Allegato 1 - Comune di Alba

1. DESCRIZIONE DEI LAVORI
Oggetto della presente richiesta di Permesso di Costruire in deroga secondo la legge
106/2011 è il recupero di un comparto industriale dismesso con la ristrutturazione di parte
degli edifici presenti e la realizzazione con ampliamento di un magazzino di carico/scarico
merci situato all’interno del complesso produttivo di proprietà Miroglio S.p.a. in strada
Tagliata 18, Alba.
2. CARATTERISTICHE DEL COMPARTO IN CUI E’ PREVISTO L’INTERVENTO
Il comparto oggetto di intervento, si estende per una superficie pari a mq. 93.818
corrispondente ai mappale 47-338-337-309-308parte del foglio 14, del Comune di Alba,
delimitato a nord ovest dalla strada comunale Tagliata e dai mappali 106-306-307 del
Foglio14, a Sud Est da Corso Asti, a Nord Est dalla bealera del lavandaro e a Sud
dall’area industriale di proprietà MRE. Tale comparto risulta essere parte dell’ ex polo
industriale della proprietà presente nel Comune di Alba in fregio alla strada statale 231
(ora Corso Asti) che comprendeva anche le seguenti aree:
-
l’area industriale a sud di estensione pari a mq.105.500, ora della società MRE, a
seguito della divisione delle proprietà all’interno della famiglia Miroglio in cui sono
presenti all’interno dei magazzini della società Mondo che affitta i locali,
-
l’area produttiva di estensione pari a mq.117.240 di proprietà Miroglio Spa a nord
della viabilità privata interna ove ora è presente e attivo lo stabilimento Textile,
-
l’area del depuratore al di là della statale 231 di estensione pari a mq.26.600 ora in
disuso.
L’intero polo industriale, insieme a parte dei fabbricati di Via Santa Barbara in Alba e ad
altri stabilimenti presenti nei Comuni limitrofi (Corneliano, Bra, Govone e Castagnole
Lanze), si occupava della produzione di tessuti, del confezionamento di capi e della
logistica di vendita.
All’interno del comparto oggetto di intervento sono stati realizzati, dal 1968 al 2002, diversi
fabbricati a carattere industriale e direzionale legato alla produzione, per un’estensione
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totale di superficie coperta pari a mq. 30.206, con un rapporto di copertura al suolo di circa
il 33,5%.
Il fabbricato a destinazione uffici legati al produttivo e direzionale, realizzato a più riprese
dal 1972 al 1984, è sito nell’angolo Nord Est dell’area ed è costruito su più livelli per un
totale di superficie uso uffici legati alla produzione pari a mq. 8.646 e di magazzini pari a
mq. 2.195
Il complesso, nel momento di massimo impiego nel 2004, occupava circa 170 operai nella
parte produttiva e 300 persone con funzione impiegatizie (prodotto, stile, programmazione,
logistica ,acquisti ecc.)
Vista la forte competizione nel mercato tessile la Miroglio S.p.A. ha dovuto ottimizzare le
attività produttive e logistiche, avvicinandole alla stamperia di Govone.
Le attività e le risorse dell’area magazzino e lavorazioni industriali sono state trasferite a
partire dall’anno 2008 con termine nell’anno 2010, mentre le risorse del comparto uffici a
servizio della produzione sono state trasferite alla fine dell’anno 2012.
Al momento nel complesso non vi sono persone impiegate, se non per quanto riguarda la
manutenzione straordinaria delle strutture e degli impianti.
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3. CARATTERISTICHE URBANISTICHE DEL COMPARTO IN CUI E’ PREVISTO
L’INTERVENTO
Il comparto oggetto di intervento, unitamente all’area di proprietà RME a Sud Ovest era
inserito all’interno dell’area D6.5 nel PRGC adottato con deliberazione della G.R.13-32238
del 07/02/1994 e successive Varianti di adeguamento al PAI e al PSFF.
Tale area presentava i seguenti parametri edilizi:
-
obbligo di redazione di Piano esecutivo convenzionato,
-
destinazione prettamente industriale,
-
rapporto di copertura dell’area pari al 65%
Figura 1: stralcio del PRGC ante Variante parziale n.65
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Nel 2008 la Miroglio Spa, in una fase di riorganizzazione delle strutture interne, chiedeva
al Comune di Alba una variante al PRGC che permettesse la realizzazione, all’interno
dell’area in oggetto, della sede direzionale della propria attività al fine di spostare gli uffici
presenti in Via Santa Barbara.
Il Comune di Alba ha accettato la richiesta e dato l’avvio al procedimento. Tale Variante
parziale, VP n.65, è stata approvata con D.C.C. n.4 del 27.02.2009 e ha ricompreso il
comparto in oggetto all’interno dell’area di PRGC denominata D6.18 come visibile nello
stralcio di PRGC vigente (figura 2).
Figura 2: stralcio del PRGC dopo Variante parziale n.65
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La Variante non modificava di fatto la destinazione di tipo industriale (destinazione propria
PRI) dell’area ma dava la possibilità di realizzare una volumetria a carattere direzionale
(destinazione propria TD) con la costruzione di edifici di sagoma e altezza definiti
dall’allegato 5 della variante. Venivano stabiliti degli indici in oggetto pari al 35% del
rapporto di copertura e indici di fabbricabilità emergenti pari a 1mq/mq e totali 1,5mq/mq.
La realizzazione dell’intervento doveva poi essere autorizzata previa convenzione con il
Comune di Alba mediante l’adozione di un Piano Esecutivo Convenzionato o la richiesta di
un Permesso di Costruire convenzionato al quale si demandava la verifica delle aree a
standard e l’individuazione delle destinazioni d’uso delle singole parti dell’insediamento.
La Variante n.65 non contemplava nessuna norma transitoria che regolasse l’attività
edilizia nel tempo che sarebbe intercorso tra l’entrata in vigore della Variante e l’intervento
di demolizione di tutti i fabbricati esistenti e di realizzazione del centro direzionale.
Pertanto tale Variante azzerava la possibilità di ampliamenti nel periodo indicato,
congelando l’edificazione allo stato attuale.
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In data 27/03/2013 veniva approvata in sede definitiva la Variante generale al PRGC di
Alba in cui l’ambito in oggetto veniva perimetrato all’interno dell’ambito 11 rimandandone
la disciplina urbanistica allo specifico provvedimento consigliare di approvazione, ovvero
l’adozione degli elaborati definitivi della Variante 65.
Figura 3: stralcio del PRGC definitivo approvato nel 2013
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4. LA SITUAZIONE ATTUALE E LA PROPOSTA DI NUOVI INSEDIAMENTI
Attualmente l’area in oggetto risulta essere in disuso, il trasferimento della forza lavoro
della Miroglio S.p.A. si è completato del tutto nel 2010 per quanto riguarda la parte a
destinazione industriale/produttiva e nel 2012 per la parte a destinazione uffici/direzionale
legata alla produzione. Pertanto all‘interno del complesso in oggetto non sono presenti
lavorazioni da più di cinque anni e la palazzina uffici non è più presidiata da tre anni.
Il complesso viene ad essere ancora manutenuto per quanto riguarda gli interventi urgenti,
ma necessita nel medio periodo, soprattutto per la parte a destinazione prettamente
produttiva, di un intervento di manutenzione straordinaria che permetta la ripresa della
funzionalità dei fabbricati. Risultano presenti all’interno del complesso estese superfici di
copertura dei capannoni e di pannellatura esterna in eternit che necessitano nel medio
periodo di essere smaltiti e sostituiti. In caso di mancanza di tali interventi edilizi incisivi si
rischia che il complesso perda non solo la sua originaria funzionalità, ma che sia destinato
al più totale abbandono con conseguente decadenza, venendo sempre più a presentarsi
come elemento degradato alle porte di Alba lungo la direttrice di maggior traffico.
Data la crisi economica che perdura attualmente, la ristrutturazione societaria e il
trasferimento delle attività produttive in altri stabilimenti, la Miroglio S.p.A. non ha
intenzione di riutilizzare lo stabilimento di Strada Tagliata e gli edifici in esso contenuti.
Nel 2015 la Miroglio S.p.A. ha ricevuto una proposta per l’acquisizione di detta area da
parte della società Bianco S.p.A. che, nell’ambito di un processo di espansione delle
proprie attività industriali, ha assunto l’impegno di acquistare, anche a favore dell’intero
gruppo di cui fa parte, la predetta area industriale. Tale area necessita quindi, al fine di
accogliere la nuova realtà industriale operante nel settore metalmeccanico e
rappresentata dalla Bianco S.p.A., di essere ristrutturata e riconvertita.
Si rendono
pertanto necessari interventi di recupero degli edifici esistenti che rafforzeranno
l’immagine industriale dell’albese con conseguente ricaduta occupazionale sul territorio nel
rinnovo della realtà produttiva locale, costituendo un dinamico polo produttivo operante nel
settore della meccanica di precisione. In tale area, tutt’ora in disuso, verrebbe realizzata la
sede aziendale, riutilizzando i fabbricati esistenti, previa ristrutturazione degli stessi. Tale
trasferimento avverrà in piu’ fasi, prevedendo una fase iniziale in cui verrà trasferita una
parte della forza lavoro ed una seconda fase in cui verrà completato il trasferimento totale
delle attività.
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Pertanto la Società MIROGLIO S.p.a. propone la riqualificazione del patrimonio
edilizio esistente dismesso attraverso l’esecuzione di lavori di:
- manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria su alcune porzioni del
complesso
- demolizione e ricostruzione di parte del complesso
- ampliamento del complesso (come misura premiale L.106/2011 e s.m.i.)
- sistemazione di porzioni di area esterna
mantenendo le destinazioni d’uso esclusivamente Pi (produttivo-industriale/artigianale)
5. INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE DELL’ESISTENTE
Il recupero del comparto industriale dismesso prevede corposi lavori di manutenzione
straordinaria sugli edifici esistenti, focalizzando le prime manutenzioni sul corpo
industriale, di realizzazione più vecchia e bisognoso di interventi più urgenti.
L’intervento principale riguarderà il capannone denominato “ex magazzino finiti”, di
estensione superiore a 18.000mq, e il capannone denominato “ex campionario” di
estensione pari a 3.744mq. I due fabbricati, realizzati con una copertura a shed con
soprastanti lastre ondulate in cemento-amianto e tamponamento esterno in pannelli di
lamiera contenenti eternit, saranno bonificati con la rimozione delle lastre di copertura
(superficie pari a mq.21.700) e delle pannellature perimetrali di facciata pannello
(superficie totale di mq.3.050) contenenti amianto. Si prevede la loro sostituzione con
lamiere grecate coibentate in acciaio, per la parte riguardante la copertura, e pannelli
sandwich con la contemporanea sostituzione dei serramenti fissi esistenti e la
realizzazione di una finestratura apribile a coprire il fabbisogno di aerazione dei fabbricati,
per la parte di tamponamenti di facciata. Non verranno apportate modifiche agli impianti in
questa fase.
All’interno dei fabbricati in questa fase verranno ad essere stoccati i materiali ferrosi
necessari per lo svolgimento dell’attività che si andrà ad insediare.
La parte destinata ad uffici verrà riutilizzata, dopo aver realizzato interventi di
manutenzione ordinaria degli impianti e una tinteggiatura delle pareti. Non verranno, in
questa fase, realizzate opere di modifica dei serramenti esterni e quindi dei prospetti per la
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parte dedicata ad uffici. Verranno insediati, in questa fase, un numero di addetti inferiore a
25.
