saggi_capitalizzazione_parte1

il Triangolo
Rivista Trimestrale D’informazione Tecnico Professionale
Del Collegio Dei Geometri E Dei Geometri Laureati Della Provincia Di Como
Premiati gli iscritti
che hanno fatto
la storia del Collegio
Ricerca di saggi di capitalizzazione
alternativi al metodo diretto
Finalmente al via la revisione
del catasto dei fabbricati
Fatturazione elettronica accordo
del Consiglio nazionale e Geoweb
Collegio Provinciale
Geometri e Geometri Laureati
di Como
02
/ 2014
il Triangolo
Ricerca di saggi
di capitalizzazione
alternativi
al metodo diretto
Estimo
di Oscar Mella
Prima parte
Il confronto tra i segmenti di mercato rilevati e quello
dell’immobile da valutare si svolge secondo le regole generali
dei procedimenti market oriented con caratteristiche multiple,
rappresentate nella fattispecie dai parametri del segmento di
mercato
I
l saggio di capitalizzazione non è una grandezza espressa naturalmente dal mercato
immobiliare (direttamente osservabile), ma viene ottenuta dal calcolo riferito al segmento di mercato degli affitti (canoni) e al segmento di mercato delle vendite (prezzi).
L’utilizzo di saggi derivati da investimenti mobiliari non è permesso per il calcolo del
saggio di capitalizzazione. Nella capitalizzazione diretta, il saggio di capitalizzazione
è il rapporto tra i canoni di mercato ed i prezzi di immobili che appartengono al medesimo
segmento di mercato del bene oggetto di valutazione. Il saggio di capitalizzazione è correlato
al flusso di cassa dei ricavi e dei costi che
l’esperto intende prefigurare (metodo della
capitalizzazione diretta, metodo della capitalizzazione finanziaria, analisi del flusso
di cassa scontato). Una volta svolta l’indagine di mercato e analizzati i dati raccolti, il
valutatore esperto sceglie una metodica di
capitalizzazione in funzione della tipologia
immobiliare, dello stato dell’immobile, del
tipo di investimento, ecc., in funzione del
quesito estimativo che gli è stato proposto.
Tenuto conto che il canone di mercato può
essere calcolato al netto o al lordo delle spese
e delle imposte, di conseguenza al canone
netto si applicherà un saggio di capitalizzazione netto e al canone lordo si applicherà
un saggio di capitalizzazione lordo. Per la
ricerca diretta del saggio di capitalizzazione
possiamo fare riferimento a quanto ho già
scritto nei due articoli precedenti, il calcolo
può essere effettuato attraverso la formula
ormai conosciuta.
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Estimo
Ricerca del saggio di capitalizzazione lordo
Per passare dal saggio lordo a quello netto vanno tolte l’incidenza delle spese al saggio lordo per cui applicando la seguente formula si può determinare il saggio netto:
Risulta evidente che se i Redditi trovati sono già netti il saggio che ricaveremo sarà già netto per cui
Ricerca del saggio di capitalizzazione netto:
aggiustamenti dei canoni e dei prezzi di mercato rilevati
nel segmento o nei segmenti di mercato diversi da quello
dell’immobile da stimare.
I parametri dei segmenti di mercato sono principalmente:
• la localizzazione,
• la destinazione,
• la tipologia immobiliare e edilizia
• la dimensione.
L’ esperto deve specificare le assunzioni relative ai parametri.
In termini elementari, nella stima del valore di mercato con
il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito
si considerano uno o più segmenti di mercato comparabili
con il segmento di mercato dell’immobile da valutare. In
quest’ultimo si rilevano i parametri della localizzazione L0,
della destinazione D0, della tipologia T0 e della consistenza
S0; nel segmento di mercato generico A di confronto si rilevano il reddito unitario rA e il prezzo unitario pA e si considerano i rispettivi parametri della localizzazione LA, della
destinazione DA, della tipologia TA e della consistenza SA.
La tabella dei dati contempla il segmento di mercato comparabile e il segmento di mercato dell’immobile da valutare.
Dati dei segmenti di mercato.
Come abbiamo appena visto nella capitalizzazione diretta il
saggio di capitalizzazione è il rapporto tra i canoni di mercato e i prezzi di immobili comparabili con quello oggetto
di stima. Nella capitalizzazione diretta, in mancanza di dati
nello stesso segmento immobiliare dell’immobile oggetto di
valutazione per la ricerca del saggio di capitalizzazione, si
può procedere utilizzando segmenti di mercato prossimi a
quello del subject.
Fig. 1
Il confronto tra i segmenti di mercato rilevati e quello
dell’immobile da valutare si svolge secondo le regole generali dei procedimenti market oriented con caratteristiche
multiple, rappresentate nella fattispecie dai parametri del
segmento di mercato. La comparazione richiede uno o più
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Le conciliazioni sono riferite ai redditi e ai prezzi unitari,
sono espresse in percentuale e sono prese con il segno positivo o negativo rispetto al reddito e al prezzo del subject.
L’ aggiustamento (conciliazione) di un parametro deve avvenire attraverso la differenza in percentuale tra il livello
del prezzo unitario del segmento comparabile e il livello
del prezzo del segmento dell’immobile da valutare a parità
degli altri parametri (scostamento in percentuale tra i due
valori). Dobbiamo tener presente che la capitalizzazione del
reddito è suggerita quando non sia possibile effettuare la
stima con una comparazione diretta, per cui non sono disponibili i prezzi e i e gli affitti di immobili dello stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare. Pur mancando
queste informazioni, possono essere disponibili altre informazioni concernenti i parametri, i rapporti mercantili e le
quotazioni dei prezzi e degli affitti. Nei segmenti di mercato
comparabili si possono rilevare i prezzi e gli affitti insieme
a tutti gli dati necessari per effettuare la valutazione. Tutti i
dati raccolti possono assumere varie forme e differenti possibilità di impiego. I dati e le informazioni necessarie alla
stima sono rilevabili: nelle quotazioni immobiliari, nei dati
riportati negli atti e nei contratti, nei prezzi di offerta, ecc. in
altre parole, attraverso una approfondita ricerca di mercato.
Tutti i dati rilevati saranno poi vagliati e incrociati con le
informazioni e con le conoscenze possedute dal valutatore.
Estimo
Gli standard di valutazione europei
La valutazione è un elemento chiave per la sicurezza dei
mercati immobiliari. L’edizione del 2012 degli EVS (European Valutation Standards) ha dato corpo anche in
Europa a una sostanziale rivoluzione della valutazione
immobiliare al fine di garantire maggiore trasparenza
e sicurezza dell’investimento immobiliare, non solo da
punto di vista economico finanziario ma anche sotto il
profilo ambientale.
La struttura degli EVS è articolata in quattro parti:
• la prima riguarda gli standard europei per la valutazione con la definizione del valore di mercato, l’introduzione delle basi per la valutazione con valori diversi
dal valore di mercato, la definizione del valutatore qualificato ed infine le modalità del processo di valutazione
e della redazione del rapporto estimativo.
• la seconda parte riguarda l’applicazione degli standard
europei per la valutazione implementando tre regole rispetto alla precedente edizione che riguardano in modo
particolare: la valutazione transfrontaliera che diventa
una guida per il valutatore che intende operare in uno
stato membro; la valutazione ai sensi della direttiva sui
gestori di fondi di investimento alternativi che analizza
le norme contenute nella direttiva che riguardano l’indipendenza del valutatore, i criteri per le procedure di
valutazione i requisiti e le garanzie professionali che il
valutatore deve assicurare; la valutazione immobiliare e
l’efficienza energetica, che cercano di riportare nella valutazione l’impatto ambientale prodotto dai fabbricati
in quanto responsabili per oltre il 40% dell’emissione di
CO2, creando una linea di condotta su gli aspetti della
direttiva europea sulla prestazione energetica nell’edilizia rilevanti per la valutazione, spingendosi oltre, con
lo scopo di migliorare la consapevolezza del mercato
riguardo l’efficienza energetica e i costi dell’energia.
• La terza parte tratta la normativa dell’Unione europea,
riguardo a salute, ambiente, energia e politica agricola.
• la quarta parte è riservata alla documentazione tecnica dove vengono ripresi: il codice etico del valutatore,
i requisiti minimi della formazione professionale del
valutatore, i requisiti per essere un “ valutatore europeo riconosciuto” REV, Il concetto di valutazione e
sostenibilità, il codice per le misurazioni, la ripartizione
tra valore del terreno e del fabbricato, la certificazione
del valutatore.
La divulgazione degli standard europei deve avere la
finalità di far avanzare in tutti i Paesi dell’unione europea la professione del valutatore, facendo assumere
alle valutazioni, che vengono effettuate seguendo questi
standard, un garanzia di affidabilità per tutti coloro che
operano nel mercato immobiliare.
Oscar Mella
Si tratta infatti di grandezze che nella valutazione non
sono considerate per il loro ammontare assoluto ma in
senso relativo, ciò assume particolare rilevanza nella ricerca indiretta del saggio di capitalizzazione.
Gli aggiustamenti dei parametri rispetto al reddito unitario e al prezzo unitario sono stimati ponendo a confronto
il segmento di mercato rilevato con il segmento di mercato dell’immobile da valutare .
Aggiustamenti percentuali dei parametri.
Il reddito unitario rilevato è corretto con i rispettivi aggiustamenti per giungere al reddito unitario corretto rA* con
la seguente relazione:
il prezzo unitario rilevato è corretto con i rispettivi aggiustamenti per giungere al prezzo unitario corretto ρA* con la
seguente relazione:
Per la determinazione del saggio di capitalizzazione si ricorre alla classica formula :
ma nella fattispecie il saggio(derivato) di capitalizzazione
dell’immobile da valutare id(A), è pari a:
La differenza tra i due saggi, quello del segmento originario A e quello del segmento derivato A* rappresenta
l’aggiustamento complessivo in termini di saggio.
Per rendere più comprensibile quanto appena affermato
facciamo un esempio. Per la determinazione del valore di
un negozio di dimensioni medie in un edificio antico sito
in una zona urbana centrale, non essendo disponibili prezzi
di compravendita è stato applicato il metodo della capitalizzazione diretta. Ai fini della ricerca del saggio di capitalizzazione sono stati rilevati due segmenti di mercato: il
segmento di mercato A costituito da negozi di dimensioni
medie in edifici multipiano moderni adiacenti all’immobile
da valutare e con la stessa destinazione; e il segmento di
mercato B costituito da negozi di dimensioni medie in edifici antichi in una zona semicentrale.
Nel segmento A sono stati rilevati un affitto e una compravendita
Ai fini della stima degli aggiustamenti, per la tipologia immobiliare (a parità di destinazione, localizzazione e dimen-
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Estimo
sione) si rileva che nel segmento di mercato dell’immobile
da valutare: a) il livello dei fitti è inferiore di circa il 3 % rispetto a quello del segmento A, dove gli appartamenti sono
maggiormente funzionali e gli spazi meglio utilizzabili; b) il
livello del prezzo è superiore di circa il 2 % rispetto a quello
del segmento A per il maggiore pregio architettonico degli
edifici.
Aggiustamenti del canone e del prezzo (A)
Aggiustamento dei prezzi
Tabella di valutazione dei segmenti di mercato (B)
Tabella di valutazione dei segmenti di mercato (A)
Determinazione del saggio di capitalizzazione:
Saggio di capitalizzazione lordo =
Nel segmento B sono stati rilevati due affitti (B1 e B2) e due
compravendite (B3 e B4).
Ai fini della stima degli aggiustamenti si rileva che nel segmento B per la localizzazione sono disponibili le quotazioni immobiliari dei prezzi e dei canoni di affitto classificate
per zona a parità di destinazione, di tipologia immobiliare
e di dimensione:
Se l’incidenza delle spese è di 38 €/m2 possiamo calcolare il
saggio di capitalizzazione netto:
Saggio di capitalizzazione netto =
Concludendo il saggio di capitalizzazione lordo sarà pari a
il=4,95056% mentre quello netto sarà pari a in=3,81327%.
Nel prossimo numero verranno riportati altri metodi per la
determinazione del saggio di capitalizzazione.
Il presente articolo ha preso spunto dalla lezione tenuta dal
prof. Marco Simonotti a Palermo novembre 2009 nel corso
di formazione dei Tutor della associazione GeoVaL. Esperti
Bibliografia:
Marco Simonotti “Ricerca del saggio di capitalizzazione nel
mercato immobiliare” Rivista AESTIMUM 2011
Aggiustamento dei canoni
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