Capitolo 3. L`importanza delle check-list.

Sommario
Introduzione ................................................................................................................................................................ 3
Il contesto ...................................................................................................................................................................... 5
Capitolo 1. Il primo passo ....................................................................................................................................... 6
Capitolo 2. I passi fondamentali. .......................................................................................................................... 7
Capitolo 3. L’importanza delle check-list. ......................................................................................................... 8
Capitolo 4. Aprire una società .............................................................................................................................10
Capitolo 5. Il Ruolo del CPA ..................................................................................................................................12
Capitolo 6. Aprire un conto in banca ................................................................................................................14
Capitolo 7. Analizzare l’investimento ...............................................................................................................16
Capitolo 8. Creare un modello di analisi..........................................................................................................18
Capitolo 9. Fatti e opinioni....................................................................................................................................23
Capitolo 10. Analisi delle spese ..........................................................................................................................25
Capitolo 10. La luce in fondo al tunnel. ............................................................................................................28
Capitolo 11. Finalmente Saint Petersburg ......................................................................................................29
Capitolo 12. Il modello di business....................................................................................................................31
Capitolo 13. La ristrutturazione .........................................................................................................................33
Capitolo 14. L’affitto in section8.........................................................................................................................34
Capitolo 15.Il processo d’acquisto. ....................................................................................................................35
Capitolo 16. La prima casa. ...................................................................................................................................38
Capitolo 17. Come è andata? ................................................................................................................................41
Conclusioni .................................................................................................................................................................42
Introduzione
Quando dico che ho 40 anni e sono in pensione mi diverto a vedere le facce delle persone che
ho davanti.
Molte persone non riescono a parlare per un paio di minuti.
Quando si riprendono mi chiedono come ho fatto, ma la maggior parte aggiunge già la sua
risposta…
“Sei ricco di famiglia”
“Ti hanno aiutato”
“Hai vinto la lotteria!”
“Eri dirigente nella tua azienda”
“Sei un falso invalido?”
…e chi più ne ha più ne metta.
Niente di tutto ciò è lontanamente vero:
a 32 anni ho messo tutti i soldi miei e della mia famiglia per comprarmi una casa di proprietà
con un mutuo di 20 anni. Sul conto mi è rimasto praticamente 0.
Avevo un buon lavoro ma non sono mai diventato né dirigente né quadro.
L’unica malattia che avevo è stata il non accontentarmi di una vita discreta.
Ho deciso che volevo esprimere tutto me stesso in quello che facevo, che non avrei accettato
un lavoro che non mi faceva crescere come persona e che non migliorasse un po’ il mondo
intorno a me.
Ho deciso di vivere seguendo le mie passioni, viaggiare, imparare e fare le cose in team e
condividere i benefici con i miei compagni di viaggio e con più persone possibile.
Sono partito con la determinazione di arrivare fino in fondo.
Questa è stata la cosa più difficile.
Nel viaggio ho incontrato tante persone fantastiche e tanti problemi.
Niente di irrisolvibile, ma ci sono stati tanti momenti difficili e la singola cosa che mi ha fatto
avere successo è stata la decisione di non mollare.
Uno a uno ho risolto tutti i nodi che mi si presentavano.
Ho ricominciato quando ho trovato vicoli ciechi.
Ho continuato quando mi è stato detto che non si poteva fare.
Sono andato avanti quando le persone intorno a me mi suggerivano di fermarmi.
Il libro racconta tutti i dati, sia quelli tecnici sia quelli personali che vi consentiranno di vivere
con me quell’esperienza e di farlo da soli se quella sarà la strada che deciderete di
intraprendere.
Le parti tecniche sono più di quelle personali, questo non è un libro di self help, ma se lo
leggete in quell’ottica troverete che l’unica costante è andare avanti finché non si sono
raggiunti i propri obiettivi.
Se invece cercate degli spunti di investimento li troverete, potete usare il modello così com’è
dove è stato applicato (in Florida) oppure potete seguire il ragionamento e creare business
simili ovunque nel mondo.
Buon viaggio!
Il contesto
In un contesto economico difficile come quello post crisi del 2008 in Italia, molte persone
hanno perso i loro punti di riferimento su dove e come investire i loro risparmi.
I buoni del tesoro rendono interessi pressoché nulli, il mercato azionario italiano è uno dei
pochi tra i paesi occidentali a non aver recuperato le perdite del crollo. Il mercato immobiliare
interno resta debole e le prospettive di ripresa nel breve termine sono incerte.
