Rendiconto di gestione

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RENDICONTO DI GESTIONE
AL 31/12/2003
FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE
CHIUSO
“ PIRAMIDE GLOBALE”
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Relazione del Consiglio di Amministrazione della Deutsche Bank
Fondimmobiliari SGR S.p.A. sul Rendiconto del Fondo “ Piramide Globale” al
31 dicembre 2003
Attività di gestione del fondo
Nell’anno 2003 il Fondo Piramide Globale ha investito in un prestigioso complesso alberghiero ubicato nel centro di
Firenze (Anglo American Grand Hotel Regina), locato al gruppo Framon Hotels S.p.A., per un controvalore di 24,3
milioni di Euro, oltre ad IVA; l’operazione è stata perfezionata con l’ausilio della leva finanziaria per il 70% del totale
della transazione ovvero per 17,3 milioni di Euro. La ricerca di nuove operazioni appetibili per il Fondo è proseguita
senza soluzione di continuità e sono state individuate diverse opportunità.
Occorre far rilevare che permangono in essere crediti vantati nei confronti dell’Erario inerenti l’IVA sulle operazioni
immobiliari effettuate nell’esercizio 2000 per 5 milioni di Euro, oltre a 4,5 milioni di Euro in fase di liquidazione
relativi all’acquisizione effettuata nel primo trimestre dell’anno.
Il valore della quota al 31 dicembre 2003, corrispondente ad Euro 2.331,643, presenta un incremento del 4,28% rispetto
alla valutazione di chiusura dell’esercizio precedente, pari ad Euro 2.236.
La natura del fondo Piramide Globale prevede che esso sia ad “accumulazione dei proventi con facoltà di
distribuzione”; per la prima volta dalla sua istituzione, il Consiglio di Amministrazione, delibera nel rendiconto di cui la
presente relazione è parte integrante, la distribuzione di un provento di Euro 80 per ognuna delle 125.000 quote
costituenti l’ammontare totale collocato.
La liquidità del fondo è stata investita in valori mobiliari le cui caratteristiche rispondono alle disposizioni di Vigilanza
e rispettano i contenuti regolamentari, secondo le indicazioni del Consiglio di Amministrazione.
A seguito dell’approvazione di Banca d’Italia, nel corso dell’esercizio 2003, sono entrate in vigore le modifiche
regolamentari approvate dal Consiglio d’Amministrazione nel 2002, consistenti in:

la possibilità di investire in strumenti finanziari derivati per la copertura dei rischi anche derivanti dall’assunzione
di prestiti;

il rispetto del calendario previsto da Borsa Italiana Spa nella distribuzione di proventi;

l’indicazione, tra le spese ed i costi a carico del fondo, degli oneri finanziari, ivi inclusi gli oneri derivanti dalla
copertura dei loro rischi, anche se originati dall’eventuale anticipata estinzione della copertura medesima;

la scelta di un solo quotidiano a diffusione nazionale, e precisamente “Il Sole 24 Ore”, in luogo dei tre
precedentemente previsti, per la pubblicazione di tutte le informazioni destinate ai possessori (afferenti ad esempio,
il valore della quota, le modifiche regolamentari, la distribuzione di proventi, la delibera di liquidazione, ecc.).
Il fondo, infine, ha ottenuto nel mese di Giugno 2003 un investment quality rating ufficiale da parte della società
internazionale leader di settore “Moody’s Investor Service”, esplicitato come “Aa3” ovvero “ (…) il fondo comune di
investimento esibisce un portafoglio immobiliare giudicato di qualità ottima”.
Il grafico sottostante, che espone schematicamente la composizione delle attività del Fondo al 31 dicembre 2003, tiene
conto esclusivamente delle operazioni già regolate.
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STRUMENTI
FINANZIARI
10%
DISPON.LIQUIDE
0%
ALTRE ATT.
4%
BENI IMM.
86%
Gestione immobiliare
L’anno 2003 si è aperto con la prima operazione immobiliare realizzata tramite indebitamento; ciò ha comportato
un’approfondita analisi del profilo di rischio-rendimento di portafoglio, in osservanza dell’asset allocation target
approvata, per ottimizzare gli aspetti finanziari peculiari degli investimenti immobiliari rispetto alle caratteristiche
tecniche delle operazioni di indebitamento.
Più precisamente, in data 21 gennaio 2003 è stato stipulato contratto di mutuo per un ammontare di 34 milioni di euro, a
garanzia del quale veniva iscritta ipoteca sugli immobili siti in Milano, via Nizzoli 6 - 8 ed in Milano, viale Eginardo
29.
Il prosieguo dell’anno 2003 ha visto poi l’attuarsi di una politica rivolta al consolidamento degli investimenti presenti
nel portafoglio esistente con la conclusione dell’operazione alberghiera di Roma, Via San Basilio e con le prime
rinegoziazioni sui contratti di locazione di Milano, Corso Europa 12, che daranno un effetto positivo sul rendimento del
fondo per il 2004.
Particolare attenzione è stata rivolta anche all’aspetto gestionale degli immobili con varie ottimizzazioni sulle procedure
specifiche e ponendo grande attenzione alla pianificazione presente e prospettica dei costi manutentivi di carattere
straordinario ciò nell’intento di massimizzare il valore ed il livello qualitativo dei beni con conseguenti benefici anche
sulla redditività.
Al 31 dicembre 2003 il portafoglio del Fondo comprende otto immobili (di cui quattro ad uso uffici, due alberghi, un
megastore, un leisure center) per un importo complessivo rivalutato pari a 269,6 milioni di Euro; di seguito una breve
descrizione dei singoli investimenti:
♦ In data 6 Aprile 2001 è stato acquisito un immobile cielo-terra ad uso uffici sito in Milano, via Nizzoli 6/8 (zona
Bande Nere – Primaticcio), interamente locato a Deutsche Bank S.p.A.. Il valore complessivo dell’operazione è di
15,4 milioni di euro oltre IVA. da corrispondersi in due anni. Si segnala peraltro che in data 23/07/2003 la
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Deutsche Bank S.p.A. ha dato disdetta per quattro contratti di locazione costituenti il reddito dell’immobile in
oggetto e più in particolare incidenti per il 29% del reddito stesso (la disdetta è stata formulata con 12 mesi di
preavviso quindi il canone è garantito sino al 23/07/2004). La società di gestione, per conto del Fondo Piramide
Globale, dopo opportune indagini di mercato ha conferito mandato in data 29/09/2003 alla società di broker FPD
Savills per la riaffittanza della porzione di immobile che andrà a rendersi libera.
♦ In data 9 aprile 2001 il Fondo, ha acquistato un immobile d’epoca nel centro storico di Roma e più precisamente in
Via San Basilio angolo Via Versilia (zona Via Veneto) al prezzo di 24,7 milioni di Euro oltre IVA da pagare in due
anni.
Sull’edificio è stato perfezionato l’iter per il cambio di destinazione d’uso a quello alberghiero (la
destinazione d’uso originaria era ad uffici) ed è stato approntato il cantiere per la trasformazione d’uso terminato
nei primi mesi dell’anno 2003. Nel montante complessivo dell’investimento sono stati previsti i costi di
ristrutturazione del bene pari ad ulteriori 8,7 milioni di Euro oltre IVA. Il conduttore/gestore della struttura
alberghiera è la società Boscolo Group S.p.A.
♦ In data 5 giugno 2001 il Fondo ha sottoscritto un contratto d’acquisto, per un importo complessivo di 36,1 milioni
di Euro oltre IVA, per un complesso direzionale ad uso uffici, sito in Cinisello Balsamo (MI), Via Gorki 30/32
angolo via Monfalcone, composto da 5 corpi di fabbrica tra loro comunicanti e con superficie commerciale
complessiva di circa mq. 21.000. Tale complesso è locato interamente al gruppo Siemens (S.S.A. S.r.l.).
♦ In data 1 febbraio 2002 la Società ha acquistato un complesso immobiliare ad uso uffici posto in zona Fiera a
Milano e più precisamente in Viale Eginardo angolo Via Silva al prezzo di 47,6 milioni di Euro oltre IVA.
L’operazione è riferita ad un complesso esistente valorizzato da uno sviluppatore internazionale mediante totale
ristrutturazione edilizia ed impiantistica ed implementazione dei volumi. I conduttori del complesso sono Banca
Akros e Galbani S.p.A. con l’aggiunta di Telecom Italia Mobile S.p.A. per un impianto radio-base in copertura. Si
segnala peraltro che Galbani S.p.A. ha firmato in data 23/12/2003, previa autorizzazione della Proprietà, il subaffitto (decorrenza 01/01/2004 e scadenza 31/12/2007) di una piccola porzione di spazi ad uso ufficio alla
SO.GE.FI S.p.A. rimanendo garante di tutte le obbligazioni verso la Proprietà.
♦ In data 26 luglio 2002 la Società di Gestione ha acquistato per conto del Fondo un immobile cielo-terra ad uso
prevalentemente terziario in Corso Europa 12 nel pieno centro di Milano in prossimità di piazza San Babila.
