fairvesta Maximus Long Flex Bond

Transcript

Prospetto
fairvesta Maximus-Obbligazioni.
Per l’emissione di titoli obbligazionari di fairvesta Europe II AG
in tre varianti denominate.
Prospetto
per l’emissione
di titoli obbligazionari di
fairvesta Europe II AG
in tre varianti denominate
“fairvesta Maximus Medium Flex Bond”
Certificato globale modificabile fino a nominali
EURO 50.000.000,-ISIN: LI0143135395
VN: CH014313539
“fairvesta Maximus Long Flex Bond”
EURO 50.000.000,-ISIN: LI0143137375
VN: CH014313737
“fairvesta Maximus Long Fix Zero- Bond”
EURO 50.000.000,-ISIN: LI0143135585
VN: CH014313558
(in seguito congiuntamente
“obbligazioni fairvesta Maximus” oppure
in breve “obbligazione” o “obbligazioni”).
1
Sommario
SOMMARIO ...................................................................................................................................................... 2
1.
RIAS S UNTO ......................................................................................................................................... 4
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
2.
AVVERTIMENTO IMPORTANTE .......................................................................................................................... 4
INFORMAZIONI RIASSUNTIVE RELATIVE ALL’EMITTENTE .......................................................................................... 4
INFORMAZIONI RIASSUNTIVE SULLE OBBLIGAZIONI FAIRVESTA MAXIMUS ................................................................... 5
INFORMAZIONI RIASSUNTIVE RELATIVE ALLE GARANZIE DELLE OBBLIGAZIONI FAIRVESTA MAXIMUS ................................. 8
RIASSUNTO DEI FATTORI SALIENTI DI RISCHIO ..................................................................................................... 13
MODULO DI REGIS TRAZIONE ........................................................................................................ 14
2.1 PERSONE RESPONSABILI ......................................................................................................................... 14
2.2 REVISORE DEL BILANCIO ......................................................................................................................... 14
2.3 INFORMAZIONI FINANZIARIE SCELTE ...................................................................................................... 14
2.4 FATTORI DI RISCHIO ................................................................................................................................ 14
2.5 INFORMAZIONI RELATIVE ALL’EMITTENTE ............................................................................................. 29
2.6 PANORAMICA DELL’ATTIVITÀ ................................................................................................................. 30
2.7 STRUTTURA ORGANIZZATIVA ................................................................................................................. 34
2.8 INFORMAZIONI SULLE TENDENZE ........................................................................................................... 36
2.9 PREVISIONI O STIME DI UTILI................................................................................................................... 36
2.10
ORGANI AMMINISTRATIVI, GESTIONALI E VIGILANTI ......................................................................... 36
2.11
PRATICHE DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE ............................................................................. 38
2.12
AZIONISTI PRINCIPALI ......................................................................................................................... 38
2.13
INFORMAZIONI FINANZIARIE SULLA SITUAZIONE PATRIMONIALE, FINANZIARIA E SUL RISULTATO
ECONOMICO DELL’EMITTENTE ......................................................................................................................... 38
2.14
INFORMAZIONI SUPPLEMENTARI ...................................................................................................... 39
2.15
CONTRATTI SALIENTI .......................................................................................................................... 40
2.16
INFORMAZIONI FORNITE DA TERZI, DICHIARAZIONI DA PARTE DI PERITI E DICHIARAZIONI DI
INTERESSE......................................................................................................................................................... 41
2.17
DOCUMENTI VISIONABILI ................................................................................................................... 41
3.
DES CRIZIONE DEI TITOLI ............................................................................................................... 41
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
INFORMAZIONI RELATIVE AI TITOLI ................................................................................................................... 41
FATTORI DI RISCHIO RELATIVI AI TITOLI OBBLIGAZIONARI ....................................................................................... 41
INFORMAZIONI IMPORTANTI........................................................................................................................... 41
INFORMAZIONI SUI TITOLI DA OFFRIRE .............................................................................................................. 42
CONDIZIONI E REQUISITI DELL’OFFERTA ............................................................................................................ 57
AMMISSIONE ALLA CONTRATTAZIONE E REGOLE DI CONTRATTAZIONE ..................................................................... 60
INFORMAZIONI SUPPLEMENTARI ..................................................................................................................... 60
HERMANN GEIGER ......................................................................................................................................... 60
ALLEGATI ........................................................................................................................................................ 61
1
CONDIZIONI DELL’OBBLIGAZIONE ......................................................................................................... 61
1.1 FAIRVESTA MAXIMUS MEDIUM FLEX BOND .......................................................................................................... 61
1.2 FAIRVESTA MAXIMUS LONG FLEX BOND ............................................................................................................... 61
1.3 FAIRVESTA MAXIMUS LONG FIX ZERO BOND ......................................................................................................... 61
2
CONTRATTI DI CONTROLLO DEGLI IMPIEGHI FINANZIARI ...................................................................... 61
2.1 CONTRATTO DI CONTROLLO DEGLI IMPIEGHI FINANZIARI MAXIMUS MEDIUM FLEX BOND .............................................. 61
2.2 CONTRATTO DI CONTROLLO DEGLI IMPIEGHI FINANZIARI FAIRVESTA MAXIMUS LONG FLEX BOND .................................... 61
2.3 CONTRATTO DI CONTROLLO DEGLI IMPIEGHI FINANZIARI FAIRVESTA MAXIMUS LONG FIX ZERO BOND .............................. 61
3
CONTRATTI FIDUCIARI........................................................................................................................... 61
2
3.1 CONTRATTO FIDUCIARIO FAIRVESTA MAXIMUS MEDIUM FLEX BOND ......................................................................... 61
3.2 CONTRATTO FIDUCIARIO FAIRVESTA MAXIMUS LONG FLEX BOND ............................................................................. 61
3.3 CONTRATTO FIDUCIARIO FAIRVESTA MAXIMUS LONG FIX ZERO BOND........................................................................ 61
4
REGIME FISCALE ..................................................................................................................................... 61
5
ESEMPIO DI CALCOLO PER L’INDICIZZAZIONE ......................................................................................... 61
3
1.
RIAS S UNTO
Il presente prospetto informativo (in seguito in breve “prospetto”) rappresenta
l’offerta di fairvesta Europe II AG con sede a Vaduz (FL) (in seguito “fairvesta”
oppure “emittente”) per il collocamento di titoli obbligazionari al portatore a rendimento variabile (in seguito “titolo obbligazionario”) in complessivamente 3 varianti, denominate unitamente “obbligazioni fairvesta Maximus” (in seguito
“obbligazioni fairvesta Maximus” oppure in breve “obbligazione” oppure “obbligazioni”).
1.1
Avvertimento importante
Il presente riassunto contiene una presentazione delle caratteristiche più importanti e dei rischi salienti concernenti l’emittente, i titoli offerti e i partner contrattuali.
Il riassunto deve intendersi solamente come introduzione al prospetto; perciò si
consiglia vivamente ai potenziali acquirenti dell’obbligazione (in seguito “investitori” oppure “creditori”) di prendere in esame tutto il prospetto prima di decidere
l’investimento. In particolare si consiglia loro di leggere accuratamente, prima di
decidere l’investimento, i più importanti aspetti legali, fiscali e altri delle obbligazioni fairvesta Maximus ed eventualmente rivolgersi a un avvocato e di un commercialista per una consulenza a proposito. I potenziali investitori dovrebbero in
particolare leggere accuratamente il paragrafo “fattori di rischio”, riportato a punto
Errore. L'origine riferimento non è stata trovata., in cui vengono descritti i rischi connessi all’investimento nelle “obbligazioni fairvesta Maximus”.
L’emittente fa presente che nel caso vengano rivendicati davanti a un tribunale
dei diritti a causa di informazioni contenute nel presente prospetto, l’investitore
dei titoli obbligazionari, intentante la causa, applicando le disposizioni legislative
in merito previste dal rispettivo stato singolo membro dell’Unione Europea, potrebbe dover sostenere i costi per la traduzione del prospetto.
L’emittente fa inoltre presente che quelle persone, che hanno assunto la responsabilità del riassunto e della sua traduzione o che li hanno commissionati, possono essere tenute a risponderne, tuttavia soltanto nel caso che il riassunto sia ingannevole, scorretto o contraddittorio se viene letto assieme alle altre parti del
prospetto.
Approvazione del prospetto
Il presente prospetto è stato approvato dall’Autorità di vigilanza sui mercati finanziari del Liechtenstein (FMA) in qualità di ente di vigilanza sui mercati del Principato del Liechtenstein conformemente alla Legge sui Prospetti relativi ai titoli
mobiliari (WPPG), la quale applica la direttiva 2003/71/EG (direttiva sul prospetto) nel diritto del Liechtenstein. La FMA decide l’approvazione dopo aver effettuato una verifica di completezza del prospetto, che comprende una verifica della
coerenza della comprensibilità delle informazioni presentate.
1.2
1.2.1
Informazioni riassuntive relative all’emittente
L’emittente
La società fairvesta Europe II AG è stata costituita il 05 ottobre 2011. Per quanto
concerne l’emittente si tratta di una società per azioni. La sede della società si
4
trova a 9490 Vaduz (FL), LOVA Center. L’organo gestionale di fairvesta è il consiglio di amministrazione. I membri del consiglio dl amministrazione sono la signora Edelgard Knoll e i signori Hermann Geiger, Dr. jur. Thomas Wilhelm e
Vladimir Bezouska (in seguito congiuntamente “membri del consiglio di amministrazione”).
1.2.2
Modello di attività dell’emittente
La società fairvesta Europe II AG è un’impresa che focalizza le sua attività
sull’acquisto diretto e indiretto di immobili, situati soprattutto nella Repubblica Federale di Germania, in luoghi con valore stabile, buone prospettive di locazione e
in buono stato generale nonché con promettenti possibilità di rivendita.
Gli immobili da acquistare con i proventi dell’emissione delle obbligazioni fairvesta Maximus verranno acquistati in conformità alle direttive per gli investimenti (in
seguito “direttive per gli investimenti”) stabilite nel contratto di controllo degli
impieghi finanziari (in seguito "contratto CCIF”), accluso al presente contratto
come Allegato 2, tenendo conto del loro valore commerciale corrente e/o dei proventi dalle locazioni soltanto a un valore scontato e sviluppato per quanto riguarda le strutture dei loro locatari, in parte affiancato da interventi edilizi migliorativi
(in seguito “immobili”). L’obiettivo è la rivendita a breve e medio termine. Con gli
immobili così acquisiti si intendono realizzare proventi dalle locazioni e utili dalle
vendite.
In base a proprie ricerche fairvesta ha relativamente pochi concorrenti.
Con le obbligazioni fairvesta Maximus, fairvesta intende assicurarsi l’esecuzione
delle compravendite e del suo modello di attività.
1.2.3
Nuova costituzione
Poiché fairvesta è stata costituita appena il 05 ottobre 2011, al momento della
redazione del prospetto non sono disponibili informazioni finanziarie del passato
e risultati della gestione degli anni precedenti. Non è stato neppure ancora redatto un bilancio di esercizio. Il bilancio verrà redatto per la prima volta per
l’esercizio 2011. Il consiglio di amministrazione di fairvesta è composto da esperti
che vantano già pluriennali esperienze e profitti nel campo delle compravendite
immobiliari. Si deve tuttavia far presente che fairvesta stessa non dispone ancora
di un track record documentato.
1.3
1.3.1
Informazioni riassuntive sulle obbligazioni fairvesta Maximus
Generalità
Oggetto dell’offerta è il collocamento delle obbligazioni fairvesta Maximus in
complessivamente tre varianti, a loro volta ripartite in numero massimo di
100.000 titoli obbligazionari al portatore con un valore nominale di EUR 500,00
ciascuno (in lettere: euro cinquecento), che verranno garantiti tra l’altro tramite la
cessione di diritti ipotecari di primo grado sugli immobili da acquistare con i proventi dell’emissione (immobili) a un fiduciario per conto dei creditori.
L’emittente offre obbligazioni fairvesta Maximus con un valore nominale totale
massimo di EUR 150 milioni mediante un’offerta pubblica di acquisto in tre varianti con un valore nominale totale massimo di EUR 50 milioni per ogni variante
5
(in lettere: euro cinquanta milioni) con un taglio di EUR 500,00 euro per ogni variante (in lettere: euro cinquecento).
Le tre varianti dell’obbligazione possiedono i seguenti criteri principali:
•
“fairvesta Maximus Medium Flex Bond”:
ISIN:LI0143135395, VN:CH014313539, durata 5 anni, interesse base annuo
4,20%, con indicizzazione
•
“fairvesta Maximus Long Flex Bond”:
• “fairvesta Maximus Long Fix Zero Bond”:
1.3.2
Criteri comuni a tutte le suddette obbligazioni
Le obbligazioni possono essere acquistate da qualsiasi persona fisica e giuridica
oppure da società commerciali di persone. Con la sottoscrizione del modulo di
sottoscrizione della rispettiva variante dell’obbligazione (in seguito “modulo di
sottoscrizione”), l’investitore presenta un’offerta per l’acquisto dell’obbligazione
con il valore nominale desiderato (in seguito “importo di sottoscrizione”).
L’acquisto dell’obbligazione da parte dell’investitore avviene mediante accettazione dell’offerta da parte dell’emittente. Le obbligazioni possono anche essere
acquistate tramite banche e società finanziarie con rispettiva licenza.
L’importo di sottoscrizione deve ammontare almeno a EUR 500,00. Le sottoscrizioni maggiori devono essere divisibili per EUR 500,00. Non esiste un tetto massimo per l’importo di sottoscrizione.
Il periodo di sottoscrizione inizia il giorno della pubblicazione dell’approvazione
del presente prospetto e termina con il completo collocamento o in caso di fine
anticipata dell’emissione da parte dell’emittente, al più tardi un anno solare dopo
l’inizio del periodo di sottoscrizione.
I titoli obbligazionari vengono titolarizzati per la loro rispettiva durata – separatamente per ogni singola variante – in un documento congiunto senza cedole (in
seguito “certificato globale”) e conservati presso la banca depositaria.
Le obbligazioni maturano interessi a partire dall’1 dicembre 2011. La società fairvesta e i creditori non hanno il diritto di recesso ordinario.
Le obbligazioni fairvesta Maximus non sono ammesse alla contrattazione presso
una borsa interna nazionale all’inizio del periodo di sottoscrizione e neanche successivamente fino a revoca. La società fairvesta intende chiedere l’ammissione
delle obbligazioni fairvesta Maximus, probabilmente dopo il collocamento completo (o dopo la fine dell’emissione), al mercato non regolamentato di una borsa
all’interno dello Spazio Economico Europeo (SEE). Non si assume tuttavia la garanzia di una successiva ammissione delle obbligazioni fairvesta Maximus alla
contrattazione pubblica. L’emittente non ha ancora stipulato un contratto per
l’ammissione delle obbligazioni fairvesta Maximus al mercato non regolamentato
di una borsa.
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La società ha il diritto di acquistare sul mercato o altrove a qualsiasi prezzo, obbligazioni dell’emissione qui offerta. I titoli obbligazionari acquistati dalla società,
a sua scelta, possono da essa essere detenuti, rivenduti o inoltrati alla banca depositaria a scopo di annullamento.
La società ha il diritto di emettere in qualsiasi momento, senza il benestare dei
creditori, altri titoli obbligazionari in forma diversa, capitale di partecipazione, capitale con diritto di partecipazione ai profitti, azioni ordinarie, azioni privilegiate e
simili strumenti finanziari. È escluso un diritto di opzione dei creditori.
1.3.3
Criteri specifici dell’obbligazione
Oltre ai criteri comuni precedentemente elencati, le tre varianti dell’obbligazione
presentano i seguenti criteri specifici.
1.3.3.1
fairvesta Maximus Medium Flex Bond
L’obbligazione nella variante “fairvesta Maximus Medium Flex Bond” (in seguito
in breve “fairvesta Maximus Medium Flex Bond”) ha una durata di 5 anni e matura inizialmente interessi al tasso del 4,20% all’anno, riferito al valore nominale
dell’obbligazione (tasso base). Gli interessi vengono calcolati semestralmente
dalla banca depositaria e hanno due scadenze a posteriori all’anno, il 1° giugno e
il 1° dicembre di ogni anno, per la prima volta il 1° giugno 2012. Il tasso base viene annualmente depurato dall’inflazione. Il prezzo di emissione ammonta al
105% del valore nominale.
La società fairvesta è obbligata a rimborsare l’obbligazione ai creditori il 1° dicembre 2016 al valore nominale (100%) nella moneta di emissione, più una
compensazione dell’inflazione sul valore nominale. A causa della fase di collocamento di un anno, dopo la data di valuta del primo anno si considera solo il
50% del tasso d’inflazione determinante.
1.3.3.2
L’obbligazione nella variante “fairvesta Maximus Long Flex Bond” (in seguito in
breve “fairvesta Maximus Long Flex Bond”) ha una durata di 10 anni e matura
inizialmente interessi al tasso del 4,80% all’anno, riferito al valore nominale
dell’obbligazione. Gli interessi vengono calcolati semestralmente dalla banca depositaria e hanno due scadenze a posteriori all’anno, il 1° giugno e il 1° dicembre
di ogni anno, per la prima volta il 1° giugno 2012. Il tasso di base viene annualmente depurato dall’inflazione. Il prezzo di emissione ammonta al 105% del valore nominale.
La società fairvesta è obbligata a rimborsare l’obbligazione ai creditori il 1° dicembre 2021 al valore nominale (100%) nella moneta di emissione, più una
compensazione dell’inflazione sul valore nominale. A causa della fase di collocamento di un anno, dopo la data di valuta del primo anno si considera solo il
50% del tasso d’inflazione determinante.
1.3.3.3
fairvesta Maximus Long Fix Zero Bond
L’obbligazione nella variante “fairvesta Maximus Long FIX Zero Bond” (in seguito
in breve “fairvesta Maximus Long FIX Zero Bond”) matura inizialmente un interesse al tasso del 4,92% all’anno, riferito al tasso di emissione scontato. Il prezzo
di emissione viene scontato degli interessi a causa della sua forma di zero bond
7
(obbligazione senza cedola), il primo giorno di emissione a EUR 309,31 (in lettere: euro trecento nove e trentun centesimi) al valore nominale base pari a EUR
500,00 (in lettere: euro cinquecento). Il prezzo di emissione viene maggiorato di
un aggio del 5%. Il Long FIX Zero Bond ha una durata di 10 anni.
La società fairvesta è obbligata a rimborsare l’obbligazione ai creditori il 1° novembre 2021 al valore nominale (100%) nella moneta di emissione. Alla data di
pagamento si effettua l’adeguamento al tasso di inflazione per tutto il periodo della durata. A causa della fase di collocamento di un anno, dopo il giorno di valuta
del primo anno si considera solo il 50% del tasso d’inflazione determinante.
1.4
Informazioni riassuntive relative alle garanzie delle obbligazioni fairvesta Maximus
L’impiego dei proventi dell’emissione della rispettiva obbligazione fairvesta da
parte dell’emittente in conformità alle direttive per gli investimenti nonché
l’impiego di mezzi finanziari derivati sono soggetti a un controllo di entità concordata nel contratto CCIF da parte del controllore degli impieghi finanziari (“controllore degli impieghi finanziari”). Il contratto CCIF ha ripercussioni dirette a
favore dei creditori. Il contratto CCIF è parte integrante delle condizioni
dell’obbligazione per ogni variante e viene unito al presente prospetto come Allegati da 1.1 a 1.3 (in seguito “condizioni” o “condizioni dell’obbligazione”),
nonché al prospetto.
I versamenti dei creditori che sottoscrivono l’obbligazione vanno eseguiti esclusivamente sui conti dell’emittente dedicati alle obbligazioni fairvesta Maximus
(“conti CCIF”); l’emittente può disporre di tali conti soltanto congiuntamente al
controllore degli impieghi finanziari. Il rispettivo conto CCIF è citato nel modulo di
sottoscrizione redatto per la rispettiva variante. Lo stesso vale per i proventi dalle
vendite di immobili in portafoglio e per gli introiti da locazione, che vengono incassati dall’emittente o da terzi, da quest’ultima incaricati.
Al fine di garantire i diritti dei creditori al rendimento e al rimborso
dell’obbligazione (“diritti dei creditori”), tutti i depositi, presenti e futuri, sui rispettivi conti CCIF, insieme agli interessi dovuti, vengono conferiti in pegno a favore del fiduciario (“fiduciario”), che opera in base a un contratto separato con
l’emittente, mediante separata costituzione di pegno (in seguito “diritto di pegno
CCIF”).
Il contratto fiduciario stipulato con effetto diretto a favore dei creditori è unito al
presente prospetto come Allegato 3 (“contratto fiduciario”). Il contratto fiduciario
è parte integrante delle condizioni delle obbligazioni nonché del prospetto. Come
fiduciario funge l’avvocato Michael Sievers, Doblerstrasse 15, 72074 Tübingen (D).
A garanzia dei diritti presenti e futuri dei creditori si cedono inoltre tutti i diritti ai
canoni di locazione, derivanti all’emittente dagli immobili in portafoglio, mediante
un accordo separato nell’ambito di una cessione tacita al fiduciario a titolo di garanzia (“cessione del canone”).
L’emittente inoltre, in conformità alle condizioni delle obbligazioni, è obbligata nei
confronti dei creditori a costituire debiti fondiari del proprietario di primo grado
sugli immobili in portafoglio e cederli al fiduciario a scopo di garanzia dei diritti dei
creditori nel corso della durata delle rispettive obbligazioni fairvesta Maximus
8
(“garanzie reali”). Se gli immobili vengono acquistati indirettamente mediante
società immobiliari, deve essere fornita una garanzia analoga.
Qualora fairvesta non rispetti i suoi obblighi di pagamento degli interessi o i suoi
obblighi di rimborso nei confronti dei creditori, il fiduciario ha la possibilità di alienare le garanzie reali per conto degli investitori mediante esecuzione forzata. In
caso di alienazione degli immobili i creditori hanno un credito privilegiato di primo
grado per quanto riguarda le garanzie reali costituite a favore del fiduciario. Ciò
significa che i proventi dell’alienazione vanno innanzitutto ai creditori.
Qualora l’emittente ricavasse un utile dalla vendita di uno o più immobili in portafoglio, i proventi eccedenti il rispettivo importo dell’investimento sono a libera disposizione di fairvesta.
Analogamente succede nel caso che gli introiti dalla locazione degli immobili e/o i
proventi dell’investimento superino la somma dei diritti dei creditori scadenti nel
rispettivo anno di esercizio.
1.4.1
Direttive per gli investimenti in immobili
I ricavi dell’emissione della rispettiva obbligazione fairvesta Maximus vengono investiti almeno per il 90% direttamente o indirettamente nell’acquisto di nuovi immobili. Tali oggetti di investimento ai sensi del presente prospetto sono definiti
nell’ambito di direttive vincolanti per gli investimenti.
Un immobile deve soddisfare i seguenti requisiti al momento dell’acquisto, in conformità alle direttive per gli investimenti, riportate nel contratto CCIF:
1.4.1.1
Si possono acquistare degli immobili soltanto in base a una perizia del valore
commerciale corrente, fatta da un perito giurato o in possesso di una certificazione di altro tipo, risalente a non più di 36 mesi prima della data della decisione di
acquisto (in seguito “perizia del valore commerciale corrente”), e soltanto se il
prezzo di acquisto (in seguito anche “costi di acquisto”)
•
di tutti gli immobili acquistati con i proventi dell’emissione e con i mezzi finanziari derivati (in seguito “immobili in portafoglio”) non supera il valore medio moltiplicato per 9,9 volte della somma dei canoni di locazione
netti annui (canoni di locazione totali reali più costi accessori di acquisto
(spese legali e notarili, compensi per periti e mediatori immobiliari,
l’imposta sulle transazioni immobiliari, spese di registrazione del debito
fondiario del proprietario a garanzia dei creditori e costi simili, a condizione che siano connessi con l’acquisto) relativi agli immobili in portafoglio,
oppure
•
non supera il 70% del valore commerciale corrente accertato dalla rispettiva perizia più i costi accessori di acquisto (spese diritti legali e notarili,
compensi per periti e mediatori immobiliari, imposta sulle transazioni immobiliari, spese di registrazione del debito fondiario del proprietario a garanzia dei creditori e costi paragonabili a condizione che siano connessi
con l’acquisto).
In mancanza di una perizia del valore commerciale corrente la società deve farla
eseguire.
9
1.4.1.2
Non possono essere acquistati immobili che richiedono un risanamento o spese
elevate di riparazione e manutenzione, nel caso che la loro riparazione, secondo
la perizia del valore commerciale corrente, comporti un aumento del prezzo di
acquisto di oltre il 50%.
1.4.1.3
Possono essere eseguite misure edilizie e di modernizzazione o risanamento di
un immobile in portafoglio per un importo complessivo superante il 25% del valore commerciale corrente dell’immobile secondo la perizia del valore commerciale
corrente, soltanto se le misure edilizie servono a conservarne o aumentarne il valore o a garantire o aumentare i proventi. Questo requisito si considera soddisfatto se fairvesta presenta prima dell’inizio dei lavori una prova documentata attendibile (p. es. mediante perizia, lettera di intenti (LOI), contratti di locazione, ecc.)
insieme a una conferma del rispettivo direttore dei lavori che al termine dei lavori
saranno soddisfatti i criteri ai sensi del punto 1.4.1.1, tenendo conto dei mezzi finanziari utilizzati nell’ambito dei costi di acquisto.
1.4.1.4
Nel caso che si intendano acquistare quote di partecipazione in società immobiliari, i requisiti di cui sopra valgono per analogia per quanto riguarda gli immobili
detenuti dalla società immobiliare.
1.4.2
Il controllo degli impieghi finanziari
Un controllore indipendente degli impieghi finanziari vigila sul rispetto delle direttive per gli investimenti. Tutti i proventi derivanti dall’emissione delle obbligazioni
vengono versati innanzitutto su un conto di controllo degli impieghi finanziari, di
cui fairvesta non può disporre da sola. Per effetto di una disposizione congiunta,
al massimo il 10% dei proventi dell’emissione viene poi trasferito dal conto di
controllo degli impieghi finanziari a un altro conto, di cui fairvesta può disporre da
sola. Perciò fairvesta può disporre di almeno il 90% dei proventi dell’emissione e
dei mezzi finanziari derivati soltanto congiuntamente al controllore degli impieghi
finanziari.
L’autorizzazione a effettuare pagamenti mediante il conto CCIF (prelievi) da parte
del controllore degli impieghi finanziari (in seguito “autorizzazione”) avviene in
seguito alla richiesta scritta di fairvesta (controfirma del modulo d’ordine del bonifico e/o della bolla di accompagnamento su dischetto e/o assegno all’ordine),
sempre che sia garantito il rispetto delle direttive per gli investimenti e l’esistenza
dei requisiti per il pagamento, in seguito elencati, ai sensi del § 5 del rispettivo
contratto CCIF (in seguito “requisiti per il pagamento”) mediante rispettiva prova documentata nei confronti del controllore degli impieghi finanziari.
Prima dell’acquisto di qualsiasi immobile, fairvesta informerà il controllore degli
impieghi finanziari sul tipo di immobile o di società immobiliare che intende acquistare, sito e posizione geografica, prezzo di acquisto e valore commerciale
corrente nonché sui proventi delle locazioni dell’immobile presentando la relativa
documentazione.
1.4.3
Requisiti per il pagamento
1.4.3.1
Requisiti generali per l’autorizzazione
L’autorizzazione a un pagamento per l’acquisto o l’investimento in un immobile
viene data soltanto in presenza dei seguenti requisiti:
10
1.4.3.2
•
Si deve garantire la costituzione e l’iscrizione nel libro fondiario a favore
dei creditori di un debito fondiario di primo grado con cartella ipotecaria o
un simile strumento di garanzia pari al valore commerciale corrente, stabilito dalla relativa perizia, o garantire che tale iscrizione verrà eseguita
nell’ambito di un contestuale negozio notarile o equivalente; la costituzione a favore dei creditori viene equiparata a una cessione al fiduciario a loro favore (in seguito “garanzia reale”).
•
Nel caso di un acquisto indiretto di un immobile sotto forma di partecipazione in una società immobiliare che detiene l’immobile vale per analogia
il punto 5.1.1. per quanto riguarda l’ottenimento di una garanzia reale.
•
Si deve garantire che le cartelle ipotecarie dei debiti fondiari ed eventuali
altri strumenti di garanzia vengano custoditi a titolo fiduciario dal fiduciario
per conto dei creditori in base al contratto fiduciario e consegnate esclusivamente in conformità a punto 5.7.
•
Si deve garantire che tutti i pagamenti dei canoni di locazione (senza
spese condominiali) per immobili in portafoglio o detenuti da una società
immobiliare vengano eseguiti direttamente sul conto CCIF o trasferiti senza indugio sul conto CCIF dall’incaricato al loro incasso.
•
Inoltre si deve garantire che tutti i diritti presenti e futuri ai canoni di locazione derivanti dagli immobili in portafoglio vengano ceduti al fiduciario a
titolo di garanzia mediante un accordo separato nel quadro di una cessione tacita (“cessione del canone”). Il fiduciario terrà a titolo fiduciario per
conto dei creditori, in base al contratto fiduciario, i diritti ai canoni di locazione, ceduti a scopo di garanzia. La cessione del canone può essere limitata all’importo corrispondente agli interessi, maturati in un anno di esercizio sull’obbligazione, dovuti ai creditori in un anno di esercizio.
Controllo dell’importo liberamente disponibile
Gli importi parziali, depositati sul conto CCIF, sono a libera disposizione di fairvesta su sua richiesta nella misura indicata in seguito, dopo di che tali importi non
sono più soggetti a controllo (in seguito “importo liberamente disponibile”):
•
il 10% dei proventi dell’emissione sottoscritti e versati (escluso aggio),
nonché
•
l’importo corrispondente alla somma degli introiti correnti delle locazioni
degli immobili e dei proventi degli investimenti, riscossi in un anno di esercizio, eccedente la somma dei diritti dei creditori in scadenza nello
stesso esercizio, nonché
•
l’importo corrispondente ai proventi netti dalla vendita di un immobile in
portafoglio eccedente l’importo investito originariamente (costi di acquisto)
più tutti gli altri costi connessi all’investimento; in seguito “somma investita”.
Il controllore accerta l’ammontare dell’importo liberamente disponibile su richiesta
di fairvesta e lo versa dal deposito presente sul conto CCIF a un conto separato
di fairvesta, che fairvesta indicherà.
1.4.3.3
Autorizzazione di costi una tantum e/o ricorrenti
11
Per quanto riguarda i costi e gli obblighi di pagamento una tantum o ricorrenti riportati nel prospetto di vendita dell’obbligazione, il controllo si limita alla corrispondenza formale dei documenti giustificativi presentati e già verificati da fairvesta o degli importi di cui fairvesta ha già autorizzato il pagamento con le informazioni del prospetto di vendita.
1.4.3.4
Volume e scadenza
L’autorizzazione viene sempre data soltanto per l’ammontare corrispondente ai
costi effettivamente occorsi o occorrenti in base a una prova documentata previa
presentazione delle rispettive fatture o pari al rispettivo importo richiesto dietro
presentazione del relativo contratto e della documentazione a prova della avvenuta scadenza.
1.4.3.5
Investimenti finanziari
L’autorizzazione di importi destinati a un investimento finanziario a breve in conti
vincolati o altre forme di investimento di tutto riposo avviene su richiesta di fairvesta, purché l’investimento venga fatto su conti/depositi, di cui il controllore e fairvesta dispongano congiuntamente, e sia garantito anche che qualsiasi riflusso di
denaro proveniente dagli investimenti finanziari (vendita, liquidazione, proventi,
ecc.) venga pure versato esclusivamente su conti/depositi di cui il controllore e
fairvesta dispongono congiuntamente.
1.4.3.6
Prelievi, distribuzioni straordinarie, rimborsi, pagamenti di imposte
L’autorizzazione di importi destinati a un qualsiasi prelievo, distribuzione straordinaria, rimborso o pagamento di imposte avviene dietro presentazione dei documenti giustificativi, controllati e approvati da fairvesta, purché conformi alle condizioni del contratto CCIF e alle rispettive condizioni dell’obbligazione (vedi dettagli
nel precedente punto 1.4). Si possono costituire accantonamenti per il rischio di
mancato pagamento del canone, la manutenzione e la rivitalizzazione, senza dover soddisfare requisiti particolari, ma soltanto su conti di cui il controllore e fairvesta dispongono congiuntamente.
1.4.3.7
Dismissioni di immobili
In caso di dismissione di immobili, il fiduciario svincolerà delle cartelle ipotecarie
in suo possesso pari alla somma dell’investimento tramite il notaio incaricato della dismissione contestualmente al pagamento del prezzo di acquisto sul conto
CCIF. Il trasferimento dei proventi della vendita pari alla somma dell’investimento
sul conto CCIF, soggetto al controllo degli impieghi finanziari, è equivalente a un
ritrasferimento (parziale) dall’importo liberamente disponibile al conto CCIF.
Se un immobile non corrisponde alle direttive per gli investimenti, il controllore
degli impieghi finanziari non può autorizzare lo svincolo dei rispettivi mezzi finanziari.
Il controllore degli impieghi finanziari è la società Capitalogic AG, Triesen (FL).
Con la Capitalogic AG viene stipulato un contratto CCIF separato per ogni variante dell’obbligazione fairvesta Maximus, in cui sono descritti dettagliatamente i diritti e doveri del controllore degli impieghi finanziari, degli investitori e di fairvesta.
Il controllore degli impieghi finanziari è autorizzato a disporre del rispettivo conto
CCIF congiuntamente a fairvesta. Al massimo il 10% dei proventi dell’emissione,
12
sottoscritta e versata, oltre agli altri importi, descritti nel punto 1.4.3.2, dopo il trasferimento su un conto separato non è più soggetto al controllo del controllore
degli impieghi finanziari ed è a libera disposizione di fairvesta (in seguito “importo liberamente disponibile”).
Gli importi rimasti sul rispettivo conto CCIF dopo la detrazione degli importi liberamente disponibili (in seguito “importi vincolati”) sono soggetti per il loro impiego e svincolo al controllo del controllore degli impieghi finanziari in conformità alle
condizioni dell’obbligazione. Il controllo degli importi vincolati da parte del controllore degli impieghi finanziari serve a offrire un’ulteriore garanzia, in interesse dei
creditori, che l’emittente usi gli importi vincolati esclusivamente in conformità alle
condizioni dell’obbligazione per gli scopi della rispettiva obbligazione fairvesta
Maximus.
In tal modo si intende garantire che in caso di fallimento di fairvesta gli importi
vincolati, che si trovano ancora sul conto CCIF e non sono ancora stati investiti,
rimangano a disposizione per il soddisfacimento privilegiato degli investitori.
Tramite il diritto di pegno CCIF, il fiduciario in caso di fallimento riceve il diritto al
soddisfacimento preferenziale, che deve rivendicare a favore dei creditori. Gli importi vincolati vengono così detratti dall’attivo del fallimento di fairvesta e possono
venire impiegati per il soddisfacimento preferenziale dei creditori.
1.5
Riassunto dei fattori salienti di rischio
Questo prospetto rappresenta l’offerta di un investimento finanziario in forma di titoli obbligazionari al portatore a rendimento variabile. Qualsiasi investimento finanziario comporta dei rischi ed il suo valore è soggetto a oscillazioni aziendali e
di mercato. Ciò vale in ugual misura anche per le obbligazioni fairvesta Maximus,
emesse da fairvesta, nelle 3 varianti offerte.
Un investimento nelle obbligazioni fairvesta Maximus del presente prospetto
comporta vari rischi, che sono esposti dettagliatamente nel punto 2.4 del prospetto (“paragrafo rischi”).
Il paragrafo riporta i rischi imprenditoriali generali, i rischi imprenditoriali speciali
(tra gli altri i rischi di previsione, mercato, collocamento, investimento, investimenti errati e relativi al personale, rischi derivanti dall’impiego degli importi liberamente disponibili nonché da conflitti di interesse), rischi specifici delle obbligazioni (tra gli altri rischi di rendimento e rimborso); Rischi derivanti dal finanziamento di terzi, rischi per la mancata fungibilità, rischi delle compravendite immobiliari, rischi di alienazione, rischi di costi, rischi legati alle persone chiave), rischi
fiscali e legislativi.
L’emittente non può assumere garanzie per la completezza dei rischi esposti. In
singoli casi possono eventualmente verificarsi altri rischi individuali. Inoltre il verificarsi di uno o più rischi è incerto e non può neanche essere valutato
dall’emittente. I rischi possono verificarsi non soltanto singolarmente, ma anche
cumulativamente. Si consiglia vivamente all’investitore di studiare accuratamente
tutta la lista dei fattori di rischio riportata al punto 2.4 del prospetto.
Tutti i rischi elencati nel presente prospetto, in particolare quelli del punto 2.4, se
si verificano, possono causare al creditore il ritardo o la perdita del pagamento
degli interessi concordati nelle condizioni dell’obbligazione (“rischio di rendimento”) nonché il rischio di un mancato rimborso o un ritardo del rimborso
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dell’importo nominale dell’obbligazione maggiorato della rivalutazione in base al
tasso di inflazione, eventualmente promessa al momento dell’acquisto (“rischio
di rimborso”). In linea di principio non può neppure esclusa una perdita totale
del capitale investito da un investitore, p. es. in caso di fallimento di fairvesta contestuale a una svalutazione totale delle garanzie reali (“rischio di perdita totale”). L’investitore dovrebbe prendere in considerazione la possibile perdita totale
in base alla sua situazione patrimoniale e agli obiettivi del suo investimento e se
necessario poterla sostenere economicamente. Se l’investitore finanzia con capitale di terzi l’acquisto dell’obbligazione, non si può escludere neppure il rischio di
un fallimento privato (“rischio di fallimento personale”).
2.
