La crisi dei mutui subprime: una panoramica

Transcript

La crisi dei mutui
subprime: una panoramica
Annamaria Lusardi
Professore di economia
Dartmouth College
USA
Ringraziamenti
Un grazie a chi ha contribuito alla realizzazione
di questa presentazione con idee e consigli:

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Sumit Agarwal (Federal Reserve of Chicago)
Vilsa Curto (NBER)
Chris Mayer (Columbia Business School)
Karen Pence (Board of Governors)
Paul Willen (Federal Reserve of Boston)
30 May 2009
Il sogno americano di possedere una casa
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è stato infranto!
12-4
Alan Greenspan (23 febbraio 2004)
“L’innovazione ha portato ad una molteplicità di prodotti
nuovi, come i mutui subprime e i programmi creditizi di
nicchia per gli immigrati”...
Un tempo ai soggetti richiedenti più marginali si negava
semplicemente il prestito, mentre ora i prestatori sono in
grado di giudicare piuttosto efficacemente il rischio
rappresentato dai singoli richiedenti e di stabilire il prezzo
di quel rischio in modo adeguato.”
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Alan Greenspan (22 ottobre 2008)
“Quanti tra noi hanno osservato, come me, il tornaconto
degli istituti di credito nel proteggere il capitale proprio,
sono scioccati ed increduli.”
Questa crisi si è rivelata molto più grande di quanto avessi
mai potuto immaginare. Si è trasformata da una crisi
costretta da vincoli di liquidità in una crisi in cui ormai
prevalgono i timori di insolvenza.”
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La struttura tipica di un mutuo negli
Stati Uniti
Un mutuo tipico è un prestito a 30 anni
Chi assume il prestito effettua dei pagamenti
mensili per rimborsare il capitale e gli interessi
del mutuo.
Un mutuo può essere a tasso fisso o variabile.
I beneficiari del credito prendono a prestito dal
80% al 95% del valore della casa
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Mutui e case di proprietà negli USA
10%
Homes owned
33%
Homes financed with fixed‐rate mortgages (FRM)
57%
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Homes financed with adjustable‐rate mortgages (ARM)
30 May 2009
La struttura tipica di un mutuo
Le condizioni del mutuo (il tasso d’interesse che
il beneficiario del prestito ottiene, il tasso fisso o
variabile) dipende da determinati fattori di
rischio, come:

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Il punteggio di credito del mutuatario (punteggio FICO)
Il rapporto tra mutuo e valore dell’immobile (loan-to-value: LTV)
Il rapporto tra rata e reddito disponibile (debt-to-income: DTI)
La capacità o meno del mutuatario di fornire documentazione del
proprio reddito e patrimonio
30 May 2009
Cosa sono i mutui subprime?
Sono state applicate le seguenti definizioni:
Il soggetto debitore ha un punteggio di credito FICO inferiore a 620
(il punteggio FICO va da 300 a 850)
Il prestito presenta criteri di sottoscrizione rischiosi come
un rapporto tra mutuo e valore dell’immobile (LTV = loan-tovalue) elevato
un rapporto tra rata e reddito (DTI = debt-to-income) elevato
La mancanza di documentazione del reddito o del patrimonio di
chi contrae il prestito
Il prestatore è presente nell’elenco dei prestatori subprime del
Dipartimento Case e Sviluppo Urbano statunitense
Il prestito è stato “impacchettato” in subprime mortgage-backed
security (MBS)
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Com’è un tipico mutuo subprime?
Un prestito subprime comune è il “2-28”:
un ibrido tra un mutuo a tasso fisso ed uno a tasso
variabile
un tasso fisso basso per i primi 2 anni
che si trasforma in tasso fluttuante per i successivi 28
anni
il nuovo tasso di interesse tipico viene fissato
osservando un determinato margine rispetto al tasso
benchmark, ad es. il 6% sopra il LIBOR 6 mesi
i tassi benchmark, come il LIBOR 6 mesi, possono
fluttuare tra l’1,25% e il 5,25% circa
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Com’è un tipico mutuo subprime?
Un mutuo a tasso di interesse variabile
rappresenta una grande opportunità ma
comporta anche notevoli rischi:
Un prestito da $500.000 al 4% di tasso di interesse
per 30 anni equivale ad un pagamento di circa
$2.400 al mese.
Lo stesso prestito al 10% per 28 anni (dopo il
periodo a tasso variabile) equivale al pagamento di
$4.220 al mese.
Un aumento consistente del tasso può comportare
un aumento superiore al 75% della rata mensile.
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Crescita del mercato dei subprime
I mutui subprime
rappresentano una
percentuale
relativamente
modesta dei mutui
nel loro complesso
(solo il 20% circa).
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Il mercato subprime è salito da 35 miliardi di
dollari nel 1994 (il 5% dei mutui accesi) a 600
miliardi di dollari nel 2005.
Secondo uno studio di First American
LoanPerformance, dal 2000 sono stati stipulati
oltre 2.500 miliardi di dollari di mutui subprime.
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Cosa ha alimentato la crescita del mercato dei
mutui subprime?
La domanda degli investitori
Gli istituti finanziari e le banche hanno “impacchettato” i mutui
subprime in cartolarizzazioni di mutui ipotecari (subprime
mortgage-backed securities o MBS).
I subprime MBS offrivano agli investitori un tasso elevato di
rendimento a fronte di un rischio ritenuto relativamente basso.
I broker dei mutui possono avere indirizzato i debitori
verso mutui più costosi
Alcune banche offrivano incentivi finanziari ai broker che
riuscivano a convincere i beneficiari dei mutui a contrarre
presti a tassi di interesse superiori a quelli per i quali
normalmente sarebbero stati autorizzati.
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mutui subprime?
L’aumento del prezzo delle case
Secondo uno studio di First American LoanPerformance via
via che aumentava il numero dei mutui subprime, una
percentuale sempre maggiore di essi andava a soggetti con
punteggi di credito elevati.
Nel 2005, anno che segnò il picco del boom dei subprime, i
debitori con punteggi di credito migliori ottennero il 55% dei
mutui subprime. La percentuale salì al 61% nel 2006. A titolo
di paragone, nel 2000 era il 41%.
Questi mutuatari potrebbero avere acceso i mutui subprime
perché le case erano più costose.
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mutui subprime?
La pressione politica
La legge federale sulla sicurezza e solidità finanziaria delle
agenzie immobiliari (Federal Housing Enterprises Financial
Safety and Soundness Act ) del 1992 imponeva che Fannie
Mae e Freddie Mac, le due agenzie sponsorizzate dal
governo federale che acquistano e cartolarizzano i mutui,
utilizzassero una percentuale della propria attività creditizia
per sostenere un’edilizia economicamente accessibile.
Lo scopo era incoraggiare l’estensione del credito alle
comunità a reddito basso e modesto e sostenere l’acquisto di
case di proprietà in tali comunità.
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mutui subprime?
La mancanza di conoscenze finanziarie tra i mutuatari
Secondo uno studio del 2005 della Federal Trade
Commission molti soggetti beneficiari dei prestiti
erano confusi circa le condizioni del mutuo.
Secondo un sondaggio della Mortgage Bankers
Association, la metà dei mutuatari non si ricordava
le condizioni del mutuo.
Molti nuovi mutuatari subprime appartenevano alle
minoranze o avevano un reddito basso o modesto:
gruppi che tendono ad avere conoscenze
finanziarie scarse.
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La conoscenza finanziarie (modulo HRS 2004):
interesse composto/calcoli semplici
Supponga di avere $100 in un conto di risparmio e che il
tasso di interesse sia del 2% l’anno. Dopo 5 anni senza
prelievi, quanto pensa di avere nel conto?

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Più di $102
Esattamente $102
Meno di $102
Non so
Non risponde
Un semplice calcolo
Piu' di 102
Esattamente o meno di 102
Non so
Non risponde
%
67.1
22.2
9.4
1.3
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Conoscenze in materia di debito: capitalizzazione ad
interesse composto
Supponga di avere $1.000 sulla carta di credito e che il
tasso di interesse addebitato sia del 20% l’anno, con
capitalizzazione annuale dell’interesse composto. Se
non ha saldato nulla, con questo tasso di interesse
quanto ci vorrà per raddoppiare la somma dovuta?

