TEGO relazione tecnica DC - Tennis Club Tenero Gordola

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tel. 091 745 38 30 - 079 651 30 68
258/16 TEGO Tennis Club Tenero-Gordola
ch-6596 g o r d o l a
fax 091 745 38 37
CH-6596 Gordola
DOMANDA DI COSTRUZIONE
(art. 4 LE)
RISTRUTTURAZIONE E RISANAMENTO TERMICO
mapp. 520 rfd località Roviscaglie
R E L A Z I O N E
Comune di Gordola
T E C N I C A
a) IL SEDIME
La ristrutturazione e il risanamento termico dello stabile e il rifacimento dei terreni da gioco del Tennis Club TeneroGordola giacciono sul mappale no. 520 rfd, in località Roviscaglie nel comune di Gordola, di proprietà dello Stato del
Canton Ticino, di cui la parte sud/ovest della particella é vincolata da un diritto di superficie permanente e a se stante
a favore del Comune di Gordola, che di fatto da metà anno è proprietario degli immobili e infrastrutture del centro.
Il fondo è posto in zona edificabile ed è inserito a livello di Piano Regolatore nella zona APEP, zona destinata alla
realizzazione di edifici e impianti di interesse pubblico. (art. 27 bis NAPR).
b) CRONISTORIA
Il centro tennistico di Gordola, realizzato tra il 1979 e il 1980, con messa in funzione nella stagione estiva 1980, è stato pensato e progettato come struttura sportiva tipicamente estiva, escludendo cioè in principio una sua utilizzazione
invernale.
Ben presto però, nel 1981, gli allora gestori del tennis club, si resero subito conto che dal profilo sportivo, per coerentemente e correttamente gestire e mantenere viva la struttura, si rendeva indispensabile anche un suo impiego nei
mesi invernali, per garantire di fatto una normale utilizzazione annuale.
Fu allora che il Tennis Club Tenero-Gordola (di seguito TCTG) decise di operare il suo primo investimento a favore
del centro, acquistando e istallando a proprie ed esclusive spese, una copertura pressostatica che permise l'attività
sportiva e i relativi corsi per juniori anche durante il lungo periodo invernale (ottobre-aprile).
Così fino al 1995 l'impianto fu utilizzato nella sua struttura logistica iniziale, comprensiva della copertura invernale,
anche se purtroppo sin da principio sono emersi importanti problemi sia di funzionalità logistica sia di oneri di gestione, in particolare nei mesi invernali, dove i costi di riscaldamento si sono subito rilevati assai esosi, causa la completa
mancanza di un isolamento termico dell’intera struttura.
Nel 1996, dopo lunghe ed estenuanti trattative con l’allora Ente Turistico Tenero e Valle Verzasca (in seguito
ETTVV), grazie alla diretta intraprendenza oltre alla disponibilità finanziaria di alcuni soci del club che hanno economicamente garantito l’operazione, si è potuto attuare un importante e radicale intervento di riordino logistico sulla
struttura tecnica dei servizi (club house e spogliatoi) che ha portato ad un sostanziale miglioramento nella conduzione e gestione dell’intero centro; grazie a questo primo lungimirante passo del club, si è così garantita la continuità del
centro tennistico.
Oggi giorno siamo ancora una volta arrivati a un punto cruciale per la sopravvivenza della struttura, ove correnti problemi di deterioramento dovuti all'usura, alla vetustà e in particolare al mancato regolare intervento di manutenzione da parte dell’ex proprietario (ETTVV), malgrado costanti sollecitazioni da parte dell’affittuario TCTG (documentabili), fanno si che il grado di deperimento e degrado dell’intera struttura (stabile, esterno e campi da
tennis) é molto marcato e importante.
Dobbiamo pertanto essere tutti (proprietario, affittuario e gestore) consapevoli dell’importanza della struttura sportiva,
e siamo per questo chiamati a trovare e attuare quelle soluzioni e quei correttivi che possano garantire nel tempo la
sopravvivenza e continuità dell’intero complesso.
Tutto ciò deve essere fatto con i necessari investimenti, sia dal lato qualitativo sia quantitativo, e programmati con
una corretta gestione ordinaria e con il sostegno convinto e diretto delle parti in causa. Solo così si riuscirà a mantenere funzionante e attrattiva l’attuale struttura sportiva, che nel tempo deve poter ancora assecondare le necessità e
le richieste indigene e turistiche.
Da parte del TCTG è appena stato sottoscritto un nuovo contratto d’affitto dello snack bar del club house (in data 1°
maggio 2015) con un nuovo gerente per la durata di 4 anni e 8 mesi, proprio per risollevare l’intero ambiente tennistico e dare maggior visibilità a tutto il complesso.
Per raggiungere l’obiettivo sono assolutamente necessari gli interventi che andremo a descrivere che, oltre a
proporli per evidenti questioni di risparmio energetico e a tutela dell’ambiente, sono indispensabili per rientrare nei parametri delle specifiche leggi e normative energetiche e igieniche.
oggetto: 258/16 TEGO – corrispondenza\atti DC\relazione tecnica.docx
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c) STATO ATTUALE DEL CENTRO
1.1
STABILE
1.1.1
COPERTURA
L’impermeabilizzazione del tetto piano dell’intero blocco dello stabile è ancora quella originale (35 anni),
riparata in più occasioni, ed è predisposta con una guaina sintetica in PVC (Sarnafil), allora tanto di moda che però a lungo termine ha mostrato tutti i suoi limiti.
Anche l’isolamento termico è molto ridotto, strato di sughero di 4 cm.
In pratica non vi è nulla di recuperabile e quindi necessita un intervento radicale di rifacimento completo
dell’isolamento termico, dell’impermeabilizzazione e della lattoneria.
parte est
1.1.2
parte ovest
PARETI PERIMETRALI
Le pareti perimetrali esterne sono in calcestruzzo facciavista, mentre quelle interne in mattoni di laterizio
intonacati con finitura alla stabilitura.
Le pareti sono a “doppia muratura” con interposto un esile pannello isolante termico di 2 cm di spessore.
Evidente a tutt’oggi un’inopportuna dispersione energetica dalle attuali pareti, con dirette conseguenze
economiche molto gravose a livello di costi di riscaldamento, motivo per cui si impone obbligatoriamente
un idoneo isolamento termico esterno con lastre coibentanti.
parete sud
1.1.3
parete nord
SERRAMENTI ESTERNI
I serramenti esterni sono in alluminio termolaccato, senza taglio termico nel telaio, con vetri isolanti doppi, e sono ancora quelli originari del 1980.
