TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA

* Giovanni di Dio Santoro – architetto *
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TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
SEZIONE ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
PROCEDURA ESPROPRIATIVA N°171/2002 R.G.
A CARICO DI
GIANNETTI SANTOLO
G.E. : DOTT.SSA M.R. GIUGLIANO
ELABORATO: RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
C.T.U. : ARCH. GIOVANNI DI DIO SANTORO
DATA: MAGGIO 2008
Via Nocera, 27 – 80053 Castellammare di Stabia (NA)
( 081/8707407 – Fax. 081/8728028 – Cell. 03387560761
Cod. Fisc. SNTGNN61M19G568W – P.IVA 01050661212
* Giovanni di Dio Santoro – architetto *
TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
SEZIONE ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE
OGGETTO: Relazione di consulenza tecnica e stima dei beni immobili acquisiti alla procedura espropriativi N. 171/2002 R.G. a carico di
Giannetti Santolo.
G.E. DOTT.SSA M. R. GIUGLIANO
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Premesso che:
- con provvedimento dell’Ill.mo Sig. G.E. Dott.ssa Giuglianoi veniva nominato C.T.U. per la valutazione e stima dei beni immobili acquisiti all’attivo
della procedura espropriativa in oggetto, il sottoscritto arch. Giovanni di
Dio Santoro, iscritto all’Albo degli Architetti della Provincia di Napoli al n.
4086;
- nell’udienza fissata per il giorno 28.02.2008 veniva ufficialmente formalizzato l’incarico;
- l’immobile oggetto della procedura espropriativi è costituito da un appartamento sito in Torre Annunziata alla Via Pasquale Fusco n° 47 (ex n°7)
ed ubicato al 5° piano di un fabbricato per civili abitazioni;
- le operazioni peritali hanno avuto inizio in data 03.03.2008;
- le operazioni peritali sono proseguite il giorni 17.03.2008.
Tanto quanto premesso, verificato che il compendio pignorato è costituito esclusivamente da beni per i quali la documentazione è completa ed idonea,
nonché sulla scorta dei sopralluoghi e delle indagini effettuate, dei dati di
mercato reperiti e delle analisi compiute, il sottoscritto ritiene di aver adempiuto all’incarico ricevuto le cui risultanze sono riportate nella seguente relazione.
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- PROVENIENZA DEGLI IMMOBILI Dalle ricerche effettuate il sottoscritto ha potuto accertare che con atto di acquisto per Notaio Diego Ciro Vanacore del 15 gennaio 1990 repertorio n°
9782, raccolta n°2377 e registrato a Napoli in data 05.02.1990 al n° 2119/V
la Sig.ra Foglia Manzillo Teresa, nata a Torre Annunziata il 9.01.1932 per
l’usufrutto e la figlia De Martino Teresa, nata a Torre Annunziata 5.4.1958,
per la nuda proprietà, vendevano al Sig. Giannetti Santolo, nato a Mugnano
di Napoli il 27.09.1948, in regime di separazione dei beni con il coniuge (con
atto del 1.12.1989 per Notaio Diego Ciro Vanacore come si evince
dall’annotazione a margine dell’estratto di matrimonio), l’appartamento ad
uso civile abitazione composto di quattro vani ed accessori ubicato al 5° piano, scala “A”, Int. 22 del fabbricato sito in Torre Annunziata alla Via Pasquale
Fusco n° 47 (ex n°7).
- INDIVIDUAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI E CONFINI
Attualmente l’ immobile è così riportato presso il N.C.E.U. di Napoli: Comune
di Torre Annunziata Via Pasquale Fusco, 7 Foglio 5 - Partita 7586 - Particella
97 - Sub. 36 - Piano 5 - Z.C. 1 - Categ. A/2 - Classe 6 – Vani 6,5 - Rendita €
520,33 in ditta De Martino Teresa per 1000/1000 e Foglia Manzillo Teresa
per l’usufrutto.
Dalla visura catastale si evince che, in seguito all’atto di acquisto da parte del
Sig. Giannetti Santolo, non era stata effettuata la voltura a nome del nuovo
acquirente. Pertanto il sottoscritto, al fine di far si che l’immobile potesse essere messo in vendita, ha provveduto ad effettuare la voltura catastale
dell’immobile.
L’immobile ha ingresso dalla porta di fronte alle scale salendo, è distinto con
il numero interno 22 e confina con Via P. Fusco, con vialetto condominiale,
con ballatoio con appartamento distinto con il numero interno 21 e con appartamento distinto con il numero 23.
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- ESISTENZA DI FORMALITA’ VINCOLI O ONERI.
Sul bene in oggetto non gravano vincoli o oneri di nessun genere, anche di
natura condominiale, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla
attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico.
- REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA
Dalle indagini effettuate presso l’ufficio tecnico del Comune di Torre Annunziata, l’immobile in oggetto è stato realizzato in data antecedente al 1° settenbre 1967 con regolare licenza edilizia e non sussistono pratiche di condono edilizio richieste dal sig. Giannetti Santolo.
- DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI L’ immobile oggetto della presente perizia è ubicato nel Comune di Torre Annunziata alla Via P. Fusco n° 47, ed è costituito da un appartamento per civili
abitazioni. Attualmente l’immobile non è locato ma è utilizzato direttamente
dal Sig. Giannetti Santolo ed è collegato a mezzo di una scala interna
all’appartamento ubicato al piano superiore.
Passiamo ora alla descrizione dell’immobile:
l’immobile oggetto della presente perizia di stima fa parte di un fabbricato con
struttura portante ad intelaiatura in c.a., con solai piani in latero cemento, muratura di tompagno a cassa vuota e tramezzature interne in blocchi di lapil
cemento da cm. 8.
L’ingresso del fabbricato avviene da Via P. Fusco e attraverso l’androne si
accede alla scala ed all’ascensore che portano ai vari piani.
Il fabbricato nel suo complesso si presenta in buone condizioni di conservazione e manutenzione
Dalla porta d’ingresso dell’immobile si accede alla zona giorno costituita da
un soggiorno pranzo cui è annesso un piccolo locale in muratura adibito a
guardaroba. Il soggiorno pranzo è dotato di due ampie finestre che prospettano sul vialetto condominiale.
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Attraverso il soggiorno pranzo si accede ad una piccola camera da letto, dotata di balcone che prospetta sul vialetto condominiale, ed al corridoio attraverso il quale si accede al bagno dotato di finestra, alla cucina ed ad un tinello.
Sia la cucina che il tinello affacciano su di un ampio terrazzo che prospetta
su Via P. Fusco.
All’interno del soggiorno pranzo è ubicata la scala che collega questo appartamento con l’appartamento ubicato al piano superiore.
Lungo il corridoio sono posizionate delle armadiature incassate realizzate su
misura.
La zona soggiorno pranzo ed il corridoio presentano una controsoffittatura in
cartongesso a disegno con faretti incassati.
La pavimentazione dell’intero appartamento, ad eccezione del bagno e della
cucina, è costituita da parquet in legno, tipo doussie africa, a listelli sfalsati.
Il bagno presenta una pavimentazione ed un rivestimento in piastrelle di ceramica 20 x 20 a fondo bianco con piccoli decori colorati.
La cucina ha l’angolo cottura con una pavimentazione con piastrelle 30x30
tipo cotto ed un rivestimento 10x10 di colore bianco.
Le pareti ed i soffitti sono intonacati al civile, i soffitti sono di colore bianco,
mentre le pareti sono tinteggiate in maniera differente alcune di colore bianco
ed altre di colori pastello o tipo spatolato a fondo chiaro.
La scala di collegamento con l’appartamento del piano superiore è realizzata
tutta in legno, le porte interne sono in legno smaltato di colore bianco, la porta d’ingresso e in ferro del tipo blindato, gli infissi esterni sono in legno smaltato di colore bianco e persiane esterne in plastica.
Tutti gli ambienti sono dotati di finestra o balcone e presentano una buona illuminazione e ricambio d’aria.
L’appartamento è dotato di tutte le opere di urbanizzazione, allaccio alla fogna comunale, allaccio alla rete idrica comunale e allaccio alla rete di gas
metano.
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All’interno gli impianti sono realizzati secondo le vigenti normative ed in particolare l’impianto elettrico è realizzato sotto traccia con tubazioni flessibili e
cassette incassate a partire dal quadretto di comando generale collegato al
contatore principale.
L’altezza netta tra pavimento e soffitto è di mt. 2,95
L’appartamento nel suo insieme si presenta in ottime condizioni di conservazione ed è dotato di ottime rifiniture.
Attualmente l’appartamento come detto in precedenza è collegato a
quello del piano superiore a mezzo di scala interna, pertanto nella ripartizione degli spazi e delle varie funzioni, per l’appartamento oggetto di
stima è stata privilegiata una destinazione a “zona giorno”, mentre per
l’appartamento del piano superiore è stata attribuita la funzione per “la
zona notte”.
Pertanto in sede di vendita bisognerà tenere in considerazione la necessità di provvedere alla chiusura del vano di accesso al piano superiore, posto nel solaio, per poter rendere indipendenti le due unità immobiliari.
- VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI Per la determinazione del valore degli immobili si seguirà il metodo della stima sintetica o di comparazione basato sui valori di vendita desunti dalla
“Banca Dati delle quotazioni immobiliari” dell’Agenzia del Territorio.
Con questo metodo si comparano i valori di vendita degli immobili aventi caratteristiche similari ed ubicati nella stessa zona ed i valori applicati saranno
quelli desunti da indagini di mercato di immobili in normali condizioni di manutenzione.
I criteri estimativi adottati si basano sul grado di finitura, sul sistema costruttivo, sullo stato di conservazione e sull’esposizione degli immobili e quindi il
valore che ne sca-turirà sarà pertanto quello di mercato.
Inoltre la superficie di calcolo è considerata al lordo dei muri perimetrali, dei
tramezzi interni, nonché del 50% dei muri per di divisione con altre proprietà.
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Dalle indagini di mercato effettuato si è evidenziato che i valori a mq. di strutture simili ubicate in zona sono i seguenti:
- appartamenti: da €/mq. 1.920,00 a €/mq. 2.880,00
Per la determinazione del valore dovranno essere prima individuate le superfici convenzionali.
Tipologia Sup. Reale
Coeffic. Sup. convenzionale
Unità immobiliare mq. 118,52 1,00 mq. 118,52
Terrazzo e balconi mq. 13,75 0,25 mq. 3,44
TOTALE SUP. CONVENZIONALE mq. 121,96
In relazione alla tipologia ed all’ubicazione del nostro immobile si sceglierà il
valore massimo pari a €/mq. 2.880,00
In relazione ai valori così individuati avremo un valore complessivo dell’intera
struttura che sarà pari a:
Mq. 121,96 X €/mq. 2.880,00 = € 351.245,00
Il valore così ricavato, in relaz ione alle condizioni di manutenzione ed al grado di finitura dell’immobile dovrà essere aumentato del 15%
Pertanto avremo un valore dell’immobile pari:
€ 351.245,00 x 1,15 = € 403.932,00
A questo valore va però detratta un percentuale necessaria per rendere
l’immobile indipendente da quello del piano superiore (chiusura nel solaio del
foro della scala), nonché delle opere minime necessarie per rendere
l’immobile usufruibile dal nuovo acquirente.
Tale percentuale può essere considerata pari al 10%.
Pertanto avremo un valore finale dell’immobile pari a:
€ 403.932,00 x 0,90 = € 363.538,00
In data 12/05/2008 sono state inviate copie della perizia alle parti interessate
al fine di consentire agli stessi, entro 15 gg. dal ricevimento, la presentazione
di eventuali note alla C.T.U. espletata.
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ll sottoscritto, ritenendo di aver adempiuto all’incarico ricevuto, rassegna il
mandato e resta a Sua completa disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento, ringraziandoLa per la fiducia accordatagli.
ELENCO ALLEGATI –
• Rilievo fotografico;
• Rilievo immobile stato attuale in scala 1/50;
• Planimetria catastale attuale 1/2000;
• Certificazioni catastali di av venuta volturazione dell’immobile;
• Visure catastali prima e dopo la voltura;
• Verbali di sopralluogo.
• Copia atto di acquisto;
• Copia estratto di matrimonio;
• Scheda quotazione osservatoio immobiliare dell’Agenzia del Territorio
Torre Annunziata, lì 12.05.2008
Il C.T.U. Arch. Giovanni di Dio Santoro
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SCHEDA RIASSUNTIVA
PROCEDURA ESPROPRIATIVA N. 171/2002
G.E. DOTT.SSA GIUGLIANO
CREDITORE 1) EQUITALIA S.P.A.
2) BORSINO GIOACCHINO
Recapito DEBITORE GIANNETTI SANTOLO
Recapito C.T.U ARCH. GIOVANNI SANTORO
LOTTO N° unico Prezzo base d’asta € 363.538,00
Comune di: TORRE ANNUNZIATA
Prov: NA
Indirizzo: VIA PASQUALE FUSCO N° 47 (EX N° 7)
Zona: SEMICETRALE
Diritti:
Piena proprietà quota
1/1 GIANNETTI SANTOLO
Piena proprietà quota
Comproprietari quota
Nuda proprieta quota
Usufrutto quota
Altro quota
Convenzione matrimoniale Comunione dei Beni
Bene comune Bene personale
Separazione dei beni SI
Stato civile libero
SI
Coniugato
Immobile: Pertinenze:
Appartamento
SI Capannone Aree scoperte comuni
Villa isolata Autorimessa Autorimessa
Ufficio Terreno edificabile Ripostiglio
Negozio Terreno agricolo Servitù
Laboratorio Altro Altro
Magazzino
SI
Dati catastali e confini : per i fabbricati
Identificativi attuali
Foglio Particella Sub. Z.C. VANI Categ. CLASSE Rendita
5
97
36
1
6,5 A/2
6
€ 520,33
Via P. Fusco, vialetto condominiale, ballatoio, appartamento distinto con il
Confini
numero interno 21 e con appartamento distinto con il numero in terno 23.
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Descrizioni qualitative sintetiche per fabbricati:
Superficie commerciale MQ. 121,96
Superfici delle pertinenze
Anno di costruzione
Ante 1967 Anno di ultima ristrutturazione
Stato di manutenzione Ottimo
Qualità delle finiture
Ottimo
Impianto termico
autonomo
Impianto elettrico
a norma
Stato dell’immobile
Libero
Recente
L. 47/85 e successive; Non esiste nessuna pratica di concessione edilizia in sanatoria ai sensi delle
L. 724/94; L. 326/2003 leggi 47/85, 724/94, 326/2003
Vendite antecedenti:
Altri dati
Il C.T.U. Arch. Giovanni di Dio Santoro
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