Information memorandum

Hotel RELAIS BARRAGE
Provincia:
Comune:
Indirizzo:
Torino
Pinerolo
Stradale S. Secondo 100
Information memorandum
18 marzo 2013
SOMMARIO
1 - PREMESSE
1.1 Intuizioni imprenditoriali, ruolo della società Hotel Caprilli e del Gruppo STI
2 - STRUTTURA TURISTICO/RICETTIVA
2.1
Caratteristiche generali
2.2
Aspetti premianti
3 - CARATTERISTICHE DIMENSIONALI/DISTRIBUTIVE
4 - CONTESTO TERRITORIALE
4.1 Iniziative in atto sul territorio sinergiche al Relais Barrage
4.2 Area D1.4 – un contesto in forte sviluppo
4.3 Scuola Nazionale di Equitazione
5 – PLANIMETRIE
6 – SUGGESTIONI FOTOGRAFICHE
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1 - PREMESSA
1.1 Intuizioni imprenditoriali, ruolo della società Hotel Caprilli e del Gruppo STI
L’iniziativa imprenditoriale finalizzata a realizzare il Relais Barrage e di collocarla in Pinerolo, è stata frutto di complesse considerazioni elaborate a seguito dell’analisi di tutti i molteplici aspetti che
confluiscono in una tale operazione. Lo studio del contesto e della sua evoluzione subita negli anni recenti ha dato modo di individuare i parametri necessari per l’elaborazione della fattibilità tecnicoeconomica dell’idea in rapporto sia allo stesso contesto di inserimento, sia a situazioni concorrenziali e per l’individuazione dei requisiti del sito.
Sono stati analizzati i dati significativi dell’andamento del comparto alberghiero nella macro-area di riferimento
(trend storico, situazione attuale e prospettive) e del quadro competitivo locale attraverso la lettura dell’offerta
Planimetria di Pinerolo
alberghiera della domanda (arrivi e presenze per tipologia e categoria di esercizio, movimento stagionale,
segmentazione della clientela) e dei tassi di occupazione delle strutture.
Inoltre, sono state recepite le tendenze ed i progetti in atto sul territorio con l’obbiettivo di verificare il livello delle
carenze di servizi e di infrastrutture ad oggi presenti e delineare le possibili evoluzioni delle stesse. Dalle analisi
condotte sulle funzioni insediate nel contesto di riferimento, sulla domanda e sull’offerta di beni e servizi in termini di
caratteristiche quantitative e qualitative, sull’andamento in funzione dell’area gravitazione del bacino di utenza, sono
state determinate le caratteristiche della struttura.
L’iniziativa ha così posto sul mercato a partire dal mese di gennaio 2006, attraverso la costituzione di una società di
scopo denominata Hotel Caprilli s.r.l., 43 nuove camere oltre ad altri funzioni e servizi meglio descritti nei successivi
Relais Barrage
paragrafi, quale risposta a tre diversi livelli di necessità di potenziamento dell’offerta in termini di ospitalità:
A. a livello cittadino, in corrispondenza dell’evento eccezionale dei XX Giochi Olimpici Invernali che si sono svolti con grande successo nei mesi febbraio/marzo 2006 e che ha costituito per il Relais Barrage
un’importante vetrina per far conoscere ed apprezzare la propria struttura ed i propri servizi;
B. in occasione dei concorsi ippici della tradizione pinerolese che l’amministrazione comunale ha in previsione di potenziare a seguito del completamento della Scuola Nazionale di Equitazione;
C. in relazione alla trasformazione dell’attuale struttura ad uffici, sede centrale della gruppoSTI, in un distretto formativo quale unicum a livello nazionale ed internazionale.
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Lo sviluppo tecnico-economico dell’intera iniziativa [dalla fattibilità dell’idea, alla proposta concreta quale sintesi delle attività svolte in ambito di progetto e di pianificazione finanziaria], è stato pianificato e
gestito dal gruppoSTI, su incarico della società Hotel Caprilli s.r.l., facente parte del medesimo gruppo, secondo l’elevato standard qualitativo richiesto e caratteristico di STI.
