etail 1-2013 - World Capital

etail 1-2013
HIGH-STREET REPORT
Primo
Primo semestre
semestre 2013
2013
Sede -
Sede -
Viale F. Restelli, 3/7
20124 - Milano
Piazza Maestri del Lavoro, 7
20063 Cernusco sul Naviglio (MI)
Nord Europa / North Europe / 欧洲北部
Est Europa / East Europe / 欧洲东部
Other Branch Office
Asia / Asia / 亚洲
Nord America / North America / 北美 Sud America / South America / 南美
Pechino / Beijing / 北京 New York / New York / 纽约
Shanghai / Shanghai / 上海
San Paolo - Sao Paolo - 圣保罗
Londra / London / 伦敦
Buenos Aires / Buenos Aires / 布宜诺斯艾利斯 Berlino / Berlin / 柏林
Praga / Prague / 布拉格
Mosca / Moscow / 莫斯科
Tel. Fax -
+39 02 95305886
+39 02 95305209
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[email protected]
Retail 1- 2013
INDICE
Italian retail Market
High-street rating - canoni di locazione
Canoni di affitto del High-Street regionale
Canoni di locazione
Analisi High-street
Nord Italia
Centro Italia
Sud Italia
Consumatory
E-commerce
Analisi dei consumi
Retail market - Milano
Rendimenti
Milano provincia- Canoni di loczione
Mercato Retail - Estero
Canoni di locazione
Il divario tra i mercati più attraenti
Spesa dei consumatori
Fiducia dei consumatori 2012
RETAIL MARKET REPORT
Retail 1- 2013
RETAIL MARKET REPORT
Italian retail market
Lo stock del mercato retail
I retailer, a causa dell’incertezza economica e della contrazione dei consumi approcciano il mercato con prudenza,
Isole 10.8%
concentrandosi sulle prime location nelle high-streets. Anche
Nord est 16.3%
i brand che registrano dei buoni risultati rallentano i loro piani
di sviluppo per sondare il mercato, mostrando cautela
nell’apertura di nuovi punti vendita.
La forbice dei valori varia molto a seconda della zona, della
Sud
posizione strategica lungo le vie e quindi dal flusso pedonale
e dalla visibilità.
23.1%
Nello stock del mercato immobiliare retail il Nord Italia in
generale presenta la percentuale più ampia rispetto al resto
d’Italia con il 41.1%, di cui il 16.3% al nord est e il 24.8 % al
nord ovest. La percentuale di stock immobiliare al centro Italia
è del 25%, al sud il 23.1% e nelle isole il 10.8%.
I canoni di affitto nelle high-street italiane restano stabili
rispetto al 2012. Al nord Italia è stata registrata una fascia da
300 a 6.700 €/m²/anno, Al centro è stata registrata una fascia
da 400 a 6.100 €/m²/anno, mentre al sud comincia da 100 e
Nord ovest
arriva a 2400 €/m²/anno.
24.80%
Nelle città come Milano, Torino, Verona i canoni restano
stabili, mentre a Genova, Firenze, Venezia è stato registrato
una contrazione dello 2% sugli affitti. Nel comune di Portofino
il calo ha raggiunto il 4%. Nel centro Italia I canoni sono
rimasti stabili mentre nelle isole al sud, nelle città come Bari e
Centro 25%
Palermo, si è registrato un calo dell’ 3.6%.
Nord 41.1%
I cambiamenti dei prezzi di locazione variano molto a
seconda della zona e della posizione strategica lungo le vie.
Nelle Top high-street I canoni di affitto sono stabili e in alcuni
casi sono leggermente aumentati, ciò a causa della grande richiesta non soddisfatta della scarsità dell’offerta. Gli aumenti registrati a Milano sono in
corso Vercelli +0.7% e via della Spiga +0.8%, a Verona in via Mazzini e via Cappello +0.6%, a Bologna nella Galleria Cavour +0.4%, a Roma in via
dei Condotti +0.7%. Non dimentichiamo il fatto che per i nuovi contratti di affitto nelle principali vie si chiede ancora la “Buona Uscita”, e come conseguenza il tasso di vacancy può raggiungere lo 0% .
Milano
Roma
Roma
Milano
Roma
Venezia
Portofino
Firenze
Verona
Venezia
Venezia
Milano
Firenze
Portofino
Cortina
Verona
Milano
Firenze
Roma
Firenze
Milano
Porto Cervo
Roma
Verona
Firenze
Venezia
Portofino
Torino
Firenze
Torino
Torino
Porto Cervo
Bari
Bologna
Palermo
Napoli
Napoli
Roma
Roma
Palermo
Napoli
Milano
Napoli
Bologna
Bari
Bari
Verona
Napoli
Milano
Bari
Bologna
Genova
Firenze
Genova
Verona
Roma
Genova
Torino
Genova
Genova
Genova
Genova
Bologna
Bologna
Bologna
Catania
Catania
Via monte napoleone
Via dei condotti
Via del corso
Via della spiga
Piazza di spagna
Piazza san marco
Piazza martiri dell'olivetta
Via calzaiuoli
Via mazzini
Via xxii marzo
Via merceria
Corso vittorio emanuele
Via roma
Via calata marconi
Corso italia
Via cappello
Via dante
Via strozzi
Via del babuino
Via tornabuoni
Via torino
Piazzetta
Via borgognona
Corso porta borsari
Via calimala
Via frezzeria
Via roma
Via roma
Piazza degli antinori
Via la grange
P. San carlo
Via la passeggiata
Via sparano
Galleria cavour
Via libertà
Via dei mille
Via toledo
Via dei giubbonari
Via frattina
Via ruggero settimo
Via filangieri
Corso vercelli
Via calabritto
Via d'azeglio
Corso cavour
Corso vittorio emanuele
Via pellicciai
Corso umberto
Corso buenos aires
Via argiro
Via c. Farini
Via xx settembre
Via della vigna nuova
Via san luca
Via roma
Via cola di rienzo
Via roma
Via garibaldi
Via orefici
Via luccoli
Via san vincenzo
Galleria mazzini
Via rizzoli
San felice
Via dell'archiginnasio
Corso italia
Via etnea
High-streets rating
canoni di locazione €/m²/anno
1
RETAIL MARKET REPORT
Retail 1- 2013
€/m²/anno
Canoni di locazione
Milan
Torino
Cortina
Venezia
Verona
Bologna
Milano
Firenze
Torino
Porto Cervo
Bari
Roma
Verona
Napoli
Venezia
Palermo
Catania
Cortina-Belluno
Portofino
Roma e Milano comandano la classifica dei canoni di
locazione con punte tra i 3500 e i 6700 €/mq/anno,
seguono Venezia, Verona e Firenze con punte tra i 2500
e i 4000 €/mq/anno in virtù del continuo afflusso di
visitatori durante tutto l’arco dell’anno. Portofino, Cortina
con punte tra i 2000 e i 2900 €/mq/anno sono nel terzo
livello seguite dalle città come Bologna, Genova, Napoli,
Bari e Palermo con punte tra i 700 e i 1800 €/mq/anno.
Catania con i canoni tra una faccia di 100-450 €/mq/anno
e la citta con i canoni più bassi respetto a altri high-street
in Italia.
Genova
Bologna
Firenze
Roma
Napoli
Bari
Porto Cervo
Palermo
Catania
2
P. San Carlo
Via Roma
via garibaldi
via la grange
via monte napoleone
via della spiga
via dante
corso vercelli
Corso vittorio emanuele
corso buenos aires
via torino
via mazzini
via cappello
via pellicciai
via roma
corso porta borsari
piazza San Marco
via XXII Marzo
via merceria
via frezzeria
Corso Italia
Via Calata Marconi
Piazza Martiri Dell'Olivetta
Via Roma
via roma
via XX settembre
via san vincenzo
galleria mazzini
via orefici
Via San Luca
Via Luccoli
Via d'azeglio
Galleria cavour
Via c. Farini
San felice
Via rizzoli
Via dell'archiginnasio
Via tornabuoni
Via della vigna nuova
Via strozzi
Piazza degli antinori
Via calzaiuoli
Via calimala
Via roma
Via dei condotti
Via borgognona
Via frattina
Piazza di spagna
Via del babuino
Via dei giubbonari
Via del corso
Via cola di rienzo
Via dei mille
Via calabritto
Via filangieri
Via toledo
Corso umberto
Via sparano
Via argiro
Corso cavour
Corso vittorio emanuele
Piazzetta
Via la passeggiata
Via libertà
Via ruggero settimo
Via etnea
Corso italia
RETAIL MARKET REPORT
Retail 1- 2013
Analisi di High-Street Italiani
I rendimenti degli immobili retail nelle high-street italiane in
questo semestre non hanno subito sostanziali variazioni.
Possiamo confermare che nelle città primarie (Milano, Roma,
Firenze e Venezia) i rendimenti si attestano fra il 5% ed il 6%,
mentre nelle altre location la forbice è compresa fra il 5,5% e il 7%.
È importante osservare che trattandosi di prodotti immobiliari
localizzati nei principali centri storici italiani, in alcuni casi per
specifici prodotti, i rendimenti possono anche essere inferiori in
virtù dell’alto valore sia del prodotto stesso che della location che
lo ospita.
NORD
P. San Carlo
1000
1900
Via Roma
900
2000
via garibaldi
300
800
via la grange
480
1850
via monte napoleone
4000
6700
via della spiga
3200
4900
via dante
1500
2600
corso vercelli
550
1250
Corso vittorio emanuele
1400
3000
corso buenos aires
300
1200
via torino
900
2400
via mazzini
1350
3100
via cappello
900
2700
via pellicciai
750
1200
via roma
400
800
corso porta borsari
1000
2300
piazza San Marco
2500
4000
via XXII Marzo
1500
3200
via merceria
1500
3300
via frezzeria
1200
2000
Corso Italia
1000
2800
Via Calata Marconi
1400
2200
Piazza Martiri Dell'Olivetta
1500
2500
Via Roma
800
1400
via roma
400
800
via XX settembre
500
1000
via san vincenzo
450
760
galleria mazzini
450
800
via orefici
390
780
Via San Luca
440
800
Via Luccoli
450
790
700
600
500
400
300
Tagli commercializati
200
Tasso di sconto
100
CITTÀ
0
Locazione
min
max
0
2
4
6
8
10
12
14
16
HIGH STREET
Torino
Milano
Verona
Venezia
Cortina
Portofino
Genova
3
RETAIL MARKET REPORT
Retail 1- 2013
CENTRO
via d'azeglio
800
1200
Galleria cavour
1000
1700
via c. farini
500
1100
san felice
450
650
via rizzoli
400
700
via dell'archiginnasio
400
550
via tornabuoni
1200
2400
via della vigna nuova
600
950
via strozzi
1600
2550
piazza degli antinori
1350
1950
via calzaiuoli
1100
3500
via calimala
1500
2100
via roma
1000
2900
via dei condotti
3700
6100
Via Borgognona
1550
2350
Via Frattina
1000
1500
Piazza di Spagna
3000
4500
via del babuino
2000
2500
via dei giubbonari
800
1600
via del corso
2550
5800
via cola di rienzo
500
850
700
600
500
400
300
Tagli commercializati m²
200
Tasso di sconto %
100
CITTÀ
0
Locazione €/m²/anno
min
max
0
2
4
6
8
10
12
14
16
HIGH STREET
Bologna
Firenze
Roma
SUD E ISOLE
4
via dei mille
1250
1600
via Calabritto
900
1370
via filangieri
1000
1350
via toledo
700
1600
corso umberto
710
1100
via sparano
730
1700
via argiro
600
corso cavour
800
1150
Napoli
Bari
1200
corso vittorio emanuele
500
1100
Piazzetta
1600
2400
Via La Passeggiata
1300
1750
via libertà
700
1700
via ruggero settimo
900
1500
Via Etnea
100
450
Corso Italia
250
450
Porto Cervo
Palermo
Catania
700
600
500
400
300
Tagli commercializati m²
200
Tasso di sconto %
100
CITTÀ
0
Locazione €/m²/anno
min
max
0
2
4
6
8
10
12
14
16
HIGH STREET
RETAIL MARKET REPORT
Retail 1- 2013
CONSUMATORI
e-commerce
Valori dell fatturato e-commerce in
Italia
L'e-commerce in Italia ha confermato nel 2012 il trend
positivo degli anni precedenti, con una crescita stimata del
14% sul 2011, e ha un valore che supera complessivamente i
13 milioni di Euro. Molte piccole e medie imprese si sono
affacciate al mondo dell'e-commerce con l'obiettivo di
sfruttare le opportunità offerte dalla Rete e la maggiore
confidenza che gli utenti stanno acquisendo nei confronti
dell'acquisto online. In questi ultimi anni l’impatto dell’
e-commerce sul mercato immobiliare del retail si è fatto
sentire come non mai.
9,000
9
8,000
8
7,000
7
6,000
6
5,000
5
Le affluenze dei consumatori nei negozi sono indirettamente
diminuite. Nonostante le vendite online siano limitate a poche
categorie e lo shopping nei negozi, ed il piacere che ne
deriva da questo, è ancora un grande affare per i clienti,
tuttavia la diminuzione dell’affluenza dei clienti, tra le vie dello
shopping e nei centri commerciali, colpisce di conseguenza
il numero dei potenziali acquirenti. Tra tutti i rivenditori, quelli
posizionati nelle primarie location sono rimasti al sicuro,
mentre quelli situati in location secondarie o periferiche ne
soffrono maggiormente.
4,000
4
3,000
3
2,000
2
1,000
1
0,000
0
2009
Parallelamente molte aziende italiane stanno studiando o
hanno implementato una strategia per la vendita all'estero,
che permetta di mantenere adeguati livelli di redditività
nonostante la competizione internazionale. Ne risulta che
l’esportazione dall’Italia via e-commerce sta crescendo.
2010
2011
2012
Il grafo a sinistra
Il grafo a destra
siti italiani
export da italia
via e commerce
siti esteri
abigliamento
fiducia dei
consumatori
Analisi dei consumi
Dopo due anni fortemente segnati dalla crisi economica, in
questa nuova edizione si è inteso prestare una particolare
attenzione alle iniziative e agli orientamenti che le famiglie
italiane stanno sviluppando per raggiungere nuovi equilibri
nella gestione dei loro budget di spesa.
È certo che questi terranno ancora conto, in buona misura,
dei molti segni negativi che hanno contraddistinto quanto è
avvenuto nell’ultimo periodo, ma è altrettanto vero che
superata la fase più acuta, gli italiani tendano ora a riorganizzarsi per affrontare un inedito scenario, nella quale occorre
sperimentare metodi, occasioni, opportunità che in
precedenza non erano state prese in considerazione o
apparivano meno necessarie.
L’Osservatorio di quest’anno segue dunque i percorsi di
coloro che non si sono già lasciati la crisi alle spalle, che anzi
in parte sulle spalle si portano ancora il suo peso, ma che non
per questo sono rimasti chiusi nello scoramento, bensì si
sono mossi a cercare nuovi sentieri o a riscoprirne di antichi
e dimenticati.
Acquisto del consumatore
204500
214000
203500
203000
202500
202000
Jan/08
Jan/11
Jan/12
Jan/13
2015
Jan/13
2015
Fiducia dei consumatori
110
Nel 2015, grazie all’evento internazionale EXPO, si avrà un
notevole aumento della fiducia dei consumatori e, come
conseguenza, anche negli acquisti.
95
5
Jan/10
115
Le sfere del privato e della famiglia, del lavoro e del tempo
libero, del commercio e del credito, sono argomenti qui
rivisitati e aggiornati alla luce delle tendenze emergenti di
quest’anno.
E' prevista la partecipazione di oltre 120 stati, che porterà un
enorme flusso di turisti nel paese e soprattutto nella città di
Milano.
Jan/09
105
100
90
85
Jan/08
Jan/09
Jan/10
Jan/11
Jan/12
RETAIL MARKET REPORT
Retail 1- 2013
Milan retail market
Via Monte napoleone
Via della Spiga
Prezzi: 4000-6700 €/m²/anno
Esempio brand presenti,
Prezzi: 3200-4900 €/m²/anno
Esempio brand presenti,
Bulgari - Armani
Gucci - PRADA
PRIME (high-street)
SECONDARY
Stuart Weitzman
Dolce&Gabbana - Falconeri
Roberto Cavalli - Tod's
Alan Journo-Giorgio Armani
Louisvuitton - Cartier
Giada - Valentino
Corso Buenos Aires
Prezzi: 400-1200 €/m²/anno
Esempio brand presenti,
Calvin Klein - Sisley
Muji - Benetton - Lacoste
Zara - Mango - H&M
Adidas - Bershka
Corso Garibaldi
Via Paolo Sarpi
Piazza Republica
ro
a
on
t
en
C
Brera
Z
Corso XX marzo
Piazza Diaz
Corso di Porta Vittoria
Corso Vercelli
Via Dante
Via Torino
Prezzi: 550-1250 €/m²/anno
Esempio brand presenti,
Prezzi: 1500-2600 €/m²/anno
Esempio brand presenti,
Prezzi: 900-2400 €/m²/anno
Esempio brand presenti,
Lacoste
Yamamay - Lush
Hogan - Luca
KiKo
Swatch Store
Swarovski - Elena Miro
Foot locker
Max & Co.
Intimissimi - Zara
Rossella Carrara
Guess - KiKo
Accessorize
- Boxer
Corso Vittorio Emanuele
Prezzi: 1400-3000 €/m²/anno
Esempio brand presenti,
H&M - Zara - Celio
Massimo Dotti - Douglas
Disney - Marilena
Calzedonia - Liu-Jo
6
RETAIL MARKET REPORT
Retail 1- 2013
Rendimenti
Gli immobili commerciali nelle High - Street di Milano garantiscono un tasso di rendimento lordo del 5 - 6 % l’anno, mentre
nelle aree periferie il tasso di rendimento è del 5.5-7% sulle vie
di passaggio e del 5-7% per le collocazioni meno centrali.
Dal primo semestre 2012, Milano ha registrato un leggero
calo nelle aree primarie, ma rispetto al 2011, la situazione è
migliorata e si prevede una stabilizzazione dei rendimenti fino
alla fine dell’anno.
A Roma invece, per gli immobili commerciali nelle zone
primarie è stato registrato un tasso di rendimento lordo del 56.1 % negli ultimi anni, con una maggiore crescita nel
secondo semestre 2012 del 6.5%.
L’appetibilità degli immobili commerciali (che contano per il
46% nel totale della domanda di immobili non residenziali, a
fronte di immobili industriali e uffici) risulta legata soprattutto
al posizionamento con prezzi più alti nelle zone prime dove
tuttavia la continuità del rapporto di locazione e i bassi tassi di
inutilizzo rappresentano un plus.
La domanda si è mantenuta su livelli elevati, grazie in particolare al contributo dei retailer internazionali che hanno aperto
nuovi negozi nelle arterie commerciali di maggiore prestigio.
9,000
8,000
7,000
6,000
5,000
3,000
2011-1
2011-2
2012-1
2012-2
Milano provincia- Canoni di locazione €/mq anno
Prezzi annui della locazione
price min
price max
7
Fiera - Monterosa
Washington - Po - Vesuvio
Fiera - Sempione
S. Vittore
Leopardi - Boccaccio - Pagano
Parco Castello
Barona - Famagosta
Bligny - Toscana
Navigli - Cassala
Solari - Napoli
Mercalli - Quadronno
Santa Giulia - Rogoredo
Conca del Naviglio - Porta genova
Argonne - Corsica
Pacini - Ponzio
Teodosio - Vallazze
Abruzzi - Romagna
Libia - Cirene
Martini - Cuoco
Piceno - Indipendenza
Turro - Precotto
Niguarda
Pellegrino Rossi - Affori - Bruzzano
Istria - Maciachini
Carbonari - Maggiolina
Bovisa - Dergano
Gen. Govone - Cenisio
Lagosta - Staz. Garibaldi
Sarpi - Procaccini
Pisani - Gioia - Baiamonti
Repubblica - Porta Nuova
Solferino - Corso Garibaldi
Vetra - S.Vito
500
450
400
350
300
250
200
150
100
RETAIL MARKET REPORT
Retail 1- 2013
MERCATO ESTERO
Canoni di locazione €/mq anno
HIGH-STREET RETAIL PRIME RENTS €/m²/anno
Country
City
Street
2011
2012
2013
CHINA
Hong Kong
Causeway Bay
12,644
22,307
22,764
U.S.A
New York
Fifth Avenue
18,003
22,047
22,340
U.K
London
Oxford Street - West
9,353
13,406
13,103
France
Paris
Avenue des Champs-Elysées
7,310
10,375
11,229
Switzerland
Zurich
Bahnhofstrasse
7,997
8,164
8,216
Italy
Milan
via montenapoleone
6,935
7,402
7,394
Australia
Sydney
Pitt Street Mall
7,544
7,243
7,141
Belgium
Brussels
Rue Neuve
7,800
7,409
7,115
Italy
Rome
Via Condotti
5,920
5,476
5,465
Russia
Moscow
Tverskaya
5,769
5,669
5,718
Japan
Tokyo
Ginza (Chuo Street )
5,108
5,116
4,965
Germany
Munich
Kaufingerstraße
4,346
4,103
4,083
Germany
Frankfurt
Zeil
3,550
3,609
3,620
Germany
Hamburg
Spitalerstraße
3,157
3,483
3,470
Germany
Berlin
Tauentzienstraße
2,889
2,738
3,100
China
Shanghai
Nanjing Road West
2,730
2,772
2,851
China
Beijing
Wangfujing
2,152
2,495
3,324
S.Corea
Seoul
Myeongdong
2,085
2,090
2,062
Spian
Madrid
Puerta del Sol Preciados
2,303
2,487
2,343
India
Delhi
Khan Market
2,319
2,169
2,174
Brazil
Rio de Janeiro
Garcia D`Avila
1,340
1,532
1,570
U.A.E
Dubai
Sheikh Zayed Road
0,151
0,327
0,361
Il divario tra i mercati più attraenti
2011
2012
2013
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
Dubai
Rio de Janeiro
Delhi
Madrid
Seoul
Shanghai
Berlin
Beijing
Hamburg
Frankfurt
Munich
Tokyo
Moscow
Rome
Sydney
Brussels
Milan
Zurich
Paris
London
New York
Hong Kong
0,000
8
RETAIL MARKET REPORT
Retail 1- 2013
Propensione all’aquisto
EU Consumer Spending Barometer ha segnalato una diminuzione del
livello dei consumi delle famiglie europee nel 2012. In generale, ma non
da per tutto il consumo è calato, il consumo delle famiglie in Europa è
diminuito del – 0,1% anno dopo anno nel 2012.
Tre delle cinque economie europee più grandi hanno registrato un
aumento del consumo nella seconda metà del 2012, come i dati più
recenti hanno indicato anno dopo anno in Francia, Germania e Gran
Bretagna. Invece, la Germania è stato l’unico paese a registrare una
crescita nel precedente trimestre. In Italia e in Spagna, il consumo delle
famiglie è calato, con l’Italia che ha registrato anno dopo anno una
diminuzione della spesa del -7,6% , seguita dal declino della Spagna del
– 6,5%, mentre i paesi dell’ est Europa tendevano a registrare forti tassi
di crescita nel consumo delle famiglie.
Ad Hong kong la spesa per il consumo delle famiglie è aumentata del
2,9% negli anni passati. In Cina ha sorpassato l’ 1.800.000 euro all’anno.
Sebbene nei paesi del Medio Oriente la spesa per il consumo sia più
bassa rispetto ai paesi europei o cinesi, tuttavia la fiducia dei consumatori è molto positiva al 83,5. Il Qatar è il maggiore mercato tra quelli del
Medio Oriente secondo il 96.5, subito seguito dagli Emirati Arabi al 91,6.
2100000,0
1800000,0
1500000,0
1200000,0
900000,0
600000,0
300000,0
Qatar
15208
China
1804531
UAE
Japan
309117
70,00
108,20
114,30
104,00
84,7
83,51
90,00
90436
Russia
144006
121,00
110,54
99,00
Brazil
Australia
162436
numero indice base 2005=100
130,00
110,00
278335
Belgium
244981
India
Italy
203261
991000
Germany
345070
Spain
France
262276
91971
United Kingdom
343879
South Korea
United States
754408
Fiducia dei consumatori 2012
9965
Hong Kong
133764
0,0
113,00
59,70
48,50
50,00
50,70
44,30
30,00
10,00
-24,00
-26,00
-8,00
-10,00
9
United Arab
Emirates
Brazil
India
Spain
South Korea
China
Japan
Russia
Australia
Belgium
Italy
Germany
France
United
Kingdom
United States
Hong kong
-30,00
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