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INDICE F.A.Q. UK
01
Informazioni Generali
02
Investimenti Alloggi Studenti
03
Investimenti Alberghi
04
Investimenti a Londra
05
Aspetti Fiscali e Legali
06
Procedure di Acquisto
07
Proprietà su Carta
08
Rivendita Immobile
09
Gestione Proprietà / Locazione
10
Servizio Property Finder
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01
Informazioni Generali
Come sta andando l’economia nel Regno Unito?
Secondo il Fondo Monetario Internazionale (FMI) l'economia britannica è cresciuta al ritmo del 2,9% nel
2014, lo 0,4% in più rispetto a quanto indicato lo scorso gennaio. Nel 2015 il FMI indica un incremento del
PIL del 2,5% rispetto al +2,2% stimato lo scorso gennaio. Questa è la crescita maggiore attribuita a
qualsiasi paese del G7.
MILANO (Finanza.com) 08/04/2014
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Qual è lo storico dei prezzi immobiliari nel Regno Unito?
In media, nel Regno Unito i prezzi degli immobili incrementano più del doppio ogni decennio. Negli ultimi
56 anni, il valore degli immobili nel Regno Unito è diminuito solo tre volte in termini reali: 1971-1973,
1989-1992, 2008-2009. Sei anni su cinquantasei.
Indice Valori Immobiliari Regno Unito 2004 - 2014.
Indice Febbraio 2002=100
Fonte: Office For National Statistics House Price Index January 2014
http://www.ons.gov.uk/ons/rel/hpi/house-price-index/january-2014/stb-january-2014.html
Di quanto sono cresciuti i prezzi immobiliari nel Regno Unito nel 2015?
Secondo il bollettino statistico dell’Ufficio Nazionale di Statistica (ONS) del Maggio 2015:
- I prezzi immobiliari nel Regno Unito sono aumentati del 5,7% a Maggio 2015 rispetto all’anno
precedente;
- I prezzi immobiliari sono cresciuti del 5,8% in Inghilterra, il 2,5% in Galles, 2,9% in Scozia e del 10,5% in
Irlanda del Nord su base annua.
Come incidono le politiche del governo sui prezzi immobiliari nel
Regno Unito?
Per sostenere l’economia, il governo britannico ha annunciato provvedimenti che incrementeranno
ulteriormente i prezzi:
- Acquirenti residenti avranno contributi governativi del 20% del valore dell'immobile, senza interessi per
5 anni.
- Il governo ha creato un programma di garanzia mutui per assistere acquirenti per l’acquisto di immobili
fino al valore di £600.000.
- Il governo ha stanziato £3 miliardi di prestiti di emergenza per il settore delle costruzioni
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Qual è la percezione dei prezzi immobiliari nel Regno Unito nell’ultimo
biennio?
Secondo Boom immobiliare si espande fuori Londra al resto della Gran Bretagna.
www.telegraph.co.uk/finance/personalfinance/houseprices/10756343/House-price-boom-ripples-outof-London-across-Britain.html
I Londinesi provocano un boom immobiliare in periferia ed i prezzi aumentano fino ai confini
dell’autostrada M25 che circonda Londra.
www.telegraph.co.uk/finance/personalfinance/houseprices/10747197/Londoners-spark-suburbanhousing-boom.html
Il boom immobiliare spinge il settore delle costruzioni ad un ottimismo record non visto da 7 anni.
www.theguardian.com/business/2014/apr/02/britains-housing-gap-widens-london-prices-surgebusiness-live
Case nel centro di Londra ora valgono sei volte il prezzo medio degli immobili in alcune parti del nord.
www.mirror.co.uk/news/uk-news/homes-central-london-now-worth-3341958#ixzz2yUu6Wjgx
I prezzi delle case aumentano nuovamente mentre le nuove diposizioni a riguardo delle pensioni
favoriscono un incremento del 30%.
www.express.co.uk/news/property/466240/Pensions-change-in-Budget-announcement-create-silverinvestors-army
Record aumento dei prezzi delle case
www.express.co.uk/news/property/462452/Record-rise-in-house-prices-No-signs-of-a-cooling-market
Mentre i prezzi delle case salgono, le case fan guadagnare ai londinesi più dei loro lavori.
www.standard.co.uk/news/london/homes-earn-londoners-more-than-their-jobs-as-house-prices-soar9058704.html
Otto acquirenti per ogni casa in vendita; i prezzi salgono fino £50.000 al mese.
www.dailymail.co.uk/news/article-2586619/Its-housing-hysteria-Eight-buyers-chasing-home-prices50-000-month-property-market-reaching-new-levels-insanity.html#ixzz2yUwrhH2L
I prezzi delle case sono destinati a salire al 35% entro il 2020, dicono gli esperti.
www.dailymail.co.uk/money/mortgageshome/article-2601448/Mortgage-lending-time-buyers-jumps41-February.html#ixzz2yUxJoHOC
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02
Investimenti Alloggi Studenti UK
Cosa sono “Purpose Built Student Accommodations (PBSAs)” ?
I PBSAs sono alloggi costruiti appositamente per studenti e si distinguono da immobili residenziali non
costruiti per tale scopo ma utilizzati da studenti. PBSAs normalmente sono ubicati nelle vicinanze di scuole
e università e possono avere nel loro interno servizi specifici per studenti quali: lavanderia, zone comuni,
reception, lobby, parcheggio biciclette e nelle costruzioni più lussuose, palestre, saune, piscine, bagni
turchi etc.
Che tipo di PBSAs esistono?
Non esiste una definizione precisa ma normalmente si distinguono due categorie:
Pods o Bedrooms: monolocali senza cucinotto e a volte senza bagno, raggruppati attorno ad un nucleo
centrale (la cucina con o senza zona TV);
Studio o Camere En-suite: monolocali dotati di bagno e spesso di cucinotto, raggruppati attorno ad una
zona comune (sale televisione e/o cucina principale).
Di quanto e perché è aumentato il mercato degli alloggi per studenti
globalmente?
Il mercato degli alloggi per studenti è aumentato a dismisura nel giro di 10 anni e oggi conta un mercato
globale del valore di $200 miliardi. La crescita è stata sostenuta da un aumento del numero di studenti in
tutto il mondo - da 98millioni nel 2000 a 165 milioni nel 2011.
Financial Times 03/07/2015
http://www.ft.com/intl/cms/s/0/8d986318-209d-11e5-ab0f-6bb9974f25d0.html#axzz3g4OPQ3xt
Quali sono stati i rendimenti medi dei PBSAs nell’ultimo biennio?
I rendimenti nel settore PBSAs si attestano al 7,8% nel 2013 e si prevedono rendimenti simili nel 2014. Si
prevede anche un incremento degli studenti britannici e dell’Unione Europea durante i prossimi 5 anni con
incremento del 3% nel 2014.
Knight Frank Settembre 2013
www.knightfrank.co.uk/resources/commercial/brochure/student_report_2013.pdf
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Che rendimenti medi si prevedono per i PBSAs nel 2015?
A seguito di canoni più deboli durante l’anno accademico 2014-15, prevediamo rendimenti totali del 14%
per il 2015 con affitti in crescita del 3,0% su base annua causa di miglioramento della domanda.
A quanto ammonta la quota di mercato di investitori stranieri nei PBSAs
del Regno Unito?
Nel corso degli ultimi due anni, gli investitori stranieri hanno aumentato la loro quota di mercato da un
23% nel 2011 a un 52% nel 2013.
E’ vero che il numero di studenti nel Regno Unito ha raggiunto livelli
record?
L'anno accademico 2013/14 ha visto 495.600 candidati ammessi ai corsi di istruzione superiore, 30.700
(6,6%) in più rispetto al ciclo 2012/13, e il maggior numero di adesioni registrate in qualsiasi ciclo di
studi.
CBRE 07/02/2014
www.cbre.co.uk/uk-en/news_events/news_detail?p_id=16219
Qual è la composizione di studenti nel Regno Unito?
Studenti Stranieri nel Regno Unito 2014/2015
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Quali Paesi attirano più studenti internazionali per sistema educativo?
Il Regno Unito è ora la seconda destinazione mondiale per gli studenti internazionali e la sua posizione è
salita dall’11 % al 12 % negli ultimi 10 anni come mentre la posizione degli USA è scesa dal 28 % al 20 %.
Di quanto sono sovrascritte le Università del Regno Unito?
Lo sviluppo di alloggi realizzati appositamente per studenti (PBSAs) non ha tenuto il passo con la crescita
negli studenti e la maggior parte degli operatori privati ​ha segnalato un tasso di occupazione del 99%
durante l’anno academico 2011-2012. Vi è senza dubbio una carenza strutturale dell’offerta di PBSAs nel
Regno Unito.
Perché aumentano ogni anno gli studenti stranieri nel Regno Unito?
