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Amministrazione Provinciale di Imperia
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PIANO DI ALIENAZIONE E VALORIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI
DI PROPRIETA’ DELLA PROVINCIA DI IMPERIA
“ EX CASERMA DEI VIGILI
VIGILI DEL FUOCO DI IMPERIA
IMPERIA “
Relazione di stima
Il Dirigente
Direzione Operativa Ambiente Territorio Urbanistica
( Ing. Enrico LAURETTI )
L’Istruttore incaricato
( Geom Rodolfo LENGUEGLIA )
Piano delle alienazioni e valorizzazioni degli immobili di proprietà della Provincia di Imperia
“ Ex Caserma dei Vigili del Fuoco di Imperia “ - Perizia di stima
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INDICE
__________________________________________________________________
1. Premessa…………………………………………………………………… pag
3
2. Inquadramento immobile ………………………………………………… pag
4
3. Caratteristiche dell’edificio ………………………………………………
pag
8
4. Dati urbanistico-edilizi …………………………………………………… pag
12
5. Suscettibilità di trasformazione …………………………………………
pag
19
6. Stato di possesso ………………………………………………………… pag
20
7. Riferimenti edilizi ………………………………………….……………… pag
20
8. Calcolo della consistenza ………………………………………………… pag
20
9. Scopo della stima ………………………………………………………… pag
22
10. Criteri e metodologie estimative………………………………………… pag
23
11. Analisi dell’andamento del Mercato Immobiliare ……………………… pag
29
12. Metodologia estimativa adottata ………………………………………… pag
34
13. Considerazioni tecniche sul caso specifico ……………………………. pag
36
14. Determinazione del valore di stima …………………………………….. pag
40
15. Conclusioni ………………………………………………………………… pag
56
16. Allegati ……………………………………………………………………… pag
56
“ Ex Caserma dei Vigili del Fuoco di Imperia “
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1.
PREMESSA
Il decreto legge 25 giugno 2008 n. 112, convertito con modificazioni nella legge 6
agosto 2008 n. 133, in materia di stabilizzazione della finanza pubblica, contiene
disposizioni volte al riordino, alla gestione e alla valorizzazione del patrimonio
immobiliare degli Enti Locali. In particolare, l’articolo 58 della suddetta legge
prevede la redazione del piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari. Detto
piano contiene l’elenco degli immobili, non strumentali all’esercizio delle proprie
funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione ovvero di alienazione ed è
allegato al bilancio di previsione. L’inserimento degli immobili nel piano ne
determina
la
classificazione
come
patrimonio
disponibile
e
ne
dispone
espressamente la destinazione urbanistica.
La L.R. 27 dicembre 2011 n. 37 all’art 29 ha definito le procedure per
l’approvazione dei programmi per l’alienazione e la valorizzazione di immobili non
strumentali di proprietà della Regione, delle Province e dei Comuni, per il
mutamento di destinazione d’uso.
Con deliberazione della Giunta Provinciale n° 109 d el 11/03/09 e successiva
deliberazione di Consiglio Provinciale n° 22 del 30 /03/2009 è stato approvato il
Piano delle Alienazioni ei Valorizzazioni degli Immobili Provinciali per l’anno 2009
che è stato variato con deliberazione della Giunta Provinciale n° 90 del 12/05/2010
e deliberazione di C.P. n° 41 del 29/06/2010.
Successivamente, con deliberazione di Giunta Provinciale n° 57 del 09/03/2011 e
deliberazione di C.P. n° 10 del 19/04/2011 è stato approvato il piano per l’anno
2011 e con deliberazione di Giunta Provinciale n° 1 45 del 07/06/2012 e
deliberazione di C.P. n° 31 del 29/06/2012 è stato approvato quello per l’anno
2012.
La presente relazione di stima viene eseguita su incarico dell’Amministrazione
Provinciale di Imperia in riferimento a detto piano e con lo scopo di determinare per
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l’immobile denominato “Ex Caserma dei Vigili del Fuoco di Imperia” il più probabile
valore di mercato in riferimento all’attualità.
2.
INQUADRAMENTO IMMOBILE
L’immobile oggetto della perizia è sito in Imperia, comune della Liguria di 42.325
abitanti, capoluogo dell'omonima provincia, situato nella Riviera di Ponente, nato
nel 1923 dall'accorpamento amministrativo di Oneglia e Porto Maurizio (località
rispettivamente a sinistra e a destra del torrente Impero) più altri comuni minori.
E’ visivamente evidente come la città sia stata creata dalla fusione di due città
preesistenti: fra i due centri storici c'è una zona verde di un paio di km rimasta poco
abitata, dove sono stati costruiti i due imponenti palazzi pubblici del Comune e delle
Poste al momento della creazione di Imperia, proprio per accentuarne l'avvenuta
unione. Oltre ad alcune ville d'epoca con relativo parco, in quella zona si sono
formati negli anni sessanta un paio di quartieri residenziali, uno sulla collina intorno
al nuovo ospedale e l'altro (Borgo San Moro) nell'area incolta sul mare alla destra
del torrente Impero e, ancora più verso il mare, il quartiere delle Ex Ferriere.
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Anche la zona a mare fra Porto Maurizio ed Oneglia non aveva una destinazione
specifica, a causa dei vari progetti di porto commerciale che negli anni sono stati
discussi e mai attuati e di successivi interramenti che hanno creato una zona
pianeggiante ma non sfruttata.
Solo in questi anni sta prendendo forma un progetto organico di porto turistico e di
sistemazione della zona di mare adiacente (con una passeggiata, una pista
ciclabile ed un parco sul nuovo frangiflutti).
La grande espansione urbana avvenuta nel dopoguerra si è invece maggiormente
concentrata nelle aree intorno ai due centri storici verso le relative frazioni, le più
vicine delle quali sono state in pratica assorbite da un unico tessuto urbano di
abitazioni e servizi.
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Pur non esistendo un vero e proprio centro industriale (le poche industrie esistenti
sorgono tutt’oggi nel centro di Oneglia), il Piano Regolatore ha destinato a questo
tipo di sviluppo la zona del fondovalle del torrente Impero, dove sono infatti sorti la
maggior parte dei centri commerciali e dei nuovi capannoni industriali degli ultimi
anni. Dopo gli anni settanta molte case e ville sono state costruite nelle colline
intorno alla città, in zone panoramiche prima completamente deserte ed ora
punteggiate di abitazioni e di nuove strade, spesso impervie
L’immobile di cui trattasi è ubicato in Imperia nel rione denominato “Ex Ferriere” in
prossimità dell’Argine Destro, tra il Ponte Impero ed il Ponte Amerigo Vespucci.
Georeferenziazione:
sistema di riferimento
UTM32-ED50-f32
coordinata X
422458,344
coordinata Y
4860260,125
La zona si presenta con andamento plano altimetrico pressoché pianeggiante, di
forma triangolare e delimitato a nord dalla linea ferroviaria Genova - XXMiglia, ad
est dal Torrente Impero ed a sud dal Lungomare Vespucci e dalle aree adiacenti il
mare su cui trovano collocazione cantieri navali, aree incolte, il parco urbano, il
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depuratore ed aree edificabili. L’area è caratterizzata da una viabilità con disegno
regolare, di adeguata larghezza e dotata di un discreto numero di posteggi pubblici.
A livello stradale si nota la presenza di vari servizi pubblici e/o privati come aree
verdi attrezzate, istituti scolastici di vario ordine e grado, supermercati, ambulatori
medici, banche oltre ad uffici privati e laboratori artigiani.
La proprietà oggetto di valutazione si colloca in posizione defilata rispetto all’intera
area descritta e risulta collocata sul confine est della stessa, confinante sullo stesso
lato cardinale con Via Delbecchi, sul lato sud con la via di uso pubblico denominata
Via Giovio, sul lato ovest con la via Buonarroti e sul lato nord con fabbricato di altra
proprietà (condominio).
Il rione delle “Ex Ferriere” è una parte della città di Imperia a prevalente
destinazione residenziale edificata a partire dagli anni ’50 - ’60 caratterizzata da
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una tipologia edilizi a blocchi di grandi dimensioni, sviluppati su cinque – sei piani
fuori terra, con ampie bucature allineate, tamponate prevalentemente con
avvolgibili, sulle cui facciate sono presenti balconate pressoché continue e finiture
con materiali di modesto pregio.
3.
CARATTERISTICHE DELL’EDIFICIO
L’edificio in oggetto ricalca, nella parte più vecchia, la tipologia edilizia presente
all’intorno, mentre il blocco realizzato negli anni ’80 denuncia la modernità del
periodo e la finitura perimetrale, delle facciate continue a vetri, ne caratterizza
particolarmente l’aspetto.
Il complesso immobiliare comprende:
a) un edificio situato a confine sud formato da due blocchi edilizi adiacenti e
comunicanti, costruiti in epoche diverse e con interpiani differenti. La porzione
più datata è costituita da tre livelli fuori terra e da un lastrico solare ove si
colloca una porzione di piano ad uso soffitte. Il blocco di più recente costruzione
è costituito da quattro piani fuori terra con copertura piana;
b) un fabbricato posto a confine nord costituito da un piano fuori terra ed una
porzione elevata a due piani f.t., situata in fregio a via Delbecchi.
La proprietà risulta avere le seguenti caratteristiche dimensionali:
SUPERFICIE LORDA COMPLESSIVA ESISTENTE
Mq 2.527,00 circa
VOLUME LORDO COMPLESSIVO ESISTENTE
Mc 11.000,00 circa
ATTUALE SUPERFICIE COPERTA
Mq 1.100,00 circa
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Piano terra (disegno non in scala)
Piano primo (disegno non in scala)
Piano secondo (disegno non in scala)
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Piano ammezzato (disegno non in scala)
Piano lastrico (disegno non in scala)
Il complesso preso in esame è costituito da due immobili separati tra loro da un
cortile chiuso da un muro perimetrale. Il cortile è dotato di accesso carrabile dotato
di cancello scorrevole motorizzato.
Parte dell’area in proprietà (mapp. 1098) risulta in oggi adibita a spazi pubblici e
nello specifico una superficie di mq 275 circa è adibita a viabilità e/o parcheggi
pubblici al servizio di Via Buonarroti e una superficie di mq 255 circa è adibita a
viabilità e/o parcheggi pubblici al servizio di Via Giovio.
Il blocco SUD della proprietà, un tempo adibito a caserma dei VV.F., è di forma
regolare ed è a sua volta distinto in due corpi: il corpo A è distribuito su tre piani
piani fuori terra oltre al piano terreno in cui si trova l’attuale autorimessa. Due piani
erano adibiti ad uffici e dormitori mentre il piano lastrico è adibito a locali di servizio
e centrale termica; il corpo B è anch’esso articolato su tre piani fuori terra oltre al
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piano terreno ma a differenza dal blocco A tutti i piani erano adibiti ad uffici o
dormitori ed inoltre è caratterizzato dalla presenza di una piccola porzione di piano
totalmente interrato.
La distribuzione verticale avviene tramite una scala principale posta in posizione
baricentrica di ampie dimensioni con struttura portante in calcestruzzo armato ed
una scala secondaria che permette il collegamento solo interno tra i piani e non con
l’esterno. Dai disimpegni posti ai vari piani si accede ai locali un tempo adibiti ad
uffici e/o spazi di ritrovo e/o dormitori degli addetti al servizio.
Tutti i locali risultano dotati di ampie finestrature con serramenti in alluminio e vetro
camera.
Le pareti ed i soffitti sono intonacati a civile e tinteggiati mentre i pavimenti ed i
rivestimenti sono in piastrelle di gres e/o graniglia di marmo, le porte interne sono in
legno tamburato e/o in alluminio ovvero del tipo antincendio.
Le autorimesse sono dotate di ampi portoni sezionali scorrevoli.
L’impianto elettrico risulta non più conforme alla normativa di sicurezza mentre
l’impianto di riscaldamento risulta centralizzato e servito da una centrale termica,
posta al piano lastrico, avente solo tre anni di funzionamento benché ormai datata.
Il blocco NORD della proprietà è anch’esso distinto in due corpi di cui l’ “A” è
disposto su un solo piano fuori terra ed ha copertura piana non utilizzata mentre il
corpo “B” è disposto su due piani di forma regolare e copertura piana.
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Il corpo “A” è destinato ad uffici, autorimessa e magazzino mentre il corpo “B” è
destinato interamente ad uffici.
La struttura portante del blocco NORD è in calcestruzzo armato e/o in acciaio a
vista a sezione circolare. L’accessibilità al piano primo del corpo “B” avviene tramite
una scala in acciaio esterna posta sul sedime del cortile interno.
I locali del corpo “A” sono confinanti su un lato con altra proprietà ed hanno
aperture solo sul lato sud verso il cortile interno. Essi risultano con pareti e soffitti
intonacati e tinteggiati e dotati di pavimenti in piastrelle di gres. I locali del corpo “B”
sono dotati di pavimentazione in piastrelle di gres e pareti vetrate.
L’impianto elettrico è di tipo consuetudinario e necessita di aggiornamento mentre il
riscaldamento risulta realizzato con ventilconvettori elettrici.
Il cortile ha una superficie di mq 1040 circa, è pavimentato in asfalto ed al suo
interno, lungo il muro di confine sul lato ovest, risultano essere presenti un
container distribuito su due livelli e “la torre di allenamento”.
4.
DATI URBANISTICO-EDILIZI
a. Identificativi catastali
C.C.
Porto Maurizio
Foglio
2
Particella
1098
Zona censuaria
1
Categoria
B/4
Consistenza
25928 mc
Rendita
22.764,27 Euro
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b. Piano Regolatore Generale
Il Piano Regolatore Generale del comune di Imperia, approvato con DPGR n° 46
del 24.02.1999, inseriva il complesso immobiliare nella zona “ FIC25/B – zona di
interesse comune “ normata dall’art. 59.
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Con deliberazione della Giunta Provinciale n° 145 d el 07/06/2012 e deliberazione di
C.P. n° 31 del 29/06/2012 è stato approvato il Pian o delle Alienazioni e
Valorizzazioni degli Immobili Provinciali per l’anno 2012 e ne stabilisce
espressamente la loro destinazione urbanistica.
Con detta approvazione l’Amministrazione Provinciale ha stabilito per lo stabile
denominato “ Ex Caserma dei Vigili del Fuoco di Imperia ” – oggetto della presente
perizia – di avvalersi della procedura prevista dall’art. 29 della citata L.R. 37/2011
proponendo la variazione della zonizzazione urbanistica da “ZONA Fic 25B / zona
di interesse comune” a “ZONA ZR xx– ristrutturazione urbanistica”.
Il Comune di Imperia, con Delibera del Commissario Straordinario n. 47 del
28.09.2012 ha dato l’assenso alla variante al PRG ed ha disposto l’indizione della
conferenza
dei
servizi
per
successivamente con Delibera
l’approvazione
della
variante
suddetta
e,
n. 4 del 02.03.2013 ha trasmesso le ulteriori
precisazioni in merito alla Regione.
La Giunta della Regione Liguria, con Deliberazione n. 448 del 19/04/2013 ha
approvato la variante al PRG in precedenza descritta con la prescrizione che la
volumetria massima ammissibile per l’intervento di demolizione e ricostruzione degli
edifici esistenti nel complesso della ex Caserma dei Vigili del Fuoco di via
Delbecchi, non può superare l’indice fondiario di 5 mc/mq e pertanto, in rapporto
all’estensione del lotto di intervento dichiarato di 2.600 mq, il volume di 13.000 mc.
La nuova normativa urbanistica vigente, che per la presente perizia si prende
pertanto in considerazione, recita come segue:
Art. 25 - Zone “ZR” di ristrutturazione urbanistica
ZONA “ ZR xx “
Caratteristiche
Le operazioni di ristrutturazione, individuate nelle tavole di piano da apposito segno grafico e sigla
“ZR xx”, sono concepite come strumenti di ricomposizione e riorganizzazione del contesto urbano,
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di riqualificazione ambientale dell’ambito di intervento e di miglioramento - qualitativo e
quantitativo - dell’attrezzatura pubblica della città.
Tabella 1: Riepilogativa dati “ex Caserma VV.F. Imperia”
SUPERFICIE TERRITORIALE LOTTO
Mq 2.600,00 circa
SUPERFICIE LORDA COMPLESSIVA
ESISTENTE
Mq 2.527,00 circa
VOLUME LORDO COMPLESSIVO ESISTENTE
Mc 10.440,00 circa
ATTUALE SUPERFICIE COPERTA
Mq 1.100,00 circa (Rapp. Cop.
40%+)
EVENTUALE INCREMENTO +30% = MC 3100
Volumetria complessiva max
assentibile mc 13.000,00
Norma urbanistica e modalità di attuazione
Nella zona “ZR xx” sono assentibili sul patrimonio edilizio esistente interventi di MS,RR, RS, RL,
RI (art. 8 NTA) con incremento di volume contenuto nel 10% dell’edificio esistente mediante titolo
abilitativo semplice e interventi di RI con incremento di volume superiore al 20% dell’edificio
esistente, di DR, RU, NC mediante Concessioni Edilizie Convenzionate o S.U.A. secondo quanto
espressamente indicato nelle tabelle di zona, previa redazione per ciascuna zona – limitatamente agli
interventi di ristrutturazione urbanistica e nuova costruzione – dello Studio Organico d’Insieme di cui
art. 32 bis delle Norme di Attuazione del Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico.
Nella zona “ZR xx” è assentibile il cambio di destinazione d’uso nell’ambito delle categorie definite
ammissibili nelle zone residenziali F1, F2, F3, F4, F6, F7, F8, F8bis, F9, F12, F16, F21, F22, F23,
F24, F27, F28.
Parte del suolo oggetto delle operazioni di recupero e ristrutturazione urbanistica dovrà essere ceduta
al Comune in conto oneri di urbanizzazione, fatta salva la possibilità di monetizzare tali oneri o di
consentire la cessione di suoli facilmente accessibili dall’ambito dell’intervento o in ambiti diversi
ritenuti idonei. Nello specifico sarà ceduta l’area relativa ai lati della proprietà in fregio alla Via
Buonarroti ed alla Via Giovio, già in uso pubblico per una superficie stimata in circa mq 400.
In ogni caso, l’area del parcheggio pertinenziale al servizio di Sp non può scendere, per ogni quota di
10 mc di volume, al di sotto di 1,50 mq se destinata a F3, F4, F6, F12 e al di sotto di 2,40 mq se
destinata a F7, F8, F8bis e F9.
Norme di progettazione ambientale
Al fine di una idonea composizione architettonica è consentito, anche in deroga alle distanze
contenute nelle tabelle di zona, l’allineamento sia dei fabbricati sui fronti strada e fra di loro sia delle
gronde tra edifici allineati sullo stesso fronte.
I progetti di ristrutturazione urbanistica devono verificare la validità delle soluzioni proposte
producendo apporti specifici alla riqualificazione della città intrinseca all’ampiezza del loro ambito:
alleggerendo la sosta delle autovetture sulla rete viaria esistente e migliorandone l’illuminazione
pubblica, garantendo la permeabilità di tutte quelle aree verdi o libere da edificazione all’interno
dell’abitato con la prescrizione del ripristino del verde di superficie in caso di costruzione di
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manufatti interrati; conservando e infoltendo la vegetazione di alto fusto, eventualmente già a dimora
in loco, o creandola attraverso il ricorso a essenze prevalentemente autoctone o naturalizzate;
tutelando e valorizzando i manufatti storici ( ante 1942) e tradizionali, accrescendo la loro visibilità
dallo spazio pubblico e attraverso il restauro/recupero dei manufatti stessi; ampliando e attrezzando
organicamente lo spazio riservato ai pedoni ed eventualmente ai mezzi leggeri in modo da dotarlo di
soste accessibili a tutti e preferibilmente ombreggiate o soleggiate a seconda del ciclo stagionale;
prevedendo impianti e dispositivi, ivi compresi quelli destinati alla raccolta dei rifiuti – distribuiti con
criteri che ne migliorino la qualità visiva e vi favoriscano la fruizione globale da parte dei bambini,
anziani e persone portatrici di impedimenti motori e percettivi. In particolare non è consentita la
demolizione di edifici costruiti ante 1942 se non previa dimostrazione documentata dell’assoluta
mancanza di valori architettonici e/o storico-artistici di rilievo.
Nelle zone ZR l’indice territoriale risulta:
a) dalla divisione del volume, dove indicato nella tabella A, per l’area dell’ambito di intervento;
b) dalla divisione del volume da recuperare, identificabile catastalmente ed eventualmente
incrementato della percentuale riportata nella stessa tabella A, per l’area come sopra.
Tabella A
Zona
ZR xx
Denominazione
Sup. Tot. Modalità
Lotto (mq) intervento
Ex Caserma VV.F.
2.600,00
C.E.C.
di
Incremento
Altezza
Vol.
(%) Max
max
(m)
Dist.
Confini
(m)
Dist.
Edifici
(m)
30 %
Codice civile
10.00
18,00
Via Delbecchi
XXXX
ZR xx
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c. Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico
Assetto Insediativo: Il Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico – Assetto
Insediativo – classifica l’area in cui ricade l’intervento come TU (Tessuto Urbano).
L’art. 38 delle NTA identifica con detta sigla le parti di territorio nelle quali
prevalgono, rispetto agli obiettivi propri del Piano Territoriale, le più generali
problematiche di ordine urbanistico e stabilisce che le zone TU non sono
assoggettate a specifica ed autonoma disciplina paesistica.
Assetto Geomorfologico: Il Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico – Assetto
Geomorfologico – classifica l’area in cui ricade l’intervento come MO-B
(modificabilità di tipo B). L’art 67 delle NTA prescrive che gli interventi previsti in tali
zone, oltre a rispettare la specifica disciplina di settore, dovranno conformarsi a
criteri di corretto inserimento ambientale delle opere.
Assetto vegetazionale: Il Piano Territoriale Paesistico – Assetto Vegetazionale –
classifica l’area in cui ricade l’intervento come COL-ISS (colture agricole - impianti
sparsi di serre) e prevede specifiche indicazioni per la realizzazione di una corretta
evoluzione delle attività agricole con particolare riferimento alla realizzazione di
serre.
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d. Piano Territoriale Provinciale
Il Piano Territoriale Provinciale – Quadro Fondativo / Uso del suolo – classifica
l’area in cui ricade l’immobile come Ambito Residenziale Saturo.
e. Piano di Bacino del Torrente Impero
La carta della pericolosità e suscettività al dissesto del Piano di Bacino del Torrente
Impero classifica l’area come “ Pg0 “ – aree a suscettività molto bassa in cui i
processi geomorfologici e le caratteristiche fisiche dei terreni non costituiscono, se
non occasionalmente, fattori predisponenti al verificarsi di movimenti di massa.
La carta del rischio idraulico ed idrogeologico del Piano di Bacino del Torrente
Impero classifica l’area come “ R0 “ – rischio lieve.
Lo stesso Piano di bacino identifica l’area come non sondabile in un tratto di
Torrente Impero indagato sotto il profilo idraulico.
f. Vincoli
La Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici della Liguria (nota
MBAC-DR-LIG-DR 0007940 del 29/10/2010) ha ritenuto che il fabbricato NON
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ABBIA i requisiti di interesse ex D.Lgs 42/2004 in quanto privo di elementi
architettonici significativi per pregio o unicità..
La Soprintendenza per i Beni Archeologici della Liguria (nota del 21/01/2010) ha
segnalato che il sedime della proprietà PRESENTA rischio archeologico e che
pertanto, in caso di scavi nel sottosuolo, dovrà essere richiesta un’assistenza
archeologica.
L’area NON RICADE in zona soggetta a vincolo paesistico ai sensi del D.Lgs
42/2004.
L’area RICADE all’interno della perimetrazione del centro abitato ai sensi del Nuovo
Codice della Strada.
L’area è classificata come “Zona B “ ai sensi dell’art. 2 del D.M. 1444/68.
5.
SUSCETTIBILITA’ DI TRASFORMAZIONE
Si è detto in premessa che nell’apprestarsi ad individuare il più probabile valore di
mercato del bene preso in esame, il tecnico incaricato dovrà indicare e determinare
quella somma di denaro che un ordinario imprenditore sarebbe disposto a pagare,
in cambio della somma delle utilità che il bene sarà capace di esprimere o di
produrre.
A tal fine sono state prese in considerazione le previsioni urbanistiche allo stato
vigenti e recentemente approvate con D.G.R. n° 448 del 19/04/2013.
Per tale motivo il bene è stato considerato potenzialmente idoneo o suscettibile di
esprimere una somma di utilità superiore a quelle attuali considerando pertanto tale
suscettività un modo d’essere dell’attualità divenendo “ordinarietà”.
Sulla base di quanto recepito dalle norme espresse sulla variante al piano
regolatore generale di Imperia, le potenzialità edificatorie che favoriscono il riutilizzo
della struttura, sono di più ampio respiro. Infatti è prevista la possibilità di
trasformare il compendio sia a livello residenziale che commerciale senza
escludere le attività direzionali e incrementando nel contempo la sua volumetria.
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6.
STATO DI POSSESSO
L’immobile risulta di proprietà dell’Amministrazione Provinciale dalla data della sua
costruzione avvenuta nel 1952.
7.
RIFERIMENTI EDILIZI
Al fine di accertare la destinazione d’uso prevista dall’originario titolo edilizio e la
regolarità edilizia dell’immobile oggetto di perizia, sono state svolte indagini presso
il competente Ufficio Tecnico comunale di Imperia e presso gli archivi della
Provincia,
accertando
che
il
primo
intervento
edificatorio
è
avvenuto
presumibilmente nell’anno 1953. Successivamente sono state acquisite varie
licenze edilizie di cui una (senza numero) in data 14/11/1972, una (rinnovo) in data
15/04/1975, la n° 74 del 05/04/1977, la n° 359 del 15/12/1980, la n° 315 del
19/10/1988 e la n° 116 del 08/04/1992.
8.
CALCOLO DELLA CONSISTENZA
Per quanto concerne la consistenza dello stabile le superfici ed i volumi sono stati
rilevati dagli elaborati allegati alla proposta di Variante Urbanistica del luglio 2012 a
firma dell’Arch. Cinzia Amabile e successivamente verificati in sede di vari
sopralluoghi compiuti presso l’immobile.
La superficie lorda (SL) della proprietà è stata determinata con riferimento alla
definizione della stessa indicata all’art. 11 delle N.T.A. del Piano Regolatore vigente
in Comune di Imperia che così recita:
“ … Ai fini del calcolo del volume di un fabbricato, la superficie lorda di piano è la somma di tutte le
superfici lorde dei solai orizzontali e delle proiezioni orizzontali di quelli inclinati in esso compresi.
Sono da escludere dal computo della superficie lorda i terrazzi scoperti, nonché i balconi o le logge
o loro porzioni non sporgenti più di mt. 1,20 dai muri perimetrali; le parti eccedenti tale limite sono
invece da computare totalmente.
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Sono inoltre da escludere dal computo della superficie lorda i porticati o loro porzioni non sporgenti
dai muri perimetrali più di mt. 2,50 , semprechè siano contenuti nel 15% della medesima superficie;
le parti eccedenti tali limiti sono invece da computare.
Le superfici dei solai orizzontali e delle proiezioni orizzontali di quelli inclinati, relative a scale
esterne (se diverse da quelle necessarie a collegare la quota del terreno sistemato circostante
l'edificio ed il piano primo dell'edificio stesso) e corridoi scoperti in aggetto per uso di disimpegno o
di comunicazione, anche non circoscritti su tutti i lati da muri perimetrali, vanno computate, ai fini
della determinazione dei volumi fabbricabili, con le stesse modalità di cui al primo capoverso della
presente definizione.
La disposizione di cui al comma precedente non si applica nei confronti delle scale esterne
prescritte ai sensi della normativa antincendio… “
Ai sensi della normativa sopra descritta non è stata considerata l’intera superficie
lorda posta a livello del lastrico solare in quanto adibita a locali di servizio e
centrale termica.
Il volume urbanistico degli edifici esistenti all’interno della proprietà è stato
determinato facendo riferimento alla definizione di altezza lorda di piano e di
volume indicate sempre all’art. 11 delle N.T.A. del P.R.G. vigente di seguito
riportate:
“ … Ai fini del calcolo del volume di un fabbricato l'altezza lorda di piano è la distanza tra gli
estradossi del solaio di calpestio e del solaio soprastante.
Nel caso in cui il solaio soprastante o una sua porzione non sia orizzontale, per altezza lorda ad
esso relativa, è da intendersi la distanza tra il solaio di calpestio ed il piano virtuale orizzontale,
mediano tra il piano di calpestio stesso ed il punto più alto dell’estradosso del solaio soprastante…”
“ … Agli effetti dell’applicazione delle presenti norme, il volume di un fabbricato è la somma dei
prodotti della superficie lorda di ogni piano per la rispettiva altezza lorda. Sono da escludere dal
computo del volume le pertinenze del fabbricato e le autorimesse non pertinenziali, semprechè
entrambe siano poste al di sotto del piano di spiccato, nel caso in cui esso esista ovvero al di
sotto della quota di riferimento… “
Il volume geometrico degli edifici esistenti comprende tutte le volumetrie
effettivamente esistenti e visibili in oggi e quindi anche i volumi tecnici non
ricompresi nel volume urbanistico.
In base alle suddette descrizioni si ottengono i seguenti dati:
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•
Superficie lotto in proprietà
mq 2.600
•
Superficie lorda totale
mq 2.527
a) Superficie lorda piano terra blocco Sud – A
mq 450
b) Superficie lorda piano terra blocco Sud – B
mq 130
c) Superficie lorda piano terra blocco Nord – A
mq 370
d) Superficie lorda piano terra blocco Nord – B
mq 73
e) Superficie lorda piano primo blocco Sud – A
mq 450
f) Superficie lorda piano primo blocco Sud – B
mq 130
g) Superficie lorda piano primo blocco Nord – B
mq 73
h) Superficie lorda piano secondo blocco Sud – A
mq 450
i) Superficie lorda piano secondo blocco Sud – B
mq 130
j) Superficie lorda piano ammezzato blocco Sud – B
mq 130
k) Superficie lorda piano terzo blocco Sud – A
mq 141
Volume urbanistico complessivo dei fabbricati esistenti
mc 10.440
Volume geometrico complessivo dei fabbricati esistenti
mc 11.000
9. SCOPO DELLA STIMA
L’Amministrazione Provinciale di Imperia ha espresso la necessità di effettuare una
valutazione economica dell’immobile denominato “ Ex Caserma dei Vigili del Fuoco
di Via Delbecchi in Imperia “ ai fini della vendita dello stesso così come da
decisione assunta con deliberazione della Giunta Provinciale n° 109 del 11/03/09 e
deliberazione di Consiglio Provinciale n° 22 del 30 /03/2009 con le quali è stato
approvato il Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni degli Immobili Provinciali per
l’anno 2009 successivamente variato con deliberazioni della Giunta Provinciale n°
90 del 12/05/2010, n° 57 del 09/03/2011 e n° 145 de l 07/06/2012 e deliberazioni di
Consiglio Provinciale n° 41 del 29/06/2010, n° 10 d el 19/04/2011 e n° 31 del
29/06/2012.
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Lo scopo della stima si identifica pertanto con la determinazione del valore venale
dell’immobile all’attualità e sulla scorta dei dati in oggi in possesso.
10. CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE
La disciplina dell’Estimo
La valutazione di un bene economico appartiene alla disciplina dell'estimo che ne
insegna la metodologia e costituisce uno degli aspetti più importanti della
economia.
La necessità di conoscere il valore di un bene ricorre ogni qualvolta esso deve
soddisfare precise esigenze economiche, che non possono trovare riscontro nelle
comuni cognizioni degli operatori economici. Purtroppo non è sempre agevole
recepire la portata o la influenza dei vari fattori che presiedono alla formazione ed
alla evoluzione del valore degli singoli beni.
Ciò significa che non esiste una sicura ed univoca base o scala di misura, che
consenta al perito di operare senza tema di errore.
I beni economici sono tali proprio in virtù della loro intrinseca connessione al
concetto del valore economico, il quale non potrà mai considerarsi entità assoluta
ed incontestabile.
Ne consegue che la valutazione, o per meglio dire, il procedimento estimativo
coinvolge, di norma, una serie di molteplici e variegati aspetti che sono sempre di
difficile o complessa interpretazione, posto che essi attengono, di volta in volta,
insieme ad elementi di natura tecnica ed economica, anche altri a base giuridica ed
anche sociale, che inducono reciproche interdipendenze, più o meno palesi, ma
sempre complesse e determinanti per un corretto giudizio di stima.
La valutazione di un bene economico rappresenta, perciò, un giudizio che,
muovendo da determinate premesse, si sviluppa intorno ad una proposizione
logica, la quale, alla fine, troverà la sua sintesi in una cifra che ne riassume il
valore.
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In altre parole, il valore di stima è la traduzione in cifra di una espressione teorica,
alla quale si contrappone una realtà storica rappresentata dal prezzo.
È, perciò, importante prendere atto che la stima di un bene economico è fondata
sul concetto di equivalenza, del bene in esame, con una certa quantità di moneta e
che tale equivalenza può essere espressa soltanto in funzione di una determinata
ragione o scopo pratico, al quale corrisponde uno o più criteri economici attraverso i
quali sarà possibile dare pratica soluzione e coerente interpretazione al giudizio
estimativo.
Si ricorda, in proposito, che per criterio di stima si intende l'aspetto economico che
risolve e soddisfa lo scopo pratico della valutazione.
Posto, quindi, che molteplici siano gli aspetti economici di un bene, altrettanti sono i
criteri di stima, i quali trovano la loro definizione, più o meno alternativamente, nel
Valore di Mercato, e/o nel Valore di Capitalizzazione, nel Valore di Costo (di
costruzione o ricostruzione che sia), e/o nel Valore di surrugazione e così via.
Ma se molteplici sono i criteri o gli aspetti economici di un bene, uno ed uno solo,
secondo la più evoluta dottrina estimativa, è il METODO di stima, anche se nella
pratica quotidiana si usa distinguere tra:
1. METODO ANALITICO, quello che si avvale della capitalizzazione dei redditi;
2. METODO SINTETICO, tutti gli altri che si articolano per valori tipici, sulla scorta
di elementi tecnici.
Se ne deduce che il metodo sintetico si estrinseca attraverso un procedimento di
analisi comparativa, che l’estimatore è tenuto a rendere palese ed oggettivo nella
forma più corretta e con gli elementi o parametri più idonei.
Non si può porre in dubbio, anche se l'evidenza è più sottile e recondita, che la
comparazione è presente anche nella stima con il metodo analitico di cui sopra
cenno, posto che l’estimatore si troverà pur sempre di fronte a scelte da operare,
siano esse in fatto di redditi che di detrazioni, ma più ancora in tema di saggio da
capitalizzare, in modo che qualsiasi orientamento o decisione operativa soggiace a
confronti comparativi con casi o circostanze analoghe.
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Se ne deduce, quindi, che il metodo di stima, nella sostanza, è uno solo e che di
diverso c'è soltanto la forma attraverso la quale esso si estrinseca.
Tutto ciò premesso, pare opportuno precisare che la cosiddetta "stima sintetica"
non è affatto, un surrogato della "stima analitica", ne è meno affidabile di questa.
Nel risultato della stima, qualunque sia il metodo adottato, debbono trovare spazio
e risonanza, infatti, tutte le cognizioni teorico-pratiche dell'estimatore, la sua
esperienza ad individuare e cogliere gli orientamenti del mercato e le spinte che
presiedono alla sua formazione ed evoluzione.
Qualora venga meno una partecipazione così intensa ed attiva, la elaborazione di
un calcolo che rispetti la forma ed i canoni del metodo analitico, può trasformarsi in
una vacua, quanto fredda e generica espressione letterale i cui dati teorici non
possono sostituirsi a quelli dell'esperienza.
Da così attento ed illuminato pensiero ne trae conforto il tecnico incaricato che si
appresta a dare soluzione al quesito di stima nella consapevolezza che, qualunque
possa essere il metodo adottato, la sintesi del giudizio di stima dovrà pur sempre
indicare e determinare quella somma di denaro che un ordinario imprenditore
sarebbe disposto a pagare, in cambio della somma delle utilità che il bene sarà
capace di esprimere o di produrre. Ed in tale maniera viene introdotto quel concetto
di "ordinarietà”, dal quale non può prescindere alcun corretto giudizio di stima. Tale
concetto di "ordinarietà" discende dalla omonima teoria che ha avuto il compito ed il
pregio di superare il dualismo insorto tra i sostenitori della teoria della "attualità” ed i
sostenitori della opposta teoria della "suscettività".
Se si ritiene, veramente, che nelle "attuali" condizioni, il bene è capace di una
somma di utilità realizzabili da un ordinario imprenditore, detta "attualità" è anche
"ordinarietà".
Se invece, il bene è potenzialmente idoneo o suscettibile di esprimere una somma
di utilità superiore a quelle attuali, ed un ordinario imprenditore è capace della loro
realizzazione, la suscettività diviene "ordinarietà", in quanto la intravista suscettività
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non è che un modo d'essere dell'attualità. Con ciò si è inteso dimostrare che il
giudizio di stima può essere, o meno, ancorato allo stato immanente di
destinazione o di utilizzazione del bene, nel momento in cui ordinari motivi
inducano a ritenere che tale stato sia più o meno consono alle proprie peculiari
caratteristiche e soddisfi, in tale senso, le ordinarie aspettative od esigenze del
mercato, o per meglio dire, degli ordinari operatori economici.
Coerentemente a quanto precede, ma prima di introdurre il procedimento
estimativo‚ pare doveroso segnalare che la fonte principale della indagine
economica svolta dal tecnico incaricato è rappresentata dalle risultanze delle medie
e piccole operazioni immobiliari (in quanto le più ricorrenti), con il concorso di
concreti elementi provenienti da operazioni o trattative inerenti importanti complessi
edilizi al cui settore appartiene la maggior parte dei cespiti oggetto di questo
elaborato peritale.
Si tenga conto, in proposito, che solo raramente, per non dire mai, il mercato
immobiliare offre quotazioni unitarie che consentano di comporre opportune scale
di merito tra beni immobili analoghi od analogabili, ed ancor meno riferite alle loro
singole componenti.
E' compito demandato, quindi, alla maturità ed alla esperienza dell’estimatore,
quello di recepire e derivare dai valori complessivi che offre il mercato, quei valori
unitari attraverso i quali sarà possibile di rendere palese ed oggettivo il
procedimento di stima instaurato ed in tal modo esplicitato.
E per finire, pare doveroso precisare ancora che le singole quotazioni o valori
unitari di che trattasi, debbono essere intesi ed interpretati soltanto come mezzo
esplicativo del procedimento di oggettivazione del giudizio di stima, che si
estrinseca nella espressione conclusiva del "più probabile valore di mercato".
Le metodologie estimative
Il primo passo verso la formulazione di un giudizio di stima prevede l’individuazione
dell’aspetto economico da considerare, in relazione alle finalità per cui la stima
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stessa è richiesta. L’individuazione degli aspetti economici passa attraverso la
scelta dell’approccio più adatto alla soluzione del quesito estimale e in generale si
può procedere attraverso:
• L’approccio di mercato, che ha come obiettivo l’aspetto economico del valore
di mercato
• L’approccio tecnico, che permette di apprezzare l’aspetto economico del
valore di costo
• L’approccio finanziario, cui possono essere ricondotti sia il classico valore di
capitalizzazione,
sia
il
valore,
di
scuola
anglosassone,
derivante
dall’attualizzazione dei flussi di cassa.
In teoria tutti gli aspetti economici tendono al valore di mercato se si opera in
regime di mercato perfetto, ma in realtà si tratta di valori diversi.
Evidentemente il valore di mercato rappresenta l’aspetto economico di maggiore
interesse, quello cui è necessario arrivare allorquando siano in gioco finalità come
la compravendita di immobili (od operazioni riconducibili ad essa, come la permuta
in oggetto di valutazione).
Le metodologie utilizzate per determinare il valore di mercato di un bene immobile
sono sostanzialmente due tipi:
1. La metodologia diretta, basata
sulla comparazione, che è applicabile
quando si verificano una serie precisa di condizioni al contorno, quali
l’esistenza di beni similari al bene da stimare, la dinamicità del mercato
immobiliare omogeneo del bene da stimare e la conoscenza dei prezzi di
compravendita di beni similari al bene da stimare risalenti a un periodo
prossimo a quello della stima. La comparazione diretta si esplica
essenzialmente attraverso il metodo comparativo, declinato secondo tutti i
diversi procedimenti che ad esso possono ricondursi (monoparametrici,
pluripara metrici).
2. Le metodologie indirette, attuate attraverso procedimenti analitici, si
utilizzano in assenza di una o più fra le citate condizioni necessarie all’uso
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della metodologia diretta, e si basano sulla ricerca indiretta del valore di
mercato, ricercando uno degli altri valori (di costo, di riproduzione
deprezzato, di trasformazione e – secondo alcuni – di capitalizzazione) visti
in questo caso non come aspetti economici autonomi, ma come
procedimenti mediante i quali apprezzare l’aspetto economico del valore di
mercato.
In particolare l’utilizzo delle metodologie indirette si attua mediante:
• Un approccio tecnico, ad esempio ricercando il valore di costo attraverso
l’analisi dei fattori produttivi che concorrono alla produzione del bene
• Un approccio finanziario, utile quando siano noti o indagabili i dati reddituali
del bene, approccio che consente ad esempio di ricercare il valore di
capitalizzazione, ponendo in relazione reddito e saggio di capitalizzazione
attribuibili al bene.
Esistono infine aspetti economici ulteriori, che possono essere considerati derivati
da quelli già citati, e che costituiscono ulteriori strade indirette per la stima del
valore di mercato, ed in particolare:
1. Il valore di trasformazione, aspetto economico che va considerato quando
il bene non ha un mercato, ma è suscettibile di trasformazione (tecnicamente
realizzabile, legalmente possibile ed economicamente conveniente) in un
bene che è invece apprezzato dal mercato; in tal caso il valore ricercato sarà
definito dalla differenza fra il valore di mercato del bene trasformato e i costi,
oneri e spese di trasformazione
2. Il valore di surrogazione, aspetto economico che va considerato quando
non sia possibile una trasformazione, ma sia però ipotizzabile la
realizzazione di un bene capace di surrogare/rimpiazzare quello in oggetto,
ovvero sia in grado di fornire le sue stesse utilità: in tal caso si cercherà
indirettamente il valore equiparandolo alle spese sostenibili per surrogarlo e
il procedimento da utilizzare sarà quello riconducibile al valore di
riproduzione deprezzato
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3. Il valore complementare, aspetto economico che va considerato qualora la
particolarità del bene analizzato sia in relazione alla sua condizione di bene
“accessorio”, perché parte integrante di un complesso omogeneo: in tal caso
si ricercherà indirettamente il valore di mercato come differenza fra il valore
di mercato dell’intero e quello della porzione residua.
L’utilizzo dell’uno o dell’altro tipo di tipologia non è in genere una libera scelta
dell’estimatore, bensì una scelta indotta dalla corretta analisi delle condizioni al
contorno e della finalità della valutazione.
11. ANALISI DELL’ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE
I dati storici raccolti nonchè le indagini condotte presso primarie agenzie ed
operatori del settore hanno permesso di reperire gli elementi di mercato riportati
nelle tabelle che seguono, elementi relativi ad immobili con destinazione analoga.
o Il mercato immobiliare italiano
Se si effettua una analisi del mercato immobiliare italiano si riscontra che, dopo un
difficile 2012, lo scenario si profila ancora molto incerto.
La ripresa economica, se ci sarà, potrebbe restituire fiducia ai compratori e, nello
stesso tempo, muovere il settore delle compravendite, da troppi anni fermo al palo.
L’interesse per la casa, in realtà, non si è mai sopito in questi anni ma i potenziali
acquirenti si sono dovuti scontrare con l’incertezza della situazione economica
dell’Italia, con le problematiche legate al mantenimento del posto di lavoro, con la
difficoltà di accesso al credito, con una diminuzione della capacità di risparmio, con
venditori restii ad abbassare i prezzi di richiesta ed infine con l’arrivo dell’Imu. Tutto
questo ha creato timori anche in coloro i quali avrebbero potuto acquistare e
conseguentemente da determinato una diminuzione dei prezzi di vendita pari
mediamente al 5,1% e per altro in modo differenziato a seconda della
localizzazione del bene. Infatti i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi
città hanno subito i maggiori ribassi quantificabili mediamente pari a circa il 6,3%.
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Continua la perdita di valore per le abitazioni le cui caratteristiche non soddisfano le
esigenze espresse oggi da potenziali acquirenti (presenza di spazi esterni, di
ascensore, di riscaldamento autonomo, posizionamento i quartieri ben serviti…).
Questo perché la maggiore offerta presente sul mercato, anche di abitazioni di
nuova costruzione, penalizza maggiormente le abitazioni usate e più vetuste,
vendute solo dopo importanti ribassi di prezzo. Si muovono sul mercato acquirenti
alla ricerca della prima casa e della casa migliorativa, spesso con una buona parte
del capitale necessario all’acquisto e in condizioni reddituali tali da poter ottenere
un mutuo. I tempi di vendita si sono ulteriormente allungati ed hanno raggiunto i
183 giorni nelle grandi città e i 207 giorni nei capoluoghi di provincia.
L’analisi della domanda per tipologia abitativa nelle grandi città italiane ha
evidenziato una maggiore concentrazione delle richieste per i trilocali (35,6% delle
preferenze) seguite dai bilocali con il 30,2%. Si è notata la diminuzione delle
richieste per i piccoli tagli e l’aumento sui trilocali, quadrilocali e cinque locali.
L’analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città ha evidenziato una maggiore
concentrazione nella fascia compresa tra i 170 ed i 250 mila Euro mentre nei
capoluoghi di provincia la fascia di spesa è compresa tra i 120 ed i 170 mila Euro.
o Il mercato immobiliare a Imperia
Imperia è una località che storicamente è sempre stata combattuta tra la scelta
della caratterizzazione industriale e quella turistica. Tale indecisione ha fatto si che
la zona di Oneglia sia stata negli anni maggiormente dedita all' industria alimentare
(olio e pasta soprattutto), mentre quella di Porto Maurizio alla pesca e al turismo.
Più recentemente la città si è riconvertita nell' industria dei servizi e solo negli ultimi
10 anni ha intrapreso un percorso molto articolato verso il turismo.
Il mercato immobiliare è caratterizzato da una prevalenza di prime case ma
l’afflusso turistico e la richiesta di appartamenti rivolti al mercato delle seconde case
sono sempre stati un fattore importante.
E’ da sottolineare infatti il particolare fascino storico che si respira tra le antiche vie
del Parasio, di Borgo Marina e di Oneglia, luoghi ricchi di antichi palazzi, chiese,
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antiche mura e
strette vie (carruggi) nonché di scorci di panorami ricchi di
attrattiva.
Nel secondo semestre del 2012 le quotazioni immobiliari di Imperia sono diminuite
del 7,6%.
Ad Oneglia si è assistito ad un calo del 9,1% in quanto che ha venduto per
riacquistare un altro immobile ha rivisto al ribasso le proprie richieste. Inoltre vi
sono molti anziani che hanno deciso di spostarsi ad Oneglia da zone meno servite.
Si ricercano soluzioni soprattutto i centro possibilmente già munite di box/posti auto
e terrazzo.
Si è registrato un aumento delle richieste nel centro di Oneglia dove si citano
Piazza dante, la porticata Via Bonfante e la pedonale Via Ospedale.
L’offerta di box è consistente, ma l’elevato prezzo a cui sono proposti (50 mila
Euro) rende difficoltosa la compravendita; per i posti auto presenti si richiedono 1520 mila Euro.
Anche nella zona di Oneglia mare il mercato ha registrato un andamento al ribasso
a causa della minor propensione delle banche a concedere il mutuo dirottando così
diversi clienti verso l’affitto.
Si comprano quasi parimenti prime e seconde case. L’abitazione principale è
richiesta soprattutto da imperiesi che decidono di optare per la casa di sostituzione,
mentre la casa vacanze è ricercata da turisti piemontesi e lombardi che optano per
bilocali e trilocali in zone da cui è comodo raggiungere il mare.
La presenza di turisti stranieri (tra cui tedeschi e soprattutto russi) incide in misura
minore: costoro ricercano ville con vista mare, ma queste tipologie raramente si
riescono a trovare.
Una delle zone più richieste è quella di Calata Cuneo, quartiere composto da
abitazioni storiche situate a ridosso del porto vecchio.
Anche la zona delle Ferriere è molto apprezzata in quanto molto vicina al nuovo
porto turistico ma al contempo vicina al centro di Oneglia e alla zona pedonale con
a forte connotazione commerciale.
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In zona Porto Maurizio si registra un mercato differente a seconda della località di
riferimento. Nel primo entroterra si concentra la domanda di prime case, nell’area
più centrale sono attivi investitori e turisti, soprattutto piemontesi e lombardi, ma ci
sono anche tedeschi e svizzeri che desiderano la soluzione con terrazzo e sfogo
esterno; il budget varia da 100-150 mila € a 350 mila € per alloggi di pregio e con
vista mare. Il mercato degli affitti appare rallentato per quanto riguarda l’uso
abitativo, ad eccezione di sporadiche presenze dovute a trasferimenti di lavoro. Più
attive le locazioni stagionali e quelle a studenti.
Un buon numero di richieste è pervenuto per la frazione Caramagna, situata nel
primo entroterra. Sono state realizzate diverse nuove costruzioni, tipicamente
bilocali e appartamenti per famiglie, realizzate in classe B, che tuttavia stanno
incontrando delle difficoltà a causa dell’elevato prezzo a cui sono proposte. Il
Parasio, storico borgo medievale a picco sul mare, è molto richiesto dai turisti
grazie alla vista mare.
Nell’area di Porto Maurizio, in particolare in zona Borgo Marina e Borgo San Moro,
si è registrato un aumento delle richieste ed una maggiore fiducia da parte degli
acquirenti. Particolarmente movimentato il mercato delle prime case, che ha
segnalato una netta ripresa delle compravendite. Buona la domanda da parte di
piccoli investitori, che mettono a reddito 130-200 mila € per appartamenti da
affittare.
Borgo San Moro si trova nella prima collina alle spalle della città e gode della vista
sul mare. L’edilizia è caratterizzata da palazzi realizzati tra gli anni ’60 ed ’80 con
prezzi compresi tra 1800 e 2500 € al mq a seconda del grado di ristrutturazione e
della qualità dell’immobile.
Buona la richiesta di box auto in particolare nell’area di Borgo Marina dove si
spendono tra 70 e 100 mila €.
Di seguito si riportano schematicamente le quotazioni immobiliari OMI dell’Agenzia
delle Entrate relative al secondo semestre dell’anno 2012 per immobili a
destinazione residenziale-commerciale nella zona delle Ex Ferriere nonché una
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scheda con indicazione delle quotazioni medie dei prezzi del mercato di alloggi
calcolate sulla base delle rilevazioni effettuate dalle varie agenzie di vendita
operanti in Imperia.
VALORI OMI
Tipologia
Stato conservativo
Valore mercato
Minimo
Massimo
magazzini
Normale
1050,00
1600,00
negozi
Normale
2000,00
3000,00
abitazioni civili
Normale
2300,00
3300,00
abitazioni civili
Ottimo
3300,00
4500,00
autorimesse
Normale
1600,00
2150,00
box auto
Normale
1800,00
2700,00
posti auto coperti
Normale
1300,00
1500,00
posti auto scoperti
Normale
1000,00
1300,00
ville e villini
Normale
2400,00
3200,00
VALORI AGENZIE IMMOBILIARI
Signorile
Medio
Economico
Signorile
usato
usato
usato
nuovo
nuovo
nuovo
ONEGLIA
2600
2000
1800
3500
2800
2500
ONEGLIA - MARE
4000
3000
2500
5000
4000
3500
PORTO MAURIZIO - ARTALLO
1400
1200
1000
1900
1700
1500
PORTO MAURIZIO - BORGO MARINA
2300
1900
1500
2900
2500
2100
PORTO MAURIZIO - BORGO SAN MORO
1600
1300
1100
2200
1900
1700
PORTO MAURIZIO - BORGO SANT'AGATA
1300
1100
900
1800
1600
1400
PORTO MAURIZIO - CASON DELLA GUARDIA
1400
1200
1000
1900
1700
1500
PORTO MAURIZIO - CENTRO - ZONA EST
1600
1300
1100
2200
1900
1700
PORTO MAURIZIO - CENTRO - ZONA OVEST
2500
2000
1500
3200
2700
2400
PORTO MAURIZIO - PERIFERIA
2000
1800
1500
2600
2400
2000
IMPERIA CITTÀ
Medio Economico
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Dall’analisi dei dati sopra riportati, risulta che per la zona in cui ricade la proprietà
oggetto di valutazione, si possono prendere a riferimento per la determinazione del
valore di mercato da applicare alla presente stima, i seguenti valori:
Tipologia
Stato conservativo
Valore mercato
Euro/mq
negozi
Ottimo
2.200,00
abitazioni civili
Ottimo
3.300,00
box auto
Ottimo
2.000,00
12. METODOLOGIA ESTIMATIVA ADOTTATA
Nell’affrontare la stima è stato rilevato innanzitutto che si è in presenza di un
immobile per il quale non è possibile riscontrare nella zona in esame un mercato
immobiliare di beni simili per destinazione d’uso e vincoli.
Quindi si è nel caso i cui la dottrina estimale ammette metodi analitici e sintetici che
permettono sulla base di altri dati conosciuti di determinare il valore incognito
ricercato.
La scelta del metodo è anche influenzata dalle potenzialità edificatorie dell’oggetto.
Qualora sia possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso con prodotto finale
ad alta commerciabilità, quale per esempio la conversione in un complesso
immobiliare di unità residenziali del tipo prima casa, è conveniente applicare il
metodo basato sul valore di trasformazione.
Il valore di trasformazione, come più sopra descritto, è sintetizzabile nella
seguente formula
VT = VM - CT
dove:
VT = valore del bene da stimare attualizzato
VM = valore di mercato del bene ottenuto dalla trasformazione del bene
CT = costo della trasformazione
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Tale criterio è un aspetto economico che va considerato quando il bene non ha un
mercato, ma è suscettibile di trasformazione (TECNICAMENTE
LEGALMENTE POSSIBILE ED ECONOMICAMENTE CONVENIENTE)
REALIZZABILE,
in un bene che è invece
apprezzato dal mercato stesso. In tal caso il valore ricercato sarà definito dalla
differenza fra il valore di mercato del bene trasformato e i costi, oneri e spese di
trasformazione.
Il costo della trasformazione è costituito da tutte le spese necessarie per produrre
il bene ottenuto dalla trasformazione (costo di produzione) al netto del valore del
bene oggetto di trasformazione ed è sintetizzabile nella seguente formula:
CT = CSC + CSE + OU + OP + SG + SC + OFT + UP + OTI + OFA
dove:
CT = costo di costruzione
CSC = costo di realizzazione delle opere edili
CSE = costo di realizzazione delle aree esterne
OU = oneri di urbanizzazione e monetizzazione
OP = oneri professionali
SG = spese generali del promotore e oneri di allacciamento ai pubblici servizi
SC = costi di commercializzazione
OFT = oneri finanziari sui costi di trasformazione
UP = utili del promotore
OTI = oneri di trasferimento immobile
OFA = oneri finanziari sui costi di acquisto e trasferimento immobile
I procedimenti di stima del costo di produzione si fondano essenzialmente su:
o un'analisi tecnica del processo produttivo, sulla base della quale si perviene alla
determinazione delle quantità dei fattori produttivi impiegati;
o un'analisi di mercato volta alla determinazione dei relativi prezzi.
La sommatoria delle quantità per i prezzi quantifica il costo di produzione.
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In relazione al variare delle situazioni si possono utilizzare diversi gradi di
analiticità: ad esempio, il costo di costruzione di un fabbricato può essere stimato
sinteticamente in base ad un valore unitario espresso a metro cubo o a metro
quadrato, ovvero formulare un dettagliato computo metrico estimativo.
Se la trasformazione è conveniente, ovvero se il valore del bene ottenuto dalla
trasformazione è maggiore del relativo costo di produzione, allora il valore di
trasformazione del bene oggetto di stima è maggiore del relativo valore di mercato.
13. CONSIDERAZIONI TECNICHE SUL CASO SPECIFICO
Il progetto
Allo stato attuale non risulta essere stato ancora eseguito uno studio progettuale
approfondito ma solo un primo approccio previsionale allegato alla richiesta di
variante urbanistica.
Al fine di poter effettuare la valutazione del valore di trasformazione lo scrivente ha
predisposto una propria previsione progettuale di massima che tiene conto delle
specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche nonchè del tessuto sociale e
produttivo-commerciale della zona che di seguito viene schematicamente descritta.
In base all’applicazione puntuale delle previsioni urbanistiche recentemente
approvate dalla Giunta Regionale è ipotizzabile la realizzazione di un intervento
edilizio che prevede la costruzione di un edificio distribuito su 8 piani di cui due
piani interamente interrati adibiti ad autorimessa pertinenziale, un piano terra
adibito ad attività commerciali e cinque piani destinati alla residenza.
La volumetria massima a disposizione è pari a mc 13000 di cui mc 3000 sarebbero
destinati ad attività commerciali al piano terra e mc 10000 verrebbero distribuiti su
cinque piani a destinazione abitativa di cui mc 1500 al piano attico.
La previsione progettuale così sinteticamente descritta determinerebbe pertanto la
realizzazione di un edificio a prevalente destinazione residenziale caratterizzata da
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n° 24 alloggi di taglio medio (mq 100 oltre a circa mq 10 di balconi) su una unica
scala.
L’unità immobiliare tipo presenta le seguenti caratteristiche:
tipologia edilizia avente caratteristiche civili medie
caratteristiche architettoniche normali e finiture di tipo medio degli spazi comuni;
consistenza media (doppi servizi, soggiorno, 2 camere, ripostiglio, balconi)
piano dal primo al quinto
Il piano terra avrebbe destinazione interamente commerciale.
Quota E.R.P.
L’art 26 bis della L.R. 38/2007, inserito dalla L.R. 37/2012, prevede che gli
interventi urbanistici ed edilizi comportanti insediamento di edilizia residenziale
sono tenuti a contribuire alla realizzazione di nuovi alloggi di E.R.P., nella misura
del 10 per cento della Superficie Agibile. Detto ultimo parametro è definito dalla
L.R. 16/2008, così come modificata ed integrata in ultimo dall’art 40 della L.R.
9/2012; la Superficie Agibile (SA) risulta essere costituita dalla superficie di solaio
misurata al filo interno dei muri perimetrali comprensiva dei muri divisori fra unità
immobiliari o interni ad esse escludendo anche le scale, i locali tecnici, le
intercapedini, i cavedi, le cantine etc.
Al fine della predisposizione della presente perizia, e tenuto conto delle
consuetudinarie tipologie edilizie e metodologie progettuali nonché della possibilità
di non ricomprendere nella SL i maggiori spessori di pareti perimetrali e di solai
oltre i cm 30 ai fini del risparmio energetico e confort acustico, si stabilisce che la
SA è pari al 90% della SL.
Per cui, tenuto conto di tali definizioni e obblighi, si fissa che la quota da destinare
ad E.R.P. è pari a:
(SL - 10%) x 10% = [(708 + 708 + 708 + 708 + 500) – 10%] x 10% =
[(3332 - 10%) x 10%] = circa 300 mq
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Il Volume corrispondente a tale superficie viene estrapolato dal conteggio del
Valore di Mercato del bene dopo la Trasformazione in quanto per legge è compito
dell’operatore costruire la volumetria E.R.P. e cederla al Comune al fine della sua
assegnazione.
Il volume E.R.P. è pari a mc 300 x 3 (h) = mc 900
L’art 26 bis della L.R. 38/2007 prevede tra le altre cose che detta quota di superficie
agibile possa essere monetizzata a valore di costo di costruzione. Tale possibilità è
subordinata a:
-
Predisposizione della variante urbanistica al fine della definizione del fabbisogno
di Edilizia Residenziale Sociale (E.R.S.) e di Edilizia Abitativa in Proprietà .
-
Accertamento preventivo del Comune dell’inidoneità di localizzazione degli
alloggi di E.R.P. nell’area di intervento o in altra area del territorio comunale
Allo stato attuale il Comune di Imperia non ha ancora definito la variante urbanistica
per la definizione del Piano per l’E.R.S. e non ha accertato l’inidoneità del sito
oggetto di intervento ad accogliere l’E.R.P.,
Non si dispone quindi di un quadro normativo univocamente delineato ma essendo
determinante conoscere, ai fini della valutazione del costo della trasformazione, se
la quota E.R.P. può essere monetizzata o se realizzata in loco e poi ceduta al
Comune o se ancora realizzata in altra area, si esaminano sommariamente di
seguito tutte e tre le ipotesi:
1. Monetizzazione
2. Realizzazione in loco
3. Realizzazione in altra area del territorio comunale
1. Ipotesi monetizzazione: La prima ipotesi prevede esclusivamente il versamento
alla Regione, in luogo della realizzazione della quota E.R.P., del costo di
costruzione ad unità di misura, comprensivo del costo delle opere, degli oneri di
urbanizzazione, degli oneri generali.
Tale valore è stato valutato possa ammontare ad €/mq 1.800,00.
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Nell’ipotesi in cui si concretizzino le condizioni per la monetizzazione indicate nella
legge regionale si avrebbe pertanto un costo pari a:
mq 300 x €/mq 1.800,00 = € 540.000,00 costo monetizzazione
Conseguentemente nella stima si dovrà aggiungere nei costi tale importo e si
considererà in capo all’operatore la piena disponibilità tecnico-economica dell’intera
volumetria prevista in progetto.
2. Ipotesi realizzazione in loco: La seconda ipotesi si dovrebbe attuare nel caso in
cui non si concretizzino le condizioni per la monetizzazione. In tale ipotesi la quota
E.R.P. sarà realizzata e ceduta gratuitamente al Comune per la successiva
assegnazione. In tale caso l’operatore oltre ad affrontare l’onere della costruzione
(€/mq 1800,00) non disporrà di detta superficie per la vendita e quindi di fatto avrà
un minore ricavo quantificabile sommariamente in mq 300 x €/mq 3700 = €
1.110.000 .
In questa ipotesi però l’operatore potrà considerare la quota E.R.P. quale superficie
a standards urbanistici e sulla stessa non pagherà gli oneri di urbanizzazione. Tale
condizione permetterà una minore spesa quantificabile sommariamente in (mq 300
x €/mq 297,52) + (mq 300 x €/mq 173,46) = € 141.294.
3. Ipotesi realizzazione in altra area: La terza ipotesi si potrebbe attuare solo se
fosse stato individuato un altro sito di proprietà dell’Ente Provincia, posto
nell’ambito del territorio del Comune di Imperia, dove poter de localizzare la quota
E.R.P. In oggi la Provincia non possiede aree in Comune di Imperia a tale scopo
destinabili e pertanto tale ipotesi risulta impossibile da praticare.
Dovendo in questa sede attribuire un valore alla proprietà oggetto di perizia si è
dovuto individuare lo scenario più appropriato e confacente alla situazione
amministrativo - urbanistica attualmente esistente nel Comune di Imperia
(l’Amministrazione risulta retta da un Commissario). Tale operazione esula
probabilmente da una valutazione prettamente tecnica, ma si è resa necessaria al
fine dell’espressione di una compiuta e corretta valutazione estimativa
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Valutate le tre distinte ipotesi sopra descritte, si è ritenuto che il Comune di Imperia,
in oggi, abbia più necessità di ottenere la realizzazione in loco della superficie
E.R.P. prevista in quanto, non essendo dotato della apposita e citata variante
urbanistica prevista dalla L.R. 38/2007, a norma di legge, la sua monetizzazione
dovrebbe essere versata alla Regione Liguria con conseguente rischio di non avere
ad Imperia ne la superficie E.R.P. ne i soldi per realizzarla.
Riepilogando l’ipotesi progettuale prevede:
Dati metrici di progetto edilizio
Destinazione
P. – 2
P. – 1
P.T
P.1
P.2
P.3
P.4
P.5
Box auto pertinenziali
Posti auto pertinenziali
Commerciale
Residenziale + E.R.P.
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Superficie
Urb.ca
1.000
1.000
1.000
408 + 300
708
708
708
500
6.332
Superficie residenziale: mq 3332
Superficie commerciale: mq 1000
Superficie a parcheggio: mq 2000
Altezza
Urb.ca
0
0
3
3
3
3
3
3
Volume
Urb.co
0
0
3.000
2.125
2.125
2.125
2.125
1.500
13.000
Volume residenziale: mc 10000
Volume commerciale: mc 3000
Volume a parcheggio: mc ====
14. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA
Tenuto conto di tutto quanto stabilito nel paragrafo precedente e ricordato che il
valore di trasformazione viene determinato mediante l’applicazione della seguente
formula:
VT = VM - CT
dove:
VT = valore del bene da stimare
VM = valore di mercato del bene ottenuto dalla trasformazione del bene
CT = costo della trasformazione
si determina di seguito il valore di trasformazione del bene oggetto di perizia
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Valore di mercato del bene dopo la trasformazione (VM)
Come è stato dettagliatamente indicato nel paragrafo 11 (Analisi dell’andamento
del mercato immobiliare) risulta che per la zona in cui ricade la proprietà oggetto di
valutazione, si possono prendere a riferimento per la determinazione del valore di
mercato da applicare alla presente stima, i seguenti valori:
Tipologia
Stato conservativo
Valore mercato
Euro/mq
negozi
Ottimo
2.200,00
abitazioni civili
Ottimo
3.300,00
box auto
Ottimo
2.000,00
Poiché i parametri sopra indicati non sono riferiti alla superficie urbanistica, sarà
necessario tenere conto delle superfici commerciali e non di quelle conteggiabili ai
fini urbanistici e quindi ricomprendendo nelle superfici commerciali le superfici
adibite a porticati, logge, balconi, ecc.
A titolo semplificativo e per esperienze analoghe, queste superfici aggiuntive
vengono computate in % sulla slp mediante un coefficiente Ksup = 1,03 valevole
per le superfici a destinazione residenziale disposte ai piani 1° - 2° - 3° - 4° mentre
per i piano 5° (attico) si prevede l’applicazione d i un coefficiente Ksup = 1,10 vista
l’importante superficie del terrazzo a disposizione (mq 208).
Al contrario, alle superfici commerciali delle autorimesse si deve applicare un
coefficiente “riduttivo” Ksup = 0,50 in quanto il prezzo ad unità di misura indicato in
tabella contiene anche i costi relativi ai corselli ed agli spazi di manovra.
Per le superfici a destinazione commerciale non si applica alcun parametro
moltiplicatore della superficie in quanto, per tali destinazioni, non sono previsti
porticati, logge etc.
In base a quanto sopra ne deriva la seguente tabella:
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Destinazione
P. – 2
Box auto
Superficie
Altezza
Volume
Coefficiente
Superficie
Volume
superficie
commerciabile
commerciabile
1.000
2.7
2.700
0,5
500
1.350
1.000
2.7
2.700
0,5
500
1.350
pertinenziali
P. – 1
Posti auto
pertinenziali
P.T
Commerciale
1.000
3
3.000
1,0
1.000
3.000
P.1
Residenziale
408
3
1.225
1,03
420
1.260
(- E.R.P.)
P.2
Residenziale
708
3
2.125
1,03
730
2.190
P.3
Residenziale
708
3
2.125
1,03
730
2.190
P.4
Residenziale
708
3
2.125
1,03
730
2.190
P.5
Residenziale
500
3
1.500
1,10
550
1.650
5.160
15.180
6.032
17.500
Superficie residenziale: mq 3160
Superficie commerciale: mq 1000
Superficie a parcheggio: mq 1000
Volume residenziale: mc 9480
Volume commerciale: mc 3000
Volume a parcheggio: mc 2700
N.B. Viene esclusa la quota E.R.P. in quanto ceduta al Comune e conteggiata negli standards
Applicando i valori di mercato rilevati e descritti in precedenza alla tabella di cui
sopra si ottiene il valore di mercato (VM) del prodotto edilizio ottenibile dopo la
trasformazione.
Valore di Mercato del prodotto edilizio ottenibile dalla trasformazione (VM)
Dettaglio voci
Valore di mercato
Quantità
Valore
€/mq
mq
€
RESIDENZIALE
3.300,00 €/mq
3.160 mq
10.428.000,00 €
COMMERCIALE
2.200,00 €/mq
1.000 mq
2.200.000,00 €
BOX
2.000,00 €/mq
1.000 mq
( VM ) VALORE DI MERCATO
2.000.000,00 €
14.628.000,00 €
La tempistica dell’operazione
Al fine dell’attualizzazione dei valori del bene trasformato e dei costi per la sua
trasformazione è necessario determinare la tempistica dell’operazione.
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Sulla base di operazioni similari si è constatato che il tempo necessario consta
delle seguenti fasi:
n1 = fase preliminare che nel caso specifico risulta costituita dal tempo
necessario alla redazione e approvazione del progetto esecutivo corredato dai
necessari visti ed autorizzazioni nonchè della convenzione urbanistica, stimabile
in mesi 24;
n2 = fase di costruzione è il tempo intercorrente tra le date di inizio e di fine
lavori di costruzione. Per determinare tale durata nel caso in esame si
considerano i tempi medi di realizzazione rilevati presso studi professionali della
città ovvero presso imprenditori locali. In particolare si rileva che per interventi di
edilizia residenziale multipiano la tempistica media è di mesi 28 cui si
aggiungono 4 mesi per le sistemazioni esterne a giardino/viabilità e mesi 4 per
sovrapposizioni lavori e collaudi, per un totale fase di costruzione di mesi 36;
n3 = fase di commercializzazione e vendita. In genere le fasi di
commercializzazione sono contestuali alla costruzione; tuttavia vi è quasi
sempre un tempo residuo intercorrente tra le date di fine dei lavori di
costruzione e quella dell’ultima vendita, la cui durata dipende non solo
dall’appetibilità commerciale dell’intervento ma anche e soprattutto dal trend del
mercato edilizio. Nel nostro caso si ipotizza una durata di tale tempo residuo in
mesi 12
La durata complessiva dell’operazione che ne deriva è perciò: n = n1 + n2 + n3 =
mesi 72.
In sintesi:
Tempistica dell’operazione
Analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare
Momento iniziale
Durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico e delle fasi interlocutorie
fino all’affidamento dei lavori all’impresa di costruzione
n1 = mesi 24
Durata dei lavori fino alla consegna
n2 = mesi 36
Durata del periodo di commercializzazione dell’immobile
n3 = mesi 12
Durata totale dell’operazione
n = n1 + n2 + n3 = mesi 72
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Costo della trasformazione (CT)
Il costo della trasformazione è la somma di tutti i costi dell’operazione:
CT = CSC + CSE + OU + OP + SG + SC + OFT + UP + OTI + OFA
dove:
CSC= costo di costruzione delle opere edili del fabbricato
CSE= costo di realizzazione delle aree esterne
OU= oneri di urbanizzazione e monetizzazione standards
OP= oneri professionali
SG = spese generali del promotore e oneri di allacciamento ai pubblici servizi
SC = costi di commercializzazione
OFT = oneri finanziari sui costi di trasformazione
UP = utili del promotore
OTI = oneri di trasferimento immobile
OFA = oneri finanziari sui costi di acquisto e trasferimento immobile
Il costo di costruzione delle opere edili (CSC) è costituito dai costi di costruzione del
nuovo fabbricato e dai costi di demolizione dei fabbricati esistenti.
1. Costi di costruzione del nuovo fabbricato
Per la determinazione di questa specifica tipologia di costo, tenuto conto della
mancanza di un progetto esecutivo dell’intervento, si è optato per l’applicazione di
valori unitari espressi a metro cubo. I prezzi unitari da applicare nella
determinazione dei costi di costruzione si stati dedotti dal Prezziario Regionale
delle Opere Edili per l’anno 2012.
I prezzi riportati nel testo redatto dalle Camere di Commercio liguri sono
comprensivi delle Spese Generali pari al 15% e degli Utili di impresa pari al 10%.
Sono invece esclusi gli oneri per la progettazione, direzione lavori e altri non
rientranti
nei
costi
di
costruzione
(sistemazioni
esterne,
acquisto
area,
urbanizzazioni, ecc.).
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Come è stato fatto nel paragrafo precedente per la determinazione del valore di
mercato del bene trasformato (VM), i prezzi di costo unitari sono stati applicati ai
volumi dell’edificio effettivamente realizzabili (comprensivi della quota E.R.P.) e non
ai soli volumi urbanistici (ricomprendendo quindi i volumi dei porticati, logge, etc.).
Il volume dei piani fondi (box auto) risulta dal prodotto della superficie coperta di tali
piani comprensiva dei muri perimetrali per l’altezza tra i pavimenti di calpestio dei
piani fondi ed il pavimento del primo piano fuori terra.
Conseguentemente si avranno le seguenti volumetrie:
VOLUME A DESTINAZIONE RESIDENZIALE
Destinazione
Superficie
Superficie
Altezza
Volume
realizzabile
Volume
realizzabile
P.1
Residenziale
708
730
3
2.125
2.190
P.2
Residenziale
708
730
3
2.125
2.190
P.3
Residenziale
708
730
3
2.125
2.190
P.4
Residenziale
708
730
3
2.125
2.190
P.5
Residenziale
500
550
3
1.500
1.650
10.410
VOLUMETRIA EFFETTIVAMENTE REALIZZABILE
VOLUME A DESTINAZIONE BOX AUTO
Destinazione
Superficie
Superficie
Altezza
Volume
realizzabile
Volume
realizzabile
P. - 2
1.000
1.000
2,7
0
2.700
P. - 1
Posti auto pertinenziali
1.000
1.000
2,7
0
2.700
5.400
VOLUME A DESTINAZIONE COMMERCIALE
Destinazione
P.T
Commerciale
Superficie
Superficie
urbanistica
realizzabile
1.000
1.000
Altezza
3
Volume
Volume
urbanistico
realizzabile
3.000
3.000
3.000
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Il Prezziario Regionale delle Opere Edili per l’anno 2012 stabilisce che un
fabbricato di civile abitazione debba avere le seguenti caratteristiche costruttive:
“ Scale in marmo bianco spessore cm 3, con zoccolo in marmo, pavimenti in
monocottura smaltata e legno, pareti ultimate in carta da parati e zoccoletti in
ardesia, porte caposcala ad un’anta di larghezza non inferiore a 90 cm, blindate,
con stipiti in marmo, porte interne in abete spessore cm 4, finestre in alluminio
anodizzato con vetri isolanti, avvolgibili in PVC pesante, bagno con vasca, lavabo a
colonna, bidet, vaso, impianto idrico per acqua calda e fredda, impianto di scarico,
cucina con lavandino in acciaio, doppio servizio per alloggi di
6 vani ed oltre
corredato di lavabo, bidet, vaso e piano doccia, rivestimenti in piastrelle di maiolica,
impianto di riscaldamento autonomo, ascensore, isolamento termico e strutture in
c.a. conformi alle norme vigenti, facciata con il piano terreno rivestito con lastre di
pietra, impianto TV centralizzato “
Il Prezziario stabilisce inoltre che per costruire un edificio avente le suddette
caratteristiche si debbano spendere €/mc 432,22 per i piani residenziali ed €/mc
266,89 per i piani fondi.
Il Prezziario Regionale delle Opere Edili non riporta al contrario il costo al mc per i
piani a destinazione commerciale. Dato atto che normalmente i negozi necessitano
di un quantitativo inferiore di opere edili in quanto risultano meno frazionati in
ambienti ed inoltre necessitano di differenti tipologie di materiali, mediamente meno
costosi, per tale destinazione si è stabilita l’applicazione di un parametro di
riduzione del costo relativo alla destinazione d’uso residenziale, pari a K= 0,80.
In base alle considerazioni più sopra riportate il costo di un piano a destinazione
commerciale è pari ad €/mq 432,22 x 0,80 = €/mc 345,77.
Costo di costruzione del nuovo fabbricato
Destinazione
P. - 2 / - 1
Superficie
2.000
P. T
Commerciale
P. 1 / 2 / 3 / 4 / 5
Residenziale
Volume
Costo a mc
Costo totale
€
€
5.400
266,89
1.441.206
1.000
3.000
345,77
1.037.310
3.470
10.410
432,22
4.499.410
COSTO FABBRICATO
6.977.926
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Per cui il costo di realizzazione delle opere edili per la costruzione del nuovo
fabbricato ammonta conseguentemente ad una spesa pari ad Euro 6.977.926.
2. Il costo di demolizione dei fabbricati esistenti
Questo parametro comprende il costo di tutte le operazioni necessarie
all’eliminazione dei volumi esistenti comprensivi di noleggi mezzi speciali, trasporto
e smaltimento dei materiali di risulta (si esclude la presenza di materiali speciali e
quindi la necessità di eseguire operazioni di bonifica). Per la sola voce demolizione
il Prezziario Regionale delle Opere Edili prevede un costo pari ad €/mc 15,10
mentre per la quota di costo relativa al trasporto e lo smaltimento del materiale di
risulta il Prezziario stima un costo di €/mc 34,00
Separatamente si è valutato a corpo anche il costo della demolizione e smaltimento
del fabbricato in ferro e legno a suo tempo utilizzato dai pompieri per le
esercitazioni (€ 8.000,00).
La volumetria delle macerie derivanti dalla demolizione è stata valutata in base ad
un calcolo sommario ed esperienze analoghe pari al 30% della volumetria
esistente: 11000 x 30% = mc 3300.
Per cui il costo di demolizione dei fabbricati esistenti ammonta conseguentemente
ad una spesa pari ad Euro 286.300 così composta:
demolizioni mc 11000 x €/mc 15,10 = € 166.100
trasporto e smaltimento mc 3300 x €/mc 34,00 = € 112.200
demolizione fabbricato in ferro e legno = € 8.000
Il costo complessivo di realizzazione delle opere edili del fabbricato (CSC) oggetto
della nostra valutazione deriverà dalla seguente sommatoria:
costo realizzazione nuovo fabbricato + costo demolizione fabbricati esistenti =
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Destinazione
P. - 2 / - 1
Volume
Costo a mc
realizzabile
€
€
266,89
1.441.206
5.400
Costo totale
P. T
Commerciale
3.000
345,77
1.037.310
P. 1 / 2 / 3 / 4 / 5
Residenziale
10.410
432,22
4.499.410
(CSC) COSTO DI COSTRUZIONE OPERE EDILI
7.264.226
Demolizioni
11.000
286.300
Per cui il costo di costruzione delle opere edili del fabbricato in progetto (CSC)
ammonta complessivamente ad € 7.264.226
Il costo di costruzione delle opere relative alle aree esterne (CSE) dell’opera da
stimare si determina moltiplicando il prezzo unitario stimato per le superfici scoperte
previste sinteticamente nel progetto di massima. Tenuto conto della descrizione
sommaria indicata nelle norme di attuazione allegate alla variante urbanistica,
risulta che la superficie delle aree esterne dell’intervento siano pari a mq 2.600 –
1.000 (superficie coperta piano terra) = mq 1.600.
Tutte queste aree esterne costituiscono quota parte delle superfici adibite a
standards da cedere al Comune ed i relativi costi di realizzazione saranno portati in
detrazione secondo normativa vigente benché computati come costi della
trasformazione. Analizzando analoghe operazioni in zona si assume un costo
unitario di € 200,00 che applicato nella formula applicativa determina un costo per
la costruzione delle aree esterne (CSE) pari a mq 1.600 x €/mq 200,00 = € 320.000
Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e monetizzazioni (OU)
1. ONERI URBANIZZAZIONE
Con riferimento alle tariffe applicate dal Comune di Imperia per le varie destinazioni
d’uso sono le seguenti:
RESIDENZIALE
€/mq
173,46
COMMERCIALE
€/mq
209,70
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Tali importi sopra indicati si devono applicare sulla superficie netta dell’intervento
così come definita dalla normativa regionale vigente (superficie lorda meno lo
spessore dei muri perimetrali, le scale, gli ascensori, i volumi tecnici) che per il
presente esame viene stimata nel 90 % della superficie lorda decurtata della quota
E.R.P. pari a mq 300 in quanto standards urbanistici.
Per cui si avranno i seguenti importi:
RESIDENZIALE
mq 3.332 x 0,90 x 173,46 €/mq = € 473.338
COMMERCIALE
mq 1.000 x 0,90 x 209,70 €/mq = € 188.730,00
L’importo totale degli oneri di urbanizzazione è pari ad € 662.068
2. MONETIZZAZIONE STANDARDS URBANISTICI
L’intervento comporta la realizzazione di una superficie destinata a standards
urbanistici, calcolata in base al D.M. 1444/68 ed in base alla normativa urbanistica
di zona di cui alla variante urbanistica approvata con D.G.R. 448 del 19/04/2013.
standards totali = standards residenziali + standards commerciali
standards residenziali = volume urbanistico residenziale (decurtato E.R.P.) / 80 x 18mq
standards commerciali = volume urbanistico commerciali x 80%
Tra le superfici a standards urbanistici è da considerare anche la superficie
destinata a E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica) determinata in base alla legge
regionale 37/2012.
quota da destinare ad E.R.P. = mq 300 x 3 = mc 900
volume urbanistico residenziale = mc 10000 – 900 = mc 9100
volume urbanistico commerciale = mc 3000
standards residenziali = 9100 / 80 x 18 = 2047,5 mq
standards commerciali = 3000 x 80% = 2400 mq
Standards Urbanistici totali = mq 2047,5 + 2400 = mq 4447,50 arrotondato a mq
4448.
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Complessivamente la superficie cedibile al Comune in proprietà o diritto d’uso
pubblico è pari a mq 1350 (sup. in proprietà 2600 – sup. coperta edificio 1000 –
sup. sede stradale 250).
Alla luce di tutto quanto sopra la superficie cedibile al Comune ai fini del
reperimento degli standards urbanistici è pari a mq 1650 (sup. in proprietà 2600 –
sup. coperta edificio 1000 – sup. sede stradale 250 + sup. E.R.P. 300) e
conseguentemente la superficie a standards da monetizzare è pari a mq 4448 –
1650 = 2798 mq.
Il Comune di Imperia ha stabilito con apposita deliberazione di giunta che il valore
delle monetizzazioni nella zona in cui è previsto l’intervento oggetto della perizia,
assommano ad €/mq 297,52 comprensivo del costo di acquisto delle aree e di
quello della realizzazione.
Pertanto il costo della monetizzazione delle aree a standards non reperibili in loco è
pari ad € 297,52 x mq 2798 = € 832.460,96
Ipotizzando lo scomputo dei costi per la realizzazione delle aree esterne,
precedentemente determinati in € 320.000,00, in quanto considerate come aree a
standards urbanistici, complessivamente si dovrà affrontare un esborso per oneri di
urbanizzazione e monetizzazione standards residui pari a:
Oneri + Monetizzazioni – Scomputi =
€ 662.068 + € 832.460,96 - € 320.000,00 = € 1.174.528,60 arrotondati a €
1.174.529
Gli oneri professionali (OP) per un intervento edilizio delle dimensioni e
caratteristiche sopra indicate comprendono i costi relativi alla progettazione
architettonica esecutiva, progettazione delle strutture in cemento armato, perizia
geologica, progettazione della sicurezza, direzione lavori, coordinamento della
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sicurezza, progettazione impianti, progettazione acustica e termica, pratiche
catastali, collaudi etc.
Per il caso specifico gli oneri professionali si assumono pari al 5% dei costi diretti.
Per cui: ( CSC + CSE ) x 5% = € (7.264.226+ 320.000 ) x 5% = € (7.584.226 x 5%)
= € 379.211
Le spese generali del promotore e oneri di allacciamento ai pubblici servizi (SG) si
assumono pari complessivamente al 2% dei costi diretti e degli oneri di
urbanizzazione, in quanto sia la custodia che gli ammortamenti sono compresi nei
costi diretti di costruzione così come l’utile di impresa e le spese generali.
Per cui:( CSC + CSE ) x 2% = 7.264.226 x 2% = € 151.685 arrotondati a € 151.685
I costi di commercializzazione (SC), a beneficio delle Agenzie Immobiliari
ammontano in genere al 3% del prezzo del prodotto finito, ma considerata la
congiuntura economica attuale e l’ingente portafoglio di immobili da vendere in
rapporto alla località in cui saranno ubicati, può far valere una forte leva
contrattuale e ottenere una tariffa più favorevole che si assume pari al 1,5% del
valore commerciale. Si ipotizza:
- che la fase di commercializzazione coincida con l’ultimazione dei lavori
intendendo compensato il tempo necessario alla vendita del prodotto finito dopo
tale data con quello relativo alle vendite in corso di costruzione, per cui i relativi
costi si ipotizzano erogati all’ultimazione dei lavori
- che almeno il 50% dell’attività di vendita venga effettuata direttamente dall’operato
economico.
Per cui: VM x 1,5% * 50% = € 14.628.000 x 1,5% * 50% = € 109.710
Gli oneri finanziari sui costi di trasformazione finanziati da capitale di debito (OFT)
Ipotizzando il ricorso al credito per il 60% e al capitale proprio per il restante 40%,
gli oneri finanziari saranno determinati tenendo conto che preferenzialmente gli
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operatori del settore si avvalgono del credito fondiario-edilizio, con costo del denaro
inferiore al credito ordinario, il saggio di interesse sul debito si costruisce con
riferimento a un dato di mercato medio di periodo, rappresentato dall’EURIBOR
incrementato dello spread e delle spese. Si rileva che l’EURIBOR a 6 mesi è al
0,30% e lo spread applicato dagli istituti bancari va dal 3,0% al 4,5%.
Pertanto si applica:
r = 0,30% + 4,20% = 4,50%
Gli oneri finanziari saranno quindi calcolati in base alla formula:
I = C x d x (qⁿ - 1)
dove:
q = (1 + r)
C = somma dei costi diretti e indiretti di trasformazione
d = quota di indebitamento
n = tempo in anni per il quale tali interessi passivi dovranno essere corrisposti
La tempistica ipotizzata in precedenza è la seguente:
Tempistica dell’operazione
Analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare
Momento iniziale
Durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico e delle fasi interlocutorie
fino all’affidamento dei lavori all’impresa di costruzione
n1 = mesi 24
Durata dei lavori fino alla consegna
n2 = mesi 36
Durata del periodo di commercializzazione dell’immobile
n3 = mesi 12
Durata totale dell’operazione
n = n1 + n2 + n3 = mesi 72
I costi diretti e indiretti generano oneri finanziari secondo il seguente andamento
temporale:
Dettaglio voci
Costo area e relativi oneri di trasferimento
Tempo di erogazione
Durata debito
Momento iniziale
0
n1 + n2 + n3
mesi 72
30% del costo tecnico di trasformazione
n1
mesi 24
n2 + n3
mesi 48
70% del costo tecnico di trasformazione
n1 + (⅔) n2
mesi 48
⅓ n2 + n3
mesi 24
n1 + n2/3
mesi 36
⅔ n2 + n3
mesi 36
30% dei costi di gestione della trasformazione
n1
mesi 24
n2 + n3
mesi 48
70% dei costi di gestione della trasformazione
n1 + (⅔) n2
mesi 48
⅓ n2 + n3
mesi 24
oneri di urbanizzazione
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Sinteticamente è riassunto in forma tabellare l’esito dei calcoli (costo x [(1+0,045)ⁿ1] x % costo x % debito), che rappresenta l’accumulazione finale degli oneri
finanziari sui costi diretti e indiretti di costruzione finanziati dal debito a fine periodo:
Oneri finanziari
Tasso
Tempi
Costi
Quota
Quota
Oneri
r%
(mesi)
Euro
costi
debito
finanziari
%
d%
Euro
Sul costo tecnico di costruzione
30%
4,50
48
7.584.226
30
60
262.793
(CSC + CSE)
70%
4,50
24
7.584.226
70
60
347.843
4,50
36
1.174.529
100
60
99.436
Sugli oneri di urbanizzazione e
monetizzazione (OU)
Sui costi di gestione
30%
4,50
48
640.606
30
60
22.197
(OP + SG + SC)
70%
4,50
24
640.606
70
60
29.380
Totale oneri finanziari (OFT)
761.649
Per cui l’ammontare degli oneri finanziari (OFT) relativi alla realizzazione delle
opere edili è pari a € 761.649
Utile del promotore (UP)
L’utile del promotore in base all’approccio classico, può essere calcolato in
percentuale sul valore di mercato del bene trasformato che in oggi è mediamente
compreso tra il 4% ed l’ 8%.
Tale percentuale nel caso in esame, considerato il rischio dell’operazione legato ai
seguenti fattori:
condizioni economiche generali (fase recessiva)
settore di intervento (residenziale - commerciale)
andamento locale del mercato (riduzione del volume delle vendite)
tipologia di operazione immobiliare (localizzazione, dimensioni, destinazione)
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si ritiene possa essere valutata pari al 6%. Pertanto l’utile del promotore è così
determinato:
UP = p x VM = 6% x 14.628.000 = € 877.680
Oneri di trasferimento immobile (OTI)
Gli oneri di trasferimento dell’immobile (contestuali alla stipula notarile), nell’ipotesi
che il rogito sia soggetto a imposta di registro, con aliquota 8% + 2% ipotecaria +
1% catastale = 11% e che i compensi notarili e le spese accessorie ammontino al
4% del valore, si determinano come espressione della seguente formula:
OTI = 15% x VT
Gli oneri finanziari (OFA) sulla quota del debito “d” (60%) del valore dell’immobile e
dei relativi oneri di trasferimento, si determinano sulla base del saggio già calcolato
in precedenza (4,50%) come:
OFA = (VT + OTI) x d x (qⁿ - 1)
OFA = (VT + OTI) x d x [(1 + r)ⁿ - 1]
OFA = (1 + 15%) x 60% x (1.0456 – 1) x VT
OFA = 0,60 x 1,15 x 0,30226 x VT
OFA = 20,86% VT
Valore di mercato del bene all’attualità (VT)
Il Valore di Mercato del bene all’attualità (VT) è dato dalla differenza tra il valore di
mercato del bene trasformato (VM) e la somma dei costi per la sua trasformazione
(CT).
Il procedimento d’anticipazione all’attualità di entrambi i suddetti parametri,
comprende anche gli oneri finanziari maturati fino alla data d’ultimazione dei lavori
di costruzione alla quale si sono assunti concentrati i ricavi da vendite; vanno
assoggettati anche gli oneri finanziari gravanti sul fattore area a decorrere dalla
data dell’acquisto e della connessa corresponsione del prezzo e dei costi accessori
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tipici, data che si considera coincidente con quella di riferimento della stima
(attualità).
Poiché tutte le componenti di rischio sono state inglobate nella voce relativa al
profitto del promotore, l’attualizzazione rappresenta un mero trasferimento di
somme monetarie da un momento temporale a un altro.
Il tasso da utilizzare sarà quindi pari a quello dei titoli a rischio nullo relativi a
investimenti di durata comparabile con quella dell’operazione considerata. Nel
nostro caso si adotta perciò il tasso dei titoli di Stato a 5 anni (3,75%): posto r =
3,75% e q = 1 + r, il coefficiente di sconto f è dato da: f = 1/qⁿ con ⁿ espresso in
anni
f = 1/ (1+0,0375)6
f = 1 : 1,2471783
f = 0,80192
Raggruppando in forma tabellare gli esiti numerici dei calcoli fin qui effettuati si può
procedere all’attualizzazione di ciascun componente.
Dettaglio voci
Valore
Mesi
f
Valore
all’erogazione
Valore di mercato del prodotto edilizio
14.628.000
attualizzato
72
0,80192
€ 11.730.485,76
ottenibile dalla trasformazione (VM)
Valore di mercato attualizzato del bene trasformato (VM)
€ 11.730.485,76
Costo tecnico di costruzione (CTT) = CSC + CSE
7.584.226
72
0,80192
Oneri di urbanizzazione e monetizzazioni (OU)
1.174.529
72
0,80192
€ 6.081.942,67
Costi di gestione (CG) = OP + SG + SC
640.606
72
0,80192
€ 941.878,30
513.714,63
Oneri finanziari sul 60% del costo tecnico di costruzione e
761.649
72
0,80192
610.782,17
877.680
72
0,80192
703.829,15
relativi oneri/costi indiretti (OFT)
Utile del promotore (UP)
Costi di trasformazione attualizzati = CTT + OU + CG + OFT + UP
Oneri indiretti di acquisto (OTI)
Oneri finanziari relativi al capitale acquisto immobile (OFA)
8.852.146,91
15% x VT
72
0,80192
12,03% VT
20,86% x VT
72
0,80192
16,72% VT
Oneri sul capitale immobile attualizzati [(OTI + OFA = VT x (a/qⁿ)]
28,75% VT
Dall’equazione VT = (VM – CT – a VT) / qⁿ
dove:
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VM = valore di mercato del bene trasformato
a = ∑ % di VT
CT= costo della trasformazione
raggruppando si ricava il valore di trasformazione
VT (1 + a / qⁿ) = (VM - CT) / qⁿ
Sostituendo i termini noti si perviene così al valore dell’unica incognita VT:
VT = VM / qⁿ - CT / qⁿ
=
1 +a / qⁿ
VT = 11.730.485,76 – 8.852.146,91 =
1 +a / qⁿ
VT = 11.730.485,76 – 8.852.146,91
1,2875
VT = 2.235.603,10
15. CONCLUSIONI
Sulla base di quanto richiesto in ipotesi per l’edificio “ex Caserma dei Vigili del
Fuoco di Imperia” il più probabile valore di mercato risulta essere pari a:
€ 2.235.000,00
( d i c o n s i E u r o D U E M I L I O N I D U E C E N T O T R E N T AC I N Q U E M I L A/ 0 0 )
16. ALLEGATI
Foto aerea dell’area
Stralcio Planimetria catastale d’impianto
Stralcio Planimetria catastale attuale
Stralcio Carta tecnica regionale
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Stralcio Piano regolatore generale pre variante
Stralcio Piano territoriale di Coordinamento Paesistico – Assetto Insediativo
Stralcio Planimetria vincolo D.Lgs. 42/2004
Stralcio Piano di bacino del Torrente Impero
Licenza edilizia del 14/11/1972
Concessione edilizia 359/80
Visure catastali storiche
Nota Direzione regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici della Liguria
Visure OMI
Planimetrie
D.G.R. 448 del 19/04/2013
Imperia, 16/07/2013
F.to Il Dirigente
Direzione Operativa Ambiente Territorio Urbanistica
( Ing. Enrico LAURETTI )
F.to L’Istruttore incaricato
( Geom Rodolfo LENGUEGLIA )
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Relazione di stima Relazione di stima

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