4 | SIV LIVE Störfall Geothermie Quand la géothermie profite aux

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Infos
Publikation des Schweizer Immobilienschätzer-Verbands
Publication de l’Association suisse des estimateurs immobiliers
Pubblicazione dell’Associazione svizzera valutatori immobiliari
www.siv.ch
Partner | Partenaire:
4 | SIV LIVE
Störfall Geothermie
Quand la géothermie
profite aux esturgeons
Geotermia: un problema
che è tornato utile
12 | Know-How Diskontierungssätze in der Immobilienbewertung
32 | CEI 25 ans – bon anniversaire à la CEI
37 | focus Il (supposto) valore aggiunto di 25 cm di polistirolo
40 | sIREA Gute Nachfrage für den MAS REM mit Vertiefung Bewertung
SIV Infos 41 | 022014 | CHF 18.–
mit | avec | con
2 | Editorial
Liebe SIV-Mitglieder
Liebe CEI-Mitglieder
Sehr geehrte Immobilienfachleute und Interessierte
Maximale Servicequalität für seine Mitglieder: Das hat sich
der SIV auf die Fahne geschrieben. Ein weiterer Schritt auf
dem Weg zu diesem Ziel ist unsere neue Dienstleistung
«Rechtsauskunft» (s. auch S. 16). Aufs gleiche Konto geht
die erste mündliche Expertenauskunft im Bewertungswesen, die wir schon länger im Angebot haben und auch beansprucht wird. Das zeigt uns, dass solche Dienstleistungen
wichtig und wir auf dem richtigen Weg sind. Ansprechpartner
ist unsere SIV-Geschäftsstelle, die je nach Fall und Fachbereich SIV- oder Sirea-Experten vermittelt – immer zielgenau
und effizient. Selbstverständlich helfen wir auch gerne weiter, wenn Sie einen Experten für Spezialschätzungen suchen.
Wir stellen gerne den Erstkontakt für Sie her.
Daniel Hengartner
Präsident SIV
[email protected]
IMPRESSUM
Redaktionsleitung
Jung Kommunikation AG
071 222 95 92
[email protected]
Redaktioneller Beirat
Martin Frei, Werner Ramseyer,
Ernst Reich
Sekretariat SIV
Poststrasse 23, 9001 St.Gallen,
071 223 19 19, [email protected],
www.siv.ch
Präsident
Daniel Hengartner, lic. iur. HSG,
[email protected]
Kommunikationsdesign
www.formidable.ch
Produktion und Druck
www.cavelti.ch
Auflage
3000 Exemplare
Erscheinungsweise
zweimal jährlich
Titelbild
Tropenhaus Frutigen
SIV Infos 41 | August Août Agosto 2014
Ebenfalls in den Bereich Service – gegen innen und aussen –
geht das Verzeichnis der Schweizer Immobilienschätzer. Das
beliebte Handbuch mit allen Schätzern, sortiert nach Namen
und Postleitzahl, bietet Übersicht und Orientierung in der
Schweizer Branchenlandschaft. Für 2015 ist eine Neuauflage
geplant (s. S. 43) – erstmals mit einer Rubrik für alle Schätzer,
die sich bis dahin nach ISO 17024 haben zertifizieren lassen.
Apropos Zertifizierung. Die ersten Zertifizierungen finden im
Herbst 2014 statt. Die einheitliche und kosteneffiziente Zertifizierung (CHF 3000 für die Erstzertifizierung, CHF 1500
fürs Wiederholungsaudit alle 5 Jahre), gestützt durch alle
grossen Schätzerverbände der Schweiz, ist ein Meilenstein für den Berufsstand des Schweizer Immobilienbewerters (s. S. 4 f.). Ein herzliches Dankeschön an David Hersberger, P
räsident SEK/SVIT, Yves Chachemaille, CEI, und Guy
Lanfranconi, Geschäftsführer der Zertifizierungsstelle SEC
Bern, für die gute Zusammenarbeit.
Ihnen wünsche ich gutes schätzerisches Gelingen und Gutachten, die das Prädikat wertvoll verdienen.
Daniel Hengartner
FR
éditorial
IT
Editoriale
Chers membres de la SIV,
Chers membres de la CEI,
Chers experts immobiliers et chères parties intéressées,
Cari membri SIV
Cari membri CEI
Stimati addetti del settore immobiliare e gentili interessati
La SIV veut offrir à ses membres un service de qualité optimale. Notre nouvelle prestation de «Conseil juridique»
(cf. page 16) est un pas de plus vers la réalisation de cet objectif, tout comme l’était le premier avis verbal d’expert dans
le secteur des estimations que nous proposons depuis longtemps et qui est aussi très demandé. Cela démontre l’importance de ces services et prouve que nous sommes sur la
bonne voie. Notre bureau SIV agit avec précision et efficacité
pour vous fournir des experts SIV ou Sirea, selon les besoins
et les secteurs. Bien sûr, nous pouvons aussi vous a
ider
si vous avez besoin d’un expert pour des estimations spéciales. Nous établissons pour vous les premiers contacts.
