e13-0325-unico-perizia

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TRIBUNALE DI VICENZA
CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione Forzata
Calliope Srl
contro
Grolla Luigi e Rigon Giuliana
N. Gen. Rep. 0325/13
Lotto unico
Giudice Dr. Giulio BORELLA
ELABORATO PERITALE
Tecnico incaricato: Ing. Fabio Benetti
iscritto all'Albo della provincia di Vicenza al N. 2021
iscritto all'Albo dei CTU del Tribunale di Vicenza al N. 1477
C.F. BNTFBA72T26H829B- P.Iva 02807500240
con studio in Dueville (Vicenza) Via Marosticana, 293
telefono - fax: 0444 592717
cellulare: 339 3935370
email: [email protected]
[email protected]
Esecuzione Forzata N.0325/13 lotto unico
Calliope Srl contro Grolla Luigi e Rigon Giuliana
SCHEDA SINTETICA
E INDICE
Procedura es. imm. n. 325/13 R.G. Giudice Giulio Borella:
Diritto (pag. 6 punto 1 ): piena proprietà .
Bene (pag. 6 punto 1): abitazione singola.
Ubicazione ( pag. 6 punto 1): Comune di Monticello Conte Otto (VI) frazione Cavazzale, Via
Rossini, 1.
Stato (pag. 11): buono.
Lotti: unico
Dati Catastali attuali ( pag.6): catasto fabbricati : Comune di Monticello Conte Otto.
Abitazione: fg. 4 mappale 974 sub 2 (graffato mapp 991), P. T-1 Cat. A/7 cl. 4 vani 13 RCE € 1812,76.
garage: fg. 4 mappale 974 sub 1, piano ST cat. C/6 cons 52 mq RC € 107,42 .
Differenza rispetto al pignoramento (pag. 6): nessuna
Irregolarità/abusi (pag. 9 punto 4.3): no
Valore di stima (pag. 12 punto 8) € 315.000,00 (a base d’asta: 268.000,00)
Valore mutuo: Vendibilità ( pag. 12): sufficiente.
Motivo (pag. 12): per ubicazione e prezzo interessante se ridotto del 15%.
Pubblicità (pag. 12): pubblicità ordinaria e agenzie della zona.
Occupazione (pag.10 punto 3): Proprietari.
Titolo di occupazione ( pag.10): Proprietà
Oneri (pag.10 punto 5 ): (spese condominiali arretrate) No.
Varie (pag.10):.
APE (pag. 8): si
ALLEGATI:
1. documentazione fotografica;
2. documentazione catastale: estratto di mappa, planimetrie catastali,
3. visure catastali e ipotecarie ;
4. sovrapposizione foto satellitare e mappa catastale
5. Pratiche edilizie, piante e prospetti.
6. atto di provenienza
7. certificaz. anagrafica
8. APE attestato di prestazione energetica
9. comunicazioni alle parti ( copia raccomandata Pec ecc.)
10. MCA valutazione comparabili
Giudice Dr. Giulio Borella
Perito: Ing. Fabio Benetti
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TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
ACCETTAZIONE INCARICO E GIURAMENTO
ex art. 161 co. 1 d.a. c.p.c.
All'ill.mo Giudice dell'esecuzione immobiliare n. 325/13, dott. Giulio BORELLA promossa da:
CALLIOPE srl
contro
GROLLA Luigi + 1
Il sottoscritto BENETTI ing. Fabio, nominato esperto ex art. 569 cpc, dichiara di accettare l'incarico e, letto
l'art. 161 d.a. cpc, giura di bene e fedelmente eseguire le operazioni affidategli.
Prende atto del quesito, come di seguito formulato:
"Letti gli atti, esaminati i documenti, ispezionati i luoghi, visto l'art. 568 c.p.c., visto l'art. 173 bis d.a.
c.p.c., visto il disciplinare dell'esperto stimatore adottato dal Tribunale di Vicenza (Allegato A), vista la
check list (Allegato B), vista la scheda sintetica (Allegato C), visto il disciplinare deontologico (Allegato
D), che costituiscono parte integrante del quesito, effettui l'esperto gli accertamenti e le valutazioni
contemplate dalle citate norme e dai richiamati documenti".
