Edilizia, storia di una crisi in attesa della ripresa

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Edilizia,
storia di una crisi
in attesa
della ripresa
Ermes Ferrari
“
Il parere
delle associazioni
e degli imprenditori
Magari la percezione può essere diversa, ma in
questo caso si può ben dire che una gru non fa…
edilizia. Nel senso che i cantieri spiccano tra l’ordine
urbanistico delle nostre città, ma ciò non significa
che il comparto costruzioni stia attraversando
indenne la crisi. Basta leggere le cifre dell’articolo
precedente per rendersene conto. E, al di là dei
numeri, lo confermano gli imprenditori coinvolti, non
solo quelli dell’edilizia, ma anche di tutti gli altri
settori dell’indotto di quest’ultima: gli impiantisti,
i rivenditori di materiali edili, i titolari delle agenzie
immobiliari, per continuare con i trasporti e le
imprese che producono le materie prime edili. Una
catena che produce tanta occupazione (compresi
i settori collegati, arriviamo ben oltre il 10%
dell’occupazione complessiva), che sta subendo
i colpi della crisi. «Una situazione che potrebbe
aggravarsi in futuro – dice allarmato Vitaliano
Turchi, presidente del Collegio Edili di Confapi pmi
– se la crisi dovesse peggiorare, come temiamo».
Una previsione che trova conferma nel fatto che la
fase progettuale – che nell’edilizia, ovviamente,
anticipa quella di appalto e poi quella costruttiva
– langue ancora. Così come del resto languiva negli
anni scorsi. «Proprio in virtù di questa considerazione
– continua Turchi – immaginavamo che avremmo
dovuto fare i conti con una fase recessiva. Non così
profonda e duratura, però».
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Il tracollo, del resto, ha caratterizzato un po’ tutti i
mercati, sia quello residenziale che quello industriale.
E, naturalmente, anche il settore pubblico, che in
conseguenza della crisi rappresenta attualmente la
quota di lavoro maggiore delle imprese. «Per ciò che
riguarda il residenziale, oggi anche chi ha terreni o
permessi di costruire non azzarda nuovi interventi.
Nel settore industriale c’è qualche operazione, ma
non abbastanza per invertire un’inerzia negativa
appesantita anche da una burocrazia che spaventa
e allontana eventuali investitori. I cantieri pubblici
sono al lumicino. La fotografia della situazione edile
è tutta qui».
E le imprese come reagiscono a tutto questo? «Le
aziende hanno resistito fino ad oggi mantenendo
le proprie maestranze, difendendo professionalità
e know-how, ma ora, purtroppo, in molte si vedono
costrette a effettuare tagli per limitare i costi. Ad
esempio, per ciò che riguarda le certificazioni».
In questo contesto è difficile individuare vie di fuga.
Anche la cosiddetta green economy è una strada
complicata «perché richiede investimenti elevati. E
non sempre è facile spiegare che spendere di più
oggi consente di avere ricadute positive in futuro.
Soprattutto nella situazione finanziaria attuale».
Un contesto nel quale le transazioni con i privati
ormai sono congelate. «Lo conferma anche la
contrazione di rogiti e compromessi denunciati dai
notai – rileva Sandro Pilati, presidente di Lapam
Costruzioni –, tanto che oggi nel residenziale si
tratta prevalentemente con grandi investitori che
utilizzano la disponibilità di liquidità per acquistare
MATERIALI EDILI, UN MERCATO SEMPRE PIÙ “PRIVATO”
C’è un termometro, magari empirico, ma sicuramente importante,
per valutare l’andamento del comparto legato alle costruzioni: quello
rappresentato dalle imprese di commercializzazione di materiale
edile. E non solo in termini di quantità, ma anche di qualità del
mercato. Anche in questo caso, però, i segnali che arrivano parlano
di un settore malato.
«I cantieri sono pressoché fermi, soprattutto nelle nostre zone
– siamo a Pavullo, con Emilio Piacentini, associato “storico” di
Confcommercio –, anche per ragioni climatiche, visto che l’inverno
quest’anno ha picchiato pesante. Ma credo che l’attuale situazione
sia dovuta anche, e tanto, alla crisi».
Una considerazione che trova conferma anche nella tipologia
degli acquirenti, con uno spostamento del fatturato dalle imprese
ai privati, che ora trovano più conveniente farseli da sé i piccoli
lavori edili. «Una tendenza non nuova, soprattutto nei momenti di
crisi – ribadisce Piacentini – anche se mai nei termini in cui si sta
verificando questa volta. Ed è mezzo secolo che sono sul mercato.
In ogni caso l’aumento della domanda dei privati non ci permette di
sopperire al calo di quella delle imprese».
La recessione non ha cambiato solo la geografia del fatturato, ma
anche quella del beni commercializzati: «Oggi si vendono prodotti
di altissima qualità oppure prodotti low cost. La crisi ha concentrato
i suoi effetti sulle merci di fascia intermedia».
A tutto questo si aggiungono le difficoltà finanziarie, rispetto alle
quali nemmeno il comparto commerciale dell’edilizia è esente.
«Anche nel nostro settore – spiega Emilio Piacentini – le insolvenze
stanno aumentando in modo importante».
Le attese? «Aspettiamo l’arrivo della buona stagione, ma non posso
essere ottimista: temo che la ripresa sia ancora lontana».
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CONTRATTAZIONI: L’IMMOBILE RIMANE UN BENE “RIFUGIO”
Sul fronte del mercato immobiliare abbiamo raccolto il parere
di Archimede Pingiori, agente immobiliare che opera nella
provincia di Modena da oltre quindici anni e presidente
provinciale di ANAMA Confesercenti, il quale ci ha evidenziato
una situazione variegata: nel capoluogo le contrattazioni sono
stagnanti e comunque inferiori di un quarto rispetto al periodo
precrisi, mentre in provincia il mercato rimane attivo: la flessione
infatti è stata di solo un 10%. Differente anche la situazione per
tipologia di immobile: l’usato si vende ancora, sulla spinta del
desiderio dei privati di migliorare la propria condizione passando
ad appartamenti più recenti o più grandi. Il mercato del nuovo
è invece fermo a causa dei prezzi troppo elevati, gonfiati
dall’alto costo dei lotti di costruzione pagato in origine dalle
imprese costruttrici, che ora si trovano costrette a rientrare, con
grandissime difficoltà.
Pingiori vuole comunque lanciare un segnale di ottimismo per il
futuro, affermando che la casa, ora più che mai, rappresenta e
rappresenterà sempre un bene “rifugio” e un investimento su cui
conviene puntare in quanto il rendimento che assicura si aggira
ancora sul 4% annuo.
Sottolinea però l’importanza, soprattutto in momenti complessi
come quello attuale, di rivolgersi a professionisti organizzati e
specializzati, iscritti alla Camera di commercio e a una delle
associazioni di categoria della nostra provincia, in grado di
assicurare servizi qualificati come una corretta valutazione
dell’immobile, un’assistenza completa al cliente su ogni fronte, e
di garantire quindi il buon fine della compravendita.
blocchi di appartamenti sfruttando il ribasso dei
prezzi. Anche per questo ritengo che il nostro settore
toccherà quest’anno il punto di minimo della
crisi».
Quel poco che arriva, dice Pilati, viene dall’investimento pubblico, limitato dal patto di stabilità a
cui sono vincolate le Amministrazioni locali. «Tutto questo si traduce in una lotta feroce sui pochi
appalti disponibili. In un simile contesto si rischia
di perdere di vista aspetti etici che sono comunque
vitali. Per questo credo sia necessario anche fare
un passo indietro, rinunciare a qualcosa pur di recuperare valori che la crisi sta mettendo davvero in
pericolo».
Ma al di là delle richieste nei confronti del Governo
e delle Amministrazioni, che cosa possono fare le
imprese? «Noi riteniamo che sia necessario che le
associazioni, in accordo tra loro, attivino un confronto
con gli enti locali per arrivare a una formulazione
dei bandi in grado di garantire in qualche modo
le imprese operanti nel territorio. Ad esempio,
inserendo parametri di preferenza oggettivi come la
residenza sul territorio dei dipendenti dell’impresa
partecipante al bando. Ma è solo una proposta».