Massima qualità del servizio per i propri membri: questo è
lo scopo che si è prefissa la SIV. Un altro passo in questa direzione è costituito dal nuovo servizio «Consulenza legale»
(v. anche p. 16), sullo stesso filone della prima informazione
specialistica orale nella valutazione immobiliare, che offriamo già da tempo e che è anche molto richiesta. Ciò dimostra
che questi servizi sono importanti e che siamo sulla strada
giusta. Il partner di riferimento è il nostro ufficio SIV che, a
seconda del caso e del settore specialistico, mette a disposizione gli esperti SIV o Sirea in modo sempre mirato e efficiente. Ovviamente siamo pronti a fornire il nostro supporto
anche a chi ricerca esperti per valutazioni speciali. Forniamo
volentieri il primo contatto.
La liste des estimateurs immobiliers suisses s’avère également utile dans le domaine des services (internes ou externes). Le fameux manuel des estimateurs, classé par nom
et code postal, offre un aperçu détaillé du secteur et vous
permet de trouver facilement le professionnel que vous recherchez. Une nouvelle édition est prévue pour 2015 (cf.
page 43). Elle intégrera pour la première fois une rubrique
mentionnant tous les estimateurs certifiés selon la norme
ISO 17024.
Anche nel settore dei servizi, interni o esterni, è utile l’elenco dei valutatori immobiliari svizzeri. L’apprezzato manuale
con tutti i valutatori, classificati per nome e numero postale
d’avviamento, con una panoramica e un orientamento all’interno del settore in Svizzera. Per il 2015 è in programma una
nuova edizione (v. p. 43), per la prima volta con una rubrica
per tutti i valutatori che al momento avranno la certificazione
ISO 17024.
À ce propos, les premières certifications seront délivrées à
l’automne 2014. Cette certification unique et économique
(CHF 3000 pour la première certification, CHF 1500 pour le
renouvellement tous les 5 ans), soutenue par toutes les associations d’estimateurs immobiliers de Suisse, est un tournant pour notre profession (page 4 et suivantes). Nous
adressons nos sincères remerciements à David Hersberger, président de la SVIT/CES, Yves Chachemaille, CEI, et
Guy Lanfranconi, gérant de l’organisme de certification SEC
Berne, pour leur soutien.
A proposito di certificazione. Le prime avverranno nell’autunno 2014. La certificazione standardizzata ed efficiente sul piano dei costi (CHF 3000 per la prima c ertificazione,
CHF 1500 per l’audit ogni 5 anni) è supportata da tutte le
maggiori associazioni di valutatori svizzere ed è una pietra
miliare per la professione di valutatore immobiliare in Svizzera (v. p. 4 e segg.). Un sincero ringraziamento va a David
Hersberger, presidente SEK/SVIT, a Yves Chachemaille, CEI,
e Guy Lanfranconi, amministratore dell’organismo di certificazione SEC di Berna per la collaborazione.
Je vous souhaite beaucoup de réussite et des expertises de
qualité.
Vi auguro di riuscire al meglio nelle valutazioni e nelle perizie di qualità.
Daniel Hengartner
Daniel Hengartner
4 | AKTUELL
Zertifizierung: Durchbruch für Schweizer
Immobilienbewerter
Ein Novum für Immobilienbewerter: Ab sofort gibt es eine Personenzertifizierung nach ISO 17024.
Sie war Hauptthema an der diesjährigen SIV-Mitgliederversammlung vom 15. Mai 2014 in Zürich.
Die Swiss Experts Certification SA (SEC)
hat in Zusammenarbeit mit CEI, SIV und
SEK/SVIT ein Personenzertifizierungssystem nach ISO 17024 für Immobilienbewerter entwickelt. Die einheitliche
Zertifizierung von Fachleuten soll für
mehr Transparenz sorgen und die Qualität der Gutachten gewährleisten. Dem
SIV-Präsidenten Daniel Hengartner den
Puls gefühlt.
Daniel Hengartner, «Die Zukunft nicht
verpassen» war das Motto der dies
jährigen MV. Zufall?
Ganz und gar nicht. Für uns als Verband – und damit auch für unsere Mitglieder – ist die Zertifizierung ein grosser Schritt in die richtige Zukunft.
Weshalb?
Der SIV – als offizieller Vertreter der
Schweizer Schätzerinnen und Schätzer
– ist seit Langem bestrebt, den Berufsstand noch weiter zu professionalisieren. Eine Zertifizierung, die Fachkompetenz, Erfahrung und Unabhängigkeit
von Bewertern ins Zentrum rückt, war
die logische Konsequenz. Dass wir diese nun zusammen mit CEI und SEK/
SVIT umsetzen konnten, zeigt, wie wichtig eine solche Professionalisierung ist
– für den einzelnen Schätzer, aber auch
für die Branche.
Klingt nach Win-Win …
Das ist es auch. Es profitieren einerseits die Immobilienbewerter, die mit
dem Erhalt des Zertifikats bewiesen haben, dass sie über die nötige Fachkompetenz, Erfahrung und Unabhängigkeit,
die im Fachbereich gefragt sind, zu verfügen. Andererseits erhalten Auftrag
geber die Gewissheit, einen kompetenten, erfahrenen und unabhängigen
Immobilienbewerter gegenüber zu
haben.
Wer kann sich zertifizieren lassen?
