Perizia

Transcript

Perizia

TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
Terza Sezione Civile – Esecuzioni Immobiliari
Procedimento n° 531/2012
G.E. : Dott. Lucia Schiaretti
UDIENZA: del 06/05/2014 ore 10,10
Promosso da:
Contro:
---------------------Lo scrivente, Addolorata Miglietta Architetto con studio in Firenze via Arturo
Toscanini, 3 iscritto all’Ordine degli Architetti di Firenze con il n° 6485, veniva
nominato quale C.T.U. nella Esecuzione Immobiliare n°531 /2012 e convocato
alle ore 9.00 per il
giuramento di rito.
Effettuato il Giuramento al CTU veniva affidato l’incarico di valutare verificare
e stimare i beni oggetto della Esecuzione Immobiliare n°531/2012
RISPOSTA AI QUESITI DEL SIGNOR GIUDICE
OGGETTO:
GIARDINO
IMMOBILE AD USO CIVILE ABITAZIONE
,
OLTRE ACCESSORI
,
GARAGE E RESEDE USO
, BENI POSTI NEL COMUNE DI INCISA E FIGLINE VALDARNO , VIA IACOPONE DA TODI 39
In data 2 /12/2013, lo scrivente CTU, ha dato inizio alle operazioni peritali,
dandone comunicazione alle parti, debitore e
banca procedente, mediante
raccomandata A/r, (allegato n° 1) nella quale si comunicava la visita ai luoghi da
effettuarsi in data 18 Dicembre 2013 alle ore 10.00 .
La raccomandata a/r è stata trasmessa
(allegato n°1)
all’indirizzo dell’
abitazione dell’esecutato, che e’ risultata corrispondente ai dati in possesso dello
scrivente, ovvero l'immobile oggetto della presente perizia.
1
addolorata miglietta –architettovia toscanini ,3 firenze 50127–telefono- 055354021- c.f. mgl dlr 61d46 g317v -p.i. 05928890481-mail [email protected]
Firmato Da: MIGLIETTA ADDOLORATA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 1 Serial#: 5b40fd88d7953cf07beed571dace92c
all’udienza del 21/11/2013 presso il Tribunale di Firenze
La visita si è svolta nei tempi e nel luogo indicati, alla presenza del Signor
…............, esecutato .
Secondo i disposti del Signor Giudice, in occasione del sopralluogo lo scrivente
CTU ha consegnato all’esecutato il “Foglio di Notizie Utili per l’Esecutato “
predisposto dalla cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari .
1)
IDENTIFICAZIONE DEL BENE
Il bene oggetto di pignoramento è posto nella via Iacopone da Todi ,39 del
Comune di Incisa e Figline Val d'Arno , unico Comune , ora unificato con la
legge Regionale 31/2013 del 01/01/2014
.
La zona è periferica sia rispetto al nucleo storico cittadino sia alla zona
commerciale , si tratta di una zona di recente sviluppo
residenziale , ancora in
L’immobile
è un
fabbricato a forma irregolare , di nuova costruzione
costituito da due piani fuori terra più un piano seminterrato ove è ubicato il garage
e la taverna , oltre ai locali tecnici.
Esso è circondato da un resede esclusivo adibito a giardino , su tre lati con
accesso pedonale e carrabile .
Il terreno su cui è stato identificato l'immobile è pervenuto al debitore in forza
di Atto di Compravendita ai rogiti Notaio M.Taiti Rep. 22629/2898 del 15/05/1974
e successivo Atto di Divisione
ai rogiti Notaio M.Taiti Rep. 21620/2521 del
22/05/1974 .
Al Catasto Fabbricati del Comune di Figline Val d'Arno le unità immobiliari
sono così identificate:
 al foglio 29 part 728 Sub 200 per l’immobile posto al piano terra;
2
evoluzione.
 al foglio 29 part 728 Sub 201 per l’immobile posto al piano primo;
 al foglio 29 part 728 Sub 4 per l’ immobile posta al piano seminterrato;
 al foglio 29 part 728 Sub 202 per l’autorimessa ;
 al foglio 29 part 732 per il resede a giardino di mq 600 circa
;
 al foglio 29 part 707 per il resede di accesso ;
 al foglio 29 part 743 (ex 707) per il resede di accesso iniziale ;
I beni non risultano corrispondenti ai dati descritti nei documenti del fascicolo
, come riscontrato dallo scrivente e
ampiamente specificato
nel certificato
Notarile allegato agli Atti .
Nel documento di Pignoramento , detti i beni sono identificati al fglio 29 ,
prima della
denuncia di variazione del 02/03/2012 numeri 6710.1/2012 e
6711.1/2012 (per costituzione ed associazione di bene comune censibile ) in
conseguenza della quale hanno assunto
l'identificazione ora assegnata
e
sopradescritta .

