Geomarketing per stimare il valore degli immobili
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Geomarketing per stimare il valore degli immobili
Urbanistica, real estate & cci IMMOBILI COMMERCIALI: STIME QUANTITATIVE BASATE SUI DATI DEL POTENZIALE TERRITORIALE Affitti, i valori vanno messi a sistema con il mercato Gianluigi Crippa* I n un contesto in cui la crisi economica mondiale ha effetti negativi sul retail, è fonda- 1.Confronto fra tre location commerciali nella città di Bologna per stimare il valore della locazione richiesta per ciascuna 2.Punto di partenza: tre fattori che incidono di più sul fatturato del negozio mentale la massima coerenza tra valori di vendita e di locazione degli immobili commerciali, e fatturati generabili dalle insegne. A una medesima location possono corrispondere giri d’affari e margini che variano a seconda dei prodotti o dei servizi proposti. I proprietari tendono a incrementare i valori delle locazioni o a sopravvalutare le loro proprietà nel caso di una compravendita. Sarebbe opportuno trovare un ragionevole punto d’incontro tra domanda e offerta, che remuneri la proprietà e sia coerente con il conto economico dell’esercizio. In questo caso, retailer, proprietà e intermediazione immobiliare possono utilizzare supporti esterni: per esempio, misurazioni oggettive che garantiscano una valutazione della location in sé e per sé e in rapporto a tutte quelle disponibili sul mercato. FATTURATO: TRE VARIABILI FONDAMENTALI Un punto di vendita funziona bene se la sua offerta commerciale cattura e fidelizza la clientela del bacino d’utenza (almeno primario). Sarebbe utile valutare la location in base alle sue potenzialità territoriali e a quelle specifiche e strutturali dell’immobile. I fat- via Saffi, 26 via Indipendenza,6 via Murri, 4 152 Rapporto sulla GDA 2010: acquistabile su www.shopping24.it tori che incidono, pur in misura diversa, sul fatturato di un esercizio commerciale si possono ricondurre a tre fasce di popolazione: - gli abitanti nel bacino di attrazione del negozio (stock); - le persone che lavorano e/o si spostano all’interno del bacino di attrazione del negozio (captive); - chi transita a piedi e/o in auto davanti alla location per svariati motivi (traffic). Ogni location sarà oggetto di una richiesta economica da parte del proprietario: questa richiesta sarà messa a sistema con le potenzialità territoriali della location stessa, ipotizzando pesi differenti delle diverse componenti a seconda della tipologia di negozio che si vuole insediare. Per dimostrare tale assunto abbiamo provato a simulare l’analisi di tre location a Bologna (numeri civici scelti casualmente): - via Indipendenza, 6 - via Murri, 4 - via Saffi, 26 Per ognuna abbiamo ipotizzato i prezzi di locazione e di vendita basandoci sui valori medi degli immobili commerciali (Fonte: Agenzia del Territorio, Osservatorio del mercato immobiliare-Omi), tralasciando l’eventuale buonuscita. Nella realtà bisognerà fare le opportune considerazioni con le effettive richieste economiche da parte della proprietà. MARK UP settembre_2010 Urbanistica, real estate & cci Confronti dei passaggi fra le tre location (valori in € - i valori sono stati attribuiti ipotizzando 100 mq di vendita basati sui valori medi dell'osservatorio del mercato immobiliare per la zona di riferimento) N. passaggi in 1 settimana PEDONALI AUTOMOBILISTICI Indirizzo Vendita Locazione (annua) Via Indipendenza 6 650.000 54.000 Via Murri 4 245.000 13.200 Via Saffi 26 250.000 15.600 Via Indipendenza è la location più centrale delle tre in esame: fattore che incide Fonte: ValueLab 2010 sensibilmente sui valori di vendita e locazione Via Saffi 26 Media Via Murri 4 Media Via Indipendenza 6 - 100.000 200.000 300.000 - 30.000 Valori delle tre location commerciali 60.000 Bacino d'utenza (residenti/lavoratori) (valori in unità - bacino d'attrazione ipotizzato a 1 km su strada) CONFRONTO Come possiamo valutare le diverse richieste in modo oggettivo? È possibile costruire un sistema di benchmarking tra diverse opzioni disponibili sul mercato? Abbiamo provato a valutare i tre fattori relativi alle fasce di popolazione. Nella tabella “Bacino d’utenza: residenti/lavoratori” abbiamo evidenziato i valori di “stock” (ossia della