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Guida
Guida
PIANOCASA
CASA
alalPIANO
dellaRegione
Regione
della
Friuli Venezia
FRIULI
VENEZIAGiulia
GIULIA
(aggiornata a aprile 2015)
SOMMARIO
INTRODUZIONE…………………………………………………………………………….…………….. pag. 3
IL PIANO CASA IN FRIULI VENEZIA GIULIA……………………………………………………. pag. 4
EDIFICI RESIDENZIALI, Ampliamento volumetrico………………………………………...pag. 6
RISTRUTTURAZIONE E AMPLIAMENTO DEGLI EDIFICI ESISTENTI…………………...pag. 9
EDIFICI RESIDENZIALI, Demolizione e ricostruzione……………….......................pag. 10
EDIFICI NON RESIDENZIALI, Ampliamento…………………………………………….…... pag. 12
EDIFICI NON RESIDENZIALI, Demolizione e ricostruzione……………………….…...pag. 13
ESCLUSIONI…………………………………………………………………………………………....... pag. 14
COME APPLICARE IL PIANO CASA………………………………………….…………………… pag. 15
NORMATIVA DI RIFERIMENTO……………………………………………………..………... …pag. 17
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INTRODUZIONE
Il Piano Casa consiste in un insieme di provvedimenti legislativi e di incentivi economici per
consentire l’ampliamento di abitazioni e immobili a uso diverso da quello residenziale. Il termine è
stato coniato per l’housing sociale, ma la sua portata si è arricchita inglobando anche l’edilizia
privata.
In un primo momento, infatti, con la denominazione “Piano Casa” si definivano solo le soluzioni
individuate dalle pubbliche amministrazioni per risolvere il disagio sociale causato dalla carenza di
alloggi.
Più comunemente, però, il Piano Casa ha assunto una connotazione diversa, passando per la
liberalizzazione dell’edilizia e lo snellimento delle procedure burocratiche attraverso il ricorso alla
Scia, Denuncia di inizio attività. Le misure di semplificazione sono state ideate per rilanciare il
settore delle costruzioni, gravato dalla crisi economica in atto.
A marzo 2009 l’Esecutivo ha infatti lanciato una pacchetto di interventi per l’aumento delle
cubature sugli edifici esistenti, contenenti anche la possibilità di effettuare ampliamenti in seguito
alla totale demolizione di un edificio. Interventi da effettuare per un periodo non inferiore a 18
mesi in deroga alla normativa in vigore, prevedendo anche un insieme di semplificazioni al Testo
Unico dell’edilizia.
I beneficiari di questa tipologia di misure sono i proprietari degli immobili, che avvalendosi di una
norma temporanea possono migliorare la qualità della propria abitazione, immettendo nel sistema
capitali immobilizzati in grado di sostenere l’occupazione e le attività del comparto edile.
È attribuita una notevole importanza anche alla tutela della sicurezza, possibile con l’applicazione
delle NTC, Norme tecniche per le costruzioni, in vigore da luglio 2009. Previsto quindi il rispetto
della legislazione in materia antisismica, così come il divieto di effettuare gli interventi nelle aree a
rischio idrogeologico.
Dal momento che la Costituzione attribuisce alle Regioni la competenza legislativa in materia di
edilizia e urbanistica, il percorso normativo per la definizione degli ampliamenti in funzione
anticrisi è proseguita su base locale, creando una situazione differenziata sul territorio nazionale.
Sono gli enti locali a decidere a quale tipologia di edifici estendere gli interventi, stabilendo o
meno il divieto di applicazione della legge per gli immobili anche solo parzialmente abusivi o
vincolati, i beni culturali, le aree di pregio paesaggistico e quelle sotto tutela.
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IL PIANO CASA IN FRIULI VENEZIA GIULIA
La Legge Regionale n.19 dell’11 novembre 2009, “Codice regionale dell’edilizia”, è stata
pubblicata sul Supplemento ordinario n. 23 al Bollettino Ufficiale n. 46 del 18 novembre 2009.
La norma organizza e mette ordine nel panorama delle disposizione in materia di interventi edilizi,
facendo confluire in un unico capo le disposizioni straordinarie che derogano agli strumenti
urbanistici comunali.
Il Titolo VII, che è entrato in vigore il giorno successivo alla pubblicazione della legge sul Bollettino
Ufficiale, prevede infatti interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione su edifici
residenziali o a destinazione diversa, da effettuare in deroga a strumenti urbanistici e regolamenti
edilizi vigenti.
Data la situazione di crisi che ha colpito il comparto dell’edilizia, la disposizione predisposta dalla
Regione mira ad incentivare gli investimenti privati per l’ingrandimento o la riqualificazione di
abitazioni, ma anche di immobili non residenziali.
