relazione generale

VARIANTE AL REGOLAMENTO EDILIZIO COMUNALE
ED ANNESSO PROGRAMMA DI FABBRICAZIONE
RELAZIONE GENERALE
PREMESSA
La variante urbanistica in progetto, nasce da una esigenza di riordino
delle aree urbane non soggette alla residenza ed alla dinamica
demografica, ma ad insediamenti produttivi (Zone D) ed attrezzature e
servizi generali (Zone G), unitamente a quelle aree interessate da opere
pubbliche, realizzate o previste dalla programmazione triennale.
Nasce dalla necessità di intervenire con una azione di effettiva
regolazione dell’attività edilizia negli ambiti territoriali trattati , oggi
penalizzati
dalla
mancanza
del
PUC
e
nel
contempo
risultare
propedeutica all'adozione del Piano Urbanistico Comunale stesso.
In particolare la variante al Regolamento Edilizio Comunale con annesso
Programma di Fabbricazione e relative Norme Tecniche di Attuazione è
funzionale:
1. alla conformità urbanistica di opere pubbliche previste dalla
programmazione triennale;
2. alla conformità urbanistica di opere di pubblico interesse;
3. alla futura adozione del Piano Urbanistico Comunale.
L'approvazione della variante al Regolamento Edilizio Comunale con
annesso Programma di Fabbricazione, vista l’impossibilità di procedere ,
per le vie brevi, all’approvazione ed adozione del Piano Urbanistico
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Comunale, consentirà l'immediata applicazione delle nuove disposizioni
edilizie ed urbanistiche qui introdotte, dando impulso sia alle attività nelle
zone D , di cui si vuole affrontare compiutamente un recupero e sia alle
attività turistico-ricettive individuate in variante che vengono ricomprese
nella zona G.
CONFORMITA’ URBANISTICA DELLE OPERE PUBBLICHE
La presente variante è necessaria a rendere coerenti alcune previsioni
urbanistiche della cartografia di piano alla situazione reale del territorio
(opere pubbliche da realizzare o già realizzate e da rendere conformi allo
strumento urbanistico vigente) ed alle opere pubbliche programmate
dall'Amministrazione nel breve-medio periodo.
CONFORMITA’ URBANISTICA DI OPERE DI INTERESSE PUBBLICO
La presente variante è necessaria a rendere coerenti due insediamenti
turistico ricettivi privati presenti nel territorio comunale e realizzati, secondo
le vecchie previsioni urbanistiche , in zona D1 . Dovendo gli stessi
procedere con il potenziamento della loro attività si è ritenuto coerente
applicare alle stesse un corretto inquadramento all’interno delle zone G
dell’abitato.
INTERVENTI NEL TERRITORIO URBANO
1. Ecocentro Comunale – Località Sa Tanchitta
Trattasi di area destinata ad accogliere l'ecocentro comunale, da
realizzare tramite intervento pubblico per la quale si propone la
trasformazione in zona G14.
L'area
sulla
quale
insiste
l’intervento
è
già
nella
disponibilità
dall'Amministrazione che dispone altres’ di un finanziamento per la
realizzazione dell’opera. Dal punto di vista urbanistico ricade in zona
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omogenea D1 priva di pianificazione attuativa e per essa si propone la
variante a zona G14 (impianti tecnologici).
2. Hotel Ristorante Bar Pizzeria “Ai Carrubi”
Trattasi di una struttura turistico-ricettiva costruita negli anni ’70 a cui
compete circa 1 ettaro di terreno circostante ad uso esclusivo. Dal punto di
vista urbanistico ricade in zona omogenea D1 priva di pianificazione
attuativa per la quale si propone la variante a zona G12(attrezzature
turistiche). Dal momento che tale attività intende procedere ad un
adeguamento funzionale
e ad un
potenziamento , tale nuova
classificazione renderebbe maggiormente coerente il piano attuativo che
deve essere redatto prima di ogni nuovo intervento, consentendo alla
stessa impresa di operare autonomamente rispetto al comparto in cui
risulta inserita, comparto dove sono presenti realtà industriali (caseifici) con
esigenze del tutto diverse dalle sue.
Si precisa che trattasi di una attività di pubblico interesse.
3. Hotel Ristorante Bar Pizzeria Discoteca “Il Cavallino Rosso”
Trattasi di una struttura turistico-ricettiva costruita negli anni ’90 all’interno di
un lotto di terreno di mq.2.420 . Poiché la struttura risulta molto attrattiva per
i banchetti di nozze dell’intero circondario, già dalla sua apertura si pose il
problema del reperimento di sufficienti parcheggi per ospitare gli invitati ai
pranzi nuziali. Allo scopo la proprietà acquistò il lotto attiguo a quello
costruito che ricadeva in zona urbanistica C1, dell’estensione di mq.4.001 ,
lotto che fino ad oggi ha svolto la funzione di standard al servizio dell’Hotel.
La variante in progetto vuole proporre la trasformazione in zona G12 sia
della porzione in zona D1 , in cui è ubicata la struttura ricettiva e sia
dell’annesso lotto in zona C1 di espansione residenziale, entrambi privi di
pianificazione attuativa.
L’hotel ha infatti la necessità di aumentare il numero dei posti letto dagli
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attuali 30 ad almeno 60, così da poter ospitare quantomeno il numero di
turisti portati normalmente da un pulmann.
Come già detto in precedenza per l’iniziativa al punto n.2, poiché questa
attività
intende
procedere
ad
suo
potenziamento
,
tale
nuova
classificazione renderebbe maggiormente coerente il piano attuativo che
dovrà essere redatto prima di ogni nuovo intervento con le esigenze
imprenditoriali e la destinazione d’uso delle opere .
Si precisa che trattasi di un attività di pubblico interesse.
4. Nuova viabilità di collegamento tra via Musinu e via Demetrio Sole
L’Amministrazione comunale intende dare una soluzione definitiva al
collegamento tra le vie Musinu e Spanu da un lato, in zona urbanistica B1
e la via Demetrio Sole ,della lottizzazione Crastu Nieddu, dall’altra , in zona
urbanistica C1.
Si prevede quindi la realizzazione della viabilità di collegamento fra la via
Musinu e la via Sole e si propone pertanto la variante urbanistica da zona
B1 e C1 a viabilità di piano ,con apposizione di vincolo quinquennale
preordinato all'acquisizione.
La costruzione stradale dovrà avvenire con opera pubblica previa
acquisizione dell'area di pertinenza mediante cessione volontaria , già
formalizzata con contratto preliminare tra privati e comune.
INTERVENTI IN AGRO
5. Azienda agricola Su Padru di Proprietà dell’Amm.ne C.le
L’Amministrazione comunale risulta proprietaria di una azienda agricola
dell’estensione di oltre 230 ha in agro, in località Su Padru.
In essa è statA realizzata una colonia campestre ed un galoppatoio, con
annesse strutture operative per l’attività ippica.
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L’intero compendio risulta in zona E ; si propone la modifica dell’area di
stretta pertinenza dei fabbricati specifici dell’attività ippica , unitamente a
possibili ampliamenti, da E in G12, al fine di poter potenziare gli interventi
esistenti con altri di natura ricettiva,
per uno sfruttamento turistico
dell’intera azienda.
Proposta di modifica al R.E. per le zone D e G
La zona industriale dell’abitato di Thiesi , risulta , in proporzione alle
dimensioni dell’abitato, estremamente estesa , infatti , secondo i
dati dell’ultima variante approvata, tale superficie ammonta a
ben 521.080 mq , di cui mq.211.120 in zona D1, mq.309.960 in zona
D2 e D3.
Ciò è dovuto alla naturale vocazione del centro del Mejlogu in
relazione alla trasformazione del latte di pecora in formaggio
pecorino, che lo ha posto, per molti anni a partire dagli anni ’30, al
vertice della produzione isolana.
Già negli anni ’60 molti erano i caseifici presenti attorno all’abitato,
cresciuti a dismisura con interventi di privati e di cooperative negli
anni ’70 ed ’80.
A ciò si aggiunga la particolarità che, le norme di attuazione del P.
di F. fino all’anno ……………, permettevano , per gli interventi in
zona D1 , la sola concessione diretta .
Per ciò, fatto salvo qualche caso isolato, molte zone sono ancora
sprovviste di piani attuativi ed oggi la zona industriale-artigianale,
risulta caratterizzata da costruzioni diffuse all’interno di comparti
che sono per lo più completamente urbanizzati , ma privi di ogni
armonizzazione tra vari interventi e
senza avere ancora
completato l’iter della cessione degli standards .
Ed ancora, gli interi comparti risultano ormai frazionati in interventi
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costruttivi già attuati e funzionanti, situazione che mal si sposa con
la necessità di redigere un P. di L., strumento tipico dell’approccio
preliminare ad ogni pianificazione territoriale.
In questa situazione, questo strumento appare per lo più inadatto
a rappresentare la realtà , quando le situazioni risultano ormai
compromesse
per la presenza pregressa di una edificazione
importante sotto il profilo volumetrico.
Per queste zone, in alternativa allo strumento del P. di L. , sempre
valido quando se ne ravvisi la necessità per gli interventi di nuova
pianificazione territoriale, si propone l’uso del Piano di Recupero di
iniziativa privata, di cui all'art. 30 della legge 05/08/1978 n. 457,
maggiormente confacente alla situazione descritta.
L’uso dello stesso strumento viene proposto anche per le zone G
dal momento che alcuni lotti edificati in zona D, con destinazione
turistico-ricettiva, vengono trasferiti, con questa variante, in zona
G12 e risultano , a loro volta, in una situazione simile a quella su
descritta.
Nessun indice costruttivo o parametro del R.E. vigente , per
qualsivoglia sottozona , viene variato; le norme in variante risultano
solo ad integrazione ed estensione di quanto già in vigore.
Nessuna delle aree oggetto di intervento risulta essere interessata
da rischio geomorfologico o comunque pianificata all’interno del
PAI; uno stralcio del PAI è riportato all’interno di ogni elaborato
specifico riguardante ciascuna delle 5 azioni in variante.
Il Tecnico redattore
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