Il regime fiscale delle SIIQ: imposte di ingresso, redditi prodotti e utili

Il regime fiscale delle SIIQ: imposte di
ingresso, redditi prodotti e utili distribuiti
Prof. Tommaso Di Tanno
(Di Tanno & Associati)
SIIQ, SICAF E FONDI IMMOBILIARI
Evoluzione degli strumenti di investimento immobiliare
21 Maggio 2015
IL REGIME FISCALE DELLE SIIQ: IMPOSTE DI INGRESSO, REDDITI
PRODOTTI E UTILI DISTRIBUITI
Prof. Tommaso Di Tanno
Roma, 21 maggio 2015
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Il regime SIIQ alla luce della recente riforma
 La SIIQ: un investimento a reddito (quasi) fisso (art.1, commi 119-141-bis,
L. 296/2006)
 A metà tra fondo immobiliare e società immobiliare “ordinaria”
 Redditi da “locazione” esenti per la SIIQ – tassazione dei soci al momento della
distribuzione
 Tassazione ordinaria per gli “altri” redditi
 Normativa di attuazione (D.M. 174/2007) e prassi (Circ. 8/E del 2008)
 La riforma delle SIIQ (D.L. 133/2014)
 Obiettivo: rivitalizzare uno strumento ancora poco diffuso
 ampliamento dell’area di esenzione per:
 plusvalenze relative ai beni (immobili e partecipazioni) produttivi di redditi esenti
 proventi e plusvalenze relative a quote di fondi immobiliari “qualificati“
 speciale obbligo di distribuzione degli utili derivanti dalle plusvalenze (vedi infra)
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L’imposta di ingresso (1/2)
 L’ingresso nel regime speciale delle SIIQ/SIINQ comporta
 “il realizzo a valore normale degli immobili destinati alla locazione … posseduti
alla data di chiusura dell’ultimo esercizio in regime ordinario” (art. 1, comma 126,
L. 296/2006)
 Che anche gli immobili di trading - se riclassificati tra quelli destinati alla locazione
- possono essere considerati
 L’applicazione della Imposta Sostitutiva (Exit Tax) in alternativa a IRES/IRAP
ordinaria (ma scelta uniforme per tutti gli immobili)
 Il “realizzo” ha luogo nel periodo d’imposta anteriore a quello di ingresso nel
regime SIIQ
 L’Exit Tax
 Imposta Sostitutiva (del 20%) è il regime “naturale”
 Versamento in unica soluzione ovvero in un massimo di 5 rate annuali (interessi
al TUS + 1%)
 Possibilità di utilizzare le perdite pregresse ad abbattimento della base imponibile
della Exit Tax
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L’imposta di ingresso (2/2)
 Valore fiscalmente riconosciuto
 Il valore normale assoggettato a Exit Tax si considera “valore fiscalmente
riconosciuto” a decorrere dal quarto periodo d’imposta successivo a quello
anteriore all’ingresso nel regime (ad es: ingresso 2015; valore riconosciuto 2018)
 In caso di realizzo degli immobili prima di tale periodo la differenza tra il valore
assoggettato a Exit Tax e costo fiscale originario è assoggettato ad imposizione
ordinaria (art. 1, comma 127, L. 296/2006)
 Ciò vale anche in caso di decadenza dal regime prima del “consolidamento” del
valore fiscale
 In entrambe le ipotesi l’Imposta Sostitutiva costituisce un credito scomputabile dall’IRES
 Aspetti dubbi
 In caso di realizzo anticipato si ritiene (la norma tace) che le rate residue della
Exit Tax debbano continuare ad essere versate (diventando poi un credito
d’imposta scomputabile)
 In caso di realizzo anticipato di immobili minusvalenti, non è previsto l’obbligo di
versare la maggior imposta sostitutiva risparmiata per effetto delle minusvalenze
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La tassazione alternativa all’Exit Tax
 Tassazione “ordinaria”
 Le plusvalenze (e le minusvalenze) da “ingresso” concorrono a formare l’ordinaria
base imponibile IRES (possibilità di compensare le perdite pregresse) e IRAP
 Opzione nella dichiarazione relativa al periodo d’imposta di “realizzo”
 Imputazione integrale nel periodo d’imposta anteriore a quello di ingresso nel
regime (cioè in quello di “realizzo”) ovvero in quote costanti suddivise in
(massimo) cinque periodi d’imposta
 Valore fiscalmente riconosciuto
 Riconoscimento nuovo valore dall’esercizio successivo a quello di realizzo
(ovvero gradualmente in caso di tassazione per quote costanti)
 La decadenza dal regime SIIQ non ha effetti sul valore fiscalmente riconosciuto
che è, quindi, consolidato
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La tassazione del reddito della SIIQ
 Ai fini IRES è esente il reddito corrispondente all’utile determinato quale somma
algebrica
 dei proventi della gestione esente tassativamente elencati dalle previsioni
normative
 canoni e plusvalenze derivanti da immobili destinati alla locazione;
 dividendi e plusvalenze da partecipazioni in SIIQ/SIINQ;
 proventi e plusvalenze da quote di fondi immobiliari “qualificati” (che
investono almeno l’80% in immobili destinati alla locazione, ovvero in SIIQ e
SIINQ e in società immobiliari)
 dei costi complessivi della gestione esente (costi specificamente attribuiti e costi
promiscui pro quota)
 Il reddito derivante dalla ulteriore attività della SIIQ (gestione ordinaria) è tassato
ordinariamente
 La base imponibile IRAP si calcola con un criterio forfetario/proporzionale
 Il valore della produzione è esente sulla base del rapporto tra i componenti postivi
rilevanti ai fini IRAP riferibili alla gestione esente e il totale dei componenti positivi
rilevanti ai fini del tributo regionale
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La contabilità della SIIQ (1/2)
 La gestione esente deve essere prevalente (almeno pari all’80%) sulla base di un
doppio test patrimoniale (asset test) e reddituale (profit test)
 Asset test: l’attivo che dà (o può dare luogo) alla gestione esente deve essere pari
almeno all’80% del totale
 Profit test: le componenti attive esenti devono essere pari almeno all’80% del totale
 Obbligo di adozione dei principi contabili internazionali (IAS)
 La SIIQ “deve tenere contabilità separate per rilevare i fatti di gestione dell’attività di
locazione immobiliare e delle altre attività, dando indicazione, tra le informazioni
integrative al bilancio, dei criteri adottati per la ripartizione dei costi e degli altri
componenti comuni” (art. 1, comma 121, L. 296/2006)
 “nel risultato della gestione esente devono confluire i costi e i ricavi tipici dell’attività di
locazione immobiliare (canoni di locazione, interessi su depositi cauzionali, costi di
manutenzione degli immobili) nonché gli altri oneri amministrativi, finanziarie e tributario
direttamente riferibili alla medesima attività”. [Circ. n. 8/E del 2008]
 I costi generali devono essere ripartiti tra le due gestioni. In merito all’imputazione di tali
costi “il comma 121 non detta una regola prestabilita” (Circ. 8/E del 2008).
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La contabilità della SIIQ (2/2)
 Componenti da attribuire specificamente vs componenti comuni
 Per la ripartizione dei componenti comuni la Circ. 8/E suggerisce, a titolo
esemplificativo, il criterio di cui all’art. 144 del TUIR (rapporto tra i ricavi della
gestione esente e quelli complessivi)
 Si ritiene maggiormente significativo del reciproco peso delle due attività il
rapporto relativo al profit test, in quanto depurato dei componenti non
effettivamente espressivi dell’attività svolta
 Nella nota integrativa al bilancio devono essere esplicitati i criteri di
ripartizione di costi e ricavi
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L’obbligo di distribuzione (1/2)
 Obbligo di distribuire ogni anno un importo pari almeno al 70% dell’utile della
gestione esente (art. 1, comma 123, L. 296/2006 e art. 7 D.M. 174/2007)
 Riferimento all’utile di bilancio della gestione esente o, se minore, all’utile di
esercizio disponibile per la distribuzione
 Va deliberato in sede di approvazione del bilancio d’esercizio
 Ratio: garantire il periodico prelievo impositivo (l’utile della gestione esente è
tassato in capo agli investitori. Vedi infra)
 Plusvalenze su immobili/partecipazioni in SIIQ e SIINQ e quote di fondi
qualificati
 Soggette ad obbligo di distribuzione nella misura del 50% nei due periodi
d’imposta successivi a quello di realizzo
 Non è chiaro il rapporto tra l’obbligo generale di distribuzione dell’utile esente
(70%) e l’obbligo di distribuzione delle plusvalenze (50%) che sono comprese nel
medesimo utile esente
 Assenza di indicazioni normative e di chiarimenti interpretativi
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L’obbligo di distribuzione (1/2)
 Casi di decadenza dal regime SIIQ (art. 1, comma 124, L. 296/2006)
 La SIIQ decade dal regime speciale in caso di mancato rispetto dell’obbligo di
distribuzione della quota minima di utile esente (70%)
 Il ritorno al regime ordinario opera dal periodo di formazione dell’utile non
distribuito
 La disposizione relativa alla decadenza sembra riferita solo all’obbligo di
distribuzione generale (70% dell’utile esente)
 Non è chiaro se tale disposizione risulti applicabile all’obbligo di distribuzione
specificamente previsto per le plusvalenze (50%)
 Conta solo dato di bilancio: irrilevanza errori quantificazione utile esente
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L’obbligo di distribuzione (2/2)
 Il meccanismo del carry forward
 “Qualora … l’utile contabile derivante dalla gestione esente sia ridotto da una
perdita contabile derivante dalla gestione imponibile, l’utile contabile della
gestione imponibile realizzato nei successivi esercizi si considera formato, fino a
concorrenza dell’importo delle suddetta riduzione, da utili della gestione esente
con conseguente obbligo di distribuzione” [art. 7, c. 4, DM 174/2007]art. 7,
comma 4, del D.M. 174/2007]
 Problemi di diritto transitorio essendo stata modificata la misura della
distribuzione obbligatoria (85% vs 70%)
 La distribuzione di utile esente oltre il 70% non modifica il meccanismo del
carry forward per gli anni successivi (in tal senso l’Agenzia delle Entrate in
una risposta ad un ruling non pubblicata)
 Le perdite della gestione esente di un periodo d’imposta non “riducono”
l’obbligo distributivo derivante negli anni successivi dal meccanismo del
carry forward
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La tassazione degli investitori
 Dividendi tratti dalla gestione imponibile
 Soggetti alle regole fiscali ordinarie applicabili in funzione delle caratteristiche del
percettore
 Dividendi tratti dalla gestione esente
 Ritenuta a titolo d’acconto o d’imposta del 26%
 Ritenuta del 15% per i dividendi tratti dall’utile riferibile a contratti di locazione ad
uso abitativo soggetti ad equo canone ovvero stipulati a particolari condizioni di
tutela sociale
 Nessuna ritenuta per gli utili distribuiti ad altre SIIQ
 Investitori non residenti
 Applicabilità dei trattati contro le doppie imposizioni (riduzione ritenuta
generalmente al 15%)
 Inapplicabile la direttiva madre figlia e la ritenuta dell’1,375% per le società UE e
SEE White List (art. 27, comma 3-ter, D.P.R. 600/1973)
 Non si applica l’esenzione di cui all’art. 7, comma 3, D.L. 351/2001 (applicabile ai
fondi immobiliari con riguardo a taluni investitori istituzionali)
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Confronto società immobiliare/SIIQ
Società immobiliare
Aliquota
(a)
A Veicolo
SIIQ
Reddito netto* Aliquota
(b)
(c)
Reddito netto
(d)(1)
31,4%
68,6
0%
100
26%
50,8
26%
74
C Società residenti
1,375%
67,7
27,5%
72,5
D Non residenti (3)
26%
50,8
26%
74
1,375%
67,7
n/a
n/a
0%
68,6
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
B Persone fisiche (2)
E UE-SEE White List
F Madre-Figlia
G OICR e Fondi Pensione WL
H Organismi internazionali riconosciuti
Fondi sovrani - Banche centrali (art. 7, comma 3, DL
351/2001)
Si assume un reddito lordo di 100.
(1) Attività di locazione esente.
(2) Partecipazione non qualificata.
(3) Si prescinde dai trattati internazionali
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