Diapositiva 1 - Agenzia del Demanio

La valorizzazione delle Caserme
di Peschiera del Garda
Dicembre 2012
La città di Peschiera del Garda
Peschiera del Garda è il comune più occidentale del Veneto ed è situato all'estremità meridionale del lago di Garda, in provincia di
Verona.
Nel suo nucleo originario è presente una rete di canali che confluiscono a formare il fiume Mincio: una conformazione che rende la
cittadina diversa da tutti gli altri paesi del lago.
Attualmente l’economia locale si basa soprattutto sul settore terziario: l’offerta turistica del comune di Peschiera rappresenta circa il
5,5% di quella dell’intera provincia veronese; infatti, dei 2 milioni di arrivi registrati nell’area del Garda veronese nel 2010, oltre 300
mila si riferiscono al solo comune di Peschiera.
Il 73% delle presenze turistiche si concentra nel periodo estivo (da giugno a settembre), evidenziando il carattere di destinazione
turistica prevalentemente balneare. La maggior parte dei turisti che sceglie Peschiera come meta è spinta da motivazioni legate al
relax e al divertimento. Il Lago di Garda è infatti la zona in Italia a più alta concentrazione di parchi a tema: Gardaland (uno tra i
maggiori d’Europa), Movieland Studios, Medioeval Times, Acqua Paradise, solo per citarne alcuni.
Il settore agricolo è caratterizzato soprattutto dalla presenza di numerosi vigneti, dai quali si ricava il vino D.O.C. "Lugana", tra i
primissimi vini italiani ad aver ottenuto il marchio D.O.C. nel 1967.
Di rilevante interesse è anche la produzione di olio extra vergine d’oliva, catalogato con la D.O.P. “Garda Orientale”.
Il settore del commercio è il più rappresentato con il 24% delle imprese registrate contro il 17% di quelle di servizi. Le imprese che
operano nel settore alberghiero e della ristorazione (189) rappresentano il 15% del totale delle imprese.
Da Peschiera del Garda inizia una pista ciclabile lunga circa 40 chilometri, che la collega a Mantova e che costeggia il fiume per un
lungo tratto del percorso.
La posizione geografica e gli ottimi collegamenti fanno di Peschiera un ideale punto di partenza per le più belle città d’arte
settentrionali, del Lago di Garda e delle Dolomiti, nonché per visitare i migliori parchi di divertimento italiani.
(Fonte: http://www.comune.peschieradelgarda.vr.it; Studio di fattibilità per la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico di Peschiera del Garda - Agenzia
del Demanio)
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Le Caserme
La piazzaforte di Peschiera del Garda e le sue Caserme
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Vista prospettica della
piazzaforte di Peschiera
del Garda:
1. Caserma La Rocca;
2. Caserma XXX Maggio;
3. Padiglione degli Ufficiali.
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Le Caserme La Rocca e XXX Maggio
Descrizione architettonica
Dislocate nella parte sud-est della “cittadella fortificata”, le
Caserme la Rocca e
XXX Maggio rappresentano gli elementi di maggior spicco degli
insediamenti Scaligero (Il cavaliere della Rocca, detto Rocca
Interrata)-Veneto ed Asburgico.
Caserma La Rocca (1)
Architettura militare di fine XVI secolo con schema planimetrico
a doppia “L”, costituita da due fabbricati disposti su corte
centrale. I due edifici si sviluppano per tre piani fuori terra ed un
ulteriore livello soffitta. Le facciate sono finite in intonaco liscio
bicolore in uno, nell’altro sono caratterizzate da paramento in
pietre non squadrate.
Edifici:
superficie lorda totale
volume totale
1
2
Le caserme la Rocca (1)
e XXX Maggio (2)
nell’ambito della
Piazzaforte, il bastione
sud-est e la cinta
magistrale.
mq 9.000 ca.
mc 31.000 ca.
Caserma XXX Maggio (2)
Edificio con schema planimetrico a "pettine“, costituito da un
corpo lineare principale (1860-1865) e da tre brevi corpi
ortogonali (1866); si eleva per tre piani fuori terra e un livello
semi-ipogeo. Il prospetto principale è caratterizzato da grosse
bifore modulari.
Edifici:
superficie lorda totale
volume totale
mq 18.000 ca.
mc 71.900 ca.
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Il Padiglione degli Ufficiali
Descrizione architettonica
Esempio di architettura in stile neoclassico, edificato intorno al
1820, caso “atipico” ed estremamente interessante, di un’unità
di abitazione che accoglieva ventinove appartamenti.
Costruzione, per uso e funzione, piuttosto rara all’interno di una
“cittadella fortificata”, caratterizzata di solito esclusivamente da
edifici prettamente militari.