CONFINI DEL BENE
L’unità immobiliare identificata
confina con proprietà …........;
proprietà
…....... ; lottizzazione detta …........ salvo se nuovi confini .
 DESCRIZIONE CATASTALE
I beni oggetto di pignoramento sono così descritti al Catasto Fabbricati del
Comune di Figline Val d'Arno :
1- al foglio 29 part 728 Sub 200, Categoria A/2, Classe 6, vani 5 Rendita €
632,66 , per l’abitazione al piano terra (all.2-visura catastale e all.3- planimetria) ;
3
particella 728 subalterni 1,2,3 che rappresentano le precedenti attribuzioni catastali
2-
al foglio 29 part 728
Sub 201, Categoria A/2, Classe 6, vani 6,5
Rendita € 822,46 per l’abitazione al piano primo (all.4-visura catastale e all.5planimetria) ;
3 - al foglio 29 part 728
Sub 202, Categoria C/6, Classe 6, cons. mq. 41
Rendita € 273,15 per l’autorimessa (all.6-visura catastale e all.7 - planimetria) ;
4 - al foglio 29 part 728 Sub 4 ( all.8 visura - planimetria rappresentanta e
comune ai sub.200 e 201 in all.5e7 )
5 - al foglio 29 part 732 qualità FU , are 6 ca 25 (all.9-visura catastale);
6 - al foglio 29 part 743 Classe 3 are 00 ca 45 Reddito dominicale € 0,20
Reddito agrario € 0,13 per quota di proprietà pari a ¼ ed in comproprietà con i
signori ….... , nato a Figline val d'Arno il 2//03/1944 - C.F. …......... e …........
nata a Reggello il 01/06/1948 - C.F....................... per la quota rispettivamente di
ciascuno; signor ….......... , nato a
Figline val d'Arno il 23//05/1957
…..............per la quota di 2/8 ; signor ….......... , nato a
Figline val d'Arno il
10//03/1947 CF …............... per la quota di 1/8 ; signora ….................. nata a
Reggello il 25/10/1950 - C.F. …....................... per la quota di 1/8
(all.10-visura
catastale) .
Classe 3 are 03 ca 80 Reddito dominicale € 1,67
Reddito agrario € 1,05 per quota di proprietà pari a ½ ed in comproprietà con i
signori
…............ , nato a Figline val d'Arno il 2//03/1944 - C.F. …................ ;
…......... nata a
Reggello il 01/06/1948 -
C.F................... per la quota
rispettivamente di ¼ ciascuno (all.11-visura catastale).
Si allega estratto di mappa con evidenziato di colore verde l'identificativo
particellare di accesso sopradescritto ( all.12)
I beni 1-2-3-4 risultano intestati a :
…......... nato a …......... (FI) il
02/07/1944 - CF:........................- proprietà per 1/1 ;
4
1/8
Si precisa che il bene è composto da
tre livelli
e che essi risultano
conttrassegnatti da tre diversi subalterni ma identificano una sola untà immobiliare
A riprova di quanto affermato , per i locali posti al piano seminterrato,
planimetria depositata non è stata ritenuta accettabile dal catasto , in uanto detti
locali sono di supporto all'abitazione e non possono essere svincolati da essa . Essi
sono identificati all'Ufficio del Territorio al foglio 29 particella 728 subalterno 4
e pur godendodi un subalterno specifico e della Categoria A/4 sono rappresentati
nelle planimetrie relative ai subalterni 200 e 201 , ovvero a comune con essi .
(vedi allegato n° 7 planimetria e allegato n° 9 -evidenziato rosa ..” utilità comune
ai sub.200 e 201) .
 ATTO DI PIGNORAMENTO
L’atto di pignoramento è stato trascritto all’Ufficio di Arezzo in data
10/08/2012 al
n. 8748 di Reg.Part. Notificato dall' Ufficiale Giudiziario del
Tribunale di Firenze il 110/07/2012
rep.n. 9188 contro il signor …........... e
a favore della Banca UNICREDIT
SpA, C.F.
00348170101
, con sede in
Roma (all.13 ).
L’atto di Pignoramento riguarda la proprietà
precedentemente descritto erroneamente identificata
dell'esecutato , come
. Il bene risulta così
identificato :
•
al foglio 29 part 728
Sub 200 per l’ immobile
posto al piano terra -
proprietà per 1/1 ;
5
L'autorimessa è un bene completamente indipendente .
•
al foglio 29 part 728 Sub 201 per l’ immobile
posto al piano primo -
proprietà per 1/1 ;
•
al foglio 29 part 728 Sub 4 per l’ immobile posto al piano seminterratoproprietà per 1/1 ;
•
al foglio 29 part 728 Sub 202 per l’autorimessa - proprietà per 1/1 ;
•
al foglio 29 part 732 è il resede a giardino
•
al foglio 29 part 707 per il resede di accesso proprietà per 1/2
•
al foglio 29 part 743 (ex 707) per il resede di accesso iniziale proprietà per
1/4
;
;
PROVENIENZA DEL BENE
In data anteriore al ventennio gli immobili
oggetto della presente relazione
peritale sono pervenuti a signor …......... in forza de seguenti atti:
 Atto di Atto di Compravendita ai rogiti Dottor Massimo Taiti , Notaio in
Montevarchi del
6 maggio 1974 Rep.n. 21620/2521
, trascritto ad
Arezzo in data 22/05/1974 al n. 4824 Reg.Part. ;
 Divisione a stralcio con atto privato autenticato dal Notaio Ferdinando
Sorrentino n data 18/01/1975 Rep.n. 32177/2732 , registrato ad Arezzo in
data 22/01/1975 al n. 1552 , Vol. 2556 , trascritto ad Arezzo
in data
27/01/1975 al n. 653 Reg.Part. ;
 Atto di Atto di Compravendita ai rogiti Dottor Massimo Taiti , Notaio in
Montevarchi del
15 maggio 1975 Rep.n. 22629/2898
, trascritto ad
Arezzo in data 17/05/1975 al n. 3141 Reg.Part. ;
(Certificato notarile all.14-pag.4) .
Di recente gli immobili oggetto della presente relazione sono stati oggetto delle
seguenti transazioni :
6

