Franz Kafka

“Non sprecate tempo
cercando gli ostacoli,
potrebbero non esserci”
Franz Kafka
Arch. STEFANO FATTOR
via Fago 54 - 39100 Bolzano
Tel +39 0471 27 16 04 – cell.
cell. 348 369 10 68
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Grossglockner
19001900-2000
AIUTIAMOLI A CAPIRE ...
NEUTRALITA‘ DEL PIANETA:
CO2 = 2 t/pro capite anno
Produzione CO2
U.S.A. = 22
EUROPA = 10
CINA = 4
INDIA = 1,4
SECONDO L’UNIONE
EUROPEA IL 40% DEI
CONSUMI TOTALI E’ DA
ATTRIBUIRE AGLI EDIFICI
NON INDUSTRIALI
2%
12%
14%
72%
climatizzazione
acqua sanitaria
elettrodomestici
illuminazione
Dir. 2010/31/UE del 19.05.10
•Dal 31.12.20 tutti gli edifici “quasi ZERO EMISSION”
•Dal 31.12.18 edifici pubblici “quasi ZERO EMISS.”
PARCO EDILIZIO IN ITALIA
28 MILIONI DI ALLOGGI IN 11,7 MILIONI DI EDIFICI
E’ IL CUORE DEL PROBLEMA ENERGETICO
OLTRE IL 90% DEGLI EDIFICI HA UN FABBISOGNO >
250 Kwh/mq/a
Problemi
Proprietà frammentata
economicamente e anagraficamente
IL CONSUMO DI SUOLO
COME TAGLIARE IL RAMO SU CUI SIAMO SEDUTI
IL 42% DEL TERRENO AGRICOLO PIU’ FERTILE
DEL MONDO E’ STATO EDIFICATO E
DEGRADATO IN MANIERA IRREVERSIBILE
SOLO IN PROVINCIA DI PARMA
SONO STATI URBANIZZATI
81.000 ETTARI NEL PERIODO
1976-2003
L’EQUIVALENTE DI 14 CITTA’ DI BOLOGNA
Effetti energetici dello sprowling
NO TRASPORTO PUBBLICO CHE NON PUO’
INSEGUIRE LE SEMPRE NUOVE
URBANIZZAZIONI
SIAMO IL POPOLO A PIU’ ALTO TASSO DI
MOTORIZZAZIONE DEL MONDO
Effetti energetici dello sprowling
Più
Più territorio consumato quindi
indifferenziazione città
città-campagna
Più
Più superfici sigillate
Urbanizzazioni più
più
costose
(fognature, acque
bianche, reti di
elettricità
elettricità e gas)
Costi eccessivi per
sistemi decentrati
(più
(più efficienti) di
riscaldamento
Effetti energetici dello sprowling – efficienza
Il rapporto S/V (es. 4 cubi 5x5, vol.=500mc)
Rapporto S/V=0.9
Sup. disp.=
disp.= 450mq
Rapporto S/V=0.8
Sup. disp.=
disp.= 400mq
Rapporto S/V=0.9
Sup. disp.=
disp.= 450mq
Più superfici esposte:
•più
più energia in uscita
•più
più superfici da isolare
•più
più spessori di isolamento
•più
più ponti termici
•meno tenuta all’
all’aria
•più
più costi !!
Rapporto S/V=1,2
Sup. disp.=
disp.= 600mq
UNA STRATEGIA D’USCITA IN 3 MOSSE :
1.TRASPORTO PUBBLICO
2. DENSIFICAZIONE
3. RISANAMENTO ENERGETICO DELLE
PREESISTENZE A COSTO ZERO
Per consumare meno spazio e energia
PERCHE’ A COSTO ZERO?
IL CASO DANIMARCA
È il solo stato che obbliga la certificazione per le
preesistenze
• ritorno degli investimenti calcolato per il
risanamento energetico integrale degli edifici
13 %
Ma è un’investimento irreversibile e
con alti costi iniziali
La premessa necessaria: una buona certificazione
5 metodi di calcolo ammessi
1
2
3
4
+ (5) autocertificazione in Classe G
L’UNICO FEDERALISMO CHE
ABBIAMO: QUELLO ENERGETICO
•Disomogeneità
Disomogeneità di classificazione tra regioni
•Mancato accreditamento reciproco dei certificatori
•I Comuni controllano! Ma chi è il soggetto che sanziona?
•Sanzioni su base % della tariffa (che non c’è
c’è più
più)
• Il costruttore e/o venditore si sceglie il certificatore
•Si delega al consumatore finale la contestazione
•Non è più
più nullo l’
l’atto notarile senza ACE (l. 133/08)
PROCEDURA D’
D’INFRAZIONE
58 kWh/mq a
L’UNICA CERTIFICAZIONE IN EUROPA
CHE LEGA LA PRESTAZIONE
ENERGETICA AL RAPPORTO S/V
I VALORI U PIU’
PIU’ ALTI D’
D’EUROPA
ZONA E
ITALIA U=2,2
GERMANIA U=1,3
L’UNICO INTERVENTO URBANISTICO SULLE
PREESISTENZE
IL PIANO CASA
20% DI AMPLIAMENTO “GRATIS”
GRATIS”
35% SE DEMODEMO-COSTRUISCI “ECOLOGICAMENTE”
ECOLOGICAMENTE” (?)
STOP CONCESSIONI EDILIZIE
LE REGIONI IN ORDINE SPARSO
D.L. 311/06
311/06 (attestato
(attestato di
di
D.L.
certificazione energetica
energetica solo
solo
certificazione
per ampliamenti
ampliamenti >> 20%)
20%)
per
++
PIANO CASA
CASA (consentito
(consentito
PIANO
ampliamento fino
fino al
al 20%
20% senza
senza
ampliamento
contropartita energetica)
energetica)
contropartita
==
PEGGIORAMENTO GENERALE
GENERALE
PEGGIORAMENTO
DELL’EFFICIENZA DEL
DEL PARCO
PARCO
DELL’EFFICIENZA
EDIFICI ITALIANO
ITALIANO
EDIFICI
TUTTO QUESTO NON E’ INEVITABILE
REGIONI E COMUNI POSSONO DECIDERE COSA FARE DEL
PROPRIO TERRITORIO
PARTIAMO DA QUELLO CHE C’E’:
dlgs 311/2006
Modifica l’
l’art. 9 del dlgs 192/05 comma 5 con il comma 5 bis
PER PROBLEMI NUOVI COME I CAMBIAMENTI
CLIMATICI E LA CRISI ENERGETICA BISOGNA
RICORRERE A STRUMENTI NORMATIVI DIVERSI DA
QUELLI TRADIZIONALI
LA SFIDA
RISANARE GLI EDIFICI A COSTO ZERO
IL FONDO DI ROTAZIONE
ENTE PUBBLICO
•SPESE ZERO PER L’
L’ENTE
PUBBLICO
•SPESE ZERO PER IL
PRIVATO
+
MENO CONSUMI
MENO SPESE
VANTAGGI:
• fa pagare al miglioramento energetico i costi
dell’intervento iniziale responsabilizzando i
proprietari
• “stana” ditte e progettisti che prospettano tempi
di ammortamento irreali
• incentiva gli interventi veramente efficienti
LIMITI:
• entrata a regime dopo c.ca 10 anni
• difficoltà iniziale a creare un fondo sufficiente
PREMI CUBATURA? SI’, MA…
POLITICHE DI
RISANAMENTO
ENERGETICO DELLE
PREESISTENZE EDILIZIE
ATTRAVERSO LO
STRUMENTO DEL
CREDITO DI CUBATURA
I PIANI RECUPERO ENERGETICI
Pianidi
direcupero
recupero
Piani
energetico
daattuare
attuare
energetico da
tra
proprietari
di
edifici
tra proprietari di edifici
sulotti
lotticonfinanti
confinantieeda
da
su
concordarecon
conilil
concordare
Comune
Comune
nel
cubat.
Premiocubat
cubat
..nel
cubat.
Premio
P.Rec.En
P.Rec.En.
P.Rec.En.
P.Rec.En..
LA PROPOSTA PER BOLZANO
Una nuova strategia energetica:
1. Consentire la sopraelevazione degli edifici
plurifamiliari
2. Permettere l’immissione sul mercato della
nuova cubatura
3. Obbligare ad investire la somma introitata a
favore del risanamento energetico della
preesistenza
EDIFICI PRIVI DI TUTELA
Nuovo
+
Esistente
B
=
E
Chi riduce di una % l’ indice termico e la CO2 prodotta
matura un credito (in %) di cubatura da sviluppare nel lotto
Edificio Mori – Lumezzane (BS)
Opel, Rüsselsheim
Si può chiudere il cerchio:
1. Si potrebbero tagliare del 60% i consumi
energetici degli edifici e le relative
emissioni di CO2
2. Si potrebbero creare nuove, grandi cubature
a costo più contenuto (i terreni sono già
ammortizzati)
3. Si risparmierebbero suolo e verde
4. I risanamenti sarebbero a costo zero per i
proprietari
5. Si garantirebbe lavoro agli operatori del
settore edile per una generazione
In poche parole :
VERREBBE GARANTITO UN RISPARMIO A
TANTI E PER SEMPRE CONTRO UN
TRADIZIONALE GUADAGNO “UNA TANTUM”
PER POCHI
1. COME PUO’ AVVENIRE LA SOPRAELEVAZIONE?
X
filodi
digronda
grondain
intutti
casidi
diIND.VIS.LIB.
IND.VIS.LIB.1:1
1:1tra
traedifici
edifici
tuttii icasi
AAfilo
X
X
IN REGIME DI DEROGA (h. + cub.)
2. COME PUO’ AVVENIRE LA SOPRAELEVAZIONE?
3m
3m
Inarretramento
dallalinea
lineadi
digronda
grondaverso
versoi ifronti
frontinon
nonliberi
liberi
arretramentocon
conIND.VIS.LIB.
IND.VIS.LIB.1:1
1:1dalla
In
3m
X
3m
<
X
<X
IN REGIME DI DEROGA (h. + cub.)
3. COME PUO’ AVVENIRE LA SOPRAELEVAZIONE?
Fr
on
te
st
ra
da
filodi
digronda
grondain
incaso
casodi
di
AAfilo
edifici
laddove
interclusi
non
edifici interclusi laddove non
sianopregiudicati
pregiudicatigli
gliaffacci
affacci
siano
interni
interni
IN REGIME DI DEROGA (cub. ed event. h.)
SOLO TEORIA?
EDIFICIO “A” ANNI ‘50
EDIFICIO “B” ANNI ‘70
EDIFICIO “D” ANNI ‘50
EDIFICIO “C” ANNI ‘60
Analisi di un caso
Zona “sfavorevole
sfavorevole”
” – quartiere a basso valore immobiliare
€/mq 2.900 - 3.200 alloggi nuovi o ristrutturati.
Al di fuori dei bollettini ufficiali, il mercato si spinge fino a €/mq 4.000.
Edificio di poco più
più di 30 anni (1975)
Copertura a falda
Rivestimento in clinker
Proposta di ampliamento
Ricavo dalla vendita di 8
appartamenti, al valore medio
di €/mq 3.050, € 2.780.000
Costo totale intervento di
risanamento € 2.680.000
Passare da “G” a “B” ed avere anche un utile di circa € 100.000
Un caso singolo?
Edificio di 30
anni
Edificio A
Edificio B
Edificio C
(fittizio)
Edificio D
Sedime
c.a 900mq
c.a 400mq
c.a 280mq
c.a 380mq
c.a 200mq
Sup. disperdente
c.a 5.400mq
c.a 2.400mq
c.a 1.500mq
c.a 2.400mq
c.a 1.650mq
5,36
6,32
Rapporto
Superf.
Superf. disperdente/
area sedime
6
6
8,25
Costo intervento
€2.676.143
€1.100.000
€883.000
€1.148.000
€783.000
Ricavo vendita
€2.783.887
€1.137.000
€885.000
€1.090.000
€676.000
Utile
€ 107.745
€ 37.000
€ 2.000
- €58.000
- €107.000
Un valore < 6 indica un equilibrio costicosti-ricavi,
stante una vendita a €/mq 3.050
EDIFICI SOTTO TUTELA
Cubatura virtuale
Esistente
Chi riduce di una % la CO2 prodotta (+ interventi) matura un
credito (in %) di cubatura virtuale da immettere sul mercato
CHI E’ TITOLATO A COMPRARE LA CUBATURA VIRTUALE?
Nuovo e demo-ricostruzioni (già efficienti) in zona B e C (?)
Cubatura virtuale acquistata
solo da edifici sotto tutela
risanati energeticamente
Cubatura standard definita
dall’
dall’indice del lotto
In una % < al credito definito nel CASO 1
QUANTI CREDITI SI POSSONO COMPRARE?
I crediti sono acquistabili da più edifici tutelati
% y da B
% z da C
% x da A
%y
%x
%z
A
B
C
(edifici tutelati)
In una % totale < al credito definito nel CASO 1
COSA DEVE FARE IL COMUNE?
MUNICIPIO
1. Agire come una
BANCA CENTRALE DEL
CREDITO DI CUBATURA
che gestisce l’intavolazione dei
crediti e la loro
commercializzazione
2. Fissare le deroghe
urbanistiche anche in accordo
con l’amministrazione
provinciale
IL PIANO URBANISTICO PUO’ GOVERNARE
IL RISANAMENTO ENERGETICO DEI
CENTRI STORICI
CUBATURE VIRTUALI
CENTRO STORICO
AREA DI NUOVO IMPIANTO
AREE DI NUOVO IMPIANTO RIDOTTE. INDICE DI
EDIFICABILITA’
EDIFICABILITA’ BASSO O UGUALE A ZERO. SI ALZA SOLO
CON L’
L’ACQUISTO DI CUBATURA VIRTUALE
CONDIZIONI NECESSARIE
• LEGGE REGIONALE SUGLI
ESPROPRI CHE RIDUCA LE
INDENNITA’
INDENNITA’ NEI CASI DI SITI
REALIZZATI CON L’
L’ACQUISTO DI
CUBATURA VIRTUALE
• SISTEMA DI CERTIFICAZIONE
BLINDATO PER EVITARE
SPECULAZIONI
“Le visioni di oggi sono la
realtà di domani”
Victor Hugo
Arch. STEFANO FATTOR
via Fago 54 - 39100 Bolzano
Tel +39 0471 27 16 04 – cell.
cell. 348 369 10 68
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