Ma il comparto costruzioni non è alla caccia soltanto
di finanziamenti o di agevolazioni. «C’è anche il
problema sburocratizzazione, che pesa tantissimo
nell’organizzazione aziendale, soprattutto per le
imprese più piccole, costrette a strutturarsi, e quindi
a spendere, in questa direzione. Proprio per questo
le nuove direttive che semplificano le norme edilizie
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RUBRICA
DOSSIER
IL
MERCATO
IMMOBILIARE SI STA ASSESTANDO
BATTUTE N. 1718
«Se a fine 2009 il numero di immobili compravenduti in Italia era
diminuito in media del 15%, ora assistiamo a un arresto di questa
tendenza negativa che riteniamo si possa consolidare per tutto il
2010». È quanto afferma Carla Del Vecchio, presidente provinciale
FIAIP. «Stiamo pertanto assistendo a una stabilizzazione del mercato
immobiliare in concomitanza con la nuova capacità di erogazione
da parte del mercato finanziario».
«Se non vi saranno ulteriori “scossoni” nel mondo bancario,
potremo certamente percepire i primi segnali di ripresa e prevedere
per il mercato immobiliare una lenta crescita, ma è d’obbligo
avere un cauto ottimismo. Possiamo dire che stiamo respirando un
clima di maggior fiducia, in quanto tuttora gli italiani continuano
a considerare il mattone un buon investimento. È importante dire
che in questi momenti di assestamento del mercato immobiliare,
la qualità dell’immobile sarà sempre più importante, soprattutto
sulle nuove costruzioni dove già da mesi si registra una maggiore
attenzione agli standard costruttivi nel rispetto dell’efficienza
energetica e tecnologica. Possiamo evidenziare questi due tipi di
compravendita: da una parte l’interesse per le nuove abitazioni
che offrono prodotti quasi sempre di ottima qualità, nonostante
sia in questo momento difficile un’ulteriore diminuzione dei costi
di costruzione, e dall’altra sempre maggiore interesse da parte
degli investitori relativamente all’acquisto di immobili usati.
Questa elasticità riscontrata relativamente alle trattative potrà
sempre più agevolare chi vuole fare investimenti nonostante
l’accesso al credito continui a essere abbastanza ristretto e
controllato».
rappresentano un provvedimento utile. Magari
non risolutivo, ma senz’altro positivo», sottolinea
Andrea Bertoni, presidente di CNA Costruzioni.
«Credo che l’interesse nei confronti del settore edile
dovrebbe essere motivato da alcune valutazioni
– continua Bertoni –. Innanzitutto il peso che il
comparto ha per l’intera economia e, quindi, la
possibilità di fare da traino, almeno parziale, alla
ripresa. Poi, la possibilità che attraverso lo stimolo
all’edilizia si possa dar seguito a quegli interventi
di riqualificazione del territorio e di sostituzione di
immobili obsoleti e a rischio, considerato che il 40%
dell’inquinamento nelle nostre città arriva dalle
abitazioni più vecchie, le stesse che non soddisfano
i nuovi requisiti antisismici ed energetici».
Ma a chi vi accusa di essere dei cementificatori che
cosa rispondete? «Che è la stessa impostazione
urbanistica degli ultimi vent’anni ad averci fatto
passare per tali. In realtà gli indici di edificabilità
delle aree edificabili sono inferiori al 10%. Ciò
significa che possiamo costruire un metro quadrato
ogni dieci. E non si tratta solo di abitazioni, ma anche
di edifici commerciali e industriali, a proposito di
BOX MANCANTE
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impatto dell’edilizia sull’economia. Credo di poter
affermare che con simili numeri non si possa certo
parlare di cementificazione selvaggia. In questo
contesto serve un modo diverso di costruire. Penso
ad abitazioni più piccole e più alte, ad esempio.
«Certo – conclude il presidente di CNA Costruzioni
– si tratta di un cambiamento nel modo di costruire
che le imprese non devono combattere, ma
assecondare».