, proprietà per ½ ;
 Atto di donazione ai rogiti notaio Claudio Barnini del 06/06/2012
Rep.286632/16803, trascritto ad Arezzo il 16/07/2012 al n. 7451 Reg. Part ,
in cui il signor …........... trasferisce alla figlia …........... i beni di sua
proprietà posti nel Comune di Incisa Valdarno e precisamente:
1. piena proprietà appartamento per civile abitazione al piano terreno del
fabbricato censito al catasto dei fabbricati al foglio 29 part 728 Sub 200,
Categoria A/2, Classe 6, vani 5 , Rendita € 632,66;
2. la quota di ½ di comproprietà dei locali posti al piano seminterrato del
fabbricato censito al catasto dei fabbricati al foglio 29 part 728 Sub 4
Categoria A/4 , Classe 1 , vani 4,5, Rendita € 199,87;
3. la quota di ½ di comproprietà dell'autorimessa censita al catasto dei
fabbricati al
foglio 29 part 728 Sub 202 Categoria C/6 , Classe 6 ,
4. la quota di ½ di comproprietà dell'area esterna al fabbricato adibita a
giardino e censita al Catasto terreni al foglio 29 part 732
qualità FU
cons. mq 625 ;
5. la quota di ¼ di comproprietà dell'area
esterna al fabbricato adibita ad
accesso censita al Catasto terreni al foglio 29 part 707 Classe 3 are 03 ca 80
Reddito dominicale € 1,67 Reddito agrario € 1,05 ;
6. la quota di 1/8 di comproprietà dell'area
esterna al fabbricato adibita ad
accesso iniziale censita al Catasto terreni al foglio 29 part 743 Classe 3 are
00 ca 45 Reddito dominicale € 0,20 Reddito agrario € 0,13
(Certificato notarile all.14-pag.4-5) .
 Atto di Risoluzione di donazione per mutuo consenso ai rogiti notaio
Claudio Barnini del 09/10/2013 Rep.289.754/17.245, registrato all'Ufficio
di Firenze 2 dellìAgenzie delle Entrate -Direzione Provinciale di Firenze il
7
Cons.mq.41 , Rendita € 273,15;
08/11/2013 al n. 7602 Seria 1T , in cui le parti sciolgono il contratto di
donazione
per mutuo consenso ai sensi e per gli effetti dell'art. 1372
comma 1 del codice cvile ( all.15).
Alla data odierna ed agli effetti di detto Atto i beni suddetti ritornano con le
summenzionate quote di proprietà al signor …................., oltre alla piena propietà
del bene identificato al foglio 29 part 728 Sub 201 abitazione posta al piano
primo mai ceduta ad altri .
2) DESCRIZIONE
DEL BENE
PARTI CONDOMINIALI
Non ci sono parti condominiali.
DESCRIZIONE DEL BENE
da due piani completamente fuori terra ed un piano seminterrato ove è ubicato il
garage e la taverna , oltre ai locali tecnici e di servizio . Esso è circondato da un
resede esclusivo , seminato a prato e con accesso pedonale e carrabile .
Al bene
si accede
dalla via Iacopone da Todi , non direttamente dal
numero civico 39, infatti esso non risulta subito evidente su detta via in quanto per
poter raggiungere il civico menzionato occorre percorrere una strada privata in
salita, rappresentata nell'estratto di mappa allegato (all.12) dalla particella 743 .
Percorsa la strada privata si accede ad un resede in comproprietà , identificato da
parte della particella 707 , ove sono ubicati i posti auto ,
senza assegnazione.
Appena nel resede esterno si manifestano i numeri civici ovvero ,il civico 39 ,
accesso al bene in oggetto .
8
L’immobile è un fabbricato unifamiliare , di nuova costruzione composto
Sul campanello della porta di ingresso è indicato il nome
del proprietario
esecutato, signor …............ .
La tipologia edilizia del fabbricato è una civile abitazione su due piani , con
struttura in cemento armato , facciate intonacate , persiane in legno , copertura di
tipo tradizionale in laterizio a falde . Il loggiato d'ingresso ha pareti rivestite in
pietra e pavimento in cotto .
L' ingresso
principale
è
costituito da un
percorso pedonale , esso ci
introduce in una terrazza coperta che funge da loggiato
principale . Varcata la porta si giunge al disimpegno-ingresso
le
e da qui alla porta
ove sono ubicate
scale di accesso ai piani; al piano seminterrato eal piano primo . L 'altro
disimpegno ci introduce alla cucina-tinello ed al soggiorno .
Le finiture sono mediocri, l’aspetto generale dell'immobile dimesso .
conduce alla zona notte . Essa è composta da due camere , un servizio igienico ed
