il contratto - Udu L`Aquila

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guida alla compilazione del
contratto
di locazione
per gli studenti universitari dell'Aquila
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IL
CONTRATTO
Ecco qualche indicazione utile per la compilazione di un contratto di affitto.
Le indicazioni per il contratto tipo si riferiscono alle abitazioni affittate all'interno del comune
dell'Aquila o di comuni, sedi dell'Università dell'Aquila, che abbiano stabilito, tramite patto
territoriale, l'applicazione dell'allegato C della Legge 431/98, leggasi contratto tipo per studenti
universitari.
Nel nostro ordinamento le locazioni private sono regolate da un complesso di norme, che
determinano 2 condizioni contrattuali completamente diverse:
A) il
codice
civile
art.
1571
e
seguenti
Il codice civile definisce le regole generali per la stipula e lo svolgimento del contratto di
locazione. Questa è in assoluto la situazione contrattuale più sfavorevole allo studente, il quale
non ha alcuna possibilità di contrattazione e può solo decidere di accettare o meno le condizioni
poste dal locatore. Le norme del codice civile non pongono limiti o vincoli circa la durata del
contratto e la misura del canone, le parti definiscono in modo del tutto autonomo ogni aspetto del
contratto.
B) LEGGE
431/98
La legge 9 dicembre 1998 n. 431 prevede la possibilità di stipulare 2 tipi di contratto:
La prima, completamente libera, prevede come unico vincolo una durata contrattuale di quattro
anni, rinnovabile per uguale periodo;
La seconda, ad affitto contrattato, è quella sulla quale vogliamo concentrare l’attenzione. Essa
affida un ruolo decisivo alle associazioni sindacali degli inquilini e della proprietà nella
contrattazione delle regole e dei canoni, delle detrazioni fiscali, della durata del contratto. Nel
sistema concertativo tra parti sociali, che scrive gli accordi territoriali di applicazione della legge,
possono rientrare oltre al Comune ed alle associazioni di categoria dei proprietari, anche gli Enti
per il Diritto allo studio e soprattutto le associazioni studentesche (noi nel 2004 l’abbiamo firmato,
evitando norme anti-studentiste). La legge si applica a tutte le locazioni abitative,
indipendentemente dall’anno di costruzione dell’immobile.
Nell’ambito di questa categoria di contratti concertati la legge prevede delle specificità per il
contratto rivolto a studenti universitari:
I contratti per studenti hanno una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi, minimo di 10
per le borse di studio, e possono essere sottoscritti solo da studenti fuori sede.
Scarica il contratto-tipo e le soglie dal sito www.uduaq.org.
Il contratto di locazione si rinnova automaticamente per una durata identica a quella prefissata in
caso di mancata disdetta (spetta a voi in accordo con il proprietario fissare i termini). Fare un
contratto più lungo vi farebbe risparmiare i soldi delle marche da bollo, la registrazione si paga di
anno in anno. Ve la consigliamo solamente se conoscete bene la casa e gli inquilini.
L’inquilino potrà recedere in qualsiasi momento con un preavviso minimo di tre mesi, o minore di
tre se previsto nel contratto di locazione.
Gli studenti affittuari sono in solido responsabili, cioè devono pagare il canone e gli oneri
condominiali fissati dal contratto di locazione, anche nel caso in cui uno di loro receda dal
contratto anticipatamente (a metà con il proprietario). In tal caso, gli altri studenti possono
sostituirlo con un altro studente, che subentra in tutto al contratto in corso, e sono tenuti a
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comunicare le generalità del subentrante al proprietario; egli provvederà poi alla comunicazione
dei dati alla autorità di pubblica sicurezza.
Questo tipo di contratto affronta per la prima volta il problema delle locazioni per studenti
universitari, garantendo allo studente un sistema di tutela in caso di violazione della legge (lg.
431/98 art. 13 comma 5).
Prima di firmare il contratto è importante sapere che la legge prevede alcune condizioni necessarie
all’abitabilità della casa, e cioè:
• la normativa vigente prevede un certo rapporto tra aperture esterne e grandezza della
camera affinché sia garantita la giusta illuminazione ed aerazione;
• è necessario che gli impianti elettrici siano sottotraccia e dotati di sistemi salvavita per
evitare situazioni pericolose;
• le caldaie a gas devono trovarsi all’esterno o, se al chiuso, in ambienti o molto aerati o
dotati di un impianto di aspirazione;
• ai proprietari compete tutta la manutenzione eccezion fatta per quegli interventi dovuti a
danni causati dagli inquilini.
