relazione - indagine esplorativa realizzazione fabbricatonovità!

REALIZZAZIONE DI UN FABBRICATO DI NUOVA COSTRUZIONE DI
N°12 ALLOGGI IN LOCALITA’ PIANI
Relazione tecnico - illustrativa
INDICE
1. PREMESSA
2. NORMATIVA VIGENTE
pag. 1
pag. 1
3. DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO
4. CARATTERISTICHE DIMENSIONALI
pag. 2
pag. 5
ALLEGATI
1: parametri ammissibili (progetto) zona SH (Social Housing)
2: Visure catastali
1. PREMESSA
Agli esiti di procedura ad evidenza pubblica e di ammissibilità determinata da Fi.L.S.E.
S.p.A., con DD n.156/2010 La Regione Liguria ha approvato il PLC (Programma Locale di
Social Housing) presentato dal comune di Finale Ligure, quale comune capofila, a cui
partecipa il Comune di Pietra Ligure.
Il 19/05/2010 è stato sottoscritto l’Accordo di Programma Quadro Locale (AdPQL) tra la
Regione Liguria ed il Comune di Finale Ligure per l’attuazione del PLC suddetto.
Il PLC prevede nel comune di Pietra Ligure la realizzazione di 8 alloggi da destinare a
canone moderato.
In seguito nella “convenzione tra il comune di Pietra Ligure e ARTE Savona, per
l’attuazione del progetto volto alla realizzazione, in località Piani, di 12 alloggi, di cui 8
destinati alla locazione a “canone moderato”, inserito nel PLC dell’ambito di Finale Ligure”
allegata alla Delibera di Giunta Municipale n. 54 del 12/04/2011, si formalizza la
previsione di n. 12 alloggi.
2. NORMATIVA VIGENTE
2.1 P.R.G.
Lo Strumento Urbanistico Generale vigente è il Piano Regolatore Generale approvato con
Decreto del Presidente della Giunta Regionale n° 20 5 del 27 febbraio 1995 s.m.i.,
classifica l’area in questione quale zona “a” - zona a servizi comunali, normata dal punto
1
13.1 -Gli spazi per attrezzature ed impianti per servizi pubblici o d’uso pubblico d’interesse
urbano ex art. 3 D.M. 1444/1968 – (a)- dell’art. 13 delle Norme Urbanistiche.
Il progetto in questione, quindi, si pone in variante alla strumentazione urbanistica
comunale vigente ed assume i connotati delle limitrofe zone qualificate “b” “c” “s” “cs”.
In queste zone gli interventi di nuova edificazione, ove previsti (zone “b” “c” “cs”) ”), e di
ristrutturazione urbanistica siano ordinariamente soggetti a S.U.A., eccettuata l’ipotesi di
progetti inerenti singoli edifici in area già urbanizzata o porzioni residuali di aree già
urbanizzate, i quali possono essere assentiti sulla base di permesso di costruire
convenzionato, così da garantire l’adeguato raccordo con l’urbanizzazione preesistente.
Per l’area in oggetto la variante prevede l’introduzione di una zona SH (Social Housing), i
cui parametri sono specificati nell’allegato 1 della presente relazione, al posto dell’attuale
zona “a”.
2.2 PTCP
L’area oggetto d’intervento viene assoggettata alle indicazioni contenute nei seguenti
indirizzi specifici per la progettazione:
- Assetto insediativo: ID MO-A.
-
-
Assetto geomorfologico: MO-B (Modificabilità di tipo “B”).
L’area risulta in regime normativo di Modificabilità di tipo “B”, si colloca nella
disciplina prevista dall’art. 67 delle norme di attuazione del PTCP.
Assetto vegetazionale: COL-ISS.
2.3 Piano di Bacino
l’area in esame ricade all’interno del Bacino idrografico del Torrente Maremola ed in
particolare:
- ricade nelle aree a suscettività al dissesto molto bassa;
- non è interessata da interventi;
- è al di fuori delle fasce di inondabilità;
- non rientra nelle fasce di rispetto dei corsi d’acqua demaniali e/o aventi significativa
rilevanza .
3. DESCRIZIONE GENERALE DELL’INTERVENTO
Il lotto di intervento è ubicato nella prima periferia di Pietra Ligure in una zona
a prevalente carattere residenziale che ha avuto sviluppo dagli anni ’60 del
secolo scorso.
Il territorio è caratterizzato da palazzine pluripiano di varie tipologie disposte
lungo la viabilità di impianto senza un preciso disegno ma seguendo la logica
degli assetti proprietari costituendo un tessuto edilizio di alta densità e
piuttosto disordinato.
2
Foto dello sviluppo urbano di Pietra Ligure nella piana del torrente Maremola e nelle prime
pendici collinari.