Il volume di studenti internazionali in arrivo nel Regno Unito continua a crescere e ora rappresentano un
sesto della popolazione totale degli studenti del Regno Unito. Gli studenti internazionali sono attratti da
corsi di laurea in lingua inglese di alta qualità e studenti provenienti da alcuni paesi come la Cina sono
altresì attratti da una sterlina debole che rende meno oneroso il costo di studiare all’estero.
UK Tourism Statistics 2015 – Tourism Alliance
Che cosa fanno le Università del Regno Unito per attrarre studenti
stranieri?
Le università del Regno Unito stanno diventando sempre più commerciali e stanno evolvendo e
migliorando continuamente i corsi di laurea per attrarre i migliori talenti dall'estero.
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Che fattori giustificano investimenti in PBSAs nel Regno Unito?
Gli investitori di PBSAs acquistiano immobili sostenuti da solide e globali tendenze alla mobilità
internazionale degli studenti.
03
Investimenti Alberghi Regno Unito
Qual è la distribuzione di turisti nel Regno Unito?
UK Tourism Statistics 2015 – Tourism Alliance
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Perché investire in alberghi nel Regno Unito?
- Dal 2010 il turismo è il settore in più rapida crescita nel Regno Unito in termini di occupazione.
- Il settore del turismo si è aggirato a circa £127 miliardi nel 2013, pari al 9 % del PIL del Regno Unito.
- Il settore è destinato a crescere a un tasso annuo del 3,8% fino al 2025.
- Il Regno Unito ha capacità in termini di stanze di strutture ricettive per circa 3.272.000 persone.
- Nel 2012 il tasso di occupazione delle strutture ricettive nel Regno Unito era del 66% (un incremento del
2% dal 2011) in base al “UK Occupancy Survey”.
Relazione Deloitte Novembre 2013: Turismo: Lavoro e Crescita
www.visitbritain.org/insightsandstatistics/visitoreconomyfacts/index.aspx
Quanto vale il mercato degli investimenti alberghieri nel Regno Unito?
Nell’ultimo biennio, il fatturato degli investimenti alberghieri nel primo trimestre 2013 ha raggiunto £1.9
miliardi quasi quattro volte il valore di £492 milioni rispetto allo stesso periodo nel 2012.
Savills 17/04/2013
www.savills.co.uk/_news/newsitem.aspx?intSitePageId=72418&intNewsSitePageId=1455970&intNewsMonth=04&intNewsYear=2013
Qual è stata la performance del mercato alberghiero nel Regno Unito
nell’ultimo biennio?
34,8 milioni di turisti hanno visitato Regno Unito nel 2014 rappresentando una crescita del 5,8 % rispetto
al 2013 e la cifra più elevata dal 2007. Conseguente mente il 2014 ha visto un’accelerazione nel
miglioramento del mercato alberghiero del Regno Unito, spinto sia da miglioramenti strutturali del
mercato sia da un miglioramento macroeconomico.
BDO: Hotel Britain 2014
Quali sono le attese dei rappresentanti del settore alberghiero nel
Regno Unito per il 2015?
Un recente sondaggio di Ipsos MORI segnala un’elevata fiducia nelle prospettive economiche e sostiene
che i rappresentanti del settore alberghiero sono molto più fiduciosi delle prospettive per il settore nel
2015 rispetto al 2014.
BDO: Hotel Britain 2014
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Quali sono le 10 nazionalità di turisti che più visitano e più spendono
nel Regno Unito?
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Perché investitori preferiscono investire in alberghi regionali piuttosto
che alberghi a Londra?
Sia gli investitori sia gli operatori stanno valutando gli alberghi regionali (non ubicati nell’area
metropolitana di Londra) come investimenti con buon rapporto qualità/prezzo. Si prevede quindi in
incremento del 138% negli investimenti in strutture alberghiere regionali e negli ultimi mesi molti gruppi
alberghieri hanno intrapreso attività di consolidamento e d’investimento in potenziali siti di sviluppo.
BDO: Hotel Britain 2014
Numero di visitatori e spesa totale per settore.
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04
Londra
Per quali motivi si acquistano immobili Londinesi?
Il 48% degli acquirenti acquista per affittare l’immobile (investitori).
Il 5% degli acquirenti acquista per rivendere l’immobile (speculatori).
L’8% degli acquirenti costruisce per affittare l’immobile (investitori).
Il 39% degli acquirenti acquista un’immobile per viverci.
British Property Federation Febbraio 2015
Di quanto è stato l’incremento percentuale totale dei prezzi
immobiliari a Londra dal 1995 a oggi?
Dal 1995 a oggi i prezzi immobiliari a Londra sono incrementati di oltre 330%.
Incremento %
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Di quanto è stato l’incremento percentuale media dei prezzi
immobiliari a Londra dal 1997 a oggi?
L’incremento percentuale annuale medio dei prezzi immobiliari a Londra dal 1997 a oggi è stato del 9%
circa.
Perché Londra è una metropoli globale in continua espansione?
Per i seguenti motivi:
- E’ il principale centro finanziario mondiale
- E’ la città più visitata al mondo (15 milioni di visitatori)
- Si parla la lingua inglese che predomina nel mondo degli affari
- Possiede un sistema legale efficiente
- Possiede un sistema politico molto stabile
- La sterlina è una moneta stabile e indipendente
- Possiede il maggiore snodo del traffico aereo globale con 6 aeroporti
- L’ottima qualità del sistema universitario britannico attrae i migliori talenti
- E’ un centro culturale, della moda e dello shopping
- Vi è una minima imposizione fiscale rispetto ad altri paesi occidentali
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Perché i prezzi immobiliari continuano a crescere a Londra?
I prezzi immobiliari continuano a crescere a Londra per i seguenti motivi:
1. Immigrazione e crescita della popolazione di circa 100,000 annualmente
2. Tassi d’interesse ai minimi storici
3. La City continua a espandersi e i professionisti rinvestano in immobili
4. Contrazione costruzioni: -4,5% (settore privato) e -8,7% (settore pubblico)
5. Facilità di disinvestimento: 10-12 acquirenti per ogni proprietà in vendita
Per quali motivi investono i compratori stranieri a Londra?
Investitori stranieri acquistano costantemente immobili per svariati motivi:
- Acquisizione della residenza
- Investimento tramite affitto o rivendita
- Protezione del capitale ed eccessiva imposizione fiscale nel proprio paese
- Prestigio
- Alloggio per figli, spesso studenti.
- Utilizzo come seconda casa/pied-à-terre
Quali sono i prezzi medi degli immobili a Londra?
Tipologia
1 stanza
letto
2 stanze
letto
3 stanze
letto
4 stanze
letto
Prezzi Londra
Marzo
Marzo
2013
2014
£334,55 £414,7
0
29
£473,28 £593,5
4
19
£790,10 £804,7
1
26
£1,131,6 £919,9
31
03
Crescita
23.90%
25.40%
1.80%
-18.70%
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Qual è il tasso di crescita annuale dei prezzi degli immobili in UK?
Quali sono i prezzo e affitti medi per immobili in zone specifiche di
Londra?
OPISAS è in grado di fornire ai nostri clienti dati relativi a prezzi, affitti e rendite in tempo reale per
qualsiasi zona specifica di Londra.
Dove investire a Londra?
Ovunque purché’ “studio” o immobili con una o due stanze da letto giacché sono questi gli immobili con
maggior richiesta.
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Come si classificano le varie zone di Londra e quelle limitrofe?
Commuter Belt
London Fringe
Greater London
Outer London
Inner London
Central London
Prime London
Super Prime London
Che contee e citta o villaggi sono comprese nella Commuter Belt?
La Commuter Belt attualmente si estende alle “Home Counties” (contee circostanti Londra) tra cui:
Hertfordshire, Buckinghamshire, Berkshire, Surrey, Kent, Essex, e ad alcune zone dell’Hampshire, West
Sussex, East Sussex e Bedfordshire
Daily Mail Ottobre 2012
http://www.dailymail.co.uk/news/article-2219523/How-costs-benefits-commuting-stack-UK.html
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Cosa costituisce Commuter Belt?
La Commuter Belt è l'area metropolitana circostante di Londra, da cui è pratico viaggiare per andare al
lavoro nella capitale. I confini della Commuter Belt non sono fissi ma si espandono sia con il
miglioramento dei servizi e delle strutture di trasporto per Londra sia con l’aumento dei prezzi immobiliari
a Londra rendendo più accessibile l’acquisto di un alloggio più lontano dal centro della città.
Cosa costituisce Greater London?
Approssimatamene la zona all’interno del raccordo annullare dell’autostrada M25, suddivisa ulteriormente
in Inner e Outer London.
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Cosa costituisce Outer London e che zone comprende?