Il nuovo progetto dell’albergo è nato dalla ristrutturazione di un immobile localizzato in una zona conosciuta un tempo per la sua tradizione tessile per i numerosi insediamenti produttivi che sfruttavano l’energia
prodotta dalle acque del canale Moirano: zona immersa nel verde in adiacenza al Torrente Chisone ed alla collina che da primaria destinazione industriale è in fase di grande sviluppo verso l’acquisizione di
importanza strategica crescente. Nell’’800 il canale Moirano garantiva, sfruttando un salto di acqua di 3 metri, l’energia elettrica e la movimentazione dei macchinari presenti nel cotonificio. Dal 1995 la centrale
è stata recuperata e viene, con opportuni interventi migliorativi sotto l’aspetto meccanico ed elettrico, identicamente sfruttata per produrre energia elettrica, poi trasformata e consegnata all’ENEL.
La proposta elaborata per la realizzazione del Relais Barrage, calibrata su opportune scelte di carattere prudenziale e mirate sia a livello tecnico, sia
finanziario, sia di scelta dei finanziamenti pubblici, ha portato così alla realizzazione di una struttura di medie-piccole dimensioni.
Il Relais Barrage è oggi un albergo 4 stelle S, che offre ai propri ospiti anche la possibilità di usufruire di un ristorante che propone piatti e ricette del territorio
con annessa cigar room, di un’area dedicata per feste e banchetti, di una sala congressi polifunzionale attrezzata per la traduzione simultanea e videoconferenze, di un’attrezzata sala fitness, un’ampia area esterna appositamente strutturata ed organizzata per ospitare ricevimenti all’aperto.
A completamento della descrizione della Struttura è importante segnalare che al piano interrato è in completamento la realizzazione di un ampio locale per
il dopo cena, mentre al piano copertura troviamo le predisposizioni per la futura realizzazione di un centro benessere che andrà ad integrare e completare
l’attuale sala fitness.
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2 - LA STRUTTURA TURISTICO RICETTIVA
2.1 Caratteristiche generali
Il complesso immobiliare Relais Barrage è ubicato a Pinerolo (TO) in Stradale San Secondo n. 100, in posizione strategica rispetto alle principali destinazioni turistiche del Piemonte occidentale,
nell'ambito di un esclusivo contesto ambientale.
In particolare l'hotel è prossimo all'ingresso dell'autostrada Pinerolo/Torino, con la quale si raggiunge direttamente il sistema delle direttrici di comunicazione autostradale verso le principali destinazioni
turistiche (Sestriere e l'intero comprensorio della Via Lattea, Bardonecchia, Aosta, Asti, Brà e le Langhe, il Monferrato, la Francia e la Liguria).
La struttura si compone di un Albergo 4 stelle superior di 43 camere, ristorante gourmet con sala fumatori e dehor estivo, fitness room ed ampia area esterna attrezzata per ospitare eventi. Completano il centro
una ricca dotazione di parcheggi pertinenziali.
2.2 Aspetti premianti
- Location prossima alle principali destinazioni turistiche del Piemonte nord/ovest;
- Collegamento diretto al sistema autostradale Pinerolo/Torino e all'aarea vasta;
- Inserimento/contesto ambientale;
- Dotazione impiantistica evoluta ed ottimo stato manutentivo;
- Arredi e finiture di primario standing;
- Ampio giardino esterno per l'organizzazione di eventi.
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3 - CARATTERISTICHE DIMENSIONALI/DISTRIBUTIVE
Come meglio e più ampiamente descritto nelle premesse, il Relais Barrage prende corpo e vita dalla riconversione e riqualificazione della destinazione d’uso di un cotonificio preesistente, da attività industriale
a turistico ricettiva. Anche dopo l’intervento la parte dell’edificio fronte strada ha conservato le connotazioni dell’impianto originario, colonne in ghisa e voltini in mattoni, mentre la restante parte edificio, che
mostrava segni evidenti di numerosi rimaneggiamenti è stata ricostruita e sopraelevata.