Un cambiamento certificato dai numeri, quelli
che snocciola Stefano Betti, presidente di ANCE
Confindustria: «Meno 17% in fatto di ore lavorate,
cassa integrazione che aumenta del 192%, imprese
in calo del 13%. E la percezione è che il 2010 possa
anche andare peggio, soprattutto dal punto di vista
occupazionale. Una recessione che era nelle previsioni,
al pari del fatto che la ripresa arrivasse più tardi che
in altri settori, semmai si possa parlare di ripresa
anche per questi ultimi. In ogni caso era difficile
immaginare una crisi così lunga e profonda».
Ma quand’è che gli indici potranno incominciare a
rivedere il segno più? «Forse nel 2011, ma intanto
il terreno perso è stato tantissimo. Anche perché il
settore pubblico non è riuscito, come speravamo, ad
arginare la crisi, come testimoniano i dati negativi
riguardanti gli appalti, sia nel numero che nei
volumi».
Investimenti, quelli pubblici, vincolati dal patto di
stabilità. «Non vogliamo partecipare al gioco delle
responsabilità. È un fatto, però, che oggi siamo
al paradosso per cui anche le Amministrazioni
che hanno a disposizione risorse finanziarie non
possano utilizzarle».
In questo difficile contesto che cosa possono fare le
imprese? «Individualmente, investire in formazione
per essere pronte ad agganciare la ripresa quando
questa si ripresenterà. Collettivamente, per tramite
delle associazioni dobbiamo invece lavorare affinché
siano adottati quei provvedimenti governativi che
possono sostenere il mercato privato senza pesare
troppo sulle casse dello Stato. Penso a una revisione
della legge che mette fuori regime IVA i nuovi immobili
non occupati dopo quattro anni, ma anche a detrazioni
fiscali nei confronti degli acquirenti di prime case. Ma
un sostegno importante può arrivare anche dal mondo
bancario, che è passato da un eccesso all’altro. Fino a
qualche mese fa si finanziavano acquisti di immobili
arrivando anche al 120% del loro costo, ora si arriva
al 60%. Credo che serva un maggior equilibrio anche
in questa direzione».
Del tutto logico che le imprese modenesi, soprattutto le
più grandi, guardino al di là dei confini provinciali per
ampliare il proprio mercato. È il caso della Cooperativa
di Costruzioni, associata a Legacoop: «Il mercato
pubblico locale, per le grandi aziende, rappresenta una
quota marginale. Peraltro, le iniziative di maggiore
La compravendita di immobili
risente ancora della crisi?
L’evoluzione dei servizi delle agenzie immobiliari,
le locazioni, gli immobili per lo svolgimento
di attività d’impresa
Per un’analisi delle diverse tendenze che stanno emergendo sul mercato immobiliare
abbiamo altresì interpellato Andrea Goldoni della Immobiliare G4 S.r.l., che ci ha
illustrato il settore sotto diversi aspetti partendo dalla situazione congiunturale.
«Dall’inizio della crisi economica che ha colpito in maniera diversa tutti i settori
produttivi, il mercato immobiliare sta iniziando a dare i primi segnali di ripresa –
afferma Goldoni –. Sulla base dei nostri dati relativi alle richieste di acquisto di
immobili soprattutto residenziali, abbiamo registrato un notevole incremento dalla
fine del 2008 a oggi. Per quanto concerne la tipologia più richiesta, la clientela
predilige sempre più le nuove costruzioni, in particolare nelle zone di Modena
oggetto di piani di riqualificazione da parte del Comune e di privati. In questa
fase, proprio in virtù dei suddetti piani di riqualificazione, è possibile acquistare
appartamenti nuovi con ottime rifiniture dotati di tutti i comfort necessari a prezzi
ancora estremamente competitivi. Dobbiamo osservare che la parte di mercato
immobiliare più in difficoltà ad oggi è rappresentata dal mercato dell’usato poiché
i prezzi degli appartamenti rimangono ancora alti e le famiglie dovendo e potendo
ricorrere a formule di finanziamento prediligono immobili di nuova costruzione,
i quali offrono garanzie per quanto concerne la realizzazione dell’intervento e
caratteristiche e comodità superiori quali: ascensore, riscaldamento radiante a
pavimento, basse spese condominiali, impianti a risparmio energetico ecc.