Ai cittadini è data la possibilità di riqualificare un edificio dal punto di vista energetico e
architettonico, ma anche di ingrandirlo aumentandone la volumetria. Diventa infatti possibile
ricavare una o più stanze aggiuntive per rispondere al fabbisogno abitativo o produttivo, con un
investimento minore rispetto all’acquisto di una nuova casa o di un altro capannone.
L’obiettivo è raggiungibile con la semplificazione delle procedure, che in qualche caso ammette il
ricorso alla Scia, Denuncia di inizio attività, come alternativa al permesso di costruire. Tutto per
incentivare la domanda di interventi, in modo da sostenere l’occupazione e il giro di affari del
settore costruzioni, caratterizzato prevalentemente da piccole e medie imprese, messe in difficoltà
dall’attuale congiuntura economica, ma in grado di effettuare la tipologia di micro interventi
previsti dalla legge sul patrimonio edilizio privato.
Alla legge è riconosciuto carattere straordinario. Per questo motivo e per il suo ruolo anti-crisi
prevale sulle previsioni dei regolamenti comunali, degli strumenti urbanistici e delle leggi regionali
in contrasto con essa.
La straordinarietà della disposizione implica anche un effetto a tempo determinato.
L’applicazione della legge si articola in cinque livelli:
- Ampliamento degli edifici residenziali, che possono essere ingranditi per un massimo di
200 metri cubi;
- Ristrutturazione e ampliamento degli edifici esistenti, interventi che beneficiano di un
bonus fino al 35%;
- Demolizione e ricostruzione degli edifici residenziali, per le quali il Comune può stabilire,
attraverso una convenzione, un incremento del 50% dei crediti edificatori;
- Ampliamento degli edifici non residenziali, che si avvalgono di un premio di superficie fino
al 35%;
4
-
Demolizione e ricostruzione degli edifici non residenziali, per i quali, analogamente agli
immobili a uso abitativo, il Comune può stabilire un incremento del 50% dei crediti
edificatori.
Piano Casa Friuli Venezia Giulia in sintesi
Edifici
Ampliamento
Residenziali
200 mc
35% con
ristrutturazione
Non
residenziali
35%
Demolizione
e
ricostruzione
50% dei
crediti
edificatori
50% dei
crediti
edificatori
Titolo
abilitativo
Permesso di
costruire
Permesso di
costruire
Riduzione
oneri
concessori
100% con
rimozione
barriere
architetto
niche
Esclusioni
100% con
rimozione
barriere
architetto
niche
-edifici
abusivi
Termine per
le istanze
-beni culturali
-zone
sismiche
19
novembre
2017
-aree
vincolate
-aree
inedificabili
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EDIFICI RESIDENZIALI
Ampliamento volumetrico
Aumenti previsti dalla legge
In deroga a distanze, superfici e volumi previsti dagli strumenti urbanistici comunali è ammesso
l’ampliamento di edifici e unità immobiliari esistenti fino a 200 metri cubi di volume utile.
Per edificio esistente si intende un corpo individuabile nei connotati essenziali perché dotato di
mura perimetrali, strutture orizzontali e coperture.
Gli interventi sono consentiti in tutte le zone urbanistiche,
comprese quelle classificate come A, centri storici, e B0,
ma devono rispettare la tipologia architettonica,
l’allineamento e le altezze massime degli edifici esistenti.
L’ampliamento è attuabile anche in corpo distaccato e
attraverso sopraelevazioni, a patto che non sia
espressamente vietato dalle disposizioni in vigore, da
effettuare in deroga alle altezze massime in misura non
superiore ai 2 piani o ai 6 metri.
Nelle zone A e B0 devono essere rispettate le altezze
massime previste, l’allineamento e le tipologie
architettoniche previste dagli strumenti urbanistici.
Per edificio si intende una costruzione
coperta e isolata da vie o da aree libere,
oppure separata da altre costruzioni
mediante strutture verticali che si elevano
senza soluzione di continuità dalle
fondamenta al tetto, che disponga di uno
o più accessi.
L’unità immobiliare è un edificio o sua
parte che rappresenta un cespite
indipendente censito nei registri
immobiliari o nel libro fondiario, idoneo
ad assolvere con autonomia le funzioni
alle quali è destinato
Attraverso gli interventi di ampliamento volumetrico non si può aumentare il numero delle unità
immobiliari esistenti.
