto ad alcuna riduzione della
quota a suo carico. Secondo il criterio generale di riparto di cui all’art. 1123, comma I, cod. civ.,
infatti, le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la
prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono
sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo che sia
diversamente previsto. Non rileva, pertanto, la circostanza che l’appartamento sia disabitato.
Per quanto, invece, specificamente concerne le unità immobiliari non locate e non occupate da
persone e cose per l’intera stagione del riscaldamento, il proprietario o il conduttore è tenuto alla
corresponsione del 65% della quota di competenza giusta quanto previsto dagli usi della Camera di
commercio di Torino.
Nel diverso caso in cui si tratti di locali, privi degli elementi radianti, per i quali la natura dell’attività
ivi svolta o motivi di igiene impongano l’esclusione dal servizio di riscaldamento, gli usi della
Camera di commercio di Torino prevedono che l’utente sia tenuto al pagamento di una quota pari
al 40% della cubatura a titolo di compartecipazione nelle spese di gestione.
15. Non uso dei servizi comuni
Anche nel testo risultante a seguito della Riforma, l’art. 1118 cod. civ. prevede espressamente che il
condomino non possa sottrarsi all’obbligo di contribuire pro quota alle spese necessarie per la
conservazione delle parti comuni.
L’obbligo di contribuzione permane, pertanto, anche nella ipotesi in cui il condomino ritenga di
rinunciare al relativo diritto: la rinuncia ad ogni diritto sulle parti comuni dell’edificio condominiale
è, infatti, invalida atteso che le parti necessarie all’esistenza ovvero all’uso dei piani e delle porzioni
di piano costituite in proprietà esclusiva
continuerebbero ad essere asservite al condomino anche successivamente a e nonostante detta
rinuncia.
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16. Proprietari box
Nel condominio di edifici, l’obbligo di partecipazione alle spese di manutenzione e conservazione
delle parti comuni discende dal collegamento strumentale, materiale o funzionale esistente tra
queste ultime e le singole unità immobiliari, costituite in proprietà esclusiva, in termini di relazione
tra accessorio e principale.
A ciò consegue che le spese di manutenzione e conservazione di cose, di servizi ed impianti
necessari per l’esistenza e l’uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell’edificio non
potranno essere poste a carico dei proprietari di unità immobiliari poste in altra parte dell’edificio
rispetto alle quali non siano di alcuna utilità e tanto secondo il principio enunciato dal comma III
dell’art. 1123 cod. civ.
Anche i proprietari di box auto sono, pertanto, chiamati a concorrere nelle spese per la
conservazione ed il godimento ma limitatamente a quelle afferenti parti comuni che si pongano in
relazione di accessorietà materiale e funzionale all’uso o al servizio di quei beni costituiti in
proprietà esclusiva.
17. Differenza tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria
Per manutenzione ordinaria si intende il complesso di opere di riparazione, rinnovamento e
sostituzione delle finiture degli edifici e quelle occorrenti ad integrare o mantenere in efficienza gli
impianti tecnologici ivi esistenti.
A titolo meramente esemplificativo, costituiscono interventi di finitura degli immobili mediante opere
di riparazione dell’esistente:
 la sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e
 conservazione
 la posa di rivestimenti e la tinteggiatura di prospetti esterni senza modifiche ai
 materiali
 la sostituzione di tegole ed altre parti accessorie che risultino deteriorate nonché
 il rinnovo delle impermeabilizzazioni
 le riparazioni di balconi, terrazze e relative pavimentazioni
 le riparazioni di recinzioni
 la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza che
 ciò comporti modifica alcuna della tipologia dell’infisso
Alle manutenzione straordinaria sono, invece, da ricondurre le opere e modifiche che si rendano
necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed
integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che ciò non comporti alterazione dei volumi
e delle superficie delle singole unità immobiliari e/o modifiche delle destinazioni d’uso.
Si segnalano in via meramente esemplificativa:
 la sostituzione di infissi interni ed esterni e di serramenti o persiane con
 serrande che comportino modifica del materiale o della tipologia dell’infisso
 la realizzazione e l’adeguamento delle opere accessorie e pertinenziali che non
 comportino aumento di volumi o di superficie utili, la realizzazione di volumi
 tecnici, scale di sicurezza e canne fumarie
 la realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema
 distributivo delle unità immobiliari di cui consta l’edificio condominiale
 la sostituzione di solai di interpiano o di copertura con materiali diversi da
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




quelli già esistenti
la sostituzione di tramezzi interni, senza che ciò comporti alterazione della
tipologia dell’unità immobiliare
il rifacimento di scale e rampe
la realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate.
18. Lettura consuntivo
Il fascicolo di bilancio comprende diverse componenti e, generalmente, illustra il bilancio a
consuntivo dell’esercizio contabile concluso e il bilancio a preventivo per il successivo periodo di
esercizio.
Il rendiconto analitico consiste nell’elenco dettagliato ed ordinato delle spese sostenute nel corso del
precedente esercizio, individuate secondo conti omogenei (per esempio manutenzione scale,
ascensore, riscaldamento ...) e relativi sottoconti (per esempio illuminazione scala A e illuminazione
scala B, manutenzione impianto ascensore scala A e manutenzione impianto ascensore scala B ...).
Ogni riga del rendiconto riporta una spesa, accompagnata o meno dalla indicazione degli estremi
della relativa fattura.
Sulla base del rendiconto viene elaborato il riparto a consuntivo, vale a dire la suddivisione di tutte
le spese tra i comproprietari in base alle rispettive attribuzioni millesimali così come risultanti dalle
tabelle millesimali vigenti, in genere allegate al regolamento di condominio.
In corrispondenza di ciascuna riga è riportata l’indicazione delle singole unità abitative,
eventualmente suddivise per numeri civici e o per scale, mentre le colonne indicano le voci generali
di spesa – così come risultanti dal rendiconto – ripartite secondo le corrispondenti quote millesimali.
In genere, le ultime quattro colonne del riparto a consuntivo individuano il rapporto di
debito/credito residuo per ciascuna unità abitativa secondo lo schema: totale spese, saldo esercizio
precedente, totale versamenti già effettuati, saldo attuale attivo o passivo.
Il riparto a preventivo, invece, riporta la indicazione di tutte le spese previste per il nuovo esercizio
suddivise tra i partecipanti al condominio in relazione alle rispettive attribuzioni millesimali.
In corrispondenza di ogni riga è l’indicazione delle singole unità abitative, mentre in corrispondenza
di ogni colonna è indicata la ripartizione pro quota degli importi preventivati per ogni voce di
spesa, calcolata secondo il medesimo criterio utilizzato per il riparto a consuntivo.
La previsione generale di spesa per l’esercizio successivo costituisce il preventivo generale, che viene
elaborato dall’amministrazione condominiale sulla base del consuntivo precedente opportunamente
adeguato.