un ripostiglio
(allegato n° 16 - documentazione fotografica).
(allegato n° 17 -1 planimetria di rilievo rapp 1:100) .
Salendo
le scale si accede al pianerottolo che conduce al piano primo ,
oltrepassata la porta un disimpegno ci introduce
in un vano soggiorno-tinello
ed alla cucina , di fronte è ubicata una porta di accesso ad altro disimpegno che
conduce alla zona notte . Essa è composta da tre camere e due servizi igienici
(allegato n° 16 - documentazione fotografica) .
Il vano scale conduce anche al piano seminterrato dove sono ubicati alcuni
locali di servizio, quali una centrale termica ed un vano tecnico,oltre alla taverna
ed alla lavanderia , che per oggetto di santoria hanno ottenuto dal comune il
cambio d'uso a civile abitazione anche in deroga all'altezza inferiore ai m.2,70. .
9
Alla sinistra per chi guarda la cucina-tinello è ubicato un altro disimpegno che
Al piano semiterrato è ubicata anche l'autorimessa
a cui si accede anche
dall'interno , ma che ha accesso indipendente.
Come descritto ed evidenziato precedentemente il complesso immobiliare ha
una tipologia unifamiliare anche se i tre livelli risultano conttrassegnatti da tre
diversi subalterni.
Dal sopralluogo effettuato lo scrivente CTU ha potuto constatare che nel
complesso lo stato di conservazione dell’immobile è mediocre
(allegato n° 16 -
documentazione fotografica). Le caratteristiche costruttive e le finiture sono di tipo
medio e vetuste ; i pavimenti di gres porcellanato ; i pavimenti e i rivestimenti
infissi interni e le persiane sono in legno , funzionanti ma vetusti .
Il riscaldamento è autonomo con radiatori classici , alimentato da due caldaie.
Il piano seminterrato non ha riscaldamento .
Gli impianti al momento del sopralluogo non erano funzionanti
Solo il bene
posto al piano terra è munito
energetica che la proprietà consegna al CTU
di attestazione prestazione
.
DESCRIZIONE DELLE SUPERFICI
PIANO TERRA
INGRESSO
MQ
9.16
MQ
7.26
SOGGIORNO
MQ
16.96
CUCINA-TINELLO
MQ.
14.34
DISIMPEGNO
DISIMPEGNO
1
2
MQ
4.72
10
dei servizi igienici sono in ceramica ed in mediocre stato di conservazione ; gli
CAMERA
1
MQ
16.00
CAMERA
2
MQ
12.60
BAGNO
MQ.
7.30
RIPOSTIGLIO
MQ.
TOTALE
SUPERFICIE NETTA
TOTALE
SUPERFICIE LORDA
LOGGIA COPERTA COMPUTATA
MQ
MQ
AD
1/3
3.30
.
91.64
.
100.80
DELLA SUPERFICIE COMPLESSIVA :
MQ.
14.62/3 = MQ. 4.87
MQ.
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE PIANO TERRA
105.67
MQ
7.02
SOGGIORNO-TINELLO
MQ
32.53
CUCINA
MQ.
4.35
MQ
6.02
DISIMPEGNO
DISIMPEGNO
1
2
CAMERA
1
MQ
11.68
CAMERA
2
MQ
10.54
MQ.
3.80
BAGNO 2
MQ.
7.30
CAMERA 3
MQ.
16.80
BAGNO
1
TOTALE
SUPERFICIE NETTA
MQ
. 100.04
TOTALE
SUPERFICIE LORDA
MQ
. 110. 04
TERRAZZE COMPUTATE AD
1/3 DELLA SUP.MQ. 17.62/3 =
MQ .
5.87
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE PIANO PRIMO MQ
. 115.91
PIANO SEMINTERRATO
DISIMPEGNO
MQ
8.92
11
PIANO PRIMO
CANTINA 1
MQ
14.40
2
MQ.
9.88
CENTRALE TERMICA
MQ
10.65
TAVERNA
MQ
36.87
LAVANDERIA
MQ
27.75
MQ.
108.47
TOTALE
TOTALE SUPERFICIE LORDA COMMERCIALE
LOCALI ACCESSORI COMPUTATI A ½
DELLA SUP.
MQ. 119.31
MQ 119.31/2 = MQ 59.65
SUPERFICIE COMMERCIALE
GARAGE
.59.65
PIANO SEMINTERRATO MQ
MQ
SUPERFICIE COMPLESSIVA
Q
41.80
105.67+MQ.115.91+MQ.59,65 = MQ 281.23
SUPERFICIE COMMERCIALE TOTALE
GARAGE
3)
MQ. 281.23
MQ. 41.80
STATO DI POSSESSO DEL BENE
L’Unità immobiliare in oggetto è di proprietà del signor
- …............. nato a …........... (FI) il 22/03/1948 - CF: …...........- proprietà
per 1/1 .
Alla data odierna
il bene
risulta occupato dall'
esecutato che intende
mantenerne la residenza .
La particelle che identificano i resedi esterni di accesso, ad esclusione della
particella 732 - resede di proprietà esclusiva , risultano in comproprietà , nello
specifico di seguito si descrive:
1 - al foglio 29 part 743 Classe 3 are 00 ca 45 Reddito dominicale € 0,20
Reddito agrario € 0,13 per quota di proprietà pari a ¼ a …....... , summenzionato ,
12
CANTINA
ed in comproprietà con i signori
…........ …....................
rispettivamente di 1/8 ciascuno; signor …........ , nato a
per la quota
Figline val d'Arno il