L’accesso avviene al numero 100 di Stradale San Secondo, tramite un viale d’ingresso alberato ed ad uso esclusivo, che permette di superare il dislivello e sospingere naturalmente l’avventore verso la hall e
lo spazio d’accettazione, elemento di distribuzione ed aggregazione degli spazi comuni al piano terreno. L’ingresso del personale avviene invece dal retro del fabbricato, posto verso l’interno del cortile
condominiale. Le camere che si sviluppano al piano terra (3), al piano primo (21) e al piano secondo (19), seguono il carattere rettilineo della struttura e sono dotate di servizi, di attrezzature e allestimenti
conformi agli standard di riferimento della categoria. Le destinazioni d’uso insediate si sviluppano su una superficie complessiva di circa 3600 mq, sono così suddivise:
piano interrato
•
american bar [in completamento]
piano terreno
• hall e area d’accettazione
• bar e sala colazioni
• deposito bagagli e locali di servizio
• internet point e video wall
• ristorante con annessa cigar room
• cucina, dispensa, cantina dei vini e servizi
• camere hotel
• locali smaltimento pulito/sporco e servizi
• area commerciale a servizio del ristorante
• area esterna a servizio del ristorante
DATI GENERALI
piano primo
• camere e servizi
• locali di supporto
• centro congressi
• centro fitness [in completamento]
piano secondo
• camere e servizi
• locali di supporto
piano copertura
• predisposizioni per sopraelevazione
• predisposizioni centro benessere
• locali tecnologici
CAPIENZA HOTEL
Superficie albergo e fitness
Superficie ristorante e cigar room
Superficie centro congressi
Superficie commerciale
Superficie american bar
2.560
452
242
197
160
mq
mq
mq
mq
mq
CAMERE
doppie ed oltre
singole
suite e junior suite
TOTALE
piano terra
3
3
1° piano
18
1
2
21
2° piano
16
1
2
19
TOTALE
34
5
4
43
posti letto
85
5
16
106
predisposizione per
CAMERE
centro benessere
CENTRO CONGRESSI
CAMERE
CAMERE
SALA FITNESS E CENTRO
BENESSERE
CUCINA
CIGAR
ROOM
HALL
COMMERCIALE
RISTORANTE
AREA VERDE
predisposizione AMERICAN BAR
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STRADA
PARCHEGGI
4 - CONTESTO TERRITORIALE
4.1 Iniziative in atto sul territorio sinergiche al Relais Barrage
A livello generale è importante sottolineare come il territorio dell’Area D1.4, in cui è presente il Relais Barrage, si inserisce in un processo di sviluppo che ha visto in questi anni l’entrata a pieno regime di
diverse infrastrutture realizzate in concomitanza dei Giochi Olimpici invernali di Torino 2006 e dell’altro la conclusione di importanti politiche pubbliche nel più ampio contesto della vasta area che comprende il
Pinerolese e le zone contermine.
Queste politiche si possono così sintetizzare:
- il completamento della Autostrada Torino/Pinerolo. Il completamento di questa arteria
stradale ha permesso di mettere in rapida intercomunicazione Pinerolo con il sistema
autostradale di Torino e con l’intera area vasta, alla quale sono riconducibili i principali siti
turistici del Piemonte occidentale;
- la riqualificazione e risistemazione viaria relativamente alle opere connesse ai XX
Giochi Olimpici Invernali 2006 (accessi alla città e all’area olimpica). In occasione dei
ASSE VIARIO DI
COLLEGAMENTO
Giochi, le amministrazioni pubbliche hanno avuto a disposizione le risorse economiche per
realizzare sul territorio una serie integrata di infrastrutture che hanno sia determinato il
miglioramento dei collegamenti stradali ed autostradali e sia la riqualificazione di diversi
spazi pubblici all’interno della città;
- Il potenziamento del collegamento viario con il centro città, la riorganizzazione e
ridisegno dell’area a sud del centro ospedaliero. E’ stata realizzata la nuova strada che
unisce direttamente il Relais Barrage al centro cittadino, dimezzando i tempi per raggiungere
il centro storico di Pinerolo ed i siti di maggiore interesse storico/culturale;
- la realizzazione delle strutture interessate dallo svolgimento dei XX Giochi Olimpici
Invernali 2006 (impianto del curling, centro intermodale, parcheggi, parco urbano).
Opportunamente valorizzati ed inseriti all’interno di un circuito turistico/sportivo gli impianti
realizzati in occasione dell’evento olimpico di inizio 2006 concorrono all’arricchimento delle
opportunità proposte dal territorio pinerolese.
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Al fianco di una serie di opere delle quali si è già vista la nascita, sono in corso ulteriori interventi che mirano alla valorizzazione del territorio comunale e non solo. Tra questi ne citiamo alcuni, solo i più
importanti:
- Valorizzazione del Museo della Cavalleria,
Pinerolo e universalmente conosciuta come la città della cavalleria ed il Museo rappresenta un momento di sintesi di quanto questa sia stata nella storia importante per la città. La corretta valorizzazione del
museo rappresentano un aspetto importante per riportare in auge il lustro del passato, unitamente ad altre attività ed obiettivi che vedono coinvolti sia i privati che la pubblica amministrazione a diversi livelli.
Tra le attività che riproporranno Pinerolo e tutta la Regione Piemonte al centro dell’attenzione c’è sicuramente l’organizzazione, in vista del 2007, delle manifestazioni in onore della ricorrenza del centenario
dalla scomparsa del Colonnello Federico Caprilli e che vogliono rappresentare idealmente una continuazione dell’evento rappresentato dalle Olimpiadi Invernali di Torino 2006, con ricadute importanti per le
attività Turistico ricettive presenti sul territorio.
- Completamento della Scuola Nazionale di Equitazione,
La realizzazione del primo lotto Funzionale della Scuola Nazionale Federale di Equitazione ha reso possibile lo spostamento del Concorso Ippico Internazionale, che annualmente la città di Pinerolo
organizza in Piazza delle Armi, sul sito occupato dalla Scuola di Equitazione. Questa possibilità oltre a rappresentare un’opportunità importante per dare immediata visibilità alla nascente Scuola Federale,
costituisce un evento significativo per le opportunità economiche che potrebbe portare al Relais Barrage.
Oltre al completamento del primo Lotto, sono già stati stanziati i finanziamenti necessari per la realizzazione anche del secondo lotto, al fine di portare a termine un progetto molto importante per il territorio,
collocato a pochi metri dal Relais Barrage.
- Realizzazione di percorsi dedicati al turismo eco-compatibile [percorsi pedonali, ciclabili, ippici, ecc.],
Le amministrazioni cittadine si sono sempre dimostrate sensibili ad un tipo di turismo che sia volto alla valorizzazione delle ricchezze del territorio. Un importante passo in questo senso potrà essere
rappresentato dalla creazione del Parco Fluviale del Chisone, un progetto che mira alla valorizzazione di una vasta area compresa tra i terreni occupati dalla Scuola Nazionale di Equitazione e l’ex centro di
esercitazione militare [ora in disuso] conosciuto come Galoppatoio di Baudenasca. Questo progetto permetterà da un lato il collegamento di due siti con una forte connotazione legata al cavallo attraverso la
creazione di una rete di percorsi pedonali e ciclabili e dall’altra la tutela, lo sviluppo e la valorizzazione di un’ampia area di territorio.
- Valorizzazione complessiva dei tracciati delle acque [il recupero delle aree verdi appartenenti alla fascia fluviale del Torrente Chisone],
comprende una serie mirata di interventi finalizzati alla fruizione dei fiumi e canali presenti nell’area Pinerolo e si lega sinergicamente al progetto del Parco Fluviale.
L’insieme di queste politiche esplicherà i suoi effetti sull’area non solo sul fronte infrastrutturale (recupero degli antichi assi di collegamento) ma anche e soprattutto sulla componente immateriale del territorio
con ricadute sia sui residenti, sia sui potenziali fruitori. Lo snodo logistico che assumerà l’area in cui s’inserisce il Barrage, nel più ampio contesto territoriale (passeggiate urbane nella città di Pinerolo lungo la
via dei viali, attorno alla Cavallerizza, e fino alla zona F.3 – Parco Olimpico, riqualificazione e recupero filologico del Galoppatoio di Baudenasca e l’area lungo l’argine del Chisone, area turisticamente
attrezzata concentrica alla piana di Cavour, valorizzazione della porta di accesso alla bassa Valle Chisone) la fa diventare un naturale punto di partenza e di arrivo di percorsi turistici ecocompatibili da
promuovere a livello nazionale: trekking leggero, piste ciclabili e percorsi a cavallo.
La planimetria di cui alla pagina successiva, riepiloga i principali interventi sul territorio che sono o saranno sinergici con la struttura turistica Relais Barrage.
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4.2 Area D1.4 – un contesto in forte sviluppo
Risulta evidente che l’Area D1.4 non può più essere considerata punto isolato ed enucleato dal contesto cittadino, ma rappresenta una significativa opportunità di sviluppo locale over sono in atto una serie di
interventi di riqualificazione, recupero e valorizzazione ambientale, coerenti con le politiche anzidette.
I principali interventi previsti nell’area [IN ARANCIONE/ROSSO L’EDIFIIO DEL RELAIS BARRAGE]
ASSI VIARI DI COLLEGAMENTO AL CENTRO
CITTADINO ED ACCESSO ALL’AUTOSTRADA
Pinerolo_Torino
PARCHEGGI A SERVIZIO DELLE
ATTIVITA’ INSTALLATE
RELAIS BARRAGE
PERCORSI
PERCORSI DI ESCURSIONE TURISTICA
COLLEGATI, TRA GLI ALTRI, AL PROGETTO
DEL PARCO FLUVIALE SUL TORRENTE
CHISONE
NUOVO SVINCOLO
SCUOLA NAZIONALE
DI EQUITAZIONE
VALORIZZAZIONE DELLE
AREE VERDI,
VERDI, IN UN AMPIO
CONTESTO DI
RIQUALIFICAZIONE FLUVIALE
RIQUALIFICAZIONE E
RECUPERO DEGLI IMMOBILI
DISMESSI
L’area presenti ancora alcuni immobili dismessi che opportunamente recuperati e riqualificati potrebbero diventare, ad esempio, strutture a supporto del cavallo e del cavaliere. Tra questi immobili ricordiamo gli
ex allevamenti ittici e le ex casermette militari di via Madonnina. I primi sono stati acquisiti dalla società Hotel Caprilli s.r.l., che dopo aver realizzato il Relais Barrage vuole riqualificare anche questo immobile
per destinarlo a residence di alto livello e renderlo sinergico al Barrage, anche attraverso la condivisione di spazi e servizi [ristorante, centro finess, centro benessere, centro congressi, ecc.].
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4.3 La Scuola Nazionale Federale di Equitazione
Un progetto di primaria importanza che non potrà che avere ricadute positive verso il Relais Barrage, per le sinergie commerciali che potranno essere attivate, è rappresentato dalla Scuola Nazionale di
Equitazione. Il primo lotto funzionale è stato completato e sono state
avviate le procedure amministrative per l’affidamento dei lavori inerenti il
secondo lotto. Al fine di dare maggiore risalto alla Scuola si sta
verificando la possibilità di realizzarVi già nel mese di settembre il
concorso ippico internazionale che la città di Pinerolo organizza tutti
gli anni.
La presenza del concorso ippico internazionale di settembre presso il
nuovo sito della nuova Scuola Federale, permetterà da un lato di rendere
percepita sia al mondo del cavallo e sia ai non addetti ai lavori la
conclusione di un importante progetto per il territorio.
Il primo lotto funzionale, infatti, ha visto la realizzazione di una serie di
interventi sia su edifici esistenti che di nuova costruzione la cui esecuzione
costituisce l’ossatura portante dell’impianto oltre che permetterne l’utilizzo.
RELAIS BARRAGE
Quanto realizzato in questo primo lotto sarà sufficiente a fare sì che la
Scuola Nazionale Federale di Equitazione diventi concretamente operativa
al fine di dedicarsi alla propria missione originaria di formazione di tecnici istruttori di alto livello oltre che essere il luogo deputato per l’organizzazione dei concorsi ippici internazionali a Pinerolo
In merito alle necessità di natura distributivo-funzionale, il progetto, coerentemente con le indicazioni già date dal Piano Particolareggiato, individua e conferma il ruolo che la ex-Caserma Botta gioca quale
l’elemento generatore ed ordinatore di tutto l’intervento.
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5 - PLANIMETRIE
Piano terreno ed interrato
Piano secondo
Piano primo
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6 - SUGGESTIONI FOTOGRAFICHE
Zona ingresso e dehor estivo
12
Area esterna attrezzata per eventi
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Desk reception
14
Ristorante
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Sala eventi – piano terreno
16
Sala convegni – piano primo
17
Camera ‘tipo’
18
Bagno ‘tipo’ con vasca
19
Fitness room
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