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RELAZIONE DI PERIZIA ESTIMATIVA
1. PREMESSE
In data 20 marzo 2015 il dott. Andrea Gatto in qualità di
Curatore del fallimento n. 19/2015 - Tribunale di Como della
soc. “Germanedo 2007 srl in liquidazione” incaricava lo
scrivente Dott. Ing. Maximiliano Galli - iscritto all’Albo degli
Ingegneri di Como al n° 1464 A - di effettuare la perizia di stima
relativamente al terreno sito in Lecco, loc. Germanedo, via
Caduti Lecchesi a Fossoli n. 15 (allegato 1).
Nello specifico mi si incaricava di valutare il più probabile
valore di mercato dell’immobile alla data odierna.
2. CONSISTENZA E DESCRIZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA
2.1.
Ubicazione
Il terreno in oggetto è posto nel comune di Lecco, loc.
Germanedo, via Caduti Lecchesi a Fossoli n. 15, in zona
prevalentemente residenziale, piccola industria e artigianato
di servizio. La sua collocazione rispetto al centro è definibile
come semiperiferica e, nel raggio di circa un chilometro,
sono presenti svariati servizi quali: lo svincolo della S.S. 36
dello Spluga, la stazione ferroviaria F.S., l'Ospedale “A.
Manzoni”, il Polo Universitario, il centro commerciale “La
Meridiana” (allegato 2).
2.2.
Descrizione dell’immobile
Il terreno oggetto di perizia, di superficie di rilievo pari a
Firmato Da: GALLI MAXIMILIANO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 6f27c8dd7ecc55b299d7f6ea0d5c44bf
STIMA
1.228,30 mq, sostanzialmente pianeggiante, ha un fronte a
sud-est di circa 30 metri su via Caduti Lecchesi a Fossoli,
inoltre confina a sud-ovest e nord-ovest con edifici di tipo
industriale / di servizio e a nord-est con un edificio
residenziale; allo stato attuale, il terreno da stimare risulta in
parte occupato da un vecchio edificio rustico in stato di
abbandono.
Il terreno è inoltre oggetto di Piano Attuativo approvato e
vigente, denominato “Germanedo 2007”, che prevede la
demolizione dell'edificio oggi presente e la realizzazione di
un edificio ad uso residenziale di sette piani fuori terra, oltre
a due piani interrati ad uso autorimessa.
Proprietà e provenienza
Il terreno risulta di proprietà della società Germanedo 2007
srl con sede in Erba (CO), corso XXV aprile n. 123, C.F.
03058900139 a seguito dei seguenti atti di provenienza:
- Atto di Compravendita del 12 ottobre 2007, notaio rogante
dott. Stefano Leoni, Rep. n. 76999 Racc. n. 8794, registrato a
Menaggio (CO) il 17 ottobre 2007 al n. 2135 Serie 1T
- Atto di Compravendita del 12 novembre 2007, notaio
rogante dott. Stefano Leoni, Rep. n. 77145 Racc. n. 8912,
registrato a Menaggio (CO) il 14 novembre 2007 al n. 2401
Serie 1T
Oltre a tali atti è stato stipulato un atto di costituzione di
servitù di inedificabilità in data 31 ottobre 2007, notaio
Dott. Ing. Maximiliano Galli viale innocenzo XI 70 - 22100 Como - tel. 031/266.880
2.3.
registrato a Menaggio (CO) il 7 novembre 2007 al n. 2333
Serie 1T con il quale veniva ceduta a favore del terreno
oggetto di perizia la capacità edificatoria dell'adiacente
lotto pari a 691,47 mq di SLP costruibili, corrispondenti ad una
volumetria realizzabile di 2.074,41 mc.
2.4.
Oggetto
specifico
della
stima
sono
i
e
identificazione
catastale (allegato 3)
Oggetto
della
stima
seguenti
beni
immobili
catastalmente così di seguito identificati:
Comune Censuario Lecco, Sez. Censuaria Germanedo
- Foglio 4 Mapp. 1985 Sub. 701 Categoria C/6 Cl. 3
- Foglio 4 Mapp. 1515 Sub. 707 e Mapp. 1985 Sub. 705
(graffati) Categoria C/2 Cl. 4
Consistenza 24 mq Rendita 60,74 €
- Foglio 4 Mapp. 1985 Sub. 706 Area Urbana
Consistenza 430 mq
2.5.
Vincoli ed oneri giuridici
Alla data odierna, il bene oggetto di stima risulta gravato
da:
TRASCRIZIONI CONTRO
- Sentenza dichiarativa di fallimento (atto giudiziario) n.
0002084 del 13/03/2015
ISCRIZIONI CONTRO
Consistenza 154 mq Rendita 691,95 €
- Concessione a garanzia di apertura di credito (ipoteca
volontaria) n. 0004883 del 10/12/2007 di € 700.000 (a
garanzia di finanziamento di € 350.000 da restituire in 1 anno
e 6 mesi) a favore di B.C.C. Alta Brianza – Alzate Brianza –
Soc. Cooperativa – 00318030137 – Alzate Brianza
volontaria) n. 0002264 del 04/08/2011 di € 700.000 (a
garanzia di finanziamento di € 350.000 da restituire in 10 anni)
a favore di B.C.C. Alta Brianza – Alzate Brianza – Soc.