23//05/1957 CF …............per la quota di 2/8 ; signor ….............., nato a Figline
val d'Arno il 10//03/1947
CF ….................... per la quota di 1/8 ; signora
….................. nata a Reggello il 25/10/1950 - C.F. ….................... per la quota di
1/8
(all.10-visura catastale) .
Reddito agrario € 1,05
Classe 3 are 03 ca 80 Reddito dominicale € 1,67
per quota di proprietà pari a ½
a …..................,
summenzionato , ed in comproprietà con i signori …..............................................
per la quota rispettivamente di ¼ ciascuno (all.11-visura catastale).
4)
FORMALITÀ VINCOLI ED ONERI
Registri - Agenzia del Territorio- Ufficio Provinciale di Arezzo
, (allegato n° 14
- certificato notarile Dott. Vincenzo Bafunno , certificato notarile valido fino al 12
Novembre 2012 ) ,
relativamente alle U.I. descritte si rilevano le seguenti
formalità pregiudizievoli :
IPOTECA GIUDIZIALE
-
ISCRIZIONE
iscritta ad Arezzo in data 3 ottobre 1997 al n.
2059 registro particolare , annotata cancellazione totale in data 28/01/2003 al n.
363 registro particolare .
IPOTECA GIUDIZIALE
-
ISCRIZIONE
a favore della Cassa di Risparmio di Firenze ,
iscritta ad Arezzo in data 3 Ottobre 1997 a n. 2064 registro particolare , annotata
in data 14/01/2003 al n.187 registro particolare .
13
Dalle visura storico-ipotecaria ventennale effettuate presso la Conservatoria dei
IPOTECA GIUDIZIALE
- ISCRIZIONE
a favore della Banca Toscana , iscritta ad Arezzo
in data 17 Ottobre 1997 a n. 12179 registro
particolare , annotata in data
14/01/2003 al n.189 registro particolare .
-
IPOTECA GIUDIZIALE
a favore della Cassa di Risparmio di Perugia ,
ISCRIZIONE
iscritta ad Arezzo in data 19 Gennaio 1998 a n. 107 registro registro particolare ,
annotata in data 14/01/2003 al n.188 registro particolare .
IPOTECA VOLONTARIA
n. 3646 di registro
- ISCRIZIONE
iscritta ad Arezzo in data 4 Novembre 2002 al
particolare , a favore di Intesabci s.p.a. Con sede in Milano
C.F. 00799960158 per € 240.000,00 , di cui € 120.000,00 di capitale , esigibile
in anni 10 , in forza dell'atto di mutuo fondiario ai rogiti Notaio Marco Chiostrini
data 15 marzo 2007 al n. 827 del registro particolare, per rinegoziazione del tasso
d'interesse .
IPOTECA VOLONTARIA
- ISCRIZIONE
iscritta ad Arezzo in data 17 Maggio 2006 al
n. 2011di registro particolare , a favore di Credito Cooperativo Area Pratese -Soc.
Cooperativa
con sede in Carmignano (PO)
C.F.
00645350489
per
€
300.000,00 , di cui € 150.000,00 di capitale , esigibile in 1 anni e 7 mesi , a
garanzia di credito con atto ai rogiti Notaio Mario Buzio del 11/05/2006 Rep.
39026 …..................debitore non datore d'ipoteca : S.A.V.I.M. Con sede in Prato.
IPOTECA VOLONTARIA
- ISCRIZIONE
iscritta ad Arezzo in data 31 Maggio 2007 al n.
2717 di registro particolare , a favore di Credito Cooperativo Area Pratese -Soc.
Cooperativa
C.F.
00645350489
14
per
€
del 28/10/2002 Rep. 35869 e contro …............. ….............,formalità annotata in
160.000,00 , di cui € 80.000,00 di capitale , esigibile in 10 anni
dell'atto di mutuo fondiario
40270/8293
, in forza
ai rogiti Notaio Mario Buzio del 24/05/2007 Rep.
…........................................ debitore non datore d'ipoteca :
S.A.V.I.M. Con sede in Prato.
IPOTECA VOLONTARIA
- ISCRIZIONE
iscritta ad Arezzo in data 2 Gennaio 2009 al n.
2 di registro registro particolare , a favore di Santangelo Paolo , nato a Firenze il 24
marzo 1964 C.F. SNT PLA 64C24 D612N
concessione a garanzia di debito con atto
per € 40.000,00
di capitale ,
ai rogiti Notaio Giuseppa Mazzara
del 23/012/2008 Rep. 33458/6329 ….................................. .
IPOTECA VOLONTARIA
- ISCRIZIONE
iscritta ad Arezzo in data 14 Maggio 2009 al n.
Cooperativa con sede in Carmignano (PO) C.F. 00645350489 per € 50.000,00 ,
di cui € 25.000,00 di capitale
contro …........................... debitore non datore
d'ipoteca : S.A.V.I.M. Con sede in Prato.
SERVITÙ DI PASSO
trascritta ad Arezzo in data 8 Maggio 2006 al n. 5831 di registro
particolare ,costituita con atto privata autenticato dal Notaio Eugenio Idolo di san