È ammesso il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti al 19 novembre 2009, senza modifiche
alla sagoma, se contestuale a interventi di ristrutturazione edilizia, restauro, risanamento
conservativo e manutenzione straordinaria dell’edificio. Gli interventi non possono implicare un
aumento delle unità immobiliari e devono rispettare un’altezza minima di 1,30 metri e un’altezza
media di 1,90 metri. La disposizione si applica anche a cantine, taverne e altri locali seminterrati di
altezza non inferiore a 2,20 metri.
Al di fuori delle zone A e B0 il recupero dei sottotetti può prevedere l’innalzamento della quota di
colmo, variazione della pendenza di falda, apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi,
implicando anche l’aumento delle unità immobiliari nel rispetto degli standard urbanistici.
In zona agricola l’ampliamento di un edificio destinato a residenza agricola può comportare la
realizzazione di una unità immobiliare aggiuntiva a patto che sia utilizzata come prima abitazione
dai familiari dell’imprenditore agricolo professionale o del coltivatore diretto proprietario
dell’edificio ampliato e che si costituisca un divieto ventennale di alienazione dell’immobile.
Gli interventi in zona agricola sono esenti dal contributo di costruzione, a meno che non
comportino un cambio di destinazione d’uso e siano eseguiti in deroga al requisito della
connessione funzionale con la conduzione del fondo.
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Tutti gli interventi devono assicurare il miglioramento della qualità energetica, ai sensi del d.lgs
192/2005, e di quella igienico funzionale attraverso l’adeguamento alle norme igienico sanitarie e
di sicurezza. Secondo il Codice Regionale dell’edilizia gli interventi per l’ottenimento del risparmio
energetico non sono computati nel calcolo della volumetria, della superficie utile e nella
determinazione del contributo di costruzione.
Se gli interventi implicano una riduzione del 10% dei valori di trasmittanza indicati dal d.lgs
192/2005, possono derogare alle distanze minime e alle altezze massime previste dagli strumenti
urbanistici e dai regolamenti edilizi, fermo restando l’obbligo di rispettare gli elementi costitutivi o
di particolare pregio degli edifici esistenti.
Sono esenti dai controlli tecnico amministrativi gli interventi di manutenzione straordinaria privi di
rilevanza strutturale e la realizzazione di garage di volumetria massima pari al 10% dell’edificio
esistente.
Gli incentivi del Piano Casa non si cumulano con la realizzazione di pertinenze di edifici o unità
immobiliari esistenti che comportino un ampliamento fino al 10% del volume se a destinazione
residenziale, o al 5% della superficie utile se a uso diverso. Gli interventi non possono comunque
implicare un aumento superiore a 100 metri cubi della volumetria originaria. Il divieto di cumulo
non vale per bussole, verande, serre e depositi attrezzi.
Non sono cumulabili col Piano Casa neanche i benefici ottenuti ai sensi della L.R 12/2008,
computati all’interno del limite massimo ammesso per gli ampliamenti.
Titolo abilitativo
Il Permesso per costruire è un
In base alla legge regionale, gli ampliamenti e la realizzazione di
provvedimento amministrativo
pertinenze che comportano un aumento volumetrico superiore
formale cartaceo con numero e data
che autorizza l’attività di
al 20% sono soggetti alla richiesta del permesso di costruire.
trasformazione del territorio, in
Tuttavia, l’articolo 18 stabilisce che in alternativa può essere
conformità alla pianificazione
presentata la Scia.
L’istanza è presentata dal proprietario dell’immobile o
La Dia è un’autocertificazione, presentata da
da altri con il diritto di eseguire le opere, cioè
un
professionista iscritto agli albi degli
proprietario, titolare di diritti di superficie, usufrutto,
architetti, ingegneri, geometri, periti agrari,
uso e abitazione e di altri diritti reali, l’affittuario di
periti edili, che si assume la responsabilità del
fondo rustico, il concessionario di beni demaniali e il
rispetto delle norme urbanistiche. Ha il
titolare di diritti edificatori.
carattere di atto privato che viene protocollato
dal Comune
Contributo costruzione
L’onere connesso con il rilascio del permesso di costruire può essere corrisposto con la
realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione richieste dal Comune, nel rispetto delle norme
in materia di contratti pubblici, o la costituzione di diritti perpetui di uso pubblico su aree. In
alternativa può essere corrisposto un contributo commisurato alla dimensione e alla fascia
demografica dei Comuni, alle caratteristiche territoriali, e ai rapporti fra gli spazi pubblici o
riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio e quelli destinati agli insediamenti
residenziali e produttivi.
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Il contributo non è dovuto se l’ampliamento volumetrico è inferiore al 20% o nel caso in cui
l’intervento sia finalizzato all’eliminazione delle barriere architettoniche.
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RISTRUTTURAZIONE E AMPLIAMENTO DEGLI
EDIFICI ESISTENTI
La legge regionale sul Piano Casa consente interventi di ristrutturazione di edifici o unità
immobiliari, a destinazione in tutto o prevalentemente residenziale, alberghiera, ricettivocomplementare e direzionale. Gli immobili al 19 novembre 2009, data di entrata in vigore della
legge regionale, devono risultare esistenti, cioè essere individuabili nei connotati essenziali perché
dotati di mura perimetrali, strutture orizzontali e coperture.
I lavori possono comportare un ampliamento fino al 35% del volume utile esistente attraverso
sopraelevazioni e in corpo separato, cioè con la costruzione di manufatti edilizi interrati o fuori
terra.
Gli interventi devono essere effettuati all’esterno delle zone omogenee A, centri storici, e B0 alle
seguenti condizioni:
Le sopraelevazioni effettuate in deroga alle altezze massime previste dagli strumenti urbanistici
non possono superare i 2 piani o i 6 metri;
Gli standard urbanistici non disponibili nella zona in cui viene effettuato l’ampliamento devono
essere individuati in un’altra area con la stessa destinazione, distante al massimo mille metri da
quella di riferimento;
L’ampliamento può comportare l’aumento del numero delle unità immobiliari esistenti
relativamente alla parte effettivamente ampliata, a meno che gli strumenti urbanistici non
contengano previsioni più permissive.
La legge prevede che gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportano aumento di unità
immobiliari, modifiche del volume, della sagoma e del sedime siano soggetti alla richiesta del
permesso di costruire. Tuttavia, l’articolo 18 stabilisce che in alternativa può essere presentata la
Scia.
L’istanza è presentata dal proprietario dell’immobile o da altri con il diritto di eseguire le opere,
cioè proprietario, titolare di diritti di superficie, usufrutto, uso e abitazione e di altri diritti reali,
l’affittuario di fondo rustico, il concessionario di beni demaniali e il titolare di diritti edificatori.
Il contributo di costruzione connesso al rilascio del permesso di costruire può essere corrisposto
con la realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione richieste dal Comune, nel rispetto delle
norme in materia di contratti pubblici, o la costituzione di diritti perpetui di uso pubblico su aree.
In alternativa può essere corrisposto un contributo commisurato alla dimensione e alla fascia
demografica dei Comuni, alle caratteristiche territoriali, e ai rapporti fra gli spazi pubblici o
riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio e quelli destinati agli insediamenti
residenziali e produttivi.
Il contributo non deve essere corrisposto se l’intervento è finalizzato all’eliminazione delle barriere
architettoniche.
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EDIFICI RESIDENZIALI
Demolizione e ricostruzione
Il Piano Casa prevede la possibilità di ristrutturazione attraverso
la demolizione totale o parziale degli edifici esistenti al 19
novembre 2009, data di entrata in vigore della legge. In questo
modo vengono sostituiti gli immobili non coerenti con le
caratteristiche storiche, architettoniche, paesaggistiche e
ambientali, individuate dagli strumenti urbanistici comunali.
La ristrutturazione con demolizione
totale o parziale può comportare
modifiche della sagoma, dell’area di
sedime e l’adeguamento antisismico
anche per esigenze di arretramento
della facciata in conseguenza alle
prescrizioni comunali in materia di
allineamento degli edifici e fasce di
rispetto del nastro stradale.
Il Comune, quando l’intervento prevede una diminuzione del volume, della superficie utile o delle
unità immobiliari esistenti, può concordare con il soggetto proponente il trasferimento dei diritti
edificatori in un’altra area.
La convenzione può contenere un aumento del 50% dei crediti edificatori derivanti dalla
sostituzione, la localizzazione delle aree sulle quali trasferire i diritti edificatori e il tempo massimo
per l’utilizzazione delle agevolazioni.
Nelle aree assoggettate a pianificazione attuativa è ammesso l’intervento diretto, cioè il rilascio
del titolo abilitativo anche in assenza di approvazione del piano attuativo, di sue varianti o nei casi
di decadenza dello strumento urbanistico comunale a patto che l’area risulti urbanizzata almeno
per il 70% della superficie complessiva. Il nuovo intervento deve risultare coerente con le
previsioni dello strumento urbanistico generale e non deve richiedere la realizzazione di ulteriori
opere di urbanizzazione. Le valutazioni sono effettuate a discrezione dell’Ufficio Tecnico
comunale.
Per incentivare l’edilizia sociale, il Comune, negli
ambiti sottoposti a pianificazione attuativa, può
stabilire che gli alloggi destinati a edilizia residenziale
pubblica convenzionata o sovvenzionata non
concorrono alla determinazione del numero di posti
auto per parcheggi pubblici di relazione, ferme
restando le disposizioni della Legge 122/1989.