I servizi delle agenzie immobiliari hanno avuto un’evoluzione nell’ottica di
soddisfare una pluralità di esigenze della clientela partendo dalla ricerca del
mutuo alle condizioni più favorevoli tramite la collaborazione di finanziarie di
fiducia o collaborando direttamente con gli istituti bancari, avendo l’impresa
un potere contrattuale superiore rispetto al privato, passando dall’eventuale
preventivo e successivo intervento di ristrutturazione edilizia in caso di immobile
usato fino alla stipula di convenzioni con negozi di arredo sempre nell’ottica di far
risparmiare la parte acquirente.
Sul fronte delle locazioni, sempre più gli investitori prendono in considerazione
l’acquisto di immobili da mettere a reddito a fronte comunque di una richiesta di
appartamenti in affitto sempre costante e per determinate tipologie immobiliari,
quali bilocali e trilocali, in crescita.
Dobbiamo rilevare, sempre sulla scorta dei dati provenienti dalla nostra banca
dati, una contrazione delle richieste e compravendite di immobili commerciali,
soprattutto capannoni, laboratori e negozi localizzati in zone di Modena come
il centro storico o zone a basso interesse commerciale caratterizzate da scarsa
visibilità. I canoni di locazione restano comunque elevati non consentendo
pertanto a coloro che volessero avviare una nuova attività commerciale di
sostenere i costi. In questo senso potrebbe essere utile estendere la locazione
a canone concordato anche agli immobili commerciali, consentendo ai privati
uno sgravio fiscale da un lato e dall’altro consentire l’apertura di nuove attività
imprenditoriali».
dossier
rilievo hanno una natura immobiliare con un discreto
livello di rischio, richiedono grandi investimenti con
indici di rotazione dei capitali investiti decisamente
bassi e utili attualizzati modesti. Oggi e per alcuni
anni a venire dobbiamo e dovremo fare i conti con
questa realtà – sostiene Ivano Malaguti, presidente
della CdC –. Attualmente, le opere pubbliche, nel loro
complesso, devono essere finanziate dalle imprese
perché, anche nel caso dei bandi di costruzione, la
copertura finanziaria dell’appalto non corrisponde
alla disponibilità di cassa, e questo è francamente
inaccettabile».
È invece più difficile il rapporto con i mercati esteri.
«Per quanto ci riguarda – continua Malaguti –
attualmente non abbiamo commesse estere, anche
se stiamo guardando oltre i confini nazionali con
molto interesse e altrettanta prudenza, perché
le opportunità sono quanto meno pari ai rischi. I
paesi dell’Est Europa e quelli del Nord Africa offrono
buone opportunità. Il problema è il cosiddetto
rischio paese. È del tutto lecito chiedere alle
aziende, alle cooperative, di farsi carico del rischio
imprenditoriale, ma la sicurezza dei pagamenti
viene prima del nostro saper fare e della nostra
capacità organizzativa».
Così come le regole nel settore dell’edilizia: «Non
sono le imprese – private o cooperative che siano – a
elaborare i piani strutturali, a fare i regolamenti edilizi.
Questo è un compito a cui assolvono le Amministrazioni
per rispondere a esigenze di crescita e di sviluppo della
società. L’impresa si muove all’interno di regole che
fanno altri, costruisce scuole, ospedali, infrastrutture
e realizza interventi residenziali, più o meno belli. Ecco
perché rifiutiamo l’etichetta di cementificatori».
E allora, in attesa della ripresa? «Il settore può
risollevarsi solamente dopo la ripresa più generale
del paese. Nel frattempo le imprese devono resistere,
cercando di mantenere le posizioni raggiunte,
investendo in risorse umane e nella qualità del lavoro,
sacrificando, qualora sia necessario, parte degli utili
prodotti negli anni precedenti per mantenere l’impresa
viva e in grado di riprendere la crescita che costituisce
uno stimolo per tutti i lavoratori, perché quando si
cresce si ampliano le prospettive per tutti».
Le immagini precedenti di questo Dossier sono state
gentilmente concesse da Impresa Bacchelli S.r.l. di
Modena.
Palazzo dei Congressi di Riccione, avveniristica e recente realizzazione della Cooperativa di Costruzioni di Modena
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