Grundsätzlich jeder ausgebildete Immobilienbewerter, der Mitglied in einem
der Schweizer Immobilienbewerterverbände ist und mindestens fünf Jahre
Berufserfahrung ausweisen kann.
Wie ist das Vorgehen?
Ein Interessent / eine Interessentin erstellt ein umfassendes Dossier mit
Grund- und Weiterbildung, Verbandzugehörigkeiten, Nachweis über mindestens 5 Jahre Berufspraxis, Referenzen
von mindestens 3 Auftraggebern sowie 5 Bewertungsgutachten und eine
Selbstdeklaration mit Beschrieb der Geschäftstätigkeit und Nachweis von jährlich mindestens 24 Bewertungsgutachten. Nach Prüfung auf Vollständigkeit
und Zuordnung von zwei Prüfungs
experten (mit Einspracherecht) werden
die Unterlagen punkto Fachkompetenz,
Erfahrung und Unabhängigkeit geprüft.
Den Abschluss bildet ein persönliches
Gespräch.
Wer führt das Prüfungsverfahren durch?
Es handelt sich um ein offizielles Verfahren, das von der SEC durchgeführt
wird – als von der Schweizerischen
Akkreditierungsstelle SAS nach Norm
ISO 17024 akkreditiertes Unternehmen,
das Gerichtsexperten und technische
und wissenschaftliche Experten zertifiziert (s. Box, Anm. d. Red.). Die materielle Prüfung wird durch Experten durchgeführt, die die drei Verbände CEI, SEK/
SVIT und SIV rekrutieren und paritätisch
in die Prüfungskommission einsetzen.
Einmal zertifiziert, immer zertifiziert?
Die zertifizierten Gutachter werden
regelmässig in einem Abstand von
fünf Jahren in so genannten Audits auf
ihre Expertenqualitäten hin geprüft.
Basis bildet auch hier ein Dossier mit
Nachweisen von Weiterbildung im Fachgebiet, Zugehörigkeit zu einem Fach
verband, Selbstdeklaration, Referenz
und zwei Gutachten, die er/sie in der
Zwischenzeit erstellt hat.
Welche Bedeutung hat diese Zertifizie
rung für den SIV – und damit auch für
seine Mitglieder?
Der SIV erhält mit der Zertifizierung neben der klassischen Verbandstätigkeit
und der Ausbildung (eigenes Ausbildungsinstitut Sirea: www.sirea.ch, Anm.
d. Red.) ein drittes Standbein. Das ist
ein Durchbruch! Ein Durchbruch notabene, der gedauert hat und hart erarbeitet
werden musste, jedoch von grosser Be-
5 | deutung ist. Schliesslich sind Auftraggeber, die zunehmend auch internationaler und anonymer werden, auf Qualitätsstandards, wie sie eine solche
Zertifizierung bietet, angewiesen. Für unsere Mitglieder wiederum ist die Zertifizierung eine Chance, sich im Markt noch besser zu positionieren.
Ihre Prognose: Wie viele Immobilienschätzer wer
den Ende 2014 zertifiziert sein?
Wir rechnen mit 10 bis 15 Bewertern, die sich 2014
zertifizieren lassen. Der grosse Rutsch wird 2015
erfolgen. Dann können wir auch mehrere Zertifizierungstage zur Verfügung stellen. Die ersten Bewerter werden am 11. September 2014 in Bern zertifiziert; deren Bewerbungsdossiers sind eingetroffen
und werden nun geprüft.
Ernst Reich / Sibylle Jung
Über SEC
Swiss Experts Certification SA (SEC) ist eine unabhängige
Gesellschaft mit Sitz an der Universität Lausanne. Sie
wurde gegründet und wird geführt durch die Schweizerische Gerichtsexpertenkammer und ist vom Bund akkreditiert für die Zertifizierung nach ISO 17024.
Jetzt für Zertifizierung anmelden:
→ www.experts-certification.ch
FR À propos de la SEC
La Swiss Experts Certification SA (SEC) est une société
indépendante sise à l’université de L
ausanne. Fondée et
dirigée par la Chambre suisse des experts judiciaires,
elle est accréditée par la Confédération selon ISO 17024.
Inscrivez-vous maintenant pour la certification:
→ www.experts-certification.ch
IT Sulla SEC
La Swiss Experts Certification SA (SEC) è una società indipendente con sede presso l’Università di Losanna. È stata
fondata ed è gestita dalla Camera svizzera degli esperti
giudiziari ed è a
ccreditata dalla Confederazione per la certificazione conforme a ISO 17024.