Il manufatto, di forma regolare (lineare allungata), è costituito da
un corpo centrale di pregio stilistico-architettonico e da due corpi
laterali, l’edificio si eleva per due piani fuori terra. Una cornice
marcapiano continua scandisce orizzontalmente il limite del
livello terra dal piano primo. Il prospetto principale (fronte
strada) del corpo centrale si compone, nell’ordine inferiore a
bugnato liscio, di cinque archi policentrici. L’ordine superiore,
sormontato da timpano con orologio, è scandito modularmente
da semipilastri interposti alle finestre rettangolari timpanate,
rimarcate da cornici lapidee. Molto più semplici i prospetti dei
corpi laterali e del fronteretro. Le coperture degli edifici sono
caratterizzate da tetto a padiglione con manto in coppi laterizi.
Edifici:
superficie lorda totale
volume totale
Il Padiglione degli Ufficiali
(3) nell’ambito della
Piazzaforte, il waterfront sul
Mincio, il bastione nord-est
e la cinta magistrale.
3
mq 6.262 ca.
mc 20.038 ca.
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Il percorso di valorizzazione svolto
 DECRETO MINISTERIALE (D.M.) di dismissione del 27.02.2007 da parte del
Ministero della Difesa. Le Caserme La Rocca e XXX Maggio di Peschiera del Garda
rientrano nella disponibilità del patrimonio dello Stato e nella gestione diretta
dell’Agenzia del Demanio.
 PROTOCOLLO D’INTESA (PdI) stipulato tra Ministero Economia e Finanze, Agenzia
del Demanio e Comune di Peschiera del Garda in data 14.04.2010
(ai sensi del D.L. n° 351/2001 conv. con mod. dalla L. n° 410/2001 e ss.mm.ii.) per la
valorizzazione dei beni di proprietà dello Stato denominati Caserma XXX Maggio,
Caserma La Rocca e Padiglione degli Ufficiali.
 ATTUAZIONE DEL PdI mediante un percorso di collaborazione e condivisione tra
Stato ed Amministrazione Comunale volto alla stesura di un’analisi di fattibilità per la
definizione di possibili scenari di valorizzazione urbanistica dei beni in protocollo, in
collaborazione con la Direzione Regionale MiBAC Veneto per il rispetto dei principi di
tutela storico artistica.
 L’ADEGUAMENTO degli strumenti urbanistici comunali vigenti (variante del piano
particolareggiato centro storico) da parte dell’Amministrazione Comunale di Peschiera
del Garda (Variante al Piano Particolareggiato del Centro Storico (P.P.C.S.), adottata
con Delibera di Consiglio Comunale (D.C.C.) n° 153 in data 25.07.2011, approvata
definitivamente con Delibera di Giunta Municipale (D.G.M.) n° 216 in data 17.10.2011).
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febbraio 2007
aprile 2010
luglio 2011
ottobre 2011
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Ipotesi di valorizzazione: La Rocca e XXX Maggio
In attuazione degli impegni assunti con il Protocollo d’intesa, il
Comune di Peschiera del Garda ha approvato in via definitiva
la variante al Piano Particolareggiato del Centro Storico,
prevedendo nuove destinazioni d'uso a carattere turisticoricettivo, culturale per le caserme “XXX Maggio” e “La Rocca”.
Consistenze generali
superficie territoriale
superficie scoperta
superficie coperta
S.U.L.
volume
Il costruito
Servizi collettivi (cultura,
spettacolo, convegni, e
associazioni, etc.) a
gestione privata
mq 41.600
mq 33.300
mq 8.300
mq 27.500
mc 94.700
Attività di
commercio al
minuto
Attività
turisticoricettive e
di supporto
(servizi privati
ad uso esclusivo)
Vincoli
Declaratoria di vincolo di tutela storico-artistica del 03.02.2001
ai sensi del D.Lgs 490/’99 (vincolo di inalienabilità sull’intera
piazzaforte).
Notifica di accertata sussistenza di interesse storico-artistico
del 17.06.2011 ai sensi dell’art. 10 c.1 D.Lgs 42/2004 ss mm ii
(vincolo puntuale Caserma XXX Maggio).
Gli spazi aperti
Spazi privati di uso
esclusivo all’aperto
Intese istituzionali
Protocollo d’Intesa del 14.04.2010.
Spazi verdi
pubblici
Avanzamento urbanistico
Variante al piano particolareggiato del centro storico approvata
con Delibera di Giunta Municipale n° 216 del 17.10.2011.
Usi ammessi
Turistico-ricettivo prevalente, quote di commerciale, servizi
privati ad uso pubblico, servizi privati ad uso esclusivo.