Con l’edilizia sovvenzionata, attuata dalle Ater,
gli alloggi sono locati a canone simbolico.
L’edilizia convenzionata, attuata da Ater,
cooperative e imprese, gli alloggi sono venduti o
locati a prezzi inferiori rispetto al mercato
(L.R.6/2003)
Per l’avvio degli interventi di demolizione e ricostruzione è necessaria la richiesta del permesso di
costruire.
Il contributo di costruzione connesso al rilascio del permesso di costruire può essere corrisposto
con la realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione richieste dal Comune, nel rispetto delle
norme in materia di contratti pubblici, o la costituzione di diritti perpetui di uso pubblico su aree.
In alternativa può essere corrisposto un contributo commisurato alla dimensione e alla fascia
demografica dei Comuni, alle caratteristiche territoriali, e ai rapporti fra gli spazi pubblici o
riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio e quelli destinati agli insediamenti
residenziali e produttivi.
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Il contributo non deve essere corrisposto se l’intervento è finalizzato all’eliminazione delle barriere
architettoniche.
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EDIFICI NON RESIDENZIALI
Ampliamento
Il Piano Casa prevede l’ampliamento solo per gli edifici produttivi situati nelle zone territoriali
omogenee classificate come D.
Gli edifici o le unità immobiliari esistenti ricadenti all’interno di queste zone possono essere
ampliati fino al 35% della superficie utile esistente. A prescindere dalle dimensioni di partenza
dell’edificio da sottoporre all’intervento, non si possono superare i 1000 metri quadrati.
L’aumento di superficie deve essere effettuato nel rispetto delle altezze massime previste dagli
strumenti urbanistici comunali vigenti o adottati.
La superficie utile può essere ampliata anche attraverso la realizzazione di solai interpiano, che è
cumulabile con le altre forme di ampliamento dimensionale.
Per l’avvio degli interventi di demolizione e ricostruzione è necessaria la richiesta del permesso di
costruire.
Gli standard urbanistici derivanti dall’ampliamento, se non disponibili, devono essere monetizzati.
In base all’articolo 29 della L.R. 19/2009, infatti, è stabilito che il contributo di costruzione può
essere corrisposto con la realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione richieste dal Comune,
nel rispetto delle norme in materia di contratti pubblici, o la costituzione di diritti perpetui di uso
pubblico su aree. In alternativa può essere corrisposto un contributo commisurato alla dimensione
e alla fascia demografica dei Comuni, alle caratteristiche territoriali, e ai rapporti fra gli spazi
pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio e quelli destinati agli
insediamenti residenziali e produttivi.
Il contributo non deve essere corrisposto se l’intervento è finalizzato all’eliminazione delle barriere
architettoniche.
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EDIFICI NON RESIDENZIALI
Demolizione e ricostruzione
La sostituzione edilizia attraverso gli interventi di demolizione e ricostruzione sugli edifici a uso
diverso da quello abitativo è attuabile con gli stessi criteri del residenziale.
È quindi possibile la ristrutturazione attraverso la demolizione totale o parziale degli edifici
esistenti al 19 novembre 2009, data di entrata in vigore della legge, per la sostituzione degli
immobili non coerenti con le caratteristiche storiche, architettoniche, paesaggistiche e ambientali,
individuate dagli strumenti urbanistici comunali.
Negli interventi che comportano una diminuzione della superficie utile esistente, il Comune può
concordare un aumento del 50% dei crediti edificatori derivanti dalla sostituzione, la localizzazione
delle aree sulle quali trasferire i diritti edificatori e il tempo massimo per l’utilizzazione delle
agevolazioni.
Nelle aree assoggettate a pianificazione attuativa è ammesso l’intervento diretto, cioè il rilascio
del titolo abilitativo anche in assenza di approvazione del piano attuativo, di sue varianti o nei casi
di decadenza dello strumento urbanistico comunale a patto che l’area risulti urbanizzata almeno
per il 70% della superficie complessiva. Il nuovo intervento deve risultare coerente con le
previsioni dello strumento urbanistico generale e non deve richiedere la realizzazione di ulteriori
opere di urbanizzazione. Le valutazioni sono effettuate a discrezione dell’Ufficio Tecnico
comunale.
Negli ambiti sottoposti a pianificazione attuativa comunale con destinazione diversa dalla
residenza, la modifica del perimetro dell’ambito previsto nello strumento urbanistico generale
comunale costituisce variante non sostanziale a condizione che la destinazione d’uso rimanga
invariata e vengano rispettati gli standard urbanistici.
Per l’avvio degli interventi di demolizione e ricostruzione è necessaria la richiesta del permesso di
costruire.
Il contributo di costruzione connesso al rilascio del permesso di costruire può essere corrisposto
con la realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione richieste dal Comune, nel rispetto delle
norme in materia di contratti pubblici, o la costituzione di diritti perpetui di uso pubblico su aree.
In alternativa può essere corrisposto un contributo commisurato alla dimensione e alla fascia
demografica dei Comuni, alle caratteristiche territoriali, e ai rapporti fra gli spazi pubblici o
riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio e quelli destinati agli insediamenti
residenziali e produttivi.
Il contributo non deve essere corrisposto se l’intervento è finalizzato all’eliminazione delle barriere
architettoniche.
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ESCLUSIONI
Il Piano Casa prevede ambiti di non applicabilità per gli interventi di ampliamento, demolizione e
ricostruzione.
Sono infatti esclusi:
-
Gli interventi che derogano alle leggi in materia di beni culturali e paesaggio, come il d.lgs
42/2004, e in materia ambientale, come il d.lgs 152/2006;
-
I lavori che non si attengono alle norme antisismiche e antincendio, né a quelle in materia
di sicurezza nei cantieri e igiene e barriere architettoniche;
-
Gli interventi che non si integrano con la tipologia architettonica prevista dai regolamenti
edilizi vigenti;
-
Gli edifici o le unità immobiliari oggetto di interventi edilizi abusivi i cui procedimenti
sanzionatori non sono stati conclusi entro il 30 settembre 2009;
-
Le aree o gli edifici soggetti a vincolo espropriativo;
-
Le aree per le quali è stata dichiarata l’inedificabilità assoluta;
-
I lavori iniziati dopo cinque anni dalla data di entrata in vigore della legge.
A differenza che in altre regioni, ai Comuni non è stato riconosciuto il potere di deliberare ulteriori
esclusioni sulla base delle diverse specificità territoriali.
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COME APPLICARE IL PIANO CASA
Per l’avvio e la realizzazione degli interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione i privati
interessati devono far fronte a vari adempimenti rispondenti alla logica dello snellimento
burocratico e del riordino normativo promosso dalla normativa.
È necessario innanzitutto prendere visione delle misure contenute nel Piano Casa regionale, LR
19/2009, pubblicata sul Supplemento Ordinario n. 23 al Bollettino Ufficiale n. 46 del 18 novembre
2009. Per la realizzazione degli interventi la norma prevede il ricorso al permesso di costruire,
prevedendo casi alternativi in cui è possibile la presentazione della Scia.
Per passare all’applicazione pratica e ottenere una valutazione sulla fattibilità degli interventi è
necessario contattare un progettista abilitato.
Entro il 19 novembre 2017 il proprietario del’immobile o il progettista abilitato devono presentare
richiesta del permesso di costruire al Comune o allo Sportello Unico per l’edilizia.
Alla richiesta devono essere allegati una attestazione concernente il titolo di legittimazione, gli
elaborati progettuali richiesti dal regolamento edilizio e una autocertificazione circa la conformità
del progetto alle norme igienico-sanitarie.
Il Comune o lo sportello unico per l’edilizia comunica entro dieci giorni il nominativo del
responsabile del procedimento, che entro 60 giorni cura l’istruttoria, acquisisce i pareri degli uffici
comunali e, ove previsto, della commissione edilizia, e, valutata la conformità del progetto alla
normativa vigente, formula una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata
relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento richiesto.
Il responsabile del procedimento qualora ritenga necessario apportare modifiche di modesta
entità rispetto al progetto originario, può richiederle nello stesso termine dei 60 giorni,
illustrandone le ragioni. L’interessato si esprime sulla richiesta di modifica entro trenta giorni dal
ricevimento della richiesta e, in caso di adesione, è tenuto ad integrare la documentazione nei
successivi quindici giorni. Qualora l’interessato non aderisca alla richiesta di modifica, ovvero non
si esprima entro il termine fissato, il procedimento di rilascio del permesso di costruire si intende
concluso in senso negativo.
Se per la realizzazione dell’intervento è necessario acquisire atti di assenso di altre
amministrazioni, il Comune o lo sportello unico per l’edilizia, convoca entro 60 giorni una
conferenza di servizi.
Il provvedimento finale è adottato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio
comunale o dello sportello unico per l’edilizia entro quindici giorni dalla proposta di
provvedimento o dall’esito della conferenza dei servizi. Dell’avvenuta emanazione del permesso di
costruire è dato immediato avviso agli interessati e al pubblico mediante affissione all’albo
pretorio.
Il termine dei 60 giorni può essere raddoppiato nei Comuni con più di 100 mila abitanti per
progetti particolarmente complessi, definiti tali secondo motivata determinazione del
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responsabile del procedimento, da assumersi entro quindici giorni dalla presentazione della
domanda.
Il proprietario dell’immobile è tutelato dall’inerzia delle Amministrazioni perché l’infruttuosa
decorrenza dei termini per il rilascio del richiesto titolo abilitativo, costituisce il presupposto per la
richiesta di intervento sostitutivo.
In alcuni casi la legge consente la presentazione della Scia.
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NORMATIVA DI RIFERIMENTO
Riportiamo di seguito il capo VII della Legge Regionale 19/2009, contenente le disposizioni
straordinarie per il rilancio del settore edilizio.
Legge regionale 11 novembre 2009 n. 19 “codice regionale dell’edilizia”
Capo VII - Disposizioni straordinarie per la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente
interrati o fuori terra, nel limite massimo del 35 per
cento del volume utile esistente.
Art. 57 - Norme comuni
1. Gli articoli 58 e 59 individuano misure straordinarie
finalizzate al rilancio dell’attività economica mediante
la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente alla
data di entrata in vigore del presente capo, attuata
attraverso interventi edilizi realizzabili anche in deroga
alle distanze, alle altezze, alle superfici e ai volumi
previsti dagli strumenti urbanistici comunali.
2. Gli interventi di cui agli articoli 58 e 59 assicurano il
miglioramento della qualità energetica o igienicofunzionale degli edifici o delle unità immobiliari
oggetto di intervento, secondo le leggi di settore e non
possono in alcun caso trovare applicazione:
a) in deroga alle leggi in materia di tutela dei beni
culturali e del paesaggio e in materia ambientale, alle
distanze minime previste dal codice civile ovvero in
deroga alle altre leggi di settore aventi incidenza sulla
disciplina dell’attività edilizia, con particolare
riferimento alle norme in materia di sicurezza statica,
antisismica, antincendio, sicurezza stradale, sicurezza
cantieri e impianti, nonché alle norme in materia
igienico-sanitaria, in materia di barriere
architettoniche, di accatastamento e di intavolazione;
b) in deroga alle prescrizioni tipologico-architettoniche
o di abaco contenute negli strumenti urbanistici vigenti
alla data di entrata in vigore del presente capo;
c) per edifici o unità immobiliari oggetto di interventi
edilizi abusivi i cui procedimenti sanzionatori non siano
stati conclusi entro il 30 settembre 2009;
d) per aree o edifici soggetti a vincolo espropriativo o a
vincolo di inedificabilità assoluta;
e) se i lavori non sono iniziati entro cinque
anni dalla data di entrata in vigore della
presente legge.
Art. 58 - Interventi di ristrutturazione e ampliamento
1. Gli interventi di ristrutturazione edilizia di edifici o
unità immobiliari esistenti o di parte di essi, a
destinazione in tutto o in parte residenziale,
alberghiera o ricettivo-complementare e direzionale
possono comportare l’ampliamento, attraverso la
sopraelevazione o la costruzione di manufatti edilizi
2. Gli interventi di cui al comma 1 possono essere
eseguiti su immobili situati all’esterno delle zone
omogenee A e B0, o singoli edifici ad esse equiparati,
come individuate dagli strumenti urbanistici comunali
vigenti o adottati, alle seguenti condizioni:
a) la sopraelevazione, se eseguita in deroga all’altezza
massima prevista per la zona omogenea dagli
strumenti urbanistici comunali vigenti o adottati, non
può superare i due piani o comunque 6 metri;
b) gli standard urbanistici derivanti dall’ampliamento,
se non reperibili nell’area di pertinenza dell’intervento,
sono individuabili in altra area avente la stessa
destinazione di zona o, comunque, in zona
urbanisticamente compatibile, purché la distanza non
superi il raggio di 1.000 metri;
c) l’ampliamento può comportare l’aumento del
numero delle unità immobiliari esistenti relativamente
alla parte effettivamente ampliata, salva più estensiva
previsione degli strumenti urbanistici comunali.
3. In deroga alle distanze, superfici e volumi previsti
dagli strumenti urbanistici comunali è ammesso
l’ampliamento di edifici o unità immobiliari esistenti
alle seguenti condizioni:
a) la quota massima di ampliamento ammissibile non
può superare i 200 metri cubi di volume utile;
b) la sopraelevazione, se eseguita in deroga all’altezza
massima prevista per la zona omogenea dagli
strumenti urbanistici comunali vigenti o adottati, non
può superare i due piani o comunque 6 metri;
c) nelle zone omogenee A e B0, o singoli edifici ad esse
equiparati, devono essere rispettate le specifiche
disposizioni tipologico-architettoniche e di
allineamento degli edifici previste dagli strumenti
urbanistici comunali; la sopraelevazione, se non
espressamente vietata dagli strumenti urbanistici
comunali, non può superare l’altezza massima delle
costruzioni prevista per la zona omogenea dagli
strumenti urbanistici comunali;
d) l’ampliamento non può comportare aumento del
numero delle unità immobiliari esistenti, salva diversa
previsione degli strumenti urbanistici comunali.
Art. 59 - Interventi di ampliamento di edifici
produttivi
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1. Nelle zone omogenee D, come individuate dagli
strumenti urbanistici comunali vigenti o adottati, è
ammesso:
a) l’ampliamento di edifici o unità immobiliari esistenti
nel limite massimo del 35 per cento della superficie
utile esistente e comunque fino al massimo di 1.000
metri quadrati, nel rispetto delle altezze massime
previste dagli strumenti urbanistici comunali vigenti o
adottati;
b) l’ampliamento della superficie utile anche
attraverso la realizzazione di solai interpiano.
2. Gli interventi previsti dal comma 1, lettere a) e b),
sono cumulabili tra loro; gli standard urbanistici
derivanti dall’ampliamento, se non reperibili, devono
essere monetizzati ai sensi dell’articolo 29.
Art. 60 - Misure di promozione per la sostituzione di
edifici ed esecuzione degli interventi in ambiti
sottoposti a pianificazione attuativa
1. Nei casi di interventi di ristrutturazione con
demolizione totale o parziale, attuati con sostituzione
di singoli edifici esistenti alla data di entrata in vigore
del presente capo non coerenti con le caratteristiche
storiche o architettoniche o paesaggistiche e
ambientali individuate dagli strumenti urbanistici
comunali ai sensi dell’articolo 38, comma 1, lettera b),
e che comportino una diminuzione del volume o
superficie utili o delle unità immobiliari esistenti, il
Comune e il soggetto interveniente possono
concordare il trasferimento dei diritti edificatori in
altre aree del territorio comunale attraverso una
convenzione che stabilisca:
a) i crediti edificatori derivanti dalla sostituzione
aumentati del 50 per cento;
b) la localizzazione delle aree sulle quali trasferire i
diritti edificatori;
c) il tempo massimo di utilizzazione dei crediti
edificatori.
2. Nelle aree assoggettate a pianificazione attuativa
dagli strumenti urbanistici comunali è ammesso il
rilascio del titolo abilitativo anche in assenza di
approvazione del piano attuativo o di sue varianti
ovvero in tutti i casi di decadenza dello strumento, alle
seguenti condizioni:
a) l’area risulti urbanizzata in misura non inferiore al
70 per cento della superficie complessiva;
b) il nuovo intervento risulti coerente con le previsioni
dello strumento urbanistico generale vigente o
adottato;
c) non sussistano ulteriori esigenze di opere di
urbanizzazione indotte dall’intervento richiesto.
3. Negli ambiti sottoposti a pianificazione attuativa
comunale i Comuni possono disporre la non
concorrenza degli alloggi destinati a edilizia
residenziale pubblica sovvenzionata o convenzionata,
di cui alla legge regionale 6/2003, per la
determinazione del numero di posti auto da destinare
a parcheggi pubblici di relazione, ferme restando le
disposizioni di cui alla legge 122/1989.
4. Negli ambiti sottoposti a pianificazione attuativa
comunale con destinazione diversa dalla residenza, la
modifica del perimetro dell’ambito previsto nello
strumento urbanistico generale comunale costituisce
variante non sostanziale a condizione che la
destinazione d’uso rimanga invariata e vengano
rispettati gli standard urbanistici.
Ulteriore documentazione
Legge regionale del 21 ottobre 2008 n. 12 “Regione Friuli Venezia Giulia - Integrazioni e modifiche
alla legge regionale 5/2007 (Riforma dell'urbanistica e disciplina dell'attivita' edilizia e del
paesaggio)”
Decreto Legislativo del 19 agosto 2005 n. 192 “Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al
rendimento energetico nell'edilizia”
Decreto Legislativo del 22 gennaio 2004 n. 42 “Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi
dell'articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137”
Legge regionale del 7 marzo 2003 n. 6 “Regione Friuli Venezia Giulia - Riordino degli interventi
regionali in materia di edilizia residenziale pubblica”
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Legge del 24 marzo 1989 n. 122 “Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le
aree urbane maggiormente popolate, nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla
disciplina della circolazione stradale. (c.d. Legge Tognoli)”
Per aggiornamenti in tempo reale consulta:
Speciale Piano Casa Friuli Venezia Giulia
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