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B) Indagine prezzi su cantieri in corso d’opera.
C) Consultazione atti notarili. A partire dal 2006 con il “Decreto Bersani” i valori riportati negli atti di vendita rispecchiano
i prezzi reali.
D) Confronto con un ristretto numero di agenti immobiliari e consulto dei maggiori indicatori di mercato: Agenzia del Territorio (Ente del Ministero dell’Economie e delle Finanze), Osservatorio Immobiliare Città di Torino (Dipartimento Case-Città
del Politecnico di Torino) e verifica su specifici portali immobiliari. Torino è stata suddivisa in 24 zone e aognuna corrisponde
una tabella suddivisa per tipologia di immobile con rispettivi prezzi minimi e massimi.
La tabella “indice di commerciabilità” evidenzia il grado di interesse del mercato per quella zona. La colonna finale invece
è riservata ai “tempi di vendita” che occorrono presumibilmente per arrivare alla definizione del contratto. Per conoscere
la stima del proprio immobile è necessario in primis individuare zona e tipologia (quest’ultima determinata in base a
posizione - periodo di edificazione del fabbricato - livello costruttivo generale - stato delle parti comuni). Successivamente
si valuta l’immobile nella forbice compresa tra il valore minimo e massimo e, per far questo, è necessario tener presente
elementi specifici come ad esempio il piano (il valore per i piani più alti è superiore mentre il deprezzamento per unità
immobiliari in stabili senza ascensore può raggiungere il 15%) e la metratura (normalmente il valore a mq è inversamente
proporzionale alla superficie totale). Rimangono altri aspetti da valutare:
1) Modalità di possesso. Nel caso in cui l’immobile risultasse occupato il deprezzamento può oscillare anche del 25%.
La percentuale è determinata da tipo di contratto, scadenza, canone, situazione oggettiva e soggettiva dell’inquilino.
2) Distribuzione della metratura. La riduzione di prezzo per un “taglio” non omogeneo con ampie dispersioni di metratura
può raggiungere il 10-15%.
Una volta stimato, il prezzo al mq dell’immobile va moltiplicato per la superficie commerciale (il criterio utilizzato dallo
Studio Furbatto è normalmente il seguente: superficie netta “di pavimento” al 100%, muri interni al 100%, muri esterni e
confinanti al 50%, balconi al 50%, cantine e soffitte al 25%). Nelle case d’epoca con elevato spessore delle pareti il criterio
di misurazione commercialmente più corretto è calcolare una media della superficie commerciale con quella calpestabile.
Per questa operazione consigliamo di verificare l’esatta corrispondenza della planimetria, spesso “fuori scala”. Il valore
finale ottenuto è chiaramente un’indicazione generale del valore commerciale del bene ed è in grado quindi di offrire un
primo orientamento di base.
Ulteriori precisazioni:
1) I valori riportati sono delle medie e pertanto sono stati esclusi prezzi di vendita troppo alti o troppo bassi, frutto di
situazioni oggettive e/o soggettive particolari che non… ”fanno mercato”.
2) I prezzi molto bassi che talvolta si possono trovare nella categoria “appartamenti nuovi” si riferiscono a “prezzi
convenzionati”.
3) Nelle tabelle alcune caselle risultano vuote. Questo perché mancano valori attendibili o immobili di quella specifica
tipologia (es. negozi nella zona “Valentino”).
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Quest’anno iniziamo con una buona notizia: i prezzi si sono
sostanzialmente stabilizzati e i tempi di vendita si sono leggermente abbreviati. Dopo tanti anni di riduzione dei valori
immobiliari, ci voleva proprio una rinnovata fiducia verso il
“mattone” con la conseguente riduzione dei tempi di vendita.
Anche per questa edizione, la rilevazione dei prezzi degli
immobili è effettuata su dati reali di compravendita e con i
seguenti criteri:
A) Prezzi di immobili venduti o periziati dallo Studio Furbatto.
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Appartamenti
economici
Via
PREZZI
€/m2 x 1.000
Ma
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erit
a
B
g
olo
24
INDICE
DI COMMERCIABILITÀ TEMPI DI VENDITA
Appartamenti
nuovi
2,0 - 2,4
Scarso
12 mesi
Appartamenti
signorili
1,4 - 1,9
Scarso
12 mesi
Appartamenti
medi
1,1 - 1,4
Scarso
9 mesi
Appartamenti
economici
0,8 - 1,1
Scarso
9 mesi
Negozi
posizione
primaria
1,2 - 1,6
Scarso
12 mesi
Negozi
posizione
non primaria
0,7 - 1,2
e
Appartamenti
signorili
TIPOLOGIA
Via Breglio
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Medio
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Do
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C
Barriera Milano
Barca / Bertolla
Via Orv
2,2 - 2,9
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22
C.s
Appartamenti
nuovi
PREZZI
€/m2 x 1.000
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Medio
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2,4 - 3,0
Aurora / Valdocco
Borgata Vittoria
TIPOLOGIA
INDICE
DI COMMERCIABILITÀ TEMPI DI VENDITA
Appartamenti
nuovi
oR
-
PREZZI
€/m2 x 1.000
Bo
lo
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a
TEMPI DI VENDITA
No
INDICE
DI COMMERCIABILITÀ
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C.
PREZZI
23
Vi
21
€/m2 x 1.000
TIPOLOGIA
Regio Parco
Direttissima Torino
Aeroporto
Parco Dora
Oltre 12 mesi
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Via
Scarso
Lu
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