il decreto di trasferimento - Studio dott. Claudio Miglio

Transcript

Convegno di Formazione Professionale Continua
LE ESECUZIONI IMMOBILIARI: LA CUSTODIA, LE RESPONSABILITA’ CIVILI E PENALI ED I COMPITI NELLE
OPERAZIONI DI VENDITA DEL CUSTODE
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Claudio Miglio
Componente Commissione Esecuzioni Mobiliari ed Immobiliari dell’Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti
Contabili di Roma
Il processo esecutivo è stato riformato con la legge 14 maggio 2005 n. 80, la quale ha
introdotto, per i Giudici delle esecuzioni, la facoltà di delegare alcune attività, oltre che ai
Notai, per i quali la delega già era stata istituita con la legge 3 agosto 1998 n. 302, anche
ai Commercialisti ed agli Avvocati ed ha introdotto e valorizzato la nuova figura del
“Custode delegato”.
Il momento decisivo della procedura esecutiva si realizza quando il compendio pignorato
si trasforma in denaro contrapponendo la figura del debitore esecutato, che tenta in tutti
i modi di allungare i tempi, e la figura del creditore che spinge affinché la procedura si
concluda il più velocemente possibile. Fra questi due soggetti, con evidenti obiettivi
diversi e contrapposti, si concretizza la procedura esecutiva che si realizza nel massimo
della trasparenza e sotto l’occhio vigile ed attento del Giudice dell’esecuzione e con la
partecipazione di una serie di attori, come il Custode delegato, che sono da ausilio al
Giudice nelle funzioni che svolge nell’ambito della procedura.
Il decreto di trasferimento è uno degli atti finali della procedura esecutiva.
Il Custode delegato, fra le varie attività, con riferimento al decreto di trasferimento deve
provvedere:
1) alla verifica dell’avvenuto pagamento del saldo del prezzo d’aggiudicazione e del
tempestivo deposito da parte dell’aggiudicatario (sollecitandolo se necessario)
dell’eventuale quietanza rilasciata dal creditore fondiario ove si sia provveduto al
saldo del prezzo o di parte di esso in base alla disciplina sul credito fondiario;
2) alla
quantificazione
degli
tempestiva comunicazione
oneri
tributari
all’aggiudicatario
connessi
all’aggiudicazione,
dell’importo necessario
al
alla
loro
adempimento ed alla ricezione dei relativi importi;
3) a segnalare tempestivamente al giudice dell’esecuzione l’eventuale inadempimento
dell’aggiudicatario agli obblighi derivanti dall’aggiudicazione;
Diritti riservati
1
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
4) alla predisposizione della bozza del decreto di trasferimento ed alla sua immediata
trasmissione al Giudice dell’esecuzione per la sottoscrizione;
5) alla esecuzione, delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del
decreto
di
trasferimento,
alla
comunicazione
dello
stesso
alle
pubbliche
amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di
trasferimento, nonché all'espletamento delle formalità di cancellazione delle
trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di
trasferimento pronunciato dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'articolo 586
c.p.c.;1
Il
decreto
di
trasferimento
predisposto
dal
professionista
delegato,
redatto
in
bozza/minuta, deve essere compilato secondo determinati requisiti.
L’art. 586 del codice di procedura civile prevede espressamente che sia il Giudice
dell'Esecuzione a pronunciare il decreto di trasferimento, mentre l'ultimo comma
dell’ art. 591 bis prevede che i provvedimenti di cui all'articolo 586 restano riservati al
Giudice dell'Esecuzione anche in caso di delega al professionista (Notaio, Commercialista
o Avvocato).
Il Custode delegato ha, quindi, il compito di predisporre il decreto di trasferimento, di
preparare copia in minuta da sottoporre all’approvazione del Giudice.
Secondo la prassi del Tribunale di Roma il Custode delegato, non appena verificato
l’avvenuto versamento del saldo prezzo e dell’importo delle spese necessarie ad assolvere
gli oneri tributari connessi alla vendita, nonché, ove previsto, del deposito della quietanza
rilasciata dal creditore fondiario, deve trasmettere al Giudice dell’Esecuzione:
1) l’originale del decreto di trasferimento da sottoscrivere;
2) una bozza del decreto di trasferimento da lui sottoscritta in minuta;
3) ove prescritto, il certificato di destinazione urbanistica;
4) visura catastale aggiornata dell’immobile oggetto della vendita;
Ove all’esito del pagamento degli oneri tributari connessi alle operazioni indicate dovesse risultare un saldo
attivo dell’acconto spese versato dall’aggiudicatario, il custode-delegato provvederà all’immediata restituzione
delle eccedenze. Le spese necessarie per la cancellazione delle trascrizioni e delle iscrizioni pregiudizievoli
possono essere prelevate direttamente da quanto versato a titolo di saldo prezzo.
1
Diritti riservati
2
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
5) una dichiarazione da lui sottoscritta da cui risulti il tempestivo ed esatto
versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione e dell’importo delle spese
necessarie a perfezionare il trasferimento del bene.
Gli oneri tributari relativi all’acquisto del bene sono a carico dell’aggiudicatario. E’
compito del Custode delegato comunicare l’importo successivamente all’aggiudicazione
ed il relativo pagamento dovrà essere effettuato entro il medesimo termine fissato per il
saldo del prezzo.
Quando l’immobile è gravato da ipoteca iscritta a garanzia di mutuo concesso ai sensi del
T.U. 16 luglio 1905, n. 646, richiamato dal D.P.R. 21 gennaio 1976 n. 7 ovvero ai sensi
dell’art. 38 del Decreto legislativo 10 settembre 1993 n. 385, l’aggiudicatario dovrà
versare direttamente all’Istituto mutuante, ai sensi dell’art. 41 del Decreto Legislativo, nel
termine si sessanta giorni dall’aggiudicazione, la parte del prezzo corrispondente al
credito dell’Istituto per capitale, interessi, accessori e spese di procedura, nonché
depositare l’eventuale importo residuo.
Qualora l’aggiudicatario, per il pagamento del saldo prezzo volesse ricorrere ad un
contratto bancario di finanziamento con concessione di ipoteca di primo grado
sull’immobile acquistato (mutuo),
le somme dovranno essere versate nel termine
fissato per il versamento del saldo prezzo, direttamente dall’istituto di credito
mutuante. Contestualmente l’istituto di credito dovrà anche consegnare al custode
delegato l’atto di assenso ad iscrizione di ipoteca con la relativa nota di iscrizione. Il
