osservazioni svolte da codesta associazione

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Pubblica Consultazione
Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare - IsIVI
Tavolo di Lavoro IsIVI sugli Esperti Indipendenti:
pubblica consultazione modifica D.M. 228/99
Full Member of:
Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare
IsIVI
Via Lanzone, 7
20123 Milano
Tel: +39 02-86467831
Fax: +39 02-89093987
Sito internet:
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INDICE
PARAGRAFO
PAGINA
SEZIONE A – INTRODUZIONE..........................................................................................................3
ALLEGATO A – PROPOSTE DI MODIFICA AGLI ARTICOLI 12, 17 E 18 DEL D.M. 228/99
ALLEGATO B – EVALUATION OF REAL ESTATE PROPERTY AND MARKET RISK FOR
REAL ESTATE BACKED FINANCIAL PRODUCTS – UNECE REM – Geneve, 5-7 Ocober 2013
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SEZIONE A - INTRODUZIONE
Tavolo di Lavoro IsIVI1 sugli Esperti Indipendenti:
proposta di modifica D.M. 228/992
Il rafforzamento dell'indipendenza dell'esperto è fra gli obiettivi della Direttiva 2011/61/UE sui gestori
di fondi di investimento alternativi, che all’articolo 19, comma 5, introduce il tema della
“registrazione professionale obbligatoria riconosciuta per legge o a disposizioni legislative o
regolamentari o norme deontologiche”.
Il presente documento ripercorre le considerazioni svolte e le proposte discusse in seno al tavolo di
lavoro dell'Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare – IsIVI, dedicato alla riforma della normativa
relativa agli esperti indipendenti dei fondi immobiliari.
Il tavolo di lavoro è stato inizialmente costituito a valle della pubblicazione del Quaderno di Finanza
della Consob n. 65 sul tema del rapporto fra SGR ed esperti indipendenti e si è coordinato
successivamente con il lavoro svolto da Assogestioni, culminato nella pubblicazione dei "Principi e
Linee Guida" in materia nonché con l'importante Comunicazione congiunta Banca d'Italia e Consob
del 27 luglio 2010.
Il tema della valutazione degli asset e più in generale della trasparenza delle relazioni di stima assume
un ruolo centrale, soprattutto nell’attuale fase di mercato in cui la tutela degli investitori è di centrale
importanza. In tale direzione si inserisce, infatti, il manuale Asset Quality Review pubblicato lo scorso
11 marzo 2014 dalla Banca Centrale Europea che all’art. 5 impone l’utilizzo di stringenti regole di
valutazioni per la verifica del patrimonio bancario tra le quali in particolare quelle redatte da The
European Group of Valuers Associations (c.d. TEGoVA) con prevalenza sugli altri standard: le
“European Valutation Standards 2012” (c.d. EVS o Blue Book).
Da molti viene, infatti, riconosciuta l’esigenza di rendere il mercato immobiliare più trasparente, con
“robuste” regole di valutazione nonché di prevenire e minimizzare gli effetti dei conflitti di interessi
connaturati al settore real estate.
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IsIVI è membro effettivo di The European Group of Valuers Associations (TEGoVA, federazione di
circa 40 associazioni Europee di valutazione) dal 1999 ed è oggi l'unica Associazione ad essere
responsabile per l'Italia per il rilascio ed il successivo controllo del titolo di valutatore europeo,
Reconsigned European Valuer – REV. Il registro dei REV è tenuto da TEGoVA ed è armonizzato in
tutta Europa in applicazione dei severi standard Europei di Valutazione – EVS che prendono come
diretta base di riferimento la normativa CE. IsIVI coopera inoltre con l'Appraisal Institute
(associazione americana che raggruppa i migliori fra i valutatori aventi la licenza federale) nonché con
l'OSMI-Borsa Immobiliare di Milano, azienda autonoma della Camera di Commercio di Milano. E',
inoltre, principal members dell'International Real Estate Federation – FIABCI che raduna oltre 160
associazioni in 60 stati ed è rappresentante presso le nazioni unite del settore immobiliare. E' socio
fondatore di Federimmobiliare nonché soc io UNI a cui contribuisce anche partecipando attivamente
a suoi tavoli di lavoro in argomento.
Parte dei risultati del Tavolo di Lavoro IsIVI sugli Esperti Indipendenti sono stati pubblicati in
“Consulente Tecnico”, 3, 2010, pagina 3, a cura di Antonio Campagnoli, in qualità di coordinatore del
tavolo.
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L'attività di detto tavolo di lavoro si è concentrata, per l'effetto, sull'elaborazione di una proposta di
modifica del Decreto Ministeriale n. 228 del 1999, che, attualmente regola, fra l'altro, la figura
dell'esperto indipendente definendone i requisiti, le attività ed i casi di incompatibilità.
L'iniziativa ha preso spunto da alcune considerazioni preliminari, fra cui le seguenti:
 a partire dall’entrata in vigore del TUF e del successivo D.M. n. 228/1999, la scelta fatta dal
nostro legislatore in materia di valutazione dei beni dei fondi immobiliari è stata quella di
tutelare gli investitori attraverso l’intervento di una figura particolare quale quella dell'esperto
indipendente;
 peculiarità del nostro mercato è la presenza di pochi esperti indipendenti, con un generale
appiattimento delle SGR, nella fase di valutazione degli assets, sulle valutazioni rilasciate
dagli stessi valutatori, come evidenziato altresì dal citato Quaderno Consob;
 al fine di garantire ed aumentare la fiducia del mercato negli strumenti finanziari aventi un
sottostante immobiliare, gli obiettivi da perseguire, anche alla luce dei principi recentemente
suggeriti dall'UN-ECE nel documento denominato "Policy framework for sustainable real
estate markets", sono la trasparenza, l'indipendenza e la prevenzione di conflitti d'interessi;
 a tale proposito, le soluzioni in astratto percorribili sono, in linea generale, tre: (i) la semplice
moral suasion, che è basata sull’etica professionale e si sostanzia in un sistema di
autodisciplina; (ii) il controllo deontologico interno alla categoria degli esperti indipendenti
(categoria che, peraltro, non è nemmeno individuata dal D.M. n. 228/1999) o, infine, (iii) il
controllo esterno da parte delle Autorità preposte;
 la strada che risulta preferibile seguire è quella del controllo esterno da parte delle Autorità
preposte, che si concretizzerebbe in una vigilanza diretta sugli esperti indipendenti; tale scelta
si basa anche sul fatto che l’autodisciplina (il cui limite maggiore è la mancanza di un sistema
di enforcement) non ha, sinora, prodotto i risultati sperati nel settore finanziario;
 la responsabilità e la professionalità richieste all'esperto indipendente devono essere massime,
alla luce del fatto che l'interesse protetto è il pubblico risparmio, e non un mero interesse
endosocietario della SGR;
 l'attuale quadro normativo, che rende l’esperto indipendente responsabile solo verso la SGR,
ma non nei confronti del mercato e delle Autorità, contrasta con l'importanza del ruolo svolto
dallo stesso.
Sulla base delle premesse sopra elencate, sono state elaborate dal tavolo di lavoro delle proposte di
modifica al D.M. n. 228/99 (si veda allegato A) da sottoporre al Ministero dell’Economia e delle
Finanze ed alle Autorità di settore, al fine di raggiungere gli scopi proposti. Si segnalano, inter alia, le
seguenti proposte:

 l'espressa previsione del fatto che l'attività dell'esperto indipendente miri espressamente a
tutelare il pubblico risparmio;
 la necessità che l'esperto indipendente, persona fisica o società, sia qualificato ai sensi degli
standard internazionali ed, in particolare, degli European Valuation Standards - EVS come
richiamati anche dalla BCE nell'Asset Quality Review Guidance;
 un maggiore dettaglio dei rapporti di stima degli esperti indipendenti; in particolare, nelle
perizie dell'esperto dovrebbero essere sempre esplicitati i “comparables”, le consistenze e la
costruzione dei tassi di attualizzazione;
 l'obbligo di due diligence tecnica, legale e fiscale, effettuata direttamente dall'esperto ovvero
assunta come riferimento dallo stesso;
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



il divieto di assumptions non strettamente necessarie;
il divieto di corrispettivi meramente collegati al valore del bene;
l'obbligo di assicurazione;
il divieto per l'esperto indipendente di svolgere, a favore della SGR, attività che potrebbero
essere in conflitto, quali, ad esempio, l'agency, l'advisory, ecc;
 durata triennale dell'incarico non rinnovabile.
Tali proposte si limitano ai soli fondi immobiliari. Le modifiche così suggerite, tuttavia, si basano su
una chiara presa di coscienza che, ogni qual volta vi sia nel mercato finanziario un prodotto che abbia
un sottostante collegato all'immobiliare, sia assolutamente necessario acquisire una corretta
rappresentazione dei rischi intrinseci ed estrinseci dell’immobile (esistente e/o in fase di sviluppo). Il
riferimento è, evidentemente, agli RMBS/CMBS, Covered Bond, secured Mini-Bond, alle società
quotate, alle Siiq ed altri strumenti finanziari collegati all'immobiliare. In tal senso, la figura
dell'esperto indipendente, qui limitata ai fondi immobiliari, dovrebbe, auspicabilmente, essere
allargata in futuro alla valutazione dei rischi rilevanti per il bene immobile e per il suo mercato di
riferimento. A livello internazionale, per fare alcuni esempi, sia enti pubblici internazionali, quale
l'UNECE, sia federazioni di associazione private, quali l'International Real Estate Federation –
FIABCI e The European Group of Valuers' Associations – TEGoVA, hanno giià assunto posizioni
formali circa l'opportunità, a certe condizioni, di richiedere all'emittente del prodotto finanziario
“immobiliare” di affiancare all'emissione un giudizio da parte di un esperto indipendente circa il
valore del sottostante e/o un'analisi dei rischi correlati: il c.d. Property and Market Rating – PaM,
diretto (i) ad aumentare la trasparenza circa il grado di rischio immobiliare sottostante ovvero (ii) a
specificare i rischi considerati nelle c.d DCF analysis o nelle stime del c.d. Mortgage Lending Value
(usato prevalentemente in Germania) .
A tal proposito si allega il documento redatto dall'UNECE REM dal titolo “Evaluation of real estate
property and market risk for real estate backed financial products” (si vede allegato B) con il supporto
dell'Appraisal Institute, TEGoVA e FIABCI.
Il ruolo super partes e di gatekeeper dell'esperto indipendente è fondamentale per un sano mercato
immobiliare e finanziario nel suo complesso.
Gli EVS identificano con precisione le qualifiche per essere un esperto indipendente riconosciuto a
livello europeo ed, in particolare, è previsto un registro degli Recognised European Valuers -REV,
valutatori o società di valutazione provenienti dagli Stati Membri della Comunità Europea i quali
hanno superato un esame, fornito documenti comprovanti la loro esperienza, soggetti ad uno
stringente codice etico e ad una formazione permanente monitorata. Tale percorso, tra l'altro, in molti
Stati, fra cui l'Italia e la Germania, è stato armonizzato al percorso di certificazione professionale
accreditato in base alla norma ISO 17024.
In tal senso, la prevalenze degli EVS sugli altri standard stabilita dall'art. 5 dell'Asset Quality Review
Guidance della BCE non è casuale:
 gli EVS sono maggiormenti attenti all'analisi dei rischi connessi al sottostante, con particolare
attenzione agli aspetti trattati dalle Direttive CE in tema di banche, e hanno una speciale guida
per gli utilizzatori del Property and Market Rating o PaM;
 solo gli EVS contengono una dettagliata guida per la Valutazione a fini Ipotecari così come
uno standard per il c.d. Mortgage Lending Value ( fondamentale per alcune banche in alcuni
mercati);
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 solo gli EVS prendono a riferimento esclusivamente la normativa europea ed, in particolare, il
marcato interesse alla tutela del risparmio, del consumatore e del pubblico in generale.
Di seguito è riportata una bozza delle proposte di modifica (evidenziate in grassetto) da apportare al
D.M. n. 228/1999, come ad oggi (14 giugno 2010) discusse nel tavolo di lavoro dell'IsIVI. Ringrazio
tutti i partecipanti a tale tavolo per la dedizione e le competenze espresse; un particolare
riconoscimento va all'avv. Francesco Dialti Studio Legale Associato a Watson, Farley & Williams per
avere fornito il proprio supporto legale all'iniziativa.
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Documento per incontro del 7 aprile 2014 con MEF
ALLEGATO A
PROPOSTE DI MODIFICA AGLI ARTICOLI 12, 17 E 18 DEL D.M. 228/993
Art. 12 – bis (Fondi immobiliari)
1. I fondi immobiliari sono istituiti in forma chiusa.
2. Il patrimonio dei fondi immobiliari, nel rispetto dei limiti e dei criteri stabiliti dalla Banca d'Italia,
anche con riferimento a quanto disposto dall'articolo 6, comma 1, lettere a) e c), numeri 1 e 5, del
Testo unico, è investito nei beni di cui all'articolo 4, comma 2, lettera d), in misura non inferiore ai
due terzi del valore complessivo del fondo. Detta percentuale e' ridotta al 51 per cento qualora il
patrimonio del fondo sia altresì investito in misura non inferiore al 20 per cento del suo valore in
strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili,
diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare. I limiti di investimento indicati nel
presente comma devono essere raggiunti entro ventiquattro mesi dall'avvio dell'operatività'.
3. La sottoscrizione delle quote del fondo immobiliare o delle quote di un comparto del fondo stesso
può essere effettuata, ove il regolamento del fondo lo preveda, sia in fase costitutiva che in fase
successiva alla costituzione del fondo, mediante conferimento dei beni di cui all'articolo 4, comma 2,
lettera d).
Il fondo immobiliare nel caso di conferimenti deve acquisire, ove non si tratti di beni negoziati in
mercati regolamentati, un'apposita relazione di stima ed un'analisi dei rischi a medio termine
dell'investimento prospettato elaborata, in data non anteriore a trenta giorni dalla stipula dell'atto, da
esperti indipendenti di cui agli articoli 17 e seguenti del presente regolamento. Il valore attestato
dalla relazione di stima non deve essere inferiore al valore delle quote emesse a fronte del
conferimento.
4. Il divieto di cui all'articolo 12, comma 3, del presente regolamento non trova applicazione, nei
confronti dei soci della società di gestione dei fondi immobiliari o delle società facenti parte del
gruppo rilevante cui essa appartiene. Tali operazioni possono essere eseguite subordinatamente alle
seguenti cautele:
a) il valore del singolo bene oggetto di cessione, acquisto o conferimento non può superare il 10 per
cento del valore del fondo; il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con soci della
società di gestione non può superare il 40 per cento del valore del fondo; il totale delle operazioni
effettuate, anche indirettamente, con soci e con i soggetti appartenenti al loro gruppo rilevante non
può superare il 60 per cento del valore del fondo;
b) dopo la prima emissione di quote, il valore del singolo bene oggetto di cessione, acquisto o
conferimento e in ogni caso il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con soci della
società di gestione e con i soggetti appartenenti al loro gruppo rilevante non può superare il 10 per
cento del valore complessivo del fondo su base annua;
c) i beni acquistati o venduti dal fondo devono costituire oggetto di relazione di stima elaborata da
esperti aventi i requisiti previsti dall'articolo 17 del presente regolamento;
d) le quote del fondo sottoscritte a fronte dei conferimenti devono essere detenute dal conferente per
un ammontare non inferiore al 30 per cento del valore della sottoscrizione e per un periodo di almeno
due anni dalla data del conferimento. Il regolamento del fondo disciplina le modalità con le quali i
soggetti che effettuano i conferimenti si impegnano al rispetto dell'obbligo;
3 Le proposte di modifica sono evidenziate in modalità bold.
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e) l'intermediario finanziario di cui al comma 3, lettera b), non deve appartenere al gruppo del
soggetto conferente;
f) la delibera dell'organo di amministrazione della SGR deve illustrare l'interesse del fondo e dei suoi
sottoscrittori all'operazione e va assunta su conforme parere favorevole dell'organo di controllo.
5. Le cautele di cui al comma 4, lettere a), b) e c) non si applicano ai fondi costituiti ai sensi degli
articoli 15 e 16 del presente regolamento.
6. Le cautele di cui al comma 4, lettere a) e b) non si applicano ai fondi le cui quote siano uguali o
superiori a 250.000 euro.
7. I fondi immobiliari possono assumere prestiti sino ad un valore del 60 per cento del valore degli
immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari e del 20 per cento
degli altri beni. Detti prestiti possono essere assunti anche al fine di effettuare operazioni di
valorizzazione dei beni in cui e' investito il fondo per tali operazioni intendendosi anche il mutamento
della destinazione d'uso ed il frazionamento dell'immobile.
7 –bis. I limiti di cui al comma 7 non si applicano ai fondi costituiti ai sensi dell’articolo 16 del
presente regolamento.
8. I fondi immobiliari possono assumere prestiti per i rimborsi anticipati delle quote, nei limiti indicati
al comma 7 e comunque per un ammontare non superiore al 10 per cento del valore del fondo.
Articolo 17 (Esperti Indipendenti)
1. Gli esperti indipendenti indicati nell’articolo 6, comma 1), lettera c), numero 5) del Testo Unico
tutelano il pubblico risparmio e possono essere persone fisiche o giuridiche scelte dalla SGR fra i
soggetti qualificati secondo gli European Valuation Standards - EVS pubblicati da The
European Group of Valuers' Association - TEGoVA, o altri standard internazionali di
valutazione. In qualsiasi caso di conflitto fra gli standards, si applicheranno gli EVS . 4
La delibera di conferimento dell'incarico contiene l'indicazione dell'esperto indipendente
prescelto, i criteri seguiti nella scelta, il rispetto degli standard internazionali, ivi incluso le
prescrizioni concernenti il rispetto del codice etico e dei requisiti professionali, l'oggetto e la
durata dell'incarico, i corrispettivi pattuiti, la copertura assicurativa dell'esperto e, nel caso in
cui l'esperto indipendente sia una persona giuridica, il nominativo del coordinatore dell'incarico
e dell'eventuale gruppo di lavoro coinvolto.
La lettera di incarico deve essere allegata ad ogni relazione di stima effettuata dall'esperto
indipendente.
2. Il Consiglio di amministrazione della SGR nell’affidamento degli incarichi agli esperti indipendenti
verifica il possesso dei requisiti indicati nei commi 4 e 6 nonché l'assenza di cause di
incompatibilità indicate nei commi 5, 8, 9, 12, 13 e 14. La SGR può affidare incarichi anche per la
valutazione di singoli beni ad esperti aventi tali requisiti ed in relazione ai quali non sussistano le
suddette cause di incompatibilità.
Il Consiglio di Amministrazione della SGR revoca l'incarico quando sussiste una giusta causa,
che dovrà essere indicata in modo dettagliato nella relativa delibera, provvedendo
contestualmente a conferire l'incarico ad altro esperto indipendente,
Il provvedimento di revoca deve essere comunicato immediatamente alla Banca d'Italia e alla
CONSOB.
Non costituisce giusta causa di revoca la divergenza di opinioni in relazione ai criteri, alle
modalità ed ai valori indicati dall'esperto indipendente nella propria relazione.
4
La scelta degli EVS è uniforme a quella fatta dalla BCE ai sensi dell'art. 5 dell'Asset Quality Review
Guidance pubblicata il 14 marzo 2014.
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3. Le valutazioni devono risultare da apposita relazione sottoscritta da tutti gli esperti indipendenti
incaricati.
Nell’ipotesi in cui gli esperti indipendenti siano persone giuridiche, la relazione deve essere
sottoscritta dal rappresentante legale della società con indicazione del coordinatore dell'incarico
in possesso dei requisiti indicati nel comma 4.
La relazione degli esperti, che dovrà ispirasi alla best practice nazionale ed internazionale, in
particolare agli EVS, ed essere conforme alle previsioni del regolamento di Banca d'Italia sulla
gestione collettiva del risparmio del 8 maggio 2012, secondo il testo di volta in volta vigente,
indica almeno:
a) il contenuto dell'incarico ricevuto ed il suo scopo;
b) le attività di due diligence effettuate dall'esperto indipendente ovvero da terzi dallo stesso non
incaricati ovvero da soggetti/entità dallo stesso eventualmente incaricati;
c) la documentazione analizzata e la fonte dei dati su cui la due diligence (che dovrà
comprendere una parte legale, una parte fiscale ed una parte tecnica) e la valutazione si basano;
d) i sopralluoghi ed ogni altra attività di verifica effettuata, nonché se siano state effettuate
misure a campione per il controllo e l'attendibilità delle superfici e degli altri dati quantitativi
(come, ad esempio, volumetrie);
e) i criteri ed il modello di valutazione prescelto, le motivazioni sottostanti alla scelta e la
descrizione analitica dei parametri utilizzati specificando le ipotesi, i rischi e le assunzioni
formulate (c.d. Assumptions);
f) l'esplicitazione dei “comparables”, delle consistenze e della costruzione dei tassi di
attualizzazione;
e) eventuali osservazioni e avvertenze che il valutatore sottopone all'attenzione della SGR circa i
rischi rilevati.
L'esperto indipendente comunica senza indugio alla Consob e alla Banca d'Italia eventuali atti o
fatti, rilevati nello svolgimento dell'incarico, che possano costituire una grave violazione delle
norme disciplinanti l'attività della SGR.
4. Gli esperti indipendenti devono possedere i requisiti professionali e le qualifiche stabilite dagli
EVS, o, se non in contrasto con questi, da altri standards internazionali, previsti per effettuare
valutazioni tecniche od economiche dei beni in cui è investito il fondo 5.
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Ai sensi dello standard 4.1 degli EVS2012 (versione italiana):
“Definizione – Per valutatore qualificato (inclusi i valutatori che lavorano per società di
valutazione) si intende il soggetto responsabile della redazione e supervisione della valutazione e che
assume la responsabilità legale delle valutazioni riportate nelle dichiarazioni finanziarie. Questi deve
essere un soggetto di chiara onorabilità e in grado di dimostrare il possesso di:
(i) uno dei seguenti titoli: • un diploma di laurea universitaria, un master di primo livello; o
altro titolo di studio o qualifica professionale pertinente alla valu tazione secondo le specifiche dei
requisiti mimini d’istruzione (MER - Minimum Educational Requirements) di TEGoVA; con almeno
due anni di esperienza professionale nel campo della valutazione immobiliare e un percorso di
formazione continua per mantenere e approfondire le sue competenze professionali, e almeno venti
valutazioni immobiliari scritte negli ultimi due anni; e
(ii) sufficiente conoscenza ed esperienza locale nella valutazione immobiliare per lo stesso territorio e
categoria dell’immobile in oggetto, oppure ricevere assistenza da parte di soggetti competenti e
preparati una volta che l’insufficienza delle proprie competenze è stata chiarita con il cliente prima di
accettare l’incarico;
(iii) conformità a tutti requisiti etici, contrattuali, di legge e dei regolamenti relativi alla valutazione;
(iv) la garanzia che il soggetto mantenga sempre i più alti standard di onestà e integrità e conduca le
sue attività con modalità che non arrechino pregiudizio ai clienti, alla collettività, alla professione o a
eventuali organismi nazionali riconosciuti per la professione del valutatore. Tutti i valutatori
qualificati e le organizzazioni professionali o tecniche che li rappresentano devono aderire a un
codice deontologico rigoroso come il codice di etica e condotta professionale di TEGoVA;
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Devono essere altresì in possesso dei requisiti di onorabilità previsti per gli esponenti aziendali delle
SGR ai sensi dell’articolo 13 del Testo Unico nonché avere una struttura organizzativa idonea
all'incarico che intendono assumere.
5. Nell’ipotesi in cui gli esperti indipendenti siano persone giuridiche, esse non possono fare parte del
gruppo della SGR, come definito ai sensi dell’articolo 11, comma 1, lett. a) del Testo Unico.
6. Gli esperti indipendenti persone giuridiche devono possedere i seguenti requisiti :
a) nell’oggetto sociale deve essere espressamente prevista la valutazione dei beni oggetto
dell’investimento del fondo;
b) una struttura organizzativa adeguata all’incarico che intendono assumere.
7. L’esperto si astiene dalla valutazione in caso di conflitto di interessi in relazione ai beni da valutare,
dandone tempestiva comunicazione alla SGR.
8. L’incarico di esperto indipendente non può essere conferito a soggetti che:
a) siano soci, amministratori o sindaci della SGR che conferisce l’incarico o di altre società od enti
che la controllino, o che siano controllati da questi ultimi o dalla SGR, ovvero lo siano stati nel
triennio antecedente al conferimento dell’incarico;
b) siano legati alla SGR che conferisce l’incarico o ad altre società o enti che la controllino, o che
siano controllati da questi ultimi o dalla SGR, da rapporti di lavoro subordinato o autonomo, ovvero
lo siano stati nel triennio antecedente al conferimento dell’incarico;
c) siano parenti o affini entro il quarto grado dei soci, degli amministratori, dei sindaci o dei direttori
generali della SGR che conferisce l’incarico o di altre società od enti che la controllino o che siano
controllati da questi ultimi o dalla SGR;
d) si trovino in una situazione che può compromettere comunque l’indipendenza nei confronti della
SGR che conferisce l’incarico .
9. Gli esperti indipendenti e le società da loro controllate, a loro collegate o soggette a comune
controllo, le società che li controllano, i loro amministratori ed i loro dipendenti non possono
svolgere le seguenti attività in favore della SGR che ha dato l'incarico e delle società da essa
controllate o che la controllano e delle società e delle SGR sottoposte a comune controllo:
a) attività di consulenza (advisory) non direttamente collegata a valutazioni immobiliari;
b) attività di amministrazione di immobili (c.d. property management);
c) attività di manutenzione ordinaria e straordinaria (c.d. facility management);
(v)
copertura assicurativa professionale adeguata al lavoro di valutazione svolto.”
Attualmente i Minimum Educational Requirements di TEGoVA prevedono:
“Valuers require an understanding of:
◦
Principles of Economic Theory # Business and Finance
◦
Practical Economics for Real Estate
Valuers require a general knowledge of:
◦
Marketing Real Estate
◦
Buildings and construction
◦
Energy, Environmental and Resource
Valuers require an in-depth knowledge of:
◦
◦
◦
◦
◦
Law relevant to Property
Professional practice
Valuation standards
Valuation
Government Policies and Land Use”.
10
d) attività di progettazione, sviluppo e ristrutturazione immobiliare (c.d. project management);
e) attività di intermediazione immobiliare (agency).
La presente disposizione si applica a far data dal primo anno successivo alla sua entrata in
vigore al fine di dare tempo alle SGR di adeguarsi.
10. Nel caso si sopravvenienza di una delle situazioni indicate ai commi 8 e 9 nel corso dell’incarico,
l’interessato è tenuto a darne immediata comunicazione alla SGR, che provvede entro trenta giorni
dalla comunicazione stessa alla revoca dell’incarico e alla sostituzione dell’esperto, dandone
contestuale comunicazione alla Banca d’Italia e alla CONSOB.
11. La valutazione dei conferimenti dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari dei fondi previsti
dall’articolo 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86 è effettuata da un collegio di almeno tre esperti,
nel caso in cui la SGR non si avvalga di una società.
12. L’incarico di valutazione di cui al presente articolo ha durata triennale e non può essere
rinnovato o nuovamente conferito se non siano decorsi almeno due anni dalla data di cessazione
del precedente incarico.
13. L'incarico di valutazione non può essere esercitato a favore della stessa SGR - ovvero di
altre società controllate dalla SGR, di società collegate, che la controllano ovvero di società e/o
SGR sottoposte a comune controllo - dalla stessa persona per un periodo eccedente il triennio,
né tale persona può assumere un tale incarico, neanche per conto di un diverso esperto
indipendente, qualora non siano trascorsi almeno due anni dalla cessazione del precedente
incarico.
14 I soggetti che hanno svolto l'incarico, i soci e gli amministratori dell'esperto indipendente e
delle società da esso controllate o che lo controllano o soggette a comune controllo non possono
rivestire cariche sociali negli organi di amministrazione e controllo della SGR che ha conferito
l'incarico e di società da essa controllate o che la controllano o soggette a comune controllo, né
possono svolgere sotto forma di lavoro autonomo o subordinato alcuna delle attività di cui al
comma 9 del presente articolo, se non sia decorso almeno un biennio dalla scadenza o dalla
revoca dell'incarico.
Articolo 18 (Compensi)
1. Il costo complessivo dei compensi dovuti per le attività di valutazione di cui all’articolo 17 è a
carico del fondo e deve essere commisurato all’impegno e alla professionalità richiesta per lo
svolgimento dell’incarico dell'esperto indipendente, che tutela il pubblico risparmio, ed avendo
presente il numero, la natura, e l’ubicazione territoriale dei beni oggetto di valutazione e
dell’eventuale esistenza di un mercato attivo; esso non può essere meramente determinato in
funzione del valore degli immobili oggetto di perizia; in ogni caso, non può in alcun modo essere
determinato in funzione dei risultati delle valutazioni compiute.
2. Fermo restando quanto disposto dal comma 1, per le valutazioni iniziali dei beni immobili apportati
ai fondi previsti dall’articolo 14 bis della legge 25 gennaio 1994, n.86, il costo dei compensi non può
superare lo 0,6 per mille del minor valore tra quello attribuito dal conferente e quello risultante dalla
valutazione.
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ALLEGATO B
EVALUATION OF REAL ESTATE PROPERTY AND MARKET RISK FOR REAL ESTATE
BACKED FINANCIAL PRODUCTS – UNECE REM – Geneve, 5-7 Ocober 2013
12
Informal notice 5
ENGLISH ONLY
Economic Commission for Europe
Committee on Housing and Land Management
Seventy-fourth session
Geneva, 7 and 9 October 2013
Item 5(a) of the provisional agenda
Review of the implementation of the programme of work 2012-2013
Sustainable housing and real estate markets
Evaluation of real estate property and market risk for
real estate backed financial products
Note by the Real Estate Market Advisory Group
Summary
This document provides a framework for discussing the evaluation of real estate
property and market risk for real estate backed financial products. It was prepared
by the Real Estate Market Advisory Group at the request of the Working Party on
Land Administration and the Committee. The draft has been updated from that
presented during the seventy-third session of the Committee based on comments
received from stakeholders.
The Committee is invited to take note of the information in this document.
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The preparation of this report was overseen by the United Nations Economic Commission for Europe
(UNECE) and the UNECE Real Estate Market Advisory Group (REM) with the support of the
Appraisal Institute, The European Group of Valuers’ Associations, the International Real Estate
Federation and Tecnoborsa.
The preparation of this document was coordinated by the following authors:
Giampiero Bambagioni (UNECE REM)
Enrico Campagnoli (UNECE REM)
Peter Champness (The European Group of Valuers’ Associations, United Kingdom)
In addition, the following experts provided input to this report:
Stanley W. Hamilton (Sauder School of Business, University of British Columbia, Canada)
George R. Mann (Appraisal Institute, USA)
Alfons Metzger (Counselors of Real Estate, Austria)
Saverio Miccoli (La Sapienza University of Rome, Italy)
The drafting of this report was supported by Michael Milligan of the UNECE secretariat.
The views expressed in this document are those of the authors and not necessarily those of the United
Nations or the United Nations Economic Commission for Europe.
2
CONTENTS
List of abbreviations ............................................................................................ 4
Definitions ............................................................................................................ 5
I. Introduction .................................................................................................... 6
II. The need to reassess the risks to lenders .................................................... 8
III. Current banking practices to assess risk ................................................ 10
IV. An overview of existing property market risk-rating systems .............. 12
V. Selected systems to evaluate property markets ....................................... 13
VI. REM Real-Estate Rating Principles and Policy Options ...................... 20
References........................................................................................................... 22
3
LIST OF ABBREVIATIONS
BIS
Bank for International Settlements
CDO
collateralized debt obligation
CHLM
UNECE Committee on Housing and Land Management
CRD
capital requirement directive
EU
European Union
FIABCI
International Real Estate Federation
IIF
Institute of International Finance
IMF
International Monetary Fund
IRB
internal ratings-based
IRRS
internal risk rating systems
IVS
International Valuation Standards (of the IVSC)
IVSC
International Valuation Standards Council
LTV
loan-to-value
MBS
mortgage-backed securities
PaM
Property and Market Rating system (of TEGoVA)
PMRS
property and market risk-rating systems
REV
Recognized European Valuer
REM
Real Estate Market Advisory Group
RICS
Royal Institution of Chartered Surveyors
SEC
U.S. Securities and Exchange Commission
TEGoVA
The European Group of Valuers’ Associations
UNECE
United Nations Economic Commission for Europe
VÖB
Bundesversband Öffentlicher Banken Deutschlands
WPLA
UNECE Working Party on Land Administration
4
DEFINITIONS
analytical hierarchy process – a structured decision-making process in which a complex problem is
decomposed into several less complex sub-problems for analysis
debt service coverage – a measurement of borrowers’ ability to meet principal, interest, real estate
taxes, and insurance premiums (such as hazard or flood insurance) required by their outstanding
debts, given the borrowers’ income.
loan origination - the process of applying for and processing a loan application.
loan-to-value ratio – the ratio of the amount of a loan to the value of the underlying asset
mortgage-backed securities - securities created when mortgages are securitized by the originating
bank or other lending institution; the resultant security represents a claim on repayments to the
mortgage.
obligor – an entity which is obliged to issue payments to another; a debtor
real estate covenant – an agreement regarding the use of a piece of land
real estate rating - the evaluation of the reliability of the investment on the basis of the overall quality
of the building and of the probability that it will preserve over time its usefulness and its value in
order to evaluate the risk of the capital invested
securitisation – the process of distributing the risk for loans, such as mortgages, by pooling claims to
these loans and selling them as bonds or other income-generating securities
underwriting –the process by which a financial institution determines whether or not a customer is
eligible to receive its products; for example, the process by which a bank determines whether or not a
borrower is eligible for a mortgage loan
valuer – a person who values real property
5
I. INTRODUCTION
1. The preface to the United Nations Economic Commission for Europe (UNECE) 2010
report, Policy Framework for Sustainable Real Estate Markets: Principles and
Guidance for the Development of a Country’s Real Estate Sector (UNECE REM
2010), states:
“Analyses of the current global economic crisis have shown that unclear
regulatory frameworks in the financial and real estate sectors were among its
main causes. The crisis brought up a range of problems and demonstrated the
urgent need for UNECE to respond by providing guidance and promoting
sound real estate markets in the region”.
2. In 2009, the UNECE Real Estate Market Advisory Group (REM) was requested by
the UNECE Working Party on Land Administration (WPLA) to create a document
which contributes to the clear and transparent risk assessment of real estate properties
used as collateral for financial products. This request was supported by the UNECE
Committee on Housing and Land Management (CHLM) at its seventy-second
session. Real estate rating systems used together with an assessment make a
significant contribution towards risk analysis and the efficiency of loan procedures
where loans are guaranteed by real properties. A “real estate rating” is understood to
be, “the evaluation of the reliability of the investment on the basis of the overall
quality of the building and of the probability that it will preserve over time its
usefulness and its value in order to evaluate the risk of the capital invested”
(translated by the authors from Tecnoborsa 2011).
3. Real estate is a fundamental sector of national economies and the appropriate
financial use of real estate is a driving force for economic sustainability and growth,
especially for countries in transition. Better regulations for the risk assessment of real
properties when linked with financial products will: (a) strengthen credit systems; (b)
provide better insights into the factors underlying the global financial crisis; (c)
contribute to avoiding similar disasters in the future and (d) accelerate the exit from
the crisis while restoring confidence in the market.
4. As noted in Principle 8, Property Valuation, of UNECE REM (2010):
“In order to contribute to the creation of more efficient and developed
markets, it is necessary on the one hand to improve the reliability of valuation
processes for transaction purposes or for landed-property financings based on
prudent LTV [loan-to-value] ratios. On the other hand, developing and
fostering the introduction of real estate rating systems may reduce sector
investment risk and encourage loans at lower interest rates”.
6
5. The present document provides a framework for creating an accurate and transparent
rating for real estate properties to be used as collateral for financial products. It
includes criteria and methods for a risk assessment of real estate properties that will
be comparable across borders. It is hoped that, when combined with sound banking
practices, this will contribute to improved stability in real estate markets and in
markets for financial products of which the value depends on real estate.
6. The Property and Market Rating Systems (PMRS) methods set out in this paper are
not universally agreed upon. These methods seek to replace qualitative expressions
of risk related to individual real estate loans with numerical scores, with different
weightings based on their relative importance. Whether it is possible to quantify the
risk of a portfolio of assets using these methods is a subject of debate within the
valuation community. It is hoped that this publication will draw attention to a system
of real estate and real estate loan evaluation which may be a useful tool to increase
the objectivity, comparability and risk assessment of real estate assets.
7
II. THE NEED TO REASSESS THE RISKS TO LENDERS
7. Inadequate underwriting of residential mortgages, particularly subprime mortgages,
contributed significantly to the global financial crisis. Underwriting practices often
failed to correctly take account of the risk of the borrower failing to repay the
mortgage. Subsequent securitization and other structured financing of unviable
mortgage loans passed on the risk arising from poor underwriting to purchasers in
banking, securities and insurance sectors around the globe. This has caused doubts
regarding the effectiveness of loan origination, portfolio management and the
integration of real estate as collateral within financial institutions’ internal risk rating
systems. One result of the regulatory gap exposed by the financial crisis has been
inadequate information on real estate risk, which has arguably eroded prudent
mortgage underwriting practices and hampered the effectiveness of monitoring by
regulators and risk-rating agencies.
8. A number of institutions have underlined the importance of the above issues:
(a) In March 2008 the Senior Supervisors Group 1 noted in a report: “firms that
experienced the most significant challenges in meeting their funding liquidity
needs were those that, before the market turmoil began, had not priced
contingent liquidity internally or externally to reflect the ex post assessment of
the nature and risk profile of these liabilities”.
(b)In July 2008, the Institute of International Finance urged banks to take into
account “the liquidity of relevant underlying assets, the structure of underlying
liabilities, and any legal or reasonably anticipated reputational contingent
liquidity risk exposures”.
Regulators need to encourage, and banks need to implement, new rules that will
reflect all the dimensions of liquidity. The Joint Forum at the Bank for International
Settlements (BIS) has further stated that it “believes that sound, consistent and
effective underwriting practices should apply to financial products” and that,
“problems arising from poorly underwritten residential mortgages contributed
significantly to the financial crisis”.
9. In their January 2010 report, the Joint Forum made some recommendations on
underwriting practices at loan origination, including advice on:
(a) The effective verification of income and financial information;
(b) Reasonable debt service coverage;
(c) Realistic qualifying mortgage payments;
(d) Appropriate loan-to-value ratios;
(e) Effective appraisal management;
(f) No reliance on house appreciation;
(g) Mortgage insurance; and
(h) Recourse.
1
A group of senior financial advisors from ten countries which advises the G20’s Financial Stability Board on
emerging supervisory and risk issues.
8
10. The International Monetary Fund (IMF) has addressed both the importance of
securitization in the financial system and the flaws in its implementation (IMF 2009).
It commented as follows: “The methodologies and inputs used to rate non-prime
residential
MBS
(mortgage-backed
securities)
and
CDOs
(collateralized debt obligations) backed by MBS were particularly flawed,
overestimating the quality of the underlying loans and underestimating the
correlation of their performance. As a result, most of the senior tranches of such
products have either been downgraded, or are soon expected to be”. Improved
disclosure and transparency standards providing detailed information on the assets
underlying structured finance products are a part of ensuring better understanding of
risk.
11. According to the European Commission, “the most acute phase of the crisis in the
banking sector has now receded, but the situation remains very fragile. EU banks are
still highly leveraged and persistent worries about the quality of their assets have
fuelled concerns about the overall health of their balance sheets. Additional problems
for banks have emerged as the financial crisis has extended to the real economy”.
The operating environment for banks is likely to remain challenging, in large part due
to credit losses linked to their real estate loan portfolios.
12. In 2008 the U.S. Securities and Exchange Commission (SEC) proposed rules “to
prohibit rating agencies from issuing a rating on structured products unless
information on assets underlying the product was available” and from “structuring
the same products that they rate”.
13. The need for a fundamental review of practices in loan origination and effective loan
portfolio management is clear. Any process of property and risk evaluation should
also be designed so that it can be integrated with internal risk rating systems (IRRS)
under Pillar 1 of the Basel III Accord and the requirements of the European Union’s
Capital Requirements Directive IV (CRD IV). 2 Recent BIS reports have drawn
attention to the need to reinforce policies and processes for collateral valuation and
management.
2
The Third Basel Accord, or Basel III, is an international regulatory framework for banks which regulates
minimum capital requirements and other aspects of banking. The regulations are determined by a Committee of
banking supervisory supervisors from 27 countries, including all G-20 countries. Basel III, in effect since 20102011, is an update of Basel II, which is an update of the Basel I agreements. The first of the three pillars of the
Basel III deals with maintaining capital in order to address credit risk, operational risk, and market risk. The
European Union implements the first pillar of Basel III through its Capital Requirements Directives. For more
information on Basel III, see Bank for International Settlements (2013).
9
III. CURRENT BANKING PRACTICES TO ASSESS RISK
14. The real estate market is characterized by inherent volatility with distinct features
that differentiate it from traded capital markets in stocks and bonds, which include:
(a)
(b)
(c)
(d)
(e)
(f)
(g)
Medium- to long-term hold periods;
Illiquidity and lengthy marketing and trading periods;
Heterogeneity of individual markets, assets and players;
Large financial lot sizes;
Significant leveraging linked to bank borrowing;
Cycles typified by leads and lags due to supply side constraints; and
Opacity and limited market data.
Illiquidity, even after consideration of the average weighted life of a loan, and a lack
of transparency contribute to volatility and thus undermine debt and equity
investors’ ability to price or regulate prepayment risk due to fluctuations in interest
rates and other external factors, and credit risk credit.
15. The capital adequacy discount applied to residential and, in limited circumstances,
commercial property under the Basel II and III Accords reflects the relative
robustness of such loans in terms of the potential loss in case of default compared
with unsecured lending. Nevertheless, the focus of IRRS has been on well-developed
systems to assess the credit risk of the obligor or borrower, not of the underlying
asset. The underlying quality of an obligor for a real estate loans is assessed in the
regulation and lending practices of financial institutions by considering of the credit
risk of the obligors, analyzing the borrower’s debt service coverage, obtaining
credible information regarding the value of the property, and assessing LTV ratios at
loan origination.
16. The cyclicality of real estate markets and illiquidity of property are major issues for
debt and equity investors. However, valuation in accordance with established
guidelines does not provide an explicit, objective assessment of the underlying risk
inherent in a real estate asset or any indication of the future value, sustainability or
likely volatility related to real estate cycles. The risk-management departments of
banks have not had any means to assess the risk profile of the assets on their loan
books that come from their real estate departments. Communication has been
hampered by the lack of a common language that would enable the real estate
bankers who are originating loans to articulate a qualitative assessment of the relative
risk of an asset or portfolio and to share this information with others such as the
bank’s risk-management department.
17. Nonetheless, such an objective assessment is required to determine the “mortgage
lending value” in the Directive 2006/48/EC of the European Parliament and of the
Council (European Union 2006). Commercial due diligence on corporate
acquisitions, focusing on the exit position of the debt or equity investor, is prescribed
by current valuation standards. Principle 7: Transparency and Advanced Financial
Products, of UNECE REM (2010) draws attention to the need for greater
transparency in the valuation process.
10
18. For commercial properties, obligors with investment-grade credit ratings can, as has
been shown in the recent recession, still default on their loans. At default, the lender
has to assess exposure and loss in the case of default, at which point the lender will
consider the valuation obtained at origination, typically updated using indices of
property prices or other current market information. However, because the
underlying quality of the asset is often not properly recognized in existing processes,
or not communicated to creators of loan portfolios, both pricing at origination and
subsequent adjustments are prone to error and the potential loss exposure of the
lender cannot be objectively assessed.
19. At loan origination, the credit risk of the obligor, the debt service coverage, valuation
of the collateral, and LTV ratios are all considered when deciding whether to grant a
loan and when determining the pricing or risk premium (defined, for example, as the
margin over the Euribor or other reference interest rate) of the loan. However, the
lender often has no means of knowing the relative marketability, volatility (such as
Beta) or sustainable value of the individual assets in a loan portfolio in order to price
and subsequently manage the loan book.
20. It is not unusual for an investment-grade corporate obligor to operate from premises
that have a special value to that obligor but are not well adapted to the general market
where the property is located. An example an investment property (such as the back
office of a financial institution) located where there would be little local market for
this type of asset, let to a good-quality lessee. If the property goes into receivership,
and the landlord or obligor consequently breaches his or her loan agreement, the only
resort for the lender would be to repossess an asset for which there is a limited
market.
21. Credit risk, income and the business cycle are strongly related to loan default risk.
The marketability of the asset, the underlying quality of the asset and the prospective
volatility of the asset’s value, which are measured by property market risk-rating
systems (PMRS), are indicative of the potential recoverability of principal through
the sale of the collateral or loss exposure when a loan defaults.
22. In a real estate market that is active and either rising or nearly peaked, even poorly
located secondary property of all real estate asset classes will sell. These same assets,
which typically demonstrate high price volatility, may not be saleable or only
saleable at a deep discount in a recession. Conversely, though the liquidity of any
property cannot be known with certainty, prime properties will be less price sensitive
in market downturns and will be the first to sell as conditions improve.
23. A well-constructed risk-rating system for property markets should complement and
enhance existing risk-management systems and provide a robust risk-management
tool to ensure the transparency and enhanced performance of secured lending
programmes and facilitate an active market in asset-backed securities and covered
bonds.
11
IV. AN OVERVIEW OF EXISTING PROPERTY AND MARKET
RISK-RATING SYSTEMS (PMRS)
24. Several PMRS exist. Most commercially available systems have been based on
modern portfolio theory, which was largely developed for institutional investors.
These systems are based on the diversification of risk through exposure to different
asset classes and locations, so avoiding a concentration of risk within a portfolio.
Rating agencies have developed similar systems for financial institutions to use in
constructing their portfolios. However, such systems often do not take into account
the underlying fundamentals of a property asset; in particular, they do not address
key issues inherent to the nature of real estate markets such as such liquidity,
volatility and sustainability.
25. In October 2003, The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA)
published European Property and Market Rating: A Valuer’s Guide, which outlines a
system for fundamental risk analysis. Then, building on this publication,
Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB) published “VÖB Immobilien Analyse - Instrument zur Beurteilung des Chance-Risikoprofils von
Immobilien” (VÖB 2006).
26. A number of banks in Germany, Austria and Switzerland have developed analogous
internal systems focused on meeting Basel II requirements. German banking
institutions also use “mortgage lending value”, a variant of market value, to
recognize risk by identifying medium-term sustainable value when making real estate
secured loans. More recently, some UK banks have also considered adopting internal
systems analogous to PMRS.
27. National Governments have also published their own guidelines for valuation
standards. For example, the Government of Poland published a law on 4 January
2010 on valuation for loan security purposes, “Krajowe Standardy Wyceny –
Specjalistyczne 3” (“National Valuation Standards - Special 3”; Government of
Poland 2010). This requires the valuer to provide, as an annex to the valuation report
on market value,
(a) An appraisal of property related risk
(b) Foreseeable changes to the market
(c) Risks associated with the evaluation of the subject property by investors
(d) An opinion of the influence of investors on future value.
28. In January 2007 the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) published a
Research Paper entitled “Property Risk Scoring: The reporting of investment risk to
clients” (RICS 2007). This document examines risk using an analytical hierarchy
process from the perspective of investors in commercial property. One conclusion of
this work is that an unmet demand exists for this type of analysis.
12
V. A PROPERTY AND MARKET RATING SYSTEM
29. In order to contribute to the creation of more efficient and developed markets:
(a) It is necessary to improve the reliability of valuation processes for transaction
purposes or for landed-property financing;
(b) Developing and fostering the introduction of a real-estate rating system may
reduce sector investment risk and enable lower-interest-rate loans (UNECE
REM 2010); and
(c) Modern standardized appraisal systems contribute to tax equalization
(fairness), by avoiding the application of very different tax rates to assets
having similar economic and technical characteristics, and also avoid
economic rent-seeking that may sometimes accompany the application of
differentiated tax rates.
30. Currently prevalent valuation standards focus on defining “market value” based on a
comparison with recent market transactions on the assumption of a perfect market
(i.e., with all relevant facts known by the purchasers), the comparability of the
properties in question (i.e., one is not unknowingly comparing apples with oranges)
and that the properties used as the basis for comparison were properly valued.
Whereas a well-founded assessment of market value is essential, on its own it does
not provide all of the information that a lender requires, in particular as related to
market risk.
31. The influential (and for members mandatory) RICS Valuation Standards, for
prudential reasons, does not allow the forecasting of future values other than the
potential sale price within a defined marketing period starting on the date of
valuation. TEGoVA, on the other hand, proposes an approach that is congruent with
its Property and Market Rating (PaM) system and recommends that the valuer
“should prepare a structured risk assessment (considering both market and property
risks) for each property in mortgage loan portfolios at the moment when the relevant
mortgages were granted. If this assessment was not carried out at the time when the
individual properties were financed, this must be done for the first time at the point
when the mortgage loans are being sold to the special purpose vehicle” (TEGoVA
2009).
32. The International Valuation Standards Council (IVSC) sets valuation standards for all
types of assets. Their International Valuation Standards (IVS) are adopted and
enforced by many professional bodies or stipulated by lenders and trade
associations. In many states there are statutory or regulatory requirements for
secured lending valuations and conditions on who may carry them out. These are
not always congruent with the IVSs.
Outline of the property and market rating systems
33. PRMS consist of objective assessments of the relevant factors underlying the
sustainable quality, volatility, liquidity and marketability of the subject property on a
risk-rated scale. The analysis, which would take place at valuation, yields a rating
score which is the weighted average of various data. This seems to conform to the
requirements under Basel III, Pillar I, which sets out the basis for determining the
13
ratio of capital to risk-weighted assets (i.e., assets whose value has been adjusted to
take risk into account). Table 1, below, shows equivalent risk ratings of existing riskrating systems and an example of a PRMS, the Property and Market (PaM) riskrating system proposed in TEGoVA (2003).
14
Table 1: Comparison of risk-rating models
Aaa to AA3
A1 to Baa1 to Baa3 to
A3
Baa2
Ba1
Ba2 to
Ba3`
B1
AAA to AA
A+ to BBB+ BBB- to
A- to BBB BB+
BB to
BB-
B+
excellent
very
good
good
above
average
average
below
average
B2
B3 to
Caa
Moody’s
B
B- to
C
S&P
poor/
special
mention
very
poor/ doubtf
substa ul
ndard
loss
4
6
2
9
1
3
(slightly
5
(slightly
7
8
10
(very
(very
(excellent)
(good) above (average) below (mediocre) (poor)
(disastrous)
good)
poor)
average)
average)
Example
internal
bank
rating
system
TEGoVA
PaM
rating
15
34. The TEGoVA PaM system includes four principal elements that evaluate the
underlying quality, stability of value, liquidity and medium-term marketability of any
property. Each of these elements is subdivided into a number of subsidiary elements.
The elements (and their component parts) are given weightings based on their
estimated importance in influencing the medium-term marketability of the property.
These weightings are based on the results of an expert survey across the professional
valuation bodies in Europe.
35. The PaM makes explicit what is implicit in the valuer’s assessment and replicates the
considerations of an experienced valuer. It is an objective means of appraisal which
provides a means of comparative analysis.
36. Nonetheless, care must be taken in aggregating the riskiness of properties scored
using PaM or any system; a portfolio of highly correlated investments can be much
riskier than the individual risk ratings of these investments imply.
37. Although an assessment or rating can be formulated using as PMRS model and a
simple spreadsheet programme, this would be very time-consuming. A more
sophisticated software model has the advantage of speed in use, consistency and the
provision of an audit trail.
38. In order to ensure the consistency and comparability of results in PMRS systems it is
important that there are:
(a) Training programmes in the uniform application of evaluation criteria to
ensure consistency
(b) Certification upon successful completion of the training programme
(c) Help files to reinforce the training
(d) Measures to minimise the risk of conflicts of interest
(e) Fixed weightings of criteria to discourage the artificial manipulation of results
(f) Facility to access data used in assessments of criteria to check the basis of the
rating and to audit results
(g) Finalization of the rating following only senior third-party authorisation.
39. The evaluation of the market environment should be based on publicly available and
comparable statistical sources and analysed with appropriate software. An additional
country risk factor can be included to provide comparability across borders.
Practical applications of property and market rating systems
40. The principal potential applications of a robust rating system in bank lending include:
(a) At loan origination, setting lending policy, pricing, and audit rules as well as
establishing the automated granting or refusal of loans;
(b) During portfolio management and on-going risk assessment implementing,
inter alia:
(i) Multi-level cluster analysis to establish risk homogenous assets;
(ii) Assessment of risk concentrations; and
(iii) Implementation of standardized appraisal systems;
16
(c) Meeting the foundation or advanced internal ratings-based (IRB) 3 reporting
requirements under the Basel II/III standard; and
(d) Facilitating efficient pricing based on securitization and covered bond
issuance.
41. The potential, enhanced process by which a lending institution could implement
PMRS is set out in Figure 1, below. This approach takes into account the Basel II
guidelines. Figure 1 is taken from Lützkendorf and Lorenz (2007).
3
The Basel II/III IRB approach is one in which institutions are “allowed to use their own internal measures for
key drivers of credit risk as primary inputs to the capital calculation, subject to meeting certain conditions and to
explicit supervisory approval” (BIS 2005).
17
Figure 1: Finance Decisions under the Basel II advanced IRB approach
18
42. In an initial phase, simple algorithms can be designed to speed, automate and control
lending decisions. Such algorithms would take into account, for example, the quality
of the underlying property, the credit score of an applicant, the PMRS rating of the
applicant, the LTV ratio, and the profit margin of the loan over a reference interest
rate such as the Euribor to compare loan applicants and determine which offers the
best risk-adjusted return. An ideal application of this process would include full
software integration of the resultant ratings process in banking risk-management
systems, creating a very powerful tool for risk managers and banking regulators.
19
V. REAL-ESTATE RATING PRINCIPLES AND POLICY OPTIONS
43. Valuation supported by recognized valuation standards is an essential aspect of
understanding risk in debt or equity investment. PMRS carried out simultaneously
with valuation adds significantly to risk analysis and efficient lending processes
where loans are secured against real estate collateral.
44. This document aims to promote the use of property rating systems that facilitate the
following:
(a) Transparency, which facilitates
i. Better decision-taking by providers of debt and equity and
ii. The appropriate use of real estate assets as guarantees for advanced
financial products, which can also produce social and economic benefits.
(b) Assessment of marketability or liquidity, which enables lenders to better manage
loan portfolios and meet Basel II requirements.
(c) Objectivity, which
i. Is an essential component of valuation and any system of risk rating;
ii. Requires training and certification, as well as continuous professional
development; and
iii. Needs an authorization process for property and market rating
assessments that helps ensure compliance.
(d) Comparability of loans and assets, which is necessary to enable effective
multilevel analysis.
(e) Integration into lenders’ legacy systems; these systems must be capable of both
an independent analysis and integration into the advanced IRB approach under
Basel II/III.
(f) Information extraction, which is essential so that all aspects of a real estate
rating can be tested to provide clarity and a quality check.
(g) Clear audit trails, which
i. Enable all assumptions to be examined and
ii. Allow an improved review of valuations following default. (Currently
these reviews are often carried out when the precise circumstances and
rationale behind the original valuation judgements are opaque. A rating
system should resolve this issue and reduce costly legal action.)
45. The following are key issues for an effective system of risk assessment of real estate
that is to be used as collateral:
(a) The criteria for the evaluation and application of a real estate risk assessment
must take into account the different uses of properties (such as residential,
commercial, offices, industrial, or tourist accommodation) and the specific risk
profile of the investment according to the nature of the project, be it the purchase
of an existing property or the implementation of a real estate development
project.
(b) The risk analysis should examine the following elements:
iii. Location (including the national and local setting, the macroeconomic
and environmental context, the socio-demographic setting and the market
segment);
20
iv. Market scenarios in the short, medium and long term at the local and
national levels. This includes analysing the potential and dynamics of the
reference markets (a series of weighted factor that influence the
marketability of an asset based on the long-term stability or potential
volatility of the real estate market) according to the forecast of future
scenarios regarding the marketability of the real estate in question
(marketing, leasing or both) and an estimate of the potential rate of
growth (or decline) of the income and value of the property;
v. Cash flows (operating costs and revenues) at the time of the evaluation
and short/medium-term forecasts;
vi. Quality of the buildings with reference to matters such as:
1. Building envelope;
2. Quality of the interior finishings;
3. Energy efficiency;
4. Interior soundproofing;
5. Heating and air-conditioning;
6. Use and efficiency of floor space;
7. Safety systems;
8. Communication and cable systems;
9. Lighting;
10. Elevators;
11. Water use and treatment; and
12. Management.
vii. Other intrinsic and extrinsic characteristics (including an analysis of the
state of preservation and maintenance of the building) as well as any
risks due to the possible establishment of infrastructure or services that
have an impact on environmental quality and on market dynamics;
viii. Quality of services, infrastructure and transportation;
ix. Current use of the property and its potential alternative uses on the basis
of reference regulations (such as a general urban development plan) and
of the possible evolution of town planning and building laws, with
sensitivity and risk analyses;
x. Long-term and lasting aspects of the real estate, including value increase
and decrease factors. This includes, for example, the continued relevance
of a building’s technology given expected future changes in
environmental and other regulations;
(c) Each category of the assessment should be given a score that is weighted based
on the influence of the category on the strength of the investment.
46. A real estate rating system based on the above framework, if adopted as an industry
standard, could assist in improving global standards in secured property lending and
the market in securitized assets and other advanced structured financial products,
with resultant socioeconomic benefits. In particular, the increased transparency and
refinement of loan origination procedures could increase lender confidence, reduce
finance costs for better-quality loans and increase home-ownership rates. It could
also provide properly priced funds to businesses and generate sustainable economic
growth.
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23

osservazioni svolte da codesta associazione

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