L’immobile, edificato negli anni ’60, risulta costituito da nove piani fuori terra e due interrati; il piano terra ed il
primo interrato sono ad uso commerciale mentre i piani soprastanti sono ad uso direzionale. Dal punto di vista
locativo, l’immobile risulta completamente frazionato. L’entità dell’investimento ammonta a 21,2 milioni di Euro
oltre ad IVA con un rendimento lordo d’ingresso pari al 5%; tale rendimento è da considerare ante rinegoziazione
dei contratti di locazione via via in scadenza.
♦ In data 30 luglio 2002 il Fondo ha acquistato un megastore in pieno centro a Firenze, in via dei Calzaiuoli. Nello
specifico si tratta di un’unità immobiliare, porzione dominante di un palazzo del ‘600, composta nel tempo
dall’aggregazione di singole unità immobiliari effettuata da parte del venditore (Gruppo Coin) il quale ha di volta
in volta proceduto ad effettuare un organica ristrutturazione. L’unità immobiliare si sviluppa su tre piani fuori terra
ad uso commerciale più altri due piani, sempre fuori terra, ad uso depositi/magazzini. L’ammontare
dell’investimento è di 25 milioni di Euro; il conduttore risponde peraltro della manutenzione ordinaria e
straordinaria così come totalmente degli oneri condominiali.
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♦ In data 7 ottobre 2002 il Fondo ha stipulato il rogito di compravendita del complesso immobiliare in Cerro
Maggiore (MI), Via Turati con funzione mista commerciale e di intrattenimento (cinema multisala). L’entità
dell’investimento ammonta a 44,4 milioni di euro oltre IVA. I principali conduttori del complesso polifunzionale
sono: Medusa Cinema (Fininvest), Uni-euro e la società Duegi (oggi Cadmo) alla quale è stata delegata la gestione
della galleria commerciale comprensiva di oltre 30 esercizi commerciali.
♦ Infine, in data 4 febbraio 2003, il Fondo ha sottoscritto un contratto di compravendita per l’acquisizione di un
immobile alberghiero in Firenze in via Garibaldi 9, meglio noto come “Anglo American Grand Hotel Regina”, per
un controvalore di 24,3 milioni di Euro oltre IVA di legge. Più dettagliatamente trattasi di un immobile storico
(l’edificazione risale al 1792) composto da 4 piani fuori terra oltre interrato; l’edificio è stato oggetto tra il 19992000 di radicali interventi di ristrutturazione che hanno riguardato sia la parte muraria ed impiantistica che il
ripristino di tutte le finiture e degli arredi in stile liberty. L’immobile ha una superficie totale di 8.320 mq. per
equivalenti 115 camere oltre a sala ristorante, 3 sale meeting e spazi di servizio. Il conduttore dell’unità nonché
gestore dell’attività alberghiera è il gruppo italiano Framon Hotels S.p.A.
Tutte le operazioni antecedenti il 2003 sono state effettuate senza fare ricorso a finanziamenti ipotecari. L’operazione di
Firenze, via Garibaldi 9, è stata conclusa invece con l’ausilio della leva finanziaria nella percentuale del 70% circa sul
totale della transazione ovvero per equivalenti 17,3 milioni di Euro.
Le operazioni descritte rientrano nell’ambito della strategia generale d’investimento riportata nel prospetto informativo.
Andamento dei settori immobiliari di interesse
L’anno 2003 ha riconfermato, seppur meno enfaticamente, l’andamento positivo registrato nel corso degli esercizi
precedenti e più in generale a partire dalla seconda metà del 1998. La tendenza risulta riscontrata sia dal quadro
generale dei dati statistici forniti dalle principali fonti di rilevamento (Ministero dei Lavori Pubblici, Ance, Nomisma,
ISTAT ed associazioni di settore) sia attraverso il contatto diretto con il mercato ed i suoi operatori.
Una lettura dei dati macro-economici relativi all’anno 2003, riscontra un positivo trend generale del comparto
immobiliare, ulteriormente confermato dalla complessiva tenuta del numero di transazioni effettuate, dall’incremento
medio dei prezzi, ridotto però, rispetto a periodi precedenti, a circa l’1-2% al netto della componente residenziale che
incide nella realtà italiana per circa l’80% del patrimonio immobiliare, dal costo del denaro estremamente contenuto, e
dalla generale crisi dei mercati finanziari che modifica la composizione dei portafogli a favore del mercato del mattone,
tradizionalmente considerato premiante sul lungo periodo e rifugio in situazioni di instabilità economico-finanziaria
protratta.
Tali fattori hanno contribuito e contribuiscono a stimolare l’interesse degli investitori nazionali ed esteri, che
continuano a considerare il mercato immobiliare italiano come uno di quelli ancora di maggiore interesse; a queste
figure si è affiancata quella dell’investitore privato, da sempre attento al settore immobiliare ed incentivato, soprattutto
nell’anno 2002, da provvedimenti quali lo “scudo fiscale” che ha avuto l’effetto di riversare ingente liquidità sul
mercato degli immobili a reddito non solo di carattere residenziale ma anche terziario e commerciale. La scarsa
profittabilità degli investimenti alternativi ha costituito poi ulteriore elemento catalizzante per l’investimento
immobiliare.
A corollario di quanto sopra esposto si evidenziarsi una sensibile discesa dei tassi di rendimento che caratterizzano le
diverse tipologie di investimenti immobiliari. Particolarmente toccati da questo fenomeno sono stati il comparto
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terziario (in particolare gli immobili nuovi e/o situati nei centri delle principali città) ed il comparto industrialelogistico. Ha contribuito inoltre alla discesa dei tassi anche la forte riduzione di prodotto immobiliare di qualità in
particolare se già “confezionato” per operazioni di investimento.
Il comparto delle costruzioni ha fatto registrare un anno 2003 meno euforico rispetto all’ultimo semestre 2002 (anno nel
quale, ricordiamo, tale comparto ha contribuito “sostanzialmente” nella composizione del PIL del Paese); tale
attenuazione risulta però fisiologica e riporterebbe, se confermata, l’andamento di settore a ritmi più sostenibili.
L’edilizia privata, contributo significativo del comparto delle costruzioni e di maggiore interesse come chiave di lettura
della situazione congiunturale del mercato immobiliare italiano, dovrebbe confermare prospetticamente un trend
interessante, ma con un atteggiamento dei principali gruppi di costruzione sempre più consapevole, in particolare per
prodotti di tipo non residenziale, rispetto al passato.
A quest’ultimo riguardo è interessante notare come venga attentamente calmierata l’offerta di nuovo prodotto, ormai
realizzato su richiesta (ovvero identificato l’investitore ed il conduttore del bene o in alternativa il cosiddetto end-user),
a tutto vantaggio della stabilità dei prezzi.
Visti tutti gli elementi esposti, il giudizio conclusivo per l’anno 2003 per il comparto immobiliare in generale e, più
specificatamente per le destinazioni d’uso di interesse per il Fondo, risulta ancora positivo.
La prospettiva per il 2004 è sicuramente di interesse: tuttavia, è importante sottolineare che la scarsità di nuovo prodotto
potrebbe portare ad un ulteriore abbassamento dei tassi medi di rendimento anche su tipologie immobiliari di mediobasso valore intrinseco; peraltro queste tipologie sono anche quelle che in genere offrono il migliore rapporto
costo/rendimento e sono quindi di grande importanza nella strutturazione di un portafoglio immobiliare.
Un’ultima nota riguarda infine l’enfatizzarsi del legame tra l’andamento macro-economico del Paese ed il settore
immobiliare che si riflette principalmente nella solvibilità dei conduttori e più in generale sulla dinamicità del settore
delle locazioni; da questo punto di vista l’anno 2004 andrà seguito con grande attenzione e la politica del Fondo dovrà
privilegiare, come però del resto ha sempre fatto, la scelta di valide controparti conduttrici.
In ogni caso la scelta strategica del Fondo di acquisire immobili di qualità, per quanto attiene standing e location, ed
oggi anche, se possibile, di minore taglio dimensionale si confermano quali uniche politiche gestionali ad alto valore
aggiunto per il futuro.
Direttrici seguite nell’attuazione delle politiche di investimento e linee strategiche future
Il rendimento medio lordo ponderato corrente del portafoglio immobiliare del Fondo Piramide Globale si attesta intorno
al 7,15%; tale dato risulta interessante alla luce del fatto che la composizione del portafoglio immobiliare comprende sia
asset di elevata redditività immediata (ad esempio Cinisello Balsamo, Via Gorki e Cerro Maggiore, Via Turati), che
immobili meno performanti, ma che per tipologia, standing e localizzazione possono far presupporre un futuro capital
gain (per esempio Firenze, Via Calzaiuoli) ed, infine, immobili decisamente sotto performanti ma che, con opportune
valorizzazioni di carattere edilizio, e, soprattutto, con la rinegoziazione dei contratti di locazione in essere possono
generare un rendimento interessante unito ad altrettanto valide aspettative di capital gain (in particolare ci si riferisce a
Milano, Corso Europa 12) .
Le strategie di investimento sino ad ora seguite ed ancora oggi di massima confermabili possono essere così
schematizzate:
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•
immobili direzionali di particolare pregio (storici, in posizione centrale nelle maggiori città italiane) e di rilevanza
strategica (centri direzionali o periferie attrezzate con presenza di infrastrutture viabilistiche e di trasporto);
•
immobili alberghieri di valore intrinseco elevato (immobili d’epoca, nei centri storici delle principali piazze di
turismo/business);
•
immobili commerciali (singole unità con ubicazione strategica, piastre commerciali di media superficie, grandi
magazzini multipiano in centro città) ;
•
altre tipologie immobiliari che si riterranno in seguito strategiche per la composizione del portafoglio immobiliare
(R.S.A. residenze-anziani).
La Società di Gestione ha inizialmente concentrato la propria attività di investimento in immobili di taglio rilevante,
prevalentemente terziari, localizzati nelle principali piazze nazionali, in prevalenza Milano, maggiormente garanti di
“appeal” di mercato in un’ottica di investimento di lungo-medio periodo. Tra questa tipologia di investimenti si citano
gli immobili di Cinisello Balsamo – Via Gorki, Milano - Via Nizzoli e Viale Eginardo.
Parallelamente, considerata l’ampia disponibilità di cassa del Fondo e quindi la possibilità di impegnarsi su più fronti di
investimento (sia a reddito immediato che futuro a “data certa”), la Società di Gestione ha valutato di effettuare
operazioni definibili di “trading” quali Roma - Via San Basilio (immobile uso uffici da ristrutturare e trasformare in
albergo) e Cerro Maggiore (leisure center in fase di edificazione). Connaturata al profilo di tali operazioni risulta la
possibilità di ottenere capital gain già nel breve periodo.
Successivamente la strategia di investimento si è basata sulla diversificazione degli investimenti, la ricerca di immobili
di particolare valore intrinseco (nonché suscettibili di capital gain futuro) ed ancora su operazioni ad elevato potenziale
inespresso, quale ad esempio l’asset di Milano, Corso Europa.
La strategia di investimenti per il 2004 continua a confermare l’interesse per la tipologia terziaria, in particolare sulle
piazze principali di Milano e Roma, soprattutto però per immobili caratterizzati da un taglio dimensionale mediopiccolo meglio se strategici per posizione mentre per le altre tipologie immobiliari l’interesse prioritario è rivolto alla
logistica, per la quale non sono ancora stati sottoscritti investimenti, ed al commerciale, in particolare in prodotti quali
le cosiddette medie superfici, ed ancora infine nell’alberghiero.
Altre aree di investimento immobiliare che potranno essere ritenute interessanti per la composizione del portafoglio
(vedi per esempio residenze-anziani o R.S.A.) saranno debitamente prese in considerazione solo però nel caso che
offrano le massime garanzie sia dal punto di vista del prodotto edilizio che del conduttore..
Alla data del 31 dicembre 2003 il portafoglio del Fondo Piramide Globale si presenta così composto:

Il totale delle attività risulta attualmente investito al 42% in immobili direzionali urbani ed extra-urbani, al 20,7%
in immobili uso Hotel, per l’8,5% in immobili commerciali urbani e per il 15% in strutture leisure (commerciale e
cinema multisala), mentre il restante 13,8% in crediti di imposta e disponibilità finanziarie;

Il rendimento “corrente medio ponderato” (canone incluso ISTAT/costo storico) dell’attuale pacchetto immobili è
di circa il 7,35% lordo; a tale riguardo si sottolinea come il portafoglio coniughi la presenza di immobili ad elevato
rendimento corrente con immobili a rendimento più contenuto ma suscettibili di capital gain futuro nonché
immobili valorizzabili in corso d’opera con opportune politiche di riqualificazione edilizia e rinegoziazione dei
contratti di locazione in scadenza;
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L’incremento del limite di indebitamento dal 30% al 60% ed il conseguente aumento della dimensione potenziale del
Fondo, permetterà di esprimere compiutamente i presupposti di base dello stesso identificabili nella maggiore gamma di
tipologie immobiliari inseribili e nella possibilità di effettuare sia operazioni definite “tradizionali” (immobili
immediatamente a reddito secondo parametri di mercato) che operazioni definite di “trading” (immobili da valorizzare)
a maggiore valore aggiunto già nel breve periodo.
Per il 2004 la Società di Gestione prevede di continuare ad investire il Fondo Piramide Globale impiegando, da un lato,
le ancora importanti riserve di liquidità disponibili anche derivanti dalla fattorizzazione dei crediti IVA maturati e,
dall’altro, indebitandosi. Le operazioni target avranno preferibilmente un taglio medio-piccolo così da contenere
ottimale il profilo rischio – redditività (con riferimento ai singoli investimenti e nell’ambito della politica di
portafoglio).
Altre notizie
1) Procedimenti giudiziali
Per quanto concerne i procedimenti giudiziali promossi nei confronti del fondo “Piramide Globale”, dei quali si dava
già ampia nota nel rendiconto di gestione al 31/12/2002 ed aggiornamento nella relazione semestrale al 30/06/2003, si
segnala quanto segue:
a) nell’azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c., promossa avanti il Tribunale di Roma dall’Avv. Pirro nei
confronti di Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR S.p.A ed ICCRI Banca Federale Europea e relativa all’immobile di
Roma, Via S. Basilio 15, a seguito dell’interruzione del processo dichiarata per l’intervenuta fusione per incorporazione
dell’ICCRI nella Banca Popolare di Crema, in data 24.11.2003 veniva depositato presso la Cancelleria del Tribunale di
Roma, a cura della parte attrice, atto di riassunzione del processo, a seguito del quale il Giudice ha fissato l’udienza di
prosecuzione della causa al giorno 18.03.2004.
Per completezza, va altresì aggiunto che in data 21.3.2003, la Corte di Appello di Roma, con riferimento alla causa di
revocatoria ordinaria pendente in altro procedimento tra i fratelli Pirro e ICCRI, con sentenza n. 2542/02 (depositata il
29.5.2003), ha riformato la sentenza di primo grado del Tribunale di Roma n. 2210/2000 ed ha respinto la domanda di
risarcimento danni promossa da Mario e Raffaele Pirro.
Tale pronuncia potrebbe avere positive ripercussioni sul processo che vede coinvolta la Deutsche Bank
Fondimmobiliari SGR S.p.A., dal momento che Pirro ha fondato la sua azione revocatoria relativa alla compravendita
dell’immobile di via S. Basilio in Roma, asserendo di essere creditore dell’ICCRI proprio sulla base della sentenza di
primo grado del Tribunale di Roma, ora riformata dalla Corte di Appello, che ha fatto quindi venir meno la sua qualità
di “creditore” e la sua legittimità a proporre l’azione revocatoria.
b) nell’azione per indebito arricchimento promossa dall’Arch. Giorgio De Romanis e dal Dott. Roberto Gattai nei
confronti di Banca Popolare di Lodi, Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR S.p.A. e ICCRI, sempre relativa
all’immobile di Roma, via San Basilio n. 15, con ordinanza del 18.3.2003, il Giudice ha rigettato l’istanza di chiamata in
causa della Boscolo Group, formulata dal legale degli attori, e, dopo lo scambio dei documenti istruttori tra le parti, su
richiesta del legale della Deutsche Bank Fondimmobiliari - che si è opposto all’ammissione delle istanze istruttorie
formulate dagli attori, chiedendo al Giudice di fissare direttamente l’udienza di precisazione delle conclusioni - il
Giudice ha rigettato le istanze istruttorie formulate dagli attori e, ritenendo la causa matura per la decisione, ha rinviato
la causa, per la precisazione delle conclusioni, all’udienza del 8.3.2005.
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c) nell’azione promossa da Sifin International S.r.l. avverso la Losep S.r.l. e la Deutsche Bank Fondimmobiliari per far
accertare l’esistenza di una servitù in favore della stessa Sifin consistente nella possibilità di apporre e mantenere
insegne pubblicitarie sulla facciata sud di un edificio del complesso immobiliare denominato “Gorky” sito in Comune
di Cinisello Balsamo e la richiesta di un risarcimento del danno per il mancato esercizio di tale diritto di servitù, va
detto che, a seguito della riassunzione della causa avanti il Tribunale di Monza, territorialmente competente, il Giudice
ha respinto l’istanza formulata dai legali di Sifin International S.r.l. di chiamata in causa del Notaio Colombo – istanza
alla quale, peraltro, sia i legali di Deutsche Bank Fondimmobiliari, sia i legali di Losep S.r.l. si erano opposti – e,
all’udienza del 5.2.2004, il Giudice ha concesso i termini ex art. 184 c.p.c. per le istanze istruttorie e le repliche,
rinviando la causa all’udienza del 20.5.2004 per la discussione sulle istanze istruttorie.
Da quanto sopra esposto circa i contenziosi in essere emerge chiaramente che nel corso dell’anno 2003 non sono
intervenuti elementi peggiorativi della posizione processuale del fondo “Piramide Globale” – e che anzi, nei primi due
procedimenti, gli eventi occorsi sono senz’altro positivi.