custode delegato con la presentazione del decreto sottoscritto per la trascrizione
presenterà al Conservatore anche la nota di iscrizione di ipoteca. Conformemente a
quanto previsto dall’art. 585 ultimo comma c.p.c. il custode delegato dovrà inserire
decreto di trasferimento da sottoporre alla firma del Giudice dell’esecuzione la seguente
dizione “rilevato che il pagamento di parte del prezzo relativo al trasferimento del bene
oggetto del presente decreto è avvenuto mediante erogazione della somma di €***** da
parte di **** a fronte del contratto di mutuo a rogito **** del **** rep.*** e che le parti
mutuante e mutuataria hanno espresso il consenso all’iscrizione di ipoteca di primo grado
a garanzia del rimborso del predetto finanziamento, si rende noto che, conformemente a
quanto disposto dall’art.585 c.p.c., è fatto divieto al Conservatore dei RR.II. di trascrivere il
presente decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca di cui all’allegata nota”.
Diritti riservati
3
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
Entriamo nel merito dei contenuti essenziali del decreto di trasferimento.
Nel decreto di trasferimento, il Giudice deve ripetere la descrizione che è contenuta
nell’Ordinanza di vendita indicando tutti gli elementi richiesti dal c.c. per la
identificazione del compendio pignorato.
In merito alla natura giuridica del decreto di trasferimento, si deve tenere conto che:
“La vendita forzata non da luogo né ad un acquisto a titolo originario né ad un rapporto
negoziale,
bensì
ad
un
trasferimento
coattivo,
rispetto
al
quale
la
domanda
dell’aggiudicatario si pone come presupposto del provvedimento del giudice col quale si
attua la attribuzione a favore di quest’ultimo di un diritto di contenuto eguale a quello
spettante al debitore” (Cass. 3 sez. 21 luglio 1969, n. 2724).
“Il decreto di trasferimento non ha carattere decisorio perché lo stesso non è emesso al fine
di comporre contrapposte pretese soggettive fatte valere in contraddittorio davanti al
giudice, bensì come strumento conclusivo di una fase dell'esecuzione forzata e
precisamente della fase espropriativa intesa a convertire in danaro l'immobile espropriato”
(Cass. 22 novembre 1978, n. 5466).
L’art. 586 stabilisce che “… il Giudice dell’esecuzione … pronuncia decreto col quale
trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato …. ripetendo la descrizione contenuta
nell’ordinanza che dispone la vendita ….”.
Ora analizzando attentamente il linguaggio usato dal legislatore, il Custode delegato, con
la predisposizione della minuta del decreto di trasferimento, confeziona l’atto al Giudice
ed è il Giudice stesso che lo fa suo essendo il Custode solo un ausiliario, quindi un
semplice supporto nella preparazione del decreto di Trasferimento.
Per quanto riguarda il rapporto fra Giudice e Custode Delegato tra essi si instaura a
tutti gli effetti un rapporto fiduciario: rapporto che presuppone un contatto diretto fra
Giudice e Custode delegato al fine di risolvere tutte le questioni che incontra quest’ultimo
nell’ambito della procedura esecutiva.
Il Custode delegato nella redazione della minuta del decreto di trasferimento esplica e
manifesta in toto questa fiducia: il professionista deve stare molto attento a non far
“pronunciare” al Giudice dell’esecuzione circostanze e ciò che non deve o non può.
Quindi il Custode delegato deve porre la massima attenzione nel confezionamento della
Diritti riservati
4
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
minuta del decreto di Trasferimento che rappresenta un banco di prova del rapporto
fiduciario.
Il decreto di trasferimento racchiude in sé un aspetto formale che potrebbe per analogia
ricondursi alla Legge notarile con le opportune deroghe.
Ora per risalire all’aspetto formale del decreto di trasferimento dobbiamo prendere come
riferimento la legge notarile (legge n. 89 del 16 febbraio 1913) che detta le regole del
confezionamento degli atti ai Notai.
E’ noto che la legge notarile impone al Notaio la redazione di documenti fortemente
contrassegnati da obblighi di natura formale e questo per dare sicurezza e certezza
all’atto che si confeziona. Nel caso del decreto di trasferimento alcuni di questi obblighi
vengono mutuati pienamente altri vengono mutuati parzialmente.
L’art. 51 della legge notarile indica una serie di elementi che sono indispensabili nella
redazione dell’atto notarile.
Il primo elemento indicato al n. 1 della legge è la data, la quale si compone del giorno,
del mese e dell’anno.
Il secondo elemento indicato al n. 3 della legge è “il nome, il cognome, il luogo e la
data di nascita, il domicilio o la residenza delle parti …”. Il nome, in caso di più
nomi è opportuno specificarli tutti proprio per evitare problemi e sovrapposizioni
nell’espletamento delle formalità presso gli uffici ipotecari e catastali. I cognomi devono
essere tutti indicati. Non dimentichiamo che la moglie aggiunge al proprio il cognome del
marito e lo conserva durante lo stato vedovile finché passi a nuove nozze (art. 143 bis.
c.c.) e durante la separazione, salvo diversa disposizione del giudice (art. 156 bis c.c.) e lo
perde in caso di divorzio (art. 5 legge 1.12.1970 n. 898). Fino a qualche anno fa si
indicava anche la paternità ora l’indicazione della data e del luogo di nascita è
sufficiente. Devono essere indicate il domicilio o la residenza delle parti precisando il
Comune, la via ed il numero civico. Va, naturalmente, indicato il Codice fiscale. Quando
siamo in presenza di cittadini stranieri va accertata la sussistenza della reciprocità ed, in
caso negativo, è necessario indicare gli estremi del permesso di soggiorno. Quando siamo
di fronte ad una persona giuridica è necessario indicare la denominazione o la ragione
sociale, la sede legale, il Registro delle Imprese di Iscrizione, il numero di iscrizione, il
Codice fiscale ed il rappresentante legale con tutte le generalità complete.
Diritti riservati
5
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
Una volta individuate le parti il n. 6 della legge indica di designare l’oggetto del
trasferimento con precisione.
Per quanto riguarda i beni immobili la norma vuole che siano indicati:
-
la natura, quindi la tipologia (casa di abitazione, negozio, fondo rustico etc),
-
il Comune in cui si trova l’immobile,
-
i dati catastali, le mappe censuarie ed i confini.
La descrizione del bene venduto è un elemento essenziale.
