carta intestata Massimo

MASSIMO geom. DE LOTTO
Studio Tecnico
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MASSIMO geom. SANDRI
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Lignano Sabbiadoro
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Lignano Sabbiadoro
alla c.a. don Angelo Fabris
Parco San Giovanni Bosco n. 35
33054 – Lignano Sabbiadoro - UD
Lignano Sabbiadoro, lì 06.09.2016
OGGETTO : Relazione per fattibilità intervento su Vostra proprietà – Casetta estiva
In riferimento a quanto in oggetto siamo a relazionare sulla fattibilità edilizio / urbanistiche relativa all’immobile sito in Paro San Giovanni Bosco, attualmente utilizzato come appartamento estivo per i preti.
Prima di entrare nel cuore della presente relazione, e quindi nella parte relativa alla
possibilità edificatoria di questo fabbricato, è giusto fare un piccolo quadro normativo
su quanto verrà applicato.
La presente relazione fa riferimento a due normative:
-
Per quanto riguarda il calcolo volumetrico “realizzabile” si fa riferimento alla L.R.
19/09 – Pubblicata sul 1° supplemento ordinario n. 7 del 1° febbraio 2012 al Bollettino Ufficiale regionale n. 5 del 1° febbraio 2012 – e successive modifiche ed integrazioni, quindi con esplicito riferimento alla limitazione del calcolo volumetrico limitato
ai soli vani abitabili e quindi con esclusione di computo dei vani accessori, come introdotto dalle modifiche di legge regionale 19/09.
-
Per quanto riguarda il calcolo della densità delle unità immobiliari ed altri parametri
urbanistici quali altezza del fabbricato, dimensione minima delle unità ecc. si fa riferimento alle Norme Tecniche di Attuazione della Variante 40 al Piano Regolatore
Generale Comunale pubblicata nel marzo 2011.
Esaminando il fabbricato di Lignano Sabbiadoro, Parco San Giovanni Bosco, è ammissibile la manutenzione straordinaria eseguendo una demolizione con fedele ricostruzione o una demolizione totale con ampliamento volumetrico, applicando le seguenti
percentuali:
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-
con applicazione dell’art. 58 - 1° comma della L.R. 19/09 = + 35% del volume delle
unità residenziali esistenti con possibilità di aumento del numero delle unità immobiliari;
-
con applicazione dell’art. 58 - 3° comma della L.R. 19/09 = + 200 mc. per ogni unità
immobiliare esistente - senza possibilità di aumento del numero di unità presenti
prima dell’intervento.
Si precisa inoltre che non è possibile cumulare i bonus volumetrici concessi dalla Variante 40 e quelli concessi dalla L.R. 19/09 per la stessa unità immobiliare.
Da quanto sopra è evidente che la scelta di come procedere nella progettazione
non può essere altro che soggettiva sulle basi di ciò che si intende realizzare, quindi la
presente deve intendersi come un semplice calcolo numerico (di larga massima) per
un primo ragionamento di fattibilità.
Urbanisticamente l’immobile ricade in zona B1 – di completamento intensiva – sottozona “Area di riqualificazione urbana”.
In questa determinata zona è possibile aumentare notevolmente il volume del fabbricato per la trasformazione dello stesso in albergo e per destinazione di spazi a mostre
d’arte e mostra.
Più precisamente se l’immobile venisse trasformato in albergo gli
standard volumetrici aumenterebbero in base a questa previsione : “per mantenimento o costituzione di destinazione d'uso alberghiera, tipologia albergo: 25% del volume
esistente, + 15% del volume esistente per costituzione di spazi di uso comune della
clientela e di servizi ed accessori.”
Ulteriore evidenza va data anche a questa possibilità : “Per realizzazione di spazi per
mostra d'arte e manifestazioni culturali, previa convenzione con il Comune: 10%.”
Questo ulteriore bonus è da tenere in considerazione vista l’attuale destinazione di
una porzione del negozio di Vostra proprietà.
