SS 45 Bis Gardesana Occidentale km 69+470, Comune di Salò (BS)
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SS 45 Bis Gardesana Occidentale km 69+470, Comune di Salò (BS)
SALÒ Un servizio ANAS SS 45 Bis Gardesana Occidentale km 69+470, Comune di Salò (BS) Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere Scheda 1: Casa Cantoniera COD 4630 SS 45 bis Gardesana Occidentale km 69+470 Comune di Salò (Brescia) Complesso immobiliare composto dalla casa cantoniera principale e da un ex magazzino annesso Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 1. Premesse La informazioni relative all’immobile sono integrate dai seguenti documenti allegati alla presente scheda e relativi all’inquadramento generale del progetto pilota • Manuale di progettazione (allegato n.1) • Manuale di identità (allegato n.2) • Progetti di ristrutturazione relativi alle case campione del progetto pilota (allegato n.3) Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 2. Inquadramento territoriale 2.1 Ambito geografico di riferimento Comune di Salò La Casa Cantoniera si trova all’interno del Comune di Salò sia in prossimità del centro abitato che delle sponde del lago. Salò è posta su un incantevole golfo del Lago di Garda ai piedi del monte S. Bartolomeo (m. 568) è la "capitale" dell'Alto Garda bresciano ed il primo comune della Riviera dei Limoni. Famosa per il clima mite del Lago di Garda, per l'originale vegetazione di cipressi, ulivi ed oleandri, è una località turistica di portata internazionale da più di cent'anni, oltre alle numerose offerte turistiche in campo enogastronomico, culturale e naturalistico è anche il punto di partenza per bellissime passeggiate percorrendo a piedi o in bicicletta sentieri e piste ciclabili. Offre inoltre la possibilità si praticare diverse l’attività a livello amatoriale o agonistico: Vela & Windsurf, Percorsi Bike, Trekking & Nordic Walking, Climbing & Vie Ferrate, Equitazione, Kite Surf, Subacquea, Canyoning, Parapendio Dintorni di Salò I paesi più famosi del Lago di Garda sono a due passi, come Gardone Riviera con il suo Vittoriale ed il Giardino Botanico Hruska. Da visitare assolutamente Manerba con la Rocca, il più bel balcone sul lago, mentre Desenzano, Peschiera e la collana di piccoli porti fra Moniga e Maderno Toscolano sono i posti ideale per lo shopping e le vacanze d'estate. Per far felici bambini e ragazzi, una visita al vicino parco avventura Il Rimbalzello, oltre che un'escursione ai famosi parchi a tema Gardaland e Movieland, oltre ad altri diversi parchi acquatici e di animali. Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 2.2 Qualità paesaggistica Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 2.3 Sistema infrastrutturale e logistico Collegamenti stradali e autostradali Salò è raggiungibile con l’autostrada A4 uscendo al casello di Brescia Est per poi proseguire con la tangenziale fino a destinazione. La casa cantoniera di Salò si trova sulla SS45 BIS Gardesana Occidentale che parte dalla S.S.11 presso Rezzato (loc. Tre ponti) e arriva fino al confine come la Regione Trentino Alto Adige. Collegamenti aerei Aeroporti Lombardia: - Hub intercontinentale di Milano Malpensa (MXP); - Aeroporto di Linate (LIN); - Aeroporto di Bergamo-Orio al Serio (BGY); - Aeroporto di Montichiari (VBS). Aeroporto Veneto: - Aeroporto di Verona. Collegamenti ferroviari Collegamenti fluviali - Stazione di Brescia - Stazione di Desenzano la Lombardia ha un suo importante sistema di navigazione grazie alla presenza di grandi laghi e fiumi. Numerosi sono i porti che affacciano sul Lago di Garda, tra cui il Porto di Salò. Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 3. Immobile 3.1 Inquadramento tecnico-amministrativo Il bene insiste su un lotto a pianta irregolare e comprende: un fabbricato a 3 piani (più sottotetto con h min 1.10 e h max 2.43) a base rettangolare alto circa 12 metri con tetto a falde; un fabbricato secondario di due piani alto circa 8 metri con tetto a falde, distante un paio di metri dal primo fabbricato. Le bucature sono in prevalenza regolari e di forma quadrangolare ad eccezione di quelle del primo fabbricato che affacciano sulla Strada Statale 45 che sono ad arco a tutto sesto e di due aperture nei lati corti del fabbricato secondario che sono circolari. DATI CATASTALI Comune di Salò Foglio 11, p.lle 4737 e 3941 COMUNE: Salò (BS) INDIRIZZO: SS 45 BIS Gardesana Occidentale km 69+470, Viale Dei Colli COORDINATE GEOREFERITE: 45°36’32.939”N - 10°31’14.819”E Terreno: 1300 mq Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 3.2 Quadro della pianificazione territoriale ed urbanistica Piano di Governo del Territorio del Comune di Salò Ambiti del piano delle regole Piano di Governo del Territorio del Comune di Salò Sistema dei Vincoli Ambito non soggetti a trasformazione urbanistica Bellezze d’insieme (art.136, comma 1, lettere c) e d), D,Lgs. 42/2004 e s.m.i.): DM 08/04/1958 Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 3.3 Quadro della pianificazione territoriale ed urbanistica SP 08 - Infrastrutture, Impianti tecnologici e a servizio della mobilità Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 3.4 Iter autorizzativo: procedure in corso In data 14 giugno 2016 è stata presentata istanza al Comune di Salò, da parte di Anas, con osservazioni alla variante di PGT in via di approvazione e concordate richieste di integrazione alle norme previste: • per quanto riguarda la zona SP-08 servizi pubblici - infrastrutture tecnologiche e a servizio della mobilita', è stato concordato l’inserimento delle attività turismo e cultura, artigianato e ricerca enogastronomica, servizi alla mobilità leggera all’interno della norma specifica. • Per quanto riguarda il Piano delle Regole – PdR, vista la riperimetrazione in corso della carta di fattibilità del Comune di Salò, che nella variante di PGT declasserà parte dell’area d’intervento da ZONA B - “corpo di frana secondario parzialmente attivo” a ZONA A – “Aree prive di movimenti o deformazioni riconducibili a fenomeni di instabilità del versante”, il Comune prevede la conseguente modifica al PdR, con la esclusione di parte dell’area d’intervento dall’ambito ANT - ambiti non soggetti a trasformazione, in cui attualmente ricade l’area; in sede di istanza è stato pertanto concordato con gli uffici Comunali la modifica del perimetro della zona SP-08, fino a farlo coincidere con la nuova perimetrazione della zona A della carta di fattibilità, permettendo così tutte le lavorazioni previste dal progetto sugli immobili. 3.5 Caratteristiche fisiche dell’immobile Il complesso immobiliare è costituito da due corpi di fabbrica all’interno di un terreno di circa 3300 mq. Il corpo di fabbrica principale (casa cantoniera) di pianta rettangolare, ha dimensioni planimetriche di circa 11,90 x 8,40 m e si sviluppa fuori terra su tre piani, di cui uno semi-interrato. Il tetto a falde ha un’altezza massima dal suolo pari a 13, 40 m circa. La struttura in elevazione è in muratura. I piani semiinterrato, terra e primo sono di circa 77 mq ciascuno. Il piano sottotetto è di circa 20 mq. La struttura in elevazione è in muratura ed il tetto è in legno. Sono necessarie opere di consolidamento statico. Il corpo di fabbrica secondario (annesso) anch’esso di pianta rettangolare, ha dimensioni planimetriche di circa 15,30 x 6,40 m e si sviluppa fuori terra su tre piani (di cui uno semi-interrato) con altezza massima dal suolo di circa 12,30 m. il piano semi-interrato è di circa 23,00 mq ed i piani terra e primo sono di circa 70 mq ciascuno. La struttura in elevazione è in muratura ed il tetto è in legno a falde; sono stati recentemente eseguiti interventi di miglioramento sismico. I due corpi di fabbrica sono distanti l’uno dall’altro di circa 3,00 m ed hanno quote di imposta differenti (i relativi piani semi-interrati si trovano ad una differenza di quota altimetrica di circa 3,00 m). Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 3.6 Documentazione fotografica stato di fatto Vedi allegato n. 4 3.7 Progetto di ristrutturazione Vedi Allegato n. 5