MODULO DI REGIS TRAZIONE
2.1
PERSONE RESPONSABILI
L’emittente, fairvesta Europe II AG, in conformità con Art. 8, comma 4 della legge
sui prospetti di titoli (Wertpapierprospektgesetz) si assume la responsabilità del
contenuto del presente prospetto. L’organo gestionale di fairvesta è il consiglio di
amministrazione. Membri del consiglio di amministrazione sono la signora Edelgard Knoll e i signori Hermann Geiger, Dr. jur. Thomas Wilhelm e Vladimir
Bezouska. La società fairvesta e gli amministratori dichiarano con il presente
che, in base alle loro conoscenze, le informazioni contenute nel presente prospetto sono corrette e non sono state taciute circostanze salienti, che possono
probabilmente cambiare le asserzioni contenute nel modulo di registrazione, e
che hanno applicato la necessaria accuratezza per assicurarsene.
2.2
REVISORE DEL BILANCIO
La società fairvesta è un’emittente giovane, costituitasi appena il 05 ottobre 2011.
Perciò non ha ancora avuto luogo la revisione contabile delle informazioni finanziarie dei passati esercizi al momento della redazione del prospetto. La revisione
contabile avverrà per la prima volta per l’esercizio monco 2011.
In qualità di revisore del bilancio Thöny Treuhand AG, Austrasse 15, 9490 Vaduz (FL), approvato in qualità di revisore contabile dall’autorità di vigilanza del
mercato finanziario (Finanzmarktaufsicht – FMA) di Vaduz (FL).
2.3
INFORMAZIONI FINANZIARIE SCELTE
Perciò non sono ancora disponibili informazioni finanziarie del passato
sull’emittente.
2.4
FATTORI DI RISCHIO
In seguito si spiegano i fattori di rischio che possono compromettere la capacità
dell’emittente di rispettare i suoi obblighi nei confronti degli investitori per quanto
riguarda i titoli.
2.4.1
Avvertenza generale sui rischi
Questo prospetto rappresenta l’offerta di un investimento finanziario in forma di titoli obbligazionari al portatore a rendimento variabile. Qualsiasi investimento fi-
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nanziario comporta dei rischi e il suo valore è soggetto a oscillazioni aziendali e
di mercato. Ciò vale in ugual misura anche per le obbligazioni fairvesta Maximus,
emesse da fairvesta, nelle 3 varianti offerte.
Per quanto riguarda l’acquisto dell’obbligazione si tratta di un investimento rischioso. Tutti i rischi qui in seguito elencati possono causare al creditore il ritardo
o la perdita del pagamento dei rendimenti concordati nelle condizioni
dell’obbligazione (rischio di rendimento) nonché il rischio di un mancato o ritardo
del rimborso dell’importo nominale dell’obbligazione, adeguato al tasso di inflazione, come eventualmente promesso al momento dell’acquisto (rischio di rimborso). In linea di principio non può neppure esclusa una perdita totale del capitale investito da un investitore, p. es. in caso di fallimento di fairvesta contestuale
a una svalutazione totale delle garanzie reali. L’investitore dovrebbe prendere in
considerazione la possibile perdita totale in rapporto alla sua situazione patrimoniale e agli obiettivi del suo investimento e, se necessario, poterla sostenere economicamente. Se l’investitore finanzia con capitale di terzi l’acquisto
dell’obbligazione, non si può escludere neppure il rischio di un fallimento privato.
Scopo dell’attività dell’emittente è quello di acquistare immobili a scopo abitativo
e commerciale in luoghi dotati di un’infrastruttura solida (immobili), eventualmente rivalutarli mediante interventi di modernizzazione e rivenderli con profitto.
I proventi dell’emissione non vengono investiti in un singolo immobile, già determinato al momento della redazione del prospetto, ma per più immobili, in parte
non ancora definiti, nell’ambito dell’attività imprenditoriale di fairvesta e in conformità alle rispettive condizioni dell’obbligazione, alle direttive per gli investimenti
in esse elencate, alle disposizioni del contratto di controllo degli impieghi finanziari e al controllo da parte del controllore degli impieghi finanziari. Le obbligazioni fairvesta Maximus non sono soggette a vigilanze e controlli statali. In seguito si
illustrano i maggiori fattori di rischio connessi all’acquisto dell’obbligazione.
2.4.2
Rischi imprenditoriali generali
L’investimento nelle obbligazioni fairvesta Maximus è connesso a vari rischi che
possono risultare tra l’altro dall’andamento dei mercati obbligazionari, monetari e
immobiliari, dai cambiamenti dei tassi di interesse, delle durate rimanenti e delle
volatilità di mercato, fattori imprenditoriali specifici, come per esempio
l’andamento degli utili e lo sviluppo derivante da condizioni congiunturali e politiche generali.
L’investitore investe nella società fairvesta Europe II AG. L’investimento necessita di una decisione per la quale si dovrebbero esaminare con accuratezza tutti i
punti di vista a favore o contro l’investimento finanziario. In particolare
l’investimento finanziario di un investitore dovrebbe corrispondere alla sua situazione economica e l’ammontare dell’investimento dovrebbe rappresentare soltanto una parte del patrimonio a sua disposizione. Infatti qualsiasi investimento imprenditoriale comprende oltre alle chance di un rendimento anche dei rischi economici. I futuri risultati dell’impresa dipendono dal suo successo o insuccesso
economico.
Il rischio dell’obbligazione qui offerta è individuabile nell’andamento economico di
fairvesta e degli investimenti da essa intrapresi. Non si possono assumere garanzie per il raggiungimento degli obiettivi auspicati dall’emittente e delle aspetta-
15
tive dell’investitore. I risultati di investimenti comparabili non rappresentano una
garanzia dell’andamento futuro.
2.4.3
Rischi imprenditoriali speciali
2.4.3.1
Rischio di previsione
Il prospetto contiene affermazioni relative al futuro – in particolare obiettivi soggettivi prospettati in relazione all’andamento futuro di fairvesta o dell’inflazione –,
che tuttavia sono viziate da incertezze. Tali affermazioni rispecchiano le attuali
valutazioni e aspettative dell’emittente al momento della redazione del prospetto
in prospettiva di eventi futuri. Si fa presente che una serie di fattori può determinare lo scostamento dell’effettivo andamento della situazione patrimoniale, finanziaria e del risultato economico di fairvesta e delle obbligazioni fairvesta Maximus
dagli obiettivi prospettati nel presente prospetto.
2.4.3.2
Rischi di mercato
Qualora la domanda di immobili dovesse peggiorare notevolmente in futuro, ciò
andrebbe anche a svantaggio del mantenimento del valore del portafoglio immobiliare di fairvesta. Effetti immanenti ed esterni al mercato possono avere ripercussioni negative sul mercato immobiliare e quindi anche sul valore reale e di
rendimento di fairvesta. Per esempio un aumento della migrazione della popolazione cittadina nei comuni limitrofi (fuga dalle città) può causare una caduta delle
locazioni nelle città e quindi di conseguenza una riduzione della redditività e del
valore reale degli immobili, tenuti dalla società. In presenza di una situazione economica orientata alla domanda con un livello relativamente alto dei prezzi e un
successivo abbassamento degli stessi, gli investimenti negli immobili possono
aggravare ulteriormente questo rischio.
2.4.3.3
Rischio di cambio e rischio valutario
I pagamenti dell’emittente di importi relativi al capitale e/o agli interessi delle obbligazioni avvengono nella moneta di emissione. A questo sono legati determinati
rischi relativi al tasso di cambio, nel caso in cui le attività finanziarie di un investitore avvengano principalmente in un’altra moneta o unità monetaria rispetto a
quella fissata (moneta dell’investitore). Tra questi rischi troviamo anche quello di
una sostanziale differenza del tasso di cambio (comprese variazioni a causa di
una svalutazione della moneta fissata o di una rivalutazione della moneta
dell’investitore) nonché il rischio che gli enti preposti introducano o modifichino i
controlli valutari sulla moneta dell’investitore. Una rivalutazione della moneta
dell’investitore rispetto alla moneta fissata porterebbe (a) ad una rendita effettiva
inferiore delle obbligazioni nella moneta dell’investitore, (b) ad un pagamento effettivo inferiore sul capitale delle obbligazioni nella moneta dell’investitore e (c) ad
un valore di mercato effettivo inferiore delle obbligazioni nella moneta
dell’investitore.
Inoltre sussiste il rischio che la valuta di emissione sia o diventi illiquida e/o subisca limitazioni (comprese limitazioni di conversione e controlli valutari), imposte
sulla moneta di emissione dagli enti di un Paese.
Le condizioni dell’obbligazione prevedono che i pagamenti relativi ai titoli obbligazionari possano anche avvenire in un’altra moneta valida alla data di valuta, in
caso di modifica della moneta ufficiale della Repubblica Federale di Germania. In
16
questi casi, i creditori potrebbero essere effettivamente esposti a particolari rischi
connessi alla moneta nella quale effettivamente vengono fatti i pagamenti relativi
ai titoli obbligazionari. Gli investitori possono inoltre subire perdite e svantaggi derivanti dal fatto che i pagamenti non vengano ricevuti nella moneta di emissione
valida al momento dell’emissione delle obbligazioni, p. es. se gli importi sono necessari nella moneta di emissione originaria per poter adempiere a proprie obbligazioni di pagamento in questa moneta.
Infine, i tassi di cambio tra determinate monete sono stati sottoposti ad un’elevata
volatilità e quindi ci aspettiamo una simile volatilità anche in futuro. Variazioni
all’interno di un determinato tasso di cambio del passato non sono però necessariamente un indicatore delle variazioni del corso di cambio per la durata di un titolo obbligazionario.
Attualmente, non sono ancora per niente chiare quali conseguenze potrà avere
sull’euro come moneta una possibile insolvenza della Grecia o di un altro Stato
membro dell’Unione monetaria europea. Non è da escludere che un’insolvenza di
questo genere avrà un influsso determinante sulla conservazione del valore e
sulla continuità dell’euro come moneta.
Questi rischi valutari dipendono di solito da fattori estranei al controllo
dell’emittente e dei creditori dei titoli obbligazionari, come lo sono appunto avvenimenti politici ed economici nonché la variazione della domanda e dell’offerta
delle relative monete.
2.4.3.4
Rischio della controparte
Il rischio della controparte descrive il rischio di perdita nella quale l’emittente può
incorrere a causa del mancato rispetto degli obblighi da parte di un’altra parte
contrattuale (si solito definita come “contraente”). L’emittente sottostà ad un rischio della controparte in particolare, ma non esclusivamente, a causa del ricorso
di istituti di credito in qualità di banca depositaria e del trasferimento interinale di
mezzi liquidi prelevati dal ricavo di emissione delle obbligazioni o di pagamenti
correnti dell’investimento, come p.es. affitto, prezzo d’acquisto di un immobile. In
relazione a ciò, l’emittente rischia che un istituto di credito non sia in grado di adempiere ai propri obblighi nei confronti dell’emittente, ad esempio perché contro
il corrispettivo istituto di credito è stata emanata una moratoria di pagamento oppure che lo stesso istituto di credito sia insolvente. La perdita di un contraente
può quindi avere un influsso negativo sulle capacità dell’emittente di investire il
ricavo dell’emissione in modo profittevole o di adempiere ai suoi obblighi di pagamento legati ai titoli obbligazionari nei confronti dei creditori.
Il rischio della controparte dipende di solito da fattori estranei al controllo
dell’emittente e dei creditori dei titoli obbligazionari.
2.4.3.5
Rischi di collocamento
In seguito a un ritardo del collocamento delle obbligazioni fairvesta Maximus,
fairvesta potrebbe non disporre o non disporre in tempo dei mezzi finanziari necessari all’acquisto di immobili interessanti. Se ciò avvenisse, gli obiettivi di rendimento perseguiti dalla società potrebbero non essere raggiunti, cosa che di
conseguenza, in casi estremi, potrebbe determinare l’insolvenza di fairvesta. La
riduzione dei mezzi finanziari derivanti dal collocamento dell’obbligazione riduco-
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no anche le potenzialità di investimento e quindi anche la possibilità di diversificazione dei rischi nell’ambito della politica di investimento dell’emittente. In ogni
caso l’emittente sarebbe costretta a spendere di più per la commercializzazione e
il marketing, cosa che si rifletterebbe negativamente sui proventi della società.
Tale rischio potrebbe aumentare a causa dell’attuale crisi finanziaria ed economica.
2.4.3.6
Rischio di investimento
I piani dell’emittente prevedono l’acquisto di immobili possibilmente in tempi ravvicinati rispetto all’afflusso dei proventi dell’emissione delle obbligazioni fairvesta
Maximus. I proventi dell’emissione rimangono sul rispettivo conto CCIF fino
all’acquisto degli immobili. Il rendimento di tale conto è notevolmente inferiore rispetto al mirato rendimento dell’investimento negli immobili previsti. La società
fairvesta deve sostenere il rischio di tale “differenza di rendimento”. Qualora
l’emittente, per esempio a causa della mancanza di offerte sul mercato, non fosse in grado di investire in immobili i proventi dell’emissione con la voluta velocità
di realizzazione, ciò potrebbe avere ripercussioni negative sui proventi della società e in casi estremi causarne addirittura l’insolvenza.
2.4.3.7
Rischio di investimento sbagliato
L’acquisto delle obbligazioni fairvesta Maximus, vista la libera utilizzabilità dei
proventi dell’emissione (nell’ambito delle direttive per gli investimenti stabilite e
del controllo da parte del controllore degli impieghi finanziari) ha un carattere
blind pool. Tale termine significa che i singoli progetti di investimento e i loro dettagli – in questo caso riguardanti gli immobili e le partecipazioni che fairvesta intende acquistare – non erano stati definitivamente stabiliti al momento della redazione del prospetto o della sottoscrizione dell’investitore. I rischi per
l’investitore risultano dal fatto che, anche rispettando tutti i rilevanti criteri di scelta
nonché le rilevanti strategie e analisi di mercato, i progetti futuri di investimento
potrebbero causare perdite durevoli, p. es. a causa di sviluppi non prevedibili.
Errate valutazioni del management possono pure avere ripercussioni negative
sull’attività operativa. Se per esempio al momento dell’acquisto si sbagliasse la
valutazione del valore reale o del valore di rendimento degli immobili o dopo la
decisione di acquisto emergessero dei fattori che comportano una diminuzione
del valore dell’immobile, il risultato economico della società potrebbe subire un
andamento negativo. Lo stesso varrebbe nel caso di uno sviluppo negativo, diverso dalle aspettative, della percentuale di locazione o degli introiti da locazione.
In casi estremi una serie di decisioni sbagliate o di sviluppi negativi di un immobile può condurre al fallimento dell’emittente.
In tal caso possono verificarsi rischi speciali, tipici del settore se per esempio, il
peggioramento delle condizioni di circolazione e dell’infrastruttura o delle strutture
sociali si ripercuotesse negativamente sul sito di un immobile – e di conseguenza
anche sul suo valore –, si potrebbe correre un rischio duraturo della sua redditività, rischio che l’emittente al momento dell’acquisto dell’obbligazione non poteva
ancora prevedere.
Gli investimenti in immobili sono sempre affetti da rischi. Il successo di tali investimenti dipende dalle varie circostanze legali, economiche e fiscali effettive. Gli
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investimenti nel settore immobiliare sono connessi a rischi tipici del settore che
possono tra l’altro avere la loro origine nelle seguenti tematiche:
– sito e posizione geografica dell’immobile
– qualità dell’immobile
– contaminazioni/gravami fondiari
– manutenzioni/riparazioni arretrate
– locazione/rilocazione/rivitalizzazione
– commercializzazione
– assicurazioni
– perimento casuale
Se si realizzassero uno o più rischi di quelli in seguito specificati, ciò potrebbe
causare all’investitore perdite di rendimento o una perdita parziale o addirittura
totale del suo investimento nell’obbligazione, inclusi diritti di liquidazione.
2.4.3.7.1 Sito e posizione geografica
Il valore di un immobile viene determinato tra l’altro prevalentemente dal suo sito
e dalla sua posizione geografica. Gli eventuali cambiamenti, che avvengono dopo l’acquisto di un immobile e hanno influsso sul suo valore, possono verificarsi
perché non si realizzano le aspettative di un’infrastruttura prevista (p. es. se non
vengono realizzati o ritardano i previsti collegamenti con il servizio di trasporto
pubblico o alla rete stradale, per esempio il collegamento diretto alla rete autostradale, uno sperato insediamento di negozi, strutture commerciali in genere o
per esempio istituti scolastici e formativi oppure l’insediamento di potenziali datori
di lavoro) o se siti concorrenziali e/o luoghi concorrenziali possono posizionarsi
meglio durante il periodo in cui la società detiene l’immobile. Eventualmente uno
degli immobili acquistati è stato concepito per un determinato target di persone,
che nel frattempo si è spostato altrove, o a causa di motivi congiunturali o specifici di un settore non cresce la domanda di spazi da locare. Oltre alle conseguenti
perdite degli introiti da locazione anche dei cambiamenti in questo settore possono rendere necessaria la dismissione degli immobili al prezzo di costo o a un
prezzo inferiore da parte dell’emittente. Ciò riduce il capitale di investimento
dell’emittente e quindi le ulteriori possibilità di investimento con la conseguente
diminuzione del risultato per l’investitore.
2.4.3.7.2 Qualità
Per l’acquisto programmato di immobili ci si base nella maggior parte dei casi su
perizie di esperti periti giurati. Se e a condizione che tali perizie non riportino la
necessità di ingenti lavori di manutenzione e riparazione, l’emittente non intraprenderà ricerche in proprio sull’effettivo stato dell’immobile, ma la sua decisione
di acquisto si baserà sulle perizie esistenti. Non si può escludere che la perizia a
base della decisione di acquisto della società – ma anche proprie valutazioni –
contenga stime errate e che delle carenze qualitative comportino svantaggi imprevedibili, come per esempio la frequente necessità di riparazioni, scarsa qualità
della costruzione, ridotta rivedibilità o simili. L’emittente può essere perciò costretta a provvedere a recuperare i lavori di manutenzione e riparazione arretrati
e non preventivati con mezzi finanziari della società e quindi gli oneri, non calcolati precedentemente a tale scopo, nonché l’eventuale impossibilità di locazione
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nel corso della durata dei lavori abbiano una ripercussione negativa sul risultato
dell’emittente e sulla sua liquidità.
Se la società acquista un immobile la cui costruzione non fosse ancora iniziata o
non ancora ultimata, potrebbe subire degli svantaggi a causa di un eventuale
mancato rispetto della data di ultimazione oppure dell’eventuale ritiro di partner
contrattuali. Difetti di costruzione non scoperti durante il collaudo di una certa fase di lavoro, ma anche un’insufficiente rivendicazione di diritti di garanzia
nell’ambito del collaudo edilizio oppure un’insufficiente eliminazione successiva
del difetto possono limitare durevolmente la possibilità di locazione o di dismissione dell’immobile e causare costi supplementari. Scostamenti dai piani originari
nella fase di edificazione dell’immobile possono causare maggiori costi. Inoltre
anche difficoltà tecniche imprevedibili o condizioni meteorologiche imprevedibili
possono determinare rischi di mancato rispetto dei termini e quindi rischi di aumento dei costi della rispettiva fase di costruzione. Il ritardo dei lavori dell’impresa
capogruppo o anche dei suoi subappaltatori oppure anche il loro fallimento possono pure comportare un aumento dei costi per l’eventuale necessità di assegnare nuovamente i lavori e per la ritardata ultimazione dell’immobile. La consegna
non puntuale delle costruzioni a locatari e acquirente comporta costi aggiuntivi a
causa dei mancati introiti dei canoni di locazione e dell’impossibilità di utilizzo
dell’immobile e dei conseguenti pagamenti di adeguati indennizzi.
L’acquisto di edifici nuovi o la ristrutturazione di immobili comporta dei rischi dovuti al superamenti dei costi preventivati ed eventualmente oneri supplementari
imprevedibili a seguito di disposizioni da autorità pubbliche preposte all’edilizia o
altre. Gli immobili usati invece vengono venduti in genere con esclusione di qualsiasi garanzia. Non si può tuttavia escludere il rischio di difetti occulti, che neppure gli esperti riescono a identificare e che possono causano costi di manutenzione. I rischi di mancata locazione e vendita o quelli connessi con il fallimento di
importanti partner contrattuali (imprese di costruzioni) sono notevoli. Il possibile
verificarsi di tali rischi peggiora il risultato e la liquidità dell’emittente e di conseguenza il rischio di rendimento e rimborso dell’investitore.
2.4.3.7.3 Contaminazioni/gravami fondiari
In caso di immobili usati e già ultimati non è possibile effettuare un controllo dettagliato del terreno. In genere non ci sono neppure motivi di dubitare che il terreno o l’interno di un edificio siano contaminati. Nei contratti di compravendita il
venditore esclude generalmente la sua responsabilità per contaminazioni e difetti
occulti. L’acquisto di un immobile nell’ambito di un’asta giudiziaria comporta pure
regolarmente l’esclusione della responsabilità del proprietario precedente per eventuali contaminazioni e difetti. Se l’emittente acquista un immobile gravato da
contaminazioni, corre il rischio che le autorità preposte la costringano alla bonifica e che ne debba sostenerne i costi. È possibile che i costi della bonifica di contaminazioni siano superiori al valore dell’immobile stesso. I costi spesi per la bonifica gravano durevolmente sul risultato dell’attività della società.
2.4.3.7.4 Manutenzioni/riparazioni arretrate
Non si può escludere che la riserva costituita appositamente per i lavori correnti
di manutenzione non sia sufficiente a coprire i costi effettivamente sostenuti.
Maggiori costi di manutenzione possono risultare per esempio per il fatto che
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vengono scoperti o compaiono successivamente dei difetti che vanno eliminati
oppure si devono rispettare le disposizioni delle autorità o siano necessari altri interventi per garantire i proventi da locazione dell’immobile. Se si devono affrontare oneri maggiori o mettere da parte riserve per manutenzioni maggiori di quanto
era stato previsto, ciò riduce la redditività e la liquidità dell’emittente.
2.4.3.7.5 Rischio di locazione/rilocazione/costi di rivitalizzazione
I proventi dalla locazione di un immobile possono diminuire nel corso del periodo
in cui la società tiene l’immobile. Può verificarsi addirittura una perdita totale degli
introiti da locazione. Una riduzione dei proventi da locazione può verificarsi se i
locatari commerciali non esercitano le opzioni di prolungamento della locazione
oppure quando i proventi delle locazioni di riducono del tutto o in parte in seguito
al peggioramento della solvibilità dei locatari o nel caso che i locatari escano e
non ci siano nuovi interessati alla locazione. In caso di nuova locazione lo specchio del livello effettivo dei canoni di locazione di quel momento o una domanda
ridotta possono costringere la società a ridurre i canoni di locazione o a non ripartire tra i locatari tutte le spese condominiali oppure a rinunciare alle garanzie con
conseguente riduzione o rischio di perdita dei proventi da locazioni. Non è neppure garantito che tutte le condizioni di locazione in cui si è subentrati o concordate
contrattualmente – p. es. durata, clausole per il mantenimento del valore, assunzione delle spese condominiali da parte dei locatari, obblighi di ripristino in caso
di uscita del locatario ecc. – possano essere effettivamente ottenute e che la società di conseguenza debba affrontare ulteriori costi per poter rimettere
l’immobile in uno stato che lo renda locabile. Tali costi supplementari riducono il
risultato economico dell’emittente.
La proprietà dell’immobile comporta periodicamente spese condominiali che devono essere sostenute anche se l’immobile non è locato e/o utilizzato oppure anche se il locatario non paga effettivamente le spese condominiali correttamente
ridistribuite a suo carico. Si può verificare quindi il caso che l’emittente debba sostenere dei costi senza che incassi pari introiti o introiti eccedenti tali costi. La
conseguenza di tali costi non preventivati è un avanzo proporzionalmente inferiore per l’emittente e di conseguenza un risultato peggiore.
Altri rischi risultano dall’acquisto di immobili già locati, se poi, quando è necessario, non si riesce a rilocarli o si riesce a farlo soltanto a condizioni peggiori di
quelle concordate nel contratto di locazione originario. Inoltre gli oneri effettivamente sostenuti per l’attività di locazione possono risultare superiori a quelli preventivati, per esempio in seguito a periodi senza introiti da locazione, contributi
del locatore ai costi per lavori di ampliamento, dotazioni speciali, provvigioni più
elevate per i mediatori o maggiori costi di marketing, frequente cambio dei locatari , ecc. Questi costi possono sommarsi pure a cifre tali da annullare il rendimento
dell’immobile e a renderlo anche assai difficilmente vendibile sul libero mercato.
Se tali rischi si realizzano durante il periodo in cui la società ha l’immobile, oltre al
peggioramento della redditività peggiora pure la possibilità di vendere l’immobile
con conseguente ripercussione negativa sui risultati dell’emittente, cosa che può
comportare anche per l’investitore un aumento del rischio di rendimento e di rimborso
2.4.3.7.6 Rischio commerciale
21
Gli immobili acquistati dovrebbero essere rivenduti con profitto in genere entro un
periodo da uno a tre anni dal loro acquisto. Cambiamenti congiunturali, economici o strutturali, possono causare la vendita anticipata degli immobili acquistati oppure la loro prolungata permanenza in portafoglio. La vendita di un immobile può
anche diventare necessaria in un momento sfavorevole in cui si deve vendere
l’immobile a un valore inferiore al suo costo storico di acquisto. Inoltre esiste il rischio che il mediatore immobiliare incaricato non abbia il successo auspicato nel
periodo di tempo previsto. Non si può escludere che l’acquirente di un immobile,
dopo aver firmato il contratto di compravendita notarile, non possa o non voglia
rispettare i suoi obblighi di pagamento o non possa o voglia farlo nei tempi previsti. Anche potenziali target di persone che hanno bisogno di immobili a uso abitativo o commerciale, possono perdere interesse all’acquisto in seguito a cambiamenti fiscali, riduzione dei flussi finanziari, restrizioni legislative agli investimenti,
ecc. In tal caso i prezzi di vendita possono risultare inferiori a quelli calcolati oppure risultarne impossibile la loro rivendita. Tali riduzioni dei proventi dalle alienazioni si ripercuotono sul capitale a disposizione dell’emittente, per esempio,
per la compravendita di altri immobiliari, e di conseguenza sul risultato e sulla liquidità dell’emittente, comportando quindi i citati rischi per l’investitore.
2.4.3.7.7 Assicurazioni – perimento casuale
Qualora le assicurazioni stipulate non dovessero intervenire in caso di sinistro o
gli indennizzi assicurativi non fossero sufficienti a risarcire tutto il danno o
l’attuale valore dell’immobile, ciò si ripercuoterebbe negativamente sulla liquidità
dell’emittente. Il rischio non assicurabile del perimento casuale lo sostiene pure la
società. Gli immobili, specialmente in zone metropolitane, potrebbero essere
soggetti a rischi bellici o terroristici. Anche senza essere colpito direttamente da
un atto terroristico, un immobile può essere economicamente svalutato, se il
mercato immobiliare della località in cui si trova l’immobile ne è colpito a lungo
termine. Le ripercussioni negative sul valore dell’immobile riducono i proventi della sua vendita per la società.
2.4.3.8
Rischio relativo al personale
Il futuro successo di fairvesta è determinato principalmente dalle capacità imprenditoriali del consiglio dl amministrazione nonché dall’accurato lavoro del controllore degli impieghi finanziari. La perdita di tali persone trainanti per l’impresa e
le difficoltà di trovare o tenere il personale necessario con le qualifiche richieste
potrebbero avere un effetto sfavorevole sullo sviluppo economico di fairvesta. Il
successo durevole dell’impresa dipenderà perciò in notevole misura dalla capacità di fairvesta di trovare e tenere anche in futuro dirigenti e collaboratori qualificati.
2.4.3.9
Rischi derivanti dall’impiego degli importi liberamente disponibili
Gli importi liberamente disponibili pari al massimo al 10% dei proventi
dell’emissione, e cioè in caso di collocamento completo delle obbligazioni fairvesta Maximus un importo massimo di EUR 5,0 milioni per ogni variante (importo liberamente disponibile), non sono soggetti al controllo degli impieghi finanziari.
Ciò significa che l’emittente può decidere liberamente l’impiego della riserva di liquidità, il che comporta il rischio di investimenti sbagliati. Inoltre fairvesta non ha
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l’obbligo di fornire garanzie per l’impiego della riserva di liquidità; Perciò gli investitori non sono tutelati in questo caso.
Inoltre fa parte dell’importo liberamente disponibile l’importo corrispondente alla
somma degli introiti correnti delle locazioni e dei proventi, riscossi in un anno di
esercizio, che eccede la somma dei diritti dei creditori maturati nello stesso esercizio, nonché l’importo dei proventi netti dalla vendita di un immobile eccedente
l’importo originariamente investito (somma dell’investimento).
2.4.3.10
Conflitti di interesse
I membri del consiglio di amministrazione Hermann Geiger e Edelgard Knoll ricoprono anche posizioni dirigenziali nelle società del gruppo tedesco fairvesta, che
in parte fungono da partner cooperante di fairvesta Europe II AG, in particolare
per la scelta degli immobili e la loro amministrazione. Quanto sopra implica la
possibilità di conflitti di interesse. Tutti i membri del consiglio di amministrazione
dell’emittente sono contemporaneamente membri del consiglio d’amministrazione
di fairvesta Europe AG. Non sono noti all’emittente altri conflitti di interesse di
persone agenti per la società.
2.4.3.11
Rischi derivanti da altri prodotti finanziari di fairvesta Europe II AG
Con il termine generale obbligazioni fairvesta Maximus l’emittente emette in
complesso 3 diverse varianti di obbligazioni. Inoltre esiste la possibilità che fairvesta emetta altri titoli nel corso della durata delle obbligazioni fairvesta Maximus
del presente prospetto. Perciò fairvesta deve soddisfare i diritti di rendimento di
investitori di diverse obbligazioni. Anche le durate delle diverse obbligazioni variano e le condizioni di alcune obbligazioni contengono probabilmente una data
per il rimborso precedente a quella di altre. Qualora l’emittente non riesca a soddisfare gli obblighi di pagamento degli interessi e di rimborso di altre varianti oppure di eventuali altri titoli, ciò può compromettere la capacità dell’emittente di rispettare i suoi obblighi derivanti dalle singole obbligazioni fairvesta Maximus.
2.4.3.12
Rischi di diritti derivanti dalla responsabilità dei prospetti
Finora non sono stati rivendicati contro l’emittente diritti derivanti da eventuali altri
prospetti. Però fairvesta non può escludere che in futuro ci saranno investitori
che rivendicheranno nei confronti dell’emittente diritti derivanti dalla responsabilità del prospetto. Qualora fairvesta a causa di tali futuri diritti derivanti dalla responsabilità del prospetto venga condannata al risarcimento danni con una sentenza passata in giudicato, ciò potrebbe compromettere la capacità dell’emittente
di rispettare i suoi obblighi di pagamento degli interessi e di rimborso
dell’obbligazione.
2.4.4
Rischi specifici delle obbligazioni
I diritti degli investitori di ricevere il rimborso e gli interessi derivanti dalle obbligazioni fairvesta Maximus dipendono dai risultati economici e dalla liquidità
dell’emittente e per questo motivo possono andare persi nel caso peggiore a
causa di fallimento. In tal senso i rischi imprenditoriali di fairvesta sopra descritti
hanno anche un effetto indiretto sul rischio di rendimento e rimborso per gli investitori.
2.4.4.1
Mancato pagamento dei rendimenti e/o del rimborso
23
In particolare le seguenti circostanze possono causare l’impossibilità per
l’emittente di pagare gli interessi sui titoli obbligazionari oppure di rimborsare del
tutto o in parte i titoli obbligazionari alla scadenza:
– L’oggetto imprenditoriale dell’emittente è l’acquisto e la vendita di immobili nonché la locazione degli immobili acquistati. I proventi delle locazioni in base ai contratti di locazione di immobili ancora da acquistare possono essere non remunerativi o non sufficientemente remunerativi da riuscire a saldare i debiti rappresentati dagli interessi e dai rimborsi.
– L’emittente al momento del rimborso dell’obbligazione potrebbe non essere in
grado di raggiungere l’importo corrispondente ai titoli obbligazionari per rimborsare agli investitori con i propri mezzi finanziari mediante una riconversione (per
esempio prestito bancario), mediante l’emissione di una nuova obbligazione o
mediante una vendita economicamente valida degli immobili in portafoglio.
– L’emittente durante la durata dell’obbligazione potrebbe essere costretta a
chiedere l’apertura della procedura fallimentare sul proprio patrimonio. Secondo
la valutazione di fairvesta i crediti delle locazioni, conferiti in pegno al fiduciario a
scopo di garanzia (cfr. punto 2.15), e gli importi vincolati, costituiti in pegno a
scopo di garanzia, che si trovano sul rispettivo conto CCIF, (cfr. punto. 2.15)
danno diritto al soddisfacimento preferenziale in caso di fallimento di fairvesta
Europe II AG. Perciò questi importi spetterebbero indirettamente agli investitori.
Ciò vale per analogia per un diritto di soddisfacimento prioritario mediante gli immobili sui quali sono state costituite garanzie reali a favore del fiduciario o dei
quali sono stati ceduti i diritti ipotecari al fiduciario (cfr. punto 2.15). Ciononostante non si può escludere che un tribunale non riconosca le suddette garanzie e di
conseguenza, in caso di fallimento di fairvesta, gli investitori non siano protetti. Lo
stesso vale per provvedimenti di singola esecuzione forzata. In questo caso
l’emittente non sarebbe in grado di rispettare i suoi obblighi di pagamento del
rendimento e del rimborso.
I suddetti casi comportano tra l’altro l’obbligo del fiduciario di alienare le garanzie
reali costituite sugli immobili a suo favore. In caso di alienazione gli investitori
corrono il rischio che i proventi dell’alienazione non siano sufficienti a rispettare
gli obblighi di pagamento degli interessi e di rimborso dell’emittente.
2.4.4.2
Finanziamento di terzi per l’acquisto di obbligazioni fairvesta Maximus
Gli investitori sono liberi di finanziare il loro investimento finanziario del tutto o in
parte mediante prestiti, per esempio mediante un mutuo bancario. Tuttavia si
sconsiglia espressamente agli investitori di avvalersi di un finanziamento di terzi.
Con il finanziamento di terzi aumenta il rischio dell’investimento nelle obbligazioni
fairvesta Maximus perché i debiti così accesi, inclusi i costi ad essi connessi (p.
es. interessi sul mutuo), devono essere restituiti e serviti, e cioè anche in caso di
perdita totale o parziale dei diritti di rendimento e rimborso dell’obbligazione.
2.4.4.3
Alienabilità delle obbligazioni fairvesta Maximus, rischi di quotazione
I titoli obbligazionari qui offerti sono in principio liberamente trasferibili. Tuttavia le
obbligazioni fairvesta Maximus all’inizio del periodo di sottoscrizione, che comincia alla data di pubblicazione dell’approvazione del presente prospetto, e anche
in un indefinito periodo successivo non saranno ancora ammesse alla contrattazione di una borsa all’interno dello Spazio Economico Europeo (SEE). Perciò
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l’alienabilità dell’obbligazione è molto limitata e di conseguenza anche la possibilità di disporre del capitale investito nell’obbligazione.
I titoli obbligazionari in libera vendita sono soggetti a rischi di valore e di quotazione e perciò gli investitori, in caso di dismissione, ricavano probabilmente anche soltanto un importo inferiore al valore nominale o di acquisto. Anche se si intende chiedere l’ammissione dell’obbligazione, durante la sua durata, al mercato
non regolamentato di una borsa all’interno dello Spazio Economico Europeo
(SEE). Tuttavia non si può ancora prevedere se e in quale misura in questo caso
si svilupperà per le obbligazioni fairvesta Maximus un mercato secondario liquido
e a che prezzo i titoli obbligazionari verranno contrattati. Anche in questo caso
rimane invariato il suddetto rischio di valore e di quotazione. In base alla sua
struttura il mantenimento del valore dell’obbligazione dipende dai valori commerciali correnti degli immobili acquistati con i proventi dell’emissione e perciò eventuali disturbi del mercato possono avere una ripercussione sulla contrattazione liquida dei titoli obbligazionari. Non si può escludere che una liquidità limitata possa avere una ripercussione negativa sui prezzi raggiungibili con la vendita
dell’obbligazione.
2.4.4.4
Mancate possibilità di acquisto di immobili adeguati
Affinché il suo modello di attività possa realizzarsi con successo, fairvesta ha bisogno di comprare gli immobili a un prezzo che permetta una rivendita successiva con profitto, eventualmente dopo l’esecuzione di lavori a favore dello sviluppo
e dell’aumento di valore del rispettivo immobile. A questo scopo fairvesta deve
riuscire a identificare immobili adeguati e acquistarli a un prezzo da essa ritenuto
congruo in conformità alle direttive per gli investimenti riportate nelle condizioni
dell’obbligazione. Qualora nel realizzare il modello di attività si presentassero poche o nessuna possibilità di acquisto di immobili, ciò potrebbe compromettere notevolmente la capacità di fairvesta di rispettare (nei tempi previsti) i suoi obblighi
di pagamento degli interessi e di rimborso nei confronti degli investitori.
2.4.4.5
Mancate possibilità di adeguata alienazione di immobili e rischi di scioglimento
dei contratti di compravendita
Per realizzare con successo il suo modello di attività, fairvesta non deve soltanto
realizzare sufficienti proventi con le locazioni, ma anche poter rivendere immobili
a un prezzo con il quale ricavare un utile da alienazione. A questo scopo fairvesta deve riuscire a trovare degli acquirenti disposti e anche finanziariamente in
grado di pagare un tale prezzo. Attualmente le condizioni economiche generali
per le dismissioni di immobili a un prezzo congruo per il venditore sono peggiorate, poiché per esempio gli interessati all’acquisto hanno più difficoltà di ricevere
un finanziamento di terzi per l’acquisto di un immobile. Qualora fairvesta non trovi
o non trovi un numero sufficiente di acquirenti per gli immobili del suo portafoglio,
ciò comprometterebbe notevolmente l’attività nonché il risultato economico di
fairvesta.