Outer London è il nome per il gruppo di “Boroughs” (Comuni) che formano la parte esterna della Greater
London e circondano Inner London. Sono compresi i seguenti boroughs: Barking e Dagenham, Bromley,
Croydon, Enfield, Haringey, Havering, Hillingdon, Kingston upon Thames, Merton, Redbridge, Waltham
Forest, Brent, Ealing, Harrow, Hounslow, Newham, Richmond upon Thames, Sutton.
Quali sono le 32 contee di Inner e Outer London?
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Cosa costituisce Inner London e che zone comprende?
Inner London è il nome per il gruppo “Boroughs” (Comuni) che formano la parte interna della Greater
London e sono circondati da Outer London. Sono compresi i seguenti boroughs: Brent, Camden, City di
Londra, Ealing, Greenwich, Hackney, Hammersmith e Fulham, Islington, Kensington e Chelsea, Lambeth,
Lewisham, Newham, Southwark, Tower Hamlets, Wandsworth, Westminster.
Cosa costituisce Central London e che zone comprende?
Non esiste una definizione ufficiale di Central London ma comprende le aree della zona metropolitana 1
(Zone 1) e possibilmente alcune aree della zona metropolitana 2 (Zone 2). Central London possiede le
seguenti caratteristiche: alta densità di costruzioni, popolazione diurna elevata e una concentrazione
elevata sia di strutture sia di organizzazioni regionali, nazionali e internazionali. Sono compresi i seguenti
boroughs: Camden, Islington, Kensington e Chelsea, Lambeth, Southwark, Wandsworth e Westminster.
Quali sono le zone principale di Inner London?
Centro di Londra
Mayfair
Westminster e Victoria
Belgravia,
Pimlico
Sloane Square.
Knightsbridge.
Chelsea.
South Kensington
Bloomsbury.
Fitzrovia
Covent Garden.
Soho
Clerkenwell
Spitalfields
Barbican
Ovest di Londra
Notting Hill
Holland Park
Hammersmith
Fulham
Shepherd's Bush
Londra Nord Camden e Kentish Town.
Islington.
Londra Nord-Ovest Little Venice, Warwick Avenue e Maida Vale
St John's Wood
Swiss Cottage.
Belsize Park
Primrose Hill,
Hampstead
Highgate
Hampstead Village e Finchley Road
West Hampstead e Fortune Green
Londra Est Wapping
Shadwell.
Canary Wharf
Londra Sud-Est Rotherhithe
Surrey Quays
Greenwich
Londra Sud-Ovest
Clapham
Battersea
Putney
Wimbledon
Barnes
Kew
Richmond
Twickenham
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Quali altre zone di Londra fuori dal centro sono considerate Prime
London?
Prime North West comprende Hampstead Garden e Highgate.
Prime North: comprende Islington
Prime East: comprende Wapping e Canary Wharf
Prime South West: comprende Battersea, Clapham, Wandsworth, Wimbledon, Putney, Fulham, Barnes,
Chiswick e Richmond.
Qual è la differenza tra Prime e Super Prime London?
Prime London include quelle zone con immobili di valore mediamente superiore al £1milione mentre
Super Prime include quelle zone con valori medi di immobili superiori ai £10 milioni. Altre fonti
definiscono Prime London quelle zone con prezzi immobiliari superiori a £1000/ft 2 e Super Prime quelle
zone con prezzi superiori ai £2000/ft2. Ad oggi 281,00 milionari e 54 miliardari risiedono a Londra.
Che percentuale d’immobili Londinesi è stata venduta ad acquirenti
non residenti nel Regno Unito nell’ultimo biennio?
Prime London: 49%
Inner London: 20%
Central London: 7%
Quante nuove proprietà sono state costruite nell’ultimo triennio a
Londra?
Nel 2012 sono state costruite 13.000 proprietà a Londra e nel 2013 sono state costruite 21.300 proprietà
a Londra.
Quali sono le stime dell’ARLA (Association Residential Letting Agents)
dei rendimenti immobiliari perché investire in immobili Londinesi?
ARLA stima rendimenti lordi annui per il quinquennio 2014-2019 del:
•9.5% per investimenti in contanti
•23% per investimenti con mutui.
Quali sono le stime dell’ARLA (Association Residential Letting Agents)
dei rendimenti immobiliari perché investire in immobili Londinesi?
ARLA stima rendimenti lordi annui per il quinquennio 2014-2019 del:
•9.5% per investimenti in contanti
•23% per investimenti con mutui.
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Che tipologia di immobili in termini di prezzo al metro quadro
acquistano investitori o residenti a Londra?
Immobili < £450/ ft2 (<€6000/m2).
80% degli acquirenti compra immobili per risiedervi, di cui l’80% per la prima volta.
Le proprietà si trovano principalmente in Outer London.
Immobili £1000-£1500/ft2 (€13000-€20000/m2)
70% degli acquirenti sono investitori
Le proprietà si trovano principalmente in Inner London e Prime London.
Immobili >£2000/m2 (>€25000/m2)
Il 70% degli acquirenti compra immobili per risiedervi e principalmente seconde case.
Le proprietà si trovano principalmente in Prime London.
British Property Federation Febbraio 2014
Perché gli investitori preferiscono tipologie di immobili più piccole?
Gli investitori preferiscono unita più piccole (studio o immobili con 1 oppure 2 stanze da letto) sia per il
livello dei prezzi e dei rendimenti sia per la facilita della gestione degli immobili stessi.
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In quanto tempo ci si può aspettare di affittare un immobile in centro a
Londra?
Sempre che gli immobili siano pubblicizzati a cifre ragionevoli, ci si può aspettare di affittare studio e
appartamenti con 1 stanza da letto nel giro di una settimana e immobili con due stanze da letto nel giro di
2 settimane. Alcuni agenti immobiliari promettono di non farsi pagare alcuna provvigione se non riescono
ad affittare un immobile in tempi simili a quanto indicato sopra.
Quale potrebbe essere la differenza di affitto tra un immobile nuovo e
uno di seconda mano a Londra?
Immobili nuovi, con ottima qualità di interni e di mobili, con servizi (palestre, negozi, parcheggi, garage
sotterranei, etc.), di facile accesso ai mezzi di trasporto e gestiti impeccabilmente possono comandare un
affitto fino al 50% più elevato rispetto a proprietà di seconda mano che non possiedono queste
caratteristiche.
Quali sono gli inquilini preferiti dagli investitori?
Dipendenti di aziende o studenti; questi ultimi normalmente pagano affitto in anticipo trimestralmente o
in alcuni casi annualmente.
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05
Aspetti fiscali e legali
Perché è importante ottenere una consulenza fiscale indipendente?
L’imposizione fiscale rispetto a immobili nel Regno Unito è un argomento complesso e soggetto a
modifiche. Si dovrebbe fare affidamento solo su consigli d’individui qualificati (quali avvocati e/o
commercialisti e/o fiscalisti e/o contabili).
OPISAS può consigliare consulenti fiscali indipendenti?
Certamente. Questi professionisti sono indipendenti e secondo il lavoro richiesto applicheranno tariffe
opportune.
Qual è il costo del consulente discale italiano consigliato da OPISAS?
£150 rimborsabili nel caso di acquisto.
Quali sono gli adempimenti base del commercialista italiano per assistere il
suo cliente che acquista un immobile nel Regno unito tramite OPISAS?
La società Opisas, avvalendosi della consulenza professionale di tributarista italiano qualificato nella
consulenza internazionale, è in grado di fornire tramite il suddetto studio l'assistenza tributaria
necessaria in merito al sistema fiscale, agli adempimenti primari e alle problematiche più complesse
legate a queste tipologie d’investimento.
Qual è il costo del consulente fiscale inglese consigliato da OPISAS?
Il costo varia dalla complessità della richiesta di ogni singolo cliente.
Qual è il costo per la formazione di una società nel Regno Unito
tramite consulente fiscale inglese consigliato da OPISAS?
Il costo è di c.a. £250 ma potrebbe arrivare anche a £700 dipendendo dalle esigenze dell’acquirente.
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Quali sono le spese di gestione di una società registrata nel Regno
Unito?
Le spese possono variare secondo numerosi fattori e dipendono dalla complessità della struttura
societaria, dalla quantità delle transazioni annuali effettuate dalla residenza dei direttori, dai servizi
supplementari richiesti ecc. La tariffa normalmente pagata varia da £750 a £1,500 annuali.
Quale imposta si paga al momento dell’acquisto di un immobile?
Stamp Duty Land Tax (SDLT)
Chi paga l’imposta d’acquisto?
La Stamp Duty Land Tax deve essere pagata da parte dell’acquirente della proprietà indipendentemente
che esso sia residente, non residente, una società o una persona fisica.
Qual è l’imposta d’acquisto per immobili residenziali?
Prezzo Immobile Residenziale
Fino a £125,000
£125,000 - £250,000
£250,001 - £925,000
£925,001- £1 milione
>£1,500,000
>£500,000 acquistati da alcune persone giuridiche.