Cooperativa – 00318030137 – Alzate Brianza
volontaria) n. 0001398 del 01/08/2013 di € 1.640.000 (a
a favore di B.C.C. Alta Brianza – Alzate Brianza – Soc.
Cooperativa – 00318030137 – Alzate Brianza
3. SITUAZIONE URBANISTICA DELLA PROPRIETÀ
Il bene oggetto di stima, ai sensi del piano di Governo del
Territorio vigente, è identificato come “Piano Attuativo recente
ad impianto unitario in corso di attuazione” (PAU) e, per tali
aree, l'art. 14.3 delle Norme Tecniche di Attuazione del
predetto PGT indicano che “[...] le prescrizioni contenute nel
Piano Attuativo approvato prevalgono sulla disciplina del
Piano di Governo del Territorio sin alla scadenza dei termini di
validità della convenzione, ferme comunque restando le
obbligazioni e le garanzie tutte poste dalla convenzione a
garanzia di finanziamento di € 820.000 da restituire in 15 anni)
carico dei privati [...]”.
Come detto precedentemente e come confermato dal
vigente PGT, sull'area oggetto di stima è vigente un Piano
Attuativo denominato “Germanedo 2007” approvato con
Deliberazioni n. 11 del 3 dicembre 2009 e n. 33 del 17 dicembre
2009, a prosecuzione dell'iter urbanistico, in data 9 marzo 2010
è stata stipulata Convenzione Urbanistica (allegato 4), notaio
registrata a Menaggio (CO) il 10 marzo 2007 al n. 537 Serie 1T,
la quale definisce i termini di validità del Piano Attuativo come
di seguito descritto: “[...] in conformità a quanto previsto dalla
normativa vigente, il Piano Attuativo avrà validità di dieci anni
come esecutività della relativa deliberazione, a prescindere
dalla data della formale stipula della convenzione e che le
opere di urbanizzazione devono essere ultimate entro il
suddetto termine.
Decorso tale termine potranno comunque essere edificati,
senza necessità di ulteriori convenzionamenti, il lotto come
definito dal presente Piano Attuativo che risultino non ancora
edificati ma dotati di tutte le opere di urbanizzazione e dei
servizi previsti, nell'osservanza comunque dei vincoli di volume
edificabile,
allineamento
superficie
lorda
obbligatorio
copribile,
previsti
dal
di
distanza
Piano
ed
Attuativo
ancorché decaduto.
decorrenti dalla data di approvazione dello stesso, intesa
Per le parti di piano rimaste inattuate dovrà essere redatto un
nuovo strumento attuativo salvo che, nel frattempo, siano
variate le prescrizioni di zona dello strumento urbanistico
generale. [...]”.
Il progetto di Piano Attuativo (allegato 5), redatto dall'arch.
Stefano Capelli di Olginate (LC), prevede l'edificazione di
2.655,98 mq di Superficie Lorda di Pavimento pari a 7.625,22
mc di volume virtuale a destinazione residenziale,
tale
volumetria costruibile è la somma della capacità edificatoria
del lotto oggetto di stima e della capacità edificatoria residua
ceduta dall'adiacente terreno come descritto al punto 2.3.
Nello specifico, le volumetrie sopra descritte comportano la
complessive 33 unità immobiliari (2 monolocali, 15 bilocali e 16
trilocali) oltre a due piani interrati per complessive 53
autorimesse.
Oltre a ciò, con la stipula della Convenzione, la proprietà si è
impegnata a:
- destinare, quali opere di urbanizzazione, le aree a raso
attorno all'edificio, pari a 836,57 mq, a parcheggio pubblico e
che tali aree vengano gravate da vincolo di asservimento ad
uso pubblico perpetuo a favore del Comune
- monetizzare la restante quota di standard urbanistici non
reperiti, pari a 1.324,42 mq, per un importo complessivo di
212.953,49 €
costruzione di un edificio di sette piani fuori terra per
- realizzare, ai fini dello scomputo degli Oneri di Urbanizzazione
Primaria, un parcheggio pubblico a raso ed il marciapiede in
via Caduti Lecchesi a Fossoli per un importo presunto di
17.791,84 €, escludendo dallo scomputo l'importo delle opere
realizzate sulle aree previste in asservimento, di cui al
precedente, per un importo pari a 48.219,45 €
- costituire, a garanzia dell'esatto adempimento agli obblighi
assunti con la convenzione, una cauzione mediante polizza
fidejussoria assicurativa per un importo pari a 81.413,87 €.