Giovanni Valdarno in data 19 aprile 2006 Rep. 29554 , paso pedonale a carrabile
sul mapp.744 del fg.29 a favore dei beni oggetto di relazione e di immobili di altrui
proprietà -
PIGNORAMENTO
- TRASCRIZIONE
trascritta ad Arezzo in data 9 Settembre 2009 al
n. 10292 di registro particolare ,a favore di Credito Cooperativo Area Pratese -Soc.
Cooperativa
C.F.
00645350489 , notificato
15
1383 di registro particolare , a favore di Credito Cooperativo Area Pratese -Soc.
dall'Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Firenze in data 22 Luglio 2009 Rep.
10449/2009 , contro ….......................................
TRASCRIZIONE CONTRO
del 16/07/2012 Reg.Part. 7451 Reg.Gen. 9975 Atto di
Donazione ai rogiti Notaio Claudio Barnini Rep. n. 286632/16803 del 06/06/2012
soggetto donante alla figlia..................... - donazione accettata.
PIGNORAMENTO
- TRASCRIZIONE
trascritta ad Arezzo in data 10 Agosto 2012 al n.
8748 di registro particolare ,a favore di Unicredit SpA con sede in Roma Via
V.veneto,119
Tribunale
di
C.F.
Firenze
00348170101 , notificato dall'Ufficiale Giudiziario del
in
data
10
Luglio
2009
Rep.
9188
,
contro
del 08/08/2013 Reg.Part. 7992, Reg.Gen.
10883
TRASCRIZIONE A FAVORE
Tribunale di Arezzo Rep. n. 672 del 25/07/2013 -DOMANDA GIUDIZIALE ACCERTAMENTO SIMULAZIONE ATTI
TRASCRIZIONE A FAVORE
del 18/11/2013 Reg.Part. 10866 , Reg.Gen.14673 Atto di
Risoluzione di Donazione per mutuo consenso ai rogiti Notaio Claudio Barnini
Rep. n. 289754/17245 del 09/10/2013 .
In data 13 febbraio 2014 , lo scrivente ha aggiornato l’ispezione ipotecaria allegata
al fascicolo - visure ipotecarie, allegato n° 14 - certificato notarile del Dott.
Angelo Caccetta , che risultavano valide fino al 12 Novembre 2012
(allegato
n°14a -ispezione ipotecaria aggiornata).
16
….............................
5)
REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA DEL BENE
Per verificare la regolarità edilizia ed urbanistica del bene lo scrivente CTU ha
effettuato ricerche presso l’archivio del Settore Edilizia ed Urbanistica del Comune
di Figline Val d'Arno e presso l’archivio Condono ex lege 47/85 , 724/94 e L.
326/2003 , ha potuto verificare che il bene è stato edificato in forza alla Licenza di
Costruzione
n°124 del 30/07/1974 e successiva Licenza di Costruzione
n° 27
del 02/02/1975 e n° 98 del 02/08/1975 a variante .
Il permesso di Abitabilità è stato rilasciato in data 16/06/1976 (allegato n°18).
Successivamente per varianti ai prospetti è stata rilasciata Concessione Edilizia
in Sanatoria n° 63 del 05/03/1987 e per opere
seminterrato è stata rilasciata
interne e cambio d'uso al piano
Concessione Edilizia in Sanatoria n° 162 del
20/06/1987 . La relazione tecnica allegata al condono suddetto - pratica n°56 del
n° 98/75 , ovvero
la realizzazione ed il cambio d'uso di locali di supporto
all'abitazione, cioè cantina, lavanderia, w.c. e rustico .
Successivamente a tale pratica per il fabbricato in oggetto è stata presentata
DIA n° 157/2000 del 20/06/2000, con
dichiarazione di Fine lavori
in data
20/01/2005 per modifiche interne e manutenzione ordinaria .
Dalle comparazioni tra lo stato dei luoghi, rilievo metrico e fotografico
effettuato dallo scrivente CTU in occasione del sopralluogo , la planimetria
depositata all’Ufficio del Territorio e le pratiche edilizie esaminate è emersa una
difformità edilizia , consistente nella divisione del locale posto al piano primo , di
più ampie dimensioni , in due vani distinti . La divisione è stat realizzata mediante
un tramezzo divisorio in cartongesso e per poter meglio
stato spostata la porta
disimpegnarne l'accesso è
.
17
15/11/1985 descrive chiaramente i lavori in difformità alla Licenza di Costruzione
La modifica apportata è facilmente sanabile con una pratica di Sanatoria , da
inoltrare al Comune – Ufficio Edilizia Privata
, in quanto trattasi di modifiche
interne , senza opere strutturali rilevanti .
6)
VALUTAZIONE DEL BENE
Per la determinazione del valore di mercato del bene, lo scrivente ha tenuto
conto delle seguenti considerazioni:
 l’immobile è ubicato in una zona periferica del Comune di Figline