Ciò considerato, allo stato, possono senz’altro richiamarsi le valutazioni fatte nel rendiconto al 31 dicembre 2002, sulla
scorta dei principi contabili vigenti – secondo le quali gli eventi che avrebbero potuto generare passività per il
patrimonio del fondo erano da considerarsi “possibili” se non addirittura “remoti”, per quanto riguardava il capitale
investito nell’acquisto dell’immobile interessato dal contenzioso ed il suo rendimento e “probabili”, ma non
quantificabili per quanto atteneva le spese legali – e, pertanto, non si ritiene di costituire un fondo di accantonamento
per le passività che potrebbero derivare dalle liti giudiziarie in essere.
2) Procedure concorsuali
In data 18 settembre 2003, il Tribunale di Milano dichiarava il fallimento di Grasso Giampaolo Koivu, conduttore
dell’unità immobiliare sita al piano terreno dell’immobile ubicato in Milano, Corso Europa n. 12.
Con successiva comunicazione, in data 19 novembre 2003, il Curatore informava la Deutsche Bank Fondimmobiliari
del fatto che il Giudice Delegato alla procedura in oggetto, con decreto del 18.11.2003, autorizzava la vendita
dell’azienda fallita in favore della società Galanda S.r.l., con sede in Molinella (BO).
La cessione d’azienda si perfezionava in data 3 dicembre 2003 con efficacia in pari data e, pertanto, la Galanda S.r.l.,
dal 3 dicembre 2003, subentrava nel contratto di locazione relativo all’unità immobiliare di Corso Europa 12.
Con l’istanza ex art. 93, L. n. 267/1942 depositata presso il Tribunale di Milano in data 17 dicembre 2003 la Deutsche
Bank Fondimmobiliari:
(i) chiedeva di essere ammessa al passivo del fallimento in oggetto, in via privilegiata ex art. 2764 c.c. per il credito
complessivo di Euro 187.667,96 (centottantasettemilaseicentosessantasette/96), risultante dal totale del canone di
locazione maturato dal conduttore dal 1.10.2002 fino alla data di dichiarazione del fallimento, pari a Euro 198.903,40
(centonovanotttomilanovecentotre/40), dagli interessi di mora maturati sul predetto capitale, pari ad Euro 21.745,06
(ventunomilasettecentoquarantacinque/06), al netto dell’importo a titolo di deposito cauzionale ed interessi maturati su
tale deposito, pari a 32.980,50 (trentaduemilanovecentottanta/50), opposto in compensazione ai sensi dell’art. 56 della
L. n. 267/1942 ed imputato in pagamento ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1193 e 1194 c.c.;
(ii) faceva presente al Giudice Delegato di vantare nei confronti del Fallimento un credito di Euro 43.009,98
(quarantatremilaenove/98), da pagarsi in prededuzione, ai sensi dell’art. 111, L. n. 267/1942, a titolo di canone di
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locazione maturato dalla data di dichiarazione del fallimento (18 settembre 2003) alla data di efficacia della cessione di
azienda in favore della Galanda S.r.l. (3 dicembre 2003).
Con comunicazione in data 5 febbraio 2003 il Curatore comunicava alla Deutsche Bank Fondimmobiliari che sulla
domanda di ammissione al passivo il Giudice Delegato aveva adottato il seguente provvedimento:
“Si ammette per Euro 187.667,96 (centottantasettemilaseicentosessantasette/96), al netto della cauzione in relazione alla
quale si oppone la compensazione ex art. 56 L.F., al privilegio ex art. 2764 c.c.. Si ammette il credito di Euro 15.000,00
in prededuzione, così determinato l’equo compenso previsto dall’art. 80 L.F.”
Per quanto riguarda il credito di Euro 187.667,96 (centottantasettemilaseicentosessantasette/96) è stato iscritto a
bilancio un accantonamento al fondo rischi su crediti per l’intero importo.
In relazione invece all’importo di Euro 43.009,98 (quarantatremilaenove/98), da pagarsi in prededuzione, riconosciuto
solo per Euro 15.000,00 la Società di gestione sta valutando l’opportunità di proporre opposizione ai sensi dell’art. 98
della legge fallimentare.
3) Regime fiscale
L’art.41 bis del D.L. 30 settembre 2003, n.261, convertito dalla L. 24 novembre 2003 ha modificato il regime di
tassazione dei fondi immobiliari agli effetti delle imposte dirette. Di fatto è stata abolita l’imposta patrimoniale dell’1%
a carico del fondo, con il trasferimento del carico fiscale in capo ai partecipanti. Si precisa che tale disposizione è
entrata in vigore con effetto dal 1° gennaio 2004 e pertanto i proventi deliberati nel rendiconto al 31 dicembre 2003
sono soggetti al vecchio regime fiscale.
Milano, 26 febbraio 2004
Per il Consiglio di Amministrazione
Il Presidente
Angelo Papa
10
RENDICONTO AL 31/12/2003
(Fondo Piramide Globale - Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR S.p.A.)
SEZIONE PATRIMONIALE IN EURO
Situazione al 31/12/03
Valore
complessivo
Situazione al 31/12/02
In percentuale
dell'attivo
Valore
complessivo
In percentuale
dell'attivo
ATTIVITA'
A.
STRUMENTI FINANZIARI
32.026.883
10%
20.322.925
7%
Strumenti finanziari non quotati
A1.
A2.
A3.
A4.
A5.
Pa rtec ip a zioni d i c ontrollo
Pa rtec ip a zioni non d i c ontrollo
Altri titoli d i c a p ita le
Titoli d i d eb ito
Pa rti d i O.I.C.R.
Strumenti fina nzia ri quota ti
A6. Titoli d i c a p ita le
A7. Titoli d i d eb ito
A8. Pa rti d i O.I.C.R.
32.026.883
20.322.925
Strumenti fina nzia ri deriva ti
A9. Ma rg ini p resso org a nism i d i c om p ensa zione e g a ra nzia
A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati
A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati
B.
IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
269.600.000
B1.
B2.
B3.
B4.
Im m ob ili d a ti in loc a zione
Im m ob ili d a ti in loc a zione fina nzia ria
Altri immobili
Diritti reali immobiliari
269.600.000
C.
CREDITI
86%
241.700.000
84%
241.700.000
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
C1. Cred iti a c q uista ti p er op era zioni d i c a rtola rizza zione
C2. Altri
D.
DEPOSITI BANCARI
D1.
A vista
D2. Altri
E.
ALTRI BENI
F.
POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA'
F1. Liquidità disponibile
F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare
F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare
G.
ALTRE ATTIVITA'
G1.
G2.
G3.
G4.
Cred iti p er p .c .t. a ttivi ed op era zioni a ssim ila te
Ra tei e risc onti a ttivi
Cred iti d i im p osta
Altre
TOTALE ATTIVITA'
302.491
0%
302.491
10.445.765
0%
251.451
4%
150.398
9.500.000
795.367
312.375.139
251.451
27.047.748
9%
118.966
25.406.044
1.522.738
100%
289.322.124
100%
11
PASSIVITA' E NETTO
H.
FINANZIAMENTI RICEVUTI
-17.300.000
H1.
Fina nzia m enti ip otec a ri
-17.300.000
-
H2. Pronti c ontro term ine p a ssivi e op era zioni a ssim ila te
H3. Altri
I.
STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
I1.
I2.
Op zioni, p rem i o a ltri strum enti fina nzia ri d eriva ti q uota ti
Op zioni, p rem i o a ltri strum enti fina nzia ri d eriva ti non q uota ti
L.
DEBITI VERSO I PARTECIPANTI
L1.
L2.
Proventi d a d istrib uire
Altri d eb iti verso i p a rtec ip a nti
M.
ALTRE PASSIVITA'
-
-
-
-
-3.619.726
-9.782.840
-2.962.340
-2.765.962
M3. Ratei e risconti passivi
-201.702
-1.033.401
M4. Altre
-
-168.495
-287.189
-201.754
-5.781.723
TOTALE PASSIVITA'
-20.919.726
-9.782.840
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO
291.455.413
279.539.284
M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati
M2. Debiti di imposta
d eb iti p er c a uzioni ric evute
a ltre
Numero delle quote in circola zione
Va lore unita rio delle quote
125.000
2.331,643
125.000
2.236
Rim b orsi o p roventi d istrib uiti p er q uota
12
RENDICONTO AL 31/12/03
(Fondo Piramide Globale - Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR S.p.A.)
SEZIONE REDDITUALE IN EURO
Rendiconto al 31/12/03
A.
STRUMENTI FINANZIARI
Rendiconto al 31/12/02
489.254
3.344.684
489.254
3.344.684
Strumenti finanziari non quota ti
A1.
PARTECIPAZIONI
A1.1
A1.2
A1.3
A2.
d ivid end i ed a ltri p rove nti
utili/ p erd ite d a rea lizzi
p lus/ m inusva lenze
ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI
A2.1
A2.2
A2.3
interessi, d ivid e nd i ed a ltri p roventi
Strumenti fina nzia ri quota ti
A3.
STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI
A3.1
-
interessi, d ivid e nd i ed a ltri p roventi
interessi su titoli
A3.2
-
p erd ite d a rea lizzo
utili d a rea lizzo
A3.3
-
m inusva lenze
p lusva lenze
810.911,39
3.618.291,58
-333.906,33
-280.933,50
-1.147,30
13.395,82
7.325,44
Strumenti fina nzia ri deriva ti
A4.
STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
A4.1
A4.2
d i c op ertura
non d i c op ertura
Risulta to gestione strumenti fina nzia ri
B.
IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B1. CANONI DI LOCAZIONE ED ALTRI PROVENTI
a ffitti
rec up e ro sp ese re p etib ili
a ltri p roventi
489.254
3.344.684
19.732.622
18.172.166
17.918.472
17.619.366,70
274.705,20
24.399,75
9.184.293
9.135.563,46
43.050,15
5.679,41
B2. UTILI/ PERDITE DA REALIZZI
B3. PLUS/MINUSVALENZE
p lusva lenze a ltri b eni im m ob ili
-
3.521.593
3.521.592,80
B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI
sp ese rep etib ili
sp ese non rep etib ili
-
10.370.237
10.370.237,07
-940.741
-283.395,61
-657.345,54
-790.039
-53.353,51
-736.685,64
B5. AMMORTAMENTI
B6. IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI
-766.702,17
Risulta to gestione beni immobili
C.
C1.
C2.
CREDITI
-766.702
19.732.622
-592.324,89
-592.325
18.172.166
-
-
-
-
interessi attivi e proventi assimilati
inc rem enti/ d ec rem enti d i va lore
Risultato gestione crediti
13
D.
DEPOSITI BANCARI
ALTRI BENI
-
-
Pro venti
Utile/ p erd ita d a rea lizzi
Plusva lenze/ m inusva lenze
E1.
E2.
E3.
Risulta to gestione investimenti
F.
-
interessi a ttivi e p ro venti a ssim ila ti
D1.
E.
-
20.221.876
RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI
21.516.850
-
-
-
0
F1. OPERAZIONI DI COPERTURA
F1.1
F1.2
Risulta ti re a lizza ti
Risulta ti non rea lizza ti
F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA
F2.1
F2.2
G.
Risulta ti re a lizza ti
Risulta ti non rea lizza ti
ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE
G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI P.C.T. ED ASSIMILATE
G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI
20.221.876
Risultato lordo della gestione caratteristica
H.
ONERI FINANZIARI
H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI
H1.1
H1.2
su finanziamenti ipotecari
su altri finanziamenti
-43.250,00
Risultato netto della gestione caratteristica
I.
I1.
I2.
I3.
I4.
I5.
L.
L1.
L2.
L3.
ONERI DI GESTIONE
Provvigione di gestione SGR
Commissioni banca depositaria
Oneri per esperti indipendenti
Spese pubblicazione prospetti ed informativa al pubblico
Altri oneri di gestione
-4.303.619,41
-189.821,80
-10.070,92
-21.351,60
-55.916,94
ALTRI RICAVI ED ONERI
M1.
M2.
M3.
M4.
-2.560
-823.766
-2.560
-2.559,84
-43.250
19.354.860
21.514.290
-4.580.781
-4.746.201
-4.303.619
-189.822
-10.071
-21.352
-55.917
-4.445.564,35
-202.146,56
-26.597,52
-7.300,94
-64.590,52
53.083
Interessi attivi su disponibilità liquide
Altri ricavi
Altri oneri
24.064,91
224.410,92
-195.393,37
Risultato della gestione prima delle imposte
M.
-867.016
-818.168,50
-5.597,66
H2. ALTRI ONERI FINANZIARI
21.516.850
IMPOSTE
Imposta sostitutiva a carico dell'esercizio
Imposta sostitutiva a credito dell'esercizio
Altre imposte
Acc.al f.do imp.sosp.su plusval.ex art.15, comma 2 L.86/94
Utile/perdita dell'esercizio
-2.911.033,00
24.065
224.411
-195.393
-4.445.564
-202.147
-26.598
-7.301
-64.591
675.314
24.760,61
704.979,84
-54.426,88
24.761
704.980
-54.427
14.827.162
17.443.403
-2.911.033
-2.765.962
-2.911.033
11.916.129
-2.765.962,00
-2.765.962
14.677.441
14
NOTA INTEGRATIVA
PARTE A - ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA
Il Fondo ha iniziato la propria attività con il richiamo degli impegni avvenuto il 6 luglio 2000 ed un valore unitario delle
quote pari a Euro 2.000. Il valore della quota al 31.12.2000 era di Euro 2.020, al 31.12.2001 presentava una
valorizzazione di Euro 2.119, al 31.12.2002 di Euro 2.236 ed al 31.12.2003 di Euro 2.331,643.
Il valore della quota per l’anno 2003 si è incrementato principalmente con l’introito dei canoni di locazione derivanti
dagli immobili in portafoglio che ammontano a circa il 90% del totale delle attività alla data comprendendo l’IVA.
Alla data di chiusura dell’esercizio, sulla base delle valutazioni effettuate dagli esperti indipendenti, gli immobili facenti
parte del fondo hanno un valore di mercato superiore di circa l’8,7% rispetto al costo storico.
In seguito all’ammissione alla quotazione ufficiale di Borsa le quote del fondo sono negoziate a decorrere dal 26
novembre 2002.
Nel grafico sotto riportato è raffigurato l’andamento dei prezzi ufficiali di mercato nell’arco dell’esercizio. La quota ha
registrato il prezzo minimo del periodo ad Euro 1.800 in data 25.02.2003 ed ha raggiunto quello massimo pari ad Euro
2.000 in più sedute ed in particolare la prima volta il 31.01.2003. Il volume medio giornaliero degli scambi effettuati sul
titolo è stato di 30,30. Il prezzo ufficiale dell’ultimo giorno di Borsa aperta (30.12.2003) è stato di Euro 2.000.
PIRAMIDE GLOBALE - ANNO 2003
VOLUME SCAMBI E ANDAMENTO QUOTAZIONI
2.050,00
400
350
2.000,00
1.950,00
250
1.900,00
200
1.850,00
150
PREZZI IN EURO
NUMERO QUOTE
300
1.800,00
100
1.750,00
50
1.700,00
02
/0
13 1/2
/0 0
22 1/2 03
/0 0
31 1/2 03
/0 0
11 1/2 03
/0 0
20 2/2 03
/0 0
03 2/2 03
/0 0
12 3/2 03
/ 0 00
21 3/2 3
/0 0
01 3/2 03
/ 0 00
10 4/2 3
/0 0
23 4/2 03
/0 0
05 4/2 03
/0 0
14 5/2 03
/0 0
23 5/2 03
/0 0
03 5/2 03
/ 0 00
12 6/2 3
/0 0
23 6/2 03
/ 0 00
02 6/2 3
/0 0
11 7/2 03
/0 0
22 7/2 03
/ 0 00
31 7/2 3
/0 0
11 7/2 03
/ 0 00
21 8/2 3
/0 0
01 8/2 03
/0 0
10 9/2 03
/0 0
19 9/2 03
/0 0
30 9/2 03
/0 0
09 9/2 03
/ 1 00
20 0/2 3
/1 0
29 0/2 03
/ 1 00
07 0/2 3
/1 0
18 1/2 03
/1 0
27 1/2 03
/1 0
08 1/2 03
/1 0
17 2/2 03
/ 1 00
2/ 3
20
03
0
DATA
Il Consiglio di Amministrazione ha deliberato la distribuzione di un provento nella misura di 80 Euro per quota, pari ad
un ammontare complessivo di Euro10.000.000.
15
In riferimento agli investimenti di natura mobiliare, effettuati nel rispetto di quanto disposto dalla normativa vigente e
da quanto indicato dal Consiglio di Amministrazione, ci si è orientati verso titoli emessi dallo Stato Italiano con vita
residua sempre inferiore ai sei mesi e pertanto con rischi emittente, di tasso e liquidabilità estremamente contenuti.
Per la parte immobiliare sono state poste in essere come di consueto verifiche in via preventiva alle acquisizioni, con
raccolta di idonea documentazione per accertare eventuali rischi sia a carico della parte venditrice che dell’immobile
oggetto della transazione e dei soggetti locatari dello stesso.
PARTE B - LE ATTIVITA', LE PASSIVITA' E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO
SEZIONE I - CRITERI DI VALUTAZIONE
Nella redazione del Rendiconto di Gestione sono stati applicati i principi contabili di generale accettazione per i fondi
comuni di investimento immobiliari chiusi ed i criteri di valutazione previsti dal vigente regolamento emanato dalla
Banca d'Italia come riportato nell’articolo 10 del regolamento del fondo.
Tali principi contabili, da ritenersi applicabili al fondo in oggetto limitatamente alle operazioni consentite dal
regolamento ed effettivamente realizzate durante l'esercizio conclusosi al 31/12/2003 sono di seguito riepilogati:
a)
Registrazione delle operazioni in strumenti finanziari
- le negoziazioni su titoli sono contabilizzate nel portafoglio del fondo alla data di regolamento dei relativi
contratti;
- alla data di stipula dei contratti il controvalore di ciascuna operazione viene rilevato negli impegni.
