Shopping Centre Report – 2010 – Q1 2011

Giugno 2011
Shopping Centre Report –
2010 – Q1 2011
Continua la tendenza a posticipare le aperture, a causa degli
strascichi della crisi economica oltre alle difficoltà nell’ottenere
finanziamenti dalle banche da parte di conduttori e sviluppatori.
La maggior parte dei progetti continua quindi a rimanere in
“stand by”.
Molti retailer hanno manifestato interesse per le nuove
opportunità sul mercato, soprattutto in progetti primari, ma
l’attività di sviluppo, rallentata negli ultimi due anni a causa della
contingenza economica, ha difficoltà a rimettersi in moto alla loro
stessa velocità.
L’interesse degli investitori nel mercato italiano rimane costante,
ma essi continuano ad essere estremamente selettivi nella
selezione degli investimenti, privilegiando gli asset consolidati e
con una storia.
2 Shopping Centre Report 2010-Q1 2011 – giugno 2011
Shopping Centre Report
Overview economica in Europa
Secondo il Fondo Monetario Internazionale l’espansione mondiale
ha leggermente frenato, soprattutto in virtù di alcuni fattori di rischio
emersi nelle economie più sviluppate. Mentre si conferma la robusta
espansione delle economie emergenti e, fra i paesi avanzati, della
Germania, sono peggiorate le previsioni sull’andamento
dell’economia negli Stati Uniti e dei paesi “periferici” in Europa.
L'inflazione al consumo nei paesi avanzati risente dall'autunno dei
rincari delle materie di base, alimentati soprattutto dalla crescente
domanda proveniente dalle economie emergenti; è frenata dagli
ampi margini di capacità inutilizzata, sicché al netto delle
componenti energetiche le variazioni dei prezzi restano modeste; le
politiche monetarie rimangono espansive e si prevedono ulteriori
rialzi dei tassi di interesse della BCE nel corso del 2011.
La crescita prosegue nell'area dell'euro. Nel primo trimestre del
2011, secondo Eurostat, il PIL dell'area dell'euro è cresciuto dello
0,8 per cento sul periodo precedente e del 2,5% rispetto allo stesso
periodo del 2010. Secondo gli operatori professionali censiti da
Consensus Economics nel 2010 il PIL dell'area euro è cresciuto
dell'1,7 per cento e manterrebbe un ritmo di espansione di poco più
alto nell'anno in corso, in linea con le recenti proiezioni
dell'Eurosistema. L'inflazione al consumo si è portata al 2,7 per
cento a maggio, essenzialmente per l'accelerazione dei prezzi dei
beni energetici. Gli indicatori sulle aspettative di inflazione nel corso
dell’anno rimangono superiori al tasso obiettivo del 2% stabilito dalla
BCE.
Overview economica in Italia
A finel 2010 il prodotto interno lordo (PIL) è aumentato dello 0,1 per
cento rispetto al trimestre precedente e dell’1,5 per cento nei
confronti del quarto trimestre del 2009, secondo l’Istat. Le previsioni
per il 2011 danno una crescita dello 0,9%, leggermente al di sotto
della media EU.
I consumi delle famiglie hanno registrato una leggera ripresa,
tornando ad una variazione positiva (+0.6% 2010 rispetto a 2009),
questo anche a fronte di un ancora modesto livello di aumento dei
prezzi, 1.5% rispetto all’anno precedente.
La produzione industriale ha registrato un risultato positivo a fine
d’anno, segnando un tasso di crescita del 5.4% nel 2010 rispetto al
2009. Questa crescita tuttavia è resa più fragile dal mancato
aumento di posti di lavoro, un fenomeno che sta caratterizzando la
ripresa post-crisi di tutti i paese occidentali (jobless growth). In Italia
infatti, si è registrato un tasso di disoccupazione pari all’8.7% a fine
2010, il più alto degli ultimi anni. Le previsioni per il 2011
confermano questo trend, facendo dubitare delle possibilità di
crescita dei consumi1.
Confermando le tendenze in atto dagli inizi della crisi, la riduzione
dell’occupazione è risultata più marcata tra i giovani. In un quadro
caratterizzato da attese di un ritorno lento verso i livelli di prodotto
precedenti la crisi, le imprese privilegiano forme contrattuali più
flessibili rispetto a impieghi permanenti a tempo pieno.
Il mercato degli investimenti nel real estate ha mostrato una ripresa
nel 2010, anche se leggera, e con numeri ben lontani dagli anni del
boom precedenti alla crisi. Il sentiment degli investitori migliora nei
confronti del nostro paese, anche se gli investitori stranieri faticano
ancora ad aver fiducia negli investimenti in Italia a causa più
dell’incertezza politica e normativa che di quella economica.
Stock e nuove aperture
Alla fine del 2010 in Italia si contavano poco più di 1000 complessi
commerciali per una GLA totale che sfiora i 16 milioni di mq.
Un’altissima percentuale dello stock, circa l’88% del totale, è
composta da centri commerciali classici. La parte rimanente
comprende 560mila mq, 3.5% del totale, di Factory Outlet Centre,
un ulteriore 7.5% di Retail Park (per 1.190mila mq), e il rimanente
1% è composto da altre tipologie, leisure incluso. Nel 2010 sono
stati aperti 18 nuovi centri, per un totale di circa 415mila mq di
nuova GLA, ben il 47% di mq in meno rispetto alle aperture del
2009. Di questi nuovi centri, 13 sono centri commerciali classici, che
quindi abbinano un’ancora alimentare ad una galleria di negozi,
mentre uno è un Factory Outlet Centre, 3 sono Retail Park e 1 è un
Leisure Centre. La densità di schemi retail in Italia è cresciuta negli
anni fino ad una quota di circa 269 mq. ogni 1000 abitanti. Questo
dato differisce però da regione a regione. In particolare in quelle del
Nord si registra ancora una densità maggiore rispetto alla media
italiana, con 340 mq. ogni 1000 abitanti. Le regioni del Centro si
attestano su 254 mq. e quelle del Sud (in lenta ma costante
crescita) sui 177 mq. Il mercato italiano continua ad essere
dominato dai piccoli centri retail (tra i 5.000 e 20.000 mq di GLA), e
dopo alcuni anni in cui si era assistito ad un incremento della
superficie media, oggi si assiste alla tendenza contraria. Se alla fine
del 2007 la superficie media era di circa 18.000mq per centro, oggi
1
Fonte: Consensus Forecast, gennaio 2011
Shopping Centre Report 2010-Q1 2011 – giugno 2011 3
si attesta sui 16.000mq circa. Se si osserva la pipeline, si nota una
diminuzione dei progetti di grandi dimensioni, in quanto i bacini
primari ormai quasi giunti alla saturazione lasciano poco spazio a
nuovi centri regionali. Anche se ci sono ancora alcuni casi dove
questi mancano, come Milano, che non ha ancora un grande centro
regionale nonostante l’ampia offerta di centri di varie dimensioni e
tipologie.
Grafico 1: Densità di schemi retail per regione
Mq/1000 ab.
450
400
350
300
Media Italia 269
250
200
150
La domanda dei retailer
In generale la domanda di nuovi spazi è cresciuta in maniera
costante e rilevante durante tutto l’anno, grazie anche all’arrivo nel
nostro paese di grandi aziende internazionali che hanno introdotto
nuovi marchi (ad esempio l’ apertura di C&A nel centro commerciale
I Gigli di Firenze, quelle di Hollister all’Orio Center, a Le Gru e a
Euroma2, le aperture di Gap e Banana Republic in Corso Vittorio
Emanuele a Milano). Ciò ha costituito uno sprone per le aziende
italiane a ricominciare lo sviluppo, allo scopo di non perdere le
migliori location a vantaggio dei brand stranieri. Le nuove aperture si
sono concentrate sui centri esistenti, in quanto sono pochi i progetti
importanti tra i nuovi sviluppi, e per ridurre i rischi si preferisce
concentrare le aperture in location che abbiano una storia già
consolidata.
100
50
Fonte: Jones Lang LaSalle Research Italy
Grafico 2: Densità – mq di GLA per 1000 abitanti
Trentino Alto Adige
Friuli Venezia Giulia
Veneto
Piemonte
Emilia Romagna
Marche
Toscana
Abruzzo
Umbria
Molise
Lazio
Shopping Centre Density
300 – 400sq.mt
Puglia
Campania
>400sq.mt
Basilicata
Sardegna
200 – 300sq.mt
Calabria
150 – 200sq.mt
50 – 150sq.mt
Retail Schemes Density sq.m/1000 inhabitants, Q4 2010
Fonte: Jones Lang LaSalle Research Italy
Molti retailer hanno manifestato interesse per le nuove opportunità
sul mercato, soprattutto in progetti primari, ma l’attività di sviluppo,
rallentata negli ultimi due anni a causa della contingenza
economica, ha difficoltà a rimettersi in moto alla loro stessa velocità.
La conseguenza è che molti retailer sono costretti ad accontentarsi
di spazi non in linea con i loro requisiti, a causa della mancanza di
nuove aperture idonee.
Verso la fine del 2010 abbiamo assistito ad aperture di punti vendita
di nuovi marchi internazionali, come abbiamo visto, soprattutto
americani, cosa che ha confermato l’interesse costante per le
location high street, anche se la domanda di spazi si concentra
comunque nel Nord Italia (oltre a Milano, risultano interessanti aree
quali Bologna e Firenze, poi Roma), mentre per il momento meno
interessanti risultano essere le location al Centro e al Sud.
Lombardia
Valle d’Aosta
Veneto
Valle d'Aosta
Umbria
Trentino
Toscana
Sicilia
Sardegna
Puglia
Piemonte
Molise
Marche
Lombardia
Liguria
Lazio
Friuli Venezia Giulia
Em ilia Romagna
Cam pania
Calabria
Basilicata
0
Sicilia
I parchi commerciali sono oggetto di attenzione da parte di retailer
specializzati su arredamento e abbigliamento di fascia medio-bassa.
I marchi secondari del “fai da te” sviluppano nuovi punti vendita in
bacini non direttamente presidiati dai leader di mercato, ma
sufficienti a giustificare un negozio di medie dimensioni.
4 Shopping Centre Report 2010-Q1 2011 – giugno 2011
Grafico 3: Domanda dei retailer per tipologia di schema
Nel grafico che segue indichiamo valori massimi, minimi e medi per
categoria dimensionale, per un campione rappresentativo di centri
prime e secondari:
Retailers demand on secondary SC
Retailers demand on prime SC
Very strong
Grafico 5: Canoni per centri commerciali in Italia
€/sq.mt/year
Good
Stable
Retailers demand on prime RP
Retailers demand on secondary RP
Difficult
Poor
Fonte: Jones Lang LaSalle Research Italy
I canoni
1100
1050
1000
950
900
850
800
750
700
650
600
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Maximum
Average unweighted
Minimum
985
757
Secondary SC
579
Nel grafico seguente possiamo osservare la situazione europea dei
canoni dei centri commerciali prime al Q4 2010.
Grafico 4: Prime rent nei centri commerciali in Europa Q1 11
1272
Finland
2960
825
585
588
467
509
502
370
305
389
<100sqm
Durante tutto lo scorso anno abbiamo registrato una generalizzata
stabilità dei canoni a livello europeo, sia per quanto riguarda la
grande distribuzione che nelle principali vie commerciali dei centri
storici. Questa stabilità è continuata nel primo trimestre del 2011 e
prevediamo prosegua per i prossimi mesi, in quanto gli operatori,
forti del potere contrattuale acquisito, non sono disposti ad accettare
per ora aumenti dei canoni di locazione. Piuttosto, i proprietari
hanno ormai ridotto gli incentivi richiesti, per cui non vengono più
concessi contributi per il fit out se non ai grandi gruppi internazionali.
Prime SC
723
100-300sqm
464
409
297
329
186
114
300-1000sqm
296
223 201
156
98
164
>1000sqm
Fonte: Jones Lang LaSalle Research Italy
Il dato che emerge è la notevole variabilità dei canoni da centro a
centro, nonostante si siano considerati nell’indagine centri di qualità
analoga. Il disallineamento è ampio specialmente nella categoria di
negozi di minori dimensioni, sotto i 100 mq., in quanto le variabili in
gioco sono numerose (lay out del centro, posizione dell’unità,
merceologia, tipologia di Centro Commerciale etc).
Gli sviluppi
Continua la tendenza a posticipare le aperture, a causa degli
strascichi della crisi economica oltre alle difficoltà nell’ottenere
finanziamenti dalle banche da parte di conduttori e sviluppatori. La
maggior parte dei progetti continuano quindi a rimanere in “stand
by”.
Russia
1,200
Ireland
Sweden
770
2824
United Kingdom
Netherlands
1080
1,600
Belgium
1080
1,020
1,000
2,000
Austria
France
900
1080
1,200
Portugal
Poland
Czech Republic
Germany
600
Hungary
900
Romania
Italy
Spain
960
Turkey
Prime Shopping Centre Rent € / sq m per Annum Q1 2011
Fonte: Jones Lang LaSalle Research Italy
Nonostante ciò, la pipeline nel nostro paese rimane consistente: per
il 2011 si prevede che circa 1.4 milioni di mq di nuova GLA siano
realizzati, mentre entro la fine del 2012 se ne aggiungeranno,
sempre secondo le previsioni, altri 2 milioni, suddivisi tra centri
commerciali classici, parchi commerciali e factory outlet centre.
Naturalmente la rilevanza di questi valori è data soprattutto dallo
slittamento delle aperture previste negli anni scorsi e, pertanto, è
necessario, ora più che mai, tenere sotto controllo il mercato e
considerare che molti progetti potranno subire ulteriori slittamenti
negli anni a venire. Le regioni del Nord, pur presentando già la
Shopping Centre Report 2010-Q1 2011 – giugno 2011 5
densità più elevata di GLA retail per 1000 abitanti, mostrano la
quota maggiore della pipeline totale al 2012, il 49%. Seguono il Sud
con il 34% e il Centro con il 17%.
La vivace domanda di spazi in centri di qualità da parte dei retailer
che si osserva in questo inizio anno incontra quindi ancora poca
offerta adatta, dato che diventa fondamentale, da parte dei
promotori, avere un solido supporto da una forte attività di pre-letting
allo scopo di minimizzare i rischi. Questa carenza di offerta porta gli
operatori a considerare spazi in location non primarie e nelle regioni
del Sud, tendenza assolutamente imprevedibile all’inizio della crisi.
corso del primo trimestre dell’anno ha superato anche il valore
registrato nel Q4 2010 (+21%), grazie alla conclusione di alcune
transazioni di rilievo, come l’acquisto del Trafford Centre a
Manchester (Regno Unito) da parte di Capital Shopping Centres per
più di €1.8 miliardi. Complessivamente nel corso del trimestre si
sono chiuse in Europa 12 operazioni con valori superiori ai €100
milioni. L’attività di investimento si è concentrata principalmente nel
Regno Unito e in Germania, dove si è registrato il 77% (€6.2
miliardi) del volume totale transato nel Q1. Quello tedesco continua
ad essere uno dei mercati più ricercati dagli investitori, con oltre 20
operazioni concluse, inclusa l’acquisizione della catena all’ingrosso
42 Metro Cash &Carry da parte dell’investitore privato americano
Grafico 6: Pipeline per regione
Cerberus per €700 milioni.
Mln di Mq
4
L’emissione di nuovi finanziamenti bancari e la raccolta di equity
4
3
Stock
3
Pipeline al 2014
hanno immesso nuova liquidità nel mercato, e questa a sua volta ha
guidato gli investimenti cross-border. Ci aspettiamo che l’attuale
2
2
trend positivo a livello europeo continui in tutta la regione, con un
1
conseguente aumento del volume dei capitali che puntano verso i
1
0
Veneto
Valle d'Aosta
Umbria
Trentino Alto Adige
Toscana
Sicilia
Sardegna
Puglia
Piemonte
Molise
Marche
Lombardia
Liguria
Lazio
Friuli Venezia Giulia
Emilia Romagna
Campania
Calabria
Basilicata
Abruzzo
Fonte: Jones Lang LaSalle Research Italy
mercati europei.
Grafico 7: Investimenti retail in Europa per paese 2010
Svezia
4%
Spagna
3%
Altri
8%
Regno Unito
31%
Italia
5%
Polonia
6%
Gli investimenti
In Europa gli investimenti diretti nel settore retail hanno totalizzato
un volume pari a €20.7 miliardi nel 2010, un incremento del 68%
rispetto al totale del 2009. Sono state chiuse ben 436 transazioni,
con un volume medio di €47 milioni. Il grosso dell’attività è stato
registrato nei mercati core dell’Europa Occidentale, guidati da un
costante focus sulla liquidità, stabilità e trasparenza. Il Regno Unito
rimane il maggior mercato degli investimenti retail, con €6.5 miliardi
di volume transato, seguito dalla Germania con €4.7 miliardi, che
rappresenta il principale mercato dell’Europa Continentale.
Nei primi tre mesi del 2011, gli investimenti diretti di immobili retail in
Europa hanno raggiunto gli €8.04 miliardi, +48% rispetto allo stesso
periodo nel 2010 (€5.4 miliardi). Il volume degli investimenti nel
Olanda
8%
Francia
12%
Fonte: Jones Lang LaSalle Research
Germania
23%
Il settore retail nel nostro paese ha registrato €1.07 miliardi di
investimenti nel 2010, cifra che corrisponde al 27% del totale
investito in tutti i settori, e che è scesa del 23% rispetto a quanto
investito nel settore retail in Italia nel 2009. Due grandi transazioni
rappresentano una quota molto rilevante sul totale: la vendita del
centro commerciale Porta di Roma e la transazione che ha
riguardato il centro commerciale Le Vele a Cagliari. Insieme
ammontano a circa €540mila, la metà del totale.
6 Shopping Centre Report 2010-Q1 2011 – giugno 2011
Gli investitori privati in Europa sono stati i più attivi, con il 75% del
Grafico 8: Evoluzione degli investimenti retail in Italia
volume totale. In Italia vediamo solo pochi investitori internazionali,
3
50
investimenti nel settore uffici, investimenti più facili da gestire e da
2
variegato nel corso del 2010, passando da Property Company a
investitori istituzionali e fondi. Da sottolineare l’attività dei privati,
25
€ billion
comprendere. Il panorama degli investitori è stato comunque
1
n. of transactions
inoltre i REITs Italiani preferiscono generalmente focalizzare i propri
soprattutto verso gli immobili high street (vedi la vendita del Coin di
Piazza V Giornate a Milano ed il negozio Zara in Corso Vittorio
Emanuele acquistato da Ponte Gadea Group).
0
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
volume
2008
2009
2010 Q1 2011
number
Fonte: Jones Lang LaSalle Research Italy
Grafico 11: Investimenti retail in Italia per tipologia di
investitore 2010
Third Party
Managed Fund
14%
Unknown
1%
Property Company
46%
Unlisted REIT
7%
Institution
28%
La mancanza di prodotto di qualità e la continua scarsità di prodotti
di investimento nella pipeline hanno ridimensionato l’attività. Il
centro commerciale classico rappresenta il prodotto di maggior
appeal per gli investitori, che sono alla ricerca di prodotto di tipologia
prime e con basso tasso di rischio, ed in generale di investimenti
difensivi su prodotti maggiormente liquidi. La mancanza di asset
prime ha causato una compressione dei rendimenti per questa
tipologia di immobili, e una decompressione per gli asset secondari,
meno richiesti.
Grafico 9: Italia: investimenti per settore 2009 –2010
2000
Fonte: Jones Lang LaSalle Research Italy
Private
1800
1600
1400
Se inizialmente gli investitori concentravano la loro attenzione su
centri localizzati nel Nord e nel Centro del paese, mostrando
costante indebolimento dell’interesse verso il Sud, nella seconda
1200
800
600
parte dell’anno e all’inizio di quest’anno abbiamo assistito a
400
transazioni che hanno riguardato centri localizzati in Meridione che
200
fanno ben sperare in una maggiore attenzione nei confronti di
0
quest’area, dove vi sono asset di buona qualità e con buone
performance (fatturati) sempre però inferiori in termini assoluti
rispetto alle location del Nord.
Rimane inoltre costante la mancanza di prodotti di qualità in tutte le
regioni e soprattutto nel Nord, dove è sempre più difficile identificare
opportunità d’investimento che abbiano i requisiti e le caratteristiche
sopra citate.
2009
2010
1000
Office
Retail
Logistics
Fonte: Jones Lang LaSalle Research Italy
Hotel
Other
Le tendenze che emergono dall’osservazione dell’attività di
investimento mostrano una polarizzazione del mercato (prime vs
secondary), e un’assenza del Sud del paese nell’attenzione degli
investitori. L’elemento di novità è costituito dalle partnership
operative con specialisti retail, soprattutto per asset complessi (ad
Shopping Centre Report 2010-Q1 2011 – giugno 2011 7
esempio la JV Allianz – Corio per Porta di Roma, o quella avvenuta
a Molfetta tra Orion Capital Managers e Foruminvest).
performance e dalla sostenibilità dei canoni e delle spese di
Il primo trimestre del 2011 è cominciato in modo molto positivo
Grafico 12: Disponibilità di prodotti prime sul mercato
gestione.
rispetto all’andamento dello stesso periodo dello scorso anno, con
circa €213 milioni investiti contro i €103 del Q1 2010. Va sottolineata
Very strong
la quota molto rilevante di investimenti in immobili high street (non
compresi nei dati e nei grafici riportatii), circa €560 milioni, di cui fa
Good
la parte del leone la vendita della Rinascente di Milano per oltre
Stable
€470 milioni.
Difficult
I rendimenti netti prime hanno subito un seppur lieve decremento
Poor
durante lo scorso anno, soprattutto per i centri commerciali (scesi al
6% dal 6,25% dell’anno precedente) mentre continua la
decompressione dei tassi per parchi commerciali e prodotti leisure.
Fonte: Jones Lang LaSalle Research Italy
Grafico 10: Evoluzione degli Prime Net Yield
8,8%
8,3%
I parchi commerciali sono considerati investimenti a rischio, ma la
7,8%
vendita del Parco Commerciale Romagna, a Savignano sul
7,3%
Rubicone,
6,8%
avvenuta
all’inizio
di
quest’anno,
rappresenta
un'importante transazione per il mercato degli investimenti in Italia.
6,3%
5,8%
E’ importante innanzitutto perché i parchi commerciali hanno
5,3%
rappresentato una tipologia di asset particolarmente penalizzata
4,8%
nella fase che abbiamo attraversato di crisi dei mercati (l'ultima
4,3%
2006
2007
2008
2009
Centri Commerciali
Retail Park
2010
2011
Leisure Centre
Fonte: Jones Lang LaSalle Research Italy
transazione di un parco commerciale risale infatti alla fine del 2008)
ma anche perché dimostra che i prodotti di qualità hanno sempre un
mercato e che, se accuratamente gestiti, consolidati e posizionati
rispetto al loro bacino, riescono ad attrarre l'interesse di investitori
L’interesse degli investitori internazionali per il mercato italiano sta
istituzionali in grado di percepire il valore creato ed apprezzare
crescendo, nonostante continui ad esserci una marcata selezione
adeguatamente le scelte strategiche effettuate nel corso degli anni
dei prodotti target che restringe sensibilmente la gamma delle
opportunità di investimento. Numerosi prodotti secondari infatti
rimangono invenduti, nonostante i forti ridimensionamenti dei valori
Outlook
attesi da parte dei venditori. Gli investitori cercano soprattutto
prodotti core, e comunque principalmente centri commerciali
esistenti, dominanti nel bacino di riferimento e con una storia
supportata da dati economici e finanziari solidi. Alla luce di ciò, lo
sviluppo ed in generale il centro di nuova realizzazione è
considerato un prodotto di investimento a rischio e solo poche
opportunità di investimento con questo profilo sono in grado di
attrarre gli investitori internazionali, impauriti soprattutto dalle future
Cosa ci dobbiamo aspettare dal settore nei prossimi mesi? Dal
punto di vista degli sviluppi, vedremo ancora un rallentamento nelle
aperture per quest’anno. Sarà un anno di transizione, caratterizzato
dal vivacizzarsi della domanda di nuovi spazi, dalla staticità
dell’offerta e dalla stabilizzazione dei canoni, soprattutto sui prodotti
prime e subprime.
Gli investitori focalizzeranno la propria attenzione sulla gestione
attiva degli immobili, per garantire ritorni attraverso la valorizzazione
8 Shopping Centre Report 2010-Q1 2011 – giugno 2011
dell’asset e che non potranno venire dalla compressione dei
rendimenti o dalla crescita dei canoni.
Il futuro del retail
Continuerà nei prossimi anni la tendenza delle JV e partnership tra
specialisti retail ed investitori finanziari puri, come già parzialmente
avvenuto nel 2010.
Attraverso un sito web interattivo, Jones Lang LaSalle ha lanciato,
Tre importanti transazioni sono avvenute nel primo trimestre di
quest’anno, da parte di Klépierre, Orion e Union Investment, che
testimoniano l’interesse di un ampio spettro di investitori
internazionali ad acquisire immobili retail in Italia. Con l’eccezione
del Parco Commerciale Romagna di Savignano sul Rubicone,
l’interesse degli investitori continuerà a concentrarsi sui centri
commerciali.
Retail 2020 esce a dieci anni di distanza da Retail Future, 2010
Rimane sempre limitato il numero di investitori e fondi italiani
interessati ai prodotti retail complessi multitenant, e quindi attivi sul
mercato. Su circa 40 fondi ed investitori attivi, solo meno del 10%
può essere annoverato come capitale “italiano”, e ciò dimostra
l’attuale mancanza di comprensione dei nostri investitori domestici
verso un settore definito forse troppo sofisticato o iperspecialistico.
rapido cambiamento, e pone un interrogativo: cosa ci riserva il
Il gap tra centri commerciali prime e prodotti secondari, in termini di
valore e di redditività attesa, continuerà ad ampliarsi. Il motto sarà:
Prime is King.
nel mese di maggio dello scorso anno, Retail 2020, uno studio sul
panorama globale del retail nei prossimi 10 anni.
pubblicato nel 2000 da Jones Lang LaSalle, report che ha anticipato
molte delle tendenze che hanno contribuito a delineare l’evoluzione
dell’universo retail tra il 2000 e il 2010. Lo studio analizza tutti i
fattori - economici, tecnologici, demografici e culturali – che
prevedibilmente avranno un impatto nei prossimi 10 anni sul
mercato immobiliare di un settore, quello del retail, in costante e
futuro e come riusciranno i maggiori player a tenere il passo?
Nei prossimi dieci anni il mondo retail vivrà un periodo di
cambiamenti critici. Per proprietari e utilizzatori, sviluppatori e
retailer, le condizioni nella prossima decade saranno più difficili
rispetto a quelle che hanno caratterizzato i dieci anni passati, ma ci
saranno anche enormi opportunità per chi saprà cogliere in anticipo
i segnali del cambiamento. All’uscita dalla recessione, il settore
retail rappresenterà ancora e sempre più una parte importante della
nostra economia, alimentando la crescita, fornendo lavoro e
Prodotti secondari, anche se di buona qualità, sperimenteranno una
stagnazione più prolungata dei rendimenti e nel caso i proprietari
attuali desiderassero vendere dovranno necessariamente adeguare
le loro aspettative di prezzo. Ciò è dovuto in larga misura al rischio
percepito sull'income security sui prodotti secondari che si mantiene
elevato, soprattutto in presenza di difficoltà dei pagamenti degli
affitti, di scarse performance in termini di fatturati e di percepita
scarsa liquidità dell’immobile stesso.
Le aspettative sui prezzi tra venditori e compratori si avvicineranno
per i prodotti di seconda e terza qualità (parchi commerciali, centri di
prossimità e asset con fondamentali deboli in bacini d’utenza
limitati).
sviluppando un nuovo contesto dinamico per i consumatori.
Per saperne di più:
www.Retail 2020 .com
Questo report è finalizzato a monitorare l’evoluzione del settore retail in Italia. Nato grazie all’affidabilità e alla leadership di Jones Lang
LaSalle in Europa, evidenzia i fattori chiave del mercato italiano del 2010 e del primo trimestre del 2011, ed i principali trend attesi nel medio
periodo. Il dipartimento Retail Agency, i colleghi di Retail Capital Markets e del Dipartimento Research saranno più che lieti di rispondere ad
ogni vostra domanda per fornirvi maggiori informazioni sul settore retail in Italia.
Contatti
Davide Dalmiglio
National Director
Retail Capital Markets
Milano
+ 39 (0) 02 85 86 86 649
[email protected]
Simone Burasanis
Associate Director
Retail Agency
Milano
+ 39 (0) 02 85 86 86 630
[email protected]
Elisabetta Terzariol
Senior Analyst
Research
Milano
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Shopping Centre Report 2010 – Q1 2011 – giugno 2011
OnPoint report di Jones Lang LaSalle rappresenta un documento che riporta i principali indicatori del mercato immobiliare, indagini
specializzate e previsioni, su base semestrale ed annuale, che mettono in evidenza i trend di mercato emergenti.
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