L’art. 586 c.p.c. recita che “Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell'esecuzione
può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a
quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all'aggiudicatario
il bene
espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell'ordinanza che dispone la
vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni
ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario
a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle
trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del
pignoramento. Il decreto contiene altresì l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare
l'immobile venduto. Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari
e titolo esecutivo per il rilascio.
L’oggetto della vendita deve risultare dai documenti catastali contenuti nel fascicolo delle
esecuzioni.
La giurisprudenza attribuisce particolare rilevanza alle risultanze dei registri catastali, al
fine della esatta individuazione del bene trasferito. Questo perché i beni immobili
vengono individuati depositando per l’accatastamento presso gli Uffici Catastali le
corrispondenti mappe e planimetrie. Permettendo di conseguenza l’esatta individuazione
dei stessi. Di conseguenza è necessario riportare negli atti di vendita/trasferimento dei
beni immobili gli identificativi catastali.
Anche alla vendita mediante procedura esecutiva si rende applicabile l’art. 2912 c.c. , in
base al quale il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze ed i frutti della
cosa pignorata anche quando la descrizione del bene stesso non contenga tutti gli
elementi tali da far ritenere che in sede di vendita si sia inteso escludere la suddetta
estensione. Il trasferimento del bene, quindi, comprenderà, salvo che non siano
Diritti riservati
6
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
espressamente esclusi dal decreto di trasferimento, i beni accessori, individuabili in
quei beni che accedono alla cosa principale, integrandola, senza avere in sé un diverso
grado di autonomia economico-giuridica. Pertanto, anche il terreno che circonda un
edificio pignorato può essere considerato unica cosa con il bene pignorato, e quindi
assoggettato allo stesso pignoramento, anche se non esplicitamente indicato. Il
pignoramento di un terreno si estende, salvo indicazione contraria, al fabbricato che
insiste sul terreno medesimo, nel caso in cui tale fabbricato manchi di autonomia
economica (possibilità di separazione dal suolo), o di autonomia giuridica (spettanza della
proprietà a soggetto diverso dal proprietario del suolo), così da costituire parte integrante
di un'unica entità immobiliare (Cass. 10 ottobre 1987, n. 7522). Secondo la Corte di
Cassazione, l'identificazione dell'immobile espropriato al fine di stabilire se una porzione
dello stesso sia o meno compresa nelle aggiudicazioni, deve essere compiuta alla stregua
degli elementi obiettivi contenuti negli atti del procedimento esecutivo, in particolare nel
bando di vendita e nel provvedimento di aggiudicazione, e al riguardo, mentre possono
avere rilievo i confini dell'immobile ed i relativi dati catastali, non può tenersi conto
dell'essere la vendita a corpo e non a misura, attenendo tale distinzione alla
determinazione del prezzo e non alla sua individuazione. (Cass. 6 marzo 1980, n. 1518,
MGC, 1980, 3).
Quando si verifica l’effetto traslativo della proprietà ?
La dottrina ha dibattuto a lungo per individuare il momento in cui si verifica l’effetto
traslativo della proprietà. Secondo la giurisprudenza di legittimità l’acquisto della
proprietà avviene al momento della emanazione del decreto di trasferimento.
Principalmente si fa leva sul 1° e 3° comma dell’art. 586 c.p.c. che prevedono
espressamente il trasferimento solo con decreto di Trasferimento, il quale sarà, quindi,
l’unico atto a dover essere trascritto. Secondo una diversa corrente di pensiero il
trasferimento si realizzerebbe con il saldo prezzo considerando il disposto dell’art. 586
c.p.c. come se si riferisse solo al trasferimento del bene ma non del diritto. Il diritto si
trasferirebbe, e quindi l’effetto traslativo avverrebbe nel momento in cui il bene è liberato
dal pignoramento. Se però pensiamo che l’effetto purgativo delle trascrizioni e delle
iscrizioni gravanti sul bene si ha solo tramite l’ordine contenuto nel decreto di
trasferimento, ci rendiamo conto della bontà della tesi della giurisprudenza di legittimità.
Diritti riservati
7
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
Il Giudice dell’esecuzione ai sensi del suddetto articolo ha il potere di sospendere la
vendita “quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto”.
Ora, senza incardinare il discorso sulla motivazione che ha introdotto la norma, la Corte
di Cassazione ha affermato che il potere di sospensione del giudice può essere esercitato,
anche dopo il versamento del prezzo, sino alla emanazione del decreto di trasferimento
(Cass. 1580/1989; Cass. 1209/1992; Cass. 7453/1993), anche nella ipotesi prevista
dall'art. 586 c.p.c. la individuazione del termine finale per la emissione del
provvedimento di sospensione deve porsi nell'emanazione del decreto di trasferimento del
bene espropriato, non potendosi attribuire efficacia traslativa né all'ordinanza di
aggiudicazione, che è provvedimento privo di decisorietà e di definitività data la possibile
sua successiva caducazione (Cass. 7139/1997); né al deposito del prezzo in cancelleria
da parte dell'aggiudicatario. La norma deve ritenersi a riguardo non equivoca, dato che
l'alternativa offerta al giudice dell'esecuzione è quella tra sospensione della vendita e
pronuncia del decreto di trasferimento del bene espropriato. La suddetta interpretazione
della norma, inoltre, è quella che questa Corte ha già adottato, affermando che la
sospensione dell'art. 586 c.p.c. trova applicazione sino a quando non sia intervenuto il
decreto di trasferimento del bene espropriato, dal quale soltanto deriva l'effetto traslativo.
A seguito della sospensione della vendita e della conseguente fissazione di nuovi incanti
a prezzo maggiorato il Giudice dispone la restituzione delle somme versate dagli
aggiudicatari comprensive degli interessi maturati sul conto corrente dell’esecuzione.
Quali Soggetti sono coinvolti nel decreto di trasferimento oltre a Giudice, al C.T.U. ed
al Custode ?