Come già sopra citato è possibile applicare la L.R.19/09, art. 58 - (Interventi di ristrutturazione e ampliamento) che cita : “1. Gli interventi di ristrutturazione edilizia di edifici o
unità immobiliari esistenti o di parte di essi, a destinazione in tutto o in parte residenziale, alberghiera o ricettivo-complementare e direzionale possono comportare l'ampliamento, attraverso la sopraelevazione o la costruzione di manufatti edilizi interrati o
fuori terra, nel limite massimo del 35 per cento del volume utile esistente.” “3. In deroga alle distanze, superfici e volumi previsti dagli strumenti urbanistici comunali è ammesso l'ampliamento di edifici o unità immobiliari esistenti alle seguenti condizioni: a)
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la quota massima di ampliamento ammissibile non può superare i 200 metri cubi di volume utile.“
Per quanto riguarda le altezze ammissibili si riporta quanto sancito dalla norma :
VARIANTE n°40 - TESTO COORDINATO – Art. 5 ZONA B1 - DI COMPLETAMENTO, INTENSIVA.
B) Indici.
1. Le opere rispettano gli indici seguenti:
a) altezza:
1) in genere: m 13 o pari a esistente + m 4.
2) per destinazione d’uso alberghiera – tipologia albergo - m 21 o pari ad esistente +
m 4.
CODICE REGIONALE DELL’EDILIZIA - LEGGE REGIONALE 11 NOVEMBRE 2009, N. 19
Art. 58 - (interventi di ristrutturazione, ampliamento e manutenzione straordinaria in deroga)
2. … omississ …
a) la sopraelevazione, se eseguita in deroga all'altezza massima prevista per la zona
omogenea dagli strumenti urbanistici comunali vigenti, non può superare i due piani o
comunque 6 metri;
3. … omississ …
b) la sopraelevazione, se eseguita in deroga all'altezza massima prevista per la zona
omogenea dagli strumenti urbanistici comunali vigenti o adottati, non può superare i
due piani o comunque 6 metri;
Per quanto riguarda la densità delle unità immobiliari residenziali, l’art. 5, lettera B), punto 2.
Cita quanto segue:
2. …omissis…
b) densità di unità immobiliari residenziali:
1) in genere:
a) per un volume corrispondente al volume di unità immobiliari residenziali esistenti:
a.1) se la densità esistente è inferiore a 1 per ogni 120 m3: 1 per ogni 120 m3;
a.2) se la densità esistente è pari o superiore a 1 per ogni 120 m3 e inferiore a 1 per
ogni 160 m3: pari a esistente;
a.3) se la densità esistente è pari o superiore a 1 per ogni 160 m3: 1 per ogni 160 m3
b) per il volume ulteriore rispetto al volume di unità immobiliari residenziali esistenti: 1 per
ogni 160 m3;
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Quanto sopra indicato con le opportune limitazioni per aumento di unità immobiliari o mantenimento dello stesso numero in base al comma dell’articolo di legge applicato.
L’immobile oggetto di valutazione è attualmente composto da due unità residenziali, una al
piano terra ed una al piano primo.
Per poter eseguire il calcolo dei possibili ampliamenti volumetrici sono stati effettuati i seguenti calcoli preliminari:
Calcolo dei volumi in conformità a quanto prescritto dalla Variante 40 (necessario per determinare la densità massima di unità immobiliari realizzabili)
Foglio 46 - Mapp. 99 - Sub. 1
PT
Mq. 56,35 x h Mt. 2,75 x coeff. 1,20
= Mc. 186,046
Foglio 46 - Mapp. 99 - Sub. 2
P1 Mq. 55,08 x h Mt. 2,95 x coeff. 1,20
= Mc. 194,983
Mq. 3,10 x h Mt. 2,95 x coeff. 1,20
= Mc. 10,974
Mq. 5,40 x h Mt. 2,75 x coeff. 1,20
= Mc. 17,820
Volume totale delle unità esistenti - Var. 40
= Mc. 409,850
Densità delle unità immobiliari residenziali esistenti:
Mc. 409,850 / n° 2
= Mc. 204,925
> Mc. 160 ad unità
Calcolo dei volumi in conformità a quanto prescritto dalla L.R. 19/09 e s.m.i. (necessario per
determinare il massimo volume realizzabile) - in questo calcolo non vengono considerate le
superfici accessorie quali magazzini, ripostigli, centrali termiche ecc.