Presenta subito la domanda per la certificazione:
→ www.swiss-experts.ch
Europaallee Zürich, 15. Mai 2014: SIV MV 2014
++ im Bahnzentrum der Schweiz ++ Stefano Lappe, Vorstandsmitglied und Vertreter des SIV SI, verlässt den Vorstand; als Nachfolger wird David Gianinazzi gewählt ++
Das SIV-Ausbildungsinstitut Sirea hält sich hervorragend
und bietet neu den Master-Lehrgang MAS Real Estate
Management mit Vertiefung Valuation an ++ Andreas Steiger, SBB Immobilien, Leiter Development, informiert über
die Entwicklung, Chancen und Verantwortung der SBB
als Big Player im Schweizer Immobilienbusiness ++ Guy
Lanfranconi, Geschäftsführer SEC, präsentiert die Zertifizierung ++ Rolf Krömler und Thorsten Schirmer, beide
Zürich Versicherung, informieren über die Gefahren von
Haftungsansprüchen ++ Rahmenprogramm mit Rundgang
in den Gebäuden der entstehenden Europaallee ++ gut
gelaunte SIV-Mitglieder und Gäste ++ Gedankenaustausch
und Netzwerkpflege beim reichhaltigen Stehlunch ++
FR Europaallee Zurich, 15 mai 2014: AG 2014 de la SIV
++ Dans le centre ferroviaire de la Suisse ++ Stefano
Lappe, membre du conseil d’administration et représentant SIV SI, quitte le conseil d’administration; David Gianinazzi a été élu pour lui succéder ++ Sirea, l’institut de formation de la SIV, fonctionne à merveille et propose
désormais le stage de Master MAS Real Estate Management avec spécialisation Valuation ++ Andreas Steiger,
CFF Immobilier, responsable Development, donne des informations sur l’évolution, les perspectives et la responsabilité des CFF en tant qu’acteur important dans le secteur immobilier suisse ++ Guy Lanfranconi, directeur SEC,
présente la certification ++ Rolf Krömler et Thorsten Schirmer, tous deux de Zurich Assurance, évoquent les risques
des actions en responsabilité ++ Programme-cadre avec
visite des bâtiments de l’Europaallee ++ Membres de la
SIV et invités d’humeur joyeuse ++ Échange et réseautage
lors du copieux buffet ++
IT Europaallee Zurigo, 15 maggio 2014: AS SIV 2014
++ Nel centro ferroviario della Svizzera ++ Stefano Lappe,
membro del Consiglio di amministrazione e rappresentante SIV SI, lascia la presidenza; viene eletto suo successore David Gianinazzi ++ L’istituto universitario SIV, Sirea,
procede egregiamente la propria attività di formazione e
offre ora il corso di studi Master MAS Real Estate Management con specializzazione in Valuation ++ Andreas Steiger, Immobili FSS, Direttore Development, parla dello sviluppo, delle opportunità e della responsabilità di FSS
come big player nel settore immobiliare svizzero ++ Guy
Lanfranconi, Amministratore SEC, presenta la certificazione ++ Rolf Krömler e Thorsten Schirmer, di Zurigo Assicurazioni, parlano dei pericoli delle rivendicazioni di responsabilità ++ Programma quadro con giro negli edifici della
nuova Europaallee ++ Soci SIV e ospiti di buon umore ++
Scambio di vedute e cura dei contatti in occasione di un
sontuoso buffet ++
FR
ACTUALITÉS
Certification: percée majeure pour les
estimateurs immobiliers suisses
Du nouveau pour l’estimateur immobilier: il existe dorénavant une
certification de personnes selon
la norme ISO 17024. Elle était au
programme de l’assemblée générale de la SIV de cette année qui
s’est tenue à Zurich le 15 mai 2014.
La Swiss Experts Certification SA (SEC)
a mis au point, en collaboration avec
la CEI, la SIV et le CSE SVIT, un système de certification de personnes
pour les estimateurs immobiliers s elon
ISO 17024. La certification uniforme
des professionnels doit apporter plus
de transparence et garantir la qualité
des expertises. Nous avons interrogé le
président de la SIV, Daniel Hengartner,
à ce sujet.
Daniel Hengartner, «Ne pas rater le
train de l’avenir» était le mot d’ordre de
l’assemblée générale de cette année.
Un hasard?
Absolument pas. Pour nous en tant
qu’association – et donc pour nos
membres –, la certification constitue
une étape importante vers l’avenir.
Pourquoi?
La SIV – en tant que représentante officielle des estimatrices et estimateurs
suisses – s’efforce depuis longtemps de
professionnaliser toujours plus ce métier. Il était donc logique de mettre en
place une certification qui met en avant
les compétences professionnelles, l’expérience et l’indépendance des estimateurs. Le fait que nous y sommes parvenus avec la CEI et le CSE SVIT montre
à quel point une telle professionnalisation est importante – pour les estimateurs, mais aussi pour la branche.
Une situation bénéfique pour tous
en somme…
C’est cela. Elle profite d’une part aux
estimateurs immobiliers qui, en obtenant le certificat, ont prouvé qu’ils
disposaient des compétences professionnelles, de l’expérience et de l’indépendance indispensables dans le secteur. D’autre part, les donneurs d’ordre
ont la certitude d’être face à un estimateur immobilier compétent, expérimenté et indépendant.
Qui peut se faire certifier?
En principe, tout estimateur immobilier
formé, membre d’une des associations
suisses d’estimateurs immobiliers et
pouvant justifier d’une expérience professionnelle de 5 ans minimum.
Quelle est la marche à suivre?
La personne intéressée monte un dossier complet présentant sa formation
de base et continue, son appartenance
à des associations, la preuve d’une pratique professionnelle de 5 années minimum, des références d’au moins 3
donneurs d’ordre ainsi que 5 expertises et une déclaration décrivant l’activité commerciale accompagnée de la
d’au moins 24 expertises par an. Après
vérification que le dossier est complet
et affectation de deux experts (avec
droit de recours), documents sont examinés du point de vue les des compétences professionnelles, de l’expérience
et de l’indépendance. La procédure se
conclut par un entretien personnel.