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2 anni
Meno di 5 anni
Tra 5 e 10 anni
Più di 10 anni
Non so
Non risponde
Calcolo con interesse comp.
2 anni
Meno di 5 anni
tra 5 e 10
Piu' di 10
Non so
Non risponde
%
9.6
35.9
18.8
13.1
18.3
4.3
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Cosa ha portato all’aumento delle inadempienze nei
mutui subprime?
Rallentamento dei prezzi delle case
La maggior parte dei mutui subprime offriva un
tasso basso ed invitante per i primi due-tre anni.
Molti mutuatari accendevano mutui subprime ma
intendevano rifinanziarli prima del cambiamento del
tasso.
Molti mutuatari ritenevano che i prezzi delle case
sarebbero continuati a salire ( “positive equity” della
casa per rifinanziare i mutui).
Il rallentamento dei prezzi delle case ha però reso
impossibile per questi soggetti rifinanziare il mutuo.
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Rallentamento del prezzo delle case
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Variazione nel calo del prezzo delle case nel Paese
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Prezzi immobiliari a Phoenix
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Prezzi immobiliari a Dallas
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Le vendite immobiliari sono crollate
New and existing single family home sales
thousands
8,000
7,500
7,000
6,500
6,000
5,500
5,000
4,500
4,000
3,500
3,000
1990 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08
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mutui subprime?
Criteri di sottoscrizione più rischiosi per i mutui
subprime
La porzione di mutui subprime “più sicuri” (punteggio di
credito del mutuatario almeno pari a 620, rapporto DTI
inferiore o uguale al 40%, rapporto LTV inferiore o uguale al
90%) è passato dal 13% del 1999 al 5% del 2006.
Nel 2005, l’anticipo medio per chi acquistava per la prima
volta la casa era del 2% e il 43% di non effettuava alcun
anticipo.
Un’opzione ad alto rischio erano i mutui Ninja: "No Income,
No Job and No Assets” (Nessun reddito, nessun lavoro e
nessun patrimonio).
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mutui subprime?
Si stima che un terzo dei mutui a tasso variabile accesi tra il
2004 e il 2006 avessero tassi invitanti, inferiori al 4%, che poi
– dopo un periodo iniziale - aumentarono molto, fino ad un
raddoppio delle rate mensili.
I mutui con rapporti LTV elevati hanno piccole protezioni a
livello di equity, e questo significa che è più probabile che
soffrano di “negative equity” se diminuiscono i prezzi delle
case.
I criteri lascivi di sottoscrizione hanno creato una classe di
mutui altamente sensibili alla diminuzione dei prezzi delle
case.
I casi di foreclosure sono stati particolarmente numerosi tra le
case acquistate all’apice del boom immobiliare: questi
mutuatari non hanno accumulato “positive equity”.
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Rischi dei mutui subprime
P ercen tag e
Foreclosure and Delinquency
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Delinquency Rate
Foreclosure inventory rate
new foreclosure rate
Prime loans
Subprime
loans
FHA loans
VA loans
Type of Mortgage
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Rischi dei mutui a tasso variabile
Delinquency Rate ARM v. Fixed
18
16
14
12
10
ARM Delinquency Rate
8
Fixed Delinquency Rate
6
4
2
0
Prime
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Subprime
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Pass-through mortgage-backed securities (MBS)
I pagamenti (capitale ed interessi) su un gruppo di mutui immobiliari
sono passati a titolari di MBS.
Intermediario finanziario
(originator)
Emittente – agenzia governativa o
azienda (privata) non agency –
impacchetta I mutui
Per il subprime,
questa è un’azienda
privata
Investitori in MBS
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MBS non-agency
L’emissione privata di MBS è cresciuta negli ultimi anni
Percentuale di titoli non-agency sul totale di MBS emessi
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1995
1997
1999
2001
2003
2005
Fonte: Inside Mortgage Finance, “The 2007 Mortgage Market Statistical Annual”
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Benefici e svantaggi della cartolarizzazione
I mutui subprime e la cartolarizzazione dei mutui
hanno esteso il credito a soggetti di reddito basso e
modesto e permesso di aumentare le case di
proprietà.
Tuttavia, il declino dei prezzi delle case ha causato
problemi, soprattutto per alcuni mutuatari subprime.
L’aumento improvviso di morosità e foreclosure ha
causato una svalutazione di questi titoli e ha creato
problemi per le istituzioni finanziarie che li detenevano.
L’aumento di morosità e foreclosure è stato
particolarmente elevato per i subprime a tasso
variabile.
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Aumento delle morosita’
Mortgage loans ‐ past due
percent
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Subprime ‐ ARM
Subprime ‐ FRM
Prime ‐ ARM
Prime ‐ FRM
1998
39
'99
'00
'01
'02
'03
'04
'05
'06
'07
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Aumento delle “foreclosures”
Mortgage loans ‐ foreclosures
percent
14
12
Subprime ‐ FRM
Subprime ‐ ARM
10
8
6
4
Prime ‐ FRM
2
Prime ‐ ARM
0
1998
40
'99
'00
'01
'02
'03
'04
'05
'06
'07
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Possibili effetti dei problemi dei mutui subprime:
Effetto diretto: edilizia residenziale.
Effetto semi-diretto: spesa dei consumatori.
I consumatori statunitensi hanno perso molta ricchezza
quando sono crollati i prezzi delle case.
Questo può avere causato un declino sostanziale della
spesa dei consumatori.
Effetto indiretto: stretta creditizia.
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30 May 2009
La risposta alla crisi della Federal Reserve
Il 28 novembre 2008, la Fed ha annunciato un
programma per acquistare MBS con garanzie di
agency.
Il 18 marzo 2009, la Fed ha annunciato
l’estensione del programma a 1,25 bilioni di
dollari in totale per la fine dell’anno.
La Fed dichiara che “il programma mira a
sostenere il mercato dei mutui e quello
immobiliare e a favorire condizioni migliori sui
mercati finanziari più in generale”.
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30 May 2009
La risposta del Tesoro alla crisi
Le 10 principali banche americane hanno circa i
2/3 del loro patrimonio impegnati in mutui legati
al settore immobiliare.
Il 23 marzo 2009, il tesoriere americano Timothy
Geithner ha annunciato il suo “programma di
investimenti pubblici-privati”
Il programma attinge a capitali del Tesoro e a
finanziamenti della Federal Deposit Insurance
Corporation (FDIC) e della Fed per fornire un
mercato per l’acquisto di mutui legati al settore
immobiliare (come gli MBS) dalle banche.
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Chi salvare dalla crisi?
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L’importanza della educazione
finanziaria
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