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Servizi
collettivi all’aperto (cultura,
spettacolo, etc.) a gestione privata
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Ipotesi di valorizzazione: Padiglione degli Ufficiali
In attuazione degli impegni assunti con il Protocollo d’intesa, il
Comune di Peschiera del Garda ha approvato in via definitiva
la variante al Piano Particolareggiato del Centro Storico,
prevedendo nuove destinazioni d'uso di tipo residenziale e
commerciale per il “Padiglione degli Ufficiali”.
Consistenze generali
superficie territoriale
superficie scoperta
superficie coperta
s.u.l.
volume
Ipotesi A (100% residenze)
Appartamenti di
diverso taglio
fino a 150 mq
mq 6.952
mq 3.821
mq 3.131
mq 6.262
mc 29.180
Vincoli
Declaratoria di vincolo di tutela storico-artistica del 03.02.2001
ai sensi del D.Lgs 490/’99 (vincolo di inalienabilità sull’intera
piazzaforte).
Notifica di accertata sussistenza di interesse storico-artistico
del 17.06.2011 ai sensi dell’art. 10 c.1 D.Lgs 42/2004 ss mm ii
(vincolo puntuale Padiglione degli Ufficiali).
Ipotesi B (50% commerciale)
Appartamenti di
diverso taglio
fino a 150 mq
Intese istituzionali
Protocollo d’Intesa del 14.04.2010.
Commerciale
al minuto
Avanzamento urbanistico
Variante al piano particolareggiato del centro storico approvata
con Delibera di Giunta Municipale n° 216 del 17.10.2011.
Usi ammesssi
Residenziale (fino al 100% della s.u.l.), commerciale (fino al
50% della s.u.l.).
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Ipotesi di investimento per la rifunzionalizzazione
Per l’attuazione degli interventi ipotizzati sui compendi immobiliari denominati “Caserma La Rocca”, “ Caserma XXX Maggio” e
“Padiglione degli Ufficiali”, è possibile prevedere un investimento complessivo stimabile tra i 40 e i 50 milioni di euro.
L’entità degli investimenti è influenzata principalmente da due fattori:
 la specifica tipologia di struttura ricettiva che si intende realizzare (3, 4, 5 stelle o lusso)
 la presenza di significative funzioni pubbliche connesse al recupero dei complessi storici che scaturiscono dallo
scenario di trasformazione, i cui costi sono previsti a carico del concessionario privato
In particolare, la Caserma La Rocca, già destinata dal progetto di valorizzazione prevalentemente a funzioni pubbliche e di uso
pubblico, per finalità socio-culturali (spazi associativi, espositivi e museali), in vista delle celebrazioni per il 100° anniversario della
Grande Guerra, potrebbe essere candidata dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri ad ospitare un importante polo museale
nazionale, unitamente alla Palazzina del Comando del Presidio (già monumento nazionale dal 1937).
Tale soluzione, oltre a favorire il recupero di un importante immobile pubblico, potrebbe fungere da volano per la piena attuazione
del più complessivo progetto di valorizzazione attivato dall’Agenzia del Demanio a Peschiera del Garda, secondo logiche efficienti di
partenariato pubblico privato, canalizzando specifici finanziamenti e sponsorizzazioni a sostegno dell’investimento privato e
contribuendo a determinare ricadute positive in termini di aumento dei flussi turistici, creazione di nuovi posti di lavoro e stimolo
all’indotto della città.
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Il nuovo approccio metodologico
Strumenti per l’immissione sul mercato degli immobili
Il progetto di valorizzazione è stato costruito secondo logiche di partenariato pubblico privato, ricercando il punto di equilibrio più
avanzato tra le istanze e gli interessi pubblici (locali e statali) e quelli del mercato, non solo al fine di canalizzare risorse ed
investimenti privati sul recupero e la rifunzionalizzazione dei beni, ma soprattutto per garantire l’apporto di know-how e competenze
gestionali da parte di primari operatori imprenditoriali nazionali ed internazionali.
In tale ottica, lo studio di fattibilità prevede la contestuale immissione sul mercato dei tre compendi demaniali, mediante il ricorso alla
concessione di valorizzazione con durata fino a 50 anni (art. 3-bis del D.L. n. 351/2001, convertito dalla L. n. 410/2001), attesa
la inalienabilità degli immobili riconosciuti dal competente Ministero per i Beni e le Attività Culturali di “interesse particolarmente
importante, a causa del loro riferimento con la storia politica, militare, della letteratura, dell’arte e della cultura in genere”.
Con la valorizzazione delle caserme di Peschiera del Garda l’Agenzia del Demanio, di concerto con il Comune di Peschiera e in
collaborazione con il MiBAC e con Invitalia, ha scelto di innovare le modalità di relazione con i Territori in cui gli immobili statali
sono presenti e con il mercato degli operatori, degli investitori e dei gestori ai quali le proposte di valorizzazione sono
prioritariamente rivolte, attraverso il ricorso ad una consultazione aperta al pubblico.
