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PROPERTY ANALYSIS:
Metropolitan Ave (East Williamsburg)
Stato attuale: rendimento 4%
Sviluppando l’intera cubatura: rendimento 6%
Gennaio 2017
725 Metropolitan Avenue
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Metropolitan Ave
Target Price: $3,000,000
4140 Sq. Ft / 384.61 Sq. M
Rendimento minimo 4%
La costruzione di ulteriori 350 mq
addizionali, può essere realizzata
con un massimo di $943,000
Il prezzo totale, compreso lo
sviluppo di tutta la cubatura
permessa è di $3,943,000
Metri quadrati sviluppo massimo
735 pari a $5,372/mq
* Solo piano negozio
725 Metropolitan Avenue
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Caratteristiche Principali
Localizzata a pochissimi metri dalla fermata di Graham Avenue, uno dei
principali incroci commerciali di Williamsburg, l’immobile offre molteplici
possibilità di sviluppo. La zona, originariamente popolata da immigrati
italiani, oggi è una meta ambita da molti giovani, giovani famiglie ed
esercizi commerciali rivolti principalmente a questo pubblico (caffè,
ristoranti, piccoli supermercati di prodotti locali etc.).
725 Metropolitan Avenue
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La strategia
Vediamo tre possibili strategie di investimento.
La più semplice e meno rischiosa è non fare niente, l'immobile è molto ben
tenuto e non prevediamo la necessità di manutenzioni significative. si
tratta quindi di raccogliere gli affitti, aspettare che i lavori di riparazione
della linea L tra più o meno cinque anni siano terminati e rivendere ad un
prezzo maggiorato in funzione del migliorato servizio di trasporto. Nel
frattempo le locazioni al netto di tutti i costi avranno reso il 4% netto. Il
reddito imponibile, al netto dell'ammortamento sarà solo sul 4 per mille
del costo di acquisto.
La strategia più interessante prevede lo sviluppo di tutta la cubatura
disponibile e la conversione del primo piano a spazio retail/commerciale. È
possibile sfruttare il tempo previsto per le riparazioni della linea
metropolitana L per incrementare la cubatura dell’immobile. Rendimento
netto sale al 6% +Plusvalenza.
La strategia intermedia che può essere perseguita con relativamente poco
impegno e rischio consiste nel prolungare l'area negozio fino al limite del
lotto utilizzando la cubatura eccedente non utilizzata. In questa ipotesi la
redditività aumenterebbe da subito al 4,5% ma, data la vicinanza alla
metropolitana, il valore del negozio aumenterà sensibilmente a fine lavori
metro; a quale punto si potrebbe vendere solo il negozio, rientrare di parte
dell'investimento iniziale conseguendo un reddito 'tranquillo' molto
interessante dalla sola porzione residenziale.
725 Metropolitan Avenue
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Configurazione attuale
725 Metropolitan Avenue
5
Configurazione attuale con primo
piano ampliato e convertito ad uso
commerciale
725 Metropolitan Avenue
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Configurazione sfruttando tutti i
diritti di sopraelevazione:
MASSIMA CUBATURA
725 Metropolitan Avenue
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