Aliquota SDLT
Zero
2%
5%
10%
12%
15%
Quali persone giuridiche pagano l’imposta d’acquisto del 15% per
immobili di valore superiore a £500,000?
Aziende, partnership e investimenti collettivi di capitali.
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In che circostanze le persone giuridiche pagano l’imposta d’acquisto
applicata alle persone fisiche?
Persone giuridiche che acquistano immobili:
Per un’attività di gestione e affitto d’immobili
Da promotori immobiliari e trader d’immobili
messi a disposizione del pubblico
Da istituzioni finanziarie acquisendo proprietà nel corso di attività di finanziamento.
Occupati da dipendenti
Classificati come “farmhouses” (case coloniche.)
Come si calcola l’imposta d’acquisto per immobili residenziali?
Acquistando un immobile residenziale a un prezzo di £275,000, la SDLT si calcola in maniera progressiva.
0% sulle prime £125,000 = £0
2% sulle prossime £125,000 = £2,500
5% sulle ultime £25,000 = £1,250
Totale SDLT = £3,750
In alternativa si può utilizzare la “stamp duty calculator” http://www.hmrc.gov.uk/tools/sdlt/land-andproperty.htm
Qual è l’imposta d’acquisto per immobili commerciali?
Prezzo Immobile Commerciale
Fino a £150,000 e “Ground Rent” < £1,000
Fino a £150,000 e “Ground Rent” > £1,000
£150,001 - £250,000
£250,001 - £500,000
>£500,000
Aliquota SDLT
Zero
1%
1%
3%
4%
Come si calcola l’imposta d’acquisto per immobili commerciali?
Acquistando un immobile commerciale a un prezzo di £275,000, la SDLT si calcola applicando l’aliquota
relativa al prezzo d’acquisto.
3% di £275,000 = £8,250
Totale SDLT = £8,250
In alternativa si può utilizzare la “stamp duty calculator”
http://www.hmrc.gov.uk/tools/sdlt/land-and-property.htm
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Quando si applica l’imposta di bollo per immobili commerciali
all’acquisto d’immobili residenziali?
Quando si acquistano 6 o più immobili residenziali in un’unica transazione.
Quali imposte si applicano sul reddito da locazione?
Le persone fisiche pagano "Income Tax" (imposte di reddito) e le persone giuridiche pagano "Corporation
Tax" (imposte sulle società).
Quali sgravi fiscali relativi all’imposta di locazione sono disponibili per
chi non è residente nel Regno Unito?
E’ possibile ottenere uno sgravio fiscale sia mediante il Tax Treaty bilaterale, (accordo per evitare la
doppia tassazione), sia deducendo spese considerate come costi deducibili:
Quali sono i costi per la proprietà normalmente considerati deducibili
dall’imposta di locazione?
• interesse ipotecario
• spese di contabilità sostenute per l’attività di locazione
• costi di promozione per attirare potenziali nuovi locatari
• spese per la pulizia
• costi per la riscossione dell’affitto
• Council Tax durante il periodo in cui la proprietà è sfitta ma disponibile a essere affittata
• giardinaggio
• canone di locazione di area edificabile
• assicurazione sugli immobili e i relativi contenuti
• interessi passivi sui prestiti per comprare terreni o proprietà
• interessi passivi sui prestiti per costruire o apportare migliorie agli edifici
• parcelle legali e professionali
• costi di manutenzione effettuati dai freeholders, superior leaseholders della proprietà in leasehold
• contratti di manutenzione (ad esempio il servizio gas)
• fornitura di servizi (ad esempio, gas, elettricità, acqua calda)
• imposta sugli immobili
• riparazioni che non sono miglioramenti significativi alla proprietà: riparazione finestre rotte, porte,
arredo, cucine, ascensori, ecc. Pittura e decorazione, sostituzione delle tegole, luci e grondaie
• tariffe dell’acqua
Come si calcola l’imposta di locazione?
Il reddito netto è soggetto a:
a) l'imposta sul reddito per residenti e non nel Regno Unito
b) l'imposta sul reddito ad aliquota base del 20% per società non registrate nel Regno Unito
c) corporation tax per imprese nel Regno Unito
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Quali sono le aliquote per il pagamento dell’imposta di locazione da
persone fisiche?
IMPOSTA DI REDDITO DA LOCAZIONE 2013-2014
Reddito da Locazione
Aliquota
Tipo di Aliquota
20%
Base
£0-£31,785
£31,786-£150,000
40%
Alta
Oltre £150,000
45%
Addizionale
Quali sono le esenzioni rispetto l’imposta di locazione?
Chiunque guadagni meno di £100,000 all’anno può beneficiare di un’indennità personale di £ 10.500, che
si può considerare a tutti gli effetti un importo esentasse.
Quali saranno le esenzioni future rispetto all’imposta di locazione?
Nel 2016/2017 l'indennità personale aumenterà a £11,000 e il governo prevede incrementare questa
indennità fino a £12,500 nel 2020.
Quali sono le aliquote per il pagamento dell’imposta di locazione da
persone giuridiche?
Il Regno Unito ha imposte sulle società più basse di tutti i paesi del G20 con un’aliquota del 20% per utili
inferiori a £300,00 e del 21% per utili superiori a £300,000.
Quali saranno le aliquote per il pagamento dell’imposta di locazione da
persone giuridiche?
L’aliquota sarà ulteriormente ridotta al 19% dal 01/04/2017 e al 18% dal 01/04/2020.
Quali sono le modalità di pagamento del reddito da locazione (Rental
Income Tax)?
Gli agenti di locazione dovranno dedurre 20% dal reddito d’affitto prima che tale reddito possa essere
versato al proprietario dell’immobile. I proprietari possono richiedere al fisco di non avere l’imposta
detratta e se approvato dal fisco, dovranno includere tale reddito in una dichiarazione dei redditi alla fine
dell’anno fiscale.
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Quando si applica l’imposta di bollo per immobili commerciali
all’acquisto d’immobili residenziali?
Le proprietà immobiliari di alto valore che appartengono a persone giuridiche sono soggette al pagamento
della tassa ATED (Annual Tax on Enveloped Dwellings).
Com’è definita l’Annual Tax on Enveloped Dwellings?
L’ATED è un’imposta che si applica solo su proprietà di valore superiore ai £1 milione (£500,000 dal 1
Aprile 2016) e se le proprietà sono acquistate tramite una società.
Come si calcola l’Annual Tax on Enveloped Dwellings?
Prezzo Immobile
£1,000,00 to £2,000,000
£2,000,001 to £5,000,000
£5,000,001 to £10,000,000
£10,000,000 to £20,000,000
£20,000,000+
Onere Fiscale ATED
£7,000
£23,350
£54,450
£109,050
£218,200
Quali immobili sono esenti da ATED?
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Alberghi
case degli ospiti / bed & breakfast
ospedali
studentati
alloggio militari
case di cura
carceri
edifici storici
aziende agricole
attività commerciali
Gli amministratori di un fondo fiduciario non rientrano nella categoria e quindi non sono tenuti al
pagamento. Le società che servono come prestanome non sono tenute al pagamento; invece è importante
il beneficiario effettivo della proprietà per l’addebito dell’ATED..
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Quando non si paga l’imposta di plusvalenza (CGT)?
Quando si vende un immobile in precedenza adibito a uso abitativo dal proprietario o quando si regala un
immobile a moglie o marito.
Quali sono le imposte di plusvalenza per persone fisiche proprietarie
d’immobili nel Regno Unito?
IMPOSTA PLUSVALENZA
Aliquota Imposta Reddito
Base (Reddito < £31,785)
Aliquota
18%
e plusvalenza < £31,785
Base (Reddito < £31,785)
28%
e plusvalenza > £31,785
Alta o Addizionale (Reddito >£31,785)
28%
Quali sono le esenzioni per persone fisiche rispetto l’imposta di
plusvalenza?
L’esenzione annuale sulla Capital Gain Tax è £11,100.
Quali sono le imposte di plusvalenza per persone giuridiche
proprietarie d’immobili nel Regno Unito?
Le società residenti nel Regno Unito sono soggette all'imposta denominata Corporation Tax e si applica
un’aliquota del 20%. L’aliquota sarà ulteriormente ridotta al 19% dal 01/04/2017 e al 18% dal 01/04/2020
Quando le persone giuridiche pagano l’imposta di plusvalenza
piuttosto che corporation tax?
Quando la società è non residente e controllata da meno di 6 persone fisiche.
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Quali sono le imposte di plusvalenza per persone giuridiche proprietarie
d’immobili residenziali di valore superiore a £1,000,000 nel Regno Unito?
Si paga ATED Related Capital Gains Tax rate di 28% e dal 1 Aprile 2016 si applicherà a tutti gli immobili
residenziali di valore superiore a £500,000.
Come si calcola l’imposta di plusvalenza per persone giuridiche?