Qui réalise la procédure d’examen?
Il s’agit d’une procédure officielle réalisée par la SEC, l’entreprise accréditée selon la norme ISO 17024 par l’organisme d’accréditation suisse SAS
qui certifie des experts judiciaires, techniques et scientifiques (voir encadré,
NDLR). L’examen matériel est réalisé
par des experts recrutés parmi les trois
associations CEI, CSE SVIT et SIV qui
siègent de manière paritaire au sein de
la commission d’examen.
Certifié un jour, certifié toujours?
L’expert certifié est contrôlé régulièrement, à intervalle de 5 ans, lors d’audits
vérifiant ses qualités d’expert. Là encore, cela se fait sur la base d’un dossier rassemblant des preuves de formation continue dans un domaine
spécialisé, l’appartenance à une association, une déclaration, des références et deux expertises établies dans
l’intervalle.
Quelle importance revêt cette cer
tification pour la SIV – et pour ses
membres?
Grâce à la certification, la SIV acquiert un troisième pilier en plus de
ses activités classiques d’association et de formation (institut de formation propre, S
irea: sirea.ch, NDLR.).
C’est une grande avancée! Une avancée qui a pris du temps et qui a été acquise de haute lutte, mais qui revêt
une grande importance. Enfin, les donneurs d’ordre, qui sont de plus en plus
internationaux et anonymes, se fient à
des normes de qualité comme celles
que leur offre cette certification. Pour
nos membres, la certification constitue
une occasion de se positionner encore
mieux sur le marché.
Votre pronostic: combien d’estimateurs
immobiliers se feront certifier d’ici la
fin 2014?
Nous comptons sur 10 à 15 estimateurs en 2014. Le grand tournant sera
pour 2015. Nous pourrons alors proposer plusieurs stages de certification. Les
premiers estimateurs seront certifiés le
11 septembre 2014 à Berne; nous avons
reçu leurs dossiers de candidature qui
sont en cours d’examen.
IT
ATTUALITÀ
Certificazione: Rivoluzione per i valutatori
immobiliari svizzeri
Una novità per i valutatori immobiliari svizzeri: a partire da subito è disponibile una certificazione
personale conforme a ISO 17024.
È stato il tema di discussione principale all’assemblea dei soci SIV di
quest’anno, tenutasi il 15 maggio
2014 a Zurigo.
che ottenendo il certificato dimostrano
di disporre della competenza tecnica,
dell’esperienza e dell’indipendenza necessaria in questo settore professionale.
Dall’altro, i committenti ricevono la certezza di trovarsi di fronte ad un valutatore immobiliare competente, esperto e
indipendente.
La Swiss Experts Certification SA (SEC),
in collaborazione con CEI, SIV e SEK/
SVIT, ha sviluppato un sistema di certificazione personale conforme a
ISO 17024 per i valutatori immobiliari.
La certificazione uniforme e standardizzata di periti ed esperti è volta a fornire maggiore trasparenza e a garantire la
qualità delle perizie. Al presidente della SIV Daniel Hengartner piace questa
tendenza.
Chi può ottenere la certificazione?
In linea di massima qualsiasi valutatore
immobiliare dotato di formazione adeguata che sia membro di una delle associazioni svizzere di valutatori immobiliari e possa dimostrare di avere almeno
5 anni di esperienza professionale.
Daniel Hengartner, «Non lasciarsi sfug
gire il futuro» era il motto dell’assem
blea dei soci di quest’anno. Un caso?
Assolutamente no. Per noi come associazione – e quindi anche per i nostri soci – la certificazione è un grande
passo avanti sulla strada giusta verso il
futuro.
Perché?
La SIV – come rappresentante ufficiale dei valutatori immobiliari svizzeri – si
impegna da tempo a favore dell’ulteriore professionalizzazione della categoria. Una certificazione che richiamasse
l’attenzione sulle competenze tecniche,
sull’esperienza e sull’indipendenza dei
valutatori era una logica conseguenza.
La possibilità, poi, di poterla ora introdurre nella pratica insieme a CEI e SEK/
SVIT, dimostra l’importanza di una tale
professionalizzazione, per il singolo valutatore, ma anche per il settore nel suo
complesso.
Suona come un Win-Win …
Ed è anche questo. Da un lato traggono vantaggio i valutatori immobiliari
Com’è la procedura?
Il/La interessato/a deve presentare un
dossier completo con formazione di base
e specialistica, affiliazione alle associazioni, dimostrazione di possedere almeno 5 anni di esperienza, referenze di almeno 3 committenti, oltre che 5 perizie di
valutazione e una dichiarazione personale con la descrizione della propria attività
e la dimostrazione di effettuare almeno
24 perizie di valutazione all’anno. I documenti saranno esaminati da due esperti esaminatori (con diritto di obiezione),
al fine di accertarne la completezza e
l’attendibilità e attribuire al richiedente i
titoli di competenza professionale, esperienza e indipendenza. Un colloquio individuale completerà la procedura.
Chi esegue la procedura d’esame?