Consapevole
delle responsabilità civili e penali che la legge connette alle false dichiarazioni, visto l'art. 46 d.r.p.445/2000
Dichiara inoltre
1) di aver preso visione e di conoscere il disciplinare dell'esperto sopra citato;
2) di aver preso visione e di accettare il protocollo deontologico dell'esperto;
3) di non trovarsi in situazioni di incompatibilità;
4) di non trovarsi in situazioni che possano pregiudicare l'immagine di terzietà e imparzialità
dell'ufficio giudiziario e di non svolgere attività in conflitto d'interessi con gli scopi dell'esecuzione
forzata, impegnandosi in caso contrario a rinunciare all’incarico;
5) di sapere che, unitamente all'esperto, viene nominato anche il custode, in sinergia col quale vanno
condotte le operazioni, in particolare, ma non solo, la verifica preliminare della documentazione e
l'accesso ai luoghi, e al quale l'esperto deve preliminarmente rivolgersi in caso di dubbi o
problematiche riscontrate nel corso dell'espletamento dell'incarico, prima di interessare il giudice;
6) di essere a conoscenza che l'esperto deve in ogni caso intervenire all'udienza ex art. 569 c.p.c., con
copia di cortesia della perizia e dell’istanza di liquidazione, per rendere i chiarimenti del caso alle
parti e/o al giudice;
7) di essere a conoscenza che le operazioni peritali non possono essere sospese, interrotte o ritardate
se non su espressa disposizione del giudice che l'ha nominato, restando irrilevanti eventuali istanze
in tal senso rivoltegli dalle parti o l'esistenza di trattative tra le stesse;
8) di essere a conoscenza delle tabelle di liquidazione dei compensi concordate con la Commissione
unificata degli Ordini coinvolti e del modello per la presentazione della richiesta di liquidazione,
pure pubblicato sul sito del Tribunale di Vicenza, sezione modulistica esecuzioni);
9) di essere a conoscenza che la perizia va preceduta da apposita scheda sintetica e indice, secondo il
modello predisposto dall'ufficio;
10) di essere a conoscenza che ogni volta che nella perizia si fa riferimento ad un documento (es. all. 1,
doc. 2, ecc.) lo stesso deve contenere il link al detto documento allegato alla perizia;
11) di essere a conoscenza che la perizia sarà utilizzata dal delegato alla vendita per le operazioni di
pubblicità e dal custode per fornire agli interessati tutte le informazioni necessarie, così che alla
copia di cortesia per il giudice va allegato DVD, CD-Rom o altro supporto contenente la perizia
stessa e i documenti ad essa allegati, con cancellato il nome del debitore, giusta circolare
07.02.2008 del Garante per la protezione dei dati personali, in G.U. 47 del 25.02.2008, non deve
contenere il nome del debitore;
Procede
alla sottoscrizione del presente atto di giuramento con firma digitale e all'invio telematico alla Cancelleria
delle esecuzioni, in persona del Funzionario p.t.
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Comunica
Di essere reperibile ai seguenti recapiti:
indirizzo: Via Marosticana, 293 – 36031 Dueville (VI)
tel: 0444 592717 cell: 339 3935370
fax: 0444 592717
mail: [email protected]
PEC: [email protected]
Con osservanza.
Vicenza, 11/05/2016
Ing. Benetti Fabio
QUESITO n. 1: IDENTIFICAZIONE DIRITTI E BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO.
QUESITO n. 2: INDIVIDUAZIONE DEI BENI CHE COMPONGONO CIASCUN LOTTO E
RELATIVA DESCRIZIONE MATERIALE.
QUESITO n. 3: IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE PIGNORATO.
QUESITO n. 4: PREDISPOSIZIONE DELLA SCHEDA SINTETICA
QUESITO n. 5: RICOSTRUZIONE ATTI DI PROVENIENZA.
QUESITO n. 6: REGOLARITA' EDILIZIA E URBANISTICA.
QUESITO N. 7: STATO DI POSSESSO E OCCUPAZIONE.
QUESITO n. 8: VINCOLI E ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE.
QUESITO n. 9: VERIFICARE SE I BENI RICADANO SU SUOLO DEMANIALE.
QUESITO n. 10: ESISTENZA DI PESI E ONERI DI ALTRO TIPO.
QUESITO n. 11: SPESE DI GESTIONE DELL'IMMOBILE ED EVENTUALI PROCEDIMENTI
IN CORSO.
QUESITO n. 12: VALUTAZIONE E STIMA DEI BENI.
QUESITO n. 13: VALUTAZIONE DELLA QUOTA.