Che fare quindi? Stare alla finestra aspettando che la tempesta passi?
Figura 1: andamento del rendimento del BTP decennale negli ultimi 3 anni
Le grandi crisi portano con sé grandi opportunità, basta essere pronti a coglierle.
Questo libro racconta il mio viaggio nel real estate americano sulla costa Ovest della Florida,
lontano dagli eccessi di Miami ma in territori e con persone fantastiche.
Condividendo con voi la mia storia mi auguro di ispirarvi a cercare la vostra strada,
fornendovi tutti gli elementi necessari per fare quello che ho fatto io e alcuni spunti per
personalizzare il modello di business in base a quello che è più in linea con la vostra realtà e i
vostri gusti.
Capitolo 1. Il primo passo
Il cambiamento comincia sempre con un disagio della situazione attuale.
Molti credono che la cosa fondamentale per avere successo sia avere un’idea rivoluzionaria.
Certo una grande idea facilita, ma solo perché ha il potere di mettere in moto le energie e le
motivazioni necessarie a portare a termine l’impresa. Di solito la mancanza di un’idea
innovativa è solo una delle scuse più comuni che le persone si danno per non affrontare il
percorso di cambiamento.
Tony Robbins dice che spesso viviamo vite di “quieta disperazione”, nelle quali sentiamo che
qualcosa ci manca, che non stiamo vivendo a pieno il nostro potenziale, ma siamo così abituati
a fare quello che facciamo e che fanno tutte le persone intorno a noi, che non vediamo
alternative concrete.
Tre anni fa mi trovavo su una spiaggia in Tailandia e riflettendo su questo concetto mi sono
chiesto: “ perché non posso vivere così tutto il tempo?”
Questa è esattamente il tipo di domanda che vi porterà lontano da quello che volete.
La mente è uno strumento fantastico che fa di tutto per darvi quello che le chiedete.
Domandare “perché non posso?” porta a tutta una serie di risposte (peraltro vere) sul perché
in quel momento non ci siano le condizioni necessarie per ottenere quello che vogliamo. Le
mie risposte furono: “Non ho abbastanza tempo, devo lavorare e comunque non avrei
abbastanza soldi”.
Fortunatamente la domanda successiva fu migliore: ”Come posso procurarmi i soldi che mi
consentirebbero almeno di passare viaggiando in posti meravigliosi tutti i miei giorni di
ferie?”
Da qui è partito il mio viaggio, perché la semplice risposta che ho ottenuto ha guidato i miei
anni successivi.
L’obiettivo era quindi trovare investimenti con un rendimento netto di almeno 8% in luoghi
meravigliosi dove passerei volentieri una vacanza.
Capitolo 2. I passi fondamentali.
Dopo aver preso la decisione di arrivare alla libertà finanziaria tramite il reddito passivo
generato da immobili, ho passato alcuni mesi a sondare il mercato. Armato di molta buona
volontà e della convinzione che bastasse sapere quanto volevo guadagnare ho cominciato a
rispondere agli annunci, dicendo che volevo un rendimento di almeno l’8% netto.
Mi sono così potuto rendere conto di uno dei paradossi della globalizzazione: avevo a
disposizione tutto il modo per investire i miei soldi, il che generava un numero di possibilità
infinite su dove e quanto investire.
Risultato? Dopo 6 mesi non avevo ancora la minima idea di da dove né di come partire.
Pensate che stia esagerando?
Ho valutato investimenti in camere di Hotel a Capo Verde, case di cura nel nord
dell’Inghilterra, box storage vicino agli aeroporti in Scozia, case vacanze nelle Filippine,
investimenti in piantagioni di noci di cocco in Brasile e molte altre…
Tutte che rispettavano in teoria i parametri di rendimento che avevo impostato.
A questo punto ho fatto una delle scelte migliori e apparentemente contro-intuitiva: ho scelto
un mentore, Robert Kiyosaki, ho comprato un corso sugli investimenti in real estate e ho
applicato il suo modello, nel suo paese di origine.
Ho cioè rinunciato a migliaia di opportunità per focalizzarmi su un modello di business negli
Stati Uniti, applicando un metodo che sapevo già funzionare.
Insegnamento chiave: NON cercare di reinventare la ruota, trova un mentore, formati,
guarda quello che funziona, impara da chi già adesso sta ottenendo i risultati che tu vuoi
ottenere!
Sembra banale, ma decidere cosa non fare è a volte più difficile rispetto a decidere cosa fare.
Smarcato questo punto ho avuto un’idea di da dove partire: ho deciso di fare investimenti
immobiliari negli Stati Uniti.
Non male come riduzione di complessità: sono passato dal mondo a un solo paese, così sono
stato in grado di iniziare a studiare le specificità di quel mercato, quali ad esempio la stabilità
del cambio, la facilità o meno di fare business come straniero in quel paese, i rapporti fiscali
con l’Italia ecc.
Definire un ambito di operatività ha fatto un’altra magia per me, mi ha consentito di
comunicare meglio con chi cercava di vendermi delle proposte immobiliari e man mano che
aumentava la mia chiarezza aumentava il contributo che queste persone potevano darmi.
Ad esempio ad un broker con cui ero in contatto per un investimento in UK ho comunicato di
volermi concentrare sugli USA per cominciare la mia avventura.
Lui mi ha mandato le proposte di investimento che aveva a disposizione in quell’area: case per
studenti vicino alle università. Il tipo di investimento mi interessava, era nel paese prescelto,
generava rendimenti stimati dell’8%. Aveva tutte le caratteristiche da me ricercate.
Capitolo 3. L’importanza delle check-list.
A questo punto dopo mesi di affanno pensavo di essere arrivato al dunque, avevo finalmente
trovato un investimento adatto, non restava che farlo!
Fosse stato per quel che ne sapevo io, avrei semplicemente comprato l’immobile per poi
insultarmi per qualche decennio successivo.
Fortunatamente il mio mentore nel corso che ho acquistato mi ha fatto porre alcune domande
che dopo quell’esperienza sono entrate nella mia check-list standard per valutare un
investimento:





qual è il rendimento netto dichiarato?
quali sono le spese che sono state calcolate nel rendimento netto dichiarato?
quali di queste spese sono documentate e quali sono solo stimate?
queste spese sono tutte le possibili spese che questo tipo di investimento comporta?
quali sono le implicazioni fiscali, cioè quant’è l’utile netto dopo le tasse?
Da dove partire per trovare tutte queste risposte? Un buon punto di partenza è stato lo stesso
broker, perché per vendermi il suo prodotto ha capito che doveva fare in modo che io avessi le
risposte a quelle domande.
Mi ha quindi fornito la stima di rendimento netto, con l’elenco delle spese stimate ma senza
dati storici di riferimento con cui poterle confrontare.
Per le implicazioni fiscali mi ha anche fornito il contatto di un CPA (Certified Personal
Accountant), una sorta di commercialista che aveva già lavorato con clienti europei su
investimenti simili.
Avevo già dedicato parecchio tempo con poco successo per trovarne uno in internet, con
telefonate spesso confuse (quanto era la mia conoscenza dell’argomento e la chiarezza dei
miei obiettivi) e sono stato molto contento di poter parlare con qualcuno che avesse già
trattato casi simili.
La qualità delle domande che ponevo era anche aumentata, perché un conto è dire che
vorresti investire negli Stati Uniti dall’Italia, un conto è fare una domanda tipo:
“Qual è la struttura che massimizza il mio rendimento netto da un investimento di questo
tipo?”
Insegnamento chiave: Per valutare un investimento, per prendere la decisione corretta e
per implementare efficacemente l’esecuzione dello stesso serve un team di esperti. Non si può
fare tutto da soli!
Questo passo è stato per me fondamentale. Ho capito che non era possibile diventare esperto
in tutto quello che l’attività richiedeva, ma che dovevo impararne abbastanza da fare le
domande giuste e riuscire a valutare chi è un buon compagno di viaggio e chi fa solo perdere
tempo e risorse.
Questo porta ad un altro insegnamento chiave:
Insegnamento chiave: la qualità delle domande che fate determina la qualità delle risposte
che ottenete! Questo vale sia per le domande che fate a voi stessi, che per le domande che fate
alle persone che vi seguiranno in questa avventura.
Mi sono quindi creato delle checklist, una lista di domande da fare e ho lavorato
costantemente per migliorarla, questo ha reso molto più facilmente replicabile l’investimento.
Tornando al racconto, il CPA mi ha spiegato molte cose relative alla costituzione di una società
che è il modo più facile, sicuro ed conveniente di gestire gli investimenti negli USA.
Se la cosa comincia stuzzicarvi potete leggere il paragrafo successivo nel quale fornisco le
informazioni fondamentali.
Cosa potete aspettarvi dal paragrafo? Di diventare esperti di contabilità USA? Ovviamente no,
ormai dovremmo aver imparato che tutto quello che serve è il livello di conoscenza necessario
a fare le domande giuste!