Prima di tutto il debitore (esecutato) la cui identità (persona fisica o giuridica) e la
posizione di proprietario dell’immobile staggito o di titolare di un diritto reale
sull’immobile viene accertata dal fascicolo dell’esecuzione tramite i certificati ipotecari
prodotti in giudizio o tramite, solitamente, il certificato notarile sostitutivo dei medesimi,
documentato dai certificati storici catastali e dall’estratto di mappa.
Se nel corso del procedimento il debitore esecutato persona fisica sia deceduto, il decreto
di trasferimento sarà trascritto a carico del medesimo in quanto il pignoramento
cristallizza la situazione.
Diritti riservati
8
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
Altro soggetto rilevante è l’aggiudicatario che può identificarsi sia in una persona fisica
che in una persona giuridica. Nel caso di persona fisica dobbiamo considerare:
la natura del diritto trasferito (eventuale quota di proprietà, nuda proprietà, usufrutto).
Il regime patrimoniale dell’aggiudicatario. Se il soggetto non coniugato non vi è
nessuna avvertenza se non quella di indicare il suo stato di “Celibe”, “nubile” o “libero di
stato”. Se il soggetto è coniugato in separazione dei beni l’aggiudicatario dovrà
produrre l’estratto di matrimonio e sarà cura del Custode delegato constatare
l’annotazione della scelta del regime di separazione dei beni. In tal caso il bene sarà
intestato all’aggiudicatario in separazione dei beni. Se il soggetto è coniugato in regime
di comunione legale dei beni si fa riferimento all’art. 177 lettera b) del c.c. il quale
stabilisce che l’acquisto fatto anche da uno solo dei coniugi in regime di comunione
legale gode del favore dell’altro coniuge. In base alla norma, qualora uno solo dei coniugi
facesse domanda di partecipazione all’asta (sia senza incanto sia con incanto),
depositasse le somme necessarie, si aggiudicasse, a fronte di idonea documentazione
(estratto di matrimonio ove, nella voce annotazioni, vi fosse l’indicazione “nessuna”) in
questa ipotesi l’acquisto profitta ad entrambi i coniugi. Pertanto, a valle di tutti questi
elementi nel decreto di trasferimento sono necessari tutti gli elementi anagrafici ed il
codice fiscale di entrambi i coniugi.
Potrebbe verificarsi il caso in cui l’aggiudicatario, seppure coniugato in regime di
comunione legale dei beni, intenda escludere il bene aggiudicato dalla comunione.
In questo caso si fa riferimento all’articolo 179 lettera f) del c.c. che regola questo caso di
intestazione a condizione che il pagamento del prezzo avvenga per mezzo di somme di
denaro provenienti dalla vendita di beni personali, a condizione che sia parte dell’atto
l’altro coniuge e che questi ne dia espresso consenso per l’esclusione da tale regime.
Questa norma può essere
applicata al processo esecutivo, purché
il coniuge
aggiudicatario renda la dichiarazione prevista dall’art. 179, ultimo comma del c.c. , prima
della pronuncia del decreto di trasferimento.
Se l’aggiudicatario è minorenne, l’offerta deve essere sottoscritta dai genitori previa
autorizzazione del giudice tutelare.
L’oggetto del decreto di trasferimento è l’immobile pignorato.
Diritti riservati
9
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
L’immobile sottoposto a pignoramento, va esaminato dal punto di vista tecnico ovvero
come l’immobile risulta accatastato. Gli elementi di classificazione sono il foglio, la
particella (il termine oggi, tecnicamente, è utilizzato sia per i terreni sia per i fabbricati,
ha sostituito il lemma “mappale”), il subalterno. Gli elementi del classamento sono la
Zona Censuaria (indica la porzione dell’agglomerato urbano di situazione dell’immobile),
la Categoria (indica la natura del bene abitazione, box, negozio … con la notazione che,
aumentando il numero progressivo, la categoria è meno di pregio A/1 , A/2, …), la
Classe (indica il grado di valore all’interno della categoria, nel senso che aumentando il
numero progressivo, il bene è di maggior pregio), la Consistenza (deve essere indicata in
vani o in mq a seconda del tipo di immobile).
Per quanto riguarda eventuali richieste da parte dell’aggiudicatario di agevolazioni
fiscali per l’acquisto della prima casa, a differenza dell’atto di compravendita classico
in cui le parti si incontrano dal notaio e manifestano la loro volontà, nel decreto di
trasferimento il giudice delle esecuzioni non stipula un contratto quindi l’aggiudicatario
dovrà rilasciare apposita dichiarazione al custode delegato, da allegare al decreto di
trasferimento, con la quale deve attestare, sotto la propria responsabilità, di possedere
tutti i requisiti previsti dalle leggi vigenti in materia di acquisto della prima casa e di tale
richiesta ne deve essere fatta menzione nel decreto di trasferimento.
Il Custode delegato nella preparazione del decreto di trasferimento non deve dimenticare
di inserire la frase “ingiunge alla parte debitrice esecutata ed a chiunque altro si trovi
senza valido titolo nel possesso o nella detenzione del compendio oggetto della vendita di
rilasciare lo stesso nella piena disponibilità della parte acquirente”. Questo è necessario
per liberare l’immobile da chiunque sia nella condizione di detenere o possedere
l’immobile senza valido titolo.
L’importanza delle Visure Catastali ed ipotecarie aggiornate è determinante per
documentare le formalità pregiudizievoli successive alla trascrizione del pignoramento
proprio
perché
il
Giudice
dovrà
disporre
nel
decreto
di
trasferimento
la
cancellazione di dette formalità.
Il principio generale prevede che il Giudice dell’esecuzione per il tramite del decreto di
trasferimento ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni
ipotecarie precedenti e successive alla trascrizione del pignoramento.
Diritti riservati
10
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
L’art. 561 del c.p.c. in materia di trascrizione dei pignoramenti successivi parla
chiaro, un atto di pignoramento successivo compiuto nei confronti di uno stesso
bene immobile non origina una nuova procedura esecutiva ma si inserisce nel
fascicolo del primo pignoramento. Ed il creditore che trascrive il pignoramento
successivo riceverà dal Conservatore dei Registri immobiliari una apposita menzione del
pignoramento precedente già esistente nella nota di trascrizione che restituisce.
Le ipoteche.
In riferimento ai creditori iscritti, si possono riassumere le tipologie di ipoteche nei
seguenti tipi:

Ipoteche Volontarie, che si suddividono
in “Ipoteche Fondiarie” ovvero a
garanzia di mutuo fondiario e in “Ipoteche Ordinarie”, ovvero a garanzia di
finanziamenti. Tra le volontarie devono essere ricordate le “iscrizioni a garanzia di
cambiali” in quanto oltre ad essere determinanti nel calcolo degli interessi nel
piano di riparto, presentano anche un diverso modo di iscrizione.

Ipoteche Giudiziali: ipoteche iscritte in base a decreto Ingiuntivo.
Gli immobili abusivi.
L’articolo 46 del Testi unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di
edilizia, DPR 680/2001 stabilisce che gli atti fra vivi in forma pubblica o privata che
hanno come oggetto la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti
reali relativi ad edifici e/o a loro parti, costruiti dopo il 17 marzo 1985, sono nulli
e non stipulabili se in essi non risulti, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi
del permesso di costruzione o del permesso di sanatoria. Tale nullità non è
applicabile agli atti derivanti da procedure esecutive
immobiliari individuali o
concorsuali. Adempimento dell’aggiudicatario è quello di presentare ove necessario
domanda di sanatoria presso il Comune ove è sito l’immobile entro 120 giorni
dall’emissione del decreto di trasferimento. Pertanto la norma permette la vendita
degli immobili abusivi anche non sanabili in caso di procedura esecutiva immobiliare a
condizione che tale situazione urbanistica edilizia sia ben evidenziata nella perizia
predisposta dal Consulente Tecnico e a condizione che l’ordinanza di vendita ne faccia
espressa menzione. In questo caso nel prezzo di vendita del bene deve essere considerato
l’onere economico che sosterrà il soggetto aggiudicatario per il condono. L’aggiudicatario
Diritti riservati
11
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
di un bene nella procedura esecutiva può esperire l’azione ex art. 1489 del c.c. qualora
abbia acquistato un bene realizzato abusivamente e purché tale difformità non fosse
conosciuta al momento dell’acquisto. In questo caso può essere richiesta la riduzione del
prezzo sulla base del deprezzamento o della minore commerciabilità del bene.
I diritti di prelazione nella vendita forzata
La prelazione dello Stato.
Il nuovo codice dei beni culturali entrato in vigore nel 2004 stabilisce che nel suo
complesso i beni culturali e quelli paesaggistici che formano il patrimonio culturale sono
qualificati “beni culturali”. Più genericamente si possono definire “beni culturali” le
cose
immobili
che
abbiano
interesse
artistico,
storico,
archeologico,
etnoantropologico.
Pertanto i beni culturali non appartenenti a regioni, province, comuni o persone
giuridiche prive di fini di lucro sono sottoposte ad un procedimento di dichiarazione,
efficace erga omnes, che si conclude con una trascrizione sui registri immobiliari da
parte del Ministero dei beni culturali. I beni culturali soggetti a questa procedura
prevedono l’obbligo per l’acquirente della denuncia di trasferimento della proprietà o
della detenzione concedendo il diritto di prelazione in favore dello Stato.
Il fine è quello di permettere allo Stato di esercitare la prelazione sull’acquisto a titolo
oneroso del bene.
Nel caso di procedura esecutiva vi è l’obbligo di inserire nel bando di vendita
l’esistenza del vincolo con tutti gli obblighi di denuncia connessi e su questo è
intervenuta la giurisprudenza di legittimità confermando anche la necessità di notifica
del bando stesso al Ministero dei beni culturali.
Così stabilisce l’art. 59 del Codice dei beni culturali e del paesaggio (decreto legislativo 22
gennaio 2004, n. 42):
“1. Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la
detenzione di beni culturali sono denunciati al Ministero.
2. La denuncia è effettuata entro trenta giorni:
a) dall’alienante o dal cedente la detenzione, in caso di alienazione a titolo oneroso o
gratuito o di trasferimento della detenzione;
Diritti riservati
12
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
b) dall’acquirente, in caso di trasferimento avvenuto nell’ambito di procedure di vendita
forzata o fallimentare ovvero in forza di sentenza che produca gli effetti di un contratto di
alienazione non concluso;
c) dall’erede o dal legatario, in caso di successione a causa di morte. Per l’erede, il termine
decorre dall’accettazione dell’eredità o dalla presentazione della dichiarazione ai
competenti uffici tributari; per il legatario, il termine decorre dall'apertura della successione,
salva rinuncia ai sensi delle disposizioni del codice civile.
3. La denuncia è presentata al competente Soprintendente del luogo ove si trovano i beni.
4. La denuncia contiene:
a) i dati identificativi delle parti e la sottoscrizione delle medesime o dei loro rappresentanti
legali;
b) i dati identificativi dei beni;
c) l’indicazione del luogo ove si trovano i beni;
d) l’indicazione della natura e delle condizioni dell'atto di trasferimento;
e) l’indicazione del domicilio in Italia delle parti ai fini delle eventuali comunicazioni
previste dal presente Titolo.
