“Il Sole 24 Ore” Casa24 Plus

n. 69 | Giovedì 10 Marzo 2016
Mipim
Venezia
Design
Da martedì 15 marzo
al via la fiera a Cannes
Riqualificazioni
da Mestre alla Laguna
A Light+Building
la luce che emoziona
evelina marchesini pag. 22-23
paola pierotti pag. 25
antonella galli pag. 28
investimenti
MARKA
In calo
New York
e Londra
Gli italiani
puntano
alla Spagna
Prima meta per la seconda casa all’estero
in un mercato che prevede a fine anno i prezzi
a +3% dopo il crollo a -35% negli ultimi 5 anni
e le compravendite a quota 420mila
a Un mercato immobiliare in recupero
che potrebbe presto virare verso la stabilità della ripresa. Timidamente, già da circa
un anno e mezzo, nel real estate spagnolo
qualcosa si sta muovendo e gli esperti iniziano a parlare di consolidamento del
mercato (i prezzi non scendono più) e di
una previsione di crescita a “velocità di
crociera” per gli anni a venire.
Nelle grandi città si torna a declinare il
verbo “subir” (aumentare): sono lievemente in aumento i prezzi e il numero delle
transazioni.
Secondo il rapporto semestrale pubblicato a febbraio dall’Istituto bancario
Bankinter, il recupero del segmento residenziale è ormai consolidato, sulla scia di
quello commerciale già in crescita dalla fine del 2014 grazie all’arrivo dei grandi investitori internazionali.
Nel 2016 la richiesta di abitazioni (e la
previsione delle vendite) salirà a 420mila
unità (tra nuove e usate), 53mila in più rispetto al 2015. Nel 2007 erano 853.658 le
transazioni di residenze (passate a 364.601
nel 2014). Il prezzo medio degli appartamenti dovrebbe salire di almeno un ulteriore 3% (fino a un 5% nelle grandi città e
nelle zone turistiche più gettonate dai compratori, anche stranieri). Un moderato aumento dei prezzi dovrebbe continuare anche nel corso del 2017.
In un contesto come quello attuale, questo aumento è giustificato dal lieve miglioramento del mercato del lavoro spagnolo,
dalla caduta dei costi del finanziamento e
dal ritorno del mattone nella categoria degli
investimenti sicuri.
«La tendenza alla caduta dei prezzi in
Spagna è finita - conferma Jesus Amador,
analista per il settore immobiliare di
Bankinter -. Dopo i 3-5 anni nei quali abbiamo avuto una caduta reale media del 3035% (soprattutto per gli immobili costruiti
negli anni d’oro), i prezzi stanno tornando
timidamente a crescere». A dare l’avvio della ripresa il segmento non residenziale.
«Alla fine del 2014 e inizio del 2015 sono tornati a un livello alto gli investimenti nel set-
a Prima di tutto Spagna, dalle grandi
città alle isole, poi a seguire New York,
Londra e l’Europa dell’Est nel suo
complesso. Sono queste le prime mete estere dove gli italiani hanno acquistato casa nel 2015.
Con 47mila transazioni in tutto lo
scorso anno, gli italiani hanno mostrato di preferire la casa oltrefrontiera alla seconda abitazione nel nostro Paese. Secondo Scenari Immobiliari, prima meta è proprio la Spagna, sia nelle grandi città come
Madrid e Barcellona, ma anche nelle
isole come l’arcipelago delle Baleari
a Ibiza e Formentera. La Spagna ha
accolto nel 2015 il 26% degli acquisti
di case oltrefrontiera da parte dei
nostri connazionali.
È sceso, invece, il numero delle transazioni concluse a Londra (in Gran
Bretagna gli acquisti sono passati
dall’11% al 10%) e a New York (negli
Usa in generale gli acquisti sono scesi dal 15 all’11%) per due ordini di motivi: primo il cambio poco favorevole
per un compratore in euro visto il
trend di sterlina e dollaro decisa-
Madrid. La piazza di Santa Cruz nel centro della Capitale spagnola
fisco
La casa all’estero paga l’Ivie
Nel 2012 il governo Monti ha
introdotto l’Ivie (imposta sul valore
degli immobili situati all’estero). Si
tratta della tassa sugli immobili
all’estero detenuti da persone fisiche
residenti in Italia.
L’aliquota è pari allo 0,76% del valore
degli immobili ed è calcolata in
proporzione alla quota di possesso e
ai mesi dell’anno nei quali il possesso
c’è stato. L’aliquota scende però allo
0,4% per gli immobili adibiti ad
abitazione principale (e per le relative
pertinenze).
La casa detenuta all’estero va
dichiarata nel quadro RW della
dichiarazione dei redditi.
Dall’Ivie è possibile dedurre
l’eventuale imposta patrimoniale
versata nello Stato in cui è situato
l’immobile, per evitare doppie
imposizioni.
madrid
Prezzi in euro al mq nelle aree più ricercate
tore immobiliare commerciale (soprattutto per quanto riguarda i grandi mall e gli uffici). Come di norma, il settore residenziale
segue, seppur con moderazione». Secondo
il rapporto della “banca arancione”, il mattone in Spagna offre un tasso medio di redditività lorda pari al 4%, a fronte di una
mancanza (o quasi) di alternative nel mercato. Questo può tradursi in un 3-3,5% netto, fermo restando che il ciclo d’investimento deve essere a medio o lungo termine
(come minimo cinque anni), al fine di poter
ammortizzare le spese dell’acquisto e le
tasse conseguenti (che in Spagna viaggiano
attorno al 12,5%).
La vendita di immobili agli stranieri gioca
molto in questo ambito. Dal 2012 si è verificata un aumento della domanda di stranieri
non residenti (soprattutto, tedeschi, britannici, francesi, russi, italiani) che, oggi, ha
raggiunto il massimo storico.
Nella statistica delle top 15 nazionalità
che comprano casa in Spagna, redatta dall’Ordine dei “Registratori” di proprietà, gli
italiani si trovano al settimo posto. In testa i
britannici, al secondo posto i francesi, al terzo i russi, seguiti dai tedeschi e dai belgi. Gli
svedesi si aggiudicano la sesta posizione.
Terreno di caccia dei nostri connazionali
sono le zone più appetibili da un punto di vista turistico, come gli arcipelaghi (Canarie e
Baleari), la Catalogna (soprattutto Barcellona, dove la comunità italiana è, tra quelle
straniere, la più numerosa) e Madrid.
«A Madrid le zone più belle dei quartieri
di Salamanca, Chamberi, Centro, Retiro e
Chamartín, sono le più interessanti se si
punta a un investimento» spiega Paloma
Pérez Bravo, direttrice generale del settore
vendite di Engel&Völkers a Madrid.
Nella capitale, i prodotti iniziano a scarseggiare e i prezzi hanno iniziato a salire,
oscillando intorno ai 3mila euro metri quadrati con punte fino a 10mila euro. Gli appartamenti più interessanti, sempre secondo l’agenzia, sono quelli con due o tre camere da letto, vicini a scuole, attività commerciali e ben collegati, per i quali la richiesta di
affitto è in aumento. La redditività, conferma Bravo, si situa attorno al 3-4% potendo
arrivare anche al 5 per cento.
Barcellona offre più o meno lo stesso quadro. Da Tecnocasa confermano il graduale
aumento dei prezzi (fino a un 8,2% in un anno) e la richiesta di affitti per appartamenti
in centro con pari prospettiva di redditività.
I quartieri vip sono: Gracia, Eixample, Les
Corts, il Barrio Gotico con El Borne, Barceloneta (sul mare) e Sarria (il più chic e molto
richiesto dagli espatriati italiani). In queste
zone i prezzi si aggirano attorno ai 3mila euro al mq, con l’eccezione di Sarria, Les Corts
e Barceloneta, dove il prezzo medio non
scende al di sotto dei 4mila euro al metro.
Nel capoluogo catalano due quartieri sono da tenere d’occhio: Sant’Antoni (soprattutto l’aria attorno all’antico mercato in ristrutturazione) e Poble Sec (offre interessanti occasioni d’investimento, un’ottima
posizione ma una qualità degli edifici medio-bassa). È qui che si sta spostando la movida festaiola e artistica di Barcellona. La
media dei prezzi e pari a 3mila euro al metro
per il primo e 2.775 euro per il secondo.
Questo impulso alla vendita dovrebbe
continuare nei prossimi due anni anche se
gli esperti escludono il ritorno della domanda degli anni del boom.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
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online
www.casa24plus.it
di Paola Dezza
I prezzi nelle città
di Paola Grieco
altre scelte
barcellona
Quotazioni nei quartieri più ambiti dagli italiani
4
5
1
2
0
1
4
3
5
2
5 km
3
Mar
Mediterraneo
0
quartiere
prezzo massimo
prezzo medio
1 Chamberì
2 Centro
3 Retiro
4 Chamartín
5 Moncloa
8.287 (lusso)
7.500 (lusso)
10.000 (lusso)
1 0.000 (lusso)
3.342
2.969
3.325
3.734
6.860 (lusso)
3.370
fonte: Engel & Völkers/Tecnocasa+ www.fotocasa.es
quartiere
1 Gràcia
2 Barrio Gotico
3 Barceloneta
4 Sant Antoni
5 Poble Sec
Il 26% dei 47mila acquisti
oltreconfine sono in Spagna,
poi Gran Bretagna e Usa
Guida «I tuoi soldi»
su casa e mutuo
L’investimento immobiliare sta
tornando nelle scelte di portafoglio
degli italiani, spaventati dai bassi
rendimenti degli strumenti finanziari
tradizionalmente cari alle famiglie,
come i titoli di Stato, e dalle
turbolenze sempre più frequenti e
imprevedibili sul mercato borsistico.
Ma è il momento giusto per investire
nel mattone? Quali sono gli scenari
di riferimento? Dove è meglio
concentrare le ricerche?A che
condizioni e con quali tempistiche?
Quali sono le cose a cui stare attenti
per non incorrere in complicazioni
nell’iter di acquisto? Come scegliere
il mutuo migliore? Come sostituire o
surrogare un finanziamento già in
essere? E i fondi immobiliari: come
funzionano? Sono acora uno
strumento valido?
Le risposte a tutti questi interrogativi
sono contenute nel quarto volume
della Guida del Sole 24 Ore “I tuoi
soldi - Corso pratico di educazione
finanziaria”, dedicato appunto alla
casa e ai mutui: sarà in edicola con il
quotidiano martedì 15 marzo.
Social network
2 km
prezzo massimo
prezzo medio
4.740
3.699
4.607
3.927
5.000
4.000
5.100
3.800
4.326
2.799
mente altalenante e penalizzante
per la moneta unica, in secondo luogo perché in queste due città i prezzi
sono saliti in maniera esponenziale
negli ultimi anni toccando livelli che
fanno temere una possibile retrocessione, se non uno scoppio di una bolla immobiliare perlomeno per insostenibilità di tali valori.
Chi compra casa all’estero? In genere
coloro che desiderano fare un investimento in una capitale europea ma
utilizzare l’appartamento per i fine
settimana, oppure coloro che intendono mandare i figli a studiare in un
altro Paese. Sale, infatti, la quota di famiglie che acquistano per investimento, circa il 52% del totale. Un numero considerevole di acquirenti è
rappresentato da italiani che vogliono cambiare vita perché hanno raggiunto l’età della pensione e che vogliono cogliere l’opportunità delle
agevolazioni fiscali e gli sconti sulla
sanità che alcune Nazioni offrono per
richiamare nuovi residenti. Nel 2015 i
pensionati italiani hanno acquistato
circa 4.500 abitazioni oltrefrontiera.
Dopo diversi anni di stagnazione, è in
ripresa l’interesse per il Portogallo,
ma circoscritto a Lisbona.
Calano lievemente gli investimenti in
Germania, a causa soprattutto del rallentamento del mercato tedesco. La
maggior parte degli acquisti continua
a essere concentrata a Berlino. Kurfurstendamm resta l’area più richiesta, ma sono in aumento gli acquisti
in altre zone, come Kreuzberg, Friedrichshain e, soprattutto, Mitte, dove
sono stati realizzati di recente immobili residenziali di lusso con forme architettoniche all’avanguardia.
A Londra, meno richiesta, nella fascia di lusso le zone più ambite continuano a essere quelle di maggior
pregio, soprattutto Chelsea, Notting
Hill e South Kensington, dove l’investimento supera quasi sempre un
milione di sterline.
Nei Paesi dell’Est diminuiscono gli
investimenti nelle grandi città, come
Praga e Varsavia, mentre cresce l’interesse per le zone turistiche, dove ci
sono stati numerosi sviluppi anche di
lusso. Gli acquisti in Croazia sono
stabili, si conferma l’aumento dell’interesse per il Montenegro, con
particolare concentrazione nelle lussuose Budva e Sveti Stefan. Infine si
guarda con attenzione all’Albania,
che non è ancora stata contaminata
dal turismo di massa.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
Casa24Plus
Come i nuovi
outlet e centri
commerciali
fanno crescere
l’occupazione
@24casaplus
Rea Group, +20% di
ricavi nel semestre
a 215 milioni. Per
Casa.it 6,9 milioni
di utenti unici
I MUTUI DELLA SETTIMANA
Impiegato
Professione
35 anni
Età
20 anni
Durata mutuo
100.000 euro
Importo mutuo
Valore immobile 200.000 euro
TASSO VARIABILE (%)
Migliore
Medio
CARIPARMACRED. AGRICOLE
Rata
mese
0,98 1,22
€ 459
€ 470
TASSO FISSO (%)
Migliore
Medio
CHE BANCA!
Rata
mese
2,09 2,41
€ 510
€ 526
fonte: MutuiOnline
Redazione Casa24 Plus
[email protected]
direttore responsabile:
Roberto Napoletano
vice direttori
Edoardo De Biasi (vicario),
Alberto Orioli,
Salvatore Padula,
Alessandro Plateroti,
Fabrizio Forquet (redazione romana)
supplemento a cura di:
Giovanni Uggeri (vicecaporedattore)
in redazione:
Paola Dezza (vicecaposervizio)
Emiliano Sgambato
Evelina Marchesini
progetto grafico:
Adriano Attus
Laura Cattaneo
Guido Minciotti
Francesco Narracci
n. 69
|
Il Sole 24 Ore
Casa24Plus - GIOVEDÌ 10 MARZO 2016
|
25
Mercato
venezia
focus città
Hybrid Tower a Mestre,
«restyling» in Laguna
Cristina Giua
A fine aprile pronto il
progetto da 54 milioni,
in attesa dei grandi
sviluppi di Marghera
di Paola Pierotti
a Sarà pronta a Mestre per fine aprile
un’operazione di rigenerazione urbana
con una torre da 84 metri per 5.920 mq di
superficie, costruita al posto di un ex deposito dell’azienda dei trasporti. Mix funzionale con uffici, residenze e ristoranti dove
oggi è già in attività il supermercato. Si
chiama Hybrid Tower Mestre il landmark
dell’operazione promossa dall’imprenditore Francesco Fracasso proprietario della
Cervet di Mirano e progettata dallo studio
Asa di Flavio Albanese.
«Due anni e mezzo fa abbiamo iniziato
questo piano con una profonda bonifica
ambientale che ci è costata 3,5 milioni. In
un’area di 33mila mq in via Torino – spiega Fracasso – abbiamo demolito l’ex deposito dell’Actv e dopo 7 mesi abbiamo
aperto il centro Interspar». Da area industriale e semi-abbandonata a polo direzionale, turistico e residenziale «dove
stiamo chiudendo con un fondo di Cdp
per realizzare 40 appartamenti di edilizia
convenzionata che sarà pronto per l’estate del 2017 ad un prezzo concordato di
1.550 euro al mq». Il progetto si articola in
tre blocchi: l'area commerciale, l'housing
sociale e la torre nata come edificio ibrido. L’investimento complessivo di 54 milioni, di cui 18 solo per la torre.
Sempre a Mestre in via Forte Marghera
sono in vendita una quindicina di alloggi
dei 90 realizzati in quattro palazzine
nell'ambito di un progetto di Caprioglio
Associati gestiti dal Fondo Namira 5. Anche qui nuove case al posto di laboratori e
magazzini, un quartiere green e pedonale
«per rispondere a una domanda scoperta
sul mercato veneziano – precisa Marta
Zogno, fund manager del fondo -. L’operazione è iniziata nel 2008, il cantiere si è
chiuso a marzo 2012 e gli alloggi rimasti si
comprano a 2.500 euro al mq». I tagli sono
variabili dai bilocali ad uso turistico ai duplex con vetrate a doppia altezza e grandi
La torre di Mestre. La Hybrid Tower, alta 84
metri, è il simbolo di un’operazione di
rigenerazione urbana con un mix funzionale di
negozi, uffici e residenziale per un investimento
complessivo di 54 milioni
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terrazzi-giardino: questi, più particolari,
compresi i sottotetti mansardati, sono
ancora disponibili.
Tra le iniziative più interessanti nella
città lagunare c’è il recupero di Palazzo
Grifalconi in campo Santa Margherita, dove Omnia Investimenti sta terminando il
progetto di valorizzazione di un edificio
cielo-terra progettato da Maria Nicola Parenti: nove appartamenti arricchiti da una
spa ad uso dei condomini. «Partiamo da
6.300 euro al mq per il piano terra e arriviamo a 7mila euro/mq nel piano nobile:
un fondo inglese ha già acquistato il primo
piano e altre trattative sono in corso. È stato riqualificato un palazzo di mille mq con
tre lati liberi – ha raccontato Mauro Casotto, titolare dell'operazione – e siamo intervenuti dalle fondamenta al tetto realizzando l’ascensore e una vasca per contrastare l’acqua alta fino a due metri. Tecnologie di ultima generazione per gli
impianti abbattendo del 30% i consumi rispetto alle soluzioni tradizionali».
Queste sono tre delle operazioni più interessanti promosse oggi a Venezia, dove
si attende da anni il concreto rilancio di
Marghera, potenziale cuore della città
metropolitana, dove si auspica uno sviluppo dell’area della stazione ferroviaria
di Mestre una volta riorganizzato l’interscambio ferroviario, e dove al Lido si sta
tendando il rilancio sul fronte degli hotel
e con una maxi-operazione che rientra
nel fondo gestito da Coima sgr da gennaio
2015. «Siamo in fase di valutazione per
definire le destinazioni d’uso dei beni che
fanno parte del compendio ristrutturato e
oggi rimesso in bonis da Coima sgr. Tutte
le attività – ha precisato Manfredi Catella,
Ceo di Coima sgr – sono coordinate con
Cdp, al fine di favorire l’unitarietà degli
interventi, mentre, per quel che riguarda
gli hotel Excelsior e Des Bains, sono in
corso di negoziazione gli accordi con il
partner industriale».
© RIPRODUZIONE RISERVATA
VENEZIA ZONA PER ZONA
Trend di mercato, prezzi medi al mq e canoni mensili in euro (bilocali 60-70 mq e trilocali 70-80 mq)
domanda offerta
DORSODURO
Canal Grande
Salute - Accademia
Toletta - Santa
Margherita
San Basilio
Santa Marta
SANTA CROCE
Piazzale Roma
Riva di Biasio
Frari
CANNAREGIO
Ponte delle Guglie
Misericordia
Sant'Alvise
Santi Apostoli
CASTELLO
Santa Maria Formosa
Santi Giovanni e Paolo
San Francesco della
Vigna
Arsenale
Via Garibaldi
Giardini - Biennale
SAN MARCO
Santo Stefano
Calle XXII Marzo
Mercerie
Fenice
SAN POLO
Campo San Polo
Rialto
GIUDECCA
Giudecca
SANT'ELENA
Sant'Elena
LIDO
Santa Maria Elisabetta
San Nicolò
MESTRE E MARGHERA
Mestre Centro
Mestre Carpenedo
Mestre Gazzera
Marghera Centro
Marghera Catene
nuovo o
affitti
ristrutturato
signorile medio signorile
medio bilo
trilo
usato
v
v
=
=
7.300 6.200
6.900 5.300
9.800 7.700
8.800 7.200
1.100 1.300
950 1.200
v
=
6.800 5.400
8.700 7.100
930 1.150
v
=
=
v
6.400 5.200
5.200 4.300
8.500 6.600
6.500 5.500
920 1.100
800 950
=
=
v
=
=
u
5.600 4.600
5.700 4.700
5.500 4.400
6.900 5.900
7.200 6.100
6.800 5.800
830 1.000
850 1.020
820 1.000
=
=
v
v
=
=
=
u
5.900
5.600
5.300
5.700
7.500
7.300
6.600
7.000
6.300
6.000
5.600
5.900
900 1.100
860 1.040
800 970
820 1.000
=
=
=
=
5.800 4.700
5.400 4.300
7.100 6.000
6.600 5.700
820 1.000
780 950
=
v
4.700 4.000
6.200 5.100
750
930
v
=
v
u
v
=
4.400 3.700
4.300 3.500
4.800 3.900
5.600 4.600
5.400 4.500
5.700 5.000
700
660
710
840
870
880
=
v
=
v
=
=
=
u
6.600
6.700
6.900
6.800
8.000
8.400
8.600
8.800
920
940
960
980
1.100
1.120
1.140
1.150
v
v
=
=
5.600 4.700
6.700 5.500
7.500 6.100
8.100 6.900
850 1.080
900 1.100
=
v
5.100 4.100
6.200 5.300
740
900
u
v
4.000 3.500
5.300 4.300
710
960
=
=
v
v
4.100 3.600
3.600 3.000
5.500 4.600
4.600 3.900
740
650
880
830
v
=
=
v
=
=
v
v
=
v
2.300
1.950
1.650
1.900
1.700
2.900
2.400
2.200
2.600
2.300
630
600
570
610
580
730
720
710
730
710
5.000
4.800
4.500
4.600
5.500
6.000
6.100
6.200
2.000
1.600
1.300
1.800
1.400
6.800
7.000
7.100
7.200
2.400
2.200
1.900
2.000
1.850
fonte: elab. su dati Gabetti, Immobiliare.it, Reag (solo compravendite). Solo per indicatori di domanda e offerta: Casa.it
bene il centro,
stenta ancora
la terraferma
P
rimi due mesi e mezzo a singhiozzo
per il mercato abitativo veneziano: il
peggio è certamente alle spalle, ma di
ripresa vera e propria si fa davvero
fatica a parlare. «A settimane in cui
registriamo un aumento della domanda
mirata all’acquisto, ne seguono altre quasi
ferme», dice Roberto Loschi, presidente
provinciale Fiaip. Con una considerazione di
fondo: Venezia resta una piazza a doppia
velocità. Qualche segnale di ripresa lo si vede
nel centro storico; tutto il resto è al palo, a
partire dallo stock immobiliare invenduto in
terraferma. Notizie migliori sul fronte dei
prezzi, dove è finalmente iniziata la fase di
assestamento che ha messo la parola fine a
una discesa partita nel 2009-2010 e ha
lasciato sul terreno un 20-30%. Cosa si riesce
a vendere dunque oggi in Laguna? Recupera
un po’ di terreno la richiesta di bilocali e
trilocali sotto la soglia dei 500mila euro,
oppure sopra il milione di euro. Tiene la
nicchia da investimento in chiave ricettiva
(ovvero gli appartamenti da 3-4 stanze non
facilissimi da trovare e da trasformare in
bed&breakfast), che per forza di cose si
concentra nelle zone centrali della città ed è
legata a doppio filo con la domanda di affitti
brevi per il turismo. Discorso a parte la
nicchia di pregio o di “pezzi unici” dai 2
milioni in su (in un segmento che a Venezia
non supera le 60 compravendite l’anno e che
resta appannaggio di una clientela
internazionale, con meno russi e arabi, ma
qualche inglese, francese e tedesco in più
rispetto agli anni passati). Puntano sulle
classiche zone esclusive (affaccio su Canal
Grande, Accademia, San Marco, Dorsoduro)
a prezzi tra gli 8-9mila e i 15 mila euro al mq.
Tutt’altro scenario spostandosi da Venezia a
Marghera o Mestre: qui i prezzi, nel giro di 34 anni, hanno subito ribassi tra il 30 e il 40%,
non ancora sufficienti per far ripartire le
compravendite.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
Q www.casa24plus.it/focuscitta
Trend di mercato, quotazioni e canoni d’affitto
nei principali capoluoghi italiani