Anche se fairvesta riuscisse a trovare acquirenti e a stipulare con essi un contratto di compravendita ad un prezzo congruo dal punto di vista di fairvesta, non si
può escludere che l’acquirente non sia in grado di pagare il prezzo di acquisto alla scadenza. In tal caso si dovrebbe scogliere il contratto di compravendita e fairvesta potrebbe non riuscire a realizzare l’utile da alienazione previsto con il pagamento del prezzo di acquisto.
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2.4.4.6
Rischi a causa del cambiamento dei prezzi degli immobili
In base al modello di attività di fairvesta che prevede l’investimento dei proventi
dell’emissione delle obbligazioni fairvesta Maximus in immobili e la loro rivendita
nel caso si presenti un’opportuna occasione, il mantenimento del valore delle obbligazioni fairvesta Maximus, a differenza dalle obbligazioni tradizionali, durante
la loro durata dipende in gran misura dall’andamento dei prezzi degli immobili. In
quale modo l’andamento dei prezzi degli immobili avrà una ripercussione sul
mantenimento del valore dell’obbligazione, dipende tra l’altro anche dai valori
commerciali correnti rilevati che servono per valutare le garanzie per gli investitori. Il mantenimento del valore dell’obbligazione può essere fortemente influenzato
dall’andamento dei valori commerciali correnti degli immobili, se essi variano nel
corso della durata dell’obbligazione.
Nonostante la limitata durata dell’obbligazione, non si può essere sicuri che il valore dell’obbligazione si rialzi sempre al livello del prezzo pagato individualmente
all’acquisto. Esiste il rischio che fairvesta, alla fine della durata dell’obbligazione,
non possa rispettare i suoi obblighi di rimborso e, a causa di una riduzione dei
valori commerciali correnti degli immobili, anche l’alienazione degli immobili in
portafoglio non fornisca i proventi necessari per il rimborso dei titoli obbligazionari.
2.4.4.7
Rischio di perdita del rimborso delle obbligazioni fairvesta Maximus
A causa della quotazione del rimborso delle obbligazioni fairvesta Maximus, stabilita nelle condizioni dell’obbligazione al valore nominale (100%) nella moneta di
emissione più una compensazione per l’inflazione, il rischio di perdita del rimborso dipende dalla situazione patrimoniale e dalla liquidità dell’emittente al momento della scadenza.
2.4.4.8
Rischi connessi all’alienazione delle garanzie reali
Se la società fairvesta non fosse in grado di soddisfare i propri obblighi di pagamento del rendimento o del rimborso, nonostante la cessione dei canoni di locazione (cfr. punto. 2.15) e delle garanzie reali (cfr. punto. 2.15), si possono verificare perdite (parziali) qualora, in caso di conseguente necessità di vendita delle
garanzie reali, non si possa ottenere l’importo a copertura dei crediti garantiti. Se
nell’ambito di un’alienazione degli immobili (per esempio mediante aste giudiziarie) non viene raggiunto un risultato sufficiente, si verifica una perdita (parziale)
dell’investimento finanziario per gli investitori. Sebbene con l’alienazione delle garanzie dovrebbero venire soddisfatti oltre ai diritti al rimborso anche i diritti al rendimento dei creditori, non si può escludere che i diritti agli interessi nonché i diritti
al rimborso degli investitori non vengano (completamente) coperti dai proventi
dell’alienazione. Inoltre si possono verificare perdite (parziali) degli investitori in
seguito a costi che sono occorsi nell’ambito dell’alienazione dei diritti di garanzia
e che vanno detratti dai proventi dell’alienazione (per esempio compenso del fiduciario in caso di alienazione, costi nell’ambito dell’esecuzione forzata, ecc.).
Pure dalla rappresentanza del libro fondiario, dei creditori del fiduciario possono
insorgere rischi. In caso di rappresentanza del libro fondiario non si può escludere che il rappresentante designato esegua delle disposizioni errate relative ai debiti fondiari che possono compromettere i diritti dei creditori delle obbligazioni nella misura in cui con i debiti fondiari non si riescano a soddisfare completamente o
in parte tali diritti. Non è escluso che, se esistono i presupposti per l’avvio della
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procedura di asta pubblica, l’assemblea dei creditori non venga convocata o venga convocata in ritardo e perciò i diritti degli investitori sui debiti fondiari non riescano a venire soddisfatti completamente o in parte.
In caso di alienazione delle garanzie fondiarie in caso di asta giudiziaria, nonostante siano state stabilite limitazioni di valore e i debiti fondiari siano di primo
grado, può verificarsi che non si riescano a soddisfare completamente i diritti dei
creditori delle obbligazioni nel caso che i proventi dell’asta non coprano completamente tali diritti.
Poiché tutti i creditori delle obbligazioni hanno generalmente gli stessi diritti, un
unico creditore non può rivendicare autonomamente i diritti di soddisfacimento
(avvio dell’asta e/o amministrazione giudiziaria) dal debito fondiario, ma può farlo
soltanto congiuntamente a tutti gli altri creditori della stessa obbligazione. Di conseguenza al singolo creditore non è permesso rivendicare soltanto per sé i diritti
sul debito fondiario. Poiché per rivendicare i diritti sui debiti fondiari è necessaria
una delibera dell’assemblea dei creditori, la rispettiva delibera può subire un ritardo, se l’assemblea dei creditori, a causa del grande numero di investitori, non
sia in grado di deliberare o lo possa fare soltanto in ritardo perché non ha raggiunto il quorum richiesto, anche se i presupposti per l’avvio della procedura di
asta giudiziaria esistevano già prima.
2.4.4.9
Rischi connessi alle garanzie
In caso fallimento di fairvesta il fiduciario deve rivendicare i suoi diritti sugli importi vincolati del conto CCIF in base al suo diritto di pegno. Ciò vale per analogia
per quanto riguarda le garanzie reali sugli immobili in portafoglio e i diritti derivanti dal pignoramento dei crediti dei canoni di locazione. Nell’ambito del soddisfacimento preferenziale sia il curatore fallimentare sia il fiduciario sostengono dei
costi che devono essere detratti dai proventi dell’alienazione. In tal modo si riduce l’importo a disposizione per il pagamento agli investitori. Secondo valutazione
di fairvesta, in caso di suo fallimento, gli importi vincolati, pignorati, depositati sul
conto CCIF, i crediti dei canoni di locazione pignorati e i diritti sulle garanzie reali
sono a disposizione per il soddisfacimento preferenziale degli investitori. Ciononostante non si può escludere che un tribunale non riconosca le suddette garanzie e di conseguenza gli investitori non siano protetti o non siano protetti a sufficienza in caso di fallimento di fairvesta. Lo stesso vale per provvedimenti di singola esecuzione forzata. In questo caso l’emittente non sarebbe in grado di rispettare i suoi obblighi di pagamento del rendimento e del rimborso. Inoltre non è
garantito che gli importi vincolati che si trovano effettivamente sul conto CCIF,
nonché gli importi derivanti dalla realizzazione del diritto di pegno sui canoni di
locazione (cfr. punto 15) e delle garanzie reali siano sufficienti per soddisfare i diritti dei creditori.
2.4.4.10
Effetto dei costi di transazione e simili
Provvigioni e spese (p. es. delle banche) o altri costi connessi all’acquisto o alla
vendita dell’obbligazione, soprattutto se combinati con un basso valore della
commessa per ogni transazione, per esempio, a causa di un minimo concordato
per ogni transazione, possono provocare notevoli oneri per l’investitore. Questi
costi possono ridurre complessivamente in misura notevole le opportunità di proventi connesse con l’obbligazione. I potenziali investitori, per questo motivo, pri-
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ma dell’acquisto dell’obbligazione devono informarsi su tutti i costi connessi con il
suo acquisto o vendita.
2.4.4.11
Mancato rispetto degli obblighi da parte del fiduciario o del controllore degli impieghi finanziari
Vista la conformazione delle garanzie dell’obbligazione, il fiduciario e il controllore
degli impieghi finanziari assolvono importanti funzioni per garantire il mantenimento del valore dell’obbligazione. Se il fiduciario o il controllore degli impieghi finanziari violassero i loro rispettivi obblighi, ciò potrebbe comportare notevoli
svantaggi per gli investitori nel caso che il fiduciario o il controllore degli impieghi
finanziari non risponda delle sue violazioni degli obblighi o nel caso che i diritti nei
suoi confronti non siano realizzabili.
2.4.4.12
Rischio di perdita del costi accessori di acquisto; rischio di penale contrattuale
Se l’emittente decide di acquistare un immobile, in base alle condizioni
dell’obbligazione può finanziare con gli importi vincolati sia il prezzo di acquisto
sia tutti i costi accessori di acquisto (p. es. l’imposta sulle transazioni immobiliari,
spese notarili, costi per la registrazione nel libro fondiario, costi per il mediatore
immobiliare, ecc.). Tali costi accessori di acquisto possono essere finanziati anche senza precedente costituzione di un diritto di garanzia reale a favore del fiduciario utilizzando gli importi vincolati. Tale regola è necessaria perché spesso,
nelle transazioni immobiliari, tra la stipulazione del contratto di compravendita
dell’immobile e la scadenza di pagamento del prezzo di acquisto passano alcuni
mesi e in tale periodo intermedio l’emittente deve già saldare i costi accessori
dell’acquisto. L’emittente tuttavia diventa proprietaria dell’immobile soltanto dopo
aver pagato il prezzo d’acquisto e dopo la successiva registrazione dell’emittente
come nuova proprietaria nel libro fondiario. Appena a partire da tale data il fiduciario può anche alienare i diritti di garanzia costituiti a suo favore per conto degli
investitori. Qualora un contratto di compravendita di un immobile dovesse essere
annullato, per un qualsiasi motivo, prima della registrazione dell’emittente, i costi
accessori di acquisto, già precedentemente pagati dall’emittente diventerebbero
in gran parte superflui e non verrebbero rimborsati all’emittente. In tal caso
l’emittente avrebbe intrapreso delle attività servendosi degli importi vincolati per i
quali non esisterebbe una controprestazione (acquisizione della proprietà
dell’immobile). Inoltre per tali importi vincolati (inutilmente spesi) non esisterebbe
nessuna garanzia reale a favore degli investitori. Tali importi vincolati, inutilmente
spesi, possono compromettere la situazione patrimoniale, finanziaria e il risultato
economico dell’emittente e di conseguenza la sua capacità di rispettare i suoi
obblighi nei confronti dei creditori.
Una simile situazione si verifica nel caso che l’emittente debba pagare una penale al suo partner contrattuale per l’annullamento del contratto di compravendita di
un immobile.
2.4.5
Rischi fiscali
Le conseguenze e i rischi fiscali individuali derivanti da un investimento
nell’obbligazione per il singolo investitore dipendono essenzialmente dal paese in
cui l’investitore è contribuente fiscale. Per questo motivo si consiglia vivamente a
ogni investitore, in prospettiva di un probabile investimento nell’obbligazione, di
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avvalersi del servizio di consulenza di un appartenente alla categoria dei commercialisti.
Non si può escludere che le condizioni fiscali generali relative alla presente offerta in vigore alla data di redazione del prospetto vengano modificate in futuro dalla
prassi amministrativa delle autorità fiscali del Liechtenstein o del rispettivo paese
di provenienza dell’investitore oppure che i cambiamenti della legislazione fiscale
o della giurisprudenza fiscale del Liechtenstein o del rispettivo paese di provenienza dell’investitore vadano a svantaggio dell’investitore con conseguente riduzione del rendimento previsto o addirittura tassazione del capitale investito.
Svantaggi fiscali possono risultare anche in seguito a modifiche delle eventuali
convenzioni contro la doppia imposizione.
Il rischio di modifica delle condizioni fiscali generali lo sostiene esclusivamente
l’investitore. L’emittente non può sostenere la responsabilità per il trattamento fiscale ambito dall’investitore.
2.4.6
Rischi legislativi
Esiste il rischio che, nel corso della durata dell’obbligazione, cambino le leggi, le
disposizioni amministrative e la giurisprudenza in vigore alla data della redazione
del prospetto. Ciò vale anche per la valutazione giuridica dell’obbligazione e della
sua vendita da parte delle autorità di competenza, preposte alla vigilanza.
I suddetti rischi connessi a cambiamenti legislativi possono avere notevoli ripercussioni sul previsto rendimento e sul mantenimento del valore dell’obbligazione.
Misure del legislatore e regolatore possono avere influsso sulle condizioni commerciali e concorrenziali con ripercussioni negative sulla situazione economica di
fairvesta. In linea di principio esiste la possibilità che, a causa di tali misure legislative, fairvesta sia costretta a cambiare, ridurre o anche sospendere le singole
attività economiche o la vendita dell’obbligazione.
2.5
INFORMAZIONI RELATIVE ALL’EMITTENTE
2.5.1
Storia dell’attività e andamento degli affari dell’emittente
2.5.1.1
Nome giuridico e commerciale dell’emittente
Il nome giuridico e commerciale dell’emittente è “fairvesta Europe II AG”.
2.5.1.2
Luogo di registrazione dell’emittente e codice di registrazione
La registrazione dell’emittente “fairvesta Europe II AG” è avvenuta in forma di società per azioni presso l’ufficio del libro fondiario e del registro pubblico di Vaduz,
Principato di Liechtenstein, con il codice FL-0002.383.436-2.
2.5.1.3
Data di costituzione e durata dell’esistenza dell’emittente
La costituzione dell’emittente è avvenuta con l’iscrizione in qualità di società per
azioni nel registro pubblico del Liechtenstein il 05 ottobre 2011. La società fairvesta Europe II AG è stata costituita a tempo indeterminato.
2.5.1.4
Sede, forma giuridica e ordinamento giuridico in vigore per l’emittente
Per quanto concerne l’emittente si tratta di una società per azioni. La sede della
società si trova a 9490 Vaduz (FL), LOVA Center. L’ordinamento giuridico appli-
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cabile per la società è quello del Principato di Liechtenstein. L’emittente è stata
costituita nel Principato di Liechtenstein.
2.5.1.5
Eventi recenti nell’attività operativa dell’emittente di grande rilevanza per la valutazione della solvibilità dell’emittente.
La società fairvesta Europe II AG è un’emittente giovane, costituitasi appena il 05
ottobre 2011. Per questo motivo non esistono eventi recenti nell’ambito
dell’attività operativa dell’emittente di grande rilevanza per la valutazione della
sua solvibilità.
2.5.2
Investimenti
2.5.2.1
Investimenti più importanti effettuati dal momento della pubblicazione del bilancio
dell’ultimo esercizio.
L’emittente, costituitasi il 05 ottobre 2011, non ha ancora né redatto né pubblicato
un bilancio di esercizio e non ha ancora né effettuato né deciso degli investimenti.
2.5.2.2
Importanti investimenti futuri dell’emittente, già definitivamente decisi dal suo
organo amministrativo
L’organo amministrativo non ha ancora preso decisioni definitive per quanto concerne gli investimenti futuri.
2.5.2.3
Previste fonti di finanziamento
L’emittente intende emettere obbligazioni allo scopo di realizzare il suo modello
di attività. Non sono state ancora prese decisioni definitive per quanto concerne
gli investimenti futuri.
2.6
PANORAMICA DELL’ATTIVITÀ
2.6.1
Settori principali di attività
2.6.1.1
Attività principali dell’emittente
L’attività principale di fairvesta Europe II AG si concentra sull’acquisto di immobili
a scopo abitativo o commerciale in luoghi con una solida infrastruttura, sulla loro
rivalutazione, eventualmente mediante interventi di modernizzazione, e sulla loro
rivendita con profitto. La società fairvesta Europe II AG investe esclusivamente,
direttamente o indirettamente, in immobili nella Repubblica Federale di Germania. Distribuendo su tutto il territorio tedesco gli investimenti in immobili, fairvesta
Europe II AG cerca di ottimizzare il profilo dei rischi di rendimento del portafoglio
immobiliare ed evitare grandi rischi.
2.6.1.2
Importanti nuovi prodotti e/o servizi
Per realizzare il suo modello di attività, fairvesta emetterà in futuro obbligazioni e
altri strumenti finanziari in base alla rispettiva situazione legislativa in vigore per
realizzare i mezzi finanziari per il suo modello di attività.
30
2.6.2
Mercati più importanti
La società fairvesta Europe II AG opererà inizialmente soprattutto sul mercato
immobiliare tedesco acquistando direttamente o indirettamente immobili nel mercato di nicchia delle aste giudiziarie e delle vendite speciali. La conoscenza di
questo mercato e del suo probabile sviluppo futuro è il presupposto irrinunciabile
per investire con successo. Tali conoscenze le possiede il consiglio di amministrazione di fairvesta Europe II AG composto da esperti del settore.
A causa della massiccia riduzione dei permessi di costruzione di edifici nuovi e
della notevole riduzione dell’attività edilizia negli ultimi anni, in Germania non è
ancora garantita a lungo termine una quantità sufficiente di immobili a scopo abitativo.
Legenda:
La scarsa offerta
Permessi di costruzione per immobili a scopo abitativo in migliaia (fonte: istituto statale
tedesco di statistica)
Siccome l’attività edilizia in Germania è diminuita per molti anni al di sotto dell’1%
del numero complessivo degli immobili esistenti, è presumibile che anche in futuro si verificheranno ulteriori colli di bottiglia sul mercato immobiliare.
Nonostante la leggera lievitazione della congiuntura nel settore delle costruzioni il
mercato immobiliare non copre ancora il numero di abitazioni che vengono demolite. Per coprire a lunga scadenza il fabbisogno in Germania, si dovrebbero
costruire da 280.000 a 300.000 unità abitative all’anno, mentre nel 2008 sono
stati concessi permessi per costruirne soltanto 148.000, questa tendenza proseguirà a causa della crisi finanziaria.
Il mercato immobiliare è notevolmente cambiato negli ultimi anni. Mentre negli
anni 70 i cittadini si trasferivano fuori dalle città per insediarsi in campagna, da
alcuni anni si riscontra la tendenza opposta: le persone lasciano la campagna per
trasferirsi nuovamente in città. Dai dipendenti, tra l’altro in seguito a Hartz IV 1, si
pretende maggiore mobilità. Perciò in futuro l’ambiente in cui si vive e si abita sarà nelle vicinanze del posto di lavoro. Tale tendenza causa già oggi colli di botti1
Nota della traduttrice: assegno sociale riformato in Germania qualche anno fa
31
glia nelle metropoli e nei centri di media grandezza con conseguenti aumenti dei
prezzi sul mercato degli immobili a scopo abitativo. Questa tendenza si rafforzerà
ancora notevolmente in futuro secondo opinione della società.
Mentre nell’anno 2007 le compravendite di immobili sono ammontate a circa
EUR 114 miliardi, nel 2008 sono state pari a EUR 103 miliardi. Nel 2009 circa il
91,4% di tutti gli immobili comprati e venduti in Germania hanno cambiato proprietario convenzionalmente, tramite il mercato immobiliare regolamentato, p. es.
attraverso mediatori immobiliari, inserzioni sui giornali e offerte in Internet. Così
hanno comprato i loro immobili anche le compagnie assicurative, i fondi pensionistici, le casse pensionistiche e persone private benestanti. Anche fairvesta Europe II AG venderà i suoi immobili su questo mercato regolamentato, mentre
l’emittente acquisterà i suoi immobili sul mercato delle vendite delle banche e su
quello delle aste giudiziarie nonché da situazioni speciali.
Legenda:
Numero di aste giudiziarie
Valore commerciale corrente in miliardi di euro
Il mercato immobiliare in Germania nel 2009
Volume totale di circa EUR 100 miliardi.
Nel 2009 sono stati ammessi alle aste giudiziarie immobili con un valore commerciale corrente di circa EUR 15,11 miliardi (fonte: Argetra). Durante le aste
giudiziarie gli immobili con un valore commerciale corrente superiore a un milione
sono stati comprati in media a prezzi corrispondenti soltanto al 50-70% del valore
commerciale corrente. Ciò significa che tale mercato speciale di vendita copre
una quota dell’8,80% del mercato complessivo.
32
Legenda:
Mercato degli acquisti di fairvesta
Mercato delle vendite di fairvesta
Mercato convenzionale 91,04%
Mercato speciale 8,96%
In Germania è alto il livello delle aste giudiziarie. Nel 2008 sono state tenute
88.379 aste giudiziarie; nel 2009 tale numero si è ridotto a 86.617 con un volume
complessivo dei valori commerciali correnti pari a EUR 15,11 miliardi. Il numero
delle aste giudiziarie indette dagli oltre 1500 tribunali addetti rimarrà per molti anni ad alto livello e la crisi finanziaria si farà sentire appena con effetto ritardato,
poiché la durata media di una procedura giudiziaria si aggira tra i due e tre anni.
Il numero di aste giudiziarie nel 2009 era suddiviso come segue: circa il 65% era
rappresentato da case monofamiliari e appartamenti in condominio e circa il 35%
da case plurifamiliari, edifici a scopo abitativo e commerciale, artigianale e industriale.
Ciò significa che soltanto sul mercato delle aste giudiziarie fairvesta ha già a disposizione un “mercato di acquisto” di circa EUR 5,8 miliardi nel quale fairvesta
può scegliere gli immobili più interessanti. Si aggiungono il mercato delle vendite
bancarie, dei contenziosi ereditari e altre situazioni speciali.
33
Legenda:
65% case monofamiliari e appartamenti in condominio
35% case plurifamiliari, edifici a scopo abitativo e commerciale, artigianale e industriale
* valore statistico rilevato da fairvesta nel periodo 1999-2008 per immobili con un valore
commerciale corrente > EUR 1 milione
2.6.3
Posizionamento concorrenziale dell’emittente
I concorrenti di fairvesta Europe II AG sono società immobiliari nazionali e regionali, focalizzate sull’acquisto di immobili a scopo abitativo o commerciale e
sull’amministrazione e vendita degli immobili acquistati. Il successo dei concorrenti su questo mercato dipende dall’accesso a immobili a prezzi convenienti di
acquisto, al potere finanziario e alla capacità di amministrare e commercializzare
gli immobili. Inoltre in Germania esiste una quantità limitata di cosiddetti fondi
immobiliari, dei quali si sono potuti identificare meno di dieci su tutto il mercato, e
l’analisi dei dati liberamente disponibili relativi alla loro attività permettono trarre
la conclusione che hanno un posizionamento concorrenziale di rilevanza piuttosto limitata.
Secondo la valutazione dell’emittente, il suo potenziale posizionamento sul mercato è buono e tendenzialmente crescente anche perché dispone di un consiglio
di amministrazione esperto.
2.7
STRUTTURA ORGANIZZATIVA
L’emittente, fairvesta Europe II AG, è parte del gruppo tedesco fairvesta e secondo il diritto societario è posseduta al 100% dalla società madre, fairvesta
Group AG, iscritta a registro di commercio del tribunale di Stoccarda con HRB
729807. Non sussistono contratti di controllo, accordi per la liquidazione degli utili
o altre dipendenze contrattuali del genere nei confronti di fairvesta Group AG o
un’altra società del gruppo fairvesta.
Descrizione del gruppo fairvesta
Il gruppo fairvesta è una società immobiliare e di partecipazioni internazionale
con attività in Germania, Austria, Svizzera, Belgio, Olanda, Lussemburgo e Francia. La sede della società è a Tübingen (D).
34
Specializzato nel commercio di immobili abitativi e industriali di valore, dalla sua
fondazione nel 2002 il gruppo fairvesta è diventato, secondo la propria percezione del mercato, uno dei maggiori offerenti del settore dei fondi immobiliari chiusi.
A fine 2009 erano già stati collocati e realizzati ben 9 fondi e un Private Placement con un volume di sottoscrizione pari a 460 milioni di euro. La rendita realizzata fin ora si attesta in media nettamente ad un tasso a due cifre.
Anche per quanto riguarda l’esercizio 2010, il gruppo fairvesta ha emesso con
successo nuovi fondi immobiliari con il nome “fairvesta Mercatus VIII” e Mercatus
IX“, nonché ha liquidato il fondo chiuso “fairvesta 2” secondo il prospetto, e ha
pagato agli investitori un utile percentuale a due cifre.
Il gruppo fairvesta è specializzato nel mercato di nicchia del commercio di immobili e sfrutta situazioni particolari, come p.es. pignoramenti bancari, liquidazioni di
edifici in costruzione o vendite forzate, per acquistare immobili a prezzi particolarmente vantaggiosi e rivenderli a prezzo di mercato realizzando un utile. Grazie
all’intelligente concentrazione di tanti investitori, fairvesta offre la possibilità di
partecipare a immobili particolarmente interessanti che sulla base del loro grande
valore sarebbero altrimenti destinati esclusivamente a investitori istituzionali.
Da un punto di vista organizzativo, il gruppo fairvesta si suddivide in diverse società di servizi che sviluppano l’attività nonché nelle singole società di partecipazione fairvesta da I a VI, Mercatus VII-IX, Chronos I, Lumis I e fairvesta Private
Placement. A ciò si aggiunge l’attività di emissione titoli delle società fairvesta
Europe AG e fairvesta Europe II AG, nonché società di gestione patrimoniale
proprie concessionarie con sede nel Principato del Liechtenstein e in Svizzera.
Inoltre, in collaborazione con società dei settori bancario e assicurativo, il gruppo
fairvesta agisce in qualità di Asset Manager per società di fondi internazionali e
investitori istituzionali di portafogli di investimenti immobiliari.
35
Struttura societaria del gruppo fairvesta– stato novembre 2011:
2.8
INFORMAZIONI SULLE TENDENZE
L’emittente costituitasi il 05 ottobre 2011 non ha ancora redatto e pubblicato nessun bilancio di esercizio. È perciò superfluo indicare i più salienti cambiamenti
con ripercussioni negative sulle prospettive dell’emittente a partire dalla data di
pubblicazione degli ultimi bilanci di esercizio revisionati. Oltre all’analisi del mercato target sopra riportata non sono noti altri trend, insicurezze, domanda, obblighi o operazioni che possano prevedibilmente avere ripercussioni notevoli sulle
prospettive dell’emittente almeno per l’esercizio in corso.
2.9
PREVISIONI O STIME DI UTILI
La società fairvesta Europe II AG non fornisce alcuna previsione o stima riguardante gli utili.
2.10
ORGANI AMMINISTRATIVI, GESTIONALI E VIGILANTI
2.10.1
Membri del consiglio di amministrazione
I membri del consiglio di amministrazione dell’emittente sono tutti domiciliati nella
sede di lavoro a Vaduz, LOVA Center:
36
– Hermann Geiger
– Edelgard Knoll
– Dr. jur. Thomas Wilhelm
– Vladimir Bezouska
Oltre alla loro attività di membri del consiglio di amministrazione dell’emittente le
suddette persone coprono le seguenti cariche:
Hermann Geiger, dopo un apprendistato bancario, è stato per 22 anni direttore
di una delle banche Raiffeisen ed nel 2004 è entrato a far parte del gruppo delle
società tedesche di fairvesta come dirigente. In diverse aziende del gruppo copre
la carica di amministratore / membro del consiglio di amministrazione.
Edelgard Knoll, dopo il suo apprendistato di impiegata commerciale
dell’industria, a partire dal 1982 ha lavorato per varie rinomate imprese nel settore immobiliare. Dal 2002 è dirigente di diverse divisioni aziendali delle società tedesche di fairvesta. Essendo una specialista dell’amministrazione è responsabile
fra l’altro di tutta l’organizzazione amministrativa che a suo tempo aveva contribuito a creare.
Il Dr. jur. Thomas Wilhelm è autorizzato ad esercitare la professione di avvocato nel Liechtenstein a partire dal 1990. Nel 1992 ha fondato uno studio legale.
Thomas Wilhelm lavora principalmente nell’estate planning internazionale, focalizzandosi sul diritto commerciale, diritto fiduciario e diritto fiscale. È membro della Society of Trust and Estate Practitioners STEP. Nel 1988 Thomas Wilhelm ha
costituito la società Codex Treuhand AG. Precedentemente Thomas Wilhelm aveva lavorato per un gruppo di società fiduciarie ad orientamento internazionale e
per uno studio legale nel Liechtenstein. Nel 1981 ha ottenuto il dottorato presso
la facoltà di scienze giuridiche dell’università di Innsbruck (AT). Il signor Wilhelm
è membro del consiglio di amministazione di un’alta società, fairvesta Europe
AG.
Vladimir Bezouska ha lavorato con successo per oltre 30 anni fino al 2005 per
varie banche con sede in Svizzera. La sua ultima attività era quella di dirigente
con diritto di firma di una controllata svizzera di un rinomato istituto bancario tedesco nel campo del private wealth management, per il quale ha assunto diversi
mandati amministrativi. Da metà 2006 il signor Bezouska lavora per un gruppo di
società del Liechtenstein, tra l’altro come trust officer. Il signor Bezouska è un
membro del consiglio di amministrazione di un’altra società, fairvesta Europe AG.
L’emittente non possiede altri organi amministrativi e vigilanti.
2.10.2
Potenziali conflitti di interesse
I membri del consiglio di amministrazione Hermann Geiger e Edelgard Knoll lavorano anche in posizioni dirigenziali presso società del gruppo tedesco fairvesta,
che fungono in parte da partner cooperante di fairvesta Europe II AG , in particolare nell’ambito della scelta degli immobili e dell’amministrazione. Tutti i membri
del consiglio di amministrazione dell’emittente sono anche membri del consiglio
di amministrazione di fairversta Europe AG, la quale persegue lo stesso modello
commerciale nonché una politica d’investimento simile a quella dell’emittente.
L’emittente è quindi attiva sullo stesso mercato di fairvesta Europe AG. I membri
37
del consiglio di amministrazione possono effettuare investimenti o transazioni per
conto di fairvesta Europe AG (direttamente o indirettamente) con lo stesso tipo di
valori patrimoniali come quelli (potenziali) dell’emittente. Queste transazioni possono quindi avere effetti negativi sul modello commerciale dell’emittente. Tale situazione implica la possibilità di conflitti di interesse. Altri conflitti di interesse di
persone attive non sono noti all’emittente.
2.11
PRATICHE DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE
Il consiglio di amministrazione dell’emittente non ha costituito una commissione
di verifica.
Non essendo quotata in borsa l’emittente non è tenuta a seguire i suggerimenti
delle regole della corporate governance e di conseguenza non le applica. Comunque fairvesta Europe II AG in linea di principio massima ha un atteggiamento
positivo nei confronti delle regole della corporate governance.
2.12
AZIONISTI PRINCIPALI
Principale e unico azionista dell’emittente è fairvesta Group AG, iscritto a registro
di commercio del tribunale di Stoccarda (D) con HRB 729807 e con sede in Konrad-Adenauer Str. 15, 72072 Tübingen Germania. Il fairvesta Group AG dispone
di un capitale sociale pari a euro 1.000.000. L’emittente non è a conoscenza di
partecipazioni indirette o rapporti di controllo oppure accordi il cui esercizio in
tempi successivi potrebbe causare un cambiamento nel controllo dell’emittente.
2.13
INFORMAZIONI FINANZIARIE SULLA SITUAZIONE PATRIMONIALE,
FINANZIARIA E SUL RISULTATO ECONOMICO DELL’EMITTENTE
2.13.1
Informazioni finanziarie del passato
Perciò non sono ancora disponibili informazioni finanziarie del passato
sull’emittente.
2.13.2
Bilancio di esercizio
L’emittente costituitasi il giorno 05 ottobre 2011 non ha ancora redatto e pubblicato un bilancio di esercizio.
2.13.3
Esame delle informazioni finanziarie degli esercizi passati
In conformità con punto 2.13.1 non esistono ancora informazioni finanziarie revisionate relative ai passati esercizi dell’emittente. Per questo motivo non si asserisce che le informazioni finanziarie del passato sono state revisionate.
Non sono state neppure revisionate da un revisore del bilancio altre informazioni
nell’ambito del presente modulo di registrazione.
2.13.4
“Età” delle informazioni finanziarie più recenti
In conformità a punto 2.13.1 non sono ancora disponibili informazioni finanziarie
revisionate riguardanti l’emittente.
38
2.13.5
Informazioni finanziarie intermedie e altre informazioni finanziarie
In conformità a punto 2.13.1 non sono ancora disponibili informazioni finanziarie
pubblicate relative all’emittente. È perciò superfluo fornire informazioni
sull’inserimento delle rispettive informazioni finanziarie nel presente modulo di
registrazione, sulla loro revisione nonché sulle informazioni finanziarie intermedie
e sulla loro revisione.
2.13.6
Processi giudiziari e procedure arbitrali
Con riferimento all’emittente non esistevano e non esistono interventi statali, processi giudiziari o procedure arbitrali (incluse tali procedure che, secondo quanto
è noto all’emittente, non avrebbero ancora potuto essere avviate), che abbiano o
abbiano avuto negli ultimi tempi un notevole effetto sulla situazione finanziaria
oppure sulla redditività dell’emittente e/o del gruppo fairvesta.
2.13.7
Cambiamenti salienti nella situazione finanziaria o nel posizionamento sul
mercato dell’emittente
È perciò superfluo fornire informazioni sui più salienti cambiamenti della situazione finanziaria o della posizionamento sul mercato dell’emittente, che si siano verificati a partire dalla fine dell’ultimo esercizio per il quale siano state pubblicate
informazioni finanziarie revisionate o informazioni finanziarie intermedie.
2.14
INFORMAZIONI SUPPLEMENTARI
2.14.1
Capitale azionario
Il capitale azionario di fairvesta Europe II AG ammonta a CHF 50.000,--.
Il capitale azionario della società ammonta a CHF 50.000,-- ed è stato completamente versato. Il capitale azionario è ripartito in 100 azioni al portatore con diritto di dividendo e un valore nominale di CHF 500,00 ciascuna. Non sono state
emesse azioni privilegiate.
2.14.2
Statuti della società
L’emittente è registrata in qualità di società per azioni con il nome “fairvesta Europe II AG” presso l’ufficio del libro fondiario e del registro pubblico di Vaduz,
Principato di Liechtenstein, con il codice FL-0002.383.436-2.
Lo scopo della società è disciplinato dall’art. 2 degli statuti:
“La società ha lo scopo di amministrare partecipazioni all’interno e all’estero. Può
investire in immobili o in società operanti in questo settore. La società può fondare filiali e società controllate nel Liechtenstein o all’estero e comprare o vendere
partecipazioni in altre società all’interno e all’estero. La società può comprare, alienare e amministrare terreni. Può emettere investimenti finanziari propri in base
al diritto in vigore. La società può eseguire tutte le transazioni commerciali e finanziarie connesse direttamente o indirettamente con il suo scopo, con eccezione dei negozi che necessitano di uno speciale permesso per la loro esecuzione”.
39
2.15
CONTRATTI SALIENTI
La società fairvesta Europe II AG ha stipulato (o stipulerà) i seguenti salienti contratti, che sono di essenziale importanza per la capacità dell’emittente di rispettare i suoi obblighi nei confronti degli investitori con riferimento alle obbligazioni
fairvesta Maximus emesse.
2.15.1
Contratto di controllo degli impieghi finanziari
La società fairvesta Europe II AG ha stipulato con Capitalogic AG, 9495 Triesen
(FL) un contratto di controllo degli impieghi finanziari per tutte le varianti
dell’obbligazione da emettere (contratto CCIF). Questo contratto CCIF contiene
le mansioni del controllore degli impieghi finanziari nonché la fissazione delle direttive per gli investimenti e dei criteri per l’autorizzazione allo svincolo degli importi per il rispettivo investimento finanziario.
Il controllore degli impieghi finanziari indipendente vigila sul rispetto delle direttive
per gli investimenti. Gli importi investiti nell’obbligazione vengono versati inizialmente completamente su un conto speciale per il controllo degli impieghi finanziari (conto CCIF), di cui l’emittente e il controllore degli impieghi finanziari possono disporre soltanto congiuntamente.
La società fairvesta, dopo il trasferimento, pure consentito solo congiuntamente,
di un importo massimo pari al 10% dei proventi dell’emissione su un conto di cui
può disporre liberamente, ha a disposizione almeno il 90% degli importi derivanti
dalla rispettiva obbligazione soltanto congiuntamente con il controllore degli impieghi finanziari.
Gli importi derivanti dalla rispettiva obbligazione depositati sul conto CCIF, per il
loro impiego e svincolo, sono soggetti al controllo del controllore degli impieghi finanziari in conformità alle condizioni dell’obbligazione (“importi vincolati”).
I contratti CCIF sono uniti al presente prospetto come Allegato 2.
2.15.2
Contratto fiduciario
La società fairvesta Europe II AG ha stipulato con l’avvocato Michael Sievers,
Doblerstrasse 15, 72074 Tübingen (D), un contratto fiduciario per ogni variante
dell’obbligazione da emettere (contratto fiduciario). Tali contratti fiduciari disciplinano la custodia e l’amministrazione delle garanzie a favore degli investitori. I
contratti CCIF sono uniti al presente prospetto come Allegato 3.
La garanzia per gli investitori avviene tra l’altro mediante registrazione di debiti
fondiari di primo grado sugli immobili da acquistare ed effettuare a favore del fiduciario o a favore dell’emittente, che poi li cede a scopo di garanzia al fiduciario
(garanzie reali); Il fiduciario le detiene a titolo fiduciario per gli investitori nel corso
della durata dell’obbligazione.
Inoltre per quanto riguarda i proventi da locazione dei rispettivi immobili si concorda un’estesa cessione degli introiti da locazione a favore del fiduciario (cessione del canone), che detiene i relativi diritti a titolo fiduciario per gli investitori
nel corso della durata dell’obbligazione.
A ulteriore garanzia degli investitori vengono conferiti in pegno al fiduciario a
scopo di garanzia i diritti di pagamento rispetto alla banca presso la quale è acceso il conto CCIF (diritto di pegno CCIF).
40
2.15.3
Contratto con la banca depositaria
La società fairvesta ha stipulato con laValartis Bank AG, Gamprin Bendern (FL)
un contratto di banca depositaria. La Valartis Bank AG funge di conseguenza da
banca depositaria degli importi derivanti dall’obbligazione.