Anche in questo caso vi è forte dispersione di calore dagli stessi (oneri enormi per il riscaldamento), motivo per cui si impone obbligatoriamente la loro sostituzione con predisposizione di telai a taglio termico e
di vetri tripli, questo vista anche la grande superficie vetrata che compone il gioco di aperture della parete nord, quella più esposta in una zona già di per se molto fredda nel periodo invernale.
scorrevole
aperture nord
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PRODUZIONE ACQUA CALDA
Tutta l’acqua calda, anche quella per l’alimentazione delle docce degli spogliatoi, é prodotta con l’ausilio
di un bollitore elettrico diretto, centralizzato, installato nel locale tecnico, posto ad est dello stabile.
Anche in questo caso i costi per l’energia elettrica non sono indifferenti.
Sempre nel rispetto delle recenti direttive e in considerazione dell’ottima esposizione solare dell’intero
centro, è auspicabile, non solo legalmente ma anche moralmente, prevedere l’installazione di pannelli
solari termici per la produzione dell’acqua calda, così come anche raccomandato dalla mappatura solare
del Canton Ticino con la qualifica, specifica per il centro, di resa “ottima”.
Altro elemento assai negativo in rapporto ai consumi è l’attuale ubicazione del bollitore per la produzione
dell’acqua calda (posto nel locale tecnico) la quale per raggiungere le docce degli spogliatoi (donne e
uomini) deve compiere un tragitto di oltre 30 m di lunghezza, in condotte con soli 2 cm d’isolazione, con
una notevole perdita di temperatura, in particolare nei mesi invernali.
Alla luce di ciò proporremo il cambiamento dell’ubicazione del boiler, anche in funzione del previsto punto d’installazione dei collettori solari sul tetto.
bollitore acqua calda elettrico
1.1.5
IMPIANTO DI RISCALDAMENTO
Attualmente la parte est dello stabile, atrio entrata, club house e servizi è riscaldata con una pompa di
calore aria-aria con distribuzione dello stesso tramite canali a soffitto.
L’impianto è stato installato nel 1995 durante la fase di ristrutturazione poiché inizialmente il riscaldamento avveniva mediante termo radiatori elettrici diretti.
L’altro braccio dello stabile, quello ovest con spogliatoi e docce, è ancora riscaldato con i vetusti apparecchi radianti elettrici diretti, messi al bando dalle attuali leggi e normative in vigore.
Inutile porre l’accento sugli alti costi di gestione per riscaldare il tutto.
La pompa di calore è a tutt’oggi in uno stato di funzionamento critico, “rabberciata” miracolosamente lo
scorso inverno alla belle e meglio, e, ad un prossimo un collasso strutturale, non è più riparabile causa la
mancanza sul mercato dei pezzi di ricambio, comprensibile dopo 20 anni dalla sua installazione.
Anche le piastre radianti elettriche dirette degli spogliatoi, con consumi esorbitanti e con una resa nettamente insufficiente (30 anni di vita), sono ormai giunte al capolinea della loro efficienza.
pompa di calore e canali
piastre riscaldanti
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LOCALE CUCINA
Il locale cucina è il vano operativo dell’attività e dell’esercizio dello snack bar del club house, ove giornalmente si cucinano pasti sia a mezzogiorno che alla sera, in numero assai fondamentale per la gestione operativa dell’esercizio pubblico.
Le attrezzature di arredo più vetuste ed inefficienti sono state sostituite nel corso di quest’anno, mentre
vi sono ancora alcuni elementi di arredo da sostituire che non rispondono più alle odierne necessità di
preparazione degli alimenti e alle normative di igiene imposte dalla legge sulle derrate alimentari.
Anche l’impianto di aspirazione è giunto al suo naturale fine ciclo di prestazione, con conseguenti negative ripercussioni sulla salute delle persone che operano giornalmente all’interno della cucina.
Si proporrà quindi la sostituzione dell’arredo non ancora cambiato e quello della ventilazione meccanica
della cucina.
nuova zona lavaggio e cottura
1.1.7
SPOGLIATOI (donne e uomini)
Gli spogliatoi sono rimasti allo stato originario a parte la sostituzione dei pavimenti e quella delle armature di distribuzione dell’acqua delle docce avvenuta nel lontano 1996.
Gli spogliatoi, sin dalla loro realizzazione nel 1980, non dispongono di nessuna ventilazione meccanica
e hanno aperture con superficie ridotta, carenze che portano a seri problemi di formazione di umidità e di
condensazione con maleodoranti muffe all’interno dei locali, in particolare nei periodi invernali, con conseguente rapido deterioramento dei tinteggi dei soffitti e delle pareti dei vani.
In sostanza gli spogliatoi e le docce necessitano di interventi di adeguamento sanitario, in specifico
l’installazione di un impianto di ventilazione e la sostituzione delle armature di miscelazione dell’acqua
delle docce .
evidenti segni condensazione
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ACCESSORI (deposito bibite e container)
A livello di accessori gli spazi sono assai ridotti e ricavati con aggiunte tipiche del “fai da te”, con strutture
in legno addossate allo stabile principale e in condizioni, oltre che obsolete, disastrate e controproducenti a livello di immagine del centro.
Oltre a ciò, come si vede dalle fotografie, è assodato che presso il centro tennistico mancano superfici di
deposito sia per attrezzature del club house, sia per quelle tennistiche del Club.
Pertanto si prospetta una aggiunta alla costruzione principale ove inserire convenientemente gli spazi e
le superfici di deposito che mancano per una corretta gestione e un’immagine decorosa di tutto l’esterno
del centro tennistico.
le strutture aggiunte “fai da te”
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2.1
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DA TENNIS
TERRENI DA GIOCO
I 4 campi esterni in terra rossa sono stati realizzati nel 1980 assieme alla struttura dei collaterali servizi.
Nel 2002 e nel 2012 è stato predisposto il rifacimento del fondo sui campi 3 e 4 [utilizzati tutto l’anno], nel
2009 quello dei campi 1 e 2 [utilizzati 6 mesi all’anno], interventi necessari per motivi di usura con un intervallo di una decina di anni, a dipendenza dell’occupazione e sfruttamento della superficie di gioco.
Non sono reperibili le date antecedenti l’anno 2002.
Il ripristino del fondo, indispensabile ai fini di mantenere nel tempo il terreno da gioco e garantire la necessaria “morbidezza” tipica dei campi in terra rossa a beneficio delle articolazioni dei giocatori, comporta
un onere medio di ~ 12'000.- fr per campo, mentre la manutenzione primaverile annuale si situa sui
4'000.- fr sempre per campo.
In pratica la manutenzione ordinaria è dell’ordine di 12'000.- fr/anno a cui va però aggiunto l’onere medio
decennale straordinario che si aggira sui 5'000.- fr/anno, per un totale complessivo di gestione ordinaria molto vicina ai 20'000.- fr. annui.
Anche eseguendo le regolari manutenzioni, (annuale corrente e decennale per il fondo) con il passare dei
decenni la struttura dei campi si deforma, in particolare con assestamenti che portano alla perdita delle
pendenze del terreno da gioco (problema di evacuazione delle acque meteoriche) e con il dilavamento
del materiale di sottofondo con la conseguente perdita della coesione fra lo stesso e la terra di copertura.
Ora dopo 35 anni di servizio è giunto il momento di pensare al loro rifacimento completo, ovvero partendo
dallo strato drenante di fondo a quello di calpestio.
La ricerca e la tecnica hanno portato a prodotti sintetici veramente interessanti in sostituzione dell’odierna
naturale terra rossa, prodotti già testati in altri centri a piena soddisfazione dei gestori sia per la qualità,
ma oltremodo e soprattutto per l’abbattimento dei costi annuali di gestione.
i campi in terra rossa
2.1.2
EVACUAZIONE ACQUE METEORICHE
Nell’ultimo decennio si sono riscontrati importanti problemi per quanto concerne l’evacuazione delle acque meteoriche, sia dai campi da gioco sia dai viali di camminamento del centro tennistico.
Dall’analisi idraulica effettuata risulta che tutto ciò è legato a due fattori; il primo è determinato
dall’intensità delle precipitazioni che nell’ultimo decennio è sempre aumentata (la SIA ha persino modificato di fatto i parametri di calcolo idraulico per il dimensionamento delle condotte di scarico) e il secondo
all’insufficiente dimensionamento dell’attuale pompa di sollevamento e scarico delle acque chiare.
Dai nostri calcoli, basati sulle normative attuali, l’attuale pompa di sollevamento ha un deficit di portata di
ben 58 lt/s; ecco il motivo per cui i campi e i viali si allagano ad ogni precipitazione di media entità.
Nel luglio 2008 quando il Comune ha sistemato la via Brere, l’ ETTVV a suo completo onere, ha finanziato la posa di una nuova condotta di scarico delle acque chiare del Ø 160 mm (l’attuale Ø è di 90 mm) già
in previsione di una futura sostituzione della pompa di aspirazione.
pozzo pompa e viali allagati
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RECINZIONE DEL CENTRO
Tutta la proprietà è recintata con pali in acciaio e rete metallica zincati, come pure la suddivisione interna
fra campi da gioco e lo spazio aperto del club house.
Ovviamente dopo 35 anni i segni di vetustà si mostrano (arrugginimento, cedimenti strutturali, deformazioni, ecc.) quindi vi é la necessità di intervenire in modo radicale come è facilmente visibile in loco.
recinzioni
2.1.4
ARMATURE D’ILLUMINAZIONE
La armature d’illuminazione, fari con accensione delle lampade tramite reattori, sono ancora quelle montate al momento della realizzazione dei campi nel lontano 1980.
Internamente le armature hanno la sede delle lampade, lampade speciali da 2000 W che costano sui
400.- fr l’una, e una parte riflettente in lamiera lucida, che in pratica è quella che diffonde il fascio luminoso prodotto dalla lampada.
La sede interna delle armature, sottoposta 365 giorni all’anno ai molteplici cambiamenti climatici, ha una
durata di vita relativamente lunga, attorno ai 20/25 anni, dopo di che la lamiera riflettente perde la sua
capacità di diffusione con conseguente diminuzione della luminosità.
Oltre a questo deperimento anche la stabilità e la conduttività elettrica del porta lampada vengono meno,
con conseguente maggior rottura delle lampade che, con il costo che hanno, ad ogni sostituzione è un
capitale che se ne va.
Da tenere in considerazione anche il grande consumo di energia elettrica (vedi cap. 3. par. 3.2 costi di
gestione) che al giorno d’oggi, con le nuove tecnologie, può essere drasticamente ridotto mediante
l’installazione di specifiche moderne armature, come fatto recentemente con le lampade sotto il pallone.
In poche parole anche per le armature d’illuminazione è giunto il momento di procedere alla loro completa sostituzione, rimontando sui pali attuali un tipo di faro che sia di nuova generazione con buona efficienza d’illuminazione e a basso consumo d’energia.
armature dall’alto e in dettaglio
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d) COSTI DI GESTIONE
3.1
STABILE
Come già velocemente anticipato nella descrizione dei singoli elementi costruttivi, i costi di gestione dello
stabile sono assi rilevanti, tutto ciò a causa di:
◦
◦
◦
◦
◦
◦
◦
assenza di coibentazione dell’involucro (2 cm di sughero);
serramenti esterni in alluminio senza taglio termico e con vetri isolanti doppi;
impianto di riscaldamento vetusto per il club house, e con un sistema di distribuzione
del calore non più efficiente e secondo l’odierna conoscenza tecnica ritenuta inadatta;
tipo di riscaldamento inadeguato per gli spogliatoi con radiatori elettrici radianti ad allacciamento diretto alla rete;
concetto e lampade di illuminazione antiquato e sorpassato nel tempo con sicuri sprechi di energia;
apparecchi e accessori sanitari vecchi e tecnologicamente superati, senza sistemi odierni di risparmio attivo sul consumo d’acqua;
sistemi di ventilazione e di recupero di calore residuo del tutto mancanti in particolare
in cucina e negli spogliatoi.
Seppur ridotto alla sola impiantistica di riscaldamento, di distribuzione dell’acqua e di diffusione
dell’illuminazione, l’elenco sopra esposto raggruppa ed elenca di per se e in modo esauriente i diversi
settori del complesso su cui è d’obbligo intervenire per abbattere i costi di gestione odierni che stanno
per divenire sempre più insopportabili per il tennis club.