5. Si considera non avvenuta la denuncia priva delle indicazioni previste dal comma 4 o
con indicazioni incomplete o imprecise.”
Nell’esecuzione forzata,
quindi, è l’aggiudicatario obbligato alla denuncia e il
Ministero dei Beni Culturali può esercitare la prelazione con notifica all’acquirente
e all’alienante la volontà di acquisto. Entro due mesi dalla ricezione della denuncia il
Ministero può esercitare l’opzione. Nel frattempo l’atto traslativo (il decreto di
trasferimento) si intende sospensivamente condizionato per il tempo concesso al
Ministero per esercitare l’opzione. Nel caso di esercizio dell’opzione la vendita si intende
come non avvenuta e all’aggiudicatario vengono restituite le somme versate e lo Stato
deve corrispondere alla procedura il prezzo di acquisto. Il decreto di trasferimento
emesso si intende come mai emesso e quindi inefficace dall’origine ed il bene si
intende come mai trasferito all’aggiudicatario. L’aggiudicatario ha diritto alla restituzione
immediata delle somme versate e nessun altro diritto al rimborso sorge per quest’ultimo
nel confronti dello Stato. Qualora non si rispettasse la procedura di denuncia, a
Diritti riservati
13
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
prescindere che l’aggiudicatario fosse in buona fede e quindi avesse o meno
conoscenza del vincolo sul bene, l’atto è nullo.
La prelazione ereditaria e la prelazione della legge sull’equo canone non si applicano
in caso di vendita forzata ovvero si applica solo quando l’alienazione si riconduce alla
libera determinazione del proprietario del bene immobile.
Quando il costruttore stipula con l’acquirente un contratto con effetti obbligatori
che non prevede l’immediato trasferimento del bene in favore dell’acquirente (per
esempio il classico preliminare di vendita) con oggetto “immobili da costruire” che
alla stipula non esistono ancora (devono essere costruiti) e si verifichi una
situazione di crisi del costruttore (esecuzione sulla costruzione, fallimento del
costruttore) la legge prevede una prelazione a favore dell’acquirente a condizione
che l’immobile sia stato consegnato allo stesso e che l’immobile sia adibito dall’acquirente
o da un suo parente di primo grado ad abitazione principale.
Il Contratto di locazione.
E’ fatto divieto al Custode delegato di dare in locazione l’immobile pignorato se non
previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione.
Sono
opponibili
all’aggiudicatario
solo
quei
contratti
stipulati
prima
del
pignoramento ed ancora in corso al momento dell’emissione del decreto di
trasferimento. E’ necessaria la prova certa della data della stipula ed in ogni caso il
conduttore può godere dell’immobile per massimo nove anni. In caso di pattuizione di
durata superiore a nove anni non è sufficiente la data certa e ai sensi dell’art. 2923
comma 2 c.c. è necessario che il contratto sia trascritto prima del trasferimento, nel caso
ciò non sia avvenuto, il contratto si intende opponibile nel limite di un novennio
dall’inizio della locazione.
Non sono opponibili i contratti di locazione stipulati dopo la data del pignoramento e
quelli stipulati prima ma ormai esauriti.
I contratti di locazione ad uso abitativo redatti in forma scritta e registrati prima del
pignoramento stipulati ai sensi della ex legge 392/78 scadono al quarto anno dall’inizio
della locazione.
Diritti riservati
14
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
I contratti di locazione relativi ad immobili ad uso industriale, commerciale, artigianale o
all’esercizio di attività di lavoro autonomo, attività alberghiera, aventi data certa anteriore
al pignoramento, si rinnovano alla scadenza naturale.
L’aggiudicatario ai sensi dell'art. 2923, terzo comma, c.c., non è tenuto a rispettare le
locazioni consentite dall'espropriato in epoca anteriore al pignoramento, "qualora il prezzo
convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti
locazioni". La congruità o meno del prezzo va valutata con riferimento alla data del
pignoramento, in cui si cristallizza la situazione giuridica opponibile ai creditori
pignoranti ed ai terzi che dall'esecuzione forzata acquisiscono diritti (Cass. 20/4/1982,
n. 2462). L'acquirente che non voglia rispettare la locazione nonostante la tempestività
del contratto e la congruità del canone deve eccepire la simulazione del contratto ai sensi
dell'art. 1415, secondo comma, del c.c., fornendone però la prova.
Assegnazione della casa coniugale al coniuge separato o divorziato
La giurisprudenza di merito si è orientata nel tempo su due ipotesi distinte. La tesi più
rigorosa prevede che il provvedimento di assegnazione non trascritto in data anteriore
alla trascrizione dell’atto di pignoramento non è opponibile al terzo. La tesi più morbida
prevede che il provvedimento non trascritto ma emesso prima della trascrizione dell’atto
di pignoramento è per analogia alla locazione opponibile nel limite di nove anni. La
Suprema Corte si è orientata verso la seconda tesi.
La giurisprudenza di merito del Tribunale di Roma ritiene che sia causa di inopponibilità
della detenzione quando l’immobile è abitato:

dal coniuge separato cui sia stata assegnata la casa coniugale per sentenza o
provvedimento emesso in data anteriore alla l. 8 febbraio 2006 n. 54 nei limiti di
nove anni dal provvedimento se non trascritto e oltre se trascritto;

dal coniuge separato cui sia stata assegnata la casa coniugale per sentenza o
provvedimento in data successiva alla detta legge nella sola ipotesi in cui il relativo
provvedimento sia stato trascritto in data anteriore alla trascrizione del
pignoramento.
Diritti riservati
15
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
La redazione del decreto di trasferimento.
Ogni Tribunale si è orientato su un modello di decreto di trasferimento a cui fare
riferimento non essendoci ,come già detto, un obbligo normativo di forma specifica per lo
stesso.
Il Tribunale di Roma ha predisposto un modello ad uso dei Custodi delegati
naturalmente personalizzabile da parte di ciascun Giudice dell’esecuzione a seconda
della fattispecie concreta.
Si riporta di seguito un modello di decreto di trasferimento del Tribunale di Roma IV
sezione Civile Esecuzioni Immobiliari.
16
Diritti riservati
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
TRIBUNALE DI ROMA
QUARTA SEZIONE CIVILE - ESECUZIONI
DECRETO DI TRASFERIMENTO DI IMMOBILE
SUBASTATO
Esecuzione R.G.E. n. 92.748 lotto n. 02
IL GIUDICE DELL’ESECUZIONE
nella procedura esecutiva promossa da:
IST. ITALIANO CREDITO FONDIARIO spa, parte creditrice
procedente,
in danno di:
FALCONE GIOVINA nata a Castel Frentano (CH) il 13 novembre
1948, codice fiscale FLCGVN48S53C114H, parte debitrice esecutata,
RILEVATO
che in data 24 ottobre 2007 è stato aggiudicato il compendio
immobiliare al signor Martucci Christian per il prezzo di Euro
54.000,00 (cinquantaquattromila//00), e che l’aggiudicatario ha
provveduto a versare nei termini stabiliti dall’ordinanza di vendita il
residuo prezzo di aggiudicazione
TRASFERISCE
 Al signor MARTUCCI CHRISTIAN, nato a Roma il 28 aprile
1974, residente in Roma in Via Sante Bargellini, 15, codice
fiscale MRTCRS74D28H501Q, separato legalmente,
Diritti riservati
17
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
il seguente:
COMPENDIO IMMOBILIARE
 Appartamento in Cave (RM) Via dei Castagni n. 2 int. 4, piano
terra, composto da: un ambiente cucina, soggiorno, pranzo, una
camera, un bagno, per una superficie di mq 47 circa; censito nel
N.C.E.U. al foglio 8, particella 121, sub 31, categoria A/4, classe
3, consistenza 2,5 vani, rendita catastale Euro 103,29; confinante
con: appartamento interno 3, corridoio, appartamento interno 5.
Tale compendio è stato venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova, anche in relazione alla legge n. 47 del 1985.
INGIUNGE
Alla parte debitrice esecutata ed a chiunque altro si trovi senza valido
titolo nel possesso o nella detenzione del compendio oggetto della
vendita di rilasciare lo stesso nella piena disponibilità della parte
acquirente
ORDINA
al Direttore dell’Ufficio del Territorio di Roma di procedere, con
esonero da ogni sua responsabilità, alla cancellazione delle iscrizioni e
delle trascrizioni seguenti gravanti sul compendio stesso e
limitatamente ad esso:
Iscrizioni:
 ipoteca volontaria in favore di Istituto Italiano di Credito
Fondiario, accesa presso la Conservatoria dei RR. II. di Roma 2
in data 04 maggio 1991 per atto Notaio Giorgio Giorgi di Roma
del 24 aprile 1991 rep. 44608/6207, al n. 22019/3224 di formalità,
annotata di erogazione in data 16 settembre 1992 al n.
37953/05864 di formalità.
Diritti riservati
18
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
Trascrizioni:
 pignoramento immobiliare in favore di Istituto Italiano di Credito
Fondiario, trascritto presso la Conservatoria dei RR. II. di Roma 2
in data 09 luglio 1996, al n. 25877/14316 di formalità.
Roma,
Dott.ssa Massimiliana Battagliese
19
Diritti riservati
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
LA REDAZIONE DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO
TRIBUNALE DI ROMA
QUARTA SEZIONE CIVILE - ESECUZIONI
INSERIRE INTESTAZIONE UFFICIO
GIUDIZIARIO
DECRETO DI TRASFERIMENTO DI IMMOBILE
SUBASTATO
INSERIRE IL NUMERO DELL’ESECUZIONE
E DEL LOTTO PER IDENTIFICARE
UNIVOCAMENTE LA PROCEDURA E IL LOTTO
ACQUISTATO
Esecuzione R.G.E. n. 92.748 lotto n. 02
ART. 586 C.P.C. IL GIUDICE DELLE
ESECUZIONI PRONUNCIA IL
DECRETO DI TRASFERIMENTO
nella procedura esecutiva promossa da:
IST. ITALIANO CREDITO FONDIARIO spa, parte creditrice
procedente,
in danno di:
FALCONE GIOVINA nata a Castel Frentano (CH) il 13 novembre
1948, codice fiscale FLCGVN48S53C114H, parte debitrice esecutata,
INSERIRE LE PARTI:
CREDITORE PROCEDENTE E
DEBITORE ESECUTATO
20
RILEVATO
Claudio Miglio- Diritti Riservati
26
Diritti riservati
