cortili, cortili con box e ripartizione

Tipologia di parti comuni - Giardini e cortili
GIARDINI E CORTILI
NOZIONE
L'art. 1117 del codice civile elenca tra le cose comuni ai proprietari dei diversi piani o
porzioni di piano di un edificio (se il contrario non risulta dal titolo) anche i cortili, mentre
non menziona i giardini.
Ne consegue che la presunzione di condominialità è formalmente e letteralmente prevista
solo per i cortili, non anche per i giardini.
Differenza tra i due termini:
Per cortile si intende quell'area libera da costruzioni, finalizzata ad assicurare all'edificio
aria e luce.
Qualche autore (Salis, Il condominio, pag. 48) ha sostenuto che il cortile assume la
denominazione specifica di giardino quando in esso vengano coltivate piante da fiori, da
frutto, ornamentali etc.
Sarebbe cioè la destinazione d'uso data allo spazio in questione a determinare la differenza
tra cortili e giardini: questi ultimi sarebbero aree adiacenti all'edificio condominiale,
coltivate a prato e variamente piantumate.
La corte di Cassazione ha statuito che, pur dovendosi intendere per cortile l'area scoperta
compresa tra i corpi di fabbrica di uno o più edifici che serve a dare luce ed aria agli
ambienti circostanti, tuttavia nel termine cortile possono ritenersi compresi anche gli spazi
liberi disposti all'esterno delle facciate dell'edificio quali spazi verdi, zone di rispetto,
intercapedini parcheggi che sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 c.c., vanno
ritenuti comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. 9.06.2000, n. 7889, in Riv. Giur.
Edilizia, 2000, I, 765) e in tale novero ha ritenuto comprese anche le aree destinate a
giardino (Cass. 4.04.1963, n. 849).
In dottrina altri autori (si veda Terzago, Condizione giuridica dei giardini condominiali, in
Riv. Giur. Edilizia, 1964, II, 234) hanno affermato che alla dizione cortile non può essere
attribuito un significato così ampio da includervi anche i giardini, con la conseguenza che
per questi ultimi non potrebbe ritenersi operante la presunzione di comunione stabilita per i
cortili.
Secondo questa tesi il giardino, oltre a fornire aria e luce alle finestre che vengono ad
affacciarsi sullo stesso, ha una caratteristica peculiare che lo differenzia funzionalmente dal
cortile, e cioè quella di concorrere al decoro architettonico dell'edificio condominiale.
I giardini, dunque, avrebbero una funzione specifica di rivalutare i singoli appartamenti,
offrendo ai proprietari una zona verde per le loro ore di riposo.
Ne consegue che non rientrando la dizione in questione nell'art. 1117 c.c. non si può parlare
di presunzione di comunione qualora manchi uno specifico titolo.
Secondo altri autori il giardino non si distingue concettualmente dal cortile - di cui segue la
disciplina - avendosi riguardo esclusivamente alla particolare destinazione ed utilizzazione
che di questo si faccia, mediante la coltivazione a verde e/o a piante da fiore.
Applicandosi tale impostazione concettuale il giardino dovrebbe presumersi, al pari del
cortile, di proprietà comune. In ogni caso, il regime relativo alla proprietà dev'essere
concretamente individuato caso per caso.
Peraltro anche sotto questo profilo, sia nella dottrina che nella giurisprudenza non vi è
uniformità di vedute in ordine ai criteri da adottare per il relativo accertamento.
Per alcuni autori il giardino va considerato come entità autonoma e distinta rispetto al
cortile, con la conseguenza che, al fine di stabilirne la proprietà, qualora manchi una
specifica disposizione chiarificatrice nel regolamento del condominio ovvero nei singoli atti
di acquisto delle proprietà immobiliari, occorre far riferimento al criterio della disponibilità
o a quello dell'uso esclusivo.
Il giardino, dunque, nel silenzio del titolo, apparterrà a chi ne ha l'uso o la disponibilità
esclusiva, ovvero al condominio di cui costituisce un'effettiva pertinenza. Secondo altri i
giardini sono da considerarsi di proprietà comune se ad essi possono accedere tutti i
partecipanti al condominio, compresi i giardini pensili installati sulla copertura di box o di
piani sotterranei o sul lastrico solare sempreché, però, ad essi possano accedere tutti i
condomini.
In caso contrario essi sono da considerarsi di proprietà esclusiva dei condomini proprietari
delle unità immobiliari a cui servono trattandosi di evidenti pertinenze.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE
Con riferimento alla manutenzione del cortile o del giardino pensile posto a copertura
occorre effettuare alcune valutazioni.
La Suprema Corte, dopo aver inizialmente affermato che il criterio di ripartizione delle
spese fosse certamente quello fornito dall'art. 1126, ha poi osservato che nella norma in
questione l'accollo di un terzo delle spese del condomino che ha l'uso esclusivo del lastrico
trova una spiegazione in merito all'uso particolare rispetto alla normale funzione di
copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso.
Nel caso in cui, quindi, il solaio di coperture di autorimesse in proprietà singola svolga
anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una
utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una destinazione
tipica di detto manufatto da parte di tutti i condomini.
Pertanto, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale d'accesso all'edificio
condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di
un singolo condomino ai fini della ripartizione delle spese non si può ricorrere ai criteri
previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve procedere ai sensi dell'art. 1125 c.c., il quale accolla
per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa
identificatesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa
determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi una
applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, del
codice civile.
USO DELLE PARTI COMUNI
Occupazione di giardini, cortili o aree di proprietà esclusiva per l'esecuzione di lavori su
parti comuni
Accade spesso che, per l'esecuzione di interventi su manufatti o parti comuni, si renda
necessario occupare permanentemente e spesso per lungo tempo, manufatti di proprietà
esclusiva come giardini cortili o aree di proprietà di singoli condomini, sia con ponteggi che
con opere e attrezzi di cantiere.
In assenza di previsioni specifiche contenute nei regolamenti di condominio contrattuali,
sorgono in tali casi notevoli problemi, talvolta di non agevole soluzione, tra il condominio e
i condomini le cui aree devono formare oggetto di occupazione.
In primo luogo si pone il quesito se il proprietario dell'area sia in qualche modo tenuto ex
lege a consentire l'occupazione o se invece sia solo una sua facoltà concederla previa
determinazione e versamento di un corrispettivo.
In questo secondo caso sorge il problema della quantificazione di quest'ultimo.
Circa il primo problema è stato da taluni invocato il disposto dell'art. 843 c.c. che disciplina
l'accesso al fondo e che prevede testualmente che "il proprietario deve permettere l'accesso
e il passaggio nel suo fondo sempreché ne venga riconosciuta la necessità, al fine di
costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune".
Il secondo comma della stessa norma prevede anche che se dall'accesso deriva in danno è
dovuta un'adeguata indennità.
Tale disposizione è stata interpretata nel senso che il caso di occupazione con parcheggi o
aree di cantiere sia dovuta al proprietario dell'area "un' indennità" (e quindi non un
corrispettivo), ma solo se, appunto, dall'accesso sia derivato un danno alla proprietà
esclusiva.
Tuttavia, è stato rilevato (si segnala in proposito una pronuncia del Tribunale di Genova,
sez. III, Pres. Frascherelli, n. 3384/2008) che "..l'occupazione continua di parte del fondo,
sia pure nell'ipotesi dei cui all'art. 843, integra di per sé un danno, danno da fatto lecito. Il
secondo comma nello stabilire che se l'accesso cagiona un danno è dovuta un'adeguata
indennità, fa esclusivo riferimento alle ipotesi di ingresso momentaneo nel fondo altrui,
non di ingresso perdurante nel tempo, essendo ovvio che, quando l'accesso consista invece
in un'occupazione, il danno è in re ipsa ...."
Potrebbe per la verità anche sostenersi che, nel caso di occupazione permanente, alla
fattispecie, (che come il Giudice genovese ha rilevato è cosa affatto diversa del mero
accesso), non sia tout court applicabile l'art. 843, e che pertanto, fatta salva diversa
previsione del regolamento contrattuale, l'occupazione debba formare oggetto di accordo
tra il condominio da una parte e il proprietario dell'area oggetto di occupazione, dall'altra.
QUESITI
Come si determina la ripartizione delle spese per la manutenzione di un giardino pensile
condominiale?
La ripartizione fra condomini delle spese di manutenzione e riparazione di un giardino
pensile che serva da copertura ad autorimesse sottostanti, secondo il principio dettato
dall'art. 1126 c.c. riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della
copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che
si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come
spese accessorie. (Nella specie: spese per la rimozione del terreno e riporto del medesimo,
nonché per quanto necessario alla rimessa in pristino del giardino pensile). (Trib. Udine,
01.09.2004).
Come si ripartiscono le spese per l'impermeabilizzazione di un'autorimessa sottostante un
giardino condominiale?
Le spese relative all'impermeabilizzazione di autorimesse sottostanti al giardino di proprietà
comune vanno ripartite in base alle quote millesimali di proprietà, ai sensi dell'art. 1123,
comma 1, c.c., in quanto non è configurabile una diversa misura d'uso da parte dei
condomini in relazione all'oggettiva duplice funzione di sostegno del giardino e di copertura
delle autorimesse svolta dal bene comune. (Trib. Bergamo, 27.04.2000).
Può essere destinata a gioco dei bambini una parte del giardino condominiale?
L'utilizzazione per il gioco dei bambini di una parte assai limitata dell'area verde consortile
non contrasta con la destinazione a giardino prevista, per quella stessa area, dal regolamento
consortile, ma ne costituisce unicamente un migliore e più intenso godimento per soddisfare
esigenze che pure appaiono insopprimibili e, comunque, senz'altro meritevoli di tutela nella
vita di un condominio. (Trib. Milano, 03.10.1991).
Chi deve contribuire alla spesa per la manutenzione di piante ubicate in giardini di
proprietà esclusiva?
Normalmente la manutenzione delle piante insistenti su giardini di proprietà esclusiva è a
carico dei rispettivi proprietari.
La spesa può tuttavia essere posta a carico dell'intero condominio quando si tratti di piante
destinate al decoro dell'intero edificio (Cass. 18.04.1994, n. 3666).
GIURISPRUDENZA
Cass. civ., sez. II, 16.04.2007, n. 9093
Affinché possa operare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il c.d. diritto di condominio, è necessario
che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e
l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari
di proprietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il
bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, si presume indipendentemente dal fatto che la cosa sia o possa essere utilizzata da tutti i condomini o
soltanto da alcuni - la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso. Detta
presunzione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e
dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine
utilizzare il titolo - salvo che si tratti di acquisto a titolo originario - solo ove da esso si
desumano elementi da escludere in maniera inequivocabile la comunione. (Nella specie, a
sentenza impugnata aveva escluso la presunzione di cui all'art. 1117 c.c. invocata dal
condominio in ordine al "locale caldaia" per il solo fatto che il medesimo era risultato
titolare di una servitù di passaggio gravante sul giardino della convenuta attraverso il quale
si accedeva al predetto locale; la Suprema Corte ha cassato la decisione, rilevando che i
giudici non avevano compiuto alcuna indagine in ordine alla ubicazione del bene, alla
funzione e alla destinazione della caldaia né, infine, avevano accertato l'esistenza di un titolo
idoneo a superare la presunzione di cui al citato art. 1117c.c). (Cassa con rinvio, App.
Genova, 30.04.2003)
Cass. civ., sez. II, 01.07.2004, n. 12018
Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore
di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi
intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che
elementi estrinseci (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà
esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli
condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui
servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del
valore patrimoniale dell'immobile.
App. Genova, sez. II, 06.02.2007
In tema di condominio negli edifici per la ripartizione delle spese relative al muro che
delimita e sostiene il giardino che non è di esclusiva proprietà del singolo condomino si fa
riferimento ai criteri generali ex art. 1123, comma 1, c.c.
Cass. civ., sez. II, 11.08.1990, n. 8198
Le spese per il rifacimento o la riparazione dei muri, che delimitino i giardini di singoli
condomini con i fondi confinanti, devono ritenersi a carico proporzionale di tutti i
partecipanti, in applicazione dell'art. 1123, 1° comma c.c., qualora il regolamento
condominiale, di natura contrattuale, consideri detti manufatti di proprietà comune, così
convenzionalmente assimilandoli ai muri di cinta.
Trib. Catania, 24.01.2005
Per decoro (ex art. 1120 c.c.), si intende l'insieme delle linee e strutture che connotano il
fabbricato e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia senza che occorra che si
tratti di un edificio di particolare pregio artistico. Con riferimento specifico, si riscontra che
il proprietario del piano rialzato con giardino della palazzina condominiale, se pur di
modesta qualità architettonica, aveva costruito in giardino due strutture in ferro di pannelli
in fibro-cemento colorati per il riparo delle autovetture, procurando, così, lesione al decoro
architettonico, in quanto lesive dell'estetica dell'intera palazzina.
Cass. 14.11.1977, n. 4922
La particolare funzione svolta dal giardino che, come si è detto, è quella di rivalutare il
decoro architettonico dell'edificio e di fornire dunque una ulteriore utilità a tutti i condomini
(anche se non possono usufruirne direttamente) non è priva di conseguenze sul piano
giuridico. Viene a configurarsi, infatti, con riguardo al giardino, un vincolo di destinazione
più intenso rispetto a quello del cortile, con la conseguenza che se, ad esempio, per la
realizzazione, in quest'ultimo, di aree destinate al parcheggio sono sufficienti le
maggioranze ordinarie, nel caso in cui la realizzazione di tali opere interessi un giardino vi
sarebbe la necessità dell'unanimità dei consensi e dunque di un atto di natura negoziale.
Cass. 27.07.1984, n. 4451
Non possono essere effettuate opere di trasformazione che comportino un pregiudizio alle
utilità che il giardino apporti ad altre parti dell'edificio, quali ad esempio la eliminazione di
aiuole o la copertura con una veranda.
Cass. 21.09.1977, n. 4035
Qualora si intenda recintare aree verdi al fine di evitarne il calpestio, si versa in un caso di
mutamento delle modalità di utilizzazione del bene - e non di innovazione - che può essere
deliberato con la maggioranza prevista dall'art. 1136, 2° co. c.c., e cioè con un numero di
voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del
valore dell'edificio.
Trib. Roma 11.07.1977 e Cass.01.07.2004, n. 12018
Con riguardo al giardino di proprietà esclusiva di uno dei condomini, controverso in
giurisprudenza è se questo vada calcolato o meno ai fini della determinazione dei millesimi
di proprietà. Secondo una prima impostazione, infatti, nella determinazione del valore della
proprietà di ciascun condomino non va tenuto conto del giardino di sua proprietà esclusiva,
in quanto questo costituisce una parte ben distinta dal fabbricato a cui è adiacente (Cass.
18.09.1948, n. 1615). Una diversa pronuncia ha invece stabilito che il giardino deve essere
valutato ai fini della determinazione dei millesimi di proprietà .
(Cass. civ., sez. II, sent. 2.08.2010 n. 17993)
La presunzione di comunione stabilita dall'art. 1117 c.c. trova applicazione anche nel caso di
cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi ove lo stesso sia
strutturalmente destinato a dare arie luce e accesso a tutti i fabbricati che lo circondano.