Si tratta di una procedura ufficiale, eseguita dal SEC – come azienda accreditata dal Servizio di Accreditamento
Svizzero SAS in conformità con la norma ISO 17024, che certifica gli esperti giudiziari e gli esperti tecnici e scientifici (v. riquadro, nota della redazione).
L’esame materiale viene eseguito da
esperti reclutati dalle tre associazioni CEI, SEK SVIT e SIV e che vengono a
costituire in modo paritario la commissione d’esame.
Una volta ottenuto, il certificato vale
per sempre?
I periti certificati devono sostenere un
esame delle loro qualità di esperti regolarmente ogni cinque anni, in occasione dei cosiddetti audit. Anche in questo caso la base di partenza è costituita
da un dossier contenente i certificati di
specializzazione nel settore specifico, la
prova dell’appartenenza a un’associazione di categoria, la dichiarazione personale, le referenze e 2 perizie compilate nel periodo che va dall’assegnazione
del certificato al momento dell’audit.
Che significato ha questa certificazione
per la SIV – e per i suoi soci?
Con questa certificazione la SIV ottiene, accanto alla classica attività dell’associazione e alla formazione specializzata (con il proprio istituto universitario
Sirea: sirea.ch, nota della redazione)
una terza colonna portante. Si tratta di
una rivoluzione! Una rivoluzione, notabene, iniziata molto tempo fa e che
ha richiesto un grande lavoro di sviluppo, una rivoluzione di grande importanza. L’attenzione dei committenti, sempre
più anonimi e internazionali, è richiamata sugli standard di qualità, quelli cui fa
riferimento la certificazione di cui stiamo parlando. Per i nostri soci, poi, la
certificazione costituisce una chance,
per conquistare una posizione ancora
migliore sul mercato.
Quanti valutatori immobiliari saranno
certificati per la fine del 2014?
Calcoliamo che da 10 a 15 valutatori saranno certificati entro la fine del 2014.
Si avrà il grande balzo nel 2015. Allora potremo anche mettere a disposizione più giorni per la certificazione. I primi valutatori saranno certificati a Berna
l’11 settembre 2014; i dossier della loro
richiesta di certificazione sono già arrivati e ora sono sottoposti ad esame.
8 | SIV LIVE
Störfall Geothermie
Der SIV live Anlass vom 6. März 2014 führte zu den Palmen ins Tropenhaus von Frutigen.
Dass im Berner Oberland auf 800 m ü. M. heute Tropenfrüchte gedeihen, ist einem Problem zu verdanken.
Einem Problem wiederum, dem findige Ingenieure kreativ begegneten.
zogen und genutzt werden kann. Es legt
gleichsam den Grundstein fürs Tropenhaus. 2002 mit einer Machbarkeitstudie
gestartet und 2009 eröffnet, nimmt es
heute im Alpenraum die führende Rolle in der Nutzung erneuerbarer Energie ein. «Wir züchten Fische und Früchte und sind ein Vorzeigebetrieb für
sinnliche und erlebbare Vermittlung
der damit verbundenen Themen und
Dienstleistungen», beschreibt sich das
Tropenhaus selbst.
zucht von Störfischen und damit die
Produktion von hervorragendem Fisch
und von echtem Schweizer Kaviar entwickeln. Ein Prozess, der noch im Gang
ist, auch begleitet von Rückschlägen –
die Entwicklung der Produktionszahlen
jedoch ist beeindruckend. Ebenfalls beeindruckend ist die Zahl der generierten Arbeitsplätze: Das Tropenhaus beschäftigt mittlerweile rund 50 Personen
in den Bereichen Gastronomie, Eventmarketing und Produktverarbeitung.
Die Energie sollte jedoch nicht ungenutzt bleiben. Mit dem Einsatz einer
Wärmepumpe haben die Tunnelingenieure ein Konzept entwickelt, mit dem
die überschüssige (Gratis-)Energie ent-
Schweizer Kaviar – mehr als ein gutes
Marketing
Das Tropenhaus Frutigen ist längst
eine Marke geworden. Zum wirtschaftlichen Standbein sollen sich die Auf-
Im Tropenhaus Frutigen haben sich
Engineering und Marketing gemeinsam zu einem Projekt gefunden, dem
nicht nur Erfolg vorausgesagt wurde.
Mit Hartnäckigkeit und Ausdauer ist ein
Ernst Reich, Tropenhaus Frutigen
«Corpus delicti» ist der Lötschberg
basistunnel resp. das Wasser, das durch
ihn fliesst. Bedingt durch die Tiefe des
Tunnels und den daraus resultierenden
geothermischen Wärmestrom weist das
Bergwasser in Frutigen eine Temperatur von rund 20 ° Celsius auf – viel zu
warm, um dem nahe vorbeifliessenden
Fluss Kander direkt zugeführt zu werden. Diese könnte sich dadurch nämlich übermässig erwärmen und so die
Fische gefährden, die dort laichen.
Das Tropenhaus Frutigen ist längst eine Marke geworden.
9 | © Ralph Steckelbach
Vorschau
Werk entstanden, das vielleicht typisch schweizerisch ist; notabene mit Produkten – Tropenfrüchte und Kaviar –, die so gar nicht schweizerisch anmuten: vom Stör-Fall Geothermie gleichsam zum
Stör-Erfolg. Etwas im Schatten der thematischen
Schwerpunkte Tropenhaus und Kaviar stehen
die Energieproduktion und die Stabilisierung der
Wasserversorgung der Gemeinde Frutigen.