Per calcolare la quantità di plusvalenza imponibile per la corporation tax, viene applicato un indice di
prezzo del mercato che, seguendo l’inflazione, riduce in modo efficace l’ammontare dell’utile di capitale.
Quali costi si possono dedurre nel calcolo della plusvalenza?
Spese legali, provvigioni di vendita di agenti immobiliari, costi di miglioramento dell’immobile ma non si
possono dedurre interessi di finanziamenti
I non-residenti pagano imposta di plusvalenza per immobili
residenziali?
Dal 1 Aprile 2015 anche i non residenti pagano imposta di plusvalenza nel Regno Unito o corporation tax
di 20% nel caso di vendita da parte di società.
I non-residenti pagano imposta di plusvalenza per immobili
commerciali?
No. I non residenti sono esentati dal pagamento di imposte di plusvalenza specificamente per le seguenti
tipologie di immobili:
• case di cura
• PBSA (Purpose Built Student Accomodation)
• terreni edificabili, a condizione che nessun edificio residenziale è in costruzione.
• ospedali o ospizi
• alloggi militari
• carceri
• hotel (confermato telefonicamente con fisco britannico)
Quale imposta si applica alle attività dio trading immobiliare?
Si pagano imposte di reddito (per sole trader o partnership) o corporation tax per (società), piuttosto che
imposta di plusvalenza, su eventuali profitti ottenuti dalla vendita’ d’immobili.
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Che imposta si paga alla morte del proprietario di un immobile nel
Regno Unito?
Si paga la tassa di successione (inheritance tax) per immobili di valore superiore a £325,000 o di valore
superiore a £650,000 nel caso di comproprietà’ di marito e moglie.
Dal Aprile 2017 si aumenterà il valore di esenzione di ulteriori £100,000. Dall’Aprile 2018 si aumenterà il
valore di esenzione di ulteriori £125,000.
Dall’Aprile 2019 si aumenterà il valore di esenzione di ulteriori £150,000.
Dall’Aprile 2020 si aumenterà il valore di esenzione di ulteriori £175,000.
Nel 2020 l’esenzione avrà un valore complessivo di £500,000 o di £1,000,000 nel caso di comproprietà’
di marito e moglie. Tale incremento si applica solamente qualora un immobile venga lasciato a figli o
nipoti. Questa esenzione sarà gradualmente eliminata per immobili di valore superiori a £2,000,000.
Qual è il tasso d’imposta di successione?
Il tasso d’imposta di successione è del 40%.
Che imposta si paga per la donazione di un immobile nel Regbo Unito?
L’imposta di donazione non si paga se la persona che dona rimane in vita per 7 anni dopo la donazione
fino al limite di £325,000, altrimenti la donazione sarà soggetta a imposta di successione.
Che imposta si paga alla morte del proprietario di un immobile nel
Regno Unito?
Anni tra donazione e morte
< 3 anni
3-4 anni
4-5 anni
5-6 anni
7 anni
Aliquota
40%
32%
24%
16%
8%
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Quando non si paga imposta di donazione?
L’imposta di donazione non si paga nel caso di dono tra moglie e marito.
In caso di decesso della persona fisica proprietaria di una o più
immobili come si gestisce la successione?
In linea generale e sul presupposto che la persona proprietaria o comproprietaria dell’immobile in
Inghilterra deceda in Italia, occorrerà che un erede presenti la dichiarazione di successione in Italia
includendo fra i beni all’attivo anche l’immobile in Inghilterra. Contestualmente all’espletamento della
successione in Italia occorrerà informare le autorità inglesi.
Quanto potrebbe costare la gestione di una successione di un
immobile nel Regno Unito?
Gli onorari per il compimento di questa dell’attività da parte di avvocati italiani a Londra, si attesteranno,
in via generale, tra le £1,500 e £4,000 (esclusa IVA e spese vive).
A quanto ammontano le imposte sui servizi nel Regno Unito?
Banda
Valore Immobile 1991
Proporzione livello
imposte
Livello Medio
imposta
A
Fino a £40,000
67%
£845
B
£40,001 a £52,000
78%
£986
C
£52,001 a £68,000
89%
£1,127
D
£68,001 a £88,000
100%
£1,268
E
£88,001 a £120,000
122%
£1,550
F
£120,001 a £160,000
144%
£1,832
G
£160,001 a £320,000
167%
£2,113
H
Oltre £320,001
200%
£2,536
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Scaglioni della Council Tax in Inghilterra, Galles, Scozia
Banda
A
Valore
Immobile
Inghilterra 1991
Fino a £40,000
Valore Immobile Galles
1991
Fino a £30,000
B
£40,001 a £52,000
Da £30,000 a £39,000
C
£52,001 a £68,000
Da £39,000 a £51,000
D
£68,001 a £88,000
Da £51,000 a £66,000
E
£88,001 a £120,000
Da£66,000 a £90,000
F
£120,001 a £160,000
G
£160,001 a £320,000
H
Oltre £320,001
Da
£90,000
£120,000
Da
£120,000
£240,000
Oltre £240,001
a
a
Valore Immobile
Scozia
Fino a £27,000
Da £27,001 a
£35,000
Da £35,001 a
£45,000
Da £45,001 a
£58,000
Da £58,001 a
£80,000
Da
£80,001
ta£106,000
Da £106,001 a
£212,000
Oltre £212,001
Quali immobili sono esenti da Council Tax?
Abitazioni cui tutti gli abitanti sono studenti a tempo pieno non pagano “Council Tax” cosi come i
residence universitari per studenti e gli immobili commerciali.
Che imposta si paga in Italia se si acquista un immobile all’estero?
L`IVIE è un’imposta dovuta sul valore degli immobili situati all`estero detenuti a titolo di proprietà o di
altro diritto reale dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso essi siano
destinati.
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Com’è calcolata l’IVIE per gli immobili residenziali ubicati nel Regno
Unito?
L’imposta Deve essere calcolata prendendo in considerazione il valore medio dell`immobile come
determinato ai fini dell`applicazione della Council Tax. Tuttavia, la medesima Council Tax non può essere
scomputata dall`IVIE, giacché la Council Tax non ha natura patrimoniale, ma rappresenta, invece, un
tributo dovuto per il godimento dei servizi locali forniti dal borough council.donazione non si paga nel
caso di dono tra moglie e marito.
Com’è calcolata l’IVIE per gli immobili commerciali ubicati nel Regno
Unito?
Si presume che le autorità italiane applicheranno IVIE al valore dell'immobile o secondo un procedimento
simile al calcolo per immobili residenziali ma riferendosi al valore dei “business rates”.
Occorre dichiarare il reddito generato nel Regno unito alle autorità
fiscali in Italia?
L'acquirente dovrà dichiarare di aver percepito un reddito nel Regno Unito.
Quando devo pagare imposte in Italia relative all’acquisto di un
immobile all’estero?
Il pagamento delle imposte deve essere effettuato entro il 16/6 dell'anno successivo al conseguimento del
reddito
Com’è tassato un immobile estero in Italia?
La tassazione da reddito immobiliare situato all'estero deve essere dichiarata in Italia come reddito
diverso. Inoltre, se l’immobile è stato acquistato da persona fisica, l'immobile è assoggetto al pagamento
dell'IVIE. In alternativa, l’immobile può anche essere acquistato tramite una persona giuridica (società). In
quel caso, il socio, deve assoggettare a tassazione i dividendi distribuiti.
In Italia si deve dichiarare che si possiede un’immobile nel Regno
Unito?
Sì, si deve dichiarare che si possiede un’immobile nel Regni Unito, qualora si acquisti come persona fisica.
Si dovranno invece dichiarare i dividendi societari qualora si acquisti come persona giuridica.
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Immobili possono essere acquistati da più persone fisiche e o anche
da società di capitali italiane e o insieme?
Sì. La società può essere acquistata da una o più persone e si può anche intestare a famigliari assoggettati
a un’imposizione fiscale più vantaggiosa. Se l'acquisto è effettuato da una società, quest'ultima può essere
acquistata da una o più persone fisiche e/o giuridiche.
Si paga la plusvalenza in Italia per la rivendita di un immobile
all’estero?
L’imposta sulla plusvalenza immobiliare si paga in Italia solo se, tale plusvalenza, si realizza prima di 5
anni dalla data d’acquisto. N.B. Nel Regno Unito, le persone fisiche, non residenti non realizzano una
plusvalenza per l’acquisto d’immobili commerciali.
Come si può evitare l’estero vestizione?
Il termine è utilizzato per rappresentare la fittizia localizzazione della residenza fiscale di una società
all’estero per evitare il pagamento d’imposte in Italia. Di conseguenza tale normativa non si applica alle
persone fisiche. Per quanto riguarda invece il caso di una società, si evita la presunzione di "estero
vestizione" quando si verificano le seguenti 3 condizioni: sede legale situata fuori dalla Stato Italiano,
l'oggetto della Società viene svolto fuori dal territorio italiano, la sede dell'amministrazione della società è
ubicata fuori dal territorio italiano.