Ad oggi sono state pagate integralmente le somme relative
agli standard urbanistici non reperiti ed è stata stipulata la
polizza fidejussoria di cui sopra rilasciata in data 2 febbraio
polizza non ha alcuna scadenza di validità temporale e sarà
dalle parti ritenuta valida ed operante fino alla restituzione
dell'originale corredato da nota liberatoria da parte del
Comune di Lecco.
4. METODO DI STIMA E VALORI DI RIFERIMENTO
4.1.
STIMA DEL BENE
Ai fini del calcolo del più probabile valore di mercato verrà
stimato il valore del terreno ad immobile costruito secondo
le quantità del piano attuativo, di conseguenza il valore del
terreno sarà calcolato come una quota d'incidenza, in
relazione al mercato locale, sul valore del fabbricato
realizzabile.
2010 dal Gruppo Fondiaria SAI per l'importo di 81.413,87 €, tale
Per la definizione del valore del fabbricato realizzabile ci si è
avvalsi del supporto del borsino immobiliare, della banca
dati
delle
quotazioni
immobiliari
(OMI
–
Osservatorio
Mercato Immobiliare) dell'Agenzia delle Entrate ed infine
dalla ricerca della presenza di beni analoghi sul mercato
immobiliare (allegato 6).
Il borsino immobiliare 2015 pubblicato dalla FIMAA indica
per le abitazioni civili nuove in zona Germanedo un valore di
riferimento medio che oscilla tra i 2.300 e i 2.700 €/mq.
Per altro verso l’Agenzia del Territorio indica sempre per la
tipologia abitazioni civili in stato conservativo ottimo, nella
medesima zona, nel secondo semestre 2014, un valore che
la precedente pubblicazione.
Mediando i minimi con i minimi e i massimi con i massimi e
rimediando il risultato si ottiene un valore di 2.062,5 €/mq.
Vista la discordanza tra le fonti, le caratteristiche intrinseche
del bene da peritare (intervento intensivo nelle vicinanze di
alcuni capannoni industriali), ed analizzato anche il mercato
immobiliare locale, cautelativamente si ritiene di dover
ridurre tale valore di circa il 5-10%, e quindi utilizzare un
valore unitario pari a 1.900 €/mq.
Per quanto riguarda la stima delle autorimesse, per le quali il
borsino immobiliare identifica un intervallo tra 15.000 e 25.000
€ a box, vista la collocazione del bene e osservato che la
oscilla tra 1.550 e 1.700 €/mq; dati piuttosto discordanti con
realizzazione dell'intervento prevede anche la realizzazione
di circa 30 posti auto ad uso pubblico, si ritiene di dover
utilizzare il valore minimo indicato dal borsino.
Alla luce di quanto sopraesposto il valore finale ad
intervento realizzato è individuabile mediante il seguente
calcolo:
- edificio residenziale mq. 2.655,98 x €/mq 1.900 = 5.046.362 €
- autorimesse n. 53 x €/box 15.000 = 795.000 €
per complessivi 5.841.362 €
Essendo stata eseguita un opera di valorizzazione del bene
mediante l'ottenimento del Piano Attuativo il terreno ora si
inserisce nello stesso segmento di mercato dei terreni
Il terreno può quindi essere valutato come un'incidenza sul
valore finale del bene pari al 20%, tale indice è più o meno
consistente in relazione all'appetibilità della zona, inoltre
tiene conto di quanto sopra esposto, e del fatto che il
progetto di Piano Attuativo sia paragonabile ad una
progettazione edilizia preliminare.
A tale valore vanno infine sottratti i costi che andranno
sostenuti a seguito degli impegni presi in fase di Piano
Attuativo,
quantificabili
in
48.219,45
€
come
precedentemente descritto.
Altresì le quote già versate per le monetizzazioni pari a
212.953,49
€,
risultano
essere
una
spesa
necessaria
edificabili soggetti a titolo abilitativo semplice.
nell'ambito della valorizzazione al fine di poter realizzare
l'intera volumetria.
Il beneficio di tale spesa è riscontrabile solo indirettamente
nell'aumento di valore del bene ad intervento realizzato e di
conseguenza anche nel valore del terreno allo stato attuale.
In conclusione il valore attuale del terreno è pari a:
Valore Finale (5.841.362 €) x Incidenza Area (20%) – Costi per
Opere di Urbanizzazione non scomputabili (48.219,45 €) =
1.120.052,95 €
4.2.
FRAZIONABILITÀ DEL LOTTO
Vista la conformazione e consistenza del lotto, la volumetria
realizzabile e il progetto di piano attuativo approvato non è
vendita.
5. RISULTANZE DELLA STIMA
Il valore complessivo delle unità oggetto della stima, in
considerazione di quanto espresso qui sopra, emerge essere
pari a € 1.120.000,00 (un milione centoventimila euro) e tale
valore risulta essere il più probabile valore di mercato in libera
contrattazione.
Como, 11 settembre 2015
Il tecnico incaricato
(Dott. Ing. Maximiliano Galli)
possibile ipotizzare la sua divisibilità in più lotti ai fini della

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