2.16
INFORMAZIONI FORNITE DA TERZI, DICHIARAZIONI DA PARTE DI
PERITI E DICHIARAZIONI DI INTERESSE
Nel presente prospetto non sono state riportate né dichiarazioni né rapporti di
persone, che operano come periti, né informazioni provenienti da terzi; perciò è
superfluo fornire tali informazioni.
2.17
DOCUMENTI VISIONABILI
Durante il periodo di validità del presente prospetto possono essere presi in visione presso l’emittente gli statuti dell’emittente in forma cartacea.
3.
DES CRIZIONE DEI TITOLI
3.1
Informazioni relative ai titoli
3.1.1
Responsabili
L’emittente si assume la responsabilità del contenuto del presente prospetto e dichiara che, in base a quanto ad essa noto, le informazioni contenute nel presente
prospetto sono corrette e non sono state taciute circostanze salienti.
L’emittente dichiara che ha applicato la necessaria accuratezza per garantire che
le informazioni contenute nel presente prospetto, in base a quanto ad essa noto,
siano corrette e non siano stati taciuti fatti che possono probabilmente modificare
le asserzioni del prospetto.
3.2
Fattori di rischio relativi ai titoli obbligazionari
La presentazione dei fattori di rischio che potrebbero compromettere la capacità
dell’emittente di rispettare suoi obblighi nell’ambito dei titoli obbligazionari nonché
i fattori di rischio connessi con i titoli obbligazionari stessi, sono elencati a punto.
2.2.4 del presente prospetto.
3.3
Informazioni importanti
3.3.1
Interessi di persone fisiche che partecipano all’emissione/all’offerta
Le persone coinvolte direttamente o indirettamente sotto forma di consulenti o
venditori ricevono per le loro prestazioni un compenso in linea con il mercato. Altrimenti non ci sono altri interessi di importanza essenziale di persone fisiche o
giuridiche relativi all’emissione offerta. I membri del consiglio di amministrazione
Hermann Geiger e Edelgard Knoll ricoprono anche posizioni dirigenziali in società appartenenti al gruppo tedesco fairvesta, che fungono in parte da partner cooperante di fairvesta Europe II AG, in particolare nell’ambito della scelta degli immobili e dell’amministrazione. Inoltre tutti i membri del consiglio di amministrazione dell’emittente sono anche membri del consiglio di amministrazione di fairvesta
Europe AG, la quale è presente sul mercato con una politica commerciale e di in-
41
vestimento simile a quella dell’emittente. Ciò implica la possibilità di conflitti di interesse. Altri conflitti di interesse di persone agenti per la società non sono noti
all’emittente.
3.3.2
Motivi dell’offerta e impiego dei proventi
In caso di collocamento completo dei titoli obbligazionari l’emittente riceve quali
proventi dell’emissione per ogni variante delle obbligazioni fairvesta Maximus
EUR 50.000.000,00, in totale quindi i proventi dell’emissione ammontano al massimo a EUR150.000.000,00. I costi dell’emissione vengono sostenuti
dall’emittente. I proventi netti dell’emissione delle obbligazioni fairvesta Maximus
devono essere impiegati per acquistare, assieme al controllore degli impieghi finanziari, immobili adeguati e sfruttarli economicamente.
Una descrizione dettagliata degli impieghi dei mezzi finanziari si trova nel paragrafo 1.4 del presente prospetto.
3.4
Informazioni sui titoli da offrire
3.4.1
Descrizione del tipo e della categoria dei titoli da offrire e/o da ammettere
alla contrattazione incluso codice ISIN (International Security Identification
Number) o altro codice di sicurezza.
Descrizione generale dei titoli obbligazionari
Si offrono titoli obbligazionari a rendimento variabile per il finanziamento
dell’acquisto diretto e indiretto di immobili in forma titolarizzata per un valore nominale complessivo di EUR 150.000.000,00 (in lettere: euro centocinquanta milioni) e un taglio di EUR 500,00 ciascuno (in lettere: euro cinquecento). Si tratta di
tre varianti di un’obbligazione, ognuna per un valore nominale complessivo EUR
50.000.000,00 (in lettere: euro cinquanta milioni).
Le obbligazioni titolarizzano in forma di titoli obbligazionari un impegno di diritto
obbligazionario. Il titolare di un titolo obbligazionario fruttifero ha diritto al rendimento e al rimborso dell’importo nominale. Il tasso di interesse base e il valore
nominale, nonché in caso del fairvesta Maximus Long Fix Zero Bond il prezzo di
emissione, vengono pagati con l’aggiunta di una compensazione dell’inflazione riferita a tutto il periodo della durata dell’investimento (per maggiori informazioni
cfr. “Tasso d’inflazione determinante e compensazione dell’inflazione” qui di seguito).
I titoli obbligazionari si basano su un rapporto tra creditore e debitore, non su un
rapporto di partecipazione come nel caso di un titolo azionario. Ciò significa che
l’acquirente di un’obbligazione, al contrario dell’investimento in azioni, non diventa proprietario di una quota di una società, ma finanziatore ovvero creditore
dell’emittente. Perciò le obbligazioni non danno diritti di cogestione della società
come la partecipazione all’assemblea dei soci e il diritto di voto. Nel caso di fallimento dell’emittente vengono privilegiati i diritti dei creditori, quindi anche quelli
dei titolari di titoli obbligazionari rispetto a quelli dei comproprietari (azionisti). Le
due forme di investimento hanno in comune il fatto che possono venire contrattate in borsa. Le obbligazioni, in presenza di sufficiente liquidità sul mercato, possono essere comprate e vendute in borsa. La società fairvesta intende richiedere
l’ammissione delle obbligazioni alla contrattazione sul mercato non regolamentato di una borsa dello Spazio Economico Europeo (SEE). Non garantisce però che
42
tale ammissione alla contrattazione venga effettivamente richiesta o effettivamente avvenga.
Per quanto concerne le obbligazioni offerte dall’emittente si tratta dei cosiddetti
covered bond. Si tratta di una forma particolare di titoli obbligazionari, e cioè un
titolo creditizio con garanzia per i creditori in forma di diritti ipotecari. Ciò ha il
vantaggio che il rimborso degli importi versati per l’obbligazione sono coperti almeno in parte da garanzie reali, che quindi può eventualmente essere realizzati
con la vendita degli immobili gravati da diritti ipotecari.
Tasso di inflazione determinante e compensazione dell’inflazione
Le obbligazioni sono dotate di una protezione dall’inflazione per poter effettuare
un adeguamento annuale a posteriori rispetto all’inflazione effettiva del valore
nominale (per obbligazioni a tasso variabile) nonché del corso di emissione (per
obbligazioni senza cedola) e del tasso di interesse base.
In caso di una deflazione vengono ridotti il valore nominale o il prezzo di emissione precedentemente adeguati all’inflazione, nonché il tasso di interesse di base
precedentemente adeguato all’inflazione. In ogni caso non avverrà mai una riduzione del valore nominale (per obbligazioni a tasso variabile) nonché del prezzo
di emissione (per obbligazioni senza cedola) al di sotto del 100 % dell’importo iniziale nella data di valuta. Anche il tasso di interesse non verrà in nessun momento ridotto al di sotto della soglia del100% del tasso di interesse base.
Il tasso di inflazione determinante per la compensazione dell’inflazione (di seguito: "tasso di inflazione determinante") viene calcolato secondo la media dei
“tassi annui” pubblicati per l’anno solare precedente per il componente principale
“04 Housing (abitazioni)” per l’ambito di validità della Repubblica Popolare di
Germania dell’Indice dei prezzi al consumo dell’Unione monetaria europea o di
un indice subentrante al suo posto. Si richiama l’attenzione sul fatto che non è
determinante l’indice pubblicato per tutti gli Stati membri dello Spazio Economico
Europeo, bensì solo i dati raccolti e pubblicati in questo senso per la Repubblica
Popolare di Germania. Il tasso di inflazione determinante che risulta, viene pubblicato ogni mese a posteriori dall’emittente secondo le modalità ritenute più adatte sul sito Internet dell’emittente stessa (www.fairvesta-maximus.li).
Compensazione dell’inflazione per fairvesta Maximus Medium e Long Flex Bond
Il valore nominale dei fairvesta Maximus Medium e Long Flex Bond viene adeguato annualmente a posteriori secondo il tasso di inflazione determinante, come
pubblicato dall’emittente (di seguito “valore nominale adeguato”). Il valore nominale adeguato corrisponde attualmente a ≥ 100 % del valore nominale, ovvero
anche in caso di una deflazione la riduzione verso il basso del valore nominale
adeguato avviene solo fino al valore nominale del titolo obbligazionario nella data
di valuta.
Anche il tasso di interesse di base per i fairvesta Maximus Medium e Long Flex
Bond viene adeguato al tasso di inflazione (di seguito “protezione
dall’inflazione”) una volta all’anno, il 30.11, la prima volta il 30.11.2012, in modo
che il tasso di interesse di base per il periodo a partire dal 01.12 aumenta o diminuisce del fattore risultante dal tasso di inflazione determinante per i seguenti 12
mesi solari (di seguito “tasso di interesse adeguato”). Il tasso di interesse adeguato è attualmente pari a ≥ 4,20 % all’anno rispettivamente ≥ 4,80 % all’anno,
43
ovvero anche in caso di una deflazione la riduzione verso il basso del tasso di interesse adeguato avviene solo fino al tasso di interesse di base.
A causa della fase di collocamento di un anno, dopo la data di valuta del primo
anno si considera solo il 50% del tasso di inflazione determinante.
Per illustrare questo concetto, nell’allegato 5 del presente prospetto sono riportati
diversi esempi numerici relativi alla compensazione dell’inflazione.
Compensazione dell’inflazione per fairvesta Maximus Long Fix Zero Bond
Nel caso del fairvesta Maximus Long Fix Zero Bond, la compensazione
dell’inflazione avviene in modo che il corso di emissione più gli interessi maturati
vengano adeguati annualmente al tasso di inflazione determinante e l’importo di
compensazione dell’inflazione risultante da tutto il periodo della durata
dell’obbligazione (di seguito “importo di compensazione dell’inflazione”) venga pagato in aggiunta al valore nominale alla scadenza. Anche in caso di una deflazione, il calcolo degli interessi avviene sempre minimo al tasso di interesse di
base riferito all’importo di emissione. In ogni caso alla scadenza avviene
un’estinzione al valore nominale.
A causa della fase di collocamento di un anno, dopo la data di valuta del primo
anno si considera solo il 50% del tasso di inflazione determinante.
Per illustrare questo concetto, nell’allegato 5 del presente prospetto sono riportati
diversi esempi numerici relativi alla compensazione dell’inflazione.
Informazioni generali relative al tipo di rendimento
L’emittente intende emettere sia un’obbligazione senza cedola sia obbligazioni a
rendimento variabile corrente. Gli interessi rappresentano il compenso per
l’affidamento temporaneo di un importo in contanti. L’ammontare degli interessi,
che gli investitori ricevono dall’emittente sul capitale nominalmente investito (valore nominale del titolo), sono disciplinati nelle rispettive condizioni
dell’obbligazione e variano in relazione al tipo di variante offerta dall’emittente. Le
obbligazioni prevedono una compensazione per l’inflazione sugli interessi e sul
valore nominale (fairvesta Maximus Medium e fairvesta Maximus Long Flex
Bond) nonché sul prezzo di emissione e sugli interessi correnti calcolati (fairvesta
Maximus Long Fix Zero Bond) secondo le disposizioni contenute nelle condizioni
dell’obbligazione (le particolarità relative alla compensazione dell’inflazione si trovano nel presente documento al capitolo Tasso di inflazione determinante e
compensazione dell’inflazione nonché nelle condizioni dell’obbligazione).
Titoli obbligazionari a rendimento variabile e corresponsione degli interessi correnti
Sui titoli obbligazionari a rendimento variabile e corresponsione degli interessi
correnti maturano interessi al rispettivo tasso base riportato nelle rispettive condizioni dell’obbligazione a partire dalla rispettiva data di emissione (inclusa) fino alla data di scadenza. Per ogni periodo di maturazione degli interessi può essere
applicato un altro tasso d’interesse. Il tasso di base applicabile è una determinata
percentuale annua, associata al tasso di inflazione determinante. (si veda Tasso
di inflazione determinante e compensazione dell’inflazione).
Obbligazioni senza cedola
44
Per quanto concerne le obbligazioni senza cedola, durante la loro durata non
vengono pagati periodicamente gli interessi né avvengono altre distribuzioni
dell’emittente. Per questo motivo la redditività ottenibile su tali titoli obbligazionari
per tutta la loro durata corrisponde alla differenza tra l’importo di estinzione (in
seguito anche “prezzo di rimborso”) alla data di scadenza e il prezzo di acquisto
(senza aggio) (in seguito anche “prezzo/quotazione di emissione”), dove il
prezzo di rimborso viene adattato al tasso di inflazione determinante (si veda
Tasso di inflazione determinante e compensazione dell’inflazione).
ISIN dei titoli obbligazionari
ISIN: LI0143135395
VN: CH014313539
ISIN: LI0143137375
VN: CH014313737
ISIN: LI0143135585
VN: CH014313558
3.4.2
Disposizioni legislative sulle quali si basa la creazione dei titoli
I rapporti legali tra creditori ed emittente si basano sulle rispettive condizioni
dell’obbligazione stampate nell’allegato al presente prospetto, incluso contratto
CCIF e contratto fiduciario, e sulle informazioni riportate nel rispettivo modulo di
sottoscrizione. Forma e contenuto delle obbligazioni nonché diritti e doveri
dell’emittente e dei creditori sono disciplinati dal diritto del Principato di Liechtenstein.
3.4.3
Tipo di titolo/titolarizzazione
Le obbligazioni vengono titolarizzate in un certificato globale conservato presso
la banca depositaria, Valaris Bank AG, Gamprin Bendern(FL), in un deposito titoli. Il certificato globale porta la firma autografa di almeno un rappresentante regolarmente autorizzato alla firma disgiunta dell’emittente a cui si aggiunge una firma
di controllo della banca depositaria. I titoli obbligazionari del certificato globale
possono essere suddivisi e trasferiti, come quote di cotitolarità del certificato globale, in importi divisibili per 500. A causa della titolarizzazione globale
l’investitore non ha né alcun diritto alla stampa né alcun diritto alla consegna degli effettivi titoli obbligazionari parziali o delle effettive cedole.
45
3.4.4
Moneta dell’emissione dei titoli
I titoli obbligazionari sono emessi in euro (EUR). Tutti i pagamenti riguardanti i titoli obbligazionari avvengono nella moneta ufficiale della Repubblica Federale di
Germania valida al momento della scadenza dei singoli pagamenti (di seguito
“Moneta di emissione”). In caso la moneta di emissione non sia l’EUR, viene effettuato il cambio dei pagamenti relativi ai titoli obbligazionari dovuti nella moneta
di emissione secondo il tasso di conversione determinante in Germania tra l’EUR
e la moneta di emissione valida in quel momento.
3.4.5
Grado dei titoli e garanzie
3.4.5.1
Garanzie reali
I diritti dei creditori vengono garantiti nel corso della durata delle obbligazioni da
debiti fondiari di primo grado sugli immobili in portafoglio o da diritti ipotecari
comparabili (garanzie reali). Le garanzie reali vengono costituite soltanto su quegli immobili, che sono stati acquistati con i proventi dell’emissione della rispettiva
obbligazione o con eventuali mezzi finanziari derivati. Tali garanzie vengono
amministrate da un fiduciario a favore dei creditori. Se gli immobili vengono acquistati indirettamente mediante società immobiliari, deve essere fornita una garanzia analoga. Nell’ambito dei rapporti esterni il fiduciario diventa titolare delle
garanzie reali, tuttavia nell’ambito dei rapporti interni le amministra esclusivamente a favore dei creditori. È stato nominato fiduciario l’avvocato Michael Sievers,
Doblerstrasse 15, 72074 Tübingen (D).
Qualora l’emittente non soddisfacesse i diritti dei creditori, i creditori, rappresentati dal fiduciario, potrebbero vendere anche mediante asta giudiziaria gli immobili, acquistati con i proventi della rispettiva emissione. In caso di alienazione degli
immobili i creditori hanno un credito di primo grado. Ciò significa che i proventi
dell’alienazione vanno innanzitutto ai creditori.
3.4.5.2
Diritto di pegno CCIF
I versamenti dei creditori che sottoscrivono l’obbligazione vanno eseguiti esclusivamente sui conti dell’emittente dedicati alla rispettiva variante dell’obbligazione
fairvesta Maximus (conti CCIF); l’emittente può disporre di tali conti soltanto congiuntamente al controllore degli impieghi finanziari. Il rispettivo conto CCIF è citato nel modulo di sottoscrizione redatto per la rispettiva variante. Lo stesso vale
per i proventi in caso di vendite di immobili nonché per gli introiti da locazione,
che vengono incassati dall’emittente o da terzi, da quest’ultima incaricati.
A garanzia dei diritti dei creditori inclusi i diritti di rendimento, tutti i depositi attuali
e futuri sui rispettivi conti CCIF a favore del fiduciario vengono conferiti in pegno
mediante costituzione di pegno separata (diritto di pegno CCIF).
L’impiego dei proventi dell’emissione della rispettiva obbligazione fairvesta Maximus da parte dell’emittente in conformità alle direttive per gli investimenti nonché l’impiego dei mezzi finanziari derivati sono soggetti al controllo, in base a
quanto concordato nel contratto CCIF, da parte del controllore degli impieghi finanziari. Il contratto CCIF ha ripercussioni dirette a favore dei creditori. Il contratto CCIF è parte integrante delle condizioni dell’obbligazione, redatte per ogni variante e unite al presente prospetto come Allegati da 1.1 a 1.3[M1], ed è unito al
presente prospetto come Allegato 2.
46
3.4.5.3
Cessione del canone
A garanzia dei diritti presenti e futuri dei creditori si cedono inoltre tutti i diritti ai
canoni di locazione, presenti e futuri, derivanti all’emittente dagli immobili in portafoglio, mediante un accordo separato nell’ambito di una cessione tacita al fiduciario a titolo di garanzia (“cessione del canone”).
Tra l’emittente e il fiduciario non esistono rapporti economici o personali di alcun
tipo.
Il fiduciario è da ogni punto di vista indipendente dalla società. Il fiduciario non è
vincolato a istruzioni dei creditori o dell’emittente. L’onorario che l’emittente deve
versare al fiduciario, contribuisce soltanto in misura irrilevante al reddito del fiduciario.
Il fiduciario nel corso della durata della sua attività di fiduciario riceve un congruo
compenso. Le condizioni del rapporto fiduciario sono oggetto dei contratti fiduciari uniti al presente prospetto come Allegato 3.
In base al contratto fiduciario stipulato tra l’emittente e il fiduciario a favore dei
creditori, il fiduciario si impegna nei confronti dei creditori ad amministrare a titolo
fiduciario le garanzie per loro conto e a tutelare i diritti da esse derivanti per i creditori. I suoi compiti comprendono in particolare la rivendicazione in sede giudiziaria e la vendita in caso di garanzia.
Del resto i diritti dei creditori derivanti dai titoli obbligazionari hanno tutti lo stesso
grado tra di loro e lo stesso grado di tutti gli altri diritti non garantiti e non postergati di altri creditori dell’emittente, a meno che disposizioni legislative cogenti non
concedano priorità a tali diritti.
3.4.6
Diritti connessi con i titoli
Diritti dei creditori
I titoli obbligazionari titolarizzano diritti dei creditori, ma non titolarizzano diritti di
soci, né in particolare diritti di partecipazione, cogestione e voto nelle assemblee
dei soci dell’emittente.
Senza diritto di recesso
Nel corso della durata dei titoli obbligazionari non esiste il diritto di recesso ordinario.
Diritto al rendimento
Le obbligazioni titolarizzano un rendimento variabile in base alle condizioni stabilite a punto 3.4.7. Perciò il creditore ha nei confronti dell’emittente il diritto di pretendere eventualmente il pagamento degli interessi maturati e il rimborso
dell’importo nominale dell’obbligazione. L’investitore tuttavia può pretendere tale
pagamento soltanto alle rispettive scadenze degli interessi e, in caso di obbligazioni senza cedola, al termine della loro durata.
Le obbligazioni vengono rimborsate al termine della loro rispettiva durata in base
alle disposizioni riportate a punto 3.4.8. L’investitore inoltre ha il diritto di pretendere dall’emittente al termine della durata della rispettiva obbligazione il rimborso
del suo importo (nominale).
47
Modifica delle condizioni dell’obbligazione
L’emittente è autorizzata ad adeguare le condizioni dell’obbligazione ai cambiamenti della situazione economica e fiscale, in particolare ai cambiamenti della situazione di diritto. Tale adeguamento non può implicare un peggioramento economico e legale dei titolari, a meno che ciò non venga congruamente compensato.
L’eventuale modifica delle condizioni dell’obbligazione entra in vigore con la sua
pubblicazione sul sito Internet dell’emittente (www.fairvesta.li). L’emittente effettuerà nello stesso modo tutte le altre necessarie comunicazioni e pubblicazioni a
riguardo.
3.4.7
Indicazione del tasso di interesse nominale e disposizioni relative agli interessi dovuti
Il pagamento degli interessi e il rimborso dell’obbligazione agli investitori vengono
effettuati attraverso la banca depositaria. Quest’ultima effettua il versamento semestrale degli interessi, a condizione che essi siano dovuti in base alle condizioni
dell’obbligazione, e rimborsa l’importo nominale alle banche che gestiscono i depositi dei creditori a scopo di bonifico sul rispettivo conto del creditore. La banca
depositaria dell’obbligazione è la Valartis Bank AG, Gamprin Bendern (FL).
L’emittente può cambiare la banca depositaria in certi casi meglio definiti nelle
condizioni dell’obbligazione.
Le tre (3) varianti delle obbligazioni fairvesta Maximus prevedono nelle loro rispettive condizioni in vigore disposizioni diverse per l’eventuale pagamento degli
interessi. Tutti i diritti al pagamento di interessi scaduti vanno in prescrizione dopo tre anni, il diritto al capitale dopo trenta anni dalla rispettiva data di scadenza.
3.4.7.1
farivesta Maximus Medium Flex Bond
L’obbligazione fairvesta Maximus Medium Flex Bond ha una durata di 5 anni e
matura interessi iniziali pari a un tasso annuo del 4,20%, riferito al valore nominale dell’obbligazione. Gli interessi vengono calcolati semestralmente dalla banca
depositaria e hanno due scadenze a posteriori all’anno, il 1° giugno e il 1° dicembre di ogni anno, per la prima volta il 1° giugno 2012. Il prezzo di emissione ammonta al 105% del valore nominale. Il tasso di interessi base viene adattato annualmente all’inflazione (per dettagli in merito si veda Tasso di inflazione determinante e compensazione dell’inflazione, nel presente documento).
fairvesta è obbligata a ripagare ai creditori le obbliagzioni il 1° dicembre 2016 al
valore nominale (100%) nella moneta di emissione più una compensazione per
l’inflazione calcolata sul valore nominale (per dettagli in merito si veda Tasso di
inflazione determinante e compensazione dell’inflazione, nel presente documento).
3.4.7.2
L’obbligazione fairvesta Maximus Long Flex Bond ha una durata di 10 anni e matura interessi iniziali pari a un tasso annuo del 4,80% (tasso di base), riferito al
valore nominale dell’obbligazione. Gli interessi vengono calcolati semestralmente
dalla banca depositaria e hanno due scadenze a posteriori all’anno, il 1° giugno e
il 1° dicembre di ogni anno, per la prima volta il 1° giugno 2012. Il tasso di interesse base viene adeguato ogni anno al tasso di inflazione (per dettagli in merito
48
si veda Tasso di inflazione determinante e compensazione dell’inflazione). Il
prezzo di emissione ammonta al 105% del valore nominale.
3.4.7.3
L’obbligazione fairvesta Maximus Long Fix Zero Bond matura interessi pari a un
tasso annuo del 4,92 % (tasso di base), riferito al prezzo di emissione scontato
dell’obbligazione. Il corso di emissione viene scontato degli interessi a causa della sua forma cosiddetta di zero bond (obbligazione senza cedola), il primo giorno
di emissione a EUR 309,31 (in lettere: euro trecento nove e trentun centesimi) rispetto al valore nominale pari a EUR 500,00 (in lettere: euro cinquecento). Il corso di emissione viene maggiorato di un aggio del 5%. L’obbligazione Long Fix
Zero Bond ha una durata di 10 anni.
3.4.8
La scadenza e gli accordi per l’estinzione del credito, inclusa procedura di
rimborso.
Diverse sono le scadenze delle obbligazioni.
3.4.8.1
L’emittente è obbligata a rimborsare ai creditori il 1° dicembre 2016 l’obbligazione
fairvesta Mascimus Medium Flex Bond al valore nominale (100%) nella moneta
di emissione più una compensazione per l’inflazione calcolata su tutta la durata
dell’obbligazione e a corrispondere loro interessi pari al 4,20% all’anno (tasso
base) nel corso della durata dell’obbligazione. Il tasso di interesse base viene
adeguato annualmente al tasso di inflazione determinante.
3.4.8.2
L’emittente è obbligata a rimborsare ai creditori l’obbligazione fairvesta Maximus
Long Flex Bond il 1° dicembre 2021 al valore nominale (100%) nella moneta di
emissione adeguato al tasso di inflazione, relativo alla durata complessiva
dell’obbligazione (vedi condizioni dell’obbligazione) e a corrispondere interessi
pari al 4,80 % all’anno (tasso base) nel corso della durata dell’obbligazione. Il
tasso di base viene adeguato ogni anno al tasso di inflazione determinante.
3.4.8.3
49
L’emittente è obbligata a rimborsare ai creditori il 1° dicembre 2021 l’obbligazione
fairvesta Maximus Long Fix Zero Bond al valore nominale (100%) nella moneta di
emissione e a corrispondere loro interessi pari al 4,92 % all’anno (tasso base) fino alla data di scadenza. Alla data di pagamento il corso di emissione e il tasso
base vengono adeguati al tasso di inflazione con riferimento alla durata complessiva dell’obbligazione (vedi condizioni dell’obbligazione).
3.4.9
Informazioni sulla redditività /metodo di calcolo
La redditività (come redditività dell’emissione – determinata dal prezzo di emissione, tasso di interesse, durata e pagamento all’estinzione) può essere indicata
soltanto presupponendo fin dall’inizio che l’emissione venga tenuta fino alla termine della sua durata e nel caso che la durata, il tasso di interesse del rendimento e la quotazione al momento dell’estinzione siano stati stabiliti fin dall’inizio.
Per le obbligazioni a rendimento variabile non può essere calcolata la redditività
e perciò questa informazione manca nelle condizioni dell’obbligazione.
In caso delle obbligazioni a rendimento fisso [M2]e di quella senza cedola la redditività dell’emissione può essere calcolata in base al (primo) prezzo/quotazione di
emissione, eventualmente al tasso/ai tassi di interesse e alla quotazione al momento dell’estinzione. In caso di sottoscrizione di titoli non azionari, i vari costi
accessori occorrenti al prezzo/quotazione di emissione, come p. es. spese di sottoscrizione nonché costi accessori correnti come le spese di deposito, non entrano nel calcolo della redditività dell’emissione.
La redditività si calcola in base ai fattori indicati nelle rispettive condizioni
dell’obbligazione: (prima) quotazione/prezzo di emissione, tasso/tassi di interesse, durata e quotazione al momento dell’estinzione della rispettiva emissione.
3.4.10
Rappresentanza dei titolari di obbligazioni con indicazione
dell’organizzazione rappresentante gli investitori e delle disposizioni applicabili alla rappresentanza. Indicazione del luogo in cui il pubblico può
prendere in visione i contratti che disciplinano tale rappresentanza.
Le condizioni dell’obbligazione non disciplinano nessuna forma di rappresentanza dei titolare delle obbligazioni (creditori). Tutti i diritti derivanti dai titoli obbligazionari devono essere rivendicati dal singolo creditore stesso o da un rappresentante da esso nominato all’emittente o al fiduciario nella loro sede, durante
l’usuale orario di lavoro e in forma scritta (lettera postale raccomandata) o per via
giudiziaria ordinaria.
L’emittente e il fiduciario non hanno previsto una rappresentanza organizzata dei
creditori.
3.4.11
In caso di nuove emissioni, indicazione di delibere, procure e approvazioni
che costituiscono il fondamento della creazione avvenuta o da avvenire
dei titoli e/o della loro emissione.
Il consiglio di amministrazione ha deliberato il 06 ottobre 2011 l’emissione delle
obbligazioni.
50
3.4.12
In caso di nuove emissioni, indicazione della data prevista per l’emissione
dei titoli.
Si intende offrire i titoli obbligazionari a partire dalla data di pubblicazione
dell’approvazione del prospetto fino al collocamento completo, al massimo per la
durata di un anno solare dalla data di inizio del periodo di sottoscrizione.
L’emittente si riserva il diritto di chiudere anticipatamente il periodo di sottoscrizione
La (prima) data di valuta, e cioè la data in cui i sottoscrittori devono pagare i titoli
obbligazionari o in cui l’emittente deve fornire i titoli obbligazionari, viene indicata
nelle rispettive condizioni dell’obbligazione.
In linea di principio la somma totale corrispondente ai titoli obbligazionari sottoscritti (importo nominale assegnato / taglio assegnato alla (prima) quotazione/prezzo di emissione più eventuali aggi o spese) deve essere pagata alla data
di valuta.
La data di valuta è il 1° dicembre 2011.
3.4.13
Presentazione delle eventuali restrizioni alla libera trasferibilità dei titoli.
I titoli obbligazionari sono liberamente e illimitatamente commerciabili.
3.4.14
Informazioni fiscali riguardanti il paese d’origine dell’emittente e del paese
o dei paesi in cui si propone l’offerta o si richiede l’ammissione alla contrattazione
Ai futuri creditori si consiglia di consultarsi con il proprio commercialista
per chiarire le conseguenze fiscali individuali derivanti dalla sottoscrizione,
acquisto, detenzione e alienazione delle obbligazioni fairvesta Maximus
nonché dell’applicazione e l’effetto di leggi fiscali statali, regionali, straniere o altre e delle possibili conseguenze delle modifiche delle stesse.
Ritenuta alla fonte nel Liechtenstein
Secondo l’attuale situazione di diritto esiste nei confronti dell’emittente, nella sua
funzione di debitrice dei titoli obbligazionari, il diritto alla riscossione dei redditi da
capitale (capitale, interessi e altri importi). Attualmente l’emittente (in qualità di
emittente dei titoli obbligazionari e non in qualità di istituto pagante ai sensi del diritto fiscale) non è obbligata per legge a detrarre o trattenere ritenute alla fonte su
pagamenti di interessi, valore nominale e proventi connessi con i rimborsi alla
scadenza dei titoli obbligazionari o connessi a pagamenti periodici a favore di un
titolare di titoli obbligazionari. Per questo motivo l’emittente non si assume la responsabilità per la ritenuta alla fonte.
Una banca depositaria del Liechtenstein può però essere obbligata a trattenere la
ritenuta alla fonte da determinati pagamenti degli interessi dell’emittente, e cioè
sia in caso di pagamenti correnti sia nel caso di rimborsi del valore nominale alla
scadenza, qualora vengano corrisposti a persone con domicilio fiscale in uno stato membro dell’Unione Europea (imposizione fiscale sugli interessi UE). Se il versamento di una cedola avviene tramite una banca con sede nel Liechtenstein, in
tali casi il rendimento viene direttamente decurtato dell’imposta dovuta dalla banca versante la cedola (imposta sul reddito in forma di imposta sui redditi da capitale o ritenuta alla fonte UE).
51
Eventualmente una banca depositaria del Liechtenstein, al posto della ritenuta alla fonte, può prevedere su espressa richiesta dell’avente diritto una procedura di
dichiarazione.
Ritenuta alla fonte UE
In data 3 giugno 2003 il Consiglio dei ministri dell’economia e delle finanze
dell’UE ha varato una nuova direttiva sull’imposizione degli interessi (direttiva
2003/48/EC del Consiglio Europeo, “direttiva UE”). In base alla direttiva UE ogni
stato membro dell’UE ha l’obbligo di trasmettere alle autorità fiscali di un altro
stato UE le informazioni riguardanti gli interessi e altri proventi finanziari ai sensi
della direttiva UE, che sono stati versati a persone fisiche residenti in un altro stato UE o a determinate istituzioni equiparate (come definito nel paragrafo 4.2 della
direttiva).
Per un certo periodo di transizione tuttavia è stata concessa a Belgio, Lussemburgo e Austria l’applicazione opzionale di un sistema di informazione (a meno
che non venga deciso diversamente durante il periodo di transizione) in base al
quale questi paesi riscuotono una ritenuta alla fonte su interessi e altri proventi finanziari simili. Il periodo di transizione termina con la definizione di un accordo
con determinati altri paesi sullo scambio di informazioni su tali pagamenti.
Imposizione fiscale in Germania
Contribuenti residenti
Redditi da interessi
In caso di persone fisiche con residenza o soggiorno abituale in Germania che
tengono i titoli obbligazionari nel loro patrimonio privato, gli introiti degli interessi
sui titoli obbligazionari, in qualità di redditi da capitale, sono soggetti a un’imposta
alla fonte a titolo definitivo del 25 per cento (più 5,5 per cento di sovraimposta di
solidarietà e più l’imposta di culto nel caso che il singolo investitore sia obbligato
a pagarla).
L’imposta a titolo definitivo viene corrisposta mediante detrazione alla fonte e con
la trattenuta dell’imposta sui redditi da capitale (vedi frase seguente – imposta sui
redditi da capitale) in genere l’investitore ha assolto i suoi obblighi fiscali in relazione ai titoli obbligazionari. Se tuttavia non fosse stata trattenuta nessuna imposta alla fonte o fosse stato trattenuto un importo insufficiente a titolo di imposta
sui redditi da capitale, l’investitore è obbligato a denunciare i suoi redditi derivanti
dai titoli obbligazionari nella sua dichiarazione dei redditi. L’imposta alla fonte a titolo definitivo viene poi corrisposta come di competenza. L’investitore ha inoltre
la possibilità di inserire i suoi redditi da capitale nella dichiarazione dei redditi, se
l’importo complessivo dell’imposta sui redditi da capitale, trattenuto nel corso del
periodo fiscale, supera l’imposta alla fonte dovuta dall’investitore (p. es. a causa
di perdite riportate a nuovo o di una ritenuta alla fonte straniera conguagliabile).
Nel caso che l’onere fiscale individuale dell’investitore, con riferimento al suo
reddito imponibile complessivo comprendente i redditi da capitale, in base
all’aliquota impositiva progressiva prevista dall’imposta sui redditi, sia inferiore al
25 per cento, l’investitore può chiedere che i suoi redditi da capitale vengano tassati in base all’aliquota progressiva dell’imposta sui redditi.
Le persone fisiche godono dell’esonero fiscale di un importo forfettario annuo di
801 euro (1602 euro per i coniugi in regime di comunione fiscale). Tale importo
52
esentasse viene tenuto in considerazione anche in sede di trattenuta dell’imposta
sui redditi da capitale (vedi frase seguente – imposta sui redditi da capitale), a
condizione che l’investitore abbia inoltrato la rispettiva domanda alla banca depositaria che custodisce i titoli obbligazionari. Gli oneri effettivamente sostenuti
dall’investitore nel contesto dei titoli obbligazionari non vengono presi in considerazione ai fini fiscali. Se i titoli obbligazionari vengono tenuti come parte del capitale di funzionamento aziendale di persone fisiche o persone giuridiche con sede
fiscale in Germania (e cioè persone giuridiche con la loro sede o sede della direzione in Germania), i pagamenti degli interessi sui titoli obbligazionari sono soggetti all’imposta sul reddito delle persone fisiche o giuridiche (più sovraimposta di
solidarietà) e all’imposta sulle attività produttive con le rispettive aliquote.
L’imposta sulle attività produttive dipende dall’aliquota del rispettivo comune in
cui ha sede l’azienda. In caso di persone fisiche l’imposta sulle attività produttive
può essere conguagliata del tutto o in parte con l’imposta sul reddito a seconda
dell’aliquota comunale e della situazione fiscale personale dell’investitore. I redditi da interessi devono essere denunciati nella dichiarazione dei redditi delle persone fisiche o giuridiche dell’investitore. L’imposta sui redditi da capitale trattenuta in Germania (incluse imposte supplementari) in genere è completamente conguagliabile con l’imposta sul reddito delle persone fisiche o giuridiche e perciò
eventualmente rimborsabile.
Utili da dismissioni e da estinzione
Tenendo conto dell’importo forfettario esentasse dei redditi da capitale, descritto
nel paragrafo precedente, gli utili derivanti dalle dismissioni o dal rimborso al
momento dell’estinzione dei titoli obbligazionari, tenuti nel patrimonio privato, sono soggetti all’imposta alla fonte a titolo definito del 25 per cento (più sovraimposta di solidarietà e imposta di culto nel caso che il singolo investitore sia obbligato
a pagarla). L’utile derivante da dismissioni viene normalmente definito come differenza tra i proventi ricavati dalla dismissione o dal rimborso alla scadenza dei
titoli obbligazionari e il costo storico di acquisto. Gli oneri connessi direttamente e
materialmente con il negozio della dismissione o del rimborso alla scadenza,
vengono presi in considerazione ai fini della riduzione dell’imposizione fiscale. Altri oneri effettivamente occorsi all’investitore nel contesto dei titoli obbligazionari
non vengono presi in considerazione fiscalmente.
Qualora i titoli obbligazionari siano emessi in una moneta diversa dall’euro, i costi
storici di acquisto e gli introiti dalle dismissioni o dal rimborso alla scadenza vengono trasformati in euro alla rispettiva data in cui sono stati acquistati, venduti o
rimborsati alla scadenza.