In sede di determinazione del valore complessivo netto del fondo, il portafoglio titoli è rettificato per tenere
conto delle partite relative ai contratti conclusi alla data anche se non ancora eseguiti.
b)
Valutazione degli strumenti finanziari
- gli strumenti finanziari quotati in mercati organizzati sono valutati all’ultimo prezzo disponibile rilevato sul
mercato di negoziazione;
- gli scarti di emissione sono calcolati nel rispetto del principio della competenza temporale;
- per gli strumenti trattati su più mercati si fa riferimento al mercato più significativo in relazione alle quantità
trattate.
c)
Numerario
Il numerario è computato al nominale.
d)
Ratei e risconti
I ratei ed i risconti iscritti sono calcolati in stretta aderenza al principio di competenza temporale dei costi e dei
ricavi.
e)
Beni immobili
16
Sono iscritti al loro costo di acquisto incrementato degli oneri e costi di diretta imputazione. Il loro valore è
aggiornato con periodicità semestrale sulla base di apposite relazioni di stima redatte da esperti indipendenti
secondo le modalità ed i criteri definiti dal vigente regolamento della Banca d'Italia.
f)
Diritti reali di godimento su beni immobili
Vengono applicati i criteri espressi nel punto precedente per quanto compatibili.
g)
Crediti
I crediti sono esposti al presumibile valore di realizzo.
h)
Fondi imposte
Sono iscritti gli accantonamenti effettuati a fronte delle imposte.
i)
Conti d'ordine
- i titoli di proprietà in deposito presso terzi sono iscritti al valore nominale;
- le garanzie sono iscritte al valore nominale.
j)
Rilevazione dei costi e dei ricavi riferiti alla gestione titoli
-
gli interessi, i ricavi e gli altri oneri assimilati, ivi compresi gli scarti di emissione relativi a titoli di debito,
vengono imputati all'esercizio secondo il criterio di competenza temporale;
-
gli interessi e gli scarti di emissione vengono contabilizzati a decorrere dal 26 settembre 2001 al lordo
delle imposte ai sensi della legge 23 novembre 2001 n. 410, art.6.
k)
Rilevazione dei costi e dei ricavi riferiti alla gestione immobiliare
I costi ed i ricavi vengono rilevati tenendo conto della loro competenza temporale (ad esempio: i canoni di
locazione vengono riscontati su tutto il periodo di competenza), fatti salvi i casi in cui il componente di reddito,
per sua natura, non può che essere rilevato ed imputato al momento in cui si manifesta l'accadimento che lo
genera (ad esempio: i componenti negativi di reddito aventi natura straordinaria vengono imputati al conto
economico nel momento in cui si manifestano e non possono essere riscontati o rateizzati).
Con riferimento ai criteri di valutazione adottati dagli esperti indipendenti, gli stessi in sede di stima degli
immobili si sono attenuti a principi valutativi di generale accettazione, in particolare ricorrendo ai criteri di
valutazione di seguito elencati:
- metodo comparativo o del mercato, basato sul confronto fra il bene in oggetto ed altri simili, recentemente
oggetto di compravendita o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali;
- metodo reddituale basato sul valore attuale dei redditi potenziali futuri di una proprietà, ottenuto
capitalizzando il reddito ad un tasso di mercato.
I risultati di stima ottenuti con le diverse metodologie sono stati infine tra loro mediati, determinando il più
probabile valore di mercato dell'immobile.
Al fine di determinare il valore di mercato, gli esperti indipendenti hanno effettuato l'ispezione del complesso
immobiliare per rilevare, in aggiunta alle informazione fornite dal cliente, i dati ad esso relativi (consistenza,
17
qualità, condizioni, caratteristiche, ecc.) necessari per lo sviluppo della stima; sono stati analizzati inoltre i dati
economici rilevati dal mercato immobiliare locale, opportunamente elaborati onde adattarli alle specifiche
caratteristiche della proprietà in oggetto.
l)
Aspetti fiscali del fondo
Con decorrenza 26 settembre 2001, l’articolo 6 della legge 23 novembre 2001 n. 410 ha dettato nuove
disposizioni tributarie relative ai fondi immobiliari chiusi istituendo per essi un’imposta patrimoniale pari
all’1% dell’ammontare del valore netto contabile del fondo. Sempre in relazione a detto articolo i proventi
derivanti dalle operazioni in titoli e gli interessi attivi sulle disponibilità liquide non sono assoggettati ad alcuna
ritenuta.
SEZIONE II - LE ATTIVITA'
Il fondo presenta investimenti esclusivamente in strumenti finanziari quotati per circa il 10% del totale delle attività,
effettuati in Italia.
Per quanto concerne gli investimenti nell'area immobiliare gli stessi sono stati effettuati in Italia nelle regioni della
Lombardia (Milano e provincia), della Toscana (Firenze) e del Lazio (Roma); gli investimenti non contemplano, come
previsto nel regolamento del fondo, acquisizioni residenziali.
Nel prospetto sotto riportato si indica l'elenco analitico degli strumenti finanziari di uno stesso emittente che hanno
superato la soglia del 5% del totale delle attività del fondo:
(in migliaia di Euro)
Titolo
Emittente
(titoli di Stato)
BOT IT0003412837
Nominale
% su totale
attività
Valore assoluto
3.250
3.249
1,1%
14.000
13.983
4,5%
BOT IT0003474779
14.900
14.795
4,7%
Totale
32.150
32.027
10,3%
BOT IT0003499727
ITALIA
Strumenti finanziari quotati
Ripartizione degli strumenti finanziari quotati per Paese di residenza dell'emittente:
Paese di residenza dell'emittente
Italia
Titoli di debito:
- di Stato
- di altri enti pubblici
- di banche
- di altri
Titoli di capitale:
- con diritto di voto
- con voto limitato
- altri
Altri Paesi dell'UE
Altri Paesi dell'OCSE
Altri Paesi
32.027
18
Parti di O.I.C.R.:
- aperti armonizzati
- aperti non
armonizzati
Totali:
- in valore assoluto
32.027
- in percentuale del
10%
totale delle attività
Ripartizione degli strumenti finanziari quotati per mercato di quotazione:
Mercato di quotazione
Italia
Titoli quotati
Paesi dell'UE
Altri Paesi dell'OCSE
Altri Paesi
32.027
Titoli in attesa di
quotazione
Totali:
- in valore assoluto
- in percentuale del
totale delle attività
32.027
10%
Movimenti dell'esercizio:
Controvalore acquisti
Controvalore vendite/rimborsi
Titoli di capitale
Titoli di debito
93.842
82.016
93.842
82.016
Parti di O.I.C.R.
Totale
Immobili e diritti reali immobiliari
Con riferimento ai beni immobili ed ai diritti reali immobiliari detenuti dal Fondo viene fornito l’elenco dei beni e dei
diritti in questione, come dallo schema riportato alla pagina seguente:
19
ELENCO DEI BENI E DEI DIRITTI REALI IMMOBILIARI DETENUTI DAL FONDO
N.
1
Immobile direzionale, Lombardia,
Milano, Via Nizzoli 6/8
2
Centro direzionale, Lombardia,
Cinisello Balsamo (Milano), Via
Gorki 30-32 ang. Via Monfalcone 19
3
4
5
Destinazion
e d'uso
prevalente
Uffici
Anno di
costruzione
1982 (anno
richiesta c.e.)
Superficie lorda
(a)
7.856
Redditività dei beni locati
Canone Euro/mq
139,77
Tipo contratto
Scadenza contratto
Locatario
Affitto: 6+6 anni
30/06/2009
Deutsche Bank S.p.A. (Banca) (b)
Affitto: 6+6 anni
30/06/2009
Deutsche Bank S.p.A.(Banca) (b)
Affitto: 6+6 anni
30/06/2009
Affitto: 6+6 anni
30/06/2009
Affitto: 6+6 anni
31/03/2007
Deutsche Bank S.p.A.(Banca)
Costo
storico
(migliaia di
Euro)
15.459
Ipoteche
SI
Ulteriori informazioni
Complesso ad uso uffici aggiornato sotto il profilo edile ed
impiantistico nel 2001.
Uffici
1988 (anno
richiesta c.e.)
26.084
105,74
Affitto: 6+6 anni
31/12/2006
Siemens Servizi Aziendali
S.r.l.(I.T.)
36.259
Importante complesso direzionale posto nella periferia Nord di
Milano. Interamente ristrutturato nel primo semestre 2001.
Hotel, Lazio, Roma, Via San Basilio
15 ang. Via Versilia
Hotel
1930
6.447
295,97
Affitto: 12+12 anni
30/04/2013
Boscolo Hotels S.p.A.
33.601
Immobile centrale in Roma adiacente a Via Veneto. La
costruzione aveva destinazione uffici, ma è stato richiesto ed
ottenuto un cambio di destinazione d’uso ad albergo. L’edificio
è in fase di totale ristrutturazione.
Affitto: 6+6 anni
31/12/2007
Egidio Galbani S.p.A.
Centro direzionale, Lombardia,
Milano, Viale Eginardo ang. Via Silva
Uffici
2000 (c)
13.576
213,03
Affitto: 9+6 anni
15/12/2009
Banca Akros S.p.A.
Affitto: 9+6 anni
31/12/2010
Tim
Affitto: 6+6 anni
31/05/2010
Ruotolo Giuseppe Tommaso
Affitto: 6+6 anni
31/05/2010
Beretta Ernesto
Affitto: 6+6 anni
30/11/2008
Rappresentanza Economica Di
Israele
Affitto: 6+6 anni
31/08/2008
Pilia Adriano
Affitto: 6+6 anni
30/04/2005
Arredamenti Duomo Milano Srl
Affitto: 6+6 anni
30/11/2005
Consolato Generale Del Brasile
Affitto: 6+6 anni
31/12/2006
Permira Associati S.P.A.
Affitto: 6+6 anni
31/12/2006
Ufficio Nazionale Israeliano Del
Turismo
Affitto: 6+6 anni
31/01/2006
R.Q. Ricerche Qualitative Srl
Affitto: 6+6 anni
31/12/2006
Permira Associati S.P.A.
Affitto: 6+6 anni
30/09/2008
Pgh S.P.A.
Affitto: 6+6 anni
31/05/2005
Metzler Capital Markets Italia Sim
Affitto: 6+6 anni
30/09/2005
Affitto: 6+6 anni
31/12/2007
Grasso Koivu Gianpaolo/Galanda
Srl (e)
Affitto: 6+6 anni
31/05/2005
Autogrill S.P.A.
Affitto: 9+6 anni
29/07/2011
Gruppo Coin S.P.A.
Affitto: 6+6 anni
23/09/2008
Unieuro Spa
Immobile direzionale, Lombardia,
Milano, Corso Europa
Uffici –
Negozi
1960
5.436
6
Megastore, Toscana, Firenze, Via dei
Calzaiuoli
Negozio
1999 (c)
4.189,17
7
Centro polifunzionale per
l’intrattenimento e commercio
Lombardia, Cerro Maggiore (Milano),
Via Turati
Multisala commerciale
2000 (c)
20.822
Hotel,
Toscana, Firenze Via Garibaldi, 9
Hotel
8
(a)
(b)
(c)
(d)
(e)
(f)
Descrizione e ubicazione
1999 (c)
Totali
superficie ponderata ex D.P.R.138/98
Disdettati in data 30/07/2003 e fine locazione per il 31/07/2004
ristrutturazione o nuova edificazione
Parte di locali mensa sub locati alla società SO.GE.FI. S.p.A.
Fallimento del conduttore Grasso Koivu e subentro di Galanda Srl dal 03/12/2003
La società Duegi Srl ha ceduto ramo d’azienda e la nuova denominazione è Cadmo
S.r.l.
10.324
195,93
370,00
181,66
Affitto: 6+6 anni
06/10/2008
Duegi Srl / Cadmo Srl (f)
Affitto: 15+15 anni
23/09/2017
Medusa Cinema Spa
Affitto: 18+9 anni
03/02/2021
Framon Hotel Group
47.634
SI
Complesso terziario in zona Fiera Milano. L’asset si sviluppa su
un intero isolato ed è composto da due corpi di fabbrica che
sono stati oggetto di completa valorizzazione da parte di uno
sviluppatore internazionale
21.193
Immobile cielo terra anni 60 posto in primario asse del centro di
Milano in prossimità di Piazza San Babila. Il piano terra è
adibito a destinazione commerciale mentre i piani superiori
sono utilizzati frazionatamente ad uffici
25.052
Immobile d’epoca porzione di condominio/i. Il megastore è
localizzato in una delle più importanti vie commerciale di
Firenze ed è stato totalmente ristrutturato da parte venditrice.
44.476
Centro polifunzionale per l’intrattenimento posizionato fronte
autostrada Milano Laghi in prossimità dello svincolo di
Legnano. Si compone di tre medie superfici commerciali, mall
con 30 attività commerciali e multiplex con 12 sale
cinematografiche per equivalenti 2500 posti a sedere.
24.292
Immobile d’epoca ad uso alberghiero posizionato nelle
vicinanze del Lungarno ed in prossimità del centro storico
nonché della stazione ferroviaria Santa Maria Novella
247.966
20
Vengono inoltre indicate le informazioni sulla redditività dei beni come dallo schema seguente:
Importo dei canoni
Fasce di scadenza dei
contratti di locazione o
data di revisione dei
canoni
Fino a 1 anno
Da oltre 1 a 3 anni
Da oltre 3 a 5 anni
Da oltre 5 a 7 anni
Da oltre 7 a 9 anni
Oltre 9 anni
Conduttori interessati
Deutsche Bank S.p.A.
Permira Associati S.p.A.
Autogrill S.p.A.
Arredamenti Duomo Milano Srl –
RQ Ricerche Qualitative Srl
Consolato Generale Del Brasile Metzler Capital Markets Italia Sim
Ufficio Nazionale Israeliano del
Turismo
Siemens Servizi Aziendali S.r.l.
(I.T.)
Deutsche Bank S.p.A.Rappresentanza Economica Di
Israele –Pgh S.p.A. –
Fall.Grasso Koivu Gianpaolo –
Galanda Srl
Egidio Galbani S.p.A. –
Unieuro S.p.ACadmo Srl
Pilia Adriano
Banca Akros S.p.A.–
Beretta Ernesto
Tim S.p.A.
Gruppo Coin S.P.A.
Boscolo Hotels S.pA. –
Medusa Cinema Spa
Framon Hotels S.p.A.
Valore dei
beni immobili
(Costo
storico)
Locazione
finanziaria
Importo totale
(1)
%
(2)
a
b
c = a+b
4.515
326
326
1,84%
50.751
3.562
3.562
20,13%
71.300
5.379
5.379
30,41%
23.860
1.607
1.607
9,08%
25.063
1.577
1.577
8,91%
72.477
5.243
5.243
29,63%
17.694
17.694
100%
247.966
A) Totale beni
immobili locati
Locazione non
finanziaria
B) Totale beni immobili
non locati
(1) Gli importi dei canoni derivano dalle somme pattuite in sede contrattuale e non sono calcolati secondo la loro competenza economica.
(2) Percentuale sull'importo totale dei canoni.
Posizione netta di liquidità
La voce F "Posizione netta di liquidità" è composta come indicato nella seguente tabella:
Sottovoci
Composizione
C/c principale del fondo
F1. Liquidità disponibile
C/c gestione immobiliare
C/c finanziamento
Importo
81
125
96
F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare
0
F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare
0
Totale
302
21
Altre attività
La voce G "Altre attività" è composta come indicato nella seguente tabella:
Sottovoci
Composizione
Importo
G1. Crediti per p.c.t. attivi ed operazioni assimilate
0
G2. Ratei e risconti attivi
Risconti attivi
151
G3. Crediti di imposta
SGR erario c/IVA a rimborso
Crediti per interessi su IVA a rimborso
9.500
563
Crediti commissioni di gestione
7
Depositi cauzionali
11
Fatture da emettere
129
Crediti v/ clienti
273
G4. Altre
Fondo rischi su crediti
Totale
(188)
10.446
SEZIONE III - LE PASSIVITA'
La voce H “Finanziamenti ricevuti” è composta come indicato nella seguente tabella:
Sottovoci
H1. Finanziamenti ipotecari
Composizione
Finanziamenti ipotecari
Importo
17.300
H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate
0
H3. Altri
0
Totale
17.300
Nella sottovoce H1. “Finanziamenti ipotecari” è ricompreso un contratto di mutuo fondiario stipulato in data 21 gennaio
2003 con la società di diritto tedesco “Eurohypo Aktiengesellschaft” per un importo totale di Euro 34 milioni, utilizzati
alla data del rendiconto per Euro 17,3 milioni.
La durata del contratto è di anni 12 a far data dalla stipula.
Gli immobili oggetto di ipoteca sono lo stabile sito in Milano, V.Nizzoli 6/8 e il complesso immobiliare ad uso uffici
posto a Milano in V.le Eginardo/V.Silva.
22
La voce M "Altre passività" è composta come indicato nella seguente tabella:
Sottovoci
Composizione
M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati
Importo
0
Fondo imposta patrimoniale 1% ex L. 410/01
2.911
M2. Debiti di imposta
Debiti v/Erario per IVA a debito
M3. Ratei e risconti passivi
Risconti passivi
202
Debiti v.so fornitori
42
Fatture da ricevere
99
Debito per interessi su mutuo ipotecario
M4. Altre
51
Depositi cauzionali
3
164
Interessi su depositi cauzionali
5
Debiti per commissioni Banca depositaria
7
Debiti per commissioni Società di gestione
Totale
136
3.620
SEZIONE IV - IL VALORE COMPLESSIVO NETTO
Nella sezione non è possibile quantificare il numero di quote del fondo detenute da investitori qualificati né da soggetti
non residenti in quanto, essendo lo stesso dematerializzato ed al portatore, la società di gestione perde la conoscenza
della titolarità delle quote scambiate a seguito di trasferimenti disposti nell'ambito delle posizioni titoli di ogni singolo
investitore iniziale e pertanto non è in grado di conoscere i singoli possessori delle stesse.
Le componenti che hanno determinato la variazione della consistenza del valore complessivo netto tra l'avvio
dell'operatività e la data del rendiconto si illustrano nel seguente schema:
23
Prospetto delle variazioni del valore del fondo dall'avvio dell'operatività 06/07/00 fino al 31/12/03.
In percentuale
dell'importo iniziale
Importo
IMPORTO INIZIALE DEL FONDO (quote emesse per prezzo di emissione)
250.000
100%
A1.
Risultato complessivo della gestione delle partecipazioni
A2.
Risultato complessivo della gestione degli altri strumenti finanziari
15.968
6,4%
B.
Risultato complessivo della gestione dei beni immobili
48.049
19,2%
C.
Risultato complessivo della gestione dei crediti
-
D.
Interessi attivi e proventi assimilati complessivi su depositi bancari
-
E.
Risultato complessivo della gestione degli altri beni
-
F.
Risultato complessivo della gestione cambi
-
G.
Risultato complessivo delle altre operazioni di gestione
H.
Oneri finanziari complessivi
I.
Oneri di gestione complessivi
L.
Altri ricavi ed oneri complessivi
M.
Imposte complessive
(6.378)
Totale rimborsi effettuati
-
Proventi complessivi distribuiti
-
Valore complessivo netto al 31/12/03
-
48
0,1%
(870)
(0,3)%
(16.173)
(6,5)%
811
291.455
0,3%
(2,6)%
116,6%
SEZIONE V - ALTRI DATI PATRIMONIALI
L'ammontare delle attività e delle passività nei confronti di altre società del gruppo al quale appartiene DB
Fondimmobiliari SGR S.p.A., è così formato:
Crediti verso la DEUTSCHE BANK S.P.A.
- Dispon.attive nei c/c di corrispondenza (compresi interessi al 31/12/03)
Euro
302.491
- Debiti per commissioni Banca depositaria
Euro
6.895
- Debiti v.so fornitore Deutsche Bank S.I.M. S.p.A.
Euro
1.250
Debiti verso la DEUTSCHE BANK S.P.A.
24
L'ammontare delle garanzie è dettagliato nella seguente tabella:
Garanzia
Denominazione conduttore/descrizione
Immobile
Importo
Fidejussione ricevuta da conduttore
V.Nizzoli,6 Milano
191
Fidejussione ricevuta da conduttore
V.Nizzoli,6 Milano
80
Fidejussione B.ca Intesa BCI n.208/2001
Egidio Galbani S.p.A.
V.le Eginardo, 29 Milano
413
Fidejussione B.ca Pop. Di Milano n.944.FIT.60709
Banca Akros
V.le Eginardo, 29 Milano
387
Contanti
C.so Europa, 12
3
Contanti
Beretta Ernesto
C.so Europa, 12
4
Contanti
Rappresentanza Economica Di Israele
C.so Europa, 12
6
Contanti
Pilia Adriano
C.so Europa, 12
6
Contanti
Arredamenti Duomo Milano S.r.l.
C.so Europa, 12
6
Contanti
C.so Europa, 12
11
Contanti
C.so Europa, 12
12
Contanti
Ufficio Nazionale Israeliano Del Tu
C.so Europa, 12
12
Contanti
R.Q. Ricerche Qualitative S.r.l.
C.so Europa, 12
16
Contanti
C.so Europa, 12
14
Contanti
Pgh S.p.A.
C.so Europa, 12
19
Fidejussione bancaria n. CSX/sdm
Metzler Capital Markets Italia Sim
C.so Europa, 12
23
Contanti
C.so Europa, 12
19
Contanti
Autogrill S.p.A.
C.so Europa, 12
36
Polizza Assicurativa Allianz Subalpina n. 104610791
Gruppo Coin S.p.A.
Via dei Calzaiuoli (FI)
Fidejussione San Paolo IMI n.191008
Unieuro S.p.A.
Via Turati (Cerro Maggiore)
310
Polizza Fidejussoria
Duegi S.r.l./Cadmo S.r.l.
665
Fidejussione
Medusa Cinema S.p.A.
2.892
Fidejussione
Siemens Servizi Aziendali
V.Gorky,30/32 Cinisello B.
Fidejussione
Framon Hotels S.p.A.
Via Garibaldi, 9 Firenze
Totale
1.550
704
1.980
9.359
25
Le ipoteche che gravano sui beni immobili sono dettagliate nella seguente tabella:
Immobili
Valore ipoteca
Viale Eginardo
Via Nizzoli
Totale
Percentuale
26.159.953
76,94%
7.840.047
23,06%
34.000.000
100,00%
PARTE C – RISULTATO ECONOMICO DELL’ESERCIZIO
SEZIONE I - RISULTATO DELLE OPERAZIONI SU STRUMENTI FINANZIARI
Il risultato delle operazioni su strumenti finanziari quotati risulta dalla seguente tabella:
Risultato complessivo delle
operazioni su:
Utile su
realizzi
Perdita
su
realizzi
Di cui: per
variazioni dei
tassi di cambio
Plusv.
Minusv.
Di cui: per
variazioni dei
tassi di cambio
C. Strumenti finanziari quotati
1. Titoli di debito
(334)
13
(1)
2. Titoli di capitale
3. Parti di O.I.C.R.
SEZIONE II - BENI IMMOBILI
La voce B "Immobili e diritti reali immobiliari" è composta come indicato nella seguente tabella:
Sottovoci
Composizione
Affitti
B1. Canoni di locazione ed altri proventi
22
Recupero spese repetibili
275
B2. Utili/perdite da realizzi
Plusvalenze
3.522
Spese generali repetibili
(108)
Utenze
(175)
Spese tecniche acquisto immobili
Spese legali
Polizza fabbricati
Spese peritali/notarili
B5. Ammortamenti
B6. Imposta comunale sugli immobili
Totale
2
0
Spese generali non repetibili
B4. Oneri per la gestione di beni immobili
17.619
Interessi di mora su affitti
Altri proventi
B3. Plus/minusvalenze
Importo
(54)
(296)
(35)
(254)
(18)
0
(767)
19.733
26
Il risultato economico sui beni immobili in funzione della tipologia dei beni stessi è indicato nella seguente tabella:
Risultato economico dell'esercizio su beni immobili
Imm.
residenz.
1.
Imm.
Comm.
Imm.
Industr.
Terreni
Altri
Proventi
1.1 canoni di locazione non finanziaria
17.619
1.2 canoni di locazione finanziaria
1.3 altri proventi
2.
299
Utile/Perdita da realizzi
2.1 beni immobili
2.2 diritti reali immobiliari
3.
Plusvalenze/Minusvalenze
3.1 beni immobili
3.522
3.2 diritti reali immobiliari
4.
Oneri per la gestione di beni immobili
5.
Ammortamenti
(1.707)
Totale
19.733
SEZIONE III – CREDITI
SEZIONE IV – DEPOSITI BANCARI
SEZIONE V – ALTRI BENI
SEZIONE VI - ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE ED ONERI FINANZIARI
La voce H "Oneri finanziari" è composta come indicato nella seguente tabella:
Sottovoci
Composizione
Interessi passivi su mutui ipotecari
Importo
818
H1. Interessi passivi su finanziamenti ricevuti
Interessi passivi su depositi cauzionali
H2. Altri oneri finanziari
Imposte su mutui ipotecari
Totale
6
43
867
La sottovoce H1.”Interessi passivi su finanziamenti ricevuti” ricomprende gli oneri finanziari inerenti il contratto di
mutuo ipotecario stipulato in data 21 gennaio 2003 e quelli maturati sui depositi cauzionali, mentre la sottovoce H2.
“Altri oneri finanziari” riporta l’imposta sostitutiva pagata in fase di erogazione del mutuo.
27
SEZIONE VII - ONERI DI GESTIONE
La voce I "Oneri di gestione" è composta come indicato nella seguente tabella:
Sottovoci
I1. Provvigione di gestione SGR
Composizione
Compenso società di gestione
Compenso banca depositaria
Importo
4.304
189
I2. Commissioni banca depositaria
Altre provvigioni commissioni e spese
I3. Oneri per esperti indipendenti
Compenso esperti indipendenti
Pubblicazione quote su quotidiani
1
10
4
I4. Spese pubblicazione prospetti ed informativa al pubblico
Pubblicazione comunicati
17
Compenso società di revisione
26
Contributo CONSOB
1
I5. Altri oneri di gestione
Spese quotazione certificati
Stampa rendiconti di gestione
Totale
26
3
4.581
Nella voce “Spese quotazione certificati” sono ricomprese le spese per l’attività svolta dallo “Specialist” sul mercato
ufficiale.
SEZIONE VIII - ALTRI RICAVI ED ONERI
La voce L "Altri ricavi ed oneri" è composta come indicato nella seguente tabella:
Sottovoci
L1. Interessi attivi su disponibilità liquide
Composizione
Interessi attivi su c/c
Interessi su iva a rimborso
Importo
24
212
L2. Altri ricavi
Sopravvenienze attive
12
Sopravvenienze passive
(8)
L3. Altri oneri
Accantonamento fondo rischi su crediti
Totale
(187)
53
28
SEZIONE IX - IMPOSTE
La voce M "Imposte" è composta come indicato nella seguente tabella:
Sottovoci
M1. Imposta sostitutiva a carico dell'esercizio
Composizione
Imposta patrimoniale 1% ex L. 410/01
Importo
2.911
M2. Imposta sostitutiva a credito dell'esercizio
0
M3. Altre imposte
0
M4. Acc.al f.do imp.sosp.su plusv.ex art.15, comma 2 L.86/94
0
Totale
2.911
29