I 3 grandi vantaggi di investire in immobili in

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I
3
grandi
vantaggi
di
I 3 GRANDI VANTAGGI
investire
in
immobili
in
DI INVESTIRE IN
IMMOBILI IN
Report Gratuito
Robert De Musso
Premessa
Banche? No grazie
Credi ancora che i tuoi soldi siano al sicuro in banca? Spero di no, ma
se lo credi questo report non fa per te!
Probabilmente sei già al corrente che dall’inizio del 2016 è in vigore
la legge che regolamenta le nuove procedure per il salvataggio delle
banche in difficoltà. Se tieni i soldi in banca, ossia fai la cosa che da
sempre è considerata più sicura al mondo (ne è nato anche un modo
di dire, “hai messo in banca”) rischi di vedere i tuoi soldi presi in
maniera forzata per mettere una toppa agli errori di gestione del tuo
istituto.
No, non è possibile che i nostri soldi, tanto sudati e su cui abbiamo
pagato tasse salate, facciano quella fine. Sono nostri ed è giusto che
ci facciamo quello che diciamo noi, non quello che decidono gli altri
per noi.
In questa guida ti farò scoprire un nuovo modo per metterti al riparo
da questi pericoli.
Un modo che utilizzo con successo da anni e che mi permette di far
lavorare e, allo stesso tempo, di proteggere i miei soldi: gli immobili
in Florida.
Sì, proprio in Florida, dove le case costano meno, l’affitto è sicuro
(perché la legge protegge noi proprietari) e c’è la certezza del diritto.
ROBERT DE MUSSO – I 3 GRANDI VANTAGGI DI INVESTIRE IN IMMOBILI IN FLORIDA
1
Il tutto a due passi dai Caraibi, la meta simbolo dei sogni di ognuno
di noi.
Ti auguro una buona lettura.
Robert
2
Capitolo 1
Un po’ di Florida
La prima cosa che di solito viene in mente quando si nomina la
Florida, è Miami.
Non mi stancherò mai di ripeterlo: la Florida non è solo Miami. Pensa
che non ne è neanche la capitale!
È sicuramente la città più conosciuta e più famosa, ma non c’è solo
lei. Ti dirò di più, non è neanche la più interessante dal punto di vista
immobiliare.
Aiutiamoci con una cartina così capiamo meglio
Figura 1 - Mappa della Florida (Google Maps)
3
La Florida è una penisola che confina a nord con Georgia ed Alabama,
ad est con l’Oceano Atlantico e ad ovest con il Golfo del Messico.
A sud (si possono raggiungere anche in barca) ci sono le Bahamas.
Poco più in là c’è Cuba che dista dalle coste della Florida meno di
quanto la Sardegna dista dall’Italia.
Chi non vorrebbe investire in uno scenario così? Ma c’è di più, molto
di più.
È un paese che in questi anni sta vivendo una crescita incredibile con
la popolazione che aumenta alla media del 2% l’anno.
In questo contesto io ho scelto di operare nella Baia di Tampa ed ho
messo il mio quartier generale nella città di St. Petersburg nella
contea di Pinellas, la “Città del Sole”: 361 giorni di sole di media ogni
anno.
Perché ho scelto questa zona te lo spiegherò tra poco.
Per il momento mi preme sottolineare questo primo grande
vantaggio di investire in Florida: uno scenario incantevole, a contatto
con il sogno americano, a due passi dai Caraibi.
Mica male.
E se ti dicessi che questo scenario può farti guadagnare rendimenti
consistenti grazie agli immobili?
Seguimi e vedrai.
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Figura 2 - Baia di Tampa e St. Petersburg
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Capitolo 2
Le tipologie di immobili
Abbiamo detto che vogliamo proteggere e allo stesso tempo far
lavorare i nostri soldi grazie agli immobili. Vediamo quindi quali
sono le tipologie di immobili che troviamo in Florida.
- Condo
Sono l’equivalente dei nostri condomini e stanno ad indicare gruppi
di abitazioni o palazzine che possono avere o non avere la piscina.
Sono complessi anche molto belli ed a volte lussuosi ma hanno due
controindicazioni: il regolamento di condominio e le spese fisse.
Figura 3 - Esempio di Condo
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Per noi che siamo interessati ad acquistare un immobile per metterlo
a reddito prima di rivolgerci al Condo, dobbiamo valutare bene: il
regolamento di condominio prevede spesso delle limitazioni, ad
esempio sulla possibilità di affittare o avere animali.
Noi stiamo cercando degli affittuari per la nostra casa e questo
significa ridurre il bacino dei nostri potenziali clienti.
A questo aggiungiamoci che le spese, come ad esempio quelle per la
piscina o per il verde che sono sempre a carico del proprietario:
vanno quindi ad influire negativamente sul nostro ricavo. Non dico
che sui Condo non si possano trovare buoni affari ma almeno per
l’inizio, li sconsiglio.
- Townhouse & Villa
La prima è paragonabile alle nostre villette a schiera. Il suo nome ha
un origine antica in quanto stava ad indicare la residenza di città dei
nobili (appunto Townhouse, casa di città) contrapposta a quella di
campagna. La Villa ha le stesse caratteristiche della Townhouse ma è
tutta su un piano.
Figura 4 - Townhouse
7
Figura 5 - Villa
Anche qui, come per i Condo, ci sono dei regolamenti condominiali
da conoscere e spese che possono essere importanti per cui sconsiglio
anche queste come primo investimento.
Non ti preoccupare, tra poco ti faccio vedere quali sono gli immobili
che interessano a noi. Prima però devo farti vedere un’ultima
tipologia di case, le…
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- Mobile Homes
Le Mobile Homes, come dice la parola stessa, sono delle vere e
proprie case mobili che sono (non tutte ovviamente) anche molto
carine a vedersi e vengono trasferite già costruite sul terreno
designato.
Figura 6 - Mobile Homes
Possono essere un buon investimento, ma non hanno la stessa
rivendibilità di una casa normale. Inoltre all’acquisto devi informarti
bene se con la Mobile Home compri anche il terreno sottostante.
Prima di rivolgerti a questo tipo di case ti consiglio di farti le ossa
sulle…
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- Single Family Home
Finalmente siamo arrivati alla tipologia di immobili interessante per
i nostri investimenti!
Sono le tipiche case americane con giardino che vediamo spesso nei
film made in USA e rappresentano circa l’80% del mercato
immobiliare.
Non devono sottostare a regole condominiali, non hanno spese che
gravano sul nostro investimento, hanno tecniche di costruzione
standard e sono facili da sistemare in caso siano necessari dei lavori.
Figura 7 - Single Family Home
Carine eh? E pensa che sono anche molto, molto redditizie oltre ad
essere le più richieste sul mercato.
Bene, arrivati a questo punto so cosa ti frulla per la mente. Quanto
potrà costare una casa del genere?
Tieniti forte perché sto per sorprenderti…
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Capitolo 3
Compra casa al prezzo di un box in Italia
Ad inizio Agosto ho tenuto in diretta un webinar dal titolo abbastanza
provocatorio:
“Come comprare un immobile in Florida al prezzo di un box in una
grande città italiana”
La serata è stata un successo che è andato ben oltre le mie più rosee
previsioni. Durante quel webinar ho mostrato i prezzi di alcuni box a
Roma ed a Milano, trovati con una rapida ricerca sui portali
immobiliari italiani.
Ho riportato, a titolo di esempio, questi quattro:
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Figura 8 - Esempi di prezzi per un box a Roma o a Milano
Negli esempi che ho preso in considerazione il prezzo varia da un
minimo di 75.000 € ad un massimo di 90.000.
Da una rapida ricerca e, stando ai numeri, un investimento del genere
può rendere dal 4 al 6% annuo: non male se confrontato con i
programmi offerti dalle banche al 2 % lordo di media e che oramai
non danno più garanzie. La stessa percentuale del box può renderla
un immobile in Italia se pensi di metterlo a reddito affittandolo.
Ma poi l’affitto te lo pagano? Beh, i proprietari che in Italia affittano
con tranquillità, si contano sulla punta delle dita.
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Questo problema in Florida non c’è. Se l’inquilino non paga arriva
semplicemente lo sceriffo e lo manda via in 20/40 giorni. Tu riprendi
possesso del tuo immobile (trattenendoti anche il deposito) e passi al
prossimo.
Parleremo della gestione tra poco, prima voglio farti vedere quanto
costa un immobile in Florida e quanto puoi guadagnarci affittandolo.
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Capitolo 4
Quanto posso guadagnare dall’affitto?
Siamo arrivati finalmente alla parte più bella e più interessante di
questo report. Oltre a proteggere i tuoi soldi dalle grinfie dello Stato
italiano e delle banche, con gli immobili in Florida puoi guadagnare
molto bene.
I dati che ti mostro di seguito sono presi da Zillow, uno dei principali
portali immobiliari americani. Ti invito a fare la tua ricerca per
verificare. Trovi tutte le informazioni al seguente link:
www.zillow.com
Gli immobili che ho preso in considerazione sono tutti nella zona
della Baia di Tampa, zona che conosco in quanto opero lì.
1. 4108 55 Avenue N., St. Petersburg
Il prezzo in alto è quello richiesto dal venditore, quello sotto alla voce
Zestimate rappresenta la stima fornita da Zillow: come si vede il dato
è piuttosto accurato e possiamo prenderlo come riferimento anche
per l’affitto la cui stima troviamo nella voce in basso a destra.
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Con un investimento di poco più di 77.000 $ ci ritroviamo in tasca,
ogni mese, circa 1.000 $.
Basta fare un semplice calcolo per capire quanto è il nostro ritorno
𝑅𝑂𝐼 =
$ 1.100 𝑥 12
= 16,98%
$ 77.700
Preferisco arrotondare per difetto così siamo sicuri: tolte spese di
gestione, tasse e costi imprevisti ti rimane comunque più del 10%
annuo (senza contare l’eventuale rivalutazione dell’immobile).
Niente di paragonabile con quello che ti rende la casa in Italia!
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2. 509 E Hugh Street, Tampa
Su questo immobile ci sono certamente dei lavori da fare per cui noi
calcoliamo il ROI sul prezzo di mercato ipotizzando che il costo dei
lavori sia proprio pari alla differenza tra questo prezzo e l’offerta (la
scritta pending sta ad indicare che è stata fatta un’offerta a $ 44.000
e fino a che non sarà data una risposta dal venditore non verranno
prese in considerazione altre offerte).
Facciamo lo stesso calcolo che abbiamo visto sopra
𝑅𝑂𝐼 =
$ 1.250 𝑥 12
= 25,14%
$ 59.659
Abbiamo un ritorno lordo sul nostro investimento superiore al 25%.
Ma a noi non piace esagerare quindi consideriamo, tolte le spese, che
ci rimane un 20% annuo.
Meglio le obbligazioni in banca…
Anche se le single family home che abbiamo visto non si presentano
benissimo, sono molto interessanti per l’affitto.
Vediamone un’altra, stavolta a Clearwater, una zona molto carina a
nord di St. Petersburg.
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3. 1475 Cleveland St., Clearwater
Facciamo anche qui il nostro calcolo sul ROI e vediamo che
superiamo il 15% lordo
𝑅𝑂𝐼 =
$ 1.000 𝑥 12
= 15,68%
$ 76.500
Anche qui, mica male.
Questi esempi che ti ho mostrato non sono delle occasioni particolari
o magari dei venditori motivati (che in America chiamano don’t
wanters). Sono i prezzi di mercato del momento (settembre 2016) sia
per l’immobile che per l’affitto.
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Sono le opportunità che offre in questo momento il mercato
immobiliare in Florida ed in particolare nella Baia di Tampa se ti
concentri su Single Family Home intorno agli 80/100k (k sta per
migliaia di dollari).
Devi conoscere le regole del gioco, ma sono acquisti che puoi fare
assolutamente anche tu.
Una cosa ci tengo a precisarla: il mercato immobiliare in Florida è
molto veloce, sia a salire che a scendere. Le previsioni parlano di un
incremento dei valori delle case nei prossimi anni.
Il cashflow derivante dall’affitto è comunque sempre superiore a
quello che potresti ottenere in Italia con lo stesso importo.
Ma in Florida sei tutelato dalla legge e questo non ha prezzo.
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Capitolo 5
Chi mi dà la certezza che l’inquilino paga?
La legge americana, a differenza di quella italiana, protegge il
proprietario e non l’affittuario.
Questo aspetto, insieme alle opportunità che offre il mercato
immobiliare che abbiamo visto sopra, rende la Florida uno dei posti
più ricercati tra gli investitori di tutto il mondo.
Se ti capiterà di andare lì potrai vedere con i tuoi occhi come
investitori o anche semplici risparmiatori da tutto il mondo, da
tempo, hanno scelto la Florida come luogo per proteggere e far
lavorare i loro soldi.
Se non ci fosse convenienza, credi che starebbero ancora lì? Non
penso.
Cosa succede quindi se l’inquilino non ti paga l’affitto?
Tu, in quanto proprietario dell’immobile, dopo tre giorni puoi
mandargli una lettera con il sollecito per il pagamento.
Se non lo ricevi neanche dopo il sollecito puoi rivolgerti allo sceriffo
il quale provvederà, in un periodo di 20, massimo 40 giorni, a
liberare l’immobile per conto tuo.
Ti faccio vedere una foto che ho scattato nel 2012 e che mi ha
particolarmente colpito per la sua precisione.
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È un avviso di eviction, di sfratto, in cui lo sceriffo avverte l’inquilino
moroso che alle 10:29 del 29 giugno interverrà per la liberazione
dell’immobile.
Figura 9 - Final notice of Eviction – Avviso finale di sfratto
Ti dirò di più: quando affitti il tuo immobile il tenant (affittuario in
inglese) ti lascerà un deposito che in genere è pari almeno ad una
mensilità. Considerando come abbiamo visto che lo sceriffo libera
l’immobile in tempi brevi, trattenendo il deposito recuperi le spese.
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Vogliamo fare un paragone con l’Italia? Meglio stendere un velo
pietoso!
Come se non bastasse l’inquilino moroso è anche segnalato come
cattivo pagatore e sarà difficile per lui affittare nuovamente. La
richiesta per gli affitti è talmente alta che non sarà un problema
trovarne uno migliore.
Un altro aspetto che ci fa stare tranquilli sono i contratti di affitto:
niente 4+4 come da noi. Lì i contratti durano al massimo 12 mesi e
sono rinnovabili.
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Capitolo 6
Posso gestire tutto dall’Italia?
Questa è la domanda che più spesso mi viene posta. E la risposta è
sempre la stessa: “Sì, puoi gestire tutto dall’Italia, c’è il Property
Manager che curerà le tue proprietà per tuo conto”.
Certo, in Florida ci devi andare. Io personalmente vado lì una, al
massimo due volte l’anno per controllare che tutto sia ok. Ma credimi,
vado per cercare nuove occasioni di investimento e anche per
divertimento.
In questi anni ho avuto modo di fare tante esperienze in Florida, ci
ho portato anche la mia famiglia e posso dire con certezza che,
nonostante io abbia fatto più volte il giro del mondo, quella della
Florida è sicuramente una delle più belle esperienze della mia vita.
Ma torniamo a noi e vediamo quali sono i compiti del Property
Manager.
Il Property Manager è una figura professionale iscritta ad un albo che
gestisce al 100% l’immobile per tuo conto.
Queste sono le sue mansioni principali:




Trova l’inquilino
Prende l’affitto e lo versa sul tuo conto corrente bancario
Provvede all’allaccio delle utenze ed ai lavori necessari
Taglia l’erba se non c’è l’inquilino (in Florida rischi una multa se
l’erba è troppo alta)
 Interviene per qualsiasi urgenza
Tutto questo in cambio di una percentuale sull’affitto che in genere si
aggira intorno al 10%.
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In questo modo tu potrai dormire sonni tranquilli sapendo che il tuo
immobile è nelle mani di un professionista che ha tutto l’interesse a
gestirlo al meglio.
Il primo interesse di un Property Manager è anche il tuo: trovare un
buon inquilino. Il tenant “tranquillo” non lo obbligherà ad interventi
ed il Property Manager si guadagnerà la sua percentuale facendo
poco e niente.
Tu sarai soddisfatto perché nessuno ti creerà problemi.
Sarai obbligato ad andare in Florida solo una volta, giusto per aprire
il conto in banca, dove il Property Manager depositerà i soldi del tuo
affitto.
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Capitolo 7
Le altre opportunità che offre la Florida
Fino ad ora ti ho presentato un’ottima opportunità per proteggere e
far lavorare i tuoi soldi: acquistare e mettere a reddito gli immobili in
Florida.
Lì le case costano meno e rendono di più. Senza i problemi legati alla
gestione di un immobile che abbiamo qui in Italia.
Hai mai provato a mandar via un inquilino moroso in Italia? Se sì, sai
bene di cosa sto parlando.
Ma questa è solo una delle opportunità che offre il mercato
immobiliare in Florida. È sicuramente la più semplice da sfruttare ed
è l’ideale per iniziare.
Una volta che avrai preso dimestichezza con il mercato immobiliare
americano potrai dedicarti ad investimenti più complessi. Te ne cito
qualcuno.
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- Flipping
Il flipping immobiliare è la pratica di acquistare un immobile,
sistemarlo apportando delle migliorie (rehab) e poi rivenderlo con
profitto.
Può portare ritorni anche doppi rispetto al normale affitto ma
necessita di un’approfondita conoscenza del mercato oltre ad una
valida squadra sul posto (se non puoi essere presente tu).
La Baia di Tampa è uno dei migliori luoghi d’America per il flipping.
Ti riporto questo articolo che ho trovato in rete qualche tempo fa in
cui secondo lo studio di una società immobiliare, la Baia di Tampa è
il terzo luogo in fatto di compravendite con questa tipologia di
investimento in tutti gli States.
L’articolo è in inglese, se non dovessi conoscere la lingua con l’aiuto
di un semplice traduttore potrai capire quali sono i capisaldi di
questo studio. Puoi leggerlo a questo indirizzo
http://patch.com/florida/southtampa/tampa-bay-3rd-nationhouse-flipping
Io mi sono avvicinato al flipping dopo aver fatto un po’ di esperienza
con il renting ma devo dire che mi è tornata molto utile l’esperienza
che mi portavo dietro dall’Italia.
25
- Tax Lien & Tax Deed
Altra forma di investimento molto interessante. Partiamo dai primi,
i Tax Lien.
Negli Stati Uniti le tasse sono poche, ma vanno pagate. Se non lo fai
la contea, può cedere a terzi il credito che ha nei tuoi confronti (tax
lien certificate).
Dal momento che la contea ha bisogno immediato di questi soldi
mette all’asta questi lien che verranno acquistati da investitori di
tutto il mondo che lo fanno come speculazione.
Il padrone di casa infatti può pagare in ritardo in cambio di un
interesse che verrà corrisposto all’investitore che ha acquistato il lien.
In Florida l’interesse annuo è del 18%. Il debitore ha 2 anni di tempo
per pagare, se non lo facesse rischierebbe anche di perdere la casa.
Chi avrà acquistato il lien avrà la precedenza anche sui crediti delle
banche che hanno erogato mutui.
I Tax Deed sono una forma di speculazione ancora più avanzata in
cui si acquistano direttamente gli immobili pignorati per tasse non
pagate.
Ci sono poi gli acquisti all’asta (Auction).
Non è mia intenzione dilungarmi su questo argomento, non è questa
la sede per parlarne e premetto che devi essere molto ben organizzato
per operare in sicurezza. Inizia con una casa a rent e poi vedrai che
passo dopo passo, se ti piacerà l’argomento, arriverai a fare altro.
26
Capitolo 8
Conclusioni
Bene, siamo arrivati alla conclusione di questo breve report sui 3
grandi vantaggi che offre l’investimento immobiliare in Florida. Te li
riepilogo brevemente così da poter mettere in luce anche il terzo che
ho lasciato un po’ intendere tra le righe.
1) PROTEGGI i tuoi soldi
La sicurezza dei soldi in banca non esiste più! Tra prelievi forzosi e
possibili bail-in il nostro patrimonio, qualunque sia il suo valore, è in
pericolo. Altrettanto comprare casa in Italia è costoso, rende poco e
se non ti pagano l’affitto inizia il calvario.
Conviene, quasi quasi, tenerli sotto il materasso.
Se decidi di portare i tuoi soldi a lavorare in Florida automaticamente
non sarai più esposto ai rischi che abbiamo appena visto.
Tutto nel rispetto delle regole fiscali italiane, nella maniera più
assoluta.
Ci sono diversi asset che ti permettono di proteggere i tuoi soldi, è
vero, ma quanti ti danno un cashflow positivo (soldi in entrata)
ogni mese?
Acquistando e poi affittando un immobile in Florida tutto questo sarà
realtà.
E non ho voluto considerare l’eventuale rivalutazione dell’immobile,
quella è solo la ciliegina sulla torta.
27
2) FAI LAVORARE i tuoi soldi
Ti ho fatto vedere, con degli esempi concreti, quali sono i rendimenti
che ti puoi aspettare da operazioni di questo tipo.
Abbiamo ragionato anche per difetto, considerando le spese di
gestione ed eventuali lavori.
Anche togliendoci le tasse (sull’immobile paghi una sola tassa annua,
la Property Tax, che nella contea in cui opero io è circa il 2% del valore
catastale dell’immobile), i rendimenti sono di tutto rispetto.
Prova andare nella tua banca di fiducia (anche se non credo che
esistano più banche di fiducia…) e chiedi quale interesse ti offrono
sui tuoi risparmi.
E non parlo delle giacenze sui conti correnti, sarebbe troppo bello.
Parlo degli interessi sulle somme che vincoli per un certo periodo di
tempo. Ad oggi credo che nessuna banca arrivi al 3% lordo.
A me personalmente sapere che i miei soldi sono in mano di altri non
ha mai fatto dormire tranquillo.
Il business immobiliare in Florida invece è sotto il mio pieno
controllo e credimi, non sono mai stato così tranquillo in un
investimento come lo sono con gli immobili in Florida. Anche se si
trova dall’altra parte dell’oceano.
28
3) APRI LA TUA VITA A NUOVI ORIZZONTI
Questo lo scrivo tutto in maiuscolo perché la Florida rappresenta,
senza dubbio, la più grande esperienza della mia vita.
Ho fatto il giro del mondo due volte, quindi sono uno che ha
viaggiato.
Come dico sempre “l’Italia non è il mondo e quello che da noi sembra
impossibile in altri paesi è normale amministrazione”.
Questo vale sia per il business immobiliare che per tutto il resto.
In questi anni ho girato la Florida, ho portato la mia famiglia, ho fatto
il giro delle Everglades in kayak. Ma soprattutto ho conosciuto tante
persone con la mentalità aperta come la mia con cui è stato facile
stringere delle amicizia.
Fare questa esperienza può cambiarti la vita! Conosco più di una
persona che dopo aver comprato una casa ha deciso di trasferirsi
definitivamente con la famiglia. Se hai figli, so che desideri il meglio
per loro: la Florida potrà offrire sicuramente più opportunità rispetto
all’Italia. Per te e la tua famiglia una migliore qualità di vita e nuove
possibilità di lavoro.
Come vedi dunque oltre alla questione economica c’è un aspetto
umano che vale tanto se non di più rispetto a quello finanziario.
29
Siamo arrivati alla fine di questo breve report sui 3 grandi vantaggi
di investire in immobili in Florida.
Puoi trovare tante informazioni interessanti
immobiliare e sulla Florida in generale sul mio sito
sul
business
www.robertdemusso.com
Lo scorso agosto ho tenuto un webinar in diretta in cui ho fornito
tante informazioni interessanti su questa attività. Trovi la
registrazione al seguente link
http://www.robertdemusso.com/webinar-florida-1/
Per qualsiasi informazione o curiosità puoi scrivermi all’indirizzo
mail
[email protected]
sarò ben felice di risponderti.
30
Bene, adesso è davvero tutto. A me non resta che augurarti il meglio
e, come dicono da quelle parti…
Have a Sunshine Day!
(Il sole, in Florida, non manca di certo)
31
Disclaimer
Gli investimenti immobiliari in Florida sono operazioni che
comportano il rischio di una perdita finanziaria.
Il presente report è da considerarsi a solo scopo informativo e l’autore
non si assume nessuna responsabilità derivante da perdite
finanziarie dovute all’utilizzo non corretto delle presenti
informazioni
32

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