TRIBUNALE DI PIACENZA Esecuzione immobiliare n

TRIBUNALE DI PIACENZA
Esecuzione immobiliare n. 29/2010
promossa da BANCA 24-7 SPA
..............
contro ATANASOV
VIKTOR, PETRE, RISTO E ATANASOVA GONCA
Oggetto:
Stima di beni immobili intestati a ATANASOV
VIKTOR, PETRE, RISTO E
............
ATANASOVA
................
GONCA siti nel comune di Pontenure (PC) in via C. Battisti, 1.
Riferimenti:
•
Consulenza tecnica d'ufficio disposta dal Giudice Dott. M. Morlini e giuramento del
C.T.U. arch. Monica Mazzari avanti al Giudice in data 27.10.2010
•
Udienza successiva fissata per il 06.04.2011.
---------- RELAZIONE PERITALE ---------Premessa:
La sottoscritta Arch. Monica Mazzari, nata a Codogno il 26.10.69, libero professionista
con studio in Rivergaro, Loc. Ca’ Nova, Ancarano Sotto 179, nominata C.T.U. nella
esecuzione immobiliare in epigrafe, visti i quesiti e le verifiche da svolgere come di
seguito elencati:
1) L’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la
corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell’atto di
pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il
pignoramento riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi
dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto);
l’indicazione degli estremi dell’atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di
proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando
eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
2) La sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione;
3) la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del
titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso
di provenienza successoria, l’eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del
coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all’esistenza di
contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di
registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza dell’eventuale
disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio,
esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato;
4) l’attestazione circa esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a capo dell’acquirente (ad esempio spese relative all’anno
in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. C.c.), ivi compresi i vincoli derivanti da
contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo
carattere storico-artistico, ed in particolare.
•
domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che
non saranno cancellate col decreto di trasferimento
•
atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all’edificabilità,
vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione
•
il regime patrimoniale della famiglia e l’esistenza di convenzioni matrimoniali, se
l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di matrimonio o certificato di stato
libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della
relativa data e dell’eventuale trascrizione ;
•
altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso,
abitazione);
5) l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno
cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (tra
cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con
indicazione del costo per la loro cancellazione;
6) la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato
di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali
sanatorie;
7) l’attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell’immobile;
8) la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell’immobile, ai sensi
del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008, e l’esistenza dei relativi certificati e libretti d’uso;
9) la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da
eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare la vendita,
anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore
venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno
anziché sui valori catastali, dell’assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva
e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare;
10) l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore, comporti o meno il
pagamento dell’ IVA da parte dell’aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene
strumentale all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato;
11) un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda
divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in
natura o con conguaglio), ovvero sull’alienazione separata della quota stessa con
valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di
vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l’intero bene;
12) l’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la
funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa,
ed il costo dei lavori;
13) l’allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie
dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell’esterno e 2 scatti dell’interno);
14) la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file
contenente la relazione peritale così come sopra indicata e un file contenente le fotografie.
espone quanto segue:
la scrivente ha effettuato sopralluoghi presso i beni immobili in argomento, per constatarne
le caratteristiche e la consistenza, eseguendo anche fotografie e rilievi.
La scrivente si è recata altresì presso:
• l’U.T.E. di Piacenza, al fine di controllare i dati catastali degli immobili;
• la Conservatoria dei registri immobiliari di Piacenza, allo scopo di verificare la proprietà degli
immobili e le iscrizioni e trascrizioni ipotecarie;
• l’Ufficio Tecnico del comune di Pontenure allo scopo di raccogliere informazioni relative alle
pratiche edilizie afferenti gli immobili in argomento e alle normative urbanistico edilizie
vigenti in loco.
Premesso che i beni pignorati consistono in beni per i quali la documentazione è completa e
idonea, si ritiene di poter procedere secondo i quesiti da 1 a 14:
1) Identificazione dei beni, dati catastali, confini:
Oggetto della presente procedura di esecuzione immobiliare sono beni immobili siti nel comune
di Pontenure, in Via C. Battisti 1, costituiti da un appartamento, una cantina e una autorimessa.
Attualmente gli immobili risultano censiti al NCEU del comune di Pontenure nel modo seguente:
Foglio 18 mapp.848 sub 3, cat. A/2, classe 3, 7 vani, rendita € 379,60.
Foglio 18 mapp. 848 sub. 11, cat. C/6, classe 4, mq 14, rendita € 59,29.
Confini:
L’appartamento confina a nord con appartamento di altra proprietà e vano scale comune, a est a
sud e a ovest con area cortilizia comune.
La cantina confina a nord con corridoio comune e cantina di altra proprietà, a est e a ovest con
cantine di altra proprietà, a sud con area cortilizia comune.
L’autorimessa confina a nord con area cortilizia comune, a est e a ovest con autorimesse di altra
proprietà, a sud con corridoio comune.
I dati catastali corrispondono ai dati indicati nell’atto di pignoramento.
Il pignoramento riguarda il 100% dei singoli beni sopra elencati.
Provenienze:
•
In forza di acquisto da Caminati Alice, Stefano e Valter con atto del Notaio Silocchi Maurizio in
data 16 luglio 2003 rep.219808; trascritto il 28 luglio 2003 ai nn.10970/7641.
• A Caminati Alice, Stefano e Valter per 1/3 cad. in morte di Caminati Tiziana deceduta il 2
novembre 2002; denuncia di successione legittima registrata a Piacenza al n.483 vol.324/1;
trascritta il 2 settembre 2003 ai nn.12232/8529. Quota caduta in successione: 1/1. Caminati Enzo
e Cattivelli Elvira rinuncianti.
• A Caminati Tiziana (nubile) in forza di acquisto da Cattivelli angelo, Bruno, Luigi, Giuseppe,
Luigina, Bruna, Elvira, Angela e Lucia con atto del Notaio Ugolotti Paola in data 22 settembre
1989 rep.4753; trascritto il 11 ottobre 1989 ai nn.10083/7945.
2) Descrizione:
Trattasi di un appartamento posto al primo piano di una palazzina di sei unità abitative di vecchia
esecuzione, antecedente l’1 settembre 1967, che in generale si presenta in discreto stato di
conservazione.
La distribuzione interna dell’appartamento è articolata in soggiorno, cucina, bagno, tre camere da
letto e due balconi, per una superficie commerciale pari a mq 105,00 circa l’appartamento e mq
7,50 circa i balconi.
Le finiture interne sono di discreto valore e consistono in: pavimenti in ceramica e legno,
rivestimenti in ceramica, pareti intonacate e tinteggiate, serramenti in legno con vetrocamera,
tapparelle, impianto di riscaldamento autonomo.
Lo stato di conservazione e manutenzione dell’appartamento è buono.
Al piano seminterrato si trovano un locale ad uso cantina di mq 12.50 circa e l’autorimessa di
mq. 14.00 circa.
Per una migliore individuazione dei dettagli si rimanda alla documentazione fotografica allegata.
3) Possesso e occupazione dei beni
Proprietari dei beni sono:
- Atanasov
....................
Petre nato in Macedonia il 25.04.1982 nuda proprietà per 1/2
- Atanasov Viktor nato in Macedonia il 25.09.1976 nuda proprietà per 1/2
- Atanasova Gonca usufruttuaria per 1/2 in regime di comunione dei beni
- Atanasov Risto usufruttuario per 1/2 in regime di comunione dei beni
L’abitazione è attualmente abitata da Atanasov
Viktor, Atanasov Risto e Atanasova
.......
Gonca,
.........
mentre Atanasov
............. Petre risulta emigrato dal 22.01.2010 in Macedonia.
4-5) Formalità, vincoli, oneri
Nella vendita è compresa la quota proporzionale di comproprietà sugli enti e spazi comuni
condominiali che sono:
- il terreno su cui insiste la porzione di fabbricato nonché il terreno circostante annesso distinto al
foglio 18 mappale 848 di mq. 230 e al foglio 18 mappale 1352 di mq. 160;
- il vano ingresso a piano terreno, le scale ed il vano scala dalla cantina alla soffitta, il corridoio
di cantina, il tetto dell'intero edificio, le condutture e gli enti che servono all'uso comune;
- la porzione di sottotetto sovrastante l'appartamento al secondo piano.
Si precisa che sul terreno distinto al foglio 18 mappale 1352 per una striscia larga quattro metri
corrente lungo il lato est del fabbricato esiste una servitù di passo carraio a favore delle
autorimesse al mappale 848 subalterni 7 - 8 - 9.
Le facciate esterne dell'edificio sono di proprietà esclusiva ma dovranno essere mantenute in
uniformità estetica.
Dagli accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza
aggiornati al 17.02.2011 sono state rilevate le seguenti formalità:
Trascrizioni contro:
•
Pignoramento notificato dall’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza in data 21 gennaio
2010 rep.72; trascritto il 22 marzo 2010 ai nn.4273/2928 a favore di B@nca 24-7 spa con sede
in Bergamo.
Costo cancellazione formalità € 262,00.
Iscrizioni:
•
Ipoteca di € 232.500,00 a garanzia di mutuo di € 155.000,00, iscritta il 28 luglio 2003 ai
nn.10971/2343, a favore B@nca 24-7 spa con sede in Bergamo, giusta scrittura privata
autenticata dal Notaio Silocchi Maurizio in data 16 luglio 2003 rep.219809.
Costo cancellazione formalità € 35,00.
•
Ipoteca legale di € 9.534,66 in forza di ipoteca esattoriale di € 4.767,33 emessa da Padana
Riscossioni spa in data 24 marzo 2005 rep.1713; iscritta il 26 marzo 2005 ai nn.5009/1212 a
favore di Padana Riscossioni spa contro Atanasov
Risto per la quota di ½ di usufrutto.
............
Costo cancellazione formalità € 262,00.
•
Ipoteca legale di € 2.305,82 in forza di ipoteca esattoriale di € 1.152,91 emessa da Equitalia
Emilia Nord spa in data 9 giugno 2009 rep.102107/85; iscritta il 15 giugno 2009 ai
............
nn.9034/1640 a favore di Equitalia Emilia Nord spa contro Atanasov
Viktor per la quota di ½ di
nuda proprietà.
Costo cancellazione formalità € 262,00.
Il costo totale individuato per la cancellazione delle formalità è di € 821,00 esclusi onorari dei
professionisti incaricati.
6) Regolarità edilizia
Dalla lettura degli atti presso l’Ufficio Tecnico comunale di Pontenure, i beni ricadono secondo
il vigente P.R.G. in ”Zona di completamento residenziale intensiva” assoggettata alle
prescrizioni di cui all’art. 15.1 delle Norme Tecniche di Attuazione.
La costruzione del fabbricato è stata iniziata in data 12.5.1963 e terminata in data 20.11.1963,
anteriore quindi al 1° settembre 1967. Esiste regolare certificato di abitabilità relativo a tale data,
che viene allegato.
In seguito, in data 30.01.1991 con opere interne ex art. 26 legge 47/85 e in data 6.7.1991 con
Autorizzazione Edilizia n. 59/91 per Opere di Manutenzione Straordinaria, l’allora proprietaria
Caminati Tiziana modificava l’appartamento portandolo allo stato di fatto in cui si trova oggi.
Da allora non sono intervenute modifiche per le quali necessiti il rilascio di provvedimento di
sanatoria ai sensi art.31 28/2/85 n.47.
Necessita di regolarizzazione la scheda catastale dell’appartamento che non risulta aggiornata in
seguito alle modifiche apportate nel 1991.
7) certificazione energetica
L’immobile non necessita di attestato di certificazione energetica .
8) conformità degli impianti
Gli impianti realizzati sottotraccia, non risultano certificati.
Viene rilevato che nel vano soggiorno risulta collocata una caldaia a camera di combustione
aperta e in detto soggiorno non esistono fori di ventilazione per il ricambio d’aria.
9) valore dei beni
Il valore dei beni così individuati e descritti è stato calcolato nel modo seguente: superficie
commerciale a prezzi di mercato noti per costruzioni con caratteristiche similari a quelli in
argomento, tratti da editoria specializzata ed effettuando indagini presso locali operatori del
settore, a cui è stato applicato un abbattimento forfetario in relazione alla condizione di
manutenzione e/o efficienza del bene:
- abitazione
mq
105,00 x €.
1000/mq
= €.
105.000,00
- balconi
mq
7.50
x €.
300/mq
= €.
2.250,00
- cantina
mq
12,00 x €.
500/mq
= €.
6.000,00
- autorimessa
mq
14,00 x €.
500/mq
= €.
7.000,00
Totale
= €.
120.250,00
diconsi euro centoventimiladuecentocinquanta / 00.
10) pagamento IVA
Il trasferimento dell’immobile al compratore comporterà il pagamento dell’IVA con le eventuali
agevolazioni di legge (prima casa, ecc.).
11 ) pignoramento di quota
Non si tratta di pignoramento di quota.
12) opere da eseguire sul bene
Non sono necessarie opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità
compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa.
13) e 14) Allegati alla relazione peritale:
Allegato 1: Documentazione fotografica
Allegato 2: Schemi grafici di riferimento
Allegato 3: Riferimenti catastali
Allegato 4: Certificato visura UTE di Piacenza
Allegato 5: Visure conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza
Allegato 6: Certificati di residenza e stato di famiglia
Allegato 7: Certificato di abitabilità
Piacenza, 20.02.2011
Il Consul. Tecnico d’Ufficio
Architetto Monica Mazzari