popolazione residente all’interno di un bacino di attrazione ipotetico di 1 km su strada) e “captive”, che si riferisce al complesso di persone che si sposta nel bacino ipotetico per motivi di lavoro. Per quanto riguarda i valori di “traffic” (popolazione di passaggio) abbiamo condotto alcune rilevazioni field per 1 settimana intera, sia per quanto riguarda i passaggi automobilistici sia pedonali. ipotesi di locazione In aggiunta a queste rilevazioni quantitative abbiamo completato l’analisi delle differenti location sfruttando strumenti e banche dati di geomarketing circa i cluster di “intensità di shopping” per microzona e i cluster di “destinazione d’uso prevalente degli immobili” (residenziale vs. business) allo stesso livello di dettaglio. Ipotizzando di valorizzare la richiesta di locazione annua rispetto al potenziale delle tre location abbiamo stimato, anche se con alcune semplificazioni, settembre_2010 MARK UP il costo della locazione richiesta per le tre location rispetto agli indicatori di potenziale misurati in modo oggettivo. Scendendo nel dettaglio, via Indipendenza risulta la peggiore location dal punto di vista del costo da sostenere per unità di potenziale residenziale. La stessa location è invece la più conveniente per un business che si basa sulle persone che lavorano nel bacino di attrazione. Via Indipendenza offre poi un costo a contatto più alto in termini sia di flussi pedonali sia automobilistici. Bisogna valutare in modo opportuno, per esempio con modelli geostatistici previsionali di stima del fatturato, se i numeri sottesi sono compatibili con la struttura di costi. Probabilmente i 20 € ogni mille passaggi pedonali di via Indipendenza (51.000 passaggi la settimana) garantiscono, per diversi modelli di business, la possibilità di superare il break-even creando margine operativo all’attività commerciale, mentre i 14 € di via Murri (18.000 passaggi la settimana) o i 10 € di via Saffi (28.000 passaggi la settimana) potrebbero rivelarsi un buon affare in termini di costo a contatto, ma non sufficienti a generare un giro d’affari compatibile con la sussistenza del business. La situazione complessiva non è quindi semplice da analizzare, considerando i numerosi fattori quali/quantitati- Indirizzo Residenti Lavoratori Via Indipendenza 6 19.783 35.082 Via Murri 4 15.519 4.634 Via Saffi 26 11.191 7.380 Nella location in via Indipendenza (posizione centralissima) si concentra una forte utenza potenziale di lavoratori. In termini di residenti, le differenze tra le tre Fonte: ValueLab 2010 location sono meno sensibili Passaggi pedonali e passaggi auto (valori in unità - passaggi rilevati in 1 settimana completa) Indirizzo Passaggi pedonali Passaggi auto Via Indipendenza 6 51.419 32.942 Via Murri 4 18.036 274.689 Via Saffi 26 28.575 255.360 Le location in via Murri e via Saffi, pur fuori dal centro storico, garantiscono un più alto traffico veicolare: aspetto potenzialmente interessante ai fini del fatturato Fonte: ValueLab 2010 potenziale Costo della locazione ogni 1.000... (valori in € - passaggi pedonali e auto sono stati stimati a totale anno moltiplicando per le 52 settimane) Indirizzo Abitanti Lavoratori Passaggi pedonali Passaggi auto Via indipendenza 6 2.730 1.539 20 32 Via murri 4 851 2.849 14 1 Via saffi 26 1.394 2.114 10 1 Via Indipendenza risulta la peggiore location dal punto di vista del costo da sostenere per unità di potenziale residenziale. È invece la più conveniente per un business che si basa sulle persone che lavorano nel bacino di attrazione. Via Indipendenza offre poi un costo a contatto più alto in termini sia di flussi pedonali Fonte: ValueLab 2010 sia automobilistici vi da esplorare. L’utilizzo d’informazioni territoriali circa le potenzialità delle diverse location potrebbe però aiutare a definire valori di mercato più coerenti alle caratteristiche della location e del modello di business che si vuole sviluppare. Se questo tipo di misurazione fos- Rapporto sulla GDA 2010: acquistabile su www.shopping24.it se utilizzato dalle diverse parti in gioco (proprietà dell’immobile, acquirente e intermediario immobiliare) probabilmente si formulerebbero valutazioni più complete e con minori rischi da parte di tutti. * Principal & Partner Value Lab 153