QUESITO n. 14: ACQUISIRE LE CERTIFICAZIONI DI STATO CIVILE,
DELL'UFFICIO ANAGRAFE E DELLA CCIAA E PRECISARE IL REGIME
PATRIMONIALE IN CASO DI MATRIMONIO.
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SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI
L'Illustrissimo Giudice del Tribunale Civile e Penale di Vicenza, Dott. Giulio Borella ha nominato,
il sottoscritto Ing. Fabio Benetti esperto estimatore nell’Esecuzione Immobiliare n. 325/13. In data
11/05/16, il sottoscritto con Studio in Dueville, Via Marosticana, 293, regolarmente iscritto
all’ordine degli ingegneri di Vicenza al n.2021, per mezzo di giuramento telematico accettava
l’incarico e si impegnava al deposito della presente relazione entro i 30 giorni antecedenti la data
della prossima udienza fissata dal G.E. per il 27/09/16 e procedeva successivamente, allo
svolgimento delle operazioni peritali sotto indicate, necessarie all’adempimento dell’incarico.
Previa verifica della documentazione agli atti, in data 24/05/16 inviava comunicazione mezzo RR
e PEC all’esecutato e al procuratore procedente dell’inizio operazioni peritali comunicando la data
del sopralluogo per il giorno 06/06/16 alle ore14.00.
Alla presenza dei sig.ri esecutati e dell'incaricato del custode giudiziario, il sottoscritto eseguiva
l’accesso agli immobili verificando la rispondenza dei luoghi e realizzando diverse fotografie.
ln seguito ha provveduto:
- Ad effettuare le verifiche catastali presso l’agenzia delle entrate di Vicenza al fine di
identificare l’immobile e verificarne la rispondenza dei dati catastali;
- ad effettuare le verifiche presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vicenza ai fine di
individuare i precedenti proprietari nel ventennio, le trascrizioni e le eventuali iscrizioni
pregiudizievoli;
- Ad effettuare un’indagine presso gli uffici del Comune di Monticello Conte Otto ai fine di
ottenere tutte le informazioni urbanistiche necessarie relativamente alla regolarità urbanistica
dei beni;
- Ad effettuare le ulteriori indagini necessarie in ordine alla conoscenza dei valori di mercato
degli immobili, situati nello stesso Comune, aventi analoghe caratteristiche intrinseche
dell’immobile oggetto della stima.
A seguito delle acquisizioni di cui sopra, ho potuto redigere la seguente relazione di stima.
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Beni in Monticello Conte Otto (VI) Via Rossini, 1.
Lotto unico
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di casa di abitazione singola sito in Monticello
Conte Otto (VI) frazione Cavazzale, Via Rossini, 1.
Abitazione composta al piano terra da ingresso, cucina e soggiorno, tre camere, due bagni,
uno studio, al primo piano soppalco, w.c., stanza stireria e terrazzo. Al piano interrato
taverna, centrale termica, cantina e ripostiglio.
Posta al piano terra, primo e interrato sviluppa una superficie equivalente di circa mq 355,0.
Identificato in catasto fabbricati, Comune di Monticello Conte Otto :
fg. 4 Via Rossini mappale 974 sub 2 (graffato 991), P. T-1 Cat. A/7 cl. 4 vani 13
RCE € 1812,76.
Coerenze da Nord: mappale 973, 381, 1382, 975, 992, Via Rossini per due lati.
B. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di garage sito in di Monticello Conte Otto (VI)
Via Rossini.
Garage al piano interrato a cui si accede da Via Rossini, Sviluppa una superficie lorda
complessiva di circa mq 52,0.
Identificato al catasto fabbricati:
garage: fg. 4 Mappale 974 sub. 1 piano ST cat. C/6 cons 52 mq RC € 107,42.
Attestato Prestazione energetica APE:
Non è stato fornito l’APE, pertanto si è provveduto alla redazione dello stesso ed alla
trasmissione in Regione Veneto. L’attestato è stato registrato con codice n. 84300/2016 in data
18/08/2016 e viene allegato alla presente relazione.
Osservazioni rispetto ai dati di pignoramento:
Il diritto reale indicato nell’atto di pignoramento corrisponde a quello di titolarità degli esecutati
derivante dall’atto di compravendita del 07/01/1980, Notaio Giuseppe Boschetti di Vicenza n.
18916 trascritto a Vicenza il 22/01/1980 n. 1057 RG e 911 RP..
2. Descrizione sommaria del contesto:
Caratteristiche zona:
semi centrale residenziale a traffico normale con parcheggi
sufficienti.
Servizi della zona:
Il centro di Cavazzale dista 0,5 km, Monticello Conte Otto dista
circa 1,0 km. Nell'immediata vicinanze scuola e piscine. Nella
zona vi sono tutti i servizi basilari.
la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e
secondaria
Caratteristiche zone limitrofe: principalmente residenziale. Centri limitrofi: Dueville 4 Km,
Vicenza 8 km.
3. STATO DI POSSESSO:
Occupati dagli esecutati in qualità di proprietari del bene.
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sovrapp. foto satellitare – mappa catastale.
Estratto allegato fotografico:
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4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4. Altre limitazioni d'uso:
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1. Iscrizioni:
- Ipoteca iscritta in data 26/5/2000 ai n.ri 11883/2193 a favore di Banca Nazionale del
Lavoro Spa contro i Sig.ri Grolla Luigi e Rigon Giuliana a seguito di contratto di
finanziamento 25/5/2000 n- 12782 Notaio Giuseppe Muraro di Vicenza. Capitale L.
600.000.000, ipoteca L. 1.008.000.000, colpisce i beni in oggetto.- Ipoteca iscritta in data 3/4/2007 ai n.ri 9263/2364 a favore di Riscossione Uno Spa
contro il Sig. Grolla Luigi a seguito di atto amministrativo 29/3/2007 n. 109213/124 della
società Riscossione Uno Spa. Capitale € 660.406,65, ipoteca € 1.320.813,30 colpisce la
quota di ½ dei beni in oggetto.-Ipoteca iscritta in data 30/6/2008 ai n.ri 13546/3106 a favore di Equitalia Nomos Spa
contro il Sig. Grolla Luigi a seguito di atto amministrativo 24/6/2008 n. 106636/124 della
società Equitalia Nomos Spa. Capitale € 362,527,13, ipoteca € 725,054,26 colpisce la
quota di ½ dei beni in oggetto.4.2.2. Pignoramenti e trascrizioni:
- Trascrizione pregiudizievole in data 27/07/2011 n. 15265/9934 a favore di “Massa dei
creditori fallimento Cosmap snc di Grolla Luigi e dei soci illimitatamente responsabili sig.ri
Grolla Luigi e Grolla Mariano a seguito di sentenza dichiarativa di fallimento 24/12/2010 n.
176/2010 del Tribunale di Vicenza colpente la quota di ½ dei beni in oggetto.
- Verbale di pignoramento immobili in data 24/06/2013 n. 3133/2013 Tribunale di Vicenza a
favore della società Calliope Srl contro sig.ri Grolla Luigi e Rigon Giuliana. Trascritto a
Vicenza in data 10/07/2013 ai n. 12601 RG e 8888 RP., colpente gli immobili in oggetto.
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4.2.3. Altre trascrizioni:
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità.
Si evidenzia la presenza sul lato nord di piccola veranda in alluminio e plexglass (vedi
foto). Tale veranda non viene considerata difformità in quanto di facile rimozione, non
viene neppure considerata nella valutazione del bene.
4.3.2. Conformità catastale: Nessuna difformità:
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile :
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al
momento della perizia:
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
GROLLA Luigi nato a Dueville (VI) il 3 dicembre 1948 C.F. GRLLGU48T03D379C e
RIGON Giuliana nata a Sandrigo (VI) il 18 agosto 1946 C.F.: RNGGLN46M58H829H,
proprietari per 1/2 ciascuno in forza di atto di compravendita del 07/01/1980, Notaio
Giuseppe Boschetti di Vicenza n. 18916 trascritto a Vicenza il 22/01/1980 n. 1057 RG e 911
RP..
6.2 Precedenti proprietari:
Fardin Paolo nato a Trebaseleghe (PD) il 4 marzo 1942 e Simonato Ernesta nata a Vedelago
(TV) il 26 dicembre 1946 proprietari fino al 07/01/1980.
7. PRATICHE EDILIZIE:
- Licenza edilizia n. 202/75- prot. 4118 del 05/12/1975 per la costruzione di un fabbricato
urbano.
- Licenza edilizia n. 202/75-1151 prot. 2798 del 07/09/1976 per la variante per la
costruzione di un fabbricato urbano.
- Certificato di abitabilità per casa di civile abitazione n. 202/75-1151 prot. 2798 e 4118 del
30/12/1976.
- Concessione edilizia n. 2/87 prat. 121/86 prot. 11216 del 20/01/1987 per la costruzione di
un solaio per parziale copertura di uno scivolo interrato in un fabbricato urbano di via
Rossini..
Descrizione appartamento di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di casa di abitazione singola sito in Monticello Conte Otto
(VI) frazione Cavazzale Via Rossini, 1.
Abitazione composta al piano terra da ingresso, cucina e soggiorno, tre camere, due bagni, uno studio, al
primo piano soppalco, w.c., stanza stireria e terrazzo. Il soppalco e le scale si affacciano sulla zona
ingresso e soggiorno che è a doppia altezza. Al piano interrato taverna, centrale termica, cantina e
ripostiglio. Vi è il collegamento con il garage a cui si accede dal scivolo esterno.
Dispone inoltre di un ampio giardino alberato (due piante di notevoli dimensioni).
Posta al piano terra, primo e interrato sviluppa una superficie equivalente di circa mq 355,0.
Catasto fabbricati, Comune di Monticello Conte Otto :
fg. 4 Via Rossini, mappale 974 sub 2 (graffato 991), P. T-1 Cat. A/7 cl. 4 vani 13 RCE €
1812,76.
Coerenze da Nord: mappale 973, 381, 1382, 975, 992, Via Rossini per due lati.
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L'edificio è stato costruita nel 1976.
L'unità immobiliare è identificata con il numero civico 1, ha un'altezza interna di 2,7 m per il piano terra
(a doppia altezza nella zona soggiorno), Hmedia 2,4 piano primo e 2,25 m piano interrato.
Destinazione urbanistica:
L'immobile è identificato nella zona residenziale C1/11.
Stato di manutenzione e conservazione:.
L’immobile, in considerazione della vetustà, è da considerarsi in buono stato di manutenzione e
conservazione.
Consistenza e determinazione della superficie commerciale:
Parametro
Valore reale/potenziale
Coefficiente
Abitazione
Sup. reale lorda
228,00
1,00
Valore
equivalente
228,00
Interrato
Sup. reale lorda
82,00
0,60
49,00
Portici
Sup. reale lorda
26,00
0,50
13,00
Terrazzo 1° p.
Sup. reale lorda
27,00
0,33
9,00
esterno.
Sup. reale lorda
710,00
0,08
57,00
Sup. reale lorda
1070,00
Destinazione
355,00
Caratteristiche descrittive:
.
Caratteristiche strutturali:
Strutture verticali:
Copertura:
Solai:
materiale: muratura fuori terra in laterizio intonacata, in calcestruzzo la parte
interrata. condizioni: sufficienti.
tipologia: copertura a a due falde, manto in tegole di cemento, cornici in
calcestruzzo, lattoneria in rame. condizioni: sufficienti.
tipologia: solaio misto in calcestruzzo e laterizio in opera.
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni:
Infissi interni:
Pavim. Interna:
Scale interni:
Pavim. Esterna:
serramenti in legno con doppio vetro, protezione: oscuri in legno, (alcune finestre
senza oscuri ma con griglia in ferro). soglie in marmo. condizioni: sufficienti.
tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, portoncino di ingresso in legno e
vetro con protezioni in ferro. condizioni: sufficienti.
materiale: piastrelle in ceramica per il bagno, cucina e per il soggiorno, camere in
legno: condizioni discrete.
Al piano interrato il pavimento è in mosaico di ceramica le pareti della taverna in
marmorina , il corridoio a volta in c.a. a vista. Condizioni: buone.
Presente caminetto in soggiorno e in taverna.
tipologia: in calcestruzzo rivestita in legno con ringhiera in ferro lavorato dal
piano terra al primo, senza ringhiera al piano interrato.
materiale: i marciapiedi e lo scivolo di ingresso al garage è in porfido, i portici in
marmo. condizioni: sufficienti. Pavimento terrazzo in piastrelle di cemento a
secco. Recinzione esterna con muretta intonacata e ringhiera in ferro lavorato.
Esterno a giardino pianeggiante alberato.
.
Impianti:
Elettrico:
Idrico:
Termico:
tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: sufficienti,.
tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, condizioni:
sufficienti.
tipologia: autonomo caldaia a gas da 53 Kw al piano interrato, diffusori:
termosifoni, condizioni: sufficienti, conformità: con libretto di impianto.
Accessori:
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Descrizione garage di cui al punto B
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di garage sito in di Monticello Conte Otto (VI) Via Rossini.
Garage al piano interrato a cui si accede da Via Rossini, Sviluppa una superficie lorda complessiva di
circa mq 52,0. Può contenere due auto ma una parte di esso è in pendenza (è stato chiuso parte delle
scivolo). Inoltre vi sono alcune infiltrazioni e una zona del pavimento si è sollevata.
Identificato al catasto fabbricati:
garage: fg. 4 Mappale 974 sub. 1 piano ST cat. C/6 cons 52 mq RC € 107,42.
Valore
reale/potenziale
Sup. reale lorda
52,00
Sup. reale lorda
52,00
Destinazione
Parametro
garage
Coeff.
0,5
Valore equivalente
26,00
26,00
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Strutture verticali:
Solai:
materiale: muri in c.a., . condizioni: sufficienti.
tipologia: solaio con getto in opera. condizioni: sufficienti.
.
Componenti edilizie e costruttive:
Pavim. Interna:
Infissi esterni:
materiale: piastrelle in ceramica e parte in porfido come lo scivolo di accesso.
Una zona del pavimento si è sollevata e vi sono infiltrazioni di umidità
condizioni: insufficienti.
tipologia: basculante in lamiera verniciata, cancello esterno in ferro lavorato.
condizioni: sufficienti.
.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima
Per la stima si è considerato quanto esposto, la consistenza, il contesto, le finiture e l’età
dell'immobile.
I beni oggetto di pignoramento verranno di seguito valutati sulla base degli I.V.S. (International
Valuation Standard).
Il criterio di stima sarà quindi il valore di mercato ovvero l'ammontare stimato per il quale un
determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e
un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti,
dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con
eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. Saranno quindi tenute in
considerazione tutte le caratteristiche estrinseche ed intrinseche degli immobili, la loro
conformazione, la dotazione di servizi la presenza di eventuale area scoperta, le condizioni di
manutenzione ed ogni altra caratteristica ritenuta utile.
Per il calcolo del valore di mercato sono state eseguite visure ipotecarie atte a trovare
comparabili; più specificatamente l'Esperto ha recuperato due atti di compravendita di
appartamenti siti nello stesso Comune e da ritenersi attendibili. Tali valutazioni sono state poi
confermate da colloqui con agenzie immobiliari della zona: in particolare Hit immobiliare di
Monticello Conte Otto.
- Atto cpv del 03/11/15 Notaio Francesco De Stefano trascritto a Vicenza il 01/12/15 n. 20658
RG e 14846 RP.
- Atto cpv del 15/07/15 Notaio Patrizia Cardarelli trascritto a Vicenza il 23/15/15 n. 12963 RG
e 9492 RP.
Per la determinazione del valore di mercato dei beni pignorati tramite I.V.S., si rimanda al
calcolo analitico.
Il valore stimato deve intendersi a corpo e non a misura e comprensivo delle parti coperte e
scoperte di pertinenza esclusiva e/o comuni, nonché di ogni altro valore intrinseco ed
estrinseco.
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8.2. Fonti di informazione
Catasto e Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vicenza, Ufficio tecnico di Monticello
Conte Otto, Borsino immobiliare della Camera di Commercio, Agenzia Hit immobiliare di
Monticello Conte Otto.
.
8.3. Valutazione corpi
ID
Immobile
A, Villa singola con
B
garage
Superficie
equivalente
Valore intero medio ponderale
Valore diritto e quota
381,0
€ 315.000,00
€ 315.000,00
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base
catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso
forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore
alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico
dell'acquirente:
8.5. Prezzo base d'asta del lotto
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui
si trova (arrotondato):
€ 47.225,00
€ 0,00
Nessuno
Nessuna
€ 268.000,00
OPPORTUNITA' DI DIVISIONE IN LOTTI
Trattandosi di un’abitazione singola, peraltro colpito dal pignoramento per l'intero, non risulta possibile e
conveniente la divisione in più lotti.
VENDIBILITA’
L’immobile per dimensioni, esposizione e stato di conservazione presenta vendibilità sufficiente anche se
il mercato locale presenta poca domanda per beni simili.
FORMA DI PUBBLICITA'
In considerazione che si tratta di immobile situato in un Paese di periferia il sottoscritto ritiene utile la
pubblicità ordinaria in siti web ed editoria specializzata in aste immobiliari oltre al riferimento ad agenzie e
professionisti locali.
Dueville 18 agosto 2016
Il perito
Ing. Fabio Benetti
_______________
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