COME
SI
REDIGE
UN
CONTRATTO?
Probabilmente lo compilerà il vostro proprietario, prima di firmarlo vi consigliamo di passare
presso il nostro container a Coppito. Se invece il vostro proprietario vi lascerà la possibilità di
compilarlo e non volete una mano dal nostro sportello casa, tenete a mente che:
Nello spazio riservato al nominativo del proprietario dovete riportare: nome e cognome; luogo e
data di nascita; domicilio e codice fiscale. In quella relativa agli affittuari, cioè voi, le stesse
generalità.
L'assistenza è facoltativa.
Occhio sempre ai millesimi relativi alle spese: per capirci meglio, se la bolletta è tutta a carico
vostro dovete mettere 1000/1000, se ad esempio i consumi li condividete a metà con un altro
appartamento dovrete mettere 500/1000, se fra gli accordi viene stabilito che uno dei consumi è
compreso fra il canone d’affitto allora metterete 0/1000.
Importante mettere la data dell’ultimo collaudo della caldaia. E’ annuale. Lo dovrete fare anche
voi, ed è a carico vostro.
Specificate bene la durata del contratto. State attenti a mettere almeno 10 mesi per fare la
domanda di borsa di studio.
Cancellare la parte che non interessa. Tipo condominio, antenna parabolica etc. etc. (comunque vi
tornerà utile per non pagare più di una marca da bollo, ogni 100 righe una marca da bollo).
La durata minima è di sei mesi e quella massima di trentasei mesi. Per la borsa di studio è
necessaria una durata minima di dieci mesi, escluso agosto.
Massimo due mensilità di caparra.
L’ultima tabella è riservata al proprietario per avere gli sgravi fiscali ICI.
Per il resto dovete scrivere generalità che si presuppone voi conosciate, per qualsiasi dubbio sapete
dove rivolgervi!
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IL
CONTRATTO
SCRITTO
E
REGISTRATO
È
OBBLIGATORIO!
Nell’art. 1 comma 4, la legge dice chiaramente che, per la stipulazione di contratti validi è
necessaria la forma scritta. In mancanza della registrazione non sarà possibile avviare alcuna
azione giudiziaria sicura.
Le norme da seguire per la registrazione sono:
1. Il contratto deve essere registrato entro 20 gg. dalla data di decorrenza dello stesso, o entro
20 gg. dalla data di sottoscrizione (se precedente a quella di decorrenza).
2. Il contratto è depositato in due esemplari, entrambi bollati (marca da bollo da 14.62 € ogni
100 righe di testo). Occhio a stare nelle cento righe! Se passate in sede vi prepareremo un
contratto che stia nello cento righe!
3. La tassa è pari al 2% dell’importo del canone annuo, oltre a 3.62 € per tributi speciali e
allo 0,5% sull’importo dell’eventuale cauzione. Si paga all’Agenzia delle Entrate, in via
Filomusi Guelfi, vicino la Stazione Ferroviaria.
In caso di scioglimento del contratto si dovrà versare una tassa di 51.65 €, a carico di chi lo
scioglie.
Ricordatevi che le spese di registrazione vanno sempre divise a metà con il proprietario. Le
marche da bollo invece sono a carico vostro.
AGEVOLAZIONI
FISCALI
Per lo studente
inquilino:
1. riduzione del 15% dell’imposta di registro di competenza;
2. detrazioni del 19% per oneri e spese per «i canoni di locazione derivanti dai contratti di locazione
stipulati o rinnovati ai sensi della Legge 9 dicembre 1998, n.431, e successive modificazioni, degli
studenti iscritti ad un corso di laurea presso una università ubicata in un comune diverso da quello di
residenza, distante da quest'ultimo almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa, per
unità immobiliari situate nello stesso comune in cui ha sede l'università o in comuni limitrofi, per un
importo non superiore a 2633 euro». Il beneficiario può essere lo stesso studente, se già
possessore di redditi soggetti a obbligo di dichiarazione. In caso contrario la detrazione può
essere effettuata dal genitore dichiarante sul quale lo studente risulta fiscalmente a carico
(come avviene per le tasse universitarie). I risparmi per ogni studente che rientra nelle
categorie contemplate dalla Finanziaria potranno dunque ammontare fino a 500,27 €.
Naturalmente sono esclusi dalle agevolazioni tutti coloro che non hanno stipulato un regolare
contratto di locazione.