Foglio 46 - Mapp. 99 - Sub. 1
PT
Mq. 45,99 x h Mt. 2,75
= Mc. 126,462
Foglio 46 - Mapp. 99 - Sub. 2
PT
Mq. 45,12 x h Mt. 2,95
= Mc. 133,111
Volume totale delle unità esistenti - L.R. 19/09
= Mc. 259,573
Calcolo del volume urbanistico residuo
La possibilità edificatoria di un terreno in zona omogenea B1 è fissata ad 1 mc per ogni mq di
superficie del terreno quindi, verificato che la superficie attuale del terreno è di 690 mq, il terreno su cui risiede l’immobile oggetto della presente relazione ha ancora mc a disposizione.
Volume residuo urbanistico (necessario per il calcolo della densità di unità immobiliari)
Volume residuo utile
Mc. 690,000 – 409,850
=Mc. 280,151
Mc. 690,000 – 259,573
=Mc. 430,427
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Per il calcolo delle unità immobiliari è opportuno fare un importante distinzione tra Variante
40 e L.R. 19/09.
Nelle idee progettuali di seguito descritte (ad eccezione di quelle con ap-
plicazione dell’art. 58 comma 3 della L.R. 19/09) si ipotizza la realizzazione di unità residenziali
o direzionali di almeno Mc. 150,00. Questi volumi (indicati nei punti b. delle varie ipotesi) sono
calcolati come descritto dalla L.R. 19/09 quindi considerando la superficie utile interna moltiplicata per l’altezza utile senza inserire nel computo vani accessori quali magazzini, rispostigli,
lavanderie ecc.
Per quanto riguarda, invece, il calcolo della densità delle unità immobiliari, quindi il numero
massimo di unità realizzabili, si deve far riferimento alla normativa urbanistica locale. I volumi
utilizzati (indicati nei punti a. delle varie ipotesi) sono calcolati come descritto dalla Variante
40 e quindi considerando la superficie lorda interna (al netto solo dei muri perimetrali) moltiplicata per l’altezza ed il risultato moltiplicato per il coefficiente imposto 1,20. Come citato
pocanzi, negli studi di fattibilità di seguito descritti si ipotizza di realizzare delle unità di Mc.
150,000 secondo la L.R. 19/09 quindi senza il calcolo di magazzini, ripostigli ecc., coincidenti
con i Mc. 200,000 della Var. 40 che computa come volume anche i vani accessori.
E’ importante precisare che all’ultimazione del progetto l’unità più piccola dovrà essere di
almeno Mc. 120,000 calcolati con la Variante 40, indifferentemente da quanti accessori
(magazzini, ripostigli o lavanderie) essa possa contenere.
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Da quanto sopra relazionato si ipotizzano le seguenti ipotesi di demolizione con ampliamento
dell’esistente:
1.
ampliamento del volume esistente del 35 % (L.R. 19/09 con possibile aumento delle unità
immobiliari)
a. Densità immobiliare massima – Var. 40
Volume residuo
Volume esistente
= Mc. 280,151
= Mc. 409,850 + 35%
Nuovo volume totale
Densità massima realizzabile
= Mc. 553,296
= Mc. 833,447
= Mc. 833,447 / 160
= 5,209
N° 5 App.
b. Massimo volume edilizio realizzabile – L.R. 19/09
Volume residuo
Volume esistente
= Mc. 430,427
= Mc. 259,573 + 35%
Nuovo volume totale
= Mc. 350,424
= Mc. 780,851
Ipotesi con realizzazione di appartamenti della dimensione di Mc. 150,000 cad.
= Mc. 780,851 / 120
= 5,20
Per un totale di n° 5 appartamenti della dimensione di Mc. 150,000.
------------------------------------------------------------------2.
Ampliamento del volume esistente di Mc. 200 per ogni unità residenziale (L.R. 19/09 senza possibilità di aumento delle unità immobiliari esistenti)
a. Densità immobiliare massima – Var. 40
Volume residuo
Densità massima realizzabile
= Mc. 280,151
= Mc. 280,151 / 160
A sommare alle 2 unità già esistenti
= 1,751
N° 3 App.
b. Massimo volume edilizio realizzabile – L.R. 19/09
Volume residuo
Volume esistente
Nuovo volume totale
= Mc. 259,573 + 400
= Mc.
430,427
= Mc.
659,573
= Mc. 1.090,000
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Per un totale di n° 2 appartamenti ampliati di Mc. 200,000 cad. (per un totale di circa
330,00 Mc. cad.) e n° 1 appartamenti della dimensione di Mc. 430,000 Mc.
-------------------------------------------------------------------
3.
Ipotesi di realizzazione di Aparthotel
a. Densità immobiliare massima – Var. 40
Un albergo
b. Massimo volume edilizio realizzabile – L.R. 19/09
Volumi esistente
= Mc. 259,573
Aumento del 55% (10% + 5% + 25% + 15% per spazi comuni)
= Mc. 402,338
Volume residuo
= Mc. 430,427
Totale
=Mc. 832,765
Per un totale di n° 1 unità destinata ad albergo con servizi ad uso comune della clientela
e spazi destinati a mostre d’arte e manifestazioni culturali.
La soluzione più interessante quindi dal punto di vista commerciale ed imprenditoriale pare
evidente sia la n. 1, quindi con realizzazione di n° 5 unità da Mc. 150,000 (volume calcolato
con la L.R. 19/09 coincidenti a circa 200,000 mc. calcolati con la Var. 40) destinabili ad appartamenti residenziali od uffici, oltre, eventualmente, al piano interrato che non dà origine a
volumetria urbanistica ed a tutti gli spazi ad uso comune (scale – ascensori – magazzini –
centrale termica – ecc.).
Tutti gli aumenti dell'indice di fabbricabilità sopra indicati, pur essendo cumulabili, sono :
“calcolati sul volume esistente diminuito del volume realizzato fruendosi di norma speciale
per edifici esistenti in regime di Prg, variante n. 20, e del volume di nuova costruzione o ampliamento oggetto di condono edilizio” e “sono diminuiti del volume realizzato fruendosi di
norma speciale per edifici esistenti in regime di Prg, variante n. 20” quindi sarà necessario
conoscere i provvedimenti autorizzativi per definire correttamente il calcolo volumetrico.
Ovviamente al fine di una corretta progettazione di ampliamento dell’immobile è opportuno
tener presente tutte le nuove imposizioni della variante 40 e/o della L.R. 19/09 che definisco-
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no le altezze, le coperture di piani interrati, le dimensioni minime delle unità abitative, ecc. e
deroghe ai limiti.
I calcoli di cui sopra non devono intendersi come definitivi ma devono servire unicamente
per un primo approccio di studio di ristrutturazione.
I sottoscritti non entrano nel merito della concreta fattibilità edilizia urbanistica di
un’eventuale ristrutturazione dei fabbricati, per la quale è necessario uno studio approfondito considerando le distanze tra i fabbricati, le distanze dai confini, la possibilità di sopraelevazione rispettando le norme sopra citate ed eventuali limiti di servitù o altro non comunicato al
sottoscritto.
Quanto sopra indicato è semplicemente un dato numerico sulla volumetria esistente, da
considerare con particolare attenzione nel caso di vendita a misura e non a corpo.
Nel caso ci fosse l’intenzione di alienare il bene ad acquirente interessato alla realizzazione di
un progetto di ristrutturazione generale, quindi con utilizzo di bonus volumetrici, si consiglia
quest’ultimo di farsi supportare da tecnico di fiducia per il ricalcalo delle volumetrie e per tutte le necessarie considerazioni progettuali.
Rimanendo a disposizione per chiarimenti e colgliamo l’occasione per porgere i migliori
saluti.
De Lotto geom. Massimo
Sandri geom. Massimo