E’ possibile aprire un conto corrente nel Regno Unito?
Le persone fisiche non residenti non possono aprire un conto corrente in UK. Le persone giuridiche
possono aprire conti correnti in UK ma l'Amministratore deve essere residente in U.K. In alternativa è
possibile aprire un conto online in Sterline (GBP) a Malta e i tempi sono c.a. un paio di settimane. Una
società UK, contrariamente a quanto avviene in Italia, non richiede obbligatoriamente l'apertura di un un
conto bancario. Eventualmente un conto corrente bancario può essere aperto in qualsiasi paese e può
anche essere intestato in nome del direttore; in quest’ultimo caso si consiglia l’utilizzo di un conto
corrente specifico per le attività della società UK e non personale, onde evitare problematica in caso di
verifica fiscale.
Escludendo patti di riacquisto o di rivendita come si possono vendere
immobili commerciali a reddito acquistati da OPISAS?
Una rivendita al di fuori dei periodi stabiliti nelle opzioni di rivendita e possibile tramite assegnazione dei
diritti contrattuali assunti.
Es. Proprietà acquistata 2015 a £65,000 con 10% rendita annuale per 10 anni con opzioni di rivendita
all’anno 6 (110%) e anni 10 e 15 (135%)
Rivendita 2018 per causa forza maggiore tramite OPISAS a £68,900 (di cui £3,900 - c.a. 6% di provvigione)
tramite assegnazione di contratto. La rendita totale annuale assicurata sarà 9.4% per 7 anni. Il nuovo
acquirente avrà quindi il diritto di rivendere al 110% dopo 2 anni e al 135% al costruttore dopo 7 o 12
anni.
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06
Procedure di acquisto
Quali sono le procedure d’acquisto per immobili nel Regno Unito?
L’offerta
Ci metteremo in contatto con l'agente immobiliare del venditore e negozieremo un prezzo di acquisto per
il nostro cliente.
Una volta che il venditore accetta l'offerta del nostro cliente, l’agente del venditore informerà l’avvocato
del cliente.
Forniremo all'agente immobiliare i dettagli dell’avvocato del compratore e all’avvocato i dati dell’immobile,
dell'agente immobiliare, il prezzo di vendita e, se applicabile, i dati del creditore ipotecario.
Quando il venditore accetta l’offerta, la proprietà potrebbe ancora essere pubblicizzata come 'Sold subject
to contract’(venduta soggetta a contratto) o ‘Under Offer’ (offerta in corso). Questo significa che le parti
hanno deciso di eseguire la transazione di compra-vendita, ma che le parti potrebbero ritirarsi dalla
transazione senza penalità.
Chiederemo affinché’ la proprietà sia rimossa dal mercato, ma solo quando i contratti sono scambiati il
cliente e il venditore assumono obblighi finanziari e legali.
Perizie Legali - Conveyancing
Il lavoro di natura legale per il trasferimento di una proprietà viene denominato “conveyancing”. L’avvocato
provvederà per il cliente a firmare l'atto di mutuo (mortgage deed) se necessario ed effettuerà alcuni
controlli per il creditore, come la conferma di essere soddisfatto del titolo alla proprietà. L’avvocato
dell’acquirente mantiene stretti contatti anche con l’avvocato del venditore, con il creditore ipotecario e
con l'agente immobiliare, e si assicura che il cliente capisca i dettagli della transazione.
L’avvocato dell’acquirente si metterà in contatto con l’avvocato del venditore per:
• Controllare che tutto sia in ordine con il titolo registrato
• Ottenere copie di eventuali atti integrativi che possono contenere restrizioni
• Ottenere le copie di eventuali garanzie a beneficio della proprietà
• Ottenere le copie dei documenti di pianificazione per la costruzione originale se l'immobile è stato
costruito di recente, o per le estensioni e le alterazioni strutturali
• Ottenere una ricerca dagli enti locali e ricerche riguardo eventuali problemi ambientali rilevanti
La maggior parte avvocati insistono per pagamenti anticipati per tali ricerche.
Una volta che tutta la ricerca è terminata, l’avvocato invierà al cliente la relazione pre-contrattuale.
Acquistare una proprietà leasehold
Molti appartamenti e alcune case sono di proprietà leasehold. Ciò significa che l’acquirente (‘leaseholder’)
acquista la proprietà dell’immobile ma non del terreno che rimane del ‘freeholder’ che si fa pagare un
affitto annuale ‘ground rent’ (rendita fondiaria) e le ‘service charges’ per costi di manutenzione delle parti
comuni dell’edificio durante un periodo prestabilito ‘lease’. Al termine del periodo del lease, il freeholder
ottiene la proprietà dell’immobile ma in pratica il lease viene esteso molto prima della scadenza e si ha
anche la possibilità di acquistare il titolo di freeholder.
Normalmente durante l’acquisto di una proprietà leasehold, è necessario capire tutte le implicazioni e gli
obblighi, e l’avvocato dovrà fare ricerche supplementari.
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Preparazione per lo scambio di contratti
Una volta che l’avvocato ha eseguito tutte le perizie legali, manderà al cliente un rapporto di pre-contratto
e una copia del titolo registrato. Se il cliente è soddisfatto, dovrà firmare il contratto d’acquisto.
Lo scambio di contratti
Quando l’avvocato ha il contratto firmato dell’acquirente e l'avvocato del venditore ha il contratto firmato
del venditore, i due avvocati si scambiano i contratti. L’avvocato dell’acquirente provvederà anche
trasferire il deposito (il denaro che il cliente versa al proprio avvocato prima dello scambio di contratti)
all’avvocato del venditore e fissa una data per il completamento, normalmente dal Martedì al Giovedì. Se
l’acquirente cambia idea dopo questo punto, perde la caparra.
Preparazione per il completamento dell’acquisto.
Una volta scambiati i contratti, il vostro avvocato farà i preparativi finali per il completamento della
vendita’.
Catasto - L’avvocato avrà inviato precedentemente al cliente una copia del titolo di proprietà e a questo
punto eseguirà un controllo finale per essere sicuri che nulla sia cambiato.
Atto di Trasferimento ‘Transfer deed’ - Questo è il documento che registra il cliente come il nuovo
proprietario legale nel registro pubblico. L’avvocato preparerà questo prima del completamento, e lo
invierà all’avvocato del venditore.
Trasferimenti dei denari- L’avvocato farà anche gli ultimi accordi per il pagamento, tra cui ricevere il
denaro dell’ipoteca dall’istituto bancario che eroga il mutuo qualora si acquistasse con finanziamento.
Conti definitivi - L’avvocato preparerà i conti finali per il cliente. Questi includeranno dettagli di qualsiasi
ulteriore denaro necessario da parte del cliente per completare l’acquisto, cioè l’avvocato provvederà
affinché’ i denari del mutuo siano trasferiti all’avvocato del venditore alla data concordata, ma il cliente
dovrà fornire la differenza - meno l'importo del cliente ha già versato a titolo di caparra. In mancanza di
mutuo il cliente dovrà versare all’avvocato la somma rimanente (differenza tra prezzo finale e caparra).
Completamento dell’acquisto - Completion
• L'avvocato trasferirà il pagamento finale all’avvocato del venditore. Se si dispone di un mutuo, questo
denaro sarà stato inviato dall’istituto bancario all’avvocato del venditore.
• Una volta che il pagamento completo è stato trasferito, il cliente (o l’avvocato del cliente) riceve le chiavi
della proprietà e l'avvocato riceverà il Transfer Deed e gli originali di altri documenti.
Quali sono le procedure d’acquisto per Hotel e Case di Riposo.
1. L'acquirente sceglie un’unità e informa OPISAS inviando un’email a [email protected]
2. Entro due giorni lavorativi dalla scelta dell’unita, l'acquirente compila un Modulo di Prenotazione per
l'unità desiderata e lo invia a [email protected], unitamente ai seguenti documenti:
Per gli acquisti tramite persone giuridiche
Una copia dei passaporti degli amministratori societari
Una copia di una bolletta o di un estratto conto bancario intestato alla società con indirizzo societario,
datato entro gli ultimi 3 (tre) mesi.
Per gli acquisti da parte di persone fisiche
Una copia del passaporto del cliente
Una copia di un estratto conto o una bolletta con l'indirizzo di casa del cliente, datato entro gli ultimi 3
(tre) mesi.
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3. Entro due giorni lavorativi dalla scelta dell’unita, l'acquirente paga tramite bonifico (o fornisce la prova
dell’avvenuto pagamento) di £800 a OPISAS, per garantire la prenotazione dell'unità desiderata. I
pagamenti devono essere versati al seguente conto bancario:
Nome Conto:
OPISAS Ltd. GBP
Sort Code:
40 – 34 - 12
Numero Conto:
1178 0077
IBAN:
GB57MIDL40341211780077
Swift:
MIDLGB2108H
Banca:
HSBC Bank
Tipo di Conto:
BUSINESS A/C
L'unità è ora prenotata!