Per il proprietario:
1. riduzione del 15% dell’imposta di registro di competenza;
2. riduzione del 30% del reddito imponibile derivante dall’affitto ai fini IRPEF;
3. riduzione ICI del 5,5‰.
N.B.: Alle suddette agevolazioni si avrà diritto solo se si stipula un contratto di locazione
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agevolato in base all’accordo locale depositato presso il Comune e se è timbrato da una delle
associazioni/sindacati firmatari dell’accordo territoriale.
Oltre ai vantaggi fiscali, il contratto assicura ad entrambi i contraenti:
• certezza nel rilascio dell’alloggio;
• canone sicuro;
• durata certa;
• oneri accessori ripartiti come da accordo depositato;
• possibilità di ricorrere alla commissione di conciliazione stragiudiziale in caso di
controversie ed ottenere rapida decisione.
INFORMAZIONI
UTILI
I nuovi contratti di locazione non possono violare le disposizioni che fanno carico al proprietario
di obblighi ed oneri, non attribuibili all’inquilino. Si pensi ad esempio alla norma secondo la quale
il proprietario deve eseguire durante il periodo della locazione tutte le riparazioni necessarie a
mantenere l’immobile in buono stato locativo; alla garanzia per i vizi della cosa locata; alla
ripartizione delle spese per oneri accessori e di riscaldamento.
Il contratto depositato non è modificabile; se modificato, può essere contestato ai sensi
dell’articolo 13. E’ consigliabile sottoscrivere contratti con l’assistenza e la consulenza delle
organizzazioni firmatarie dell’accordo (Udu), per avere la certezza e la validità di ciò che è stato
concordato (certificazione di garanzia).
IN
QUESTURA
Appena insediati in casa, entro 48 ore ricordate al vostro proprietario di segnalarvi all’autorità di
pubblica sicurezza La Questura si trova nelle vicinanze dello Stadio Comunale (viale Gran Sasso).
Documento di riconoscimento: tipo ed estremi.
I dati relativi devono essere riportati nella denuncia da presentare all'autorità di P.S., da parte del
locatore, ai sensi dell'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59 convertito dalla legge 18
maggio 1978, n. 191.
Nel caso in cui il conduttore sia cittadino extracomunitario, deve essere data comunicazione
all'autorità di P.S., ai sensi dell'articolo 7 del decreto legislativo n. 286/98.
PER
LA
BORSA
DI
STUDIO
Stipulare un contratto di locazione è importante per i tanti motivi che abbiamo sopraelencato, ma
è fondamentale per ottenere la borsa di studio. Infatti dopo 30 giorni dall’uscita delle graduatorie
per le borse di studio dovrete recarvi presso lo sportello dell’Adsu in via xx settembre per
depositare una copia del contratto di locazione. Nota bene: l’importo della quota alloggio della
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borsa di studio è pari al prezzo pattuito sul contratto fino ad un massimo di 1500 euro annui.
Pertanto quando il proprietario vi chiederà se sul contratto può riportare una cifra inferiore a
quella da voi corrisposta, declinate gentilmente.
Per spiegarci meglio: se il canone annuo è di 1500 euro e il proprietario vi convince a scrivere sul
contratto una cifra pari a 1300 (contratto figurato), non sarà solo l’Erario a rimetterci, ma anche la
vostra borsa di studio sarà di di 200 euro inferiore a quella che avreste preso con contratto
reale.
Ricordatevi inoltre che in questo caso ci rimetterete anche nelle detrazioni fiscali familiari (se siete
oltre i 100km e in provincia non aquilana).
AUMENTO
E
RICEVUTA
DELL’AFFITTO
Nel caso in cui il contratto abbia durata superiore ad un anno, il canone di locazione sarà
aggiornato sulla base del 75.5% della variazione ISTAT intervenuta nel corso dell’anno. Il
locatore deve rilasciare all’inquilino una ricevuta per ogni rata incassata con l’indicazione
specifica e la quietanza.
La marca da bollo da 1,81 euro è a carico vostro. Se il locatore rifiutasse di rilasciarla o lo facesse
con cifre inesatte, il pagamento potrà essere effettuato con altri sistemi (vaglia postale, bonifico
bancario,assegno non trasferibile). Le modalità di versamento del canone sono in genere
contenute nel contratto. Anche per chi non ha un contratto regolare consigliamo di effettuare
pagamenti che permettono di lasciare una tracciabilità. (vaglia postale, bonifico bancario,assegno
non trasferibile).
DEPOSITO
CAUZIONALE
Al momento della costituzione del rapporto locativo, il locatore ha la facoltà di richiedere ”il
deposito cauzionale”, ovvero, una somma o garanzia di adempimento delle obbligazioni che
l’inquilino si assume contrattualmente. Questa somma non può essere superiore a due mensilità
del canone ed è produttiva di interessi legali che devono essere corrisposti, ogni anno, dal locatore
(proprietario) al conduttore (studente). Può essere definita nulla, quindi contro la legge, qualsiasi
clausola contrattuale che preveda il versamento di una somma maggiore oppure un interesse
inferiore a quello legale. Il deposito cauzionale non potrà essere adeguato all’eventuale aumento
del canone per effetto dell’aggiornamento ISTAT. Al momento della cessazione del rapporto, se
l’alloggio viene rilasciato nelle medesime condizioni in cui è stato consegnato, il locatore dovrà
restituire il deposito cauzionale oltre agli interessi.
LA
SUBLOCAZIONE
La legge stabilisce il divieto per lo studente di sublocare totalmente l’alloggio senza il consenso del
locatore. Se nel contratto non viene stabilito diversamente, lo studente può sublocare parzialmente
l’alloggio, dandone comunicazione al locatore con lettera raccomandata, specificandone:
• numero dei vani sublocati;
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• generalità del subconduttore;
• durata del contratto.
Entro 48 ore dal suo ingresso, deve essere segnalato all’Autorità di Pubblica Sicurezza (Legge
91/78), il nominativo del subconduttore e gli estremi del suo documento identificativo. La
Questura si trova nelle vicinanze dello Stadio Comunale (Viale Gran Sasso).
SPESE
CONDOMINIALI
E
TARSU
(tassa
sui
rifiuti)
Vengono ripartite in base alla “tabella ripartizione oneri accessori” stabilita dagli accordi
territoriali. Anche queste sono a carico vostro, come del resto anche la Tarsu.
PATTI
CONTRARI
ALLA
LEGGE
I
CONTRATTI
ILLEGALI
Usando i mezzi più svariati per poter ottenere un guadagno maggiore dall’affitto ed una durata
minore del contratto, i proprietari cercano di stipulare contratti con le formule più disparate quali
“uso transitorio”, ”uso seconda casa”, ”uso foresteria”.
Bisogna ribadire che i “contratti particolari” che i proprietari costringono a sottoscrivere come
condizione indispensabile per affittare il loro immobile, possono essere contestati e sostituiti da
contratti legali. Infatti, una volta conteggiato il canone equo per l’appartamento occupato, si può
in un primo momento aprire una vertenza e nel caso di esito negativo, iniziare un’azione
giudiziaria davanti al Pretore (l’applicabilità al contratto delle norme di cui alla legge 392/78,
l’accertamento del canone e la restituzione di quanto versato in più).
Un passo importante è costruire una serie di prove da far valere in giudizio contro il proprietario,
tra le quali sono basilari:
• l’effettiva utilizzabilità abitativa stabile e continuativa da parte del soggetto che occupa
l’immobile;
• le modalità di stipula del contratto;
Inoltre ulteriori elementi possono ricavarsi dal comportamento delle parti, dalla modalità di
pagamento e dal ruolo rivestito dal terzo. Di seguito esamineremo in particolare queste ultime due
modalità usate dai proprietari per evadere la legge.
PAGAMENTI
IN
NERO
Il locatore stipula un contratto regolare, ma subordina la sottoscrizione al versamento di una
somma in “nero” da versare all’inizio del contratto o periodicamente insieme al canone, somma
per cui non viene rilasciata ricevuta per ottenere quanto illegalmente versato. Le modalità di
pagamento richieste possono essere:
• pagamento con assegno bancario o circolare intestato al locatore: per provare l’avvenuto
pagamento sarà sufficiente la fotocopia dell’assegno e/o della sua girata, fotocopia che si
può richiedere alla Banca;
• pagamento con assegno intestato allo studente e da lui girato: le banche rilasciano copia
degli assegni solo con la prima girata cancellando le successive. In caso di causa si chiede
al Pretore l’esibizione da parte della Banca di tutte le girate;
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•
pagamento in contanti, senza alcuna ricevuta: se il locatore richiede il pagamento non alla
presenza di estranei, può avere buona efficacia un intervento giudiziario con la prova di
avvenuti movimenti di conto corrente.