Ernst Reich, SIV-Vorstandsmitglied
→ www.tropenhaus-frutigen.ch
Angewandtes Geothermie-Projekt
Die Nutzung des Sickerwassers aus dem Lötschberg-
Basistunnel ist ein angewandtes Geothermie-Projekt.
Natürlich ist die energetische Wertschöpfung bescheiden,
dazu ist das Wasser nicht warm genug, aber dafür sind die
Risiken auch geringer als bei den bisherigen GeothermieProjekten. Das Prinzip der Kaskadennutzung ist hier –
auch dank Forschungsbeiträgen – zu einer Perfektion
gebracht worden: Die Energie des Tunnelwassers dient
zuerst der Aufzucht der Störfische, Wärmetauscher ge
winnen nachher Wärmeenergie zur Beheizung der Anlagen und der Gewächshäuser. Das Wasser treibt aber auch
Turbinen an als Beitrag zur Stromversorgung für die
Gemeinde.
FR
Projet de géothermie appliquée
L’utilisation de l’eau d’infiltration du tunnel de base du
Lötschberg constitue un projet de géothermie appliquée.
Bien sûr, cette production d’énergie est modeste, car l’eau
n’est pas suffisamment chaude, mais les risques sont aussi moindres que pour les projets de géothermie réalisés
jusqu’à présent. Le principe de l’utilisation en cascade
atteint ici – notamment grâce aux contributions de la
recherche – la perfection: l’énergie de l’eau du tunnel sert
d’abord à l’élevage des esturgeons, des échangeurs de
chaleur produisent ensuite de la chaleur pour chauffer les
installations et les serres. L’eau entraîne également des
turbines qui contribuent à l’approvisionnement électrique
de la commune.
IT Progetto di geotermia applicata
Lo sfruttamento dell’acqua di infiltrazione dal tunnel di
base del Lötschberg è un progetto di geotermia applicata.
Naturalmente, la produzione di energia è modesta, perché
l’acqua non è calda abbastanza, ma i rischi sono anche
molto più contenuti rispetto ai progetti di geotermia precedenti. Il principio dell’utilizzo a cascata è stato qui reso
quasi perfetto, anche grazie alla ricerca: l’energia dell’acqua del tunnel serve innanzitutto per l’allevamento degli
storioni e gli scambiatori di calore producono poi calore
per scaldare gli impianti e le serre. L’acqua aziona anche
turbine che contribuiscono all’approvvigionamento
dell’energia elettrica del comune.
Autobau Romanshorn: 30.8.2014
Sind Sie dabei, wenn wir die Hafenanlage unter die Lupe
nehmen und die einzigartige Fahrzeugsammlung von
Fredy Lienhard im ehemaligen Tanklager live erleben?
Datum jetzt reservieren; die definitive Einladung folgt wie
gewohnt via SIV Newsletter.
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FR
SIV LIVE
Quand la géothermie profite aux esturgeons
L’événement SIV live du 6 mars 2014 nous a emmenés sous les palmiers de la maison tropicale à Frutigen.
Si aujourd’hui des fruits tropicaux poussent à 800 m d’altitude dans l’Oberland bernois, c’est grâce à
un problème. Un problème auquel des ingénieurs futés ont su remédier.
Le responsable est en effet le tunnel de
base du Lötschberg et l’eau qui y coule.
En partie en raison de la profondeur du
tunnel et du flux de chaleur géothermique qui en résulte, l’eau de source
à Frutigen présente une température
d’environ 20° Celsius – une température
bien trop élevée pour être rejetée dans
la Kander, la rivière qui coule à proximité. Cela entraînerait en effet un réchauffement excessif de cette dernière et
mettrait en danger les poissons qui
y frayent.
Mais on ne pouvait pas gaspiller cette
énergie. À l’aide d’une pompe à chaleur,
les ingénieurs du tunnel ont conçu un
système permettant d’extraire l’énergie (gratuite) excédentaire et de l’utiliser. C’est ainsi que la maison tropicale
a vu le jour. Lancée en 2002 avec une
étude de faisabilité et ouverte en 2009,
elle joue aujourd’hui un rôle moteur
dans les Alpes en matière d’utilisation
des énergies renouvelables. «Nous
élevons des poissons et des fruits et
sommes une entreprise modèle en ce
qui concerne la transmission sensuelle
et vivante des thèmes et services qui y
sont liés»: c’est en ces termes que la
maison tropicale se définit elle-même.
Caviar suisse – plus que du bon
marketing
La maison tropicale de Frutigen est depuis lors devenue une marque. L’élevage d’esturgeons, avec production de
l’excellente chair du poisson et d’un
véritable caviar suisse, est ainsi devenu un pilier économique. Ce processus,
encore en évolution, ne se fait pas sans
quelques accrocs – la progression des
chiffres de production est cependant
impressionnante. Le nombre d’emplois générés est lui aussi impressionnant: la maison tropicale emploie désormais près de 50 personnes dans le
domaine de la gastronomie, du marketing événementiel et de la transformation alimentaire.
La maison tropicale de Frutigen est depuis lors devenue une marque.
À la maison tropicale de Frutigen,
l’ingénierie et le marketing se sont
alliés pour créer un projet qui n’était
pas forcément prometteur. La persévérance et la ténacité ont donné naissance
à une activité peut-être typiquement
suisse avec des produits – fruits tropicaux et caviar – à priori absolument pas
suisses: d’un incident géothermique est
née une entreprise prospère.
Quelque peu éclipsée par les priorités
thématiques de la maison tropicale et
du caviar, n’oublions pas la production
d’énergie et la stabilisation de l’approvisionnement en eau de la commune de
Frutigen.
Ernst Reich, membre du conseil
d’administration de la SIV
IT
SIV LIVE
Geotermia: un problema che è tornato utile
L’avvenimento SIV live del 6 marzo 2014 ci ha portato sotto le palme della serra tropicale di Frutigen.
Se oggi è possibile coltivare frutti tropicali a 800 m di altitudine nell’Oberland bernese, è grazie ad
un problema. Un problema risolto con creatività da alcuni ingegneri.
La serra tropicale di Frutigen è da tempo diventata un marchio.
Il responsabile è il tunnel di base del
Lötschberg, o meglio, l’acqua che vi
scorre. A causa della profondità del tunnel e del flusso geotermico da ciò derivante, l’acqua che sgorga a Frutigen
presenta una temperatura di ca. 20° C,
troppo calda per essere immessa nel
vicino fiume Kander. Questo potrebbe causare un surriscaldamento eccessivo delle acque in cui i pesci depongono le uova.
Non si poteva però non usare questa
energia. Usando una pompa di calore,
gli ingegneri del tunnel hanno sviluppato un progetto attraverso il quale l’energia in eccesso (gratuita) può essere
estratta e usata. È così che è nata l’idea
della casa tropicale. Lanciata nel 2002
con uno studio di fattibilità e aperta nel
2009, oggi gioca un ruolo fondamentale nell’area alpina per lo sfruttamento
di energie rinnovabili. «Alleviamo pesci
e coltiviamo frutti e siamo un’impresa
modello per la trasmissione diretta dei
temi e dei servizi collegati»: la serra tropicale si descrive da sé.
Caviale svizzero: più di un buon
marketing
La serra tropicale di Frutigen è da tempo diventata un marchio. L’allevamento di storioni, con una produzione di eccellente pesce e di vero caviale svizzero,
è diventato un vero pilastro economico. Un processo che è ancora in corso e
che presenta qualche ostacolo, ma le cifre di produzione sono tuttavia impressionanti. Anche il numero di posti di lavoro generati è impressionante: la serra
tropicale dà lavoro ormai a circa 50 persone nei settori della gastronomia, di
marketing degli eventi e della lavorazione di prodotti.
Nella serra tropicale di Frutigen l’ingegneria e il marketing si sono alleati per
dar vita ad un progetto che non si pre-
vedeva avesse questo successo. Con tenacia e perseveranza è nata un’attività
forse tipicamente svizzera; con prodotti,
però, non proprio tipicamente svizzeri, come frutti tropicali e caviale: da un
incidente geotermico è nata un’impresa
di successo.
Anche se un po’ in ombra rispetto alle
tematiche principali della serra tropicale e del caviale, non ci si dimentica certo di produrre energia e fornire stabilità all’approvvigionamento di acqua del
comune di Frutigen.
Ernst Reich, membro del Consiglio
di amministrazione SIV
12 | know-how
Diskontierungssätze in der
Immobilienbewertung
Diskontierungssatz und Kapitalisierungssatz – wie sie festgelegt werden,
die Grundlagen, Vorteile und Grenzen
der unterschiedlichen Verfahren,
methodische Grundprobleme und
ihre grundsätzliche Bedeutung – beleuchtet von Experte Beat Salzmann.
Der Diskontierungssatz dient dazu, eine
künftige Zahlung oder einen künftigen Zahlungsstrom auf den heutigen
Wert zu diskontieren (abzuzinsen). Es
resultiert der Barwert, der Present Value oder der Gegenwartswert. Mit dem
Kapitalisierungssatz wird ein Ertrag,
eine regelmässig gleichbleibende Zahlung (Annuität) zu einem Ertragswert
kapitalisiert. Bei der Discounted Cashflow Methode (DCF) verwendet man
den Diskontierungssatz zur Diskontierung der Cashflows der ersten Phase, dem expliziten Prognosehorizont,
und den Kapitalisierungssatz zur Berechnung des Restwerts aus dem letzten Cashflow für die zweite Phase, der
Restnutzungsdauer.
Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze lassen sich auf verschiedene
Weise festlegen. Üblich sind das analytische Verfahren aufgrund von Marktdaten, das synthetische Verfahren nach
dem Opportunitätskostenprinzip, die
Herleitung von Zinssätzen aus Eigenkapital und Fremdkapital und die Ermittlung des Diskontsatzes aus Datenbanken mittels statistischer Analyse von
Transaktionen.
Das analytische Verfahren
Im analytischen Verfahren werden über
Auswertungen Werte vergleichbarer Immobilien hinzugezogen. In den International Valuation Standards (IVS) wird
das analytische Verfