AGEVOLAZIONI IN MATERIA DI RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE

La manovra governativa antielusione
AGEVOLAZIONI IN MATERIA DI RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE
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La manovra governativa antielusione
AGEVOLAZIONI IN MATERIA DI RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE
Normativa
- Art. 35, comma 19 D.L. 223/2006
- Art. 35, comma 20 D.L. 223/2006
- Art. 35, comma 35 ter D.L. 223/2006
- Art. 35, comma 35 quater D.L. 223/2006
- Circolare Agenzia delle entrate del 4 agosto 2006, n. 28
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INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA E
STRAORDINARIA
ART.35 COMMA 35 - ter
E’ ripristinata, per l’anno 2006, limitatamente alle prestazioni fatturate dal 1° ottobre
2006 sino al 31 dicembre 2006, l’aliquota Iva nella misura del 10% per gli interventi di
manutenzione ordinaria e straordinaria sugli immobili a prevalente destinazione abitativa
privata, sulle relative pertinenze, nonché sugli edifici ad essi assimilati.
il provvedimento proroga gli effetti dell’agevolazione introdotta dall’articolo 7, comma 1,
lettera b) della legge 23 dicembre 1999, n. 488
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IMMOBILI INTERESSATI DALL’AGEVOLAZIONE
edifici assimilati a case di
abitazione non di lusso
purché costituiscano stabile
residenza
di collettività
(ad esempio ospizi,
orfanotrofi, conventi)
unità immobiliari classificate
nelle categorie
catastali da A1 a A/11,
ad eccezione
di quelle appartenenti alla
categoria catastale A/10,
a prescindere dal loro
effettivo utilizzo
parti comuni
di fabbricati
a prevalente
destinazione
abitativa
pertinenze di
immobili abitativi
edifici di
edilizia
residenziale
pubblica a
destinazione
abitativa
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TIPOLOGIA DEGLI INTERVENTI AGEVOLATI
L’articolo 7, comma 1, lett. b) della Legge 488/1999 prevede l’applicazione dell’aliquota
Iva del 10% agli interventi di recupero di cui all’articolo 31, primo comma, lettere a), b),
c) e d) della legge 457/1978, consistenti in :
• interventi di manutenzione ordinaria (art. 31, lett. a);
• interventi di manutenzione straordinaria (art. 31, lett. b);
• interventi di restauro e risanamento conservativo (art. 31, lett. c);
• interventi di ristrutturazione edilizia (art. 31, lett. d).
Le prestazioni di servizi aventi ad oggetto interventi di ristrutturazione edilizia, restauro
e risanamento conservativo sono comunque già assoggettati ad aliquota Iva del 10% in
virtù del d.p.r. 633/1972, tabella A, parte III, n. 127-quaterdecies e n. 127 – terdecies.
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OPERAZIONI AGEVOLATE
L’agevolazione riguarda le prestazioni di servizi aventi ad oggetto la realizzazione degli
interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Non viene fatto esplicito riferimento al
contratto di appalto; pertanto la prestazione può essere oggetto anche di un contratto d’opera o
di altri accordi negoziali.
Non rientrano nell’agevolazione:
le prestazioni professionali in quanto non hanno ad oggetto la materiale realizzazione
dell’intervento ma risultano ad esso collegate solo in modo indiretto;
le operazioni poste in essere nelle fasi intermedie dell’intervento (subappalto).
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FORNITURA DI BENI
I beni finiti e le materie prime utilizzate per realizzare l’intervento rientrano nella
previsione agevolativa, salve le limitazioni previste per il valore dei beni
significativi.
In caso di beni che costituiscano una parte significativa del valore della
prestazione, l’aliquota Iva ridotta si applica a detti beni fino a concorrenza del
valore complessivo della prestazione relativa all’intervento di recupero, al netto
del valore degli stessi.
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BENI SIGNIFICATIVI
I beni significativi sono individuati con decreto ministeriale del 29.12.1999. In particolare
si tratta di:
ƒ ascensori e montacarichi;
ƒ infissi esterni ed interni;
ƒ caldaie;
ƒ video citofoni;
ƒ apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
ƒ sanitari e rubinetterie da bagno;
ƒ impianti di sicurezza.
L’elenco è tassativo. Tuttavia la normativa si applica anche ai beni che hanno la stessa
funzionalità di quelli espressamente menzionati ma che per specifiche caratteristiche o
esigenze commerciali assumono una diversa denominazione.
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MODALITA’ DI FATTURAZIONE
La presenza di beni significativi nell’ambito dell’intervento produce effetti diversi in merito
all’aliquota Iva applicabile. In particolare:
qualora il valore
dei beni significativi
è superiore alla metà del valore
complessivo della prestazione
l’agevolazione non compete
sull’intero corrispettivo ma solo fino a
concorrenza del valore complessivo della
prestazione relativa all’intervento
di recupero, al netto del valore dei
predetti beni, mentre sulla
differenza andrà applicata
l’aliquota del 20%.
qualora i beni hanno
un’incidenza inferiore al
50%, l’aliquota ordinaria
del 20% è ininfluente e tutto il
corrispettivo
della prestazione,
compresi i beni significativi,
è soggetto all’aliquota
ridotta del 10%
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ESEMPIO
1- INTERVENTO PARI AD € 10.000 di cui € 7.000 PER FORNITURA DI UNA CALDAIA
€ 3.000 (prestazione di servizi) andrà assoggettato ad aliquota Iva del 10%
€ 3.000 andrà assoggettato all’aliquota Iva del 10%
7.000 €
€ 4.000 andrà assoggettato all’aliquota Iva del 20%
2 - INTERVENTO PARI AD € 10.000 di cui € 4.000 PER FORNITURA DI UNA CALDAIA
L’intero intervento sarà assoggettato all’aliquota Iva del 10%
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La fattura deve contenere:
- l’indicazione del corrispettivo complessivo dell’intervento;
- il valore dei beni significativi qualunque sia l’importo e l’incidenza rispetto alla
prestazione;
- il corrispettivo del servizio al netto del valore dei detti beni;
- la base imponibile soggetta al 10% pari:
ƒ alla differenza tra il corrispettivo complessivo dell’operazione ed il valore
dei beni significativi nonché
ƒ alla parte di valore dei beni stessi corrispondente a tale differenza;
- l’eventuale ammontare residuo soggetto ad aliquota ordinaria.
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PAGAMENTO DI ACCONTI
Qualora il pagamento del corrispettivo avvenga in modo frazionato, ogni fattura di
acconto riporterà il valore del bene significativo nella quota percentuale
corrispondente alla parte di corrispettivo pagata.
Anche in tal caso è obbligatorio indicare in fattura la parte di valore del bene
significativo da assoggettare ad aliquota ridotta e la parte residua soggetta ad
aliquota ordinaria.
Tale regola vale in relazione alla sola parte di corrispettivo che verrà fatturata nel
periodo agevolato
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DETRAZIONE IRPEF PER INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Art. 35, comma 35 – quater
In conseguenza del ripristino dell’aliquota Iva al 10% la percentuale di
detrazione dall’Irpef per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio viene
ridotta dal 41% al 36%.
La nuova disposizione ha effetto fino al 31 dicembre 2006 con riferimento alle
spese sostenute a decorrere dalla data del 1° ottobre 2006
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DECADENZA DALL’AGEVOLAZIONE
L’articolo 35, comma 19 del D.L. 223/2006 aggiunge una nuova causa di
decadenza dall’agevolazione fiscale oltre ai casi tassativamente elencati
nell’articolo 4 del decreto interministeriale 18 febbraio 1998, n. 41.
In particolare, affinché il contribuente possa usufruire della detrazione Irpef,
l’impresa esecutrice dei lavori deve riportare in fattura in modo distinto l’importo
della fornitura dei beni e quello della manodopera.
tale disposizione si applica in relazione alle spese sostenute dal 4 luglio 2006
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Esempio
Intervento di ristrutturazione edilizia di importo complessivo pari ad € 12.000 di cui
€10.000 per manodopera ed € 2.000 per fornitura di beni.
In fattura sarà indicato il costo della fornitura dei beni pari a 2.000 euro ed il costo
della manodopera impiegata pari a 10.000 euro con un totale imponibile di 12.000
euro sul quale applicare l’aliquota Iva nella misura del 10%.
Problemi pratici:
in caso di subappalto il costo della manodopera da evidenziare in fattura è solo quello
di chi ha l’appalto oppure, con le conseguenti difficoltà di recupero dei dati necessari,
anche quello del subappaltatore?
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LIMITE DI SPESA
L’art. 35, comma 35-quater del D.L. 223/2006 introduce modifiche al limite di
spesa per il calcolo della detrazione Irpef.
Dal 1° ottobre 2006 il limite di spesa sul quale calcolare la detrazione Irpef
viene fissato in € 48.000 per ogni singola unità immobiliare. Tale importo deve
essere suddiviso tra i soggetti aventi diritto alla detrazione
Fino al 30.09.2006 il limite di spesa è riferito:
sia alla singola
unità immobiliare
sia alla singola
persona fisica
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SOGGETTI BENEFICIARI DELLA DETRAZIONE
proprietario o nudo proprietario dell’abitazione;
- titolare di un diritto reale di godimento;
- comodatario;
- locatario;
- soci di cooperativa;
- imprenditori individuali per beni diversi da quelli strumentali e merce;
- i soci di società semplice o in nome collettivo o in accomandanti semplice sempre con riferimento a beni
immobili diversi da quelli strumentali e merce;
- promissario acquirente, a condizione che si provveda alla registrazione del contratto preliminare e che
nella prescritta comunicazione da inviare all’amministrazione finanziaria siano indicati gli estremi di
registrazioni del contratto di locazione o comodato;
- chi esegue i lavori in economia, limitatamente alle spese per i materiali;
- i familiari conviventi del proprietario o detentore dell’unità immobiliare oggetto degli interventi;
- acquirenti di abitazione ristrutturata da impresa;
- acquirenti di box/posto auto pertinenziali all’abitazione.
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INTERVENTI CHE DANNO DIRITTO ALLA DETRAZIONE
¾interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e
ristrutturazione edilizia realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali;
¾interventi di cui al punto precedente, ad esclusione della sola manutenzione ordinaria,
realizzati sulle singole unità immobiliari residenziali;
¾interventi di eliminazione delle barriere architettoniche;
¾opere finalizzate alla cablatura degli edifici;
¾opere finalizzate al contenimento dell’inquinamento acustico;
¾opere finalizzate al risparmio energetico;
¾opere finalizzate alla sicurezza statica ed antisismica degli edifici;
¾opere finalizzate alla messa a norma degli edifici;
¾realizzazione di box/posti auto pertinenziali
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IMMOBILI INTERESSATI DAL BENEFICIO
1) UNITA’ IMMOBILIARI RESIDENZIALI
rientrano nel beneficio gli interventi realizzati sulle singole unità immobiliari destinate ad abitazione
di qualunque categoria catastale
2) PARTI COMUNI DEGLI IMMOBILI
3) PERTINENZE
La detrazione è estesa anche alle spese sostenute per gli interventi eseguiti sulle pertinenze delle
unità immobiliari residenziali possedute o detenute. La detrazione compete anche se gli interventi
sono realizzati soltanto sulle pertinenze.
In caso di lavori eseguiti sull’abitazione e sulla pertinenza, il limite massimo di spese ammissibili
pari a 48.000 euro opera per ciascuna delle due unità. Diversamente, se l’accatastamento è unico,
il tetto massimo detraibile resta fissato in 48.000 euro complessivi.
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SPESE DETRAIBILI
L’agevolazione si applica con riferimento alle spese sostenute e pagate con bonifico bancario o postale ed
effettivamente rimaste a carico di ciascun soggetto.
Tra i costi detraibili rientrano quelli relativi:
¾alla progettazione dei lavori;
¾all’acquisto dei materiali;
¾all’esecuzione dei lavori;
¾alle altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento;
¾alla relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti;
¾alle perizie e sopralluoghi;
¾all’imposta sul valore aggiunto, all’imposta di bollo ed ai diritti pagati per le concessioni, alle
autorizzazioni, alle denunzie di inizio lavori;
¾agli oneri di urbanizzazione;
¾ad altri eventuali costi strettamente inerenti la realizzazione degli interventi.
Non rientrano nel beneficio fiscale:
fiscale
¾gli interessi passivi per i mutui contratti per l’esecuzione degli interventi;
¾i costi del trasloco e di custodia dei mobili.
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COME OPERA LA DETRAZIONE
Il beneficio fiscale, consistente in una detrazione dall’Irpef pari al 36% dal 1° ottobre
2006, delle spese sostenute per gli interventi di ristrutturazione, deve essere ripartito
in dieci rate annuali.
Per i soggetti di età non inferiore a 75 o 80 anni la detrazione può essere ripartita
rispettivamente in 5 o 3 rate annuali purché gli stessi siano proprietari o titolari di un
diritto reale sull’immobile oggetto degli interventi.
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ADEMPIMENTI PER ACCEDERE AI BENEFICI
1. comunicazione di inizio lavori
con raccomandata all’Agenzia delle entrate - centro operativo di Pescara (Via Rio Sparto 10)
occorre inviare la comunicazione di inizio lavori redatta su un apposito modello reperibile
gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle entrate, a cui debbono essere allegate:
¾
copia della DIA;
¾
i dati catastali o, in mancanza, la fotocopia della domanda di accatastamento;
¾
fotocopia delle ricevute di pagamento Ici dal 1997 in poi, se dovuta;
¾
fotocopia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese nel
caso in cui i lavori vengono eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali;
¾
la dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori nell’ipotesi in cui questi
vengano eseguiti dal detentore.
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2. dichiarazione di esecuzione dei lavori
nell’ipotesi di lavori la cui spesa complessiva superi i 51.645,69 euro occorre trasmettere
all’Agenzia delle entrate, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa
all’anno di imposta in cui sono eseguiti i lavori, una dichiarazione sottoscritta da un professionista
iscritto negli albi degli ingegneri, architetti e geometri oppure da altro tecnico abilitato
all’esecuzione dei lavori.
3. raccomandata alla ASL
la raccomandata non è prevista nel caso in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di
sicurezza sui cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla ASL (ad esempio non
risulta necessaria qualora trattasi di cantiere per lavori che non superano i 200 uomini/giorni o
cantieri che non comportino rischi particolari)
4. pagamenti
condizione indispensabile per fruire della detrazione è che le spese siano pagate tramite bonifico
bancario o postale da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario
dell’agevolazione, la partita Iva o codice fiscale dell’impresa beneficiaria del bonifico.
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ACQUISTO BOX PERTINENZIALI
E’ possibile usufruire della detrazione Irpef fino al 31.12.2006 anche in relazione alle spese
sostenute per la realizzazione di box o posti auto pertinenziali ad immobili residenziali.
Condizione essenziale per usufruire della detrazione è la sussistenza del vincolo
pertinenziale tra l’edificio abitativo ed il Box e che entro il 31 dicembre 2006 sia stipulato il
rogito notarile o sia stato registrato il preliminare di compravendita.
Nel caso di acquisto di box pertinenziali la comunicazione al centro operativo di Pescara può
essere inviata anche successivamente all’inizio dei lavori purché entro il termine di
presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale si intende
fruire della detrazione.
La detrazione fiscale è commisurata alle spese di realizzazione del box/posto auto
documentate da una specifica attestazione delle spese sostenute rilasciata dall’impresa
esecutrice dei lavori.
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ACQUISTO EDIFICI RISTRUTTURATI
E’ prorogata l’agevolazione fiscale anche per i soggetti che acquistano unità abitative comprese in fabbricati sui
quali per le imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o le cooperative edilizie, hanno eseguito
interventi di recupero edilizio. I lavori edilizi dovranno essere eseguiti entro il 31 dicembre 2006 e la successiva
alienazione o assegnazione dell’immobile da parte dell’impresa di costruzione o ristrutturazione dovrà avvenire
entro il 30 giugno 2007.
La detrazione fiscale, pari al 41% sino al 30.09.2006 ed al 36% dal 1° ottobre 2006 sino al 31 dicembre 2006,
va calcolata sul 25% del prezzo di acquisto dell’unità immobiliare con il limite massimo di spesa detraibile pari a
€ 48.000 riferito ad ogni unità immobiliare.
La detrazione opera:
- solo se oggetto di acquisto è un’unità immobiliare di tipo residenziale mentre non è applicabile nel caso di
acquisto di unità immobiliari che, sebbene facciano parte di un edificio interamente ristrutturato, non sia di tipo
abitativo. Quindi non si può usufruire del beneficio fiscale nell’ipotesi in cui, ad esempio, si acquista un box
posto all’interno di un fabbricato ristrutturato;
- l’agevolazione può applicarsi anche per le unità diverse da quelle di tipo residenziale solo nell’ipotesi in cui
vengano acquistate contestualmente a quelle abitative e siano qualificate in atto quali pertinenze di queste
ultime.
Il prezzo di acquisto su cui calcolare la detrazione comprende anche l’Iva trattandosi di un onere addebitato
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all’acquirente unitamente al corrispettivo di vendita dell’immobile