Per mostrare i costi di gestione dello stabile, negli ultimi 5 anni, ci affidiamo alla tabella riassuntiva sotto
indicata.
2010
2011
2012
2013
2014
totali
MEDIA
ENERGIA^^
3'240.-
3'260.-
4'970.-
4'690.-
4'990.-
21'150.-
anno
ACQUA **
1’260.-
1’100.-
1’200.-
1’040.-
1’000.-
5’600.-
OPERAIO°°
4’300.-
4’300.-
4’300.-
4’300.-
4’300.-
21'500.-
4'230.1'120.4’300.-
TOTALE
8'800.-
8'660.-
10'470.-
10'030.-
10'290.-
48'250.-
9'650.-
^^ I costi energetici sono sensibilmente lievitati nel corso degli ultimi anni a
causa del malfunzionamento della termopompa e dei radiatori elettrici diretti degli spogliatoi
** I costi dell’acqua sono addebitati allo stabile nella misura dei 2/3
°° I costi dell’operaio sono addebitati allo stabile nella misura dei 1/3
3.2
CAMPI
DA TENNIS
Il costo di gestione corrente maggiore dei campi da tennis è quello legato alla loro manutenzione annuale, premesso che bisogna riassestarli dopo ogni inverno con interventi dell’ordine di 20’000.- come dettagliatamente esposto al cap. 2.1.1.
Inoltre per la cura e la manutenzione giornaliera dei campi abbiamo una persona formata e incaricata
appositamente, con un costo fisso di fr. 8’600.- annui.
Oltre ai costi sopra elencati, ci sono pure gli oneri legati all’irrigazione (in piena estate l’irrigazione è fatta
ogni 2/3 ore) e quelli relativi all’illuminazione notturna, che se in estate è da ritenersi assi contenuta, in
autunno e primavera è accesa almeno per un paio di ore della giornata (16 lampade da 2000 W l’una [32
kW all’ora !!]).
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La ricapitolazione delle spese complessive per la conduzione dei 4 campi da tennis, sempre negli ultimi 5
anni, é così riassunta:
anno
2010
2011
2012
2013
2014
totali
MEDIA
19'200.-
18’610.-
20'520.-
18'270.-
17'820.-
94'420.-
630.-
550.-
600.-
520.-
500.-
2'800.-
CAMPI
20'000.-
20'000.-
20'000.-
20'000.-
20'000.-
100'000.-
18'890.560.20'000.-
OPERAIO°°
8'600.-
8'600.-
8'600.-
8'600.-
8'600.-
43'000.-
8'600.-
TOTALE
48'430.-
47'760.-
49'720.-
47'390.-
46'920.-
240'220.-
48'050.-
ENERGIA^^
ACQUA **
** I costi dell’acqua sono addebitati ai campi nella misura dei 1/3
2
°° I costi dell’operaio sono addebitati ai campi nella misura dei /3
Riassumendo tutti i dati antecedentemente riportati i costi di conduzione annua a carico del TCTG risultano essere:
anno
2010
2011
2012
2013
2014
totali
MEDIA
22'440.-
21'870.-
25'490.-
22'960.-
22'810.-
115'570.-
ACQUA **
1'890.-
1'650.-
1'800.-
1'560.-
1'500.-
8'400.-
CAMPI
20'000.-
20'000.-
20'000.-
20'000.-
20'000.-
100'000.-
OPERAIO°°
12'900.-
12'900.-
12'900.-
12'900.-
12'900.-
64'500.-
23'120.1'680.20'000.12'900.-
TOTALE
57'230.-
56'420.-
60'190.-
57'420.-
57'210.-
288'470.-
57'700.-
ENERGIA^^
L’importo medio annuale di gestione pari a ca. 58'000.- fr., è assai elevato e, come affermato in più
occasioni, questi oneri stanno per divenire sempre più insostenibili per il nostro tennis club se
non si dovesse procedere celermente al risanamento e alla ristrutturazione dell’intero complesso,
mettendo in opera materiali e tecnologie innovative odierne che abbatterebbero sensibilmente i
costi di gestione corrente .
Non si può inoltre sorvolare sul fatto che, oltre allo sperpero di denaro, sono gettate al vento migliaia di kilowattora di preziosa energia elettrica, non contribuendo di certo alla tutela e al risparmio delle materie prime e alla salvaguardia dell’ambiente, oggi tanto declamato da più parti !!
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e) GLI INTERVENTI PREVISTI
4.1
STABILE
4.1.1
COPERTURA
Necessita di un intervento radicale e globale di rifacimento, dagli strati isolanti alla copertura finale in
ghiaia sino alla lattoneria di copertura.
Si è preventivata la rimozione totale dei manti impermeabilizzanti, della lattoneria e dell’isolazione come
pure della ghiaia. Dopo le relative preparazioni di base si prevede la posa della barriera vapore, di un
isolamento termico di 16 cm di spessore (parametro d’isolamento rispettato secondo RUEN), di un manto impermeabilizzante polimerico di 3.1 mm, delle relative scossaline in lamiera di rame, della ghiaia finale e la sostituzione dei due lucernari degli spogliatoi.
E’ pure prevista la formazione di una gronda sporgente sulla facciata a nord in modo da coprire le aperture del club house, degli spogliatoi e dei locali di deposito.
Il costo complessivo è di fr. 58'000.-, per il cui dettaglio si rimanda al capitolo 5. “costi d’investimento”.
4.1.2
PARETI PERIMETRALI
Come descritto nel cap. 1.1.2 le pareti perimetrali sono insufficientemente isolate e, vista la loro importante superficie, contribuiscono in modo determinante a una forte dispersione del calore interno dei locali
abitabili.
Quindi una corretta coibentazione è d’obbligo, vuoi per rispettare le leggi in vigore, vuoi per risparmiare
sensibilmente sulle spese del riscaldamento.
Si propone pertanto un isolamento esterno con lastre di lana minerale di 16 cm di spessore (parametro
d’isolamento rispettato secondo RUEN), con un intonaco di finitura organico.
Il tipo di lastra isolante in lana minerale è specifico per l’isolamento di pareti al pianterreno (resistenza
agli urti nettamente maggiore rispetto al tradizionale polistirolo) e per le sollecitazioni particolari a cui sono sottoposti gli spazi pubblici.
Il preventivo è calcolato in 51'500.- fr, per il cui dettaglio si rimanda al capitolo 5. “costi d’investimento”.
4.1.3
SERRAMENTI ESTERNI
I serramenti esterni sono in alluminio termolaccato, senza taglio termico nel telaio, con vetri isolanti doppi, e sono ancora quelli originari del 1980.
Anche in questo caso vi è un’immensa dispersione calorica dagli stessi (oneri enormi per il riscaldamento), motivo per cui si impone obbligatoriamente la loro sostituzione con telai di nuova generazione a taglio termico e la predisposizione di vetri tripli, questo anche in rapporto alla grande superficie vetrata che
compone le aperture della parete nord, quella maggiormente esposta a livello meteorologico, in una zona già di per se molto fredda nel periodo invernale.
Si propone la completa sostituzione di tutti i serramenti con la posa di nuovi elementi realizzati con profili
in lega di alluminio a taglio termico, termolaccati, con relative guarnizioni e vetri tripli con un coefficiente
termico U=0.7 W/mq.k.
Il costo complessivo è di fr. 69’600.-, per il cui dettaglio si rimanda al capitolo 5. “costi d’investimento”.
4.1.4
E’ risaputo che una struttura sportiva é una grossa consumatrice di acqua sanitaria calda, in particolare
ove si praticano sport individuali o di gruppo sull’arco dell’intera giornata.
Una media giornaliera di consumo di acqua calda di 1000 lt (una ventina di docce) è un dato reale per
stimare un’utilizzazione annua di ca. 300'000 lt di acqua (per 300 giorni di attività), con un consumo attuale di ca. 20000 kW per riscaldarla, a cui vanno aggiunti quelli necessari alla pompa di circolazione
dell’acqua (vedi cap. 2.1.4).
Con l’installazione di 8 collettori (ca. 16 mq di assorbimento), la posa di un nuovo bollitore coibentato di
accumulo dell’acqua calda di 2000 lt, lo spostamento della batteria di distribuzione dell’acqua calda
dall’attuale locale tecnico e la sostituzione di tutti i miscelatori delle docce, si andranno ad ottimizzare i
consumi di energia elettrica e di acqua potabile con una conseguente notevole riduzione dei costi di gestione.
Il preventivo è calcolato in 60’000.- fr, per il cui dettaglio si rimanda al capitolo 5. “costi d’investimento”.
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10.
4.1.5
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tel. 091 745 38 30 - 079 651 30 68
fax 091 745 38 37
IMPIANTO DI RISCALDAMENTO
Come già dettagliatamente esposto al cap. 1.1.5 l’intero impianto di riscaldamento è da sostituire, per i
motivi già esposti.
In diretta collaborazione e assistenza tecnica con specialisti del settore (Clima SA – ing. Gustavo Ghisletta), si propone l’installazione di un pompa di calore reversibile con potenza di 12.4 kW (unità esterna
per caldo e freddo) alla quale sono da collegare le rispettive unità interne di distribuzione con i propri coefficienti di potenza in funzione del volume dei locali da riscaldare/raffreddare (non aria condizionata ma
semplice raffreddamento).
L’unità esterna è da installare sul tetto, mentre le unità interne sono da posizionare in funzione
dell’ottimizzazione della distribuzione del calore, dell’utilizzazione dei singoli vani e dell’arredamento che
compone il locale.
Nell’elaborazione del nuovo concetto sono stati conglobati anche gli spogliatoi, che in questo momento
sono riscaldati tramite allacciamento elettrico diretto.
4.1.6
LOCALE CUCINA
Il locale cucina era stato predisposto e arredato sin dall’apertura del centro, e ha raggiunto, a parte le
recenti e parziali sostituzioni degli elettrodomestici, i 35 anni di utilizzo.
Attualmente, con la nuova gerenza e con il cambiamento di autorizzazione cantonale di esercizio in
snack bar, l’attività ristorativa è ripartita con un’ottima rispondenza dei soci del club e della clientela in
genere, ove la cucina assurge ad elemento trainante e determinante ai fini di una garanzia di sana ed
economicamente sostenibile gestione di tutta l’attività del centro.
Quindi come già indicato nel cap. 1.1.6, in ossequio alle norme vigenti e alla vetustà dell’insieme si prospetta un adeguamento strutturale e di arredo completo, in parte già attuato.
Ad oggi si è attrezzato il locale cucina con apparecchiature ed elettrodomestici di attuale concezione (risparmi energetici e conformità alla legge), con i relativi interventi strutturali, quali l’adeguamento degli
impianti sanitari, elettrici e del rivestimento delle pareti.
Si tratta ora di completare il tutto con lo smantellamento dell’isola centrale e l’installazione di alcuni armadi di servizio e supporto alle attività di preparazione dei pasti.
4.1.7
Anche per gli spogliatoi delle donne e degli uomini si prevedono interventi strutturali atti a garantire
un’igiene conforme alle disposizioni sanitarie e che conducono ad un risparmio economico nella gestione corrente, in allineamento con quanto già elencato al cap. 4.1.5 “impianto di riscaldamento”.
Innanzitutto è d’obbligo installare un impianto di ventilazione, questo per ovvi motivi legati alla formazione di grandi masse di umidità al momento dell’uso delle docce che, specialmente nel periodo invernale,
non possono venir espulse dai locali in quanto le finestre sono ovviamente chiuse.
Allo scopo si prevede l’installazione di un’unità di trattamento dell’aria, con recupero di calore sino al
90%, da posizionare sul tetto con immissione diretta per lo spogliatoio femminile e quello maschile, con
funzionamento a canali di distribuzione e recupero calore convenientemente predisposti.
Anche i miscelatori predisposti sulle singole postazioni delle docce richiedono una sostituzione poiché
usurati e già sottoposti più volte a revisione con sostituzione dei componenti di miscelamento dell’acqua.
4.1.8
Il progetto prevede una aggiunta di una ventina di metri quadrati di superficie, sul fronte est dell’attuale
stabile, nella quale troveranno spazio il deposito per le bibite del club house e quello dei contenitori della
raccolta separata dei rifiuti.
Questo ampliamento permetterà una migliore gestione dello snak bar e sicuramente contribuirà a sensibilmente migliorare l’impatto visivo del centro stesso in funzione di una gestione dell’esterno più consona
e ordinata rispetto all’attuale.
Il costo complessivo è calcolato in di fr. 49’800.-, per il cui dettaglio si rimanda al capitolo 5. “costi
d’investimento”.
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11.
4.2
4.2.1
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architetto
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CAMPI
DA
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TENNIS
1
Siamo convinti che la dettagliata descrizione dello stato attuale al cap. 2.2.1 e l’esposizione dei costi di
gestione elencata al cap. 3.2, siano elementi sufficienti per sostenere la necessità di un intervento radicale sui campi da gioco.
Oggigiorno la tecnica ha fatto passi da gigante anche a livello di fondi per i campi da tennis, nel senso
che sempre più raramente si realizzano nuovi campi o si rifanno strutturalmente quelli esistenti con la
terra rossa tradizionale.
Il recente prodotto utilizzato per il rifacimento dei campi da gioco è denominato REDPLUS, è realizzabile
sia su nuove installazioni sia su superfici esistenti in terra battuta, ed è composto da un ultimo strato in
materiale sintetico (poliuretanico) con intasamento di sabbia di quarzo e una miscela di terre rosse in
materiale termo-plastico, il tutto per uno spessore di 22 mm.
L’unica ditta per il Ticino autorizzata ad eseguire questo tipo di superficie da gioco è la Industrie Chimiche Riunite di Chiasso.
Nel Canton Ticino, dal 2012 ad oggi, 4 Comuni (Carona, Morbio Inferiore, Bellinzona e Giubiasco) hanno
già rifatto i loro campi in terra rossa tradizionale (per un totale di 13 campi) con il sistema Redplus, mentre sono conosciuti da tempo in Italia e Francia, tra cui i più noti sono il Foro Italico e Montecarlo.
I vantaggi di questo tipo di prodotto, oltre all’importante aspetto di risparmio economico legato alla manutenzione annuale, sono molteplici e possono così essere succintamente riassunti:
-
possibilità di posare il prodotto sulla superficie esistente senza importanti oneri
per lo smantellamento della stessa;
risparmio sui costi di preparazione di un nuovo sottofondo;
nessun problema di utilizzazione legato alle condizioni meteorologiche (vento,
pioggia, gelo);
non si formano solchi e buche e perciò necessita di un minima manutenzione
generale;
mantiene negli anni le proprie caratteristiche elastiche di morbidezza e di rimbalzo della pallina;
i campi si possono utilizzare subito dopo le precipitazioni di pioggia;
in caso di giornate con temperature miti si può giocare anche durante la stagione invernale (ottobre-marzo).
Oltre ai vantaggi pratici sopra descritti possiamo anche fare affidamento sulla qualità del prodotto, che a
detta di coloro che già li utilizzano e, in parte anche sulla nostra piccola esperienza diretta quali tennisti
avendoli testati a Bellinzona, possiamo definirla ottima.
Si propone quindi il rifacimento dei campi con questo sistema, che deve essere attuato in due tappe e
dopo il mese di giugno in modo da non intralciare completamente l’attività del club.
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12.
4.2.2
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EVACUAZIONE ACQUE METEORICHE
In caso di abbondanti precipitazioni, non solo di temporali, è stato più volte dimostrato che l’attuale impianto di evacuazione delle acque meteoriche è nettamente insufficiente dal profilo idraulico.
In sostanza si tratta di realizzare un nuovo pozzo prefabbricato di raccolta delle acque dalla capacità minima di 6 mc (ora 2.8 mc) e sostituire la pompa elettrica immersa esistente (17 lt/s) con una analoga di
maggior potenza d’aspirazione (75 lt/s).
4.2.3
RECINZIONE
A dipendenza di quando si procederà con un’adeguata sistemazione della recinzione, ci sono due possibilità di intervento. La prima, se attuata a breve, è quella di procedere alla sostituzione parziale
dell’attuale rete metallica, nel senso di tagliare la parte bassa (la più usurata) a contatto con i muretti e
procedere alla sua sostituzione. La seconda, se si tergiversa e passa più tempo, diventa per forza quella
della sostituzione completa della rete metallica di tutta la recinzione, con oltre il doppio dei costi (fr.
32'800.-).
Per ora si propone la sostituzione parziale che porta ad un costo complessivo pari a fr. 14'400.-, come a
dettaglio al capitolo 5. “costi d’investimento”.
4.2.4
Come già anticipato anche i fari d’illuminazione dei campi sono ancora quelli originali del 1980; la parte
riflettente interna ha raggiunto il suo limite di funzionalità e i condensatori assorbono potenze di accensione assai rilevanti.
Si prevede la sostituzione di tutte le armature (16 pz) mediante l’installazione di elementi a tecnologia
LED, a sicuro vantaggio di ridotti consumi e di durata e di una migliore illuminazione delle superfici di
gioco.
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f) COSTI D’INTERVENTO
I costi d’investimento sono determinati dalle specifiche offerte degli artigiani che già operano al centro
tennistico e del quale ne conoscono pregi e difetti.
Inoltre il sottoscritto ha già progettato e diretto la ristrutturazione del 1996, per cui conosce molto bene la
realtà e le condizioni strutturali dell’intero complesso sportivo, oltre ad essere attivamente al corrente della vita del Club essendo da decenni nel Comitato direttivo.
Alla luce di quanto sopra posso quindi affermare che l’ordine di precisione dei costi di investimento si situa al ± 10%, in piena consonanza con quanto prevedono le norme SIA per la concretezza e la definizione di un progetto definitivo con relativi preventivi di spesa.
Di seguito la ricapitolazione per elemento costruttivo.
5.1
5.1.1
STABILE
COPERTURA
.1
Opere impermeabilizzazione
- installazione cantiere
- rimozioni e sgomberi
- nuove isolazioni
- nuova impermeabilizzazione
- sostituzione lucernari
- nuova gronda nord
- nuova lattoneria (rame)
- strati finali e ghiaia
5.1.2
fr.
fr.
fr.
fr.
.2
69'600.00
fr.
60’000.00
fr.
55’700.00
fr.
fr.
1’500.00
2’500.00
fr.
4’000.00
fr.
fr.
fr.
3'000.00
23'500.00
18’600.00
fr.
45’100.00
fr.
fr.
2'400.00
4’200.00
fr.
6’600.00
Opere impiantistica
- smontaggi e sgomberi
- apparecchi produzione calore
- impiantistica e raccordi
.3
fr.
2’500.00
24'700.00
22’900.00
9’900.00
IMPIANTO RISCALDAMENTO
.1
Opere impresario costruttore
- opere predisposizione passaggi
- aiuti e regie
51’500.00
5’500.00
28’900.00
35'200.00
.1
Opere impiantistica
- smontaggio e sgomberi
- collettori solari e aggregati
- bollitore inox e accessori
5.1.5
fr.
fr.
fr.
fr.
4'100.00
47'400.00
SERRAMENTI ESTERNI
.1
Opere metalcostruttore
- smontaggio e sgomberi
- porte esterne
- finestre
5.1.4
fr.
fr.
58'000.00
2'500.00
9'100.00
11'200.00
11'300.00
6'400.00
7'200.00
7'300.00
3'000.00
PARETI PERIMETRALI
.1
Opere da gessatore
- preparazioni preliminari
- strato d’isolamento
5.1.3
fr.
fr.
fr.
fr.
fr.
fr.
fr.
fr.
fr.
Opere impiantistica elettrica
- smontaggi e raccordi provvisori
- nuove linee di alimentazione
pagina
14.
5.1.6
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via gaggiole 80
a
tel. 091 745 38 30 - 079 651 30 68
LOCALE CUCINA
.1
Arredi di cucina industriale
- attrezzature e apparecchi
- montaggi
.2
.3
fr.
fr.
fr.
fr.
1’600.00
5’900.00
1’000.00
fr.
8’500.00
fr.
fr.
2’000.00
1’000.00
fr.
3’000.00
fr.
fr.
500.00
1’300.00
fr.
1’800.00
fr.
fr,
fr.
500.00
2'200.00
300.00
fr.
3’000.00
.1 Opere impiantistica ventilazione e sanitaria
- apparecchi produzione ventilazione
- canali di distribuzione
- sost. miscelatori docce
fr.
fr.
fr.
fr.
fr.
5'300.00
8'100.00
4'500.00
3'600.00
fr.
21’500.00
fr.
fr.
4'200.00
1'500.00
fr.
5'700.00
fr.
4’000.00
fr.
4’000.00
31’200.00
- corpi illuminanti
.3
16’300.00
- smontaggi e raccordi provvisori
- corpi illuminanti
.2
fax 091 745 38 37
Opere impiantistica
.4
Opere piastrellista
- nuovo pavimento
- rivestimenti
5.1.7
a
Opere pittore-verniciatore
- trattamenti alla dispersione
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15.
5.1.8
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.2
via gaggiole 80
a
tel. 091 745 38 30 - 079 651 30 68
.3
29’700.00
fr.
fr.
600.00
600.00
fr.
1’200.00
fr.
fr.
fr.
4'300.00
1’800.00
700.00
fr.
6’800.00
fr.
fr.
1’100.00
400.00
fr.
1’500.00
fr.
fr.
fr.
fr.
1’400.00
1’900.00
1’500.00
500.00
fr.
5’300.00
fr.
fr.
4’600.00
700.00
fr.
5’300.00
fr.
fr.
35’000.00
2’000.00
fr.
37’000.00
49'800.00
fr.
37’000.00
Opere impermeabilizzazione
- nuove isolazioni
- nuova impermeabilizzazione
- nuova lattoneria (rame)
- strati finali e ghiaia
.6
fr.
fr.
Opere piastrellista
- fornitura e posa pavimento grés
- fornitura e posa zoccolino
.5
fr.
4'600.00
4'100.00
10’100.00
5'200.00
1'100.00
1'900.00
2'700.00
fax 091 745 38 37
Opere metalcostruttore
- fornitura e posa porta in alluminio
- fornitura e posa cancello
- fornitura e posa griglie ventilazione
.4
fr.
fr.
fr.
fr.
fr.
- linee distribuzione e alimentazione
- corpi illuminanti fluorescenti
Opere pittore-verniciatore
- isolamento termico pareti
- trattamenti alla dispersione
ONORARI DI PROGETTAZIONE ~ 10%
- architetto ~ 10% (spese comprese)
- ingegnere (spese comprese)
5.1
z
.1 Opere impresario costruttore
- installazioni e rimozioni
- scavi e trasporti
- opere in calcestruzzo
- murature e intonaci
- sottofondi
- opere esterne
- aiuti e regie
5.1.9
a
T O T A L E
S T A B I L E
fr.
429’100.00
pagina
16.
5.2
5.2.1
a r m a n d o
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architetto
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CAMPI DA
sts
a
tel. 091 745 38 30 - 079 651 30 68
fr.
fr.
fr.
fr.
44'300.00
49’400.00
135'800.00
3'200.00
fr.
232'700.00
fr.
fr.
7'200.00
4’900.00
fr.
12’100.00
EVACUAZIONE ACQUE METEOROLOGICHE
.1
244'800.00
fr.
49'800.00
fr.
fr.
fr.
fr.
1'600.00
2’500.00
6’000.00
1’200.00
fr.
11’300.00
fr.
fr.
fr.
22’300.00
6'800.00
5’600.00
fr.
34'700.00
fr.
fr.
fr.
500.00
1'500.00
1’800.00
fr.
3’800.00
fr.
14’400.00
fr.
41'000.00
fr.
18'000.00
- smontaggi
- montaggio e allacciamenti
RECINZIONE CENTRO
.1 Opere da fabbro
- posa nuova rete
fr.
fr.
2'900.00
11’500.00
fr.
14’400.00
.1
fr.
Opere impiantistica
- pompa immersione, accessori
- apparati di comando
.3
fax 091 745 38 37
Opere impresario costruttore
- installazioni e trasporti
- scavi e trasporti
- realizzazione pozzo pompa
- sistemazione terreno e viali
.2
Opere impiantistica
- irrigatori e accessori
5.2.4
via gaggiole 80
TERRENO DA GIOCO
.1
Opere asfaltatore
.2
5.2.3
z
TENNIS
- installazioni e trasporti
- preparazione del fondo
- nuova superficie sintetica
- accessori di manutenzione
5.2.2
a
Opere da elettricista
- fornitura armature LED
- montaggi e installazione
fr.
fr.
1'100.00
33'300.00
6'600.00
fr.
5.2.4
ONORARI DI PROGETTAZIONE ~ 5%
5.2
TOTALE
CAMPI
DA
TENNIS
fr.
368’000.00
pagina
17.
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g) PROGRAMMA D’INVESTIMENTO
Il piano degli investimenti permette di stabilire l’entità degli stessi sull’arco dell’anno di riferimento e di
programmare la spesa e i relativi oneri di interesse e ammortamento nel corso degli anni, in sostanza
determina la sopportabilità dell’operazione di risanamento e di ristrutturazione di un opera.
In stretto rapporto con i costi di intervento esposti nel capitolo precedente (IVA inclusa), il piano di investimento si presenta come segue:
CAMPI DA
T EN N I S
STABILE
opera
5.1.1
5.1.2
5.1.3
5.1.4
5.1.5
5.1.6
5.1.7
5.1.8
5.1.9
5.2.1
5.2.1
5.2.2
5.2.3
5.2.4
5.2.5
anno
copertura
pareti perimetrali
serramenti esterni
produzione acqua calda
impianto riscaldamento
locale cucina
spogliatoi donne uomini
accessori (depositi)
onorari + spese
terreni da gioco: campi 1-2
terreni da gioco: campi 3-4
evacuazione acque meteoriche
recinzione centro
armature d’illuminazione
onorari + spese
2018
2020
2021
58'000.51'500.69'600.60'000.55'700.16'300.31'200.49'800.20'000.-
17'000.122'400.122'400.49'800.14'400.-
fr.
T O T A L I
2017
fr.
216'700.-
212'400.-
429'100.-
fr.
41'000.10'000.-
8'000.-
223'200.-
144'800.-
368'000.-
797‘100.29
L’importo di investimento corrisponde ad un costo di risanamento e ristrutturazione pari a ~ fr/mc 560.(volume attuale mc 615 – volume aggiunto mc 95) [oneri di progettazione e IVA esclusi] che è da considerarsi perfettamente nella media per interventi su strutture analoghe per un risanamento termico complessivo e per una ristrutturazione importante come nel nostro caso.
pagina
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tel. 091 745 38 30 - 079 651 30 68
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h) PIANO DI FINANZIAMENTO
I costi esposti nel capitolo precedente sono valori lordi, ai quali sono da dedurre i contributi comunali,
cantonali e federali per le opere di risanamento termico dello stabile, il sussidiamento dello Sport-Toto e
un presunto minor costo delle opere con la messa in concorso delle stesse o con sconti concordati e pattuiti direttamente con gli artigiani.
Pertanto ipoteticamente (lo stanziamento di sussidi e relativi decreti cambiano costantemente) il finanziamento delle opere dovrebbe presentarsi come segue:
STABILE
●
investimento lordo preventivato
fr.
► sussidio CH programma edifici
► contributo Comune serramenti
► sussidio TI pannelli solari
► contributo Comune pannelli solari
► contributo Comune convers. imp. elettrico
► sussidio Sport-Toto (~ 30%)
► sconti ~ 5% messa in concorso
429'100.-
fr.
429'100.-
t o t a l i
p a r z i a l i
TOTALE PARZIALE
NETTO A CARICO TCTG
CAMPI DA
●
►
►
fr.
fr.
fr.
fr.
fr.
fr.
fr.
fr.
14'400.1'500.4'000.1'600.2'000.106'800.18’800.-
fr.
149'100.-
280‘000.-
TENNIS
investimento lordo preventivato
sussidio Sport-Toto (~ 35%)
sconti ~ 5% messa in concorso
fr.
t o t a l i
fr.
p a r z i a l i
368’000.-
368’000.-
TOTALE PARZIALE
NETTO A CARICO TCTG
fr.
fr.
fr.
120’000.18’000.-
fr.
138’000.-
230‘000.-
TOTALE INVESTIMENTO
RISANAMENTO A CARICO
tennis club tenero-gordola
fr.
510‘000.-
pagina
19.
a r m a n d o
z u e l l i g
architetto
otia reg b
sts
a
z
via gaggiole 80
a
tel. 091 745 38 30 - 079 651 30 68
fax 091 745 38 37
i) CERTIFICATO ANTINCENDIO
Vedi allegato documento finale dell’incarto.
l) CALCOLO INDICI PIANIFICATORI
Nella zona AP/EP non vi sono indici pianificatori se non quello legato all’area verde minima che deve essere come
minimo il 35% dell’area della particella.
Il calcolo è il seguente:
- superficie particella mapp. 520
- superficie edificata:
. sub. A) Edificio - scuola
. sub. B) Edificio - palestra
. sub. C) Edificio - pensilina
. sub. D) Edificio - tennis
. sub. E) Edificio – stazione pompa
. sub. F) Edificio – deposito pallone TCTG
mq
35’766
Tettoie
. NUOVA AGGIUNTA TCTG
totale superficie edificata
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
2’206
1’192
819
187
21
70
29
27
mq
4’551
SUPERFICIE AREA VERDE : mq 35'766 - mq 4'551 = mq 31’215
PARAMETRO AREA VERDE : mq 31’215 / mq 35’766 * 100 = 87.28%
˃ 35% PR
m) CALCOLO DELLE SUPERFICI E VOLUMI SIA
Vedi allegati pagina 24.
n) TERMINI ESECUTIVI
L’inizio dei lavori di costruzione è previsto per maggio/giugno 2017 e si protrarranno per ca. 10/12 mesi per gli interventi sullo stabile, mentre quelli per i campi si ipotizza l’inizio per la primavera 2020 e la conclusione per l’anno dopo.
I lavori saranno condotti mantenendo aperto e in funzione il centro tennistico (club house e campi), il tutto programmando e gestendo il cantiere in funzione dell’attività corrente, dei tornei e dei campionati Interclub.
Armando Zuellig
architetto
Gordola, novembre 2016
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20.
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z u e l l i g
architetto
otia reg b
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via gaggiole 80
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tel. 091 745 38 30 - 079 651 30 68
fax 091 745 38 37
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
veduta aerea del centro tennistico da sud
veduta aerea della terrazza del Club House da nord
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tel. 091 745 38 30 - 079 651 30 68
fax 091 745 38 37
veduta aerea del centro con il pallone pressostatico da sud
l’entrata principale pedonale al centro tennistico
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architetto
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tel. 091 745 38 30 - 079 651 30 68
fax 091 745 38 37
la terrazza del Club House in “fioritura primaverile”
non solo primavera ma anche l’inverno al TCTG (27.01.2006)
pagina
23.

TEGO relazione tecnica DC - Tennis Club Tenero Gordola

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