A tal fine, da luglio a ottobre, è attivo uno spazio di “dialogo dedicato” - on line e infopoint, rivolto a cittadini, associazioni, enti,
imprese, professionisti, investitori, operatori economici e finanziari interessati ad offrire il proprio contributo.
L’obiettivo è l’ottimizzazione dell’intensa attività di sviluppo e valorizzazione condotta a partire dal 2010, attraverso la raccolta di
proposte, suggerimenti ed elementi di verifica delle condizioni di fattibilità e attrattività del progetto che emergeranno dalla
partecipazione degli attori interessati, in vista della successiva pubblicazione del bando di gara per la concessione dei beni prevista
per la fine del corrente anno.
Per un approfondimento è possibile visitare la sezione Consultazione Pubblica Peschiera del Garda online sul sito www.agenziademanio.it.
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Il nuovo approccio metodologico
Rete turismo e cultura
L’iniziativa di Peschiera del Garda rappresenta il primo esempio compiuto di un progetto più ampio finalizzato alla
costruzione di un sistema a rete di immobili pubblici di pregio storico-artistico (ville, palazzi storici, castelli, ex
carceri, ex caserme, fari, etc.) da riqualificare e riconvertire per finalità turistico-ricettive e culturali sul modello dei “
Paradores” in Spagna e delle “Pousadas” in Portogallo.
Sul modello di Peschiera del Garda è attualmente in corso la condivisione del progetto con i diversi Enti territoriali
interessati (che potranno affiliare al network anche immobili nella propria disponibilità), con il Ministero per i Beni e le
Attività Culturali, la Presidenza del Consiglio dei Ministri (Turismo e Coesione) nonché con ANCI e Invitalia, in
attuazione delle intese sottoscritte di recente con l’Agenzia del Demanio.
Il progetto potrebbe rappresentare, per l’indubbia qualità e le consistenze dei beni interessati, uno dei comparti di
punta dei veicoli finanziari previsti dagli articoli 33 e 33-bis del D.L. n. 98/2011, convertito dalla L. n. 111/2011, come
da ultimo modificati e integrati dal D.L. n. 87/2012, in corso di conversione.
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Sistema integrato di fondi immobiliari
Le normative emanate nel corso del 2011/2012 hanno previsto la possibilità di dar vita ad un sistema integrato di fondi comuni di
investimento immobiliare, aperti al mercato degli investitori internazionali, con una forte regia pubblica.
 In particolare si prevede la costituzione da parte del Ministero dell’Economia e delle Finanze di una società di gestione del risparmio (SGR), per
l’istituzione e gestione di uno o più fondi che possano partecipare in fondi comuni di investimento immobiliare promossi dagli EE.TT., anche in
forma consorziata, e da altri enti pubblici ovvero da società interamente partecipate dai predetti enti (“fondo di fondi”). Il fondo può, inoltre:
investire direttamente nell’acquisto di immobili in locazione passiva alle Pubbliche amministrazioni; partecipare a fondi titolari di diritti di
concessione o d’uso su beni indisponibili e demaniali; acquistare immobili di proprietà degli Enti territoriali ad uso ufficio o già inseriti in programmi
di valorizzazione.
 Successivamente, al fine di contribuire alla riduzione del debito pubblico, è stato ampliato l’ambito di operatività della SGR pubblica, prevedendo
la possibilità di costituire fondi comuni d'investimento immobiliare, a cui trasferire o conferire immobili di proprietà dello Stato (o diritti reali
immobiliari), degli Enti territoriali, di altri enti pubblici, ovvero da società interamente partecipate dai predetti enti, non utilizzati per finalità
istituzionali, insieme a beni statali suscettibili di trasferimento gratuito agli Enti territoriali. È, inoltre, prevista la possibilità di dar vita ad ulteriori
fondi immobiliari espressamente dedicati agli immobili dismessi dal Ministero della Difesa, in quanto non più utili per le finalità militari.
 La normativa, oltre a definire obiettivi, strumenti e procedure semplificate, individua anche le risorse finanziarie necessarie a garantire l’effettiva
operatività dei Fondi, almeno in fase di start-up, prevedendo la sottoscrizione di quote degli stessi da parte degli enti previdenziali e assicurativi e
il possibile contributo della Cassa Depositi e Prestiti.
 È garantita, infine, la possibilità di conferire/trasferire ad uno o più fondi comuni di investimento immobiliare, ovvero ad una o più società, anche di
nuova costituzione, immobili di proprietà statale, anche in uso a Pubbliche Amministrazioni.
I proventi derivanti dalle cessioni delle quote di tali fondi sono destinati alla riduzione del debito pubblico, anche mediante acquisto di titoli di Stato
da parte dell’Agenzia del Demanio, i cui interessi sono destinati al pagamento dei canoni di locazione e dei connessi oneri di gestione.
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