Vademecum per la compilazione di un formulario/contratto per la
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Vademecum per la compilazione di un formulario/contratto per la
Vademecum per la compilazione di un formulario/contratto per la vendita o l’acquisto di un immobile anche tramite agenzia Note generali 1. I moduli e formulari devono essere chiari, redatti con caratteri tipografici facilmente leggibili, di facile comprensione ed ispirati al principio della buona fede contrattuale. Non possono essere utilizzati se non recano gli estremi dell’iscrizione presso la Camera di Commercio del mediatore o, se trattasi di società, della stessa società, del/dei legale/legali rappresentante/i e dell’eventuale preposto. 2. Nell’intestazione di ciascun formulario occorre specificare l’oggetto del contratto (proposta d’acquisto, incarico di vendita, ecc.). 3. I moduli o formulari devono essere compilati in tutte le loro parti, barrando le parti non utilizzate. 4. I formulari di nuovo impiego devono essere depositati presso la Camera di Commercio, ai sensi dell’art. 5. della L. 39/89, prima del loro utilizzo pena la sanzione per il mediatore di € 1.549,37. L’agente immobiliare che si avvale di moduli e/o formulari diversi da quelli depositati è punito, invece, con la sanzione di € 516,46 (cfr. art. 21 del Regolamento). CLAUSOLE RIFERITE ALLA CHIAREZZA E TRASPARENZA Norme comuni ai formulari: 1. Le eventuali iscrizioni ipotecarie o gravami di qualsiasi natura esistenti sull’immobile devono essere sempre indicati, anche se esiste l’impegno di estinguerli prima del rogito. 2. Si dovrà dichiarare se l’immobile è conforme alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti, compresa la conformità degli impianti. 3. I formulari depositati devono prevedere la controfirma del mediatore che conduce l’operazione unitamente alle generalità ed agli estremi della sua iscrizione presso la CCIAA. 4. La provvigione dovuta dalle parti non deve essere compresa nel prezzo dell’immobile. Norme riguardanti gli incarichi di mediazione: 1. Un eventuale sovrapprezzo va inteso unicamente come lievitazione del prezzo di vendita e sarà esclusivamente a favore della parte venditrice. 2. Per ragioni di chiarezza e trasparenza, devono essere sempre indicati il prezzo dell’immobile, la percentuale della provvigione dovuta al mediatore o l’importo concordato, il termine entro cui dovrà essere redatto l’atto notarile e le condizioni di pagamento. 3. Si dovrà operare una chiara distinzione fra ipotesi di penale vera e propria e provvigione comunque dovuta in quanto tale. 4. L’ammontare dell’eventuale rimborso spese, deve essere concordato entro un importo massimo: la clausola relativa deve prevedere che le spese siano documentate prima di esigerne il pagamento. 5. Nel caso di incarichi per contratti di locazione, deve essere specificata di volta in volta la tipologia che si intende scegliere: contratto libero, contratto convenzionato, contratto per uso transitorio, contratto per uso turistico, contratto diverso da quello abitativo, ecc. secondo quanto previsto dalle normative vigenti; dovranno inoltre essere specificati gli elementi essenziali del futuro contratto e cioè la durata della locazione, l’ammontare del canone, ecc. 6. La provvigione dovuta dalla parte promittente venditrice non deve essere compresa nel prezzo dell’immobile. Norme riguardanti le proposte d’acquisto e di locazione: 1. Deve essere sempre indicato il nominativo del o dei proprietari dell’immobile e degli eventuali usufruttuari, ovvero a quale titolo agisce colui che ha affidato l’incarico di mediazione. 2. Deve essere indicato il termine per l’accettazione da parte del venditore o del locatore entro cui la proposta si ritiene irrevocabile. Tale termine non dovrà superare i 30 giorni complessivi di calendario, che potrà essere ulteriormente ampliato qualora si presentassero situazioni richiedenti verifiche complesse od accertamenti più approfonditi con l’accordo fra le parti e/o frazionamenti di interi stabili con promessa di vendita totale. Occorre altresì precisare se l’avvenuta comunicazione dell’accettazione da parte del venditore o del locatore al proponente vincola entrambe le parti, mentre un’ulteriore scrittura ha il solo scopo di precisare il contenuto contrattuale, già definito nei suoi tratti essenziali 3. Deve essere inserita la clausola di gradimento dell’immobile, se l’acquisto si intende “a corpo” oppure “a misura”, nonché l’esenzione dell’immobile stesso da vincoli, pesi, ipoteche e altri eventuali diritti altrui. 4. Devono essere inserite le modalità e i termini di pagamento, precisando anche l’importo del capitale residuo dei mutui esistenti. 5. La caparra, confirmatoria o penitenziale, il deposito fiduciario o qualsiasi acconto sul prezzo dell’immobile dovranno essere previsti con assegno non trasferibile intestato al venditore, al quale dovrà essere consegnato non prima della comunicazione al proponente dell’avvenuta accettazione della sua proposta. Gli estremi dell’assegno devono essere indicati sul formulario In ogni caso gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra non potranno masi essere incamerati dal mediatore, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant’altro. CLAUSOLE VESSATORIE I moduli e/o formulari, oltre a doversi conformare ai principi enunciati, non debbono contenere alcuna delle clausole elencate agli artt. 33 e seguenti del Codice del Consumo (D.Lgs. n.206/2005). Tale articolo, al comma 1, recita “…Sono vessatorie, fino a prova contraria, le clausole che, malgrado la buona fede del professionista (mediatore), determinano a carico del consumatore (cliente) uno squilibrio dei diritti ed obblighi significativo”. Tra le clausole ritenute tali, se ne citano alcune significative, in quanto più frequentemente riscontrabili nei formulari del mediatore. 1. La clausola dell’esclusiva che comporta una restrizione della libertà contrattuale del cliente che non può concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro mediatore . 2. La clausola dell’irrevocabilità che non riconosce al cliente la facoltà di recedere dal contratto, prima della sua scadenza . 3. La clausola penale, qualora imponga al cliente, in caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento, il pagamento di una somma a titolo di risarcimento o ad altro titolo equivalente manifestamente eccessivo. 4. La clausola relativa alla risoluzione delle controversie, quando stabilisca come sede del foro competente una località diversa da quella della residenza o del domicilio elettivo del consumatore . 5. La clausola relativa alla comunicazione della disdetta, qualora si stabilisca un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto. Fermo restando quanto indicato in premessa, laddove si rilevi nel formulario la presenza di una o più clausole ritenute vessatorie, queste ultime debbono essere oggetto nel merito di specifica trattativa fra le parti, cioè l’agente di affari in mediazione dovrà provare che l’assetto contrattuale complessivo è tale da annullare ogni squilibrio a scapito del consumatore derivante dall’introduzione di tali clausole (Si veda a tale proposito l’elenco di alcune prestazioni di servizio del mediatore, riportato esclusivamente a titolo esemplificativo). Rimangono comunque inefficaci le clausole che, quand’anche oggetto di trattativa, abbiano per effetto o per oggetto quanto previsto dalle disposizioni in materia. Attenzione: L’art. 73 del d. lgs. 26 marzo 2010, n.59, ha abrogato il ruolo mediatori PREVEDENDO CHE IL MEDIATORE DEBBA COMUNQUE ESSERE ISCRITTO NEI REGISTRI TENUTI DALLE CAMERE DI COMMERCIO. Di conseguenza tutti i documenti raccolti dalle Camere di commercio relativi a questo tema, sono da considerare tenendo presente questa importante novità. Per il testo integrale del decreto vai al link: http://www.gazzettaufficiale.it/guridb/dispatcher?servic e=1&datagu=2010-0423&task=dettaglio&numgu=94&redaz=010G0080&tm stp=1272886249940 ESEMPLIFICAZIONI DI ALCUNI IMPEGNI O PRESTAZIONI DI SERVIZI DEL MEDIATORE TENDENTI A BILANCIARE LO SQUILIBRIO CONTRATTUALE IN DANNO DEL CONSUMATORE a) assistere nel reperimento dei documenti e delle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici (certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi dei documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità o agibilità, attestazioni di conformità degli impianti alle disposizioni di legge), presso gli Uffici Finanziari (certificati di partita all’UTE, copia delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione, mediante tecnici abilitati, di nuove schede o frazionamenti) presso le Conservatorie dei Registri Immobiliari (iscrizioni ipotecarie contro o a favore, storici ipotecari); b) verificare presso gli Amministratori degli stabili se esistono sospesi e/o arretrati di pagamento. c) rinunciare al rimborso delle spese sostenute. d) pubblicare a propria cura e spese un annuncio di circa …….. parole, che appaia almeno ……. volte sul seguente quotidiano/settimanale …….., che pubblica annunci a pagamento e almeno …….. volte sul seguente quotidiano/settimanale ……., che pubblica annunci gratuiti; Per informazioni: Camera di Commercio di Como Regolazione e tutela del mercato Tel. +39.031.256.373 ~ Fax +39.031.240.826 e-mail: [email protected] Orari: dal lunedì al venerdì dalle 8:45 alle 12:15 e) affiggere la locandina con descrizione e pianta dell’appartamento, in maniera ben visibile alla vetrina della sede dell’agenzia per tutta la durata dell’incarico; f) garantire la reperibilità telefonica di persona in grado di fornire agli interessati esaurienti informazioni relative all’immobile nei giorni ……, nelle seguenti fasce orarie ……; g) assicurare l’effettiva possibilità, per chi sia interessato, di essere accompagnato a visitare l’immobile, nei seguenti giorni ed orari ……, fissando l’appuntamento con due giorni di anticipo; h) assicurare l’effettiva assistenza fino all’atto notarile mediante il reperimento di tutta la documentazione necessaria, la compilazione e consegna delle denunce di cessione fabbricati, la comunicazione all’amministratore o ad altri dell’avvenuta vendita; Le prestazioni e gli impegni sopra esemplificati, in quanto atti ad incrementare quantitativamente e qualitativamente gli obblighi contrattuali del mediatore, devono comunque tendere a bilanciare gli squilibri prodotti dall’eventuale inserimento di clausole vessatorie.