Ortofoto con individuazione del lotto di intervento
3
Il lotto di intervento ha un estensione di circa 2.400 mq, attualmente è un
terreno incolto, organizzato a fasce sostenute da muretti a secco in pietra ed è
direttamente accessibile da una viabilità di impianto che si collega con via
Piani.
L’intervento prevede la realizzazione di un edificio a blocco di dimensioni di
circa 29x15 m, tre piani fuori terra di cui l’ultimo mansardato, copertura a
padiglione ed un corpo scala centrale che distribuisce quattro alloggi per piano
per un totale di 12 alloggi.
Gli 8 alloggi del piano terra ed il piano primo sono da destinarsi alla locazione a
canone moderato.
L’intervento
prevede, inoltre, la
sistemazione
degli spazi esterni e
la
realizzazione di un parcheggio a raso di circa 450 mq comprensivo di 18 posti
auto di cui 12 di pertinenza al fabbricato.
Rispetto al lotto il nuovo fabbricato insiste nella parte SUD ed occupa
principalmente la parte piana dello stesso allineandosi e lambendo la viabilità
di impianto esistente.
Il progetto cerca di rispettare e mantenere la morfologia attuale del terreno
mantenendo il più possibile le fasce esistenti e le quote esistenti in modo da
ridurre al minimo gli scavi ed i rinterri.
In particolare la sistemazione delle aree esterne prevede, in primis, la
valorizzazione degli elementi di pregio dell'area, ovvero il restauro e
l'eventuale consolidamento dei muri di fascia ed il mantenimento, per quanto
possibile, delle alberature esistenti; e successivamente l’inserimento di nuovi
percorsi,
di
qualche
elemento
di
arredo
urbano
(panchine,
parapetti,
illuminazione pubblica) e la messa a dimora di ulivi.
Il nuovo percorso pedonale collega con un circuito ad anello il fabbricato, il
parcheggio e gli spazi verdi connettendosi ad ovest con l’attuale "crêuza" (cfr.
foto 1) che conduce in via Morelli.
Per conservare l’aspetto naturale delle fasce il percorso pedonale è realizzato
tramite semplici piastrelloni poggiati sul manto erboso evitando così opere più
invasive;
nello stesso modo, in prossimità dei muri esistenti si utilizzano staccionate di
legno e scalette leggere in ferro legno.
4
Foto 1 – Attuale percorso che collega via Morelli con l’ambito ove è ubicato l’intervento
4. CARATTERISTICHE DIMENSIONALI
4.1 VOLUMI
Il volume geometrico del fabbricato risulta di 3407 mc;
il volume come risultato della Superficie Lorda di piano x l’altezza di fabbricato fino
all’altezza media dell’ultimo piano mansardato è pari a 3103 mc.
4.2 ALLOGGI E PERTINENZE
I 12 alloggi previsti hanno un taglio che varia tra i 71 mq e gli 80 mq, in particolare ci sono
4 alloggi con superficie di 71 mq, 6 alloggi con superficie di 72 mq e 2 alloggi di 80 mq.
Tutti gli alloggi hanno lo stesso impianto distributivo, ovvero sono costituiti da un ampio
soggiorno con angolo cottura che varia tra i 25 mq ed i 33 mq, due camere rispettivamente
di 14,4 mq e 16 mq, un bagno di 4,5 mq ed un ripostiglio.
Gli alloggi al piano primo e secondo hanno 2 balconi, mentre gli alloggi al piano terra sono
delimitati completamente da terrazzi.
Al piano terra è ubicata anche un volume preposto all’impianto della centrale termica di
superficie di circa 13 mq con accesso diretto dal parcheggio a raso.
5
I locali che sono adibiti a servizi igienici hanno l’accesso dal disimpegno e sono dotati di
finestra apribile all’esterno di superficie maggiore di 1,50 mq; in ogni alloggio almeno un
servizio è dotato di lavabo, vaso, bidet, doccia e ha superficie maggiore a 3,50 mq, con
larghezza minima di 1,80 m.
I servizi igienici saranno collegati alla rete dell’acquedotto e gli scarichi saranno dotati di
distinta canna di ventilazione.
Tutti i locali di abitazione hanno l’aerazione diretta attraverso apertura verso l’esterno con
superficie non inferiore ad 1/8 della superficie del pavimento; mentre i disimpegni ed i
ripostigli sono privi di ventilazione naturale.
Tutti i locali destinati ad abitazione del piano terra e piano primo hanno altezza interna
netta da pavimento a soffitto pari a 2,70 m; nei disimpegni l’altezza interna è ridotta a
2,40m.
I locali del piano mansardato hanno un altezza media interna netta maggiore od uguale a
2,30 m ed l’altezza della parete minima è maggiore di 1,50 m.
Le coperture sono previste a falde inclinate; la pendenza delle falde inclinate è di circa
15°.
I vani scala hanno interpiani e rampe scale di 1,20 m e ballatoi ai piani di 1,50 m per
consentire il cambio di direzione ai portatori di handicap; saranno aerati e illuminati
direttamente dall’esterno.
L’ ascensore previsto ha dimensioni pari a 0,95 m di larghezza, 1,30 m di profondità, porta
di luce netta 0,80 m e permettono l’utilizzo da parte di portatore di handicap.
Le ringhiere e i parapetti dei balconi saranno realizzati di altezza 1,10 m.
4.3 STANDARD URBANISTICI
La superficie agibile totale del nuovo fabbricato risulta 988,3 mq e consente di insediare
nella zona circa 40 abitanti (988,3 / 25 mq/ab), per cui la dotazione minima per spazi
pubblici, verde pubblico e parcheggio, da assicurare ad ogni abitante e da reperire
all’interno del lotto, dovrà essere:
-
aree destinate a spazi pubblici, verde pubblico e parcheggio:
24 mq per ogni abitante : 24 mq x 40 abitanti = 960 mq
Savona, Novembre 2011
Il Progettista
arch. Tiziana Diana
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ALLEGATO 1
parametri ammissibili (progetto) zona SH (Social Housing)
Altezza di gronda: 9 m
Piani fuori terra : 2 + 1 piano mansardato
Distanza confini: > 5 m
Distanza fabbricati : > 10 m
Distanza strade private : > 3,5 m
Superficie Agibile massima: 900 mq
Parametri altezza piano mansardato:
altezza media interna netta: ≥ 2,30 m
altezza della parete minima: ≥ 1,50 m
Modalità di attuazione:
PERMESSO DI COSTRUIRE CONVENZIONATO.
NOTA:
la previsione di PRG nella zona “a” inerente un tratto di viabilità carrabile di
collegamento con via Morelli, risulta stralciata all’interno della zona SH in quanto
fisicamente non realizzabile.
7
ALLEGATO 2
VISURE CATASTALI
8
Data: 08/06/2010 - Ora: 09.00.55
Visura per immobile
Fine
Visura n.: T14249 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 08/06/2010
Dati della richiesta
Comune di PIETRA LIGURE ( Codice: G605A)
Sezione di PIETRA LIGURE (Provincia di SAVONA)
Catasto Terreni
Foglio: 2 Particella: 198
Immobile
N.
DATI IDENTIFICATIVI
Foglio
1
2
Particella
DATI CLASSAMENTO
Sub
198
Notifica
Annotazioni
Porz
-
Qualità Classe
FRUTT IRRIG
Superficie(m²)
2
ha are ca
12
70
DATI DERIVANTI DA
Deduz
Reddito
Dominicale
Euro 107,57
L. 208.280
Agrario
Euro 26,89
L. 52.070
FRAZIONAMENTO del 28/12/1985 n . 9 .1/1985 in atti
dal 27/05/1995
Partita
CREA IL MAPP 1512 DEL FG 2
INTESTATO
N.
DATI ANAGRAFICI
CODICE FISCALE
DIRITTI E ONERI REALI
1
COMUNE DI PIETRA LIGURE con sede in PIETRA LIGURE
00332440098*
(1) Proprieta` per 1/1
DATI DERIVANTI DA
ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 20/11/2007 Nota presentata con Modello Unico n . 11746 .1/2007 in atti dal 18/12/2007 Repertorio n .: 78564 Rogante: BASSO LUCIANO
Sede: ALBENGA CESSIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO GRATUITO - P .I .M .
Rilasciata da: Servizio Telematico
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
Data: 08/06/2010 - Ora: 09.02.42
Visura per immobile
Fine
Visura n.: T14964 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 08/06/2010
Dati della richiesta
Comune di PIETRA LIGURE ( Codice: G605A)
Sezione di PIETRA LIGURE (Provincia di SAVONA)
Catasto Terreni
Foglio: 2 Particella: 1513
Immobile
N.
DATI IDENTIFICATIVI
Foglio
1
2
Particella
DATI CLASSAMENTO
Sub
1513
Porz
-
Notifica
Qualità Classe
FRUTT IRRIG
Superficie(m²)
2
ha are ca
11
60
DATI DERIVANTI DA
Deduz
Reddito
Dominicale
Euro 98,25
L. 190.240
Agrario
Euro 24,56
L. 47.560
FRAZIONAMENTO n. 985 in atti dal 04/01/1988
Partita
INTESTATO
N.
DATI ANAGRAFICI
CODICE FISCALE
DIRITTI E ONERI REALI
1
COMUNE DI PIETRA LIGURE con sede in PIETRA LIGURE
00332440098*
(1) Proprieta` per 1/1
DATI DERIVANTI DA
ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 20/11/2007 Nota presentata con Modello Unico n . 11746 .1/2007 in atti dal 18/12/2007 Repertorio n .: 78564 Rogante: BASSO LUCIANO
Sede: ALBENGA CESSIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO GRATUITO - P .I .M .
Rilasciata da: Servizio Telematico
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria