Chiarimenti disciplina fiscale del rent to buy

Chiarimenti disciplina fiscale del rent to buy
Con la circolare 4/E del 19 Febbraio 2015 l'Agenzia delle Entrate fa chiarezza sulla disciplina
fiscale da applicare ai casi del cosiddetto “rent to buy”, ovvero lo strumento normativo definito dal
decreto Sblocca Italia che permette di prendere in affitto un immobile con l'opzione di acquistarlo
dopo un certo periodo di tempo. Il Rent to buy non è uno "strumento finanziario"ma una modalità
di compravendita che produce,di fatto, delle leve finanziarie. Infatti, non è previsto l'intervento di
alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed economici sono tra acquirente e venditore, come
in una normalissima compravendita immobiliare. Si precisa , inoltre , che il prezzo di
compravendita dell'immobile non è quello di listino, ma è il risultato della negoziazione intercorsa
tra le parti, dove la modalità di acquisto rent to buy non deve in alcun modo influire sul prezzo di
vendita, pertanto, all'acquirente deve essere riconosciuto lo stesso sconto che si sarebbe accordato
in una compravendita di tipo tradizionale.
Caratteristiche del rent to buy: La nuova disciplina del rent to buy crea un nuovo negozio
giuridico complesso caratterizzato - dal godimento dell'immobile, per i periodi precedenti
l'esercizio del diritto di acquisto - dall'imputazione di una quota del canone a corrispettivo della
successiva compravendita - e dall'esercizio o eventuale mancato esercizio del diritto di acquisto
dell'immobile. L'elemento principale riguarda dunque il trattamento fiscale del canone,
diversificato a seconda che sia destinato al godimento dell'immobile (affitto) o come acconto
prezzo (acquisto). Sul primo punto, per la quota di canone imputata al godimento dell'immobile
trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte
indirette, per i contratti di locazione . Sul secondo punto, per la quota di canone versata come
anticipazione del corrispettivo pattuito per il trasferimento (vendita dell'immobile), si applicherà
invece la normativa fiscale prevista per gli acconti-prezzo.
Imponibilità Iva I canoni versati per il godimento fanno parte delle operazioni esenti da Iva. A
meno che il concedente-proprietario sia un'impresa di costruzione o di ripristino e opti per il
regime di imponibilità Iva. L'opzione chiarisce l'Agenzia va sempre esercitata nello stesso contratto
di godimento di cui all'articolo 23 in esame. Il regime di esenzione si applica anche ai canoni
versati per la locazione di fabbricati strumentali, con la possibilità di optare per l'imponibilità da
parte di tutti i soggetti passivi e non solo per le imprese di costruzione e di ripristino. Quando
l'operazione è imponibile ai fini dell'Iva, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come
acconto-prezzo sono quelle vigenti al momento dell'accordo. Si applica l' aliquota ridotta del 4%
se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case
classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9» (case di lusso. Invece, si applica l'
aliquota ridotta del 10%, «se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione
catastale di quelle che possono fruire dell'agevolazione “prima casa”; aliquota del 22% per gli
immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali».
Imposta di registro. Per i fabbricati abitativi, la misura dell'imposta di registro è determinata in
base al regime Iva applicabile. Se il contratto è esente da Iva, alla quota di canone corrisposta
quale acconto-pezzo si applica l'imposta di registro proporzionale del 2%. Se il contratto è
imponibile Iva, l'imposta è in misura fissa e quindi sarà pari a 67 euro se il contratto è stipulato
per scrittura privata o 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma
pubblica. Per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività Iva/Registro, l'imposta
di registro è applicata in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di
imponibilità o di esenzione. La base imponibile è data dall'ammontare complessivo della quota
dei canoni imputabile al godimento dell'immobile, per l'intera durata dello stesso. L'imposta può
essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto oppure sull'ammontare del
canone relativo a ciascun anno. Per gli acconti-prezzo soggetti a Iva, l'imposta di registro è dovuta
nella misura fissa di 200 euro.
Vendita: imposte dirette, Iva e registro Al momento della cessione, per le imprese la tassazione
sarà sulla «differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale
dell'immobile». Ai fini Iva, invece, «la base imponibile su cui applicare l'imposta sarà data dal
prezzo della cessione al netto dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal nuovo
proprietario, cioè dall'ex affittuario, esclusi quindi quelli versati per il mero godimento
dell'immobile».Riguardo alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ai trasferimenti dei
fabbricati strumentali rilevanti ai fini Iva (in regime di esenzione o imponibilità) si applica
l'imposta di registro fissa di 200 euro e le imposte ipotecaria e catastale in misura rispettivamente
pari all'1% e al 3%.Per i fabbricati abitativi in esenzione Iva l'imposta di registro è dovuta nella
misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo mille euro; mentre le imposte ipotecaria e
catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna. Se, invece, il trasferimento del fabbricato
abitativo è imponibile Iva, l'imposta di registro è fissa (200 euro) cos ì come le imposte ipotecaria e
catastale (sempre di 200 euro ciascuna).
Il rent to buy tra privati Se il venditore è un soggetto Irpef, sulla quota percepita come affitto si
applica la disciplina fiscale dei redditi fondiari quindi i canoni vanno a formare il reddito
complessivo dei “proprietari”. Mentre l'imposta di registro, proporzionale, è pari al 2%, sia per gli
immobili strumentali che abitativi. Si può comunque optare per la cedolare secca. Quanto al
corrispettivo dell'eventuale trasferimento dell'immobile, questo viene tassato come «una
plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione
interviene entro cinque anni dall'acquisto», come di solito nel regime di compravendite tra privati.
Le quote di canone incassate come acconto-prezzo saranno dunque assoggettate alla disciplina dei
redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell'immobile. Per le
cessioni fuori campo Iva, prima casa e altro, l'imposta di registro sarà del 2% nel primo caso e del
9% nel secondo, mentre quella ipotecaria e catastale saranno versate in misura fissa di 50 euro in
entrambi i casi.
E se l'affare non va a buon fine cosa succede?Se il conduttore non esercita il diritto di acquisto,
per il concedente in regime di impresa non emerge alcun ricavo o plusvalenza rilevante nella
determinazione del reddito. Tranne la sola quota dei canoni (acconto) che si è pattuito fosse
trattenuta. Lo stesso avviene in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore.
Nei contratti tra privati, per il proprietario, la parte di acconto eventualmente trattenuta per il
mancato esercizio dell'opzione da parte del conduttore costituirà un reddito diverso. Che in
sostanza remunera per il diritto di acquisto concesso in sede di stipula del contratto. E reddito
diverso sarà anche la quota trattenuta a titolo di indennità nel caso di inadempimento del
conduttore. Si tratta di mancato esercizio del diritto di acquisto o di inadempimento del
conduttore, comunque non si dà luogo alla restituzione dell'imposta di registro corrisposta nella
misura del 3 per cento, applicata in relazione alla quota di canone assimilata ad acconti prezzo.
Giovanna Greco
Sindacato italiano Commercialisti