Pertanto
questi
interventi
ricadono
all’interno
di
lavori
di
manutenzione
straordinaria, ai sensi del DM 380/2001, art. 3 punto 1 lettera b)
6. AMPLIAMENTO PREVISTO IN PROGETTO
L’ampliamento previsto in progetto è da realizzarsi mediante la costruzione di un
capannone in cemento armato prefabbricato di mq 3.952 complessivi con dimensioni in
pianta pari a mt.154,14 per mt.25,64 e un’altezza massima pari a mt. 11,58, da realizzarsi
in fregio al capannone esistente denominato sulle tavole “ex magazzino finiti”.
La realizzazione del capannone comporterà la demolizione di parte dell’ex magazzino finiti
e del locale carica batteria per un totale di 1.341 mq. La realizzazione del capannone
risulta essere necessaria alla attività metalmeccanica di futuro insediamento in quanto
renderà possibile l’installazione di carroponti indispensabili per le proprie lavorazioni.
La nuova struttura verrà così realizzata:
-
Fondazioni in plinti prefabbricati appoggiati su una platea in cemento armato
ordinario
-
Strutture verticali portanti in pilastri prefabbricati di dimensioni 60x60 dotati di
mensole per carroponte
-
Struttura di copertura realizzata con travi prefabbricate e tegoli
-
murature esterne realizzate con pannelli prefabbricati a taglio termico di
spessore pari a cm.30
-
copertura realizzata con lamiera in acciaio posata al di sopra della struttura
prefabbricata
-
pavimentazione in massetto di calcestruzzo di spessore cm.15 posata su una
preparazione in ghiaia
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Di corredo al fabbricato verranno realizzate delle opere di sistemazione esterne atte a
realizzare una sopraelevazione della viabilità esistente circostante (sul piazzale lato Sud)
per collegare l’attuale dislivello di circa mt.1 al piano pavimento finito del capannone in
modo da permettere l’accesso a mezzi di carico/scarico direttamente all’interno del
capannone. Verranno insediati, in questa fase, un numero di addetti non superiore a 25.
Pertanto questi interventi ricadono all’interno di lavori di nuova costruzione, ai
sensi del DM 380/2001, art. 3 punto 1 lettera e)
7. APPLICAZIONE DELLE LEGGE 106/2011
La disciplina inserita con la Variante Parziale n.65 rende ora necessario ricorrere all’istituto
della deroga per consentire l’avvio della nuova attività industriale in particolare per quanto
attiene alle disposizioni plano volumetriche ed alle destinazioni d’uso.
La Variante Parziale n.65 prevede infatti la concentrazione della volumetria lungo Strada
Tagliata con edifici di altezza di 20 m mentre la proposta in esame prevede
sostanzialmente il mantenimento dei fabbricati esistenti ad un piano fuori terra nella parte
destinata alle lavorazioni.
Fatte le premesse sopra riportate si può quindi ritenere che la dismissione del polo
industriale e il conseguente degrado dell’area sia riferibile al suo stato di evidente
abbandono (vedasi circolare regione Piemonte BU42S2 del 16/10/2014 punto 2.2 lettera
g), che priva il bene della sua funzionalità ed utilità nel contesto urbano (così come
da sentenza TAR Lombardia, Milano, sez.2, 30.05.2013 n.1417) .
Risulta quindi chiaro che il Comune di Alba - inteso come cittadinanza ed Amministrazione
pubblica - otterrebbe un vantaggio se la transazione tra la Miroglio S.p.A e la ditta Bianco
S.p.A. avvenisse in quanto questa transazione porrebbe le basi per un intervento di
“riqualificazione di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di
dismissione ovvero da rilocalizzare“ come previsto dal comma 9 dell’art.5 della Legge
106/2011. Questo intervento quindi perseguirebbe una finalità di riassetto territoriale, di
stimolo e di sostegno all’industria e il conseguente miglioramento della qualità edilizia e
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della fruibilità delle costruzioni, elementi rilevanti ai fini dello “sviluppo”, scopo principale
della L.106/2011.
Pertanto l’intervento edilizio richiesto con il presente Permesso di Costruire
usufruirebbe della misura premiale previsto dalla Legge 106/2011 all’art.5 comma 14
e della Circolare applicativa della Regione Piemonte 7/UOL/2012 punto 4.4
contenuta nel limite del 10% della superficie coperta così come indicato al secondo
periodo del comma 14 dello stesso articolo 5 ovvero “la volumetria aggiuntiva ai
sensi del comma 9 lettera a) è realizzata in misura non superiore complessivamente al
venti per cento del volume dell’edificio se destinato ad uso residenziale, o al dieci per
cento della superficie coperta per gli edifici adibiti ad uso diverso”.
Pertanto ai sensi della Legge 106/2001 e delle circolari del PDGR 9/05/2012 e al
comunicato dell’assessore all’Urbanistica del 16/10/2014 l’intervento in oggetto:
-
corrisponde alle finalità della Legge 106/2011
-
rispetta i limiti e le caratteristiche sopra esposte
-
non si pone in deroga rispetto alla vigente strumentazione urbanistica
Il permesso di costruire quindi:
-
riguarda l’ambito urbano indicato nelle cartografia del PRGC vigente come area
D6.18 e come parte del comparto 11 del progetto definitivo del nuovo PRGC,
-
non riguarda un area libera, aree a destinazione agricola, aree di centro storico o di
inedificabilità assoluta,
-
non riguarda edifici abusivi;
-
prevede una modifica della sagoma con la riduzione dell’altezza dei fabbricati
rispetto alla disciplina del vigente P.R.G. per un minor impatto ed una
migliore armonizzazione con gli organismi edilizi esistenti ed il contesto
agricolo limitrofo.".
Sono rispettate le norme espressamente previste dal comma 11 dell’art.5 della Legge
106/2011 ovvero:
- è rispettata la dotazione di aree a standard nelle forme previste dal PRGC e dalla
l.r. 56/77 così come esplicitato nell’allegato due del presente permesso di costruire
in deroga
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- sono rispettate le norme di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività
edilizia ed in particolare le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico
sanitarie, dell’efficienza energetica.
- la destinazione d’uso ammessa dell’area risulta essere “Pi (produttivoindustriale/artigianale)” disciplinata secondo le indicazioni di cui all’articolo 5 delle
Norme Tecniche di Attuazione del Progetto Definitivo del nuovo P.R.G. ai sensi del
comma 9 lettera c) dell’art.5 della Legge 106/2011 e s.m.i.;
In forza del combinato disposto dell’art. 14 del D.P.R.380/2001 e dell’art.5 comma 11 della
legge 106/2011 gli interventi edilizi di razionalizzazione e riqualificazione, dotati delle
caratteristiche sopra richiamate, sono assentibili anche in deroga ai vigenti strumenti
urbanistici generali ed attuativi nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza.
Viene quindi richiesta, in funzione dell’intervento di “riqualificazione di comparto
industriale” quale “misura premiale” un aumento di superficie coperta del lotto
dagli attuali 30.206 mq ai futuri 32.817 mq, con un aumento di superficie pari al
8,64%, entro i limiti di cui al secondo periodo del comma 14 dell’art.5 della Legge
106/2011 ovvero il 10% assentibile.
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8. ONERI STRAORDINARI
Con riferimento alla presente istanza di permesso di costruire, si precisa che il medesimo
non darà luogo ad alcun contributo straordinario per maggior valore ai sensi del D.P.R. 6
giugno 2001, n. 380 articolo 16 comma 4 lettera d-ter, aggiunta dall’articolo 17, D.L.
12.09.2014, n. 133 con decorrenza dal 13.09.2014, così come modificato dall’allegato alla
legge di conversione, L. 11.11.2014, n. 164 con decorrenza dal 12.11.2014.
Tale norma stabilisce che “L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che
la regione definisce per classi di comuni in relazione (…omissis…) alla valutazione del
maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga
o con cambio di destinazione d'uso “.
Il permesso di costruire in deroga in oggetto prevede, rispetto alle potenzialità edificatorie
del PRGC vigente, normato in base della Variante parziale n.65, una diminuzione del
valore dell’area come sotto specificato.
La Variante 65 prevedeva di edificare su un’area di superficie fondiaria pari a mq.93.954
superfici emergenti a destinazione direzionale produttivo con un indice di 1mq/mq e
rapporto di copertura al 35%, pertanto prevedeva l’edificabilità di 93.954 di superficie
emergente totale, di cui i 2/3 a destinazione produttiva e 1/3 a destinazione direzionale
legato al produttivo (in rifermento all’art. 5.2 Nta PRGC Alba)
La potenzialità edificatoria dell’area risulta essere pari a:
- mq 62.636 a destinazione produttiva
- mq 31.318 a destinazione direzionale
Il permesso di costruire in deroga prevede il riutilizzo della superficie attuale con un
ampliamento del 8.6% con queste superfici:
- mq 30.481 a destinazione produttiva
- mq 8.646 a destinazione direzionale
- mq 2.195 a destinazione magazzini
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Considerando i valori dell’osservatorio immobiliare del Comune di Alba, sottozona urbana
E7 per il primo trimestre 2015 ottengo valori medi pari a €500/mq per la destinazione
produttiva (con equiparazione della superficie a magazzino); non essendo presente il dato
di valore medio di prezzo per il terziario per la zona in oggetto è stato preso come
riferimento il dato per la zona suburbana C3 con un valore medio pari a €1.700/mq.
Pertanto il valore dell’area passa dai potenziali € 85.058.600 euro della variante VP65 ai
31.036.200 del permesso di costruire in deroga.
Pertanto il permesso richiesto prevede una diminuzione del valore potenziale dell’area e di
conseguenza non sono esigibili maggiori oneri di urbanizzazione ai sensi del D.P.R. 6
giugno 2001, n. 380 articolo 16 comma 4 lettera d-ter.
9. DOCUMENTAZIONE ALLEGATA ALLA PRESENTE RICHIESTA DI P.D.C.
Fanno parte del presente Permesso di Costruire i seguenti documenti:
Tavola 1 – Verifica superfici coperte e dotazione aree a standard
Tavola 2 – Planimetria generale e indicazione aree a standard
Tavola 3 – Pianta piano terreno stato attuale
Tavola 4 – Prospetti stato attuale
Tavola 5 – Pianta piano terreno di progetto
Tavola 6 – Prospetti e sezioni di progetto
Tavola 7 – Pianta piano interrato-primo-secondo-terzo-quarto stato esistente immutato
Tavola 8 – Documentazione fotografica
Tavola 9 – Schema di intervento – pianta piano terreno
Tavola 10 – Progetto impianto elettrico, planimetria impianto luce, F.M. e schema elettrico
Tavola 11 – progetto impianto ed isolamento termico
Tavola 12 – progetto opere di urbanizzazione, area verde
Tavola 13 – Schema di intervento – prospetti
Tavola 14 – Opere esterne, pianta stato attuale e di progetto
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Allegati
Allegato 1 – Relazione
Allegato 2 – Verifica superfici coperte e dotazione aree a standard
Allegato 3 – Asseverazione progettista aree coperte
Allegato 4 – Schema di convenzione
Allegato 5 – Relazione di cui al comma 1 Art.8 D.Lgs.19/08/2005 n.192
Allegato 6 – Progetto impianto elettrico relazione tecnica
Allegato 7 – Dichiarazione di non assoggettabilità a VVFF
Allegato 8 – Opere di urbanizzazione, computo metrico
Allegato 9 – Dichiarazione di fattibilità strutturale, modello 8
Allegato 10 – Studio Idrologico Idraulico di compatibilità (art.75.3 nuovo PRGC)
Allegato 11 – Progetto di regimazione delle acque meteoriche superficiali (art.72.10 nuovo
PRGC)
Allegato 12– Valutazione previsionale di impatto acustico
Allegato 13 – Valutazione previsionale dei requisiti acustici passivi
Allegato 14 – Studio Geologico geomorfologico di compatibilità – Classe di rischio IIA
Allegato 15 – Dichiarazione richiedente di presa conoscenza studi geologici idraulici
Allegato 16 – Dichiarazione progettista di adeguamento agli studi geologici idraulici
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