cosa occorre sapere per... Side letter e opponibilità a terzi: non solo
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cosa occorre sapere per... Side letter e opponibilità a terzi: non solo
News.9_15_Layout 1 24/07/15 16:18 Pagina 14 News cosa occorre sapere per... a cura dello Studio Legale Cocuzza & Associati di Milano Side letter e opponibilità a terzi: non solo una questione di forma! P uò capitare che quando si negoziano contratti di locazione o affitto di rami di azienda una parte richieda di inserire determinate pattuizioni in un documento a parte, la cosiddetta “side letter”. Questo genere di prassi, apparentemente innocua, comporta però conseguenze importanti, che per contratti di durata aventi a oggetto beni immobili è bene ricordare. Indubbiamente tra le parti che l’hanno sottoscritta la scrittura a latere rispetto ai contratti che abbiamo citato vale a tutti gli effetti, come e quanto il contratto principale. Infatti per le locazioni immobiliari a uso non abitativo, se è pur vero che con norma avente finalità fiscale ma portata civilistica emessa nel 2004 è stata dettata la nullità dei contratti non registrati quando ne ricorrono i presupposti, sembra che possa ragionevolmente sostenersi la validità di pattuizioni a latere di un contratto debitamente registrato, anche ove non registrate, sempre tuttavia che esse non contengano impegni finanziari e costituiscano pertanto elusione di imposta. Per i contratti di affitto di ramo di azienda la forma della scrittura privata autenticata da notaio non è prescritta dalla legge per la validità, ma ai sensi dell’art. 2556 c.c. essi “devono essere depositati per l'iscrizione nel registro delle imprese, nel termine di trenta giorni, a cura del notaio rogante o autenticante”. La mancata iscrizione, a mente dell’art. 2193 c.c., comporta l’inopponibilità ai terzi che non ne fossero a conoscenza. Nel mondo dei centri commerciali, stazioni, aeroporti e outlet normalmente sono le proprietà a formulare la richiesta della “side letter” motivandola con la necessità di mantenere privacy su pattuizioni che deroghino alle condizioni generali e agli standard contrattuali che regolano i rapporti con tutti gli operatori. Si tratta certamente di una motivazione importante, tuttavia forse una cautela persino eccessiva, in quanto in realtà a ben guardare in pratica non è per nulla facile accedere a contratti intercorrenti tra terze parti, qualora non si abbia un interesse documentabile a prenderne visione. Le pattuizioni in side letter, come si diceva, presentano una contropartita piuttosto importante e cioè l’inopponibilità a eventuali terzi delle pattuizioni ivi contenute. Tuttavia, quali potrebbero essere i terzi in una situazione di questo tipo? Tralasciando casi di scuola in cui i terzi fossero altri conduttori a cui la proprietà avesse dato in locazione/affitto lo stesso bene, concentriamoci su un caso più reale e anzi piuttosto frequente nella pratica: che terzo sia l’acquirente dell’immobile in locazione/ affitto. Per quanto riguarda il contratto d’affitto di ramo di azienda si ha l’inopponibilità ai terzi ai sensi del citato articolo 2193 c.c. di ciò che non sia inserito nell’atto notarile. Per quanto riguarda il contratto di locazione, bisogna distinguere i contratti aventi durata inferiore ai nove anni da quelli aventi durata superiore. Per i primi, vale l’art. 1599 c.c. e pertanto i patti sono opponibili al terzo se hanno data certa anteriore alla cessione dell’immobile. Per i secondi, i quali avrebbero dovuto essere trascritti, essi sono opponibili ove trascritti, e lo sono solo sino a nove anni negli altri casi. Pertanto, qualora il contratto di locazione ultranovennale (come spesso avviene nella pratica) non dovesse essere stato trascritto, esso sarà opponibile al terzo acquirente (nuovo proprietario) solo per nove anni dalla sottoscrizione. Come estendere qualche tutela in più a un conduttore o un affittuario che desiderino cautelarsi anche nei confronti di una nuova eventuale proprietà e cercare di far sì che anche la pattuizione separata sia rispettata dal terzo acquirente? È possibile pattuire nella side letter stessa che il locatore/concedente dia notizia dell’esistenza della side letter al proprio avente causa, con un obbligo di informazione al conduttore/affittuario che tale obbligazione è stata adempiuta; tale obbligo potrà farsi coincidere, nel caso della locazione, per esempio, con l’invio dell’informativa al conduttore ai fini della prelazione. Come sempre nelle negoziazioni immobiliari, è opportuno intendersi: se la finalità è effettivamente quella di mantenere privacy rispetto ad altri conduttori, allora non dovrebbero incontrarsi difficoltà a pattuire il rispetto delle pattuizioni a latere nel caso di cessione dell’immobile a terzi. Avv. Alessandro Barzaghi Per informazioni e quesiti gli Avvocati Giulia Comparini [email protected] e Alessandro Barzaghi [email protected] saranno lieti di rispondervi. ALL’AUCHAN DI CESANO BOSCONE (MI) È INIZIATA L’ERA DEI LOCKER Dopo l’introduzione del Car Pooling e del Car Sharing, è la volta dei Locker. Il Centro commerciale Auchan di Cesano Boscone mette a disposizione degli abitanti del territorio e dei suoi clienti il sistema di consegna e ritiro di acquisti online grazie alla collaborazione con InPost. Il Locker, distributore automatico di nuova generazione, permette il ritiro in pochi secondi dei pacchi ordinati on-line da e-shop convenzionati. Il sistema informa il cliente dell’arrivo del pacco tramite il servizio di notifiche inviate per mail e SMS, si può anche effettuare il pagamento dei prodotti acquistati direttamente al Locker, tramite bancomat o carta di credito. Dal momento della notifica dell’arrivo del pacco si hanno 3 giorni di tempo per ritirarlo e si possono anche effettuare resi. Il ritiro avviene in 7 secondi al massimo senza code e vincoli di orario. 14 retail&food - settembre 2015