Imposta sui redditi da capitale
Se i titoli obbligazionari a partire dal loro acquisto vengono depositati o amministrati in un deposito titoli di una banca depositaria nazionale, l’imposta sui redditi
da capitale a titolo definitivo del 25 per cento più la sovraimposta di solidarietà
del 5,5 per cento, in totale 26,375 per cento, vengono trattenute dall’utile derivante dalle dismissioni. L’imposta sui redditi da capitale è superiore qualora al singolo investitore venga trattenuta anche l’imposta di culto. Se i titoli obbligazionari
dopo il trasferimento da un deposito titoli, detenuto da un’altra banca, vengono
venduti o esborsati, il 30 per cento dei proventi della dismissione o dell’importo
riscosso è considerato la base imponibile per l’imposta sui redditi da capitale, a
meno che l’investitore o la banca depositaria precedente non fornisca prova do-
53
cumentata degli effettivi costi storici di acquisto e tale prova documentata sia
ammissibile. In caso di trasferimenti tra banche depositarie nazionali, quella che
effettua il trasferimento è obbligata a comunicare all’altra i costi storici di acquisto.
Se gli utili da dismissione o rimborso vanno a una persona giuridica contribuente
in Germania, in generale l’imposta sui redditi da capitale non deve essere trattenuta alla fonte. Lo stesso vale, su richiesta, anche per le persone fisiche, se gli
utili da dismissione o rimborso rappresentano dei proventi aziendali di un’azienda
nazionale.
Contribuenti non residenti
Le persone, fiscalmente non residenti in Germania, non sono soggette a
un’imposizione dei loro titoli obbligazionari e in generale non viene trattenuta loro
alla fonte neppure l’imposta sui redditi da capitale. Ciò non avviene qualora (i) i titoli obbligazionari rappresentino capitale di funzionamento aziendale di una stabile organizzazione in Germania o possano essere assegnati al rappresentante
dell’investitore in Germania, (ii) i titoli obbligazionari non siano soggetti per altri
motivi a un’imposizione fiscale limitata in Germania (p. es. perché i titoli, a parte
certe eccezioni, sono garantiti da proprietà immobiliari tedesche o diritti tedeschi,
soggetti alle disposizioni del diritto civile tedesco relativi agli immobili) o (iii) i redditi da capitale vengano pagati o accreditati dietro consegna dei titoli obbligazionari a un istituto bancario tedesco, una società finanziaria tedesca, una società
nazionale di intermediazione mobiliare o una banca nazionale di intermediazione
mobiliare (cosiddette Tafelgeschäfte ovvero transazioni anonime fuori borsa).
Se i redditi derivanti dai titoli obbligazionari sono soggetti all’imposizione fiscale in
Germania, come riportato in (i), (ii) e (iii), in generale su questi redditi grava
l’imposta sui redditi da capitale in conformità alle disposizioni riportate sopra nei
paragrafi dedicati all’imposta sui redditi da capitale. In presenza di determinati
presupposti gli investitori non residenti possono avvalersi delle agevolazioni o
esenzioni fiscali previste dalle convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate
con la Germania.
Imposizione fiscale in Austria
Questo paragrafo relativo all’imposizione fiscale, con eccezione della parte dedicata alle regole disciplinanti la ritenuta alla fonte UE, contiene un breve riassunto
dei più importanti criteri connessi con l’acquisto di titoli obbligazionari da parte di
investitori residenti in Austria. Il riassunto non ha la pretesa di contenere tutte le
considerazioni fiscali e non si sofferma su particolari configurazioni che possono
essere importanti per singoli investitori potenziali. Il riassunto si basa sulle leggi
fiscali attualmente in vigore in Austria, alla giurisprudenza finora pronunciata dai
tribunali austriaci superiori nonché alle direttive delle autorità fiscali e alla loro interpretazione, e tutto ciò può essere soggetto a modifiche.
Tali modifiche possono anche essere introdotte con effetto retroattivo e avere ripercussioni negative sulle conseguenze fiscali di seguito descritte. In genere si
deve sottolineare che le autorità fiscali assumono un atteggiamento critico nei
confronti di prodotti finanziari nuovi con i quali possono essere connessi anche
vantaggi fiscali. Per quanto attiene la detrazione dell’imposta sui redditi da capitale o della ritenuta alla fonte UE, ci possono essere opinioni giuridiche divergenti
tra gli istituti depositari nazionali e le autorità fiscali nonché i tribunali, divergenze
54
che possono avere conseguenze per quanto riguarda la prassi della detrazione
per gli investitori. Ai potenziali acquirenti dei titoli obbligazionari si consiglia di rivolgersi al proprio avvocato e al proprio commercialista per una consulenza sulle
conseguenze fiscali dell’acquisto, detenzione, estinzione, rimborso alla scadenza
nonché dismissione dei titoli. Il rischio fiscale derivante dai titoli obbligazionari lo
sostiene l’acquirente.
Imposte sul reddito
Persone fisiche – imposizione fiscale sul patrimonio privato
Le persone fisiche che detengono i titoli obbligazionari nel loro patrimonio privato,
sono soggette all’imposta sul reddito in conformità a § 27, comma 1, riga 4 e
§ 27, comma 2, righe 2 e 5 della legge austriaca sull’imposta sul reddito (EStG)
per quanto concerne i redditi da capitale (tra i quali l’eventuale differenza tra valore di emissione e valore di estinzione, valore del rimborso o della vendita).
Se i redditi da capitale vengono accreditati tramite un istituto nazionale responsabile del pagamento delle cedole, allora viene detratta l’imposta sui redditi da
capitale del 25%; oltre alla detrazione dell’imposta sui redditi da capitale non esiste l’obbligo di pagare l’imposta sui redditi (imposizione a titolo definitivo come da
§ 97, comma 1 della legge austriaca sull’imposta sul reddito (EStG), a condizione
che i titoli obbligazionari vengano offerti a una cerchia di persone indistinta dal
punto di vista legale ed effettivo. Se i redditi da capitale non vengono accreditati
da un istituto nazionale responsabile del pagamento delle cedole, allora devono
essere denunciati nella dichiarazione dei redditi; tali proventi sono soggetti poi a
un’imposizione a un’aliquota agevolata del 25%, a condizione che i titoli obbligazionari vengano offerti anche a una cerchia di persone indistinta dal punto di vista
legale ed effettivo. Se i titoli obbligazionari non vengono offerti a una cerchia di
persone indistinta dal punto di vista legale ed effettivo, gli interessi devono essere denunciati nella dichiarazione dei redditi; sono poi soggetti a un’imposizione
corrispondente all’aliquota progressiva dell’imposta sui redditi e l’eventuale imposta sui redditi da capitale può essere conguagliata con l’imposta dovuta.
I contribuenti, soggetti a un’aliquota dell’imposta sul reddito inferiore al 25%, possono chiedere l’applicazione del regime fiscale regolare sia in caso di detrazione
dell’imposta sul reddito da capitale, sia in caso di applicabilità dell’aliquota speciale del 25%. In tal caso l’imposta sui redditi da capitale può essere conguagliata con l’imposta sul reddito dovuta e l’importo eccedente deve essere rimborsato.
Gli oneri e costi connessi ai redditi da capitale soggetti a imposizione definitiva o
all’imposta speciale del 25%, non sono detraibili.
In caso di trasferimento di residenza da parte del titolare di titoli obbligazionari
valgono regole speciali.
Persone fisiche – imposizione fiscale sul capitale di funzionamento aziendale
Le persone fisiche, che detengono i titoli obbligazionari nel capitale di funzionamento aziendale, sono soggette all’imposta sul reddito per quanto concerne i
redditi da capitale (tra i quali l’eventuale differenza tra valore di emissione e valore di estinzione, rimborso alla scadenza o vendita). Se i redditi da capitale vengono accreditati tramite un istituto nazionale responsabile del pagamento delle
cedole, allora viene detratta l’imposta sui redditi da capitale del 25%; oltre alla
detrazione dell’imposta sui redditi da capitale non esiste l’obbligo di pagare
l’imposta sui redditi (imposizione a titolo definitivo come da § 97, comma 1 della
55
legge austriaca sull’imposta sul reddito (EStG), a condizione che i titoli obbligazionari vengano offerti a una cerchia di persone indistinta dal punto di vista legale
ed effettivo. Se i redditi da capitale non vengono accreditati tramite un istituto nazionale responsabile del pagamento delle cedole, allora devono essere denunciati nella dichiarazione dei redditi; tali proventi sono poi soggetti a un’aliquota
agevolata del 25%, a condizione che i titoli obbligazionari vengano offerti a una
cerchia di persone indistinta dal punto di vista legale ed effettivo. Se i titoli obbligazionari non vengono offerti a una cerchia di persone indistinta dal punto di vista legale ed effettivo, i redditi da capitale devono essere denunciati nella dichiarazione dei redditi; sono soggetti poi a un’imposizione corrispondente all’aliquota
progressiva dell’imposta sui redditi e l’eventuale imposta sui redditi da capitale
può essere conguagliata con l’imposta dovuta.
Persone giuridiche
Le persone giuridiche per le quali i redditi da capitale rappresentano proventi aziendali, possono evitare la detrazione dell’imposta sui redditi da capitale inoltrando una dichiarazione di esenzione all’istituto responsabile del pagamento delle cedole. I redditi derivanti dai titoli obbligazionari sono soggetti all’aliquota generale dell’imposta sul reddito delle persone giuridiche pari al 25%. Per determinati
contribuenti dell’imposta sul reddito delle persone giuridiche, p. es. le fondazioni
private, valgono disposizioni speciali.
Ritenuta alla fonte UE
Il § 1 della legge UE disciplinante l’imposizione alla fonte – in attuazione della direttiva 2003/48/CE del 3 giugno 2003 in materia di tassazione dei redditi da risparmio sotto forma di pagamenti di interessi – prevede che gli interessi, soggetti
alla ritenuta alla fonte UE e pagati da una banca depositaria nazionale a un proprietario economico, che è una persona fisica, o prelevati a suo favore, sono
soggetti alla ritenuta alla fonte UE, se il proprietario economico ha la sua residenza in un altro stato membro dell’UE e non esistono eccezioni alla procedura
di ritenuta alla fonte. La ritenuta alla fonte UE ammonta attualmente al 35 %.
La ritenuta alla fonte UE non deve essere riscossa se il proprietario economico
presenta alla banca depositaria un certificato rilasciato a suo nome dalle autorità
fiscali dello stato membro UE della sua residenza fiscale e contenente quanto
segue:
• nome, indirizzo e codice fiscale o altri codici di identificazione oppure in loro
mancanza data e luogo di nascita del proprietario economico;
• nome e indirizzo della banca depositaria; e
• numero di conto del proprietario economico o, in sua mancanza, codice del titolo.
Questo certificato vale per i pagamenti o gli accrediti per un periodo di tre anni a
partire dall’emissione e deve essere preso in considerazione dalla banca depositaria dal momento del suo inoltro.
L’imposizione e le altre ripercussioni fiscali per l’investitore, quando detiene,
compra o vende le obbligazioni fairvesta Maximus, seguono le disposizioni delle
leggi fiscali vigenti nel paese di residenza dell’investitore nonché, in particolare
56
con riferimento alla tassazione degli interessi UE, nel paese sede della banca
depositaria. Gli investitori vengono esortati a rivolgersi ai propri consulenti
professionali per informarsi sulle conseguenze fiscali individuali. Né
l’emittente né la banca depositaria possono assumersi la responsabilità delle
conseguenze fiscali personali per l’investitore derivanti dall’acquisto, vendita o
detenzione di titoli obbligazionari.
3.5
Condizioni e requisiti dell’offerta
3.5.1
Condizioni, statistiche dell’offerta, tempistica prevista e misure necessarie
per la richiesta di sottoscrizione
3.5.1.1
Condizioni a cui è soggetta l’offerta.
L’offerta non è soggetta a nessuna condizione. La sottoscrizione dei titoli obbligazionari viene offerta pubblicamente dopo l’approvazione e la pubblicazione del
prospetto e perciò i titoli obbligazionari possono essere sottoscritti a partire dalla
data di pubblicazione fino al completo collocamento della rispettiva obbligazione,
al massimo tuttavia per la durata di un anno solare a partire dalla data d’inizio del
periodo di sottoscrizione.
L’emittente si riserva il diritto di chiudere anticipatamente, in qualsiasi momento, il
periodo di sottoscrizione.
Il minimo acquistabile è un titolo obbligazionario al valore nominale di EUR
500,00. Sottoscrizioni maggiori, riferite al valore nominale, devono essere divisibili per EUR 500,00 (in lettere: cinquecento euro)
3.5.1.2
Volume totale dell’emissione/dell’offerta. Se l’importo non è fissato, descrizione
degli accordi e della data di comunicazione dell’importo definitivo dell’offerta al
pubblico.
Il volume totale massimo dell’emissione di tutte le obbligazioni offerte nel presente prospetto dell’emittente ammonta a EUR 150.000.000,00 (in lettere: euro centocinquanta milioni di euro). Il volume totale massimo dell’emissione di ogni singola tranche delle obbligazioni qui offerte ammonta a EUR 50.000.000,00 (in lettere: euro cinquanta milioni di euro).
L’effettivo volume totale di ogni singola obbligazione sarà stabilito dopo la chiusura della rispettiva sottoscrizione.
Per i titoli obbligazionari emessi in base al presente prospetto non è prevista in linea di principio la pubblicazione dei risultati dell’offerta, p. es. volume complessivo delle emissioni, numero di sottoscrittori e simili informazioni.
Il volume complessivo di una certa emissione, per la quale si chiede
l’ammissione alle contrattazioni di una borsa, risulta dal volume richiesto per la
contrattazione borsistica.
3.5.1.3
Periodo – incluse eventuali modifiche – di validità dell’offerta e descrizione della
procedura.
Il periodo di sottoscrizione inizia il giorno della pubblicazione dell’approvazione
del prospetto e termina con il completo collocamento o in caso di chiusura anticipata dell’emissione, a cui l’emittente è autorizzata in qualsiasi momento, al più
tardi un anno solare dopo l’inizio del periodo di sottoscrizione.
57
3.5.1.4
Descrizione della possibilità di ridurre le sottoscrizioni e del tipo di rimborso
dell’importo eccedente ai sottoscrittori.
L’emittente ha il diritto di chiudere anche anticipatamente l’offerta, in particolare
anche se l’importo totale previsto non è stato ancora raggiunto. Se si verifica un
eccesso di sottoscrizioni, le sottoscrizioni vengono prese in considerazione in base al loro ordine di arrivo. In tal caso l’emittente è autorizzata a ridurre le sottoscrizioni. In caso di riduzione delle sottoscrizioni, l’importo e l’aggio pagati in eccesso per le obbligazioni verranno rimborsati tempestivamente mediante bonifico
a favore del conto che l’investitore avrà indicato nella richiesta di acquisto,
3.5.1.5
Dettagli sull’importo minimo e/o massimo della sottoscrizione (sotto forma di numero di titoli o di importo aggregato destinato all’investimento).
La somma minima dell’investimento è rappresentata da un titolo obbligazionario
cha ha un valore nominale di EUR 500,00. La somma minima dell’investimento
deve essere divisibile per EUR 500,00 (riferita al valore nominale). Non esiste un
importo massimo per le sottoscrizioni
3.5.1.6
Metodo e tempi per il servizio dei titoli e loro consegna.
Il pagamento del prezzo di sottoscrizione o acquisto avviene in base a un contratto di sottoscrizione per le obbligazioni fairvesta Maximus (modulo di sottoscrizione), che deve essere stipulato tra l’emittente e l’investitore,.
Pervenuta la domanda di acquisto dei titoli obbligazionari e accreditato il bonifico
del prezzo di acquisto sul conto CCIF della rispettiva obbligazione fairvesta Maximus nell’ambito dell’operazione, l’investitore riceve senza indugio la conferma
dell’accettazione nonché il resoconto dell’acquisto. Con l’accettazione del contratto di compravendita si realizza in modo vincolante il contratto di compravendita dell’obbligazione. La consegna dei titoli obbligazionari acquistati avviene al più
tardi entro un mese dall’accredito della somma corrispondente ai titoli acquistati
(incluso aggio) mediante registrazione nel deposito titoli, indicato dall’investitore.
3.5.1.7
Descrizione completa del metodo e dei termini in cui i risultati dell’offerta vanno
pubblicati.
Poiché i titoli obbligazionari in genere possono essere venduti anche dopo il termine del periodo di sottoscrizione fino a esaurimento, non è possibile pubblicare
il risultato dell’offerta.
3.5.1.8
Procedure per l’esercizio di un eventuale diritto privilegiato, trasferibilità dei diritti
di sottoscrizione e trattamento dei diritti di sottoscrizione non esercitati.
Per la sottoscrizione/l’acquisto dei titoli obbligazionari oggetto del presente prospetto non esistono diritti privilegiati o diritti di sottoscrizione. Comunque
l’emittente può invitare, a sua discrezione, alla sottoscrizione di determinate sue
emissioni solamente una limitata cerchia di investitori (p. es. collocamenti privati
a misura per determinati investitori).
3.5.2
Programma di ripartizione dei titoli e loro assegnazione
3.5.2.1
Informazioni sulle diverse categorie di potenziali investitori, a cui vengono offerti i
titoli. Se l’offerta avviene contestualmente sui mercati di due o più paesi e se ad
alcuni di questi mercati è stata/è riservata una determinata tranche, indicazione
di questa tranche.
58
Qualsiasi persona fisica e giuridica nonché società commerciale di persone può
acquistare obbligazioni fairvesta Maximus mediante sottoscrizione del rispettivo
modulo di sottoscrizione e accettazione da parte dell’emittente. I titoli obbligazionari possono inoltre essere acquistati tramite banche e società finanziarie.
I titoli obbligazionari vengono offerti sia a investitori istituzionali sia a investitori
privati. Non sono state riservate tranche particolari per gli investitori istituzionali.
3.5.2.2
Procedure per la comunicazione dell’importo assegnato ai sottoscrittori e informazione sulla possibilità di ammissione alla compravendita prima della procedura
di comunicazione.
Non è prevista la pubblicazione dei risultati dell’offerta. I sottoscrittori verranno informati per iscritto dell’avvenuta assegnazione delle obbligazioni. L’emittente o la
rispettiva banca depositaria del sottoscrittore fornisce la comunicazione e il resoconto. Non è prevista la compravendita con obbligazioni sottoscritte, ma non ancora assegnate.
3.5.3
Fissazione del prezzo
3.5.3.1
Indicazione del prezzo al quale vengono offerti i titoli o del metodo mediante il
quale viene fissato il prezzo dell’offerta, indicazione della procedura di pubblicazione. Indicazione dei costi e delle imposte che in particolare vanno a carico del
sottoscrittore o dell’acquirente.
I titoli obbligazionari vengono offerti dall’emittente al prezzo di emissione indicato
nelle condizioni della rispettiva obbligazione a partire dalla data di pubblicazione
dell’approvazione del prospetto fino al collocamento completo o alla data anticipata di chiusura del periodo di sottoscrizione, al massimo per un anno solare dalla data di inizio del periodo di sottoscrizione.
Alla quotazione/prezzo di emissione possono aggiungersi diversi costi accessori
di acquisto (come provvigioni, aggi, spese o costi esterni).
3.5.4
Collocamento e sottoscrizione (underwriting)
3.5.4.1
Coordinatore
Per le obbligazioni fairvesta Maximus del presente prospetto non è previsto in linea di principio nessun coordinatore di tutta l’offerta o di parti di essa. In linea di
principio non è previsto neppure la sindacazione delle emissioni, ma il collocamento dei titoli obbligazionari viene eseguito dall’emittente stessa o eventualmente da un intermediario da essa incaricato.
3.5.4.2
Nomi e indirizzi delle banche depositarie e degli istituti depositari in ogni paese.
La banca depositaria è la Valartis Bank AG, Schaaner Strasse 27, 9487 Gamprin
Bendern (FL). Non esistono attualmente altre banche depositarie.
3.5.4.3
Istituti incaricati del collocamento
Non ci sono istituti che si sono impegnati ad eseguire il collocamento. Non è stato stipulato nessun accordo di emissione e commissione.
3.5.4.4
Indicazione della data passata o futura della stipulazione dell’accordo di commissione dell’emissione.
59
Non è stato stipulato nessun accordo di commissione dell’emissione.
3.6
Ammissione alla contrattazione e regole di contrattazione
3.6.1
Ammissione alla contrattazione sul mercato non regolamentato di una borsa
L’emittente intende chiedere l’ammissione delle obbligazioni fairvesta Maximus
del presente prospetto o di singole tranche delle stesse, probabilmente dopo il
collocamento completo o dopo la fine dell’emissione, al mercato non regolamentato di una borsa all’interno dello Spazio Economico Europeo (SEE).
L’emittente tuttavia non garantisce l’effettiva ammissione alla contrattazione borsistica o l’effettivo verificarsi o mantenimento di una successiva contrattazione
pubblica delle obbligazioni ammesse. L’emittente non ha ancora stipulato contratti per l’ammissione dei titoli obbligazionari del presente prospetto al mercato non
regolamentato di una borsa.
L’emittente ha inoltre il diritto di ricomprare i titoli obbligazionari.
3.6.2
Quotazioni di borsa esistenti
Le obbligazioni fairvesta Maximus emesse in base al presente prospetto non sono ammesse alla contrattazione presso una borsa nazionale all’inizio del periodo
di sottoscrizione e neanche successivamente fino revoca.
3.6.3
Intermediari per il mercato secondario
Non applicabile.
3.7
Informazioni supplementari
Non applicabile.
Vaduz, novembre 2011
Hermann Geiger
60
Allegati
1
Condizioni dell’obbligazione
1.1 fairvesta Maximus Medium Flex Bond
1.2 fairvesta Maximus Long Flex Bond
1.3 fairvesta Maximus Long Fix Zero Bond
2
Contratti di controllo degli impieghi finanziari
2.1 Contratto di controllo degli impieghi finanziari Maximus Medium Flex Bond
2.2 Contratto di controllo degli impieghi finanziari fairvesta Maximus Long Flex
Bond
2.3 Contratto di controllo degli impieghi finanziari fairvesta Maximus Long Fix
Zero Bond
3
Contratti fiduciari
3.1 Contratto fiduciario fairvesta Maximus Medium Flex Bond
3.2 Contratto fiduciario fairvesta Maximus Long Flex Bond
3.3 Contratto fiduciario fairvesta Maximus Long Fix Zero Bond
4
Regime fiscale
5
Esempio di calcolo per l’indicizzazione
61
Allegato 1.2
“fairvesta Maximus Medium Flex Bond”
Certificato globale modificabile fino all’importo nominale di
EURO 50.000.000,-ISIN: LI0143135395
VN: CH014313539
di
9490 Vaduz (FL), LOVA Center
(in seguito “condizioni dell’obbligazione”)
§ 1 Contenuto, acquisto ed emissione del titolo obbligazionario
.1
La società fairvesta Europe II AG (in seguito “società” o “emittente”) colloca, conformemente alle presenti condizioni dell’obbligazione contro il pagamento di capitale
obbligazionario, titoli obbligazionari in euro (in seguito “moneta stabilita”) per un importo nominale complessivo massimo di euro 50.000.000,-- (in lettere: euro cinquanta
milioni) in obbligazioni parziarie del valore nominale di euro 500,00 (in lettere: euro cinquecento; in seguito “taglio stabilito”), denominati “fairvesta Maximus Medium Flex
Bond” (in seguito “obbligazione”, “titolo obbligazionario” o “emissione”).
.2
La quotazione di emissione dell’obbligazione (in seguito “quotazione di emissione”)
è pari al 105%. In caso di sottoscrizione dopo il 1° dicembre 2010 saranno dovuti gli interessi pro rata maturati dopo il collocamento.
.3
I titoli obbligazionari sono al portatore.
.4
I titoli obbligazionari sono cartolarizzati mediante un certificato globale senza cedole. Il
certificato globale riporta la firma autografa di almeno un rappresentante della società
con potere regolare di rappresentanza disgiunta ed è munito di una firma di controllo
della banca depositaria. Non vengono emessi né certificati singoli né cedole.
.5
Il certificato globale viene custodito dalla banca depositaria ai sensi del § 9 per la durata del titolo obbligazionario. Ai titolari del titolo obbligazionario spettano quote di comproprietà del certificato globale.
.6
Il titolo obbligazionario costituisce dei crediti garantiti e non postergati della società a
favore di un fiduciario per conto dei creditori.
.7
“Creditore” significa ogni titolare del titolo obbligazionario ovvero di una quota di
comproprietà del certificato globale.
.8
I creditori non hanno nessun diritto dei soci; in particolare non hanno diritto di partecipare, contribuire e votare all’assemblea degli azionisti della società. I creditori non
hanno il diritto di esigere dall’emittente, dal controllore degli impieghi finanziari o dal fiduciario di prendere visione degli atti, in particolare di quelli relativi agli immobili acquistati o da acquistare e quelli dismessi dall’emittente ai sensi del § 4 punto 4.
Allegato 1.2
.9
L’acquisto del titolo obbligazionario avviene mediante la sottoscrizione della domanda di acquisto (in seguito “modulo di sottoscrizione”) e la sua accettazione da parte della società.
.10
La società ha il diritto di rescindere il contratto ai sensi del punto 9 qualora l’importo di sottoscrizione non sia stato versato su uno dei conti indicati nel modulo di sottoscrizione entro due
settimane dalla scadenza indicata in quel modulo.
.11
Il periodo di sottoscrizione inizia alla data di pubblicazione dell’approvazione del prospetto informativo e termina a completamento della collocazione o al più tardi un anno solare dopo la
data di inizio del periodo di sottoscrizione, a meno che la società non termini l’emissione in anticipo.
.12
Tutti i pagamenti dovuti ai sensi delle obbligazioni dell'emittente, avvengono nella vigente data
prevista per il pagamento nella valuta ufficiale della Repubblica Federale Tedesca (la "valuta di
emissione"). Un'eventuale conversione valutaria avviene verso il prezzo di conversione ufficiale
nella Repubblica Federale Tedesca.
.13
La data di valuta è il 1.12.2011.
§ 2 Rendimento
.14
I titoli obbligazionari maturano interessi riferiti al loro valore nominale (in seguito “valore nominale”) ovvero al valore nominale al netto dell'inflazione e rettificato ai sensi del
§ 7 (2), a partire dal 1° dicembre 2011. Gli interessi hanno due scadenze a posteriori
all’anno, il 1° dicembre e il 1° giugno, per la prima volta il 1° giugno 2012.
.15
Il tasso base di interesse è del 4,20% all’anno, riferito al valore nominale eventualmente adattato al tasso di inflazione determinante, ai sensi del § 7 (2), utilizzando il metodo
di calcolo dell’interesse effettivo “Act./Act.”, ovvero un calcolo esatto giorno per giorno
basato su 365 (366) giorni di interessi.
.16
Il tasso base di interesse viene rettificato in base al tasso di inflazione
(″Indicizzazione“), una volta l'anno il 30.11, per la prima volta il 30.11.2012, in modo
tale che per il periodo considerato a partire dal 1.12 e per i successivi 12 mesi solari, il
tasso base di interesse venga ridotto o aumentato del fattore che risulta dal tasso di inflazione rilevante (″tasso di interesse rettificato“, arrotondato per eccesso o per difetto, ove necessario, al succcessivo millesimo di punto percentuale, dove 0,0005 viene
arrotondato per eccesso). Il tasso di interesse rettificato è sempre ≥ 4,20 % per annum;
ciò significa che anche in caso di deflazione il tasso di interesse rettificato si riduce solo
fino a raggiungere l'importo del tasso base di interesse.
.17
Il tasso di inflazione rilevante si calcola considerando la media dei ″Tassi annuali“ rilevanti per l'anno solare precedente per i componenti principali ″04 Abitazione“ per il
campo di applicazione della Repubblica Federale Tedesca secondo l'indice dei prezzi
al consumo dell'Unione Monetaria Europea o di un indice sostitutivo (″tasso di inflazione rilevante“). Per i primi dodici mesi sucessivi al giorno di valuta, ai fini del calcolo
del rendimento e del valore nominale rettificato (§ 7 (″)) il tasso di inflazione viene dimezzato.
.18
Il tasso di inflazione di volta in volta rilevante viene adeguatamente pubblicato a posteriori dall'emittente sul sito www.fairvesta-maximus.li.
§ 3 Durata
.19
La durata del titolo obbligazionario è di cinque anni a partire dal 1° dicembre 2011,
.20
L’emittente ha l’obbligo di rimborsare i titoli obbligazionari al prezzo di rimborso il 1°
dicembre 2016
Allegato 1.2
§ 4 Impiego dei proventi dell’emissione / Garanzia dei creditori
.21
L’impiego dei proventi dell’emissione e dei mezzi finanziari derivati da parte
dell’emittente in conformità alle direttive per gli investimenti è soggetto, nella misura
concordata per contratto, al controllo da parte di un controllore degli impieghi finanziari
(in seguito “controllore”), che agisce in base a un contratto separato con l’emittente. Il
contratto di controllo degli impieghi finanziari stipulato con effetto diretto a favore dei
creditori, insieme alle direttive per gli investimenti (in seguito “direttive per gli investimenti”) riportate nello stesso, è unito alle presenti condizioni dell’obbligazione come
Allegato 2.1 (in seguito “contratto CCIF”). Il contratto CCIF è parte integrante delle
presenti condizioni dell’obbligazione e del prospetto informativo.
.22
I pagamenti dei creditori che sottoscrivono l’obbligazione vanno eseguiti esclusivamente sui conti dell’emittente (in seguito “conti CCIF”) indicati nel contratto CCIF;
l’emittente e il controllore possono disporre di questi conti solo congiuntamente. Disposizioni analoghe valgono per i proventi delle vendite di immobili in portafoglio e per gli
introiti da locazione riscossi dall’emittente e/o da terzi da essa incaricati.
.23
Per garantire i diritti dei creditori al rendimento e al rimborso dell’obbligazione (in seguito “diritti dei creditori”), tutti i depositi presenti e futuri sui conti CCIF insieme ai relativi interessi dovuti sono dati in pegno a favore del fiduciario (in seguito “fiduciario”),
che opera in base a un contratto separato con l’emittente, mediante una costituzione di
pegno separata (in seguito “diritto di pegno CCIF”). Il contratto fiduciario stipulato
con effetto immediato a favore dei creditori è unito alle presenti condizioni
dell’obbligazione come Allegato 3.1 (in seguito “contratto fiduciario”). Il contratto fiduciario è parte integrante delle presenti condizioni dell’obbligazione e del prospetto informativo.
.24
Per garantire i diritti dei creditori vengono inoltre ceduti al fiduciario mediante un accordo separato di cessione tacita (in seguito “cessione del canone”) tutti i diritti presenti
e futuri ai canoni di locazione derivanti all’emittente dagli immobili acquistati con i proventi dell’emissione (in seguito “immobili”). La cessione del canone può essere limitata all’importo corrispondente agli interessi, maturati sull’obbligazione, dovuti ai creditori
in un anno di esercizio.
.25
L’emittente ha l’obbligo nei confronti dei creditori di costituire debiti fondiari del proprietario di primo grado sugli immobili in portafoglio sotto forma di debiti fondiari con cartella ipotecaria e di cederli al fiduciario per la durata dell’obbligazione per garantire i diritti
dei creditori (in seguito “garanzie reali”).
§ 5 Pagamenti
.26
Il pagamento del capitale e degli interessi avviene conformemente alle disposizioni seguenti tramite la banca depositaria ai sensi del § 9 per l’inoltro ai sistemi di clearing o
mediante bonifico su loro istruzione alla banca che gestisce il rispettivo deposito del
creditore.
.27
Fatti salvi i regolamenti e le disposizioni fiscali e di altro tipo in vigore per legge, tutti i
pagamenti relativi ai titoli obbligazionari avvengono nella valuta di emissione.
.28
La società viene liberata dal suo obbligo di pagamento mediante versamento alla banca depositaria o all’ordine di quella banca.
.29
Qualora il giorno di scadenza di un pagamento relativo ai titoli obbligazionari non sia un
giorno lavorativo bancario, la scadenza di pagamento slitta al giorno lavorativo bancario immediatamente successivo. Nel senso utilizzato nelle presenti condizioni
dell’obbligazione, un “giorno lavorativo bancario” è un giorno in cui le banche sono
aperte al pubblico nel Principato del Liechtenstein. Il creditore non ha il diritto di esigere
ulteriori interessi o altri pagamenti in ragione di questo ritardo.
Allegato 1.2
§ 6 Recesso, trasferimento
.30
È escluso il diritto al recesso ordinario.
.31
Il trasferimento del titolo obbligazionario come quota di comproprietà del certificato globale mediante vendita e trasferimento della proprietà non richiede l’autorizzazione della
società.
§ 7 Rimborso
.32
Il rimborso avviene alla scadenza finale il 1° dicembre 2016 nella valuta di emissione.
.33
Il valore nominale viene rettificato annualmente a posteriori, in base al tasso di inflazione rilevante (cfr. § 2 (4)), così come reso pubblico dall'emittente (§ 2 (5)) (″valore nominale rettificato”, arrontondato per eccesso o per difetto, ove necessario, al secondo
decimale, dove 0,0005 viene arrotondato per eccesso). Il valore nominale rettificato
corrisponde sempre a ≥ 100 % del valore nominale; ciò significa che anche in caso di
deflazione il valore nominale rettificato si riduce solo fino ad essere pari al valore nominale dell'obbligazione il giorno della valuta.
.34
Il rimborso avviene ad almeno il 100% del valore nominale, inclusa una eventuale
compensazione dovuta per l'indicizzazione secondo indicazione del presente § 7 (2)
(″Prezzo di rimborso”).
§ 8 Imposte
Tutti gli importi da pagare per i titoli obbligazionari vanno versati alla fonte senza trattenute o detrazioni di imposte presenti o future o di altri tributi di qualsiasi tipo, a meno
che tali trattenute o detrazioni non siano prescritte dalla legge.
§ 9 Banca depositaria
.35
La banca depositaria è Valartis Bank (Liechtenstein) AG, Schaaner Str. 27, FL-9487
Gamprin-Bendern (in seguito “VB-FL”).
.36
La banca depositaria dispone la registrazione del titolo obbligazionario nel deposito titoli del
creditore indicato nel modulo di sottoscrizione entro 10 giorni lavorativi bancari
dall’accettazione della sottoscrizione.
.37
La società si riserva il diritto di modificare in qualsiasi momento senza l’autorizzazione
dei creditori, la nomina della banca depositaria o di porre fine alla nomina e di nominarne un’altra. La società avrà in qualsiasi momento una banca depositaria. Una modifica, revoca, nomina o altra variazione devono essere comunicate per tempo ai creditori in base al § 14.
.38
La banca depositaria agisce esclusivamente come incaricata della società e non assume alcun obbligo verso i creditori. Non viene costituito nessun rapporto fiduciario o di
incarico tra la banca depositaria e i creditori.
.39
L’accredito degli interessi e del rimborso al momento dell’estinzione avviene tramite le
banche che gestiscono i depositi. Eventuali diritti addebitati dalla banca depositaria sono a carico della società.
§ 10 Prescrizione
.40
Il diritto agli interessi cade in prescrizione dopo tre anni.
.41
Il diritto al capitale cade in prescrizione dopo trenta anni.
§ 11 Emissione di ulteriori titoli obbligazionari, acquisto e annullamento
.42
La società ha il diritto di emettere in qualsiasi momento, senza l’autorizzazione dei creditori, altri titoli obbligazionari con caratteristiche paragonabili (ovvero con varianti ri-
Allegato 1.2
guardanti il giorno di emissione, l’inizio della maturazione degli interessi e/o il prezzo di
emissione, la durata e la struttura delle garanzie) tali da formare una serie unitaria con i
presenti titoli obbligazionari.
.43
La società ha il diritto di acquistare titoli obbligazionari a qualunque prezzo sul mercato
o altrove. I titoli obbligazionari acquistati dalla società possono essere a sua scelta tenuti, rivenduti o inoltrati alla banca depositaria per l’annullamento.
.44
Tutti i titoli obbligazionari interamente rimborsati devono essere annullati senza indugio
e non possono essere né riemessi né rivenduti.
.45
La società ha il diritto di emettere in qualsiasi momento, senza l’autorizzazione dei creditori, altri titoli obbligazionari con altre caratteristiche, capitale di partecipazione, capitale con diritto di partecipazione agli utili, azioni ordinarie, azioni privilegiate o strumenti
di finanziamento simili. È escluso un diritto di opzione dei creditori.
§ 12 Responsabilità
La società risponde del pagamento degli interessi e del capitale con tutto il suo patrimonio.
§ 13 Quotazione in borsa
.46
L’emittente intende chiedere l’ammissione del titolo obbligazionario al mercato non regolamentato di una borsa nello Spazio Economico Europeo (SEE), non appena sarà
stato approvato un prospetto informativo (in seguito “prospetto”) in accordo con il diritto dell’Unione Europea. L’emittente non assume nessuna garanzia per le contrattazioni sul mercato non regolamentato.
.47
Il prospetto è tenuto a disposizione presso la banca depositaria e rilasciato gratuitamente.
.48
Prima dell’approvazione del prospetto l’obbligazione viene venduta esclusivamente
mediante un private placement consentito senza prospetto.
§ 14 Pubblicazioni
Tutte le comunicazioni relative al titolo obbligazionario vengono pubblicate sul sito della
società www.fairvesta-maximus.li.
§ 15 Modifiche delle condizioni dell’obbligazione
.49
La società ha il diritto di adeguare le condizioni dell’obbligazione a mutamenti della situazione economica e fiscale, in particolare di quella giuridica. Una modifica di questo
tipo non può però comportare un peggioramento della situazione economica dei creditori.
.50
Altre modifiche delle condizioni dell’obbligazione necessitano dell’autorizzazione di
un’assemblea dei creditori in cui sia presente almeno il 20% del valore nominale totale
emesso dell’obbligazione e almeno il 50% del valore nominale totale presente approvi
questa modifica. Modifiche formali delle condizioni dell’obbligazione non richiedono
l’autorizzazione dei creditori e vengono stabilite mediante delibera dell’amministrazione
della società.
.51
Le modifiche e le integrazioni delle presenti condizioni dell’obbligazione vengono pubblicate senza indugio ai sensi del § 14.
§ 16 Ordinamento giuridico, foro competente, clausola salvatoria
.52
La forma e il contenuto dei titoli obbligazionari nonché i diritti e i doveri tra la società e i
creditori sono determinati sotto ogni aspetto dal diritto del Liechtenstein. Il luogo di adempimento è Vaduz (FL).
Allegato 1.2
.53
Il foro competente esclusivo per tutte le azioni legali o le altre procedure in relazione ai
titoli obbligazionari è Vaduz (FL), a condizione che ciò possa essere concordato in modo consentito dalla legge.
.54
Qualora una o più disposizioni delle presenti condizioni dell’obbligazione siano o divengano in tutto o in parte giuridicamente inefficaci, le disposizioni restanti delle presenti condizioni dell’obbligazione restano in vigore. Le disposizioni inefficaci devono
essere sostituite da disposizioni efficaci corrispondenti al senso e allo scopo delle presenti condizioni dell’obbligazione e tali da avere effetti economici più vicini per quanto
legalmente possibile a quelli delle disposizioni inefficaci.
Allegato 1.4
“fairvesta Maximus Long Flex Bond”
EURO 50.000.000,-ISIN: LI0143137375
VN: CH014313737
di
FL 9490 Vaduz (), LOVA Center
.1
La società fairvesta Europe II AG (in seguito “società” o “emittente”) colloca conformemente alle presenti condizioni dell’obbligazione contro il pagamento di capitale obbligazionario titoli obbligazionari in euro per un importo nominale complessivo massimo
di euro 50.000.000,-- (in lettere: euro cinquanta milioni) in obbligazioni parziarie del valore nominale di euro 500,00 (in lettere: euro cinquecento; in seguito “taglio stabilito”), denominati “fairvesta Maximus Long Flex Bond” (in seguito “obbligazione”,
“titolo obbligazionario” o “emissione”).
.2
La quotazione di emissione dell’obbligazione (in seguito “quotazione di emissione”)
è pari al 105%. In caso di sottoscrizione dopo il 1° dicembre 2011 saranno dovuti gli interessi pro rata maturati dopo il collocamento.
.3
.4
.5
.6
.7
“Creditore” significa ogni titolare del titolo obbligazionario ovvero di una quota di comproprietà del certificato globale.
.8
hanno il diritto di esigere dall’emittente, dal controllore degli impieghi finanziari o dal fiduciario di poter prendere visione degli atti, in particolare di quelli relativi agli immobili
acquistati o da acquistare e quelli dismessi dall’emittente ai sensi del § 4 (4).
Allegato 1.4
.9
.10
La società ha il diritto di rescindere il contratto ai sensi del punto 9 qualora l’importo di sottoscrizione non sia stato versato su uno dei conti indicati nel modulo di sottoscrizione entro due
settimane dalla scadenza indicata in quel modulo.
.11
.12
prevista per il pagamento nella valuta ufficiale della Repubblica Federale Tedesca (la "valuta
di emissione"). Un'eventuale conversione valutaria avviene verso il prezzo di conversione ufficiale nella Repubblica Federale Tedesca.
.13
§ 2 Rendimento
.14
I titoli obbligazionari maturano interessi riferiti al loro valore nominale (in seguito “valore nominale”) ovvero al valore nominale al netto dell'inflazione e rettificato ai sensi
del § 7 (2) a partire dal 1° dicembre 2011. Gli interessi hanno due scadenze a posteriori all’anno, il 1° dicembre e il 1° giugno, per la prima volta il 1° giugno 2012.
.15
Il tasso base di interesse è del 4,80% all’anno, riferito al valore nominale, eventualmente adattato al tasso di inflazione determinante, ai sensi del § 7 (2), utilizzando il
metodo di calcolo dell’interesse effettivo “Act./Act.”, ovvero un calcolo esatto giorno
per giorno basato su 365 (366) giorni di maturazione degli interessi.
.16
Il tasso base di interesse viene rettificato in base al tasso di inflazione (“Indicizzazione”) una volta all’anno il 30,11, la prima volta il 30,11,2012, in modo tale che per il periodo considerato a partire dal 1.12 e per i successivi 12 mesi solari, il tasso base di interesse venga ridotto o aumentato del fattore che risulta dal tasso di inflazione rilevante (″tasso di interesse rettificato“, arrotondato per eccesso o per difetto, ove necessario, al successivo millesimo di punto percentuale, dove 0,0005 viene arrotondato per
eccesso). Il tasso di interesse rettificato è sempre ≥ 4,80 % per annum; ciò significa
che anche in caso di deflazione il tasso di interesse rettificato si riduce solo fino a raggiungere l'importo del tasso base di interesse.
.17
Il tasso di inflazione rilevante si calcola considerando la media dei ″Tassi annuali“ rilevanti per l'anno solare precedente per i componenti principali ″04 Abitazione“ per il
campo di applicazione della Repubblica Federale Tedesca secondo l'indice dei prezzi al consumo dell'Unione Monetaria Europea o di un indice sostitutivo (″tasso di inflazione rilevante“). Per i primi dodici mesi sucessivi al giorno di valuta, ai fini del calcolo del rendimento e del valore nominale rettificato (§ 7 (″)) il tasso di inflazione viene
dimezzato.
.18
§ 3 Durata
.19
La durata del titolo obbligazionario è di dieci anni a partire dal 1° dicembre 2011.
.20
L’emittente ha l’obbligo di rimborsare i titoli obbligazionari il 1° dicembre 2021 alla quotazione di rimborso ai sensi del § 7.
Allegato 1.4
§ 4 Impiego dei proventi dell’emissione / Garanzia dei creditori
.21
L’impiego dei proventi dell’emissione e dei mezzi finanziari derivati da parte
dell’emittente in conformità alle direttive per gli investimenti è soggetto nella misura
concordata per contratto al controllo da parte di un controllore degli impieghi finanziari
(in seguito “controllore”), che agisce in base a un contratto separato con l’emittente. Il
contratto di controllo degli impieghi finanziari stipulato con effetto diretto a favore dei
creditori, insieme alle direttive per gli investimenti (in seguito “direttive per gli investimenti”) riportate nello stesso, è unito alle presenti condizioni dell’obbligazione come
Allegato 2.2 (in seguito “contratto CCIF”). Il contratto CCIF è parte integrante delle
presenti condizioni dell’obbligazione e del prospetto informativo.
.22
l’emittente e il controllore possono disporre di questi conti solo congiuntamente. Disposizioni analoghe valgono per i proventi delle vendite di immobili e per gli introiti da locazione riscossi dall’emittente e/o da terzi da essa incaricati.
.23
.24
e futuri ai canoni di locazione derivanti all’emittente dagli immobili acquistati con i proventi dell’emissione (in seguito “immobili”). La cessione del canone può essere limitata all’importo corrispondente agli interessi, maturati sull’obbligazione, dovuti ai creditori
in un anno di esercizio.
.25
L’emittente ha l’obbligo nei confronti dei creditori di costituire debiti fondiari del proprietario di primo grado sugli immobili sotto forma di debiti fondiari con cartella ipotecaria e
di cederli al fiduciario per la durata dell’obbligazione per garantire i diritti dei creditori (in
seguito “garanzie reali”).
§ 5 Pagamenti
.26
creditore.
.27
.28
.29
Allegato 1.4
.30
.31
società.
§ 7 Rimborso
.32
Il rimborso avviene alla scadenza finale il 1° dicembre 2021 nella valuta di emissione.
.33
Il valore nominale viene rettificato annualmente a posteriori, in base al tasso di inflazione rilevante (cfr. § 2 (4)), così come reso pubblico dall'emittente (§ 2 (5)) (″valore nominale rettificato”, arrontondato per eccesso o per difetto, ove necessario, al secondo
decimale, dove 0,0005 viene arrotondato per eccesso). Il valore nominale rettificato
corrisponde sempre a ≥ 100 % del valore nominale; ciò significa che anche in caso di
deflazione il valore nominale rettificato si riduce solo fino ad essere pari al valore nominale dell'obbligazione il giorno della valuta. Il rimborso avviene ad almeno il 100% del
valore nominale, inclusa una eventuale compensazione dovuta per l'indicizzazione secondo indicazione del presente § 7 (2) (″Prezzo di rimborso”).
§ 8 Imposte
.34
Gamprin-Bendern (“VB-FL”).
.35
.36
dei creditori la nomina della banca depositaria o di porre fine alla nomina e di nominarne un’altra. La società avrà in qualsiasi momento una banca depositaria. Una modifica,
revoca, nomina o ualtra variazione devono essere comunicate per tempo ai creditori in
base al § 14.
.37
.38
§ 10 Prescrizione
.39
.40
.41
La società ha il diritto di emettere in qualsiasi momento, senza l’autorizzazione dei creditori, altri titoli obbligazionari con caratteristiche paragonabili (ovvero con varianti riguardanti il giorno di emissione, l’inizio della maturazione degli interessi e/o il prezzo di
Allegato 1.4
.42
.43
.44
.45
.46
.47
§ 14 Pubblicazioni
.48
.49
della società.
.50
.51
Allegato 1.4
.52
.53
Allegato 1.5
“fairvesta Maximus Long Fix Zero Bond”
EURO 50.000.000,-ISIN: LI0143135585
VN: CH014313558
di
FL-9490 Vaduz , LOVA Center
.1
La società fairvesta Europe AG (in seguito “società” o “emittente”) colloca conformemente alle presenti condizioni dell’obbligazione contro il pagamento di capitale obbligazionario titoli obbligazionari in euro per un importo nominale complessivo massimo
di euro 50.000.000,-- (in lettere: euro cinquanta milioni) in obbligazioni parziarie del valore nominale di euro 500,00 (in lettere: euro cinquecento; in seguito “taglio stabilito”), denominati “fairvesta Maximus Long Fix Zero Bond” (in seguito “obbligazione”, “titolo obbligazionario” o “emissione”).
.2
.3
.4
.5
.6
“Creditore” significa ogni titolare del titolo obbligazionario ovvero di una quota di comproprietà del certificato globale.
.7
hanno il diritto di esigere dall’emittente, dal controllore degli impieghi finanziari o dal fiduciario di poter prendere visione degli atti, in particolare di quelli relativi agli immobili
acquistati o da acquistare e quelli dismessi dall’emittente ai sensi del § 4 (4).
.8
Allegato 1.5
.9
La società ha il diritto di rescindere il contratto ai sensi del precedente punto 9 qualora l’importo
di sottoscrizione non sia stato versato su uno dei conti indicati nel modulo di sottoscrizione entro due settimane dalla scadenza indicata in quel modulo.
.10
.11
prevista per il pagamento nella valuta ufficiale della Repubblica Federale Tedesca (la "valuta di
emissione"). Un'eventuale conversione valutaria avviene verso il prezzo di conversione ufficiale
nella Repubblica Federale Tedesca.
.12
§ 2 Rendimento
.13
I titoli obbligazionari maturano interessi riferiti al loro prezzo di emissione scontato a
partire dal 1° dicembre 2011,
.14
Il rendimento avviene in maniera che il creditore acquisti le obbligazioni a un prezzo di
emissione scontato secondo il metodo del valore attuale (″prezzo di emissione”). Il
prezzo di emissione è quindi a 309,31, , riferito al valore nominale dell'importo di
500,000 euro. , utilizzando il metodo di calcolo dell’interesse effettivoi.
.15
Il tasso base di interesse è pari a 4,92% per annum riferito al prezzo di emissione per
il quale viene impiegato il metodo di calcolo dell'interesse effettivo “Act./Act.”, ovvero
un calcolo esatto giorno per giorno basato su 365 (366) giorni di interessi
.16
La compensazione per l'inflazione avviene in modo tale che annualmente il prezzo di
emissione ai sensi del § 2 (2) (ove necessario, arrotondato per eccesso o per difetto al
secondo decimale, dove 0,0005 viene arrotondato per eccesso) e il calcolo del tasso
base di interesse per la corresponsione corrente degli interessi ai sensi del § 2 (3) (ove
necessario, arrotondato per eccesso o per difetto al millesimo successivo di punto percentuale, dove 0,0005 viene arrotondato per eccesso) vengano rettificati dell'importo
del tasso di inflazione rilevante e che l'importo per la compensazione per l'inflazione
generato nel corso della durata complessiva delle obbligazioni (Iimporto per la compensazione per l'inflazione“) venga liquidato insieme al valore nominale alla scadenza secondo indicazione del § 7. A causa della fase di collocamento della durata di un
anno, nel primo anno a partire dal giorno di valuta, si prende in considerazione solo la
metà del tasso di inflazione rilevante. Anche in caso di deflazione il calcolo del rendimento corrente avviene sempre almeno sulla base del tasso base di interesse, riferito
all'importo di emissione. Alla scadenza in ogni caso si esegue un rimborso (§ 7) sul valore nominale.
.17
Il tasso di inflazione rilevante corrisponde al fattore che riferito alla durata dell'obbligazione, risulta dalla somma dei ″valori medi su 12 mesi” per i componenti principali ″04
Abitazione” per l'ambito della Repubblica Federale Tedesca secondo l'indice dei
prezzi al consumo dell'Unione monetaria Europea o di un indice sostitutivo. Per i primi
dodici mesi a partire dal giorno della valuta, il tasso di inflazione rilevante per il calcolo
dell'importo della compensazione per inflazione viene dimezzato.
.18
.19
Sull'obbligazione vene aggiunto un aggio pari al 5%, riferito al prezzo di emissione ai
sensi del § 3 (2) (″aggio“. In caso di sottoscrizione successiva al 1 dicembre 2011,il
sono dovuti gli interessi pro rata e di collocamento.
Allegato 1.5
§ 3 Durata
.20
La durata del titolo obbligazionario è di dieci anni a partire dal 1° dicembre 2011.
.21
L’emittente ha l’obbligo di rimborsare i titoli obbligazionari il 1° novembre 2021 alla quotazione di rimborso ai sensi del § 7.
§ 4 Impiego del ricavo dell’emissione / Garanzia dei creditori
.22
L’impiego dei ricavi dell’emissione e dei mezzi finanziari derivati da parte dell’emittente
in conformità alle direttive per gli investimenti è soggetto nella misura concordata per
contratto al controllo da parte di un controllore degli impieghi finanziari (in seguito
“controllore”), che agisce in base a un contratto separato con l’emittente. Il contratto
di controllo degli impieghi finanziari stipulato con effetto diretto a favore dei creditori,
insieme alle direttive per gli investimenti (in seguito “direttive per gli investimenti”)
riportate nello stesso, è unito alle presenti condizioni dell’obbligazione come Allegato
2.3 (in seguito “contratto CCIF”). Il contratto CCIF è parte integrante delle presenti
condizioni dell’obbligazione e del prospetto informativo.
.23
l’emittente e il controllore possono disporre di questi conti solo congiuntamente. Disposizioni analoghe valgono per i ricavi delle vendite di immobili e per gli introiti da locazione riscossi dall’emittente e/o da terzi da essa incaricati.
.24
.25
e futuri ai canoni di locazione derivanti all’emittente dagli immobili acquistati con il ricavo dell’emissione (in seguito “immobili”). La cessione del canone può essere limitata
all’importo corrispondente agli interessi, maturati sull’obbligazione, dovuti ai creditori in
un anno di esercizio.
.26
L’emittente ha l’obbligo nei confronti dei creditori di costituire debiti fondiari del proprietario di primo grado sugli immobili sotto forma di debiti fondiari con cartella ipotecaria e
di cederli al fiduciario per la durata dell’obbligazione per garantire i diritti dei creditori (in
seguito “garanzie reali”).
§ 5 Pagamenti
.27
creditore.
.28
.29
Allegato 1.5
.30
.31
.32
società.
§ 7 Rimborso
.33
Il rimborso avviene alla scadenza finale il 1° dicembre 2021.
.34
Il rimborso avviene al 100% del valore nominale più l'importo di compensazione per
inflazione ai sensi del §2 (4) (in seguito “prezzo di rimborso”).
.35
§ 8 Imposte
.36
Gamprin-Bendern (“VB-FL”).
.37
.38
dei creditori la nomina della banca depositaria o di porre fine alla nomina e di nominarne un’altra. La società avrà in qualsiasi momento una banca depositaria. Una modifica,
revoca, nomina o altra variazione devono essere comunicate per tempo ai creditori in
base al § 14.
.39
.40
§ 10 Prescrizione
.41
.42
.43
La società ha il diritto di emettere in qualsiasi momento, senza l’autorizzazione dei creditori, altri titoli obbligazionari con caratteristiche paragonabili (ovvero con varianti ri-
Allegato 1.5
guardanti il giorno di emissione, l’inizio della maturazione degli interessi e/o il prezzo di
.44
.45
.46
.47
.48
.49
§ 14 Pubblicazioni
.50
.51
della società.
.52
.53
Allegato 1.5
.54
.55
Allegato 2.1 – Contratto CIF - fairvesta Maximus Medium
Flex Bond
Capitalogic AG, 9495 Triesen (FL), Landstrasse 1, rappresentata dai Sigg. Janert e Hörnig ,
in seguito “controllore”,
e fairvesta Europe II AG, 9490 Vaduz (FL), LOVA Center, rappresentata da Hermann Geiger,
in seguito “fairvesta”,
stipulano con il presente atto il seguente contratto di controllo degli impieghi finanziari relativo al titolo obbligazionario “fairvesta
Maximus Medium Flex Bond”, ISIN LI0143135395, valore CH014313539, collocato da fairvesta
(in seguito “obbligazione”)
con effetto immediato a favore dei creditori dell’obbligazione (in seguito “creditori”).
§ 1. Oggetto del contratto
1.1 La società fairvesta emette conformemente alle condizioni dell’obbligazione indicate separatamente (in seguito “condizioni dell’obbligazione”) contro il pagamento di capitale obbligazionario i titoli obbligazionari al portatore chiamati “obbligazione” e denominati “obbligazione fairvesta Maximus” nella rispettiva variante indicata nel modulo di sottoscrizione (in seguito “modulo di sottoscrizione”).
1.2 L’impiego del capitale obbligazionario e degli importi guadagnati da fairvesta con quel capitale è soggetto, in conformità
alle condizioni dell’obbligazione, al controllo da parte di un controllore degli impieghi finanziari che agisce in base al presente contratto nel rispetto delle seguenti condizioni di autorizzazione fissate nel § 3 segg. (in seguito “condizioni di autorizzazione”; in particolare, il controllo degli impieghi finanziari, in seguito “controllo”). Un controllo costante non è prescritto dal legislatore del Liechtenstein, ma l’incarico relativo viene dato da fairvesta in modo vincolante a garanzia dei creditori.
1.3 Oggetto del controllo è in dettaglio l’impiego dei proventi dell’emissione dell’obbligazione (in seguito “proventi
dell’emissione”) per l’investimento diretto o indiretto in immobili (in seguito “immobili”), nonché l’impiego degli introiti e
dei proventi correnti derivanti dall’investimento in immobili dei proventi dell’emissione (p. es. gli introiti da locazione pagati
o trasmessi a fairvesta) e dei proventi derivanti dalla dismissione degli immobili (chiamati in seguito complessivamente
“mezzi finanziari derivati”).
1.4 Il controllo garantisce l’impiego dei proventi dell’emissione e dei mezzi finanziari derivati esclusivamente in conformità alle
condizioni di autorizzazione ai sensi del § 3, e di conseguenza alle direttive per gli investimenti ai sensi del § 4 e ai requisiti
per il pagamento ai sensi del § 5, alle altre disposizioni del presente contratto e nel rispetto delle condizioni
dell’obbligazione e del prospetto informativo dell’emissione.
1.5 I pagamenti dei creditori vanno eseguiti esclusivamente sul conto bancario di fairvesta indicato nel modulo di sottoscrizione
dell’obbligazione e soggetto a controllo in base al presente contratto (in seguito “conto CCIF”), eventualmente passando
per la banca depositaria.
1.6 La società fairvesta garantisce che fairvesta e il controllore possono disporre del conto CCIF soltanto congiuntamente e
che il diritto di modificare il potere di firma congiunta può essere esercitato soltanto con il consenso scritto del controllore.
1.7 Per la durata del presente contratto di controllo degli impieghi finanziari fairvesta garantisce inoltre la gestione di tutti i
pagamenti in entrata (proventi dell’emissione e mezzi finanziari derivati) e i pagamenti in uscita relativi all’obbligazione
tramite il conto CCIF, salvo quanto disposto nel § 5.
1.8 I depositi sul conto CCIF sono dati in pegno (in seguito “diritto di pegno CCIF”) a favore di un fiduciario (in seguito “fiduciario”) per conto degli investitori, in base a un contratto separato (in seguito “contratto fiduciario”), per garantire i diritti
dei creditori al rendimento e al rimborso dell’obbligazione (in seguito “diritti dei creditori”).
Flex Bond
1.9 Si possono eseguire prelievi dal conto CCIF (in seguito “prelievi”) soltanto se sussistono tutti i requisiti citati nel presente
contratto di controllo degli impieghi finanziari, solamente di importi parziali e soltanto per gli scopi indicati nel presente contratto.
§ 2. Doveri del controllo
1.10 Il controllore esegue la sua attività in base al presente contratto e alle condizioni dell’obbligazione.
1.11 Il controllore non controlla e non sorveglia l’amministrazione di fairvesta e degli altri partner contrattuali di fairvesta. In particolare non si verifica una gestione patrimoniale per quanto riguarda gli importi sottoposti a controllo. Non è compito del
controllore eseguire un controllo del contratto o delle prestazioni in relazione ai contratti stipulati con terzi da fairvesta. Il
controllo si riferisce esclusivamente all’impiego degli importi depositati sul conto CCIF dai proventi dell’emissione e dai
mezzi finanziari derivati.
1.12 Nell’adempimento dei diritti e doveri spettantigli in forza del presente contratto, il controllore deve sempre operare nel
migliore interesse dei creditori nel quadro delle disposizioni contrattuali e legislative.
§ 3. Condizioni di autorizzazione
1.13 L’autorizzazione ai pagamenti dal conto CCIF (prelievi) da parte del controllore (in seguito “autorizzazione”) avviene su
richiesta scritta di fairvesta (controfirma del modulo di versamento e/o della bolla di accompagnamento su dischetto e/o
dell’assegno all’ordine), purché siano garantiti nei confronti del controllore, mediante una prova documentata corrispondente, il rispetto delle direttive per gli investimenti ai sensi del § 4 (in seguito “direttive per gli investimenti”) e la presenza
dei requisiti per il pagamento ai sensi del § 5 (in seguito “requisiti per il pagamento”).
1.14 Prima di ogni acquisto di immobile, fairvesta informerà il controllore su tipo di immobile e società immobiliare, sito e posizione, prezzo di acquisto, valore commerciale corrente e proventi della locazione dell’immobile, presentando la relativa documentazione.
§ 4. Direttive vincolanti per gli investimenti di fairvesta
1.15 Si possono acquistare degli immobili soltanto in base a una perizia del valore commerciale corrente fatta da un perito giurato o in possesso di una certificazione di altro tipo, risalente a non più di 36 mesi prima della data della decisione di acquisto (in seguito “perizia del valore commerciale corrente”) e soltanto se il prezzo di acquisto (in seguito anche “costi
di acquisto”)
1.15.1
di tutti gli immobili acquistati con i proventi dell’emissione o con mezzi finanziari derivati (in seguito “immobili in portafoglio”) non supera mediamente il valore moltiplicato per 9,9 della somma dei canoni di locazione netti annui (canoni di locazione totali reali), più i costi secondari di acquisto (spese legali e notarili, compensi per i periti e i mediatori
immobiliari, imposta sulle transazioni immobiliari, spese di registrazione del debito fondiario del proprietario a garanzia dei creditori e costi paragonabili, a condizione che siano connessi con l’acquisto) in relazione agli immobili in portafoglio,
oppure
1.15.2
non supera il 70% del valore commerciale corrente accertato dalla perizia più i costi secondari di acquisto (spese
legali e notarili, compensi per i periti e i mediatori immobiliari, imposta sulle transazioni immobiliari, spese di registrazione del debito fondiario del proprietario a garanzia dei creditori e costi paragonabili, a condizione che siano connessi con l’acquisto).
In mancanza di una perizia del valore commerciale corrente la società deve farla eseguire.
1.16 Non si possono acquistare immobili che richiedono un risanamento o spese elevate di riparazione e manutenzione, nel
caso che la loro riparazione, secondo la perizia del valore commerciale corrente, aumenti il prezzo di acquisto di oltre il
50%.
Flex Bond
1.17 Si possono realizzare misure edilizie e di modernizzazione o risanamento di un immobile in portafoglio per un importo
complessivo superiore al 25% del valore commerciale corrente dell’immobile, secondo la perizia del valore commerciale
corrente, soltanto se le misure edilizie servono a conservarne o aumentarne il valore o a garantire o aumentare i proventi.
Questo requisito si considera soddisfatto se fairvesta presenta prima dell’inizio dei lavori una prova documentata attendibile (p. es. mediante perizia, lettera di intenti (LOI), contratti di locazione, ecc.) insieme a una conferma del rispettivo direttore dei lavori che al termine dei lavori saranno soddisfatti i criteri ai sensi del punto 4.1, tenendo conto degli importi utilizzati
nel quadro dei costi di acquisto.
1.18 Nel caso che si intendano acquistare delle quote di società immobiliari, i requisiti di cui sopra valgono per analogia per
quanto riguarda gli immobili in possesso della società immobiliare.
§ 5. Requisiti per il pagamento
1.19 Requisiti generali per l’autorizzazione
L’autorizzazione a un pagamento per l’acquisto o l’investimento in un immobile viene data soltanto in presenza dei requisiti
seguenti:
1.19.1
Si deve garantire la costituzione a favore dei creditori e l’iscrizione nel libro fondiario di un debito fondiario di primo
grado con cartella ipotecaria o di uno strumento di garanzia paragonabile per un importo pari al valore commerciale
corrente, stabilito dalla relativa perizia, o garantire che tale iscrizione verrà eseguita nell’ambito di un negozio contestuale notarile o equivalente; la costituzione a favore dei creditori viene equiparata a una cessione al fiduciario a loro
favore (in seguito “garanzia reale”).
1.19.2
Nel caso di un acquisto indiretto di un immobile sotto forma di partecipazione in una società immobiliare che detiene
l’immobile, vale per analogia il punto 5.1.1 per quanto riguarda l’ottenimento di una garanzia reale.
1.19.3
Si deve garantire che le cartelle ipotecarie dei debiti fondiari ed eventuali altri strumenti di garanzia vengano custoditi
a titolo fiduciario dal fiduciario per conto dei creditori in base al contratto fiduciario e consegnati esclusivamente in
conformità al punto 5.7.
1.19.4
Si deve garantire che tutti i pagamenti del canone di locazione (senza spese condominiali) per gli immobili in portafoglio o detenuti da una società immobiliare vengano eseguiti direttamente sul conto CCIF o trasferiti senza indugio sul
conto CCIF dall’incaricato al loro incasso.
1.19.5
Inoltre si deve garantire che tutti i diritti presenti e futuri ai canoni di locazione derivanti dagli immobili in portafoglio
vengano ceduti al fiduciario a titolo di garanzia mediante un accordo separato nel quadro di una cessione tacita (in
seguito “cessione del canone”). Il fiduciario terrà a titolo fiduciario per conto dei creditori in base al contratto fiduciario i diritti ai canoni di locazione ceduti a scopo di garanzia. La cessione del canone può essere limitata all’importo
corrispondente agli interessi, maturati sull’obbligazione, dovuti ai creditori in un anno di esercizio.
1.20 Controllo dell’importo liberamente disponibile
Parte degli importi depositati sul conto CCIF è a libera disposizione di fairvesta su sua richiesta nella misura indicata in seguito, dopo di che tali importi non sono più soggetti a controllo (in seguito “importo liberamente disponibile”):
1.20.1
il 10% dei proventi dell’emissione sottoscritti e versati (escluso aggio), nonché
1.20.2
l’importo della somma degli introiti e dei proventi correnti delle locazioni, riscossi per gli immobili in portafoglio in un
anno di esercizio, eccedente la somma dei diritti dei creditori in scadenza nello stesso esercizio, nonché
1.20.3
l’importo dei proventi netti della vendita di un immobile in portafoglio eccedente l’importo investito originariamente
(costi di acquisto più tutti gli altri costi connessi all’investimento, in seguito “somma investita”).
Il controllore accerta l’importo liberamente disponibile su richiesta di fairvesta e lo versa dal deposito presente sul conto
CCIF su un conto separato di fairvesta, che fairvesta indicherà.
Flex Bond
1.21 Autorizzazione a costi una tantum e/o ricorrenti
Per quanto riguarda i costi e gli obblighi di pagamento una tantum o ricorrenti riportati nel prospetto di vendita
dell’obbligazione, il controllo si limita alla corrispondenza formale tra i documenti giustificativi presentati e già verificati da
fairvesta o gli importi di cui fairvesta ha autorizzato il pagamento e le informazioni del prospetto di vendita.
1.22 Volume e scadenza
L’autorizzazione viene sempre data soltanto per l’ammontare corrispondente ai costi effettivamente occorsi o occorrenti in
base a una prova documentata previa presentazione delle rispettive fatture o pari al rispettivo importo richiesto dietro presentazione del rispettivo contratto e della documentazione a prova della avvenuta scadenza.
1.23 Investimenti finanziari
L’autorizzazione di importi per un investimento finanziario a breve su conti vincolati o altre forme di investimento di tutto riposo avviene su richiesta di fairvesta, purché l’investimento venga fatto su conti/depositi di cui il controllore e fairvesta dispongono congiuntamente e sia garantito che anche qualsiasi riflusso dagli investimenti finanziari (vendita, liquidazione,
proventi, ecc.) venga versato esclusivamente su conti/depositi di cui il controllore e fairvesta dispongono congiuntamente.
1.24 Prelievi, distribuzioni straordinarie, rimborsi e pagamenti di imposte
L’autorizzazione di importi per effettuare qualsiasi prelievo, distribuzione straordinaria, rimborso o pagamento di imposte
avviene dietro presentazione dei documenti giustificativi verificati e autorizzati da fairvesta, purché conformi alle condizioni
dell’obbligazione. Si possono costituire accantonamenti per il rischio di mancato pagamento del canone, la manutenzione
e la rivitalizzazione senza dovere soddisfare requisiti particolari, ma soltanto su conti di cui il controllore e fairvesta dispongono congiuntamente.
1.25 Dismissioni di immobili
In caso di dismissione di immobili in portafoglio, il fiduciario rilascerà le cartelle ipotecarie in suo possesso tramite il notaio
incaricato della dismissione contestualmente al pagamento del prezzo di acquisto sul conto CCIF pari alla somma investita. L’allocazione dei proventi della vendita pari alla somma investita sul conto CCIF soggetto al controllo degli impieghi finanziari è pari a un rientro (parziale) dall’importo liberamente disponibile sul conto CCIF.
§ 6. Compenso
1.26 Per le sue prestazioni in base al presente contratto il controllore riceve un onorario totale mensile dello (0,20% diviso per
12 mesi), e quindi 0,20% all’anno, riferito al volume dell’obbligazione (escluso aggio) sottoscritto e versato all’ultimo giorno
lavorativo del mese, più l’imposta sul valore aggiunto in vigore, comunque almeno EUR 12.000 netti all’anno. L’onorario
mensile viene pagato sempre a posteriori dal conto CCIF.
1.27 A partire dal 2013il compenso ai sensi del punto 6.1 (onorario mensile e onorario annuo minimo) aumenta del 3% all’anno.
1.28 È esclusa la richiesta di restituzione dell’onorario pagato in base alle disposizioni del presente contratto.
§ 7. Mancata autorizzazione, perito arbitrale
Nel caso che il controllore neghi l’autorizzazione ai pagamenti, fairvesta ha il diritto di chiederla nuovamente e motivarla.
Qualora le parti ciononostante non possano trovare un accordo per l’autorizzazione, decide secondo equità un revisore
contabile, che deve essere nominato dalla Camera del Commercio e Industria del Liechtenstein, come perito arbitrale con
effetto vincolante per le parti. I costi della perizia arbitrale sono per metà a carico di ciascuna delle due parti.
§ 8. Responsabilità
1.29 Il controllore non esegue nessun controllo giuridico o economico dell’investimento finanziario/dell’obbligazione. Perciò è
Flex Bond
esplicitamente esclusa la responsabilità del controllore. Inoltre il controllore non assume nessuna responsabilità per il raggiungimento degli obiettivi economici e fiscali perseguiti dai creditori, per la solvibilità dei partner contrattuali o per
l’adempimento dei loro obblighi contrattuali. Inoltre è esclusa ogni responsabilità per l’inizio puntuale e corretto degli investimenti previsti, l’ottenimento dei proventi prospettati e i pagamenti previsti ai creditori.
1.30 Le parti concordano che il controllore è responsabile in base alle disposizioni legislative per l’adempimento corretto dei
compiti di sua competenza in base al presente contratto di controllo degli impieghi finanziari.
§ 9. Durata del contratto e recesso
1.31 Il presente contratto entra in vigore con la firma delle due parti. Il contratto di controllo degli impieghi finanziari vale a tempo indeterminato. Entrambe le parti possono recedere dal contratto per la fine dell’anno con un preavviso di 6 mesi, non
prima del 31.12.2012, In caso di recesso dal presente contratto da parte del controllore, egli ha l’obbligo di continuare a
esercitare la sua attività conformemente al contenuto del presente contratto finché non viene stabilito un suo successore,
al massimo tuttavia per un periodo di 12 mesi. Qualora fairvesta non abbia nominato un nuovo controllore entro sei mesi
dal recesso, il controllore ha il diritto di cedere a un terzo adatto di sua scelta i doveri che gli derivano dal presente contratto.
1.32 Resta salvo il diritto di entrambe le parti al recesso per giusta causa.
§ 10.Disposizioni finali
1.33 Il luogo di adempimento per tutti gli obblighi e i diritti derivanti dal presente contratto e il foro competente per eventuali
controversie è Vaduz (FL), nella misura consentita dalla legge.
1.34 Modifiche e aggiunte al presente contratto sono efficaci soltanto se in forma scritta. Questo riguarda anche l’esigenza della
forma scritta.
1.35 Qualora singole disposizioni del presente contratto siano inefficaci o irrealizzabili o lo divengano dopo la stipula del contratto, per il resto l’efficacia del contratto rimane intoccata. In sostituzione della disposizione inefficace o irrealizzabile si deve
concordare una regola efficace e realizzabile con gli effetti più vicini possibile a quelli dell’obiettivo economico perseguito
dalle parti per mezzo della disposizione inefficace o irrealizzabile. Lo stesso vale nel caso di una lacuna del contratto.
Vaduz (FL), 14 ottobre 2011
Per Capitalogic AG
Per fairvesta Europe II AG
Allegato 2.3 – fairvesta Maximus Long Fix Zero Bond
Capitalogic AG, 9495 Triesen (FL), Landstrasse 1, rappresentata dai SSigg. Janert e Hörnig,
stipulano con il presente atto il seguente contratto di controllo degli impieghi finanziari relativo al titolo obbligazionario
“fairvesta Maximus Long Fix Zero bond”, ISIN LI0143135585,, valore v, collocato da fairvesta
§ 1.
Oggetto del contratto
1.1 La società fairvesta emette conformemente alle condizioni dell’obbligazione indicate separatamente (in seguito
“condizioni dell’obbligazione”) contro il pagamento di capitale obbligazionario i titoli obbligazionari al portatore
chiamati “obbligazione” e denominati “obbligazione fairvesta Maximus” nella rispettiva variante indicata nel modulo di sottoscrizione (in seguito “modulo di sottoscrizione”).
1.2 L’impiego del capitale obbligazionario e degli importi guadagnati da fairvesta con quel capitale è soggetto in conformità alle condizioni dell’obbligazione al controllo da parte di un controllore degli impieghi finanziari che agisce in
base al presente contratto nel rispetto delle seguenti condizioni di autorizzazione fissate nel § 3 segg. (in seguito
“condizioni di autorizzazione”; in particolare, il controllo degli impieghi finanziari, in seguito “controllo”). Un controllo costante non è prescritto dal legislatore del Liechtenstein, ma l’incarico relativo viene dato da fairvesta in modo vincolante a garanzia dei creditori.
dell’emissione”) per l’investimento diretto o indiretto in immobili (in seguito “immobili”), nonché l’impiego degli introiti e dei proventi correnti derivanti dall’investimento in immobili dei proventi dell’emissione (p. es. gli introiti da locazione pagati o trasmessi a fairvesta) e dei proventi derivanti dalla dismissione degli immobili (chiamati in seguito
complessivamente “mezzi finanziari derivati”).
1.4 Il controllo garantisce l’impiego dei proventi dell’emissione e dei mezzi finanziari derivati esclusivamente in conformità alle condizioni di autorizzazione ai sensi del § 3, e di conseguenza alle direttive per gli investimenti ai sensi del
§ 4 e ai requisiti per il pagamento ai sensi del § 5, alle altre disposizioni del presente contratto e nel rispetto delle
condizioni dell’obbligazione e del prospetto informativo dell’emissione.
1.5 I pagamenti dei creditori vanno eseguiti esclusivamente sul conto bancario di fairvesta indicato nel modulo di sottoscrizione dell’obbligazione e soggetto a controllo in base al presente contratto (in seguito “conto CCIF”), eventualmente passando per la banca depositaria.
1.6 La società fairvesta garantisce che fairvesta e il controllore possono disporre del conto CCIF soltanto congiuntamente e che il diritto di modificare il potere di firma congiunta può essere esercitato soltanto con il consenso scritto
del controllore.
1.7 Per la durata del presente contratto di controllo degli impieghi finanziari fairvesta garantisce inoltre la gestione di
tutti i pagamenti in entrata (proventi dell’emissione e mezzi finanziari derivati) e i pagamenti in uscita relativi
all’obbligazione tramite il conto CCIF, salvo quanto disposto nel § 5.
1.8 I depositi sul conto CCIF sono dati in pegno (in seguito “diritto di pegno CCIF”) a favore di un fiduciario (in seguito “fiduciario”) per conto degli investitori, in base a un contratto separato (in seguito “contratto fiduciario”), per
garantire i diritti dei creditori al rendimento e al rimborso dell’obbligazione (in seguito “diritti dei creditori”).
1.9 Si possono eseguire prelievi dal conto CCIF (in seguito “prelievi”) soltanto se sussistono tutti i requisiti citati nel
presente contratto di controllo degli impieghi finanziari, solamente di importi parziali e soltanto per gli scopi indicati
nel presente contratto.
§ 2.
Doveri del controllo
1.11 Il controllore non controlla e non sorveglia l’amministrazione di fairvesta e degli altri partner contrattuali di fairvesta.
In particolare non si verifica una gestione patrimoniale per quanto riguarda gli importi sottoposti a controllo. Non è
compito del controllore eseguire un controllo del contratto o delle prestazioni in relazione ai contratti stipulati con
terzi da fairvesta. Il controllo si riferisce esclusivamente all’impiego degli importi depositati sul conto CCIF dai proventi dell’emissione e dai mezzi finanziari derivati.
1.12 Nell’adempimento dei suoi diritti e doveri spettantigli in forza del presente contratto, il controllore deve sempre operare nel migliore interesse dei creditori nel quadro delle disposizioni contrattuali e legislative.
§ 3.
Condizioni di autorizzazione
1.13 L’autorizzazione ai pagamenti dal conto CCIF (prelievi) da parte del controllore (in seguito “autorizzazione”) avviene su richiesta scritta di fairvesta (controfirma del modulo di versamento e/o della bolla di accompagnamento su
dischetto e/o dell’assegno all’ordine), purché siano garantiti nei confronti del controllore, mediante una prova documentata corrispondente, il rispetto delle direttive per gli investimenti ai sensi del § 4 (in seguito “direttive per gli
investimenti”) e la presenza dei requisiti per il pagamento ai sensi del § 5 (in seguito “requisiti per il pagamento”).
1.14 Prima di ogni acquisto di un immobile, fairvesta informerà il controllore su tipo di immobile e società immobiliare,
sito e posizione, prezzo di acquisto, valore commerciale corrente e proventi della locazione dell’immobile, presentando la relativa documentazione.
§ 4.
Direttive vincolanti per gli investimenti di fairvesta
1.15 Si possono acquistare degli immobili soltanto in base a una perizia del valore commerciale corrente fatta da un
perito giurato o in possesso di una certificazione di altro tipo, risalente a non più di 36 mesi prima della data della
decisione di acquisto (in seguito “perizia del valore commerciale corrente”) e soltanto se il prezzo di acquisto (in
seguito anche “costi di acquisto”)
1.15.1
di tutti gli immobili acquistati con i proventi dell’emissione o con mezzi finanziari derivati (in seguito “immobili
in portafoglio”) non supera mediamente il valore moltiplicato per 9,9 della somma dei canoni di locazione netti annui (canoni di locazione totali reali), più i costi secondari di acquisto (spese legali e notarili, compensi per i
periti e i mediatori immobiliari, imposta sulle transazioni immobiliari, spese di registrazione del debito fondiario
del proprietario a garanzia dei creditori e costi paragonabili, a condizione che siano connessi con l’acquisto) in
relazione agli immobili in portafoglio,
oppure
1.15.2
non supera il 70% del valore commerciale corrente accertato dalla perizia più i costi secondari di acquisto
(spese legali e notarili, compensi per i periti e i mediatori immobiliari, imposta sulle transazioni immobiliari,
spese di registrazione del debito fondiario del proprietario a garanzia dei creditori e costi paragonabili, a condizione che siano connessi con l’acquisto).
1.16 Non si possono acquistare immobili che richiedono un risanamento o spese elevate di riparazione e manutenzione,
nel caso che la loro riparazione, secondo la perizia del valore commerciale corrente, aumenti il prezzo di acquisto di
oltre il 50%.
1.17 Si possono ealizzare misure edilizie e di modernizzazione o risanamento di un immobile in portafoglio per un importo complessivo superiore al 25% del valore commerciale corrente dell’immobile, secondo la perizia del valore commerciale corrente, soltanto se le misure edilizie servono a conservarne o aumentarne il valore o a garantire o aumentare i proventi. Questo requisito si considera soddisfatto se fairvesta presenta prima dell’inizio dei lavori una
prova documentata attendibile (p. es. mediante perizia, lettera di intenti (LOI), contratti di locazione, ecc.) insieme a
una conferma del rispettivo direttore dei lavori che al termine dei lavori saranno soddisfatti i criteri ai sensi del punto
4.1, tenendo conto degli importi utilizzati nel quadro dei costi di acquisto.
1.18 Nel caso che si intendano acquistare delle quote di società immobiliari, i requisiti di cui sopra valgono per analogia
per quanto riguarda gli immobili in possesso della società immobiliare.
§ 5.
Requisiti per il pagamento
L’autorizzazione a un pagamento per l’acquisto o l’investimento in un immobile viene data soltanto in presenza dei
requisiti seguenti:
1.19.1
Si deve garantire la costituzione a favore dei creditori e l’iscrizione nel libro fondiario di un debito fondiario di
primo grado con cartella ipotecaria o di uno strumento di garanzia paragonabile per un importo pari al valore
commerciale corrente, stabilito dalla relativa perizia, o garantire che tale iscrizione verrà eseguita nell’ambito di
un negozio contestuale notarile o equivalente; la costituzione a favore dei creditori viene equiparata a una cessione al fiduciario a loro favore (in seguito “garanzia reale”).
1.19.2
Nel caso di un acquisto indiretto di un immobile sotto forma di partecipazione in una società immobiliare che
detiene l’immobile, vale per analogia il punto 5.1.1 per quanto riguarda l’ottenimento di una garanzia reale.
1.19.3
Si deve garantire che le cartelle ipotecarie dei debiti fondiari ed eventuali altri strumenti di garanzia vengano
custoditi a titolo fiduciario dal fiduciario per conto dei creditori in base al contratto fiduciario e consegnati esclusivamente in conformità al punto 5.7.
1.19.4
Si deve garantire che tutti i pagamenti del canone di locazione (senza spese condominiali) per gli immobili in
portafoglio o detenuti da una società immobiliare vengano eseguiti direttamente sul conto CCIF o trasferiti
senza indugio sul conto CCIF dall’incaricato al loro incasso.
1.19.5
Inoltre si deve garantire che tutti i diritti presenti e futuri ai canoni di locazione derivanti dagli immobili in portafoglio vengano ceduti al fiduciario a titolo di garanzia mediante un accordo separato nel quadro di una cessione tacita (in seguito “cessione del canone”). Il fiduciario terrà a titolo fiduciario per conto dei creditori in base
al contratto fiduciario i diritti ai canoni di locazione ceduti a scopo di garanzia. La cessione del canone può essere limitata all’importo corrispondente agli interessi, maturati sull’obbligazione, dovuti ai creditori in un anno di
esercizio.
1.20.1
1.20.2
l’importo della somma degli introiti e dei proventi correnti delle locazioni, riscossi per gli immobili in portafoglio
in un anno di esercizio, eccedente la somma dei diritti dei creditori in scadenza nello stesso esercizio, nonché
1.20.3
l’importo dei proventi netti della vendita di un immobile in portafoglio eccedente l’importo investito originaria-
mente (costi di acquisto più tutti gli altri costi connessi all’investimento, in seguito “somma investita”).
Il controllore accerta l’importo liberamente disponibile su richiesta di fairvesta e lo versa dal deposito presente sul
conto CCIF su un conto separato di fairvesta, che fairvesta indicherà.
dell’obbligazione, il controllo si limita alla corrispondenza formale tra i documenti giustificativi presentati e già verificati da fairvesta o gli importi di cui fairvesta ha autorizzato il pagamento e le informazioni del prospetto di vendita.
L’autorizzazione viene sempre data soltanto per l’ammontare corrispondente ai costi effettivamente occorsi o occorrenti in base a una prova documentata previa presentazione delle rispettive fatture o pari al rispettivo importo richiesto dietro presentazione del rispettivo contratto e della documentazione a prova della avvenuta scadenza.
L’autorizzazione di importi per un investimento finanziario a breve su conti vincolati o altre forme di investimento di
tutto riposo avviene su richiesta di fairvesta, purché l’investimento venga fatto su conti/depositi di cui il controllore e
fairvesta dispongono congiuntamente e sia garantito che anche qualsiasi riflusso dagli investimenti finanziari (vendita, liquidazione, proventi, ecc.) venga versato esclusivamente su conti/depositi di cui il controllore e fairvesta dispongono congiuntamente.
L’autorizzazione di importi per effettuare qualsiasi prelievo, distribuzione straordinaria, rimborso o pagamento di imposte avviene dietro presentazione dei documenti giustificativi verificati e autorizzati da fairvesta, purché conformi
alle condizioni dell’obbligazione. Si possono costituire accantonamenti per il rischio di mancato pagamento del canone, la manutenzione e la rivitalizzazione senza dovere soddisfare requisiti particolari, ma soltanto su conti di cui il
controllore e fairvesta dispongono congiuntamente.
In caso di dismissione di immobili in portafoglio, il fiduciario rilascerà le cartelle ipotecarie in suo possesso tramite il
notaio incaricato della dismissione contestualmente al pagamento del prezzo di acquisto sul conto CCIF pari alla
somma investita. L’allocazione dei proventi della vendita pari alla somma investita sul conto CCIF soggetto al controllo degli impieghi finanziari è pari a un rientro (parziale) dall’importo liberamente disponibile sul conto CCIF.
§ 6.
Compenso
1.26 Per le sue prestazioni in base al presente contratto il controllore riceve un onorario totale mensile dello (0,16% diviso per 12 mesi), e quindi 0,16% all’anno, riferito al volume dell’obbligazione (escluso aggio) sottoscritto e versato
all’ultimo giorno lavorativo del mese, più l’imposta sul valore aggiunto in vigore, comunque almeno EUR 12.000 netti all’anno. L’onorario mensile viene pagato sempre a posteriori dal conto CCIF.
1.27 A partire dal 2013 il compenso ai sensi del punto 6.1 (onorario mensile e onorario annuo minimo) aumenta del 3%
all’anno.
§ 7.
Mancata autorizzazione, perito arbitrale
Nel caso che il controllore neghi l’autorizzazione ai pagamenti, fairvesta ha il diritto di chiederla nuovamente e motivarla. Qualora le parti ciononostante non possano trovare un accordo per l’autorizzazione, decide secondo equità
un revisore contabile, che deve essere nominato dalla Camera del Commercio e Industria del Liechtenstein, come
perito arbitrale con effetto vincolante per le parti. I costi della perizia arbitrale sono per metà a carico di ciascuna
delle due parti.
§ 8.
Responsabilità
1.29 Il controllore non esegue nessun controllo giuridico o economico dell’investimento finanziario/dell’obbligazione.
Perciò è esplicitamente esclusa la responsabilità del controllore. Inoltre il controllore non assume nessuna responsabilità per il raggiungimento degli obiettivi economici e fiscali perseguiti dai creditori, per la solvibilità dei partner
contrattuali o per l’adempimento dei loro obblighi contrattuali. Inoltre è esclusa ogni responsabilità per l’inizio puntuale e corretto degli investimenti previsti, l’ottenimento dei proventi prospettati e i pagamenti previsti ai creditori.
1.30 Le parti concordano che il controllore è responsabile in base alle disposizioni legislative per l’adempimento corretto
dei compiti di sua competenza in base al presente contratto di controllo degli impieghi finanziari.
§ 9.
Durata del contratto e recesso
1.31 Il presente contratto entra in vigore con la firma delle due parti. Il contratto di controllo degli impieghi finanziari vale
a tempo indeterminato. Entrambe le parti possono recedere dal contratto per la fine dell’anno con un preavviso di 6
mesi, non prima del 31.12.2012. In caso di recesso dal presente contratto da parte del controllore, egli ha l’obbligo
di continuare a esercitare la sua attività conformemente al contenuto del presente contratto finché non viene stabilito un suo successore, al massimo tuttavia per un periodo di 12 mesi. Qualora fairvesta non abbia nominato un nuovo controllore entro sei mesi dal recesso, il controllore ha il diritto di cedere a un terzo adatto a sua scelta i doveri
che gli derivano dal presente contratto.
§ 10. Disposizioni finali
1.33 Il luogo di adempimento per tutti gli obblighi e i diritti derivanti dal presente contratto e il foro competente per eventuali controversie è Vaduz (FL), nella misura consentita dalla legge.
1.34 Modifiche e aggiunte al presente contratto sono efficaci soltanto se in forma scritta. Questo riguarda anche
l’esigenza della forma scritta.
1.35 Qualora singole disposizioni del presente contratto siano inefficaci o irrealizzabili o lo divengano dopo la stipula del
contratto, per il resto l’efficacia del contratto rimane intoccata. Al posto della disposizione inefficace o irrealizzabile
si deve concordare una regola efficace e realizzabile con gli effetti più vicini possibile a quelli dell’obiettivo economico perseguito dalle parti con la disposizione inefficace o irrealizzabile. Lo stesso vale nel caso di una lacuna del
contratto.
Per Capitalogic AG
Allegato 2.2 – Contratto CIF – fairvesta Maximus Long Flex
Bond
Capitalogic AG, 9495 Triesen (FL), Landstrasse 1, rappresentata dai Sigg. Janert e Hörnig,
stipulano con il presente atto il seguente contratto di controllo degli impieghi finanziari relativo al titolo obbligazionario “fairvesta
Maximus Long Flex Bond”, ISIN LI0143137375, valore CH014313737, collocato da fairvesta
§ 1. Oggetto del contratto
1.1 La società fairvesta emette conformemente alle condizioni dell’obbligazione indicate separatamente (in seguito “condizioni dell’obbligazione”) contro il pagamento di capitale obbligazionario i titoli obbligazionari al portatore chiamati “obbligazione” e denominati “obbligazione fairvesta Maximus” nella rispettiva variante indicata nel modulo di sottoscrizione (in seguito “modulo di sottoscrizione”).
1.2 L’impiego del capitale obbligazionario e degli importi guadagnati da fairvesta con quel capitale è soggetto in conformità alle
condizioni dell’obbligazione al controllo da parte di un controllore degli impieghi finanziari che agisce in base al presente
contratto nel rispetto delle seguenti condizioni di autorizzazione fissate nel § 3 segg. (in seguito “condizioni di autorizzazione”; in particolare, il controllo degli impieghi finanziari, in seguito “controllo”). Un controllo costante non è prescritto
dal legislatore del Liechtenstein, ma l’incarico relativo viene dato da fairvesta in modo vincolante a garanzia dei creditori.
dell’emissione”) per l’investimento diretto o indiretto in immobili (in seguito “immobili”), nonché l’impiego degli introiti e
dei proventi correnti derivanti dall’investimento in immobili dei proventi dell’emissione (p. es. gli introiti da locazione pagati
o trasmessi a fairvesta) e dei proventi derivanti dalla dismissione degli immobili (chiamati in seguito complessivamente
“mezzi finanziari derivati”).
1.4 Il controllo garantisce l’impiego dei proventi dell’emissione e dei mezzi finanziari derivati esclusivamente in conformità alle
condizioni di autorizzazione ai sensi del § 3, e di conseguenza alle direttive per gli investimenti ai sensi del l § 4 e ai requisiti per il pagamento ai sensi del § 5, alle altre disposizioni del presente contratto e nel rispetto delle condizioni
dell’obbligazione e del prospetto informativo dell’emissione.
1.5 I pagamenti dei creditori vanno eseguiti esclusivamente sul conto bancario di fairvesta indicato nel modulo di sottoscrizione
dell’obbligazione e soggetto a controllo in base al presente contratto (in seguito “conto CCIF”), eventualmente passando
per la banca depositaria.
1.6 La società fairvesta garantisce che fairvesta e il controllore possono disporre del conto CCIF soltanto congiuntamente e
che il diritto di modificare il potere di firma congiunta può essere esercitato soltanto con il consenso scritto del controllore.
1.7 Per la durata del presente contratto di controllo degli impieghi finanziari fairvesta garantisce inoltre la gestione di tutti i
pagamenti in entrata (proventi dell’emissione e mezzi finanziari derivati) e i pagamenti in uscita relativi all’obbligazione
tramite il conto CCIF, salvo quanto disposto nel § 5.
1.8 I depositi sul conto CCIF sono dati in pegno (in seguito “diritto di pegno CCIF”) a favore di un fiduciario (in seguito “fiduciario”) per conto degli investitori, in base a un contratto separato (in seguito “contratto fiduciario”), per garantire i diritti
dei creditori al rendimento e al rimborso dell’obbligazione (in seguito “diritti dei creditori”).
1.9 Si possono eseguire prelievi dal conto CCIF (in seguito “prelievi”) soltanto se sussistono tutti i requisiti citati nel presente
Bond
contratto di controllo degli impieghi finanziari, solamente di importi parziali e soltanto per gli scopi indicati nel presente contratto.
§ 2. Doveri del controllo
1.11 Il controllore non controlla e non sorveglia l’amministrazione di fairvesta e degli altri partner contrattuali di fairvesta. In particolare non si verifica una gestione patrimoniale per quanto riguarda gli importi sottoposti a controllo. Non è compito del
controllore eseguire un controllo del contratto o delle prestazioni in relazione ai contratti stipulati con terzi da fairvesta. Il
controllo si riferisce esclusivamente all’impiego degli importi depositati sul conto CCIF dai proventi dell’emissione e dai
mezzi finanziari derivati.
1.12 Nell’adempimento dei suoi diritti e doveri spettantigli in forza del presente contratto, il controllore deve sempre operare nel
migliore interesse dei creditori nel quadro delle disposizioni contrattuali e legislative.
§ 3. Condizioni di autorizzazione
1.13 L’autorizzazione ai pagamenti dal conto CCIF (prelievi) da parte del controllore (in seguito “autorizzazione”) avviene su
richiesta scritta di fairvesta (controfirma del modulo di versamento e/o della bolla di accompagnamento su dischetto e/o
dell’assegno all’ordine), purché siano garantiti nei confronti del controllore, mediante una prova documentata corrispondente, il rispetto delle direttive per gli investimenti ai sensi del § 4 (in seguito “direttive per gli investimenti”) e la presenza
dei requisiti per il pagamento ai sensi del § 5 (in seguito “requisiti per il pagamento”).
1.14 Prima di ogni acquisto di un immobile, fairvesta informerà il controllore su tipo di immobile e società immobiliare, sito e
posizione, prezzo di acquisto, valore commerciale corrente e proventi della locazione dell’immobile, presentando la relativa
documentazione.
§ 4. Direttive vincolanti per gli investimenti di fairvesta
1.15 Si possono acquistare degli immobili soltanto in base a una perizia del valore commerciale corrente fatta da un perito giurato o in possesso di una certificazione di altro tipo, risalente a non più di 36 mesi prima della data della decisione di acquisto (in seguito “perizia del valore commerciale corrente”) e soltanto se il prezzo di acquisto (in seguito anche “costi
di acquisto”)
1.15.1
di tutti gli immobili acquistati con i proventi dell’emissione o con mezzi finanziari derivati (in seguito “immobili in portafoglio”) non supera mediamente il valore moltiplicato per 9,9 della somma dei canoni di locazione netti annui (canoni di locazione totali reali), più i costi secondari di acquisto (spese legali e notarili, compensi per i periti e i mediatori
immobiliari, imposta sulle transazioni immobiliari, spese di registrazione del debito fondiario del proprietario a garanzia dei creditori e costi paragonabili, a condizione che siano connessi con l’acquisto) in relazione agli immobili in portafoglio,
oppure
1.15.2
non supera il 70% del valore commerciale corrente accertato dalla perizia più i costi secondari di acquisto (spese
legali e notarili, compensi per i periti e i mediatori immobiliari, imposta sulle transazioni immobiliari, spese di registrazione del debito fondiario del proprietario a garanzia dei creditori e costi paragonabili, a condizione che siano connessi con l’acquisto).
1.16 Non si possono acquistare immobili che richiedono un risanamento o spese elevate di riparazione e manutenzione, nel
caso che la loro riparazione, secondo la perizia del valore commerciale corrente, aumenti il prezzo di acquisto di oltre il
50%.
Bond
1.17 Si possono realizzare misure edilizie e di modernizzazione o risanamento di un immobile in portafoglio per un importo
complessivo superiore al 25% del valore commerciale corrente dell’immobile, secondo la perizia del valore commerciale
corrente, soltanto se le misure edilizie servono a conservarne o aumentarne il valore o a garantire o aumentare i proventi.
Questo requisito si considera soddisfatto se fairvesta presenta prima dell’inizio dei lavori una prova documentata attendibile (p. es. mediante perizia, lettera di intenti (LOI), contratti di locazione, ecc.) insieme a una conferma del rispettivo direttore dei lavori che al termine dei lavori saranno soddisfatti i criteri ai sensi del punto 4.1, tenendo conto degli importi utilizzati
nel quadro dei costi di acquisto.
1.18 Nel caso che si intendano acquistare delle quote di società immobiliari, i requisiti di cui sopra valgono per analogia per
quanto riguarda gli immobili in possesso della società immobiliare.
§ 5. Requisiti per il pagamento
L’autorizzazione a un pagamento per l’acquisto o l’investimento in un immobile viene data soltanto in presenza dei requisiti
seguenti:
1.19.1
Si deve garantire la costituzione a favore dei creditori e l’iscrizione nel libro fondiario di un debito fondiario di primo
grado con cartella ipotecaria o di uno strumento di garanzia paragonabile per un importo pari al valore commerciale
corrente, stabilito dalla relativa perizia, o garantire che tale iscrizione verrà eseguita nell’ambito di un negozio contestuale notarile o equivalente; la costituzione a favore dei creditori viene equiparata una cessione al fiduciario a loro
favore (in seguito “garanzia reale”).
1.19.2
Nel caso di un acquisto indiretto di un immobile sotto forma di partecipazione in una società immobiliare che detiene
l’immobile, vale per analogia il punto 5.1.1 per quanto riguarda l’ottenimento di una garanzia reale.
1.19.3
Si deve garantire che le cartelle ipotecarie dei debiti fondiari ed eventuali altri strumenti di garanzia vengano custoditi
a titolo fiduciario dal fiduciario per conto dei creditori in base al contratto fiduciario e consegnati esclusivamente in
conformità al punto 5.7.
1.19.4
Si deve garantire che tutti i pagamenti del canone di locazione (senza spese condominiali) per gli immobili in portafoglio o detenuti da una società immobiliare vengano eseguiti direttamente sul conto CCIF o trasferiti senza indugio sul
conto CCIF dall’incaricato al loro incasso.
1.19.5
Inoltre si deve garantire che tutti i diritti presenti e futuri ai canoni di locazione derivanti dagli immobili in portafoglio
vengano ceduti al fiduciario a titolo di garanzia mediante un accordo separato nel quadro di una cessione tacita (in
seguito “cessione del canone”). Il fiduciario terrà a titolo fiduciario per conto dei creditori in base al contratto fiduciario i diritti ai canoni di locazione ceduti a scopo di garanzia. La cessione del canone può essere limitata all’importo
corrispondente agli interessi, maturati sull’obbligazione, dovuti ai creditori in un anno di esercizio.
1.20.1
1.20.2
l’importo della somma degli introiti e dei proventi correnti delle locazioni, riscossi per gli immobili in portafoglio in un
anno di esercizio, eccedente la somma dei diritti dei creditori in scadenza nello stesso esercizio, nonché
1.20.3
l’importo dei proventi netti della vendita di un immobile in portafoglio eccedente l’importo investito originariamente
(costi di acquisto più tutti gli altri costi connessi all’investimento, in seguito “somma investita”).
Il controllore accerta l’importo liberamente disponibile su richiesta di fairvesta e lo versa dal deposito presente sul conto
CCIF su un conto separato di fairvesta, che fairvesta indicherà.
Bond
dell’obbligazione, il controllo si limita alla corrispondenza formale tra i documenti giustificativi presentati e già verificati da
fairvesta o gli importi di cui fairvesta ha autorizzato il pagamento e le informazioni del prospetto di vendita.
L’autorizzazione viene sempre data soltanto per l’ammontare corrispondente ai costi effettivamente occorsi o occorrenti in
base a una prova documentata previa presentazione delle rispettive fatture o pari al rispettivo importo richiesto dietro presentazione del rispettivo contratto e della documentazione a prova della avvenuta scadenza.
L’autorizzazione di importi per un investimento finanziario a breve su conti vincolati o altre forme di investimento di tutto riposo avviene su richiesta di fairvesta, purché l’investimento venga fatto su conti/depositi di cui il controllore e fairvesta dispongono congiuntamente e sia garantito che anche qualsiasi riflusso dagli investimenti finanziari (vendita, liquidazione,
proventi, ecc.) venga versato esclusivamente su conti/depositi di cui il controllore e fairvesta dispongono congiuntamente.
L’autorizzazione di importi per effettuare qualsiasi prelievo, distribuzione straordinaria, rimborso o pagamento di imposte
avviene dietro presentazione dei documenti giustificativi verificati e autorizzati da fairvesta, purché conformi alle condizioni
dell’obbligazione. Si possono costituire accantonamenti per il rischio di mancato pagamento del canone, la manutenzione
e la rivitalizzazione senza dovere soddisfare requisiti particolari, ma soltanto su conti di cui il controllore e fairvesta dispongono congiuntamente.
In caso di dismissione di immobili in portafoglio, il fiduciario rilascerà le cartelle ipotecarie in suo possesso tramite il notaio
incaricato della dismissione contestualmente al pagamento del prezzo di acquisto sul conto CCIF pari alla somma investita. L’allocazione dei proventi della vendita pari alla somma investita sul conto CCIF soggetto al controllo degli impieghi finanziari è pari a un rientro (parziale) dall’importo liberamente disponibile sul conto CCIF.
§ 6. Compenso
1.26 Per le sue prestazioni in base al presente contratto il controllore riceve un onorario totale mensile dello (0,16% diviso per
12 mesi), e quindi 0,16% all’anno, riferito al volume dell’obbligazione (escluso aggio) sottoscritto e versato all’ultimo giorno
lavorativo del mese, più l’imposta sul valore aggiunto in vigore, comunque almeno EUR 12.000 netti all’anno. L’onorario
mensile viene pagato sempre a posteriori dal conto CCIF.
1.27 A partire dal 2013 il compenso ai sensi del punto 6.1 (onorario mensile e onorario annuo minimo) aumenta del 3% all’anno.
§ 7. Mancata autorizzazione, perito arbitrale
Nel caso che il controllore neghi l’autorizzazione ai pagamenti, fairvesta ha il diritto di chiederla nuovamente e motivarla.
Qualora le parti ciononostante non possano trovare un accordo per l’autorizzazione, decide secondo equità un revisore
contabile, che deve essere nominato dalla Camera del Commercio e Industria del Liechtenstein, come perito arbitrale con
effetto vincolante per le parti. I costi della perizia arbitrale sono per metà a carico di ciascuna delle due parti.
§ 8. Responsabilità
Bond
1.29 Il controllore non esegue nessun controllo giuridico o economico dell’investimento finanziario/dell’obbligazione. Perciò è
esplicitamente esclusa la responsabilità del controllore. Inoltre il controllore non assume nessuna responsabilità per il raggiungimento degli obiettivi economici e fiscali perseguiti dai creditori, per la solvibilità dei partner contrattuali o per
l’adempimento dei loro obblighi contrattuali. Inoltre è esclusa ogni responsabilità per l’inizio puntuale e corretto degli investimenti previsti, l’ottenimento dei proventi prospettati e i pagamenti previsti ai creditori.
1.30 Le parti concordano che il controllore è responsabile in base alle disposizioni legislative per l’adempimento corretto dei
compiti di sua competenza in base al presente contratto di controllo degli impieghi finanziari.
§ 9. Durata del contratto e recesso
1.31 Il presente contratto entra in vigore con la firma delle due parti. Il contratto di controllo degli impieghi finanziari vale a tempo indeterminato. Entrambe le parti possono recedere dal contratto per la fine dell’anno con un preavviso di 6 mesi, non
prima del 31.12.2012. In caso di recesso dal presente contratto da parte del controllore, egli ha l’obbligo di continuare a
esercitare la sua attività conformemente al contenuto del presente contratto finché non viene stabilito un suo successore,
al massimo tuttavia per un periodo di 12 mesi. Qualora fairvesta non abbia nominato un nuovo controllore entro sei mesi
dal recesso, il controllore ha il diritto di cedere a un terzo adatto a sua scelta i doveri che gli derivano dal presente contratto.
§ 10.Disposizioni finali
1.33 Il luogo di adempimento per tutti gli obblighi e i diritti derivanti dal presente contratto e il foro competente per eventuali
controversie è Vaduz (FL), nella misura consentita dalla legge.
1.34 Modifiche e aggiunte al presente contratto sono efficaci soltanto se in forma scritta. Questo riguarda anche l’esigenza della
forma scritta.
1.35 Qualora singole disposizioni del presente contratto siano inefficaci o irrealizzabili o lo divengano dopo la stipula del contratto,per il resto l’efficacia del contratto rimane intoccata. Al posto della disposizione inefficace o irrealizzabile si deve concordare una regola efficace e realizzabile con gli effetti più vicini possibile a quelli dell’obiettivo economico perseguito dalle
parti con la disposizione inefficace o irrealizzabile. Lo stesso vale nel caso di una lacuna del contratto.
Per Capitalogic AG
Allegato 3.1 – Contratto Fiduciario - fairvesta Maximus Medium Flex Bond
La società fairvesta Europe II AG, 9490 Vaduz (FL), LOVA Center, rappresentata da Hermann Geiger,
in seguito denominata "fairvesta“,
e l'Avvocato Michael Sievers, Doblerstrasse 15, 72074 Tubinga (D),
in seguito denominato "fiduciario“,
con il presente, in riferimento al titolo obbligazionario “fairvesta Maximus Medium Flex Bond”, ISIN LI0143135395, valore
CH014313539, collocato da fairvesta
(in seguito "obbligazione“),
stipulano, con decorrenza immediata in favore degli obbligazionisti (in seguito "creditori“), il seguente contratto fiduciario.
Premesse
1.1 fairvesta emette i titoli obbligazionari al portatore, indicati con il termine "obbligazione“, dietro versamento del capitale obbligazionario, in conformità alle particolari condizioni dell'obbligazione (in seguito "condizioni dell'obbligazione“), con la denominazione "obbligazione fairvesta Maximus" e nella variante di volta in volta indicata sul modulo
di sottoscrizione (in seguito "modulo di sottoscrizione“).
1.2 L'impiego del capitale obbligazionario e degli importi guadagnati da fairvesta con quel capitale è soggetto, in conformità alle condizioni dell'obbligazione, al controllo da parte di un controllore degli impieghi finanziari (in seguito
"controllore“), che agisce in base a un contratto separato (in seguito "contratto CCIF“). Oggetto del controllo degli
impieghi finanziari è in particolare l'impiego del ricavo dell'emissione dell'obbligazione (in seguito "ricavo dell'emissione“) ai fini dell’investimento diretto o indiretto in immobili (in seguito "immobili“), nonché l’impiego degli introiti e dei ricavi correnti derivanti dall’investimento del ricavo dell’emissione (p. es. gli introiti da locazione pagati o
trasferiti a fairvesta) e dei ricavi derivanti dalla dismissione di immobili (in seguito collettivamente denominati "mezzi
finanziari derivati“). Il contratto CCIF costituisce parte integrante delle condizioni dell'obbligazione.
1.3 I pagamenti dei creditori devono essere eseguiti esclusivamente sul conto bancario di fairvesta indicato nei documenti di sottoscrizione e nel contratto CCIF, il quale è soggetto a controllo e del quale fairvesta e il controllore sono
autorizzati a disporre soltanto congiuntamente (in seguito "conto CCIF“).
1.4 In conformità alle condizioni dell'obbligazione, tutti i depositi sul conto CCIF (diritti al pagamento nei confronti della
banca detentrice del conto) sono conferiti in pegno, per conto degli investitori, a favore del fiduciario, al fine di garantire i diritti dei creditori al rendimento e al rimborso dell’obbligazione (in seguito "diritti dei creditori“) in base al
presente contratto (in seguito "diritto di pegno CCIF“).
1.5 In conformità alle condizioni dell'obbligazione, tutti i diritti presenti e futuri ai canoni di locazione derivanti dagli immobili sono ceduti al fiduciario a titolo di garanzia dei diritti dei creditori, mediante un accordo separato nel quadro
di una tacita cessione ("cessione del canone“). La cessione del canone può essere limitata all’importo corrispondenti agli interessi, maturati sull’obbligazione, dovuti ai creditori in un anno di esercizio.
1.6 In conformità alle condizioni dell'obbligazione, sugli immobili sono di volta in volta costituiti a favore dei creditori, e
iscritti nel libro fondiario, debiti fondiari di primo grado con cartella ipotecaria o paragonabili strumenti di garanzia
per un importo pari al valore commerciale corrente, stabilito dalla relativa perizia da redigere in base alle direttive
per gli investimenti enunciate nel contratto CCIF, a garanzia dei diritti dei creditori; la cessione al fiduciario a favore
dei creditori viene equiparata alla costituzione di questa garanzia a loro favore (in seguito "garanzia reale“). Nel
caso di un acquisto indiretto di un immobile sotto forma di partecipazione in una società immobiliare che detiene
l’immobile, vale per analogia il punto 1 per quanto concerne l’ottenimento di una garanzia reale.
Posizione e compiti del fiduciario
1.7 Il fiduciario svolge la sua attività secondo quanto previsto dal presente contratto e dalle condizioni dell'obbligazione.
1.8 Il diritto di pegno CCIF, il diritto di pegno dei canoni di locazione e le garanzie reali (in seguito denominate collettivamente "garanzie“) sono costituiti nell'ambito dei rapporti esterni in favore del fiduciario, il quale è al tempo stesso
membro del consiglio di amministrazione del controllore, a condizione che egli detenga tali garanzie nell'ambito dei
rapporti interni esclusivamente a titolo fiduciario per conto dei creditori, secondo quanto previsto dal presente contratto fiduciario e in conformità alle condizioni dell'obbligazione.
1.9 È compito del fiduciario controllare la costituzione delle garanzie e detenerle, amministrarle, e, ove siano soddisfatti
i relativi requisiti, autorizzarle o alienarle, in conformità alle disposizioni del presente contratto fiduciario e alle condizioni dell'obbligazione, nell'interesse dei creditori.
1.10 Il fiduciario è autorizzato a disporre delle garanzie senza alcuna restrizione, secondo quanto previsto dal presente
contratto e dalle condizioni dell'obbligazione.
1.11 Le garanzie sono costituite di volta in volta con accordi separati – inclusa la dichiarazione di garanzia – secondo
quanto previsto dal presente contratto. Finalità della garanzia è sempre e unicamente garantire i diritti dei creditori
(in seguito "finalità della garanzia“).
1.12 fairvesta conferirà in pegno al fiduciario, secondo le condizioni dell'obbligazione e nel quadro di un accordo separato cui parteciperà la banca detentrice del conto CCIF, dietro prova scritta documentata da presentare al fiduciario,
tutti i depositi sul conto CCIF (diritti al pagamento nei confronti della banca detentrice del conto) a garanzia dei diritti
dei creditori.
1.13 La costituzione del diritto di pegno CCIF è a carico di fairvesta.
Cessione del canone
1.14 fairvesta cederà al fiduciario, secondo le condizioni dell'obbligazione, tutti i diritti presenti e futuri ai canoni di locazione derivanti dagli immobili, a titolo di garanzia, mediante un accordo separato nel quadro di una cessione tacita.
La cessione del canone può essere limitata all’importo corrispondenti agli interessi, maturati sull’obbligazione, dovuti ai creditori in un anno di esercizio.
1.15 Nella misura in cui fairvesta, nell'ambito di un investimento immobiliare indiretto, non sia essa stessa titolare di crediti dei canoni di locazione, provvederà affinché i relativi diritti vengano ceduti dall'avente diritto al fiduciario, a titolo
di garanzia, con modalità corrispondenti.
1.16 La stipula della cessione del canone è a carico di fairvesta.
Garanzie reali
1.17 fairvesta costituirà di volta in volta sugli immobili a favore dei creditori e iscriverà nel libro fondiario, secondo le
condizioni dell'obbligazione e a proprie spese, debiti fondiari di primo grado con cartella ipotecaria o paragonabili
strumenti di garanzia per un importo pari al valore commerciale corrente, stabilito dalla relativa perizia da redigere
in base alle direttive per gli investimenti enunciate nel contratto CCIF; la cessione al fiduciario a favore dei creditori
viene equiparata alla costituzione di questa garanzia a loro favore.
1.18 Nel caso di un acquisto indiretto di un immobile sotto forma di partecipazione in una società immobiliare che detiene l’immobile, vale per analogia il punto 5.1 per quanto concerne l’ottenimento di una garanzia reale.
1.19 È da privilegiare la costituzione di debiti fondiari di primo grado del proprietario con cartella ipotecaria e la loro cessione al fiduciario. Nel caso di debiti fondiari del proprietario con cartella ipotecaria, le cartelle ipotecarie vengono
consegnate al fiduciario, il quale ne conferma la ricezione.
Autorizzazione di garanzie relative a immobili nel corso della durata dell'obbligazione
1.20 In caso di dismissione da parte di fairvesta, ovvero della società immobiliare titolare dell'immobile, di un immobile
gravato da garanzia reale, il fiduciario provvederà ad autorizzare la garanzia sul conto CCIF,– ad esempio restituendo la cartella ipotecaria al portatore, tramite il Notaio incaricato della dismissione, dietro corresponsione del
prezzo di acquisto pari ad almeno l'importo originariamente investito (costi di acquisto esclusi tutti gli altri costi associati all'investimento; in seguito "somma investita“). Il (parziale) riaccredito sul conto CCIF da parte di fairvesta
delle risorse finanziarie già autorizzate a seguito del controllo (in seguito "importo liberamente disponibile“) viene
equiparato all'accantonamento del ricavo della vendita in misura della somma investita sul conto CCIF soggetto al
controllo degli impieghi finanziari.
1.21 Qualora si utilizzassero strumenti alternativi di garanzia, l'autorizzazione segue con corrispondenti modalità.
1.22 Nella misura necessaria sotto l'aspetto contrattuale, il fiduciario, nei casi di cui ai punti 6.1 e 6.2, provvederà altresì
alla retrocessione dei diritti ai canoni di locazione ceduti, attraverso modalità corrispondenti.
Autorizzazione di garanzie al termine della durata dell'obbligazione
1.23 Il fiduciario, al termine della durata dell'obbligazione, contestualmente alla presentazione di prova scritta documentata di fairvesta comprovante la soddisfazione dei diritti dei creditori, è obbligato ad autorizzare ovvero a dismettere
le garanzie. È ivi contemplato lo svincolo di garanzie reali, ad esempio mediante restituzione di cartelle ipotecarie,
l'autorizzazione del diritto di pegno CCIF e la retrocessione di crediti ceduti a titolo di garanzia a favore del rispettivo
avente diritto.
1.24 Nel caso in cui fairvesta intenda soddisfare integralmente o parzialmente i diritti dei creditori avvalendosi di finanziamenti esterni, e debba a tal fine prestare garanzie al finanziatore esterno, il fiduciario consegnerà/cederà sulla fiducia le relative garanzie a un Notaio incaricato della loro dismissione, con l'obbligo di far uso delle garanzie trasferite soltanto qualora sia assicurato il pagamento integrale dei diritti dei creditori in favore dei beneficiari dell'obbligazione, eventualmente attraverso un conto fiduciario del notaio. I costi connessi a tale transazione sono a carico di
fairvesta.
Alienazione di garanzie
1.25 Nel caso in cui fairvesta – indipendentemente dal motivo – non possa soddisfare come da contratto i diritti dei creditori alla scadenza, il fiduciario è obbligato ad avviare per conto dei creditori misure volte all'alienazione delle garanzie (in seguito "misure di alienazione“), scegliendo la garanzia da alienare dopo aver considerato l'entità dei diritti
non soddisfatti dei creditori e nell'interesse della salvaguardia del mantenimento del valore degli immobili in portafoglio e delle garanzie.
1.26 Il fiduciario, prima di avviare le misure di alienazion, porrà a fairvesta – informando quest'ultima delle misure di alienazione effettivamente considerate - un termine ragionevole di almeno quattro settimane per soddisfare i diritti dei
creditori scaduti. Non è necessario definire tale termine nel caso in cui fairvesta rifiuti in modo definitivo di soddisfare i diritti garantiti, o comunichi la propria impossibilità a effettuare il pagamento, e nel caso in cui sia stata presentata istanza di apertura della procedura di insolvenza sul patrimonio di fairvesta.
1.27 In caso di apertura della procedura di insolvenza sul patrimonio di fairvesta, il fiduciario farà valere i propri diritti
derivanti dalla legge sull'insolvenza vigente nei confronti del curatore fallimentare, in riferimento alle garanzie da egli amministrate. Analogamente tale disposizione si applicherà nel caso in cui gli immobili sui quali sono state costituite garanzie in favore del fiduciario, siano di proprietà di società immobiliari.
1.28 Qualsivoglia ricavo risultante dall'alienazione di garanzie deve essere versato su un conto fiduciario appositamente
acceso dal fiduciario e accessibile a quest'ultimo soltanto congiuntamente con il controllo degli impieghi finanziari.
Una volta conclusa l'alienazione, il fiduciario – detratte le spese derivanti dall'alienazione nonché il suo compenso di
cui nel § 10 – distribuirà il ricavo dell'alienazione ai creditori, in proporzione della loro partecipazione nominale al ricavo dell'emissione dell'obbligazione.
Diritti del fiduciario e dei creditori
1.29 Il fiduciario è autorizzato, nei confronti di fairvesta, a prendere visione in qualsiasi momento, su preavviso, dei documenti riguardanti l'obbligazione, gli immobili e le garanzie da egli amministrate, nella misura in cui ciò sia necessario, a sua discrezione, al fine di soddisfare i suoi obblighi previsti dal presente contratto e di tutelare i diritti dei
creditori. Su richiesta del fiduciario, fairvesta è tenuta inoltre a mettere a disposizione, a sue spese, duplicati dei
suddetti documenti. fairvesta è obbligata a consentire al fiduciario l'esercizio di questi diritti anche nei confronti di
società collegate a fairvesta, in particolare nei confronti di società immobiliari.
1.30 fairvesta è obbligata a informare immediatamente il fiduciario di circostanze e fatti suscettibili di produrre effetti
sull'adempimento degli obblighi del fiduciario previsti dal presente contratto, sull'adempimento degli obblighi di fairvesta derivanti dall'obbligazione, sugli immobili o sulle garanzie amministrate dal fiduciario.
1.31 Il fiduciario non è tenuto a concedere ai creditori la presa visione dei documenti di cui al punto 9.1, in particolare in
relazione all'acquisto, a misure di sviluppo programmate o attuate o alla dismissione di immobili.
1.32 Ciascun creditore ha il diritto di impartire al fiduciario disposizioni relative ai diritti e agli obblighi cui questi è soggetto, in base al presente contratto, nell'interesse dei creditori, nella misura in cui tale diritto riguardi direttamente gli interessi del creditore. Il fiduciario, in presenza di disposizioni ovvero interessi contrastanti, è tenuto a perseguire
sempre e in ogni caso gli interessi della collettività dei creditori.
Compenso
1.33 Per le sue prestazioni contemplate dal presente contratto, il fiduciario non percepisce alcun compenso separato,
eccetto in caso di alienazione.
Responsabilità
1.34 Il fiduciario non è ritenuto responsabile per debiti contratti da fairvesta nei confronti dei creditori o di altri terzi, in
particolare per i diritti dei creditori di cui al punto 1.4.
1.35 La responsabilità del fiduciario per violazione degli obblighi contrattuali è limitata, nei confronti di fairvesta e dei
creditori, all'importo massimo di EUR 2 milioni; rimane esclusa da tale disposizione la responsabilità per morte, lesioni personali o danno alla salute, qualora il fiduciario o un rappresentante legale o un commesso siano tenuti a
rappresentare la violazione di obblighi nonché al risarcimento di ulteriori danni riconducibili a violazione per dolo o
colpa grave di obblighi da parte del fiduciario, dei suoi rappresentanti legali o commessi.
1.36 Il fiduciario garantirà a sue spese che la propria responsabilità in base al presente contratto sia coperta dalla sua
assicurazione professionale di responsabilità civile per errori e omissioni per l'intera durata del presente contratto,
fino all'importo massimo di cui al punto 11.2. Il fiduciario esibirà a fairvesta tale copertura assicurativa, su richiesta.
1.37 Il presente contratto entra in vigore con la firma di ambo le parti, tuttavia non prima dell'approvazione del prospetto
informativo dell'obbligazione da parte dell'autorità di vigilanza dei mercati finanziari.
1.38 Il contratto termina
• con la soddisfazione integrale di tutti i diritti dei creditori e lo svincolo delle garanzie;
•
•
con l'apertura della procedura di insolvenza sul patrimonio di fairvesta e la completa alienazione delle garanzie unitamente alla distribuzione dei ricavi;
con la completa alienazione delle garanzie non rientrante nell'ambito di una procedura di insolvenza , unitamente alla distribuzione dei ricavi.
1.39 Nel corso della durata contrattuale, da ambo le parti possono recedere dal contratto con preavviso di almeno sei
mesi per la fine dell'anno, non prima del 31 dicembre 2012.
1.40 In caso di recesso anticipato del presente contratto, fairvesta è tenuta a garantire che, alla revoca del fiduciario, un
successore idoneo subentri nel presente contratto con tutti i diritti e gli obblighi. fairvesta è tenuta a informare immediatamente i creditori di tale avvicendamento. Il fiduciario s'impegna a cooperare nel trasferimento delle garanzie
al nuovo fiduciario. Le spese connesse al trasferimento delle garanzie al nuovo fiduciario sono a carico di fairvesta.
Tutela dei beneficiari dell'obbligazione
1.41 Il presente contratto è soggetto alla condizione risolutiva di apertura della procedura di insolvenza sul patrimonio
del fiduciario o di apertura negata per insufficienza di attivo.
1.42 Il verificarsi di una delle condizioni risolutive comporterà la rinuncia del fiduciario, nella forma prevista dalla legge, a
tutti i poteri e le deleghe conferitegli e al rilascio da parte sua delle dichiarazioni necessarie alla cancellazione della
sua posizione di titolare delle garanzie. Inoltre trova corrispondente applicazione il disposto del punto 12.4. I relativi
costi sono a carico di fairvesta.
Disposizioni finali
1.43 È esclusa l'esistenza di qualsivoglia accordo accessorio in forma verbale relativo al presente contratto. Eventuali
modifiche e aggiunte al presente contratto richiedono la forma scritta. Tale requisito riguarda anche il requisito della
forma scritta.
1.44 Qualora singole disposizioni del presente contratto siano inefficaci o inattuabili o divengano tali, rimarrà inalterata la
validità delle restanti disposizioni del contratto. Le parti s'impegnano a sostituire la disposizione inefficace o inattuabile con una nuova disposizione che persegua nel modo più analogo possibile il risultato economico desiderato dalle parti. Qualora il contratto presenti una lacuna, in particolare ove esso non disciplini un aspetto il quale evidentemente necessita di regolamentazione, le parti colmeranno tale lacuna individuando una disposizione efficace il cui
risultato economico corrisponda a quanto le parti avrebbero concordato qualora avessero rilevato tale incompletezza.
1.45 Foro competente per qualsivoglia controversia derivante dal presente contratto è Monaco di Baviera (D), nella misura consentita dalla legge. Il presente contratto è disciplinato dalla legislazione della Repubblica Federale Tedesca.
1.46 La società fairvesta e il fiduciario sono autorizzati ad apportare di comune accordo modifiche al presente contratto,
salvo laddove tale modifica rechi danno ai creditori.
________________________________
Vaduz (FL), lì 14 ottobre 2011
__________________________________
Tubinga (D), lì 14 ottobre 2011
Avvocato Sievers
Allegato 3.2 – Contratto fiduciario fairvesta Maximus Long
Flex Bond
e l'Avvocato Michael Sievers, Doblerstrasse 15. 72074 Tubinga (D),
con il presente, in riferimento al titolo obbligazionario “fairvesta Maximus Long Flex Bond”, ISIN LI0143137375, valore
CH014313737, collocato da fairvesta
Premesse
1.5 In conformità alle condizioni dell'obbligazione, tutti i diritti presenti e futuri ai canoni di locazione derivanti dagli immobili sono ceduti al fiduciario a titolo di garanzia dei diritti dei creditori mediante un accordo separato nel quadro di
una tacita cessione ("cessione del canone“). La cessione del canone può essere limitata all’importo corrispondenti agli interessi, maturati sull’obbligazione, dovuti ai creditori in un anno di esercizio.
Flex Bond
1.12 fairvesta conferirà in pegno al fiduciario, secondo le condizioni dell'obbligazione e nel quadro di un accordo separato cui parteciperà la banca detentrice del conto CCIF – dietro prova scritta documentata da presentare al fiduciario tutti i depositi sul conto CCIF (diritti al pagamento nei confronti della banca detentrice del conto) a garanzia dei diritti
dei creditori.
Cessione del canone
Garanzie reali
1.17 fairvesta costituirà di volta in volta sugli immobili a favore dei creditori, e iscriverà nel libro fondiario, secondo le
Flex Bond
gravato da garanzia reale, il fiduciario provvederà ad autorizzare la garanzia sul conto CCIF – ad esempio restituendo la cartella ipotecaria al portatore – tramite il Notaio incaricato della dismissione, dietro corresponsione del
avente diritto.
fairvesta.
1.26 Il fiduciario, prima di avviare le misure di alienazione, porrà a fairvesta – informando quest'ultima delle misure di
alienazione effettivamente considerate - un termine ragionevole di almeno quattro settimane per soddisfare i diritti
dei creditori scaduti. Non è necessario definire tale termine nel caso in cui fairvesta rifiuti in modo definitivo di soddisfare i diritti garantiti, o comunichi la propria impossibilità a effettuare il pagamento, e nel caso in cui sia stata presentata istanza di apertura della procedura di insolvenza sul patrimonio di fairvesta.
Flex Bond
Compenso
Responsabilità
Flex Bond
•
•
•
con la soddisfazione integrale di tutti i diritti dei creditori e lo svincolo delle garanzie;
con l'apertura della procedura di insolvenza sul patrimonio di fairvesta e la completa alienazione delle garanzie unitamente alla distribuzione dei ricavi;
con la completa alienazione delle garanzie non rientrante nell'ambito di una procedura di insolvenza, unitamente alla distribuzione dei ricavi.
Disposizioni finali
forma scritta.
1.45 Foro competente per qualsivoglia controversia derivante dal presente contratto è Monaco di Baviera (D), nella misura consentita dalla legge. Il presente contratto è disciplinato dalla legislazione della Repubblica Federale di Germania.
________________________________
fairvesta Europe I AG
__________________________________
Avvocato Sievers
Fix Zero Bond
e l'Avvocato Michael Sievers, Doblerstrasse 15, 72074 Tubinga (D)
con il presente, in riferimento al titolo obbligazionario “fairvesta Maximus Long Fix Zero Bond”, ISIN LI0143135585, valore CH014313558, collocato da fairvesta
Premesse
1.5 In conformità alle condizioni dell'obbligazione, tutti i diritti presenti e futuri ai canoni di locazione derivanti dagli immobili sono ceduti al fiduciario a titolo di garanzia dei diritti dei creditori mediante un accordo separato nel quadro di
una tacita cessione ("cessione del canone“). La cessione del canone può essere limitata all’importo corrispondenti agli interessi, maturati sull’obbligazione, dovuti ai creditori in un anno di esercizio.
Fix Zero Bond
1.12 fairvesta conferirà in pegno al fiduciario, secondo le condizioni dell'obbligazione e nel quadro di un accordo separato cui parteciperà la banca detentrice del conto CCIF – dietro prova scritta documentata da presentare al fiduciario tutti i depositi sul conto CCIF (diritti al pagamento nei confronti della banca detentrice del conto) a garanzia dei diritti
dei creditori.
Cessione del canone
Garanzie reali
1.17 fairvesta costituirà di volta in volta sugli immobili a favore dei creditori, e iscriverà nel libro fondiario, secondo le
Fix Zero Bond
gravato da garanzia reale, il fiduciario provvederà ad autorizzare la garanzia sul conto CCIF – ad esempio restituendo la cartella ipotecaria al portatore – tramite il Notaio incaricato della dismissione, dietro corresponsione del
avente diritto.
fairvesta.
1.26 Il fiduciario, prima di avviare le misure di alienazione, porrà a fairvesta – informando quest'ultima delle misure di
alienazione effettivamente considerate - un termine ragionevole di almeno quattro settimane per soddisfare i diritti
dei creditori scaduti. Non è necessario definire tale termine nel caso in cui fairvesta rifiuti in modo definitivo di soddisfare i diritti garantiti, o comunichi la propria impossibilità a effettuare il pagamento, e nel caso in cui sia stata presentata istanza di apertura della procedura di insolvenza sul patrimonio di fairvesta.
Fix Zero Bond
Compenso
Responsabilità
Fix Zero Bond
•
•
•
con la soddisfazione integrale di tutti i diritti dei creditori e lo svincolo delle garanzie;
con l'apertura della procedura di insolvenza sul patrimonio di fairvesta e la completa alienazione delle garanzie
unitamente alla distribuzione dei ricavi;
con la completa alienazione delle garanzie non rientrante nell'ambito di una procedura fallimentare, unitamente
alla distribuzione dei ricavi.
Disposizioni finali
forma scritta.
1.45 Foro competente per qualsivoglia controversia derivante dal presente contratto è Monaco di Baviera (D), nella misura consentita dalla legge. Il presente contratto è disciplinato dalla legislazione della Repubblica Federale Tedesca.
________________________________
__________________________________
Avvocato Sievers
ALLEGATO 4 - .Regime fiscale
Quanto segue è una sintesi del regime fiscale proprio delle Obbligazioni applicabile alla data di
pubblicazione della presente Nota di Sintesi a certe categorie di investitori residenti in Italia che
detengono le Obbligazioni non in relazione ad un’impresa commerciale (gli “Investitori”).
Le imposte e tasse che in futuro dovessero colpire le Obbligazioni, i relativi interessi, i premi e gli altri
frutti, verranno applicate in capo ai possessori dei titoli ed ai loro aventi causa. L’Emittente, per i titoli
depositati presso la stessa, opera quale sostituto d’imposta applicando la ritenuto alla fonte.
Redditi di capitale: agli interessi ed agli altri frutti delle Obbligazioni è applicabile (nelle ipotesi, nei
modi e nei termini previsti dal D.Lgs. 1° aprile 1996, n. 239 così come successivamente modificato ed
integrato) l’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi nella misura del 12,50%. I redditi di capitale
sono determinati in base all’art. 45, comma 1, del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, così come
successivamente modificato ed integrato (TUIR).
Tassazione delle plusvalenze: le plusvalenze, che non costituiscono redditi di capitale, diverse da
quelle conseguite nell’esercizio di imprese commerciali, realizzate mediante cessione a titolo oneroso
ovvero rimborso delle Obbligazioni (art. 67 del TUIR) sono soggette ad imposta sosti-tutiva
dell’imposte sui redditi con l’aliquota del 12,50%. Le plusvalenze e minusvalenze sono determinate
secondo i criteri stabilite dall’art. 68 del TUIR e secondo le disposizioni di cui all’art. 5 e dei regimi
opzionali di cui all’art. 6 (risparmio amministrato) e all’art. 7 (risparmio gestito) del D.Lgs. 21 novembre
1997, n. 461, così come successivamente modificato. Non so-no soggette ad imposizione le
plusvalenze previste dall’art. 23, comma 1, lett. f/2 del TUIR, realizzate da soggetti non residenti.
L’Emittente si fa carico di operare la trattenuta alla fonte vigente.
Allegato 5 Esempio di calcolo per l’indicizzazione:
Aspetti generali
A decorrere dal 2011 le obbligazioni sono corredate da ampie misure antinflazionistiche che,
al momento della scadenza, compensano la diminuzione del potere d’acquisto dell’importo
nominale originariamente investito e adeguano il tasso dell’interesse di base alla perdita
inflazionistica durante il suo ciclo di vita. Di fatto, l’inflazione viene compensata due volte, dal
momento
che
avviene
un'indicizzazione
annuale
dell’importo
nominale
e
contemporaneamente un’indicizzazione del tasso dell’interesse di base. Entro i primi dodici
mesi solari successivi al giorno di valuta, l’indicizzazione ha luogo solo al 50%.
Dal 1970 al 2005 il tasso d’inflazione annuo riferito al paniere tipo determinato dall’Ufficio
federale di Statistica (Germania) era pari al 3,05%. In quest’occasione si deve però far
presente che, con il paniere tipo, l’Ufficio federale di Statistica adotta come base di calcolo per
il tasso d’inflazione un altro termine di paragone rispetto al tasso di inflazione applicabile per le
obbligazioni, che si adeguano al capitolo di spesa “04 Abitazioni” per il territorio della
Repubblica federale di Germania. Per stabilire una comparabilità certa delle obbligazioni
rispetto ad altri sviluppi inflazionistici, si effettuano per ciascuna obbligazione i tre calcoli
esemplificativi che seguono. I tassi annui d’inflazione utilizzati in quest’occasione ammontano
nell’esempio a.) all’1,50%, nell’esempio b.) al 2,50% e nell’esempio c.) al 3,00%. In linea di
principio sono stati utilizzati esclusivamente dei valori inferiori a quelli stabiliti dall’Ufficio
federale di Statistica nella media degli ultimi 25 anni. Per una migliore comparabilità, il
rendimento annuo risultante sarà esposto in formula di calcolo lineare.
Si richiama l’attenzione sul fatto che i tassi di inflazione utilizzati come base di calcolo devono
servire esclusivamente ad illustrare i possibili effetti sui pagamenti dovuti a fronte delle
obbligazioni. Nel caso in cui si giungesse a effetti inflazionistici di gran lunga maggiori, questi
saranno parimenti compensati. Tuttavia è altresì possibile che si verifichi una deflazione.
Alla base dei calcoli esemplificativi che seguono vi è un investimento fittizio la cui entità
ammonta a EUR 100.000,00. Dal punto di vista economico, i risultati percentuali restano
immutati anche a fronte di investimenti di maggiore o minore entità.
V-1
Maximus Medium Flex 2011-2016*
a.) Ipotesi: tasso annuo d’inflazione applicabile pari all’1,50%
Somma investita:
Interessi annui:
Decorrenza:
Tasso d’interesse annuo:
Valore di rimborso:
Interessi annui
Pag. interessi al 01.06.:
100.000,00 €
4,20%
1.12.2011
1,50%
2012
100.750,00 €
4.200,00 €
2013
102.261,25 €
4.263,00 €
2014
103.795,17 €
4.326,95 €
2015
105.352,10 €
4.391,85 €
2016
106.932,38 €
4.457,73 €
2.100,00 €
2.131,50 €
2.163,47 €
2.195,92 €
2.228,86 €
2.100,00 €
2.131,50 €
2.163,47 €
2.195,92 €
2.228,86 €
Dal momento che una volta all’anno l’importo dell’investimento è indicizzato, sebbene
nel primo anno solo al 50% per via della fase di collocamento, considerando un tasso
d’inflazione applicabile dell’1,50% l’importo nominale indicizzato al termine del primo
anno di investimento ammonta esattamente alla metà dello stesso, vale a dire allo
0,75% (= EUR 750,00) in più rispetto al giorno di valuta, quindi nel 2012 ammonta a EUR
100.750,00. Supponendo per l’anno successivo un tasso di inflazione applicabile
nuovamente pari all’1,50%, l’importo nominale indicizzato si incrementa dell’1,50% (=
EUR 1.511,25). Lo stesso avviene negli anni successivi sulla scorta dei tassi di
inflazione applicabili di volta in volta stabiliti.
Analogamente avviene un incremento degli interessi. In presenza di un tasso di
interesse di base inizialmente del 4,20% annuo e di un tasso di inflazione applicabile
pari all’1,50 %, il primo anno calcolato al 50% quindi pari allo 0,75%, l’anno successivo il
saggio d’interesse indicizzato ammonterà al 4,232% annuo. Supponendo per l’anno
successivo un tasso di inflazione applicabile nuovamente pari all’1,50%, l’importo
nominale indicizzato si incrementa del 4,295% annuo.
Alla scadenza risulta quanto segue*:
Analisi al lordo delle imposte:
Restituzione capitale versato:
100.000,00 €
Indicizzazione:
6.932,38 €
Importo del rimborso:
106.932,38 €
Pagamento degli interessi di base:
Indicizzazione degli interessi:
Pagamento interessi totali:
Rimborso complessivo:
Rendimento totale:
Rendimento annuo (lineare):
Rendimento percentuale (lineare):
21.000,00 €
639,52 €
21.639,52 €
128.571,90 €
28.571,90 €
5.714,38 €
5,71%
* Il rendimento storico, le simulazioni o le prognosi non costituiscono un indicatore affidabile della performance futura.
V-2
Ipotizzando un tasso d’inflazione costante il pagamento degli interessi sul capitale
investito ammonta all’1,50% annuo, in caso di calcolo lineare al 5,71% annuo.*
V-3
b.) Ipotesi: tasso annuo d’inflazione applicabile pari al 2,50%*
Somma investita:
Interesse annuo:
Decorrenza:
Tasso annuo d’inflazione:
100.000,00 €
4,20%
1.12.2011
2,50%
Valore di rimborso:
Interessi annui
2012
101.250,00 €
4.200,00 €
2.100,00 €
2.100,00 €
2013
103.781,25 €
4.305,00 €
2.152,50 €
2.152,50 €
2014
106.375,78 €
4.412,63 €
2.206,31 €
2.206,31 €
2015
109.035,18 €
4.522,94 €
2.261,47 €
2.261,47 €
2016
111.761,06 €
4.636,01 €
2.318,01 €
2.318,01 €
d’inflazione applicabile del 2,50% l’importo nominale indicizzato al termine del primo
anno di investimento ammonta esattamente alla metà dello stesso, vale a dire all’1,25%
(= EUR 1.250,00) in più rispetto al giorno di valuta, quindi nel 2012 ammonta a EUR
nuovamente pari al 2,50%, l’importo nominale indicizzato si incrementa del 2,50% (=
pari al 2,50%, il primo anno calcolato al 50% quindi pari allo 1,25%, l’anno successivo il
successivo un tasso di inflazione applicabile nuovamente pari al 2,50%, l’importo
100.000,00 €
Indicizzazione:
11.761,06 €
111.761,06 €
Pagamento degli interessi di base
21.000,00 €
1.076,58 €
22.076,58 €
133.837,63 €
Rendimento totale:
33.837,63 €
6.767,53 €
6,77%
*Il rendimento storico, le simulazioni o le prognosi non costituiscono un indicatore affidabile della performance futura.
V-4
investito ammonta al 2,50% annuo, in caso di calcolo lineare al 6,76% annuo.*
V-5
c.) Ipotesi: tasso annuo d’inflazione applicabile pari al 3,00 %*
Somma investita:
Interesse annuo:
Decorrenza:
100.000,00 €
4,20%
1.12.2011
3,00%
Valore di rimborso:
Interessi annui
2012
101.500,00 €
4.200,00 €
2.100,00 €
2.100,00 €
2013
104.545,00 €
4.326,00 €
2.163,00 €
2.163,00 €
2014
107.681,35 €
4.455,78 €
2.227,89 €
2.227,89 €
2015
110.911,79 €
4.589,45 €
2.294,73 €
2.294,73 €
2016
114.239,14 €
4.727,14 €
2.363,57 €
2.363,57 €
pari al 3,00%, il primo anno calcolato al 50% quindi pari all’1,25%, l’anno successivo il
Indicizzazione:
100.000,00 €
14.239,14 €
114.239,14 €
21.000,00 €
1.298,37 €
22.298,37 €
136.537,51 €
Rendimento totale:
36.537,51 €
7.307,50 €
7,31%
V-6
investito ammonta al 3,00% annuo, in caso di calcolo lineare al 7,30% annuo.*
V-7
Maximus Long Flex 2011-2021
a.) Ipotesi: tasso annuo d’inflazione applicabile pari all’1,50 % *
Somma investita o aggio:
Interesse annuo.:
Decorrenza:
100.000,00 €
4,80%
1.12.20
1,50%
Valore di rimborso:
Interessi annui:
Pagam. interessi al 01.06.:
Pagam. interessi al 01 .12.:
2012
100.750,00 €
4.800,00 €
2.400,00 €
2.400,00 €
2013
102.261,25 €
4.872,00 €
2.436,00 €
2.436,00 €
2014
103.795,17 €
4.945,08 €
2.472,54 €
2.472,54 €
2015
105.352,10 €
5.019,26 €
2.509,63 €
2.509,63 €
2016
106.932,38 €
5.094,55 €
2.547,27 €
2.547,27 €
2017
108.536,36 €
5.170,96 €
2.585,48 €
2.585,48 €
2018
110.164,41 €
5.248,53 €
2.624,26 €
2.624,26 €
2019
111.816,87 €
5.327,26 €
2.663,63 €
2.663,63 €
2020
113.494,13 €
5.407,16 €
2.703,58 €
2.703,58 €
2021
115.196,54 €
5.488,27 €
2.744,14 €
2.744,14 €
d’inflazione applicabile dell’1,50% l’importo nominale indicizzato al termine del primo
anno di investimento ammonta esattamente alla metà dello stesso, vale a dire allo
0,75% (= EUR 750,00) in più rispetto al giorno di valuta, quindi nel 2012 ammonta a EUR
nuovamente pari all’1,50%, l’importo nominale indicizzato si incrementa dell’1,50% (=
interesse di base inizialmente del 4,80 % annuo e di un tasso di inflazione applicabile
pari all’1,50%, il primo anno calcolato al 50% quindi pari allo 0,75%, l’anno successivo il
saggio d’interesse indicizzato ammonterà al 4,836 % annuo. Supponendo per l’anno
successivo un tasso di inflazione applicabile nuovamente pari all’1,50%, l’importo
nominale indicizzato si incrementa del 4,909 % annuo.
Alla scadenza risulta quanto segue *:
100.000,00€
Indicizzazione:
15.196,54 €
115.196,54 €
48.000,00 €
3.373,06 €
51.373,06 €
166.569,60 €
Rendimento totale:
66.569,60 €
6.656,96 €
6,66%
investito ammonta all’1,50% annuo, in caso di calcolo lineare al 6,65% annuo.*
V-8
b.) Ipotesi: tasso annuo d’inflazione applicabile pari al 2,50 %*
Interesse annuo:
Decorrenza:
100.000,00 €
4,80%
1.12.20
2,50%
Valore di rimborso:
Interessi annui
2012
101.250,00 €
4.800,00 €
2.400,00 €
2.400,00 €
2013
103.781,25 €
4.920,00 €
2.460,00 €
2.460,00 €
2014
106.375,78 €
5.043,00 €
2.521,50 €
2.521,50 €
2015
109.035,18 €
5.169,08 €
2.584,54 €
2.584,54 €
2016
111.761,06 €
5.298,30 €
2.649,15 €
2.649,15 €
2017
114.555,08 €
5.430,76 €
2.715,38 €
2.715,38 €
2018
117.418,96 €
5.566,53 €
2.783,26 €
2.783,26 €
2019
120.354,43 €
5.705,69 €
2.852,85 €
2.852,85 €
2020
123.363,29 €
5.848,33 €
2.924,17 €
2.924,17 €
2021
126.447,38 €
5.994,54 €
2.997,27 €
2.997,27 €
interesse di base inizialmente del 4,80 % annuo e di un tasso di inflazione applicabile
nominale indicizzato si incrementa del 4,982 % annuo.
Restituzione del capitale versato:
Indicizzazione:
100.000,00 €
26.447,38 €
126.447,38 €
48.000,00 €
5.776,23 €
53.776,23 €
180.223,61 €
Rendimento totale:
80.223,61 €
8.022,36 €
8,02%
investito ammonta al 2,50% annuo, in caso di calcolo lineare all’8,01% annuo.*
V-9
c.) Ipotesi: tasso annuo d’inflazione applicabile pari al 3,00 %*
Interesse annuo:
Decorrenza:
Tasso annuo d'inflazione:
100.000,00 €
4,80%
1.12.20
3,00%
Valore di rimborso:
Interessi annui
2012
101.500,00 €
4.800,00 €
2.400,00 €
2.400,00 €
2013
104.545,00 €
4.944,00 €
2.472,00 €
2.472,00 €
2014
107.681,35 €
5.092,32 €
2.546,16 €
2.546,16 €
2015
110.911,79 €
5.245,09 €
2.622,54 €
2.622,54 €
2016
114.239,14 €
5.402,44 €
2.701,22 €
2.701,22 €
2017
117.666,32 €
5.564,52 €
2.782,26 €
2.782,26 €
2018
121.196,31 €
5.731,45 €
2.865,73 €
2.865,73 €
2019
124.832,20 €
5.903,39 €
2.951,70 €
2.951,70 €
2020
128.577,16 €
6.080,50 €
3.040,25 €
3.040,25 €
2021
132.434,48 €
6.262,91 €
3.131,46 €
3.131,46 €
Restituzione del capitale versato:
Indicizzazione:
100.000,00 €
32.434,48 €
132.434,48 €
48.000,00 €
7.026,62 €
55.026,62 €
187.461,10 €
Rendimento totale:
87.461,10 €
8.746,11 €
8,75%
investito ammonta al 2,50% annuo, in caso di calcolo lineare all’8,73% annuo.*
V-10
Maximus Long FIX 2011 – 2021
a.) Ipotesi: tasso d’inflazione applicabile pari all’1,50 % annuo*
Numero di obbligazioni:
Prezzo di emissione:
Interesse annuo:
Decorrenza:
Valore base anno corrente:
Interessi annui:
Indicizzazione:
Prezzo di acquisto o aggio:
Accrediti degli interessi:
Indicizzazione:
1
309,31 €
4,92%
1.12.2011
1,50%
Val. nom.:
500,00 €
2012
309,31 €
15,22 €
2013
324,53 €
15,97 €
2014
340,49 €
16,75 €
2015
357,25 €
17,58 €
2016
374,82 €
18,44 €
2017
393,27 €
19,35 €
2018
412,61 €
20,30 €
2019
432,91 €
21,30 €
2020
454,21 €
22,35 €
2021
476,56 €
23,45 €
2,43 €
5,11 €
5,36 €
5,62 €
5,90 €
6,19 €
6,49 €
6,81 €
7,15 €
7,50 €
309,31 €
190,69 €
500,00 €
58,57 €
558,57 €
Il prezzo di emissione dell’obbligazione Maximus Long FIX è scontato. Vale a dire
che, a fronte di un prezzo di emissione pari a EUR 309,31 e con un tasso di interesse
di base annuo del 4,92%, l’importo del rimborso alla data di scadenza, al termine del
decimo anno quindi, ammonta a EUR 500,00.
L’indicizzazione avviene in modo da compensare ogni anno il prezzo di emissione
escluso il pagamento degli interessi contabili correnti (adeguati al prezzo base) e da
liquidarlo al termine del ciclo di vita. A causa della fase di collocamento della durata
di un anno, nel primo anno successivo al giorno di valuta il tasso d’inflazione applicabile
è calcolato solo al 50%. Il presente sistema di calcolo, in questo caso sulla base di
un’ipotesi inflazionistica dell’incremento costante del tasso annuo d’inflazione pari
all’1,50%, risulta a condizione che il valore base indicizzato - interessi contabili esclusi sia cumulato per essere aggiustato all’inflazione applicabile (nel primo anno al 50%).
Rendimento totale:
249,26 €
24,93 €
8,06 %
investito ammonta all’1,50% annuo, in caso di calcolo lineare all’8,06% annuo.
L’importo pari a EUR 249,26 riferito al prezzo di emissione è ottenuto sommando gli
accrediti degli interessi (EUR 190,69) e l’indicizzazione (EUR 58,57).*
V-11
b.) Ipotesi: tasso d’inflazione applicabile pari al 2,50 % annuo*
Interesse annuo:
Decorrenza:
Valore base anno corrente:
Interessi annui
Indicizzazione:
Prezzo di acquisto o aggio:
Indicizzazione:
1
309,31 €
4,92%
1.12.2011
2,50%
Val. nom:
500,00 €
2012
309,31 €
15,22 €
2013
324,53 €
15,97 €
2014
340,49 €
16,75 €
2015
357,25 €
17,58 €
2016
374,82 €
18,44 €
2017
393,27 €
19,35 €
2018
412,61 €
20,30 €
2019
432,91 €
21,30 €
2020
454,21 €
22,35 €
2021
476,56 €
23,45 €
4,06 €
8,51 €
8,93 €
9,37 €
9,83 €
10,32 €
10,82 €
11,36 €
11,91 €
12,50 €
309,31 €
190,69 €
500,00 €
97,61 €
597,61 €
di un anno, nel primo anno successivo al giorno di valuta il tasso d’inflazione
applicabile è calcolato solo al 50%. Il presente sistema di calcolo, in questo caso sulla
base di un’ipotesi inflazionistica dell’incremento costante del tasso annuo d’inflazione
pari al 2,50%, risulta a condizione che il valore base indicizzato - interessi contabili
esclusi - sia cumulato per essere aggiustato all’inflazione applicabile (nel primo anno al
50%).
Rendimento totale:
288,30 €
28,83 €
9,32 %
investito ammonta al 2,50% annuo, in caso di calcolo lineare al 9,32% annuo.
L’importo pari a EUR 288,30 riferito al prezzo di emissione è ottenuto sommando
gli accrediti degli interessi (EUR 190,69) e l’indicizzazione (EUR 97,61).*
*Il rendimento storico, le simulazioni o le prognosi non costituiscono un indicatore affidabile
della performance futura.
V-12
c.) Ipotesi: tasso d’inflazione applicabile pari al 3,00% annuo*
Interesse annuo:
Decorrenza:
Valore base anno
Interessi annui:
Indicizzazione:
Prezzo di acquisto o
Indicizzazione:
1
309,31 €
4,92%
1.12.2011
3,00%
Val. nom.
500,00 €
2012
309,31 €
15,22 €
2013
324,53 €
15,97 €
2014
340,49 €
16,75 €
2015
357,25 €
17,58 €
2016
374,82 €
18,44 €
2017
393,27 €
19,35 €
2018
412,61 €
20,30 €
2019
432,91 €
21,30 €
2020
454,21 €
22,35 €
2021
476,56 €
23,45 €
4,87 €
10,21 €
10,72 €
11,24 €
11,80 €
12,38 €
12,99 €
13,63 €
14,30 €
15,00 €
309,31 €
190,69 €
500,00 €
117,13 €
617,13 €
di un anno, nel primo anno successivo al giorno di valuta il tasso d’inflazione
applicabile è calcolato solo al 50%. Il presente sistema di calcolo, in questo caso
sulla base di un’ipotesi inflazionistica dell’incremento costante del tasso annuo
d’inflazione pari al 3,00%, risulta a condizione che il valore base indicizzato interessi contabili esclusi - sia cumulato per essere aggiustato all’inflazione
applicabile (nel primo anno al 50%).
Rendimento totale:
307,82 €
30,78 €
9,95 %
investito ammonta al 3,00% annuo, in caso di calcolo lineare al 9,95% annuo.
L'importo pari a EUR 307,82 riferito al prezzo di emissione è ottenuto sommando gli
accrediti degli interessi (EUR 190,69) e l’indicizzazione (EUR 117,13).*
V-13
Contatti:
LOVA-Center
FL-9490 Vaduz
e-mail: [email protected]
www.fairvesta-maximus.li
Il Suo referente personale:

fairvesta Maximus Long Flex Bond

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