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
RICORDARE DI AGGIUNGERE IN
CASO DI CREDITO FONDIARIO IL
RIFERIMENTO DELL’AVVENUTO
VERSAMENTO DEL PREZZO AL
CREDITO FONDARIO
NEL CASO DI RICHIESTA DA PARTE DELL’AGGIUDICATARIO DI
AGEVOLAZIONI FISCALI PER ACQUISTO PRIMA CASA INSERIRE CHE
L’AGGIUDICATARIO HA RILASCIATO APPOSITA DICHIARAZIONE DI
POSSESSO DEI REQUISITI DI LEGGE PER LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER
L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA. LA DICHIARAZIONE SI ALLEGA AL
RILEVATO
che in data 24 ottobre 2007 è stato aggiudicato il compendio
immobiliare al signor Martucci Christian per il prezzo di Euro
54.000,00 (cinquantaquattromila//00), e che l’aggiudicatario ha
provveduto a versare nei termini stabiliti dall’ordinanza di vendita il
residuo prezzo di aggiudicazione
TRASFERISCE
 Al signor MARTUCCI CHRISTIAN, nato a Roma il 28 aprile
1974, residente in Roma in Via Sante Bargellini, 15, codice
fiscale MRTCRS74D28H501Q, separato legalmente,
NEL CASO DI MUTUO INSERIRE:
rilevato che il pagamento di parte del prezzo relativo al trasferimento del bene oggetto del presente decreto è
avvenuto mediante erogazione della somma di €***** da parte di **** a fronte del contratto di mutuo a rogito
**** del **** rep.*** e che le parti mutuante e mutuataria hanno espresso il consenso all’iscrizione di ipoteca di
primo grado a garanzia del rimborso del predetto finanziamento, si rende noto che, conformemente a quanto
disposto dall’art.585 c.p.c., è fatto divieto al Conservatore dei RR.II. di trascrivere il presente decreto se non
unitamente all’iscrizione dell’ipoteca di cui all’allegata nota
INDICARE ANALITICAMENTE LA
DATA DI AGGIUDICAZIONE DEL
COMPENDIO IMMOBILIARE, IL
PREZZO DI VENDITA E
L’AVVENUTO VERSAMENTO DEL
SALDO PREZZO DA PARTE
DELL’AGGIUDICATARIO
INSERIRE ANALITICAMENTE TUTTI
I DATI DELL’AGGIUDICATARIO
NECESSARI AL CONSERVATORE
DEI REGISTRI IMMOBILIARI
21
INSERIRE EVENTUALI AGEVOLAZIONI
FISCALI RICHIESTE O ACCORDATE PER
LA FATTISPECIE
27
Diritti riservati
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
il seguente:
COMPENDIO IMMOBILIARE
 Appartamento in Cave (RM) Via dei Castagni n. 2 int. 4, piano
terra, composto da: un ambiente cucina, soggiorno, pranzo, una
camera, un bagno, per una superficie di mq 47 circa; censito nel
N.C.E.U. al foglio 8, particella 121, sub 31, categoria A/4, classe
3, consistenza 2,5 vani, rendita catastale Euro 103,29; confinante
con: appartamento interno 3, corridoio, appartamento interno 5.
DESCRIVERE, IL PIU’ POSSIBILE
CORRISPONDENTE AL
CONTENUTO DEL BANDO DI
VENDITA, L’OGGETTO DEL
OVVERO L’IMMOBILE
PIGNORATO CON TUTTI GLI
ELEMENTI CATASTALI ED I
CONFINI RELATIVI
Tale compendio è stato venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova, anche in relazione alla legge n. 47 del 1985.
E’ PERMESSA LA VENDITA DI
IMMOBILI ABUSIVI ANCHE NON
SANABILI QUANDO TALE
SITUAZIONE SIA BENE
EVIDENZIATA DALLA PERIZIA DEL
CTU. L’AGGIUDICATARIO DEVE
PRESENTARE DOMANDO DI
SANATORIA PRESSO IL COMUNE
DOVE E’ SITO L’IMMOBILE
22
INGIUNGE
28
Diritti riservati
29 settembre 2008 – ore 15,00 – 19,00
Iscrizioni:
 ipoteca volontaria in favore di Istituto Italiano di Credito
Fondiario, accesa presso la Conservatoria dei RR. II. di Roma 2
in data 04 maggio 1991 per atto Notaio Giorgio Giorgi di Roma
del 24 aprile 1991 rep. 44608/6207, al n. 22019/3224 di formalità,
annotata di erogazione in data 16 settembre 1992 al n.
37953/05864 di formalità.
Trascrizioni:
 pignoramento immobiliare in favore di Istituto Italiano di Credito
Fondiario, trascritto presso la Conservatoria dei RR. II. di Roma 2
in data 09 luglio 1996, al n. 25877/14316 di formalità.
Roma,
LA DATA E’ QUELLA DEL GIORNO
IN CUI IL GIUDICE DELL’
ESECUZIONE FIRMA IL DECRETO
DI TRASFERIMENTO
Dott.ssa Massimiliana Battagliese
ELENCARE ANALITICAMENTE
INIZIANDO DA QUELLE PIU’
VECCHIE TUTTE LE TRASCRIZIONI
DI PIGNORAMENTI E LE
ISCRIZIONI RELATIVE AL BENE
TRASFERITO ANTERIORI E
SUCCESSIVE AL PIGNORAMENTO
INDICANDO LA DATA E I NUMERI
D’ORDINE DELLE RELATIVE
FORMALITA’ E I SOGGETTI A CUI
FAVORE ESSE HANNO AVUTO
LUOGO
IN CASO DI CONTRATTO DI
FINANZIAMENTO GARANTITO DA
IPOTECA DI PRIMO GRADO
INDICARE ANALITICAMENTE IL
CONTRATTO E ORDINARE AL
CONSERVATORE DEI RR.II.DI
TRASCRIVERE IL DECRETO
UNITAMENTE ALL’ISCRIZIONE
DELLA RELATIVA IPOTECA.
30
Diritti riservati
23

il decreto di trasferimento - Studio dott. Claudio Miglio

Transcript

Documenti analoghi

Clicca qui

poponcini

TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI DI

Aste,quando la vendita del bene è nulla

il testo pubblicitario in classe quinta

3i Gruppo app. Lo Scarabeo FI

Notizie per aggiudicatari

Angelo Custode delle persone nate tra l` 1 e il 5