4. I contratti sono preparati e inviati al cliente entro 5 (cinque) giorni lavorativi dalla prenotazione.
5. I contratti sono firmati e restituiti dal cliente via e-mail a [email protected] con c.c. a
[email protected] entro 5 (cinque) giorni lavorativi dal ricevimento dei contratti stessi Tutti i
contratti devono essere siglati con le iniziali del cliente in fondo a ogni pagina e firmati sull'ultima
pagina. Copie cartacee sono inviate tramite corriere al venditore.
6. Il saldo è pagato dal cliente entro cinque giorni lavorativi dal ricevimento dei contratti.
7. Lo scambio dei contratti avviene entro 10 (dieci) giorni lavorativi dal momento in cui il cliente riceve i
contratti; cioè 5 (cinque) giorni lavorativi dopo che il cliente ha firmato e inviato i contratti e pagato il
saldo. Nessuna somma di denaro è dovuta agli avvocati o per spese di completamento della vendita.
8. Una copia dei contratti e un pacchetto di benvenuto sono inviati al cliente entro 15 (quindici) giorni
lavorativi dallo scambio dei contratti.
9. Il titolo della proprietà è registrato al catasto entro 2 (due) mesi.
Quali sono le procedure d’acquisto per studentati.
1. L'acquirente sceglie un’unità e informa OPISAS inviando un’email a [email protected]
2. Entro due giorni lavorativi dalla scelta dell’unita, l'acquirente compila un Modulo di Prenotazione per
l'unità desiderata e lo invia a [email protected], unitamente ai seguenti documenti:
Per gli acquisti tramite persone giuridiche
- Certificato d’incorporazione societaria
- Statuto societario
- Dichiarazione della banca della società fornendo prova dei fondi necessari per l'acquisto
- Documenti d’identità per tutti i soci con più del 24% di partecipazione nella società.
Per gli acquisti da parte di persone fisiche
- Una copia del passaporto del cliente
- Una copia di un estratto conto o una bolletta con l'indirizzo di casa del cliente, datato entro gli ultimi 3
(tre) mesi.
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3. Entro due giorni lavorativi dalla scelta dell’unita, l'acquirente paga tramite bonifico (o fornisce la prova
dell’avvenuto pagamento) di £3300 a OPISAS, per garantire la prenotazione dell'unità desiderata. I
pagamenti devono essere versati al seguente conto bancario:
Banca:
HSBC Bank
Nome Conto:
OPISAS Ltd GBP
Sort Code:
40 – 34 - 12
Numero Conto:
1178 0077
IBAN:
GB57MIDL40341211780077
Swift:
MIDLGB2108H
Tipo di Conto:
BUSINESS A/C
OPISAS inoltrerà a Pinnacle un pagamento di £3000 entro due giorni lavorativi dal ricevimento dei fondi
dal cliente al seguente conto bancario:
Bank Name:
Metro Bank
Account Name:
Pinnacle MC Global Network Ltd
Sort Code:
23-05-80
Account Number:
13027021
IBAN:
GB87MYMB23058013027021
BIC:
MYMBGB2L
Address:
One Southampton Row, London, WC1B 5HA
L'unità è ora prenotata!
4. Il cliente riceverà una “Client Care Letter” dal suo avvocato che invierà anche un contratto di acquisto
per l'acquirente una volta che siano stati eseguiti le verifiche di identità e di anti-riciclaggio e dopo che
il cliente ha firmato una “Client Care Letter” e abbia restituito tale documento a [email protected]
5. I contratti sono preparati e inviati al cliente entro 5 (cinque) giorni lavorativi dalla prenotazione.
6. I contratti sono firmati e restituiti dal cliente via e-mail a [email protected] entro 5 (cinque) giorni
lavorativi dal ricevimento dei contratti stessi. Tutti i contratti devono essere siglati con le iniziali del
cliente in fondo a ogni pagina e firmati sull'ultima pagina. Copie cartacee sono inviate tramite corriere
al venditore.
Entro cinque giorni lavorativi dal ricevimento dei contratti, il cliente esegue un pagamento di 50% o 80%
del prezzo d’acquisto dell’immobile. Ci sono normalmente due possibilità di pagamento.
OPZIONE A
- Il pagamento del 50% del prezzo di acquisto meno la caparra di £3000 entro 5 (cinque) giorni lavorativi
dal ricevimento dei contratti
- Il pagamento del 30% del prezzo di acquisto durante l’avanzamento dei lavori
- Il pagamento del saldo del 20% al rogito (completion)
OPZIONE B
- Il pagamento dell’80% del prezzo di acquisto meno la caparra £3000 entro 5 (cinque) giorni lavorativi
dal ricevimento dei contratti
- Il pagamento del saldo del 20% al rogito (completion)
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8. Lo scambio di contratti (Exchange of Contracts) avviene al momento del rogito (completion.)
L’acquirente dovrà pagare il saldo del 20% e circa £1200 in costi di chiusura che includono le spese
legali.
Al momento della “completion” i compratori riceveranno i seguenti documenti:
- 250 year lease
- Management Agreement
- Occupational Agreement
9. Una copia dei contratti è inviata al cliente entro 15 (quindici) giorni lavorativi dallo scambio dei
contratti
Il titolo della proprietà è registrato al catasto entro 45 (quarantacinque) giorni e può essere scaricato
online per £1. Normalmente gli avvocati custodiscono la copia cartacea anche se questa può essere inviata
ai clienti.
10. Il titolo della proprietà è registrato al catasto entro 45 (quarantacinque) giorni e può essere scaricato
online per £1. Normalmente gli avvocati custodiscono la copia cartacea anche se questa può essere
inviata ai clienti.
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Proprietà su carta
Perché investire in proprietà su carta?
Investire in proprietà su carta è un modo comodo e facile per investire nel mercato immobiliare di Londra
senza investire enormi quantità di denaro.
Quali opzioni sono strategie di investimento esistono per l’acquisto di
proprietà su carta?
Immobili su carta possono essere acquistati come un investimento a medio lungo termine, oppure
possono essere rivenduti prima del completamento della costruzione. Al momento del completamento
della vendita, se un investitore decide di tenere una proprietà, si può pagare il saldo con un mutuo o con
fondi propri e affittarlo.
Quanto si può guadagnare investendo in proprietà su carta?
Grazie alla leva finanziaria, pagando un acconto del 10 % e vendendo prima del completamento della
costruzione si guadagna 100 % del capitale investito se i prezzi degli immobili aumentano solo del 10 %.
Questa è una possibilità reale nel mercato di Londra.
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Come può OPISAS assistere investitori nell’acquisto proprietà su carta?
OPISAS aiuta gli investitori a massimizzare il ritorno sugli investimenti immobiliari su carta selezionando
immobili in zone di crescita dei prezzi immobiliari (es. aree di rigenerazione) con termini di pagamento
aventi depositi bassi, con garanzia dei depositi e a volte con sconti sul prezzo d’acquisto rispetto a
valutazione ufficiali.
Quali sono i vantaggi di acquistare proprietà su carta?
- Elevato ritorno sugli investimenti
- Vendendo una proprietà su carta prima che sia completata, il compratore evita di pagare la Stamp Duty
(dall’1% al 15 % secondo il valore della proprietà) che si paga solo per le proprietà costruite.
- Le proprietà su carta, una volta costruite, beneficano di garanzia strutturale di 10 anni rilasciata dal
National House-Building Council (NHBC).
- L’acquisto di proprietà è un’operazione molto facile: si acquista un contratto; non vi è alcuna necessità
di ottenere un mutuo; non vi è alcuna necessità di affittare e gestire una proprietà.
- Una nuova struttura costruita è più facile da mantenere, gestire, affittare e vendere.
- Acquistando su carta un investitore può scegliere le migliori unità, le migliori viste, le migliori viste
finiture, ecc.
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Rivendita immobile
Perché rivendere immobili a Londra attraverso OPISAS?
Perché OPISAS offre Conoscenza locale del mercato immobiliare tramite un team dedicato di professionisti
del settore immobiliare oltre ad un marketing personalizzato secondo i requisiti dei venditori.
Qual è la provvigione che si paga per la vendita di un immobile?
Normalmente tra il 2% e 3% del prezzo di vendita
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Gestione Proprietà e locazione
Chi si occupa della gestione degli affitti?
I nostri partner si prenderanno cura di tutti gli aspetti della locazione rispetto alla proprietà acquistata tra cui la gestione dell'immobile qualora il proprietario desiderasse; in molti casi i nostri partner
forniranno anche un reddito garantito.
Quali sono i livelli di servizio per gestione d’affitto forniti dei partner di
OPISAS?
Servizio di sola locazione comprende:
- Trovare inquilini,
- Ottenere referenze di inquilini,
- Procedere con la stesura di contratti d’affitto e con l’occupazione dell’immobile degli inquilini,
- Assicurarsi che il deposito sia pagato al “Tenanacy Deposit Scheme”,
- Riscuotere l’affitto del primo mese per conto dell’investitore
- Disporre di un rinnovo del contratto di locazione o terminare una locazione, secondo le esigenze e le
intenzioni del proprietario
Servizio locazione e raccolta affitto comprende:
Il servizio di sola locazione +
- Riscuotere l’affitto ogni mese
Servizio di gestione completa comprende:
Il servizio di locazione e raccolta affitto +
- Sincronizzare le date in cui un inquilino lascia l’immobile con la data in cui un nuovo inquilino occupa
l’immobile, in modo da ridurre al minimo i periodi in cui l’immobile rimane sfitto, massimizzando i
proventi dei nostri investitori.
- Agire in nome e per conto del proprietario per affrontare riparazioni e qualsiasi intervento necessario
per la gestione della proprietà –l'approvazione dei nostri investitori è richiesta per spese oltre un limite
prefissato e quindi sono affrontati rapidamente interventi di costi minori per le riparazioni di routine.
Servizio di reddito garantito comprende:
Il servizio di gestione completa +
- Pagamento garantito di una somma predeterminata all’acquirente per un periodo prefissato.
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Com’è garantito il reddito?
Il reddito è garantito al momento dell’acquisto con un contrato per una durata fino a dieci anni. Secondo il
partner questo reddito può essere garantito ulteriormente nei seguenti modi:
- Con un conto “escrow” ove sono depositate le somme d’affitto percepite e pagate alla fine di ogni anno
all’acquirente per una durata di dieci anni (camere di hotel e case di riposo);
- Con garanzie/ipoteche sui beni della parte che offre le garanzie, per una durata compresa tra cinque
anni e dieci anni (studentati);
- tramite accordi con società che a sua volta hanno accordi con agenzie governative per affiatare le
proprietà per periodi fino a tre anni a individui che hanno diritto a certi sussidi governativi. Questa
opzione offre una redditività inferiore rispetto all’affitto che si può percepire sul libero mercato.
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Servizio Property Finder
Quale è la differenza fondamentale tra un agente immobiliare «estate
agent» londinese e un Property Finder come OPISAS?
Gli estate agents agiscono nell'interesse del compratore, non del venditore giacche sono pagati
dall'acquirente mentre gli agenti immobiliari a Londra lavorano invece per conto del venditore.
Che servizi offrono i Property Finder rispetto agli estate agents?
Eseguono tutto il lavoro che gli agenti immobiliari non compiono e che altrimenti dovrebbe essere
eseguito dal cliente. I ‘buying agents’ spiegheranno tutto il processo d’acquisto nel dettaglio al cliente e lo
accompagneranno in ogni momento attraverso l'intero processo d’acquisto. Ciò ha un valore inestimabile
se il cliente non ha padronanza della lingua inglese, non vive a Londra, non capisce i meccanismi del
mercato immobiliare Londinese e non ha il tempo materiale da dedicare a un’impresa ardua come quella
di acquistare un immobile a Londra senza l’assistenza di un professionista.
Che percentuale di potenziali acquisti a Londra non ha esito positivo?
25% delle potenziali vendite nel Regno Unito non si completano anche dopo che un prezzo è stato
concordato tra venditore e compratore. I Property Finders minimizzano questo rischio per l’acquirente.
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I Property Finders possono assistere clienti ad interagire con altri
professionisti durante l’acquisto e durante il periodo in cui diventano
proprietari di un immobile?
Si. I Property Finders mettono i clienti in contatto con “mortgage brokers” che assistono con il
finanziamento dell’acquisto, con “conveyancers” che eseguono le indagini legali, con ditte che eseguono
decorazioni e lavori, con agenti immobiliari che gestiscono la proprieta e si occupano della riscossione
degli affitti, ecc.
In che modo i Property Finders gestiscono il processo di ricerca
immobili per clienti?
Si. I Property Finders mettono i clienti in contatto con “mortgage brokers” che assistono con il
finanziamento dell’acquisto, con “conveyancers” che eseguono le indagini legali, con ditte che eseguono
decorazioni e lavori, con agenti immobiliari che gestiscono la proprieta e si occupano della riscossione
degli affitti, ecc.
Come selezionano le proprietà da mostrare a clienti i Property Finders?
Filtrano le proprietà in modo da visualizzare a clienti solo le proprietà che veramente soddisfano i criteri di
acquisto e non i criteri di vendita degli agenti immobiliari o dei venditori. A tale scopo I ‘buying agents’
visiteranno personalmente le proprietà e poi daranno consigli chiari e onesti al cliente, accompagnandolo
nella visualizzazione delle proprietà. Questo comporta che mediamente i clienti vedono solo il 25% - 50%
delle proprietà proposte ai ‘buying agents’, risparmiando tempo, risorse e frustrazione al cliente evitando
anche di confondere il cliente con immobili non idonei.
Che conoscenze di valore inestimabile possiedono i Property Finders?
Hanno conoscenza della zona, delle strade o degli edifici, o anche di proprietà che non saranno mai
commercializzate sul mercato aperto.
Come riescono i Property Finders a influenzare estate agents a favore
di clienti?
Hanno capacita di influenzare agenti immobiliari rispetto alla serietà delle offerte proposte dal cliente e
alla capacità di acquisto immediato del cliente. In un mercato immobiliare assai competitivo come quello
di Londra, questo è molto importante, giacche’ gli agenti immobiliari preferiscono trattare con
professionisti ove sono consapevoli dell’altissima probabilità di riuscita dell’affare.
Perchè i Property Finders risparmiano tempo ai clienti?
La maggior parte della remunerazione di n Property Finder è versata solo al termine di un acquisto e
quindi i Property Finders hanno tutto l'interesse a trovare una rapidamente la proprietà “giusta” per il
cliente.
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Perché i clienti devono pagare una fee anticipata ai Property Finders?
Tuttavia i clienti devono pagare anticipatamente un compenso iniziale minimo per coprire in parte i costi
iniziali di un buying agent ma soprattutto per dimostrare ai venditori e agenti immobiliari, che il cliente di
un buying agent è in una posizione seria di acquisto così ottenendo le migliori offerte sul mercato.
Che tipo di proprietà hanno accesso i Property Finders?
Hanno accesso sia a immobili sul mercato sia a immobili "off market " o " pre-market" o a nuove proprietà
prima che siano apertamente commercializzate date le forti relazioni con gli agenti immobiliari e venditori
entrambi consapevoli sia che i ‘buying agents’ lavorano solo con compratori qualificati e in posizione di
acquisto immediato sia che i ‘buying agents’ hanno interesse nel concludere operazioni il più presto
possibile.
Perché i Property Finders sono in grado di garantire l’acquisto di un
immobile al cliente nonostante il venditore abbia ricevuto offerte più
interessanti da altri potenziali acquirenti?
Date le conoscenze, esperienza, relazioni e soprattutto dato il chiaro mandato da un compratore
qualificato in posizione di acquisto.
Quanti acquirenti rappresentano i Property Finders?
Rappresentano solo un acquirente in ogni categoria di prezzo e di zona per cui se un secondo acquirente
esprime le stesse preferenze di un cliente esistente, quest’ultimo dovrà attendere la conclusione del
rapporto di lavoro con il cliente precedente. Normalmente un incarico ha una durata che varia da tre a sei
mesi, ma si possono trovare soluzioni adeguate anche n tempi più brevi
Come sono remunerati i «buying agents»?
Si fanno pagare anticipatamente una tariffa (“fee”) di consulenza che può variare da £500-£2000 per
coprire i costi iniziali ma soprattutto per stabilire che il compratore ha liquidita e intenzione di acquistare
a breve data la natura veloce e competitiva del mercato immobiliare Londinese. Una volta acquistato
l'immobile sarà applicata una provvigione tra l'1% e il 2,5% del valore della proprietà cui va sottratta la fee
iniziale pagata dal cliente.
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Quali sono le tariffe applicate da OPISAS come buying agent?
Valore Immobile
£250,000-500,000
Provvigione Finale
3%
£501,000-600,000
£601,000-£1,000,000
£1,000,001£1,250,000
£1,250,001£2,000,000
£2,000,000£2,650,000
£2,650,001£5,000,000
£5,000,001£7,500,000
>£7,500,000
£15,000
2.5%
£25,000
Fee Iniziale
£500 non sottratta
dalla provvigione
finale
£500
£750
£1000
2%
£1250
£40,000
£1500
1.5%
£1750
£75,000
£2000
1.0%
£2500
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095-7834585
3401164803
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