;
lo stato di conservazione dell’unità immobiliare e dell’immobile sono da
considerarsi mediocri come già descritto.
STIMA DEL VALORE DELL’IMMOBILE LIBERO
ABITAZIONE
Il valore immobiliare dell'abitazione è
stato desunto, dallo scrivente, reperendo
informazioni valutative presso l’Osservatorio
del Mercato Immobiliare
dell’Agenzia del Territorio, secondo la propria esperienza personale e dopo aver
valutato le quotazioni del mercato immobiliare presso le agenzie dislocate in zona .
STIMA
Dalle notizie reperite presso L’Osservatorio del Mercato Immobiliare della
Agenzia del Territorio, per il I semestre del 2013, il valore di mercato degli
immobili nella zona di interesse e con caratteristiche analoghe è variabile da
€/mq 1.400,00 a €/mq 1.900,00 (allegato 19) .
La superficie commerciale dell’immobile è:
mq 281.20
( vedi paragrafo 2 )
18

Lo scrivente CTU ritiene di assumere quale probabile valore medio di
mercato il valore così definito € 1.400,00+ € 1.900,00 = € 3.300,00/2 = 1.650,00
Assumendo
€/mq 1.650,00 quale valore medio di mercato il bene
risulta così stimato :
mq. 281.20 x €/mq. 1.650,00 = € 463.980,00
Dall’indagine svolta presso le agenzie immobiliari
è emerso che il mercato
immobiliare riferito a beni immobili nella stessa zona e con caratteristiche simili
al bene in oggetto , non rileva aumenti e sancisce ,
una
quotazione analoga a
quella rilevata dall' Osservatorio del Mercato Immobiliare della Agenzia del
Territorio, per il I semestre del 2013, quindi si ha :
=
€ 463.980,00
AUTORIMESSA
Il valore immobiliare dell'autorimessa è stato desunto, dallo scrivente, reperendo
informazioni valutative presso l’Osservatorio
del Mercato Immobiliare
dell’Agenzia del Territorio, secondo la propria esperienza personale e dopo aver
valutato le quotazioni del mercato immobiliare presso le agenzie dislocate in zona .
STIMA
Dalle notizie reperite presso L’Osservatorio del Mercato Immobiliare della
Agenzia del Territorio, per il I semestre del 2013, il valore di mercato degli
immobili nella zona di interesse e con caratteristiche analoghe è variabile da
€/mq 840,00 a €/mq 1.000,00 (allegato 19) .
La superficie commerciale dell’immobile è:
mq 41.80
19
TOTALE VALORE DI MERCATO PER IMMOBILE LIBERO - ABITAZIONE
( vedi paragrafo 2 )
Lo scrivente CTU , ritiene di assumere quale probabile valore medio di mercato il
valore così definito € 840,00+ € 1.000,00 = €1.840,00/2 = 920,00
Assumendo €/mq 920,00 quale valore medio di mercato il bene
risulta
così stimato :
mq. 41.80 x €/mq. 920,00 = € 38.456,00
RESEDE A GIARDINO
Lo scrivente CTU, valutati i prezzi medi di mercato per le aree a verde e secondo
la sua personale esperienza
ritiene di assumere quale probabile valore
di
valore complessivo resede a giardino mq. 625 x €/mq 100,00
= € 62.500,00
TOTALE VALORE DI MERCATO PER IMMOBILE LIBERO COMPLESSIVO
=
€ 463.980,00 + € 38.456,00+ € 62.500,00 = € 564.936,00 ARROTONDATO A
€ 564.950,00
BENI IN COMPROPRIETÀ -ACCESSO ALL'IMMOBILE
RESEDI DI ACCESSO
A- particella 743 -proprietà per ¼- superficie mq. 45- seminativo arborato ;
B- particella 707 – proprietà per ½ – superficie mq. 380 - seminativo arborato
Totale mq. 425,00
Lo scrivente CTU, valutati i valori agricoli medi di mercato per le aree suddette
ritiene di assumere quale probabile valore
di mercato quello reperito presso la
20
mercato per il resede a giardinoil valore di €/mq 100,00 pertanto si ha :
banca dati dell'Agenzia delle Entrate (All.20) che definisce
il valore
di €/mq
13,00 pertanto si ha :
VALORE PARTICELLA
VALORE PARTICELLA
743
MQ .45 X
€/MQ 13,00
= €
585,00
QUOTA ESECUTATO ¼ – VALORE
= € 146,25
707
= € 4.940,00
MQ .380 X
€/MQ 13,00
QUOTA ESECUTATO ½ – VALORE = € 2.470,00
COMPLESSIVA QUOTA
ESECUTATO
€ 2.516,25
TOTALE VALORE DI MERCATO PER IMMOBILE LIBERO COMPLESSIVO
IN VIRTÙ DELLA NOTEVOLE CONTRAZIONE DEI VALORI
DI CRISI HA COLPITO
I BENI IMMOBILIARI
10%
,
,
PERTANTO RISULTA
IMMOBILIARI CHE IN QUESTO PERIODO
LO SCRIVENTE CTU RITIENE DI ABBATTERE DEL
:
VALORE DI MERCATO PER IMMOBILE LIBERO COMPLESSIVO
€ 567.466,25

X
10%
=
€ 510.719,62
=
PREZZO A BASE D’ASTA
Tenuto conto del particolare disagio di acquisto, dato dalla modalità di
espletamento delle aste, dall’ occupazione del bene da parte dell'esecutato, lo
scrivente ritiene di fissare il prezzo a base d’asta decurtato di 10% pertanto il valore
è:
VALORE A BASE D’ASTA
€ 510.719,62 - 10 %
IMMOBILE LIBERO
PER INTERO
= € 459.647,66 arrotondato
€ 459.650,00
21
€ 567.466,25
€ 564.950,00+ € 2.516,25 =
DETTO VALORE
=
7)
DIVISIBILITÀ DEL BENE
Il fabbricato oggetto di pignoramento , nello stato di fatto nel quale si trova è
indivisibile .
Il
fabbricato allo stato attuale
immobiliare
anche se
risulta costituito da una unica unità
diviso catastalmente in due subalterni , con un piano
seminterrato a comune (locali di supporto) e l'autorimessa , costituente il terzo
subalterno , oltre alle aree esterne.
Si potrebbe ipotizzare la divisibilità in più lotti : piano terra e piano primo ,
con assegnazione di una cantina ciascuno ed un'altro vano, attribuibile in relazione
alla
superficie
comune
tra i due esistenti . Successivamente si potrebbero attribuire a
il locale tecnico ,
il resede a giardino e il vano scale . Questa
una pratica edilizia SCIA di frazionamento e modifiche interne , con conseguente
pagamento degli oneri
sull'unità più piccola derivata (costo di costruzione
-urbanizzazione primaria e secondaria ) da corrispondere al Comune . A questo
costo si somma l'onorario di un professionista per l'espletamento delle pratiche
edilizie e catastali .
L'altra ipotesi potrebbe essere di suddividere in due lotti :
1- abitazione con giardino ;
2- autorimessa .
A parere dello scrivente, l' esclusione del garage
deprezzerebbe molto il
valore dell'intero , privandolo di un accessorio oggi molto richiesto
8)
.
REGIME IMPOSITIVO
22
divisione , fattibile urbanisticamente , può essere realizzata solo se supportata da
Essendo il bene di proprietà di persone fisiche, l’acquisto dell’immobile è
soggetto ad Imposta di Registro ai sensi del DPR 131/86 oltre tassa ipotecaria e
catastale. L'imposta è in ragione dell’uso dell’immobile, ovvero , se acquistata
come prima casa (immobile non di lusso) l' imposta di registro è del 2% del
valore catastale rivalutato , con un importo minimo di € 1.000,00 oltre tassa
ipotecaria di € 50,00 e catastale di € 50,00 ; se l’acquisto dell’immobile è diverso
dalla prima casa l’Imposta di Registro è del 9% del valore catastale rivalutato con
un importo minimo di € 1.000,00 oltre tassa ipotecaria di € 50,00 e catastale di €
50,00 .
9)
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Ai sensi dell’art.6 del DLGS n.311/2006 dal proprietario del bene e ’ stata
al piano terra ed identificata al Catasto al foglio 29, particella 728 , subalterno
200 (allegato n° 21) protocollata al Comune di Figline Valdarno col n. 1004
del 27/08/2013 :
Secondo i disposti dei quesiti giudiciali e come previsto dalla normativa su
indicata , lo scrivente ha predisposto gli attestati mancanti (allegati 22 e 23 ) e
trasmessi alla Regione Toscana ed al Comune di Figline-Incisa .
Al comune di Figline-Incisa gli attestati sono stati protocollati col n°4265 del
18/02/2014.
ALLEGATI:
 allegati dal n°1 al n° 23
Firenze, 20 Febbraio 2014
23
fornita la Attestazione di Prestazione Energetica relativa all'immobile posto
il CTU
a.miglietta architetto
Lo scrivente CTU segnala al Signor Giudice che i beni oggetto della presente
24
relazione sono stati oggetto della procedura esecutiva R.G. 512/2009

Perizia

Transcript

Documenti analoghi

federica miglietta - Dipartimento di Economia

POFLab

Amendment #1 - ORC Sportboat Europeans Championship 2016

Preventivo opere da restaurare

16/09/2013 18:06:17 Al Norcenni Girasole Club va

D`Eramo - Azienda Ospedaliera San Giovanni Addolorata

Aggiornamento ISO 19011-17021

Scarica

LUNEDI` 5, ore 20:00 Conviviale - Ristorante La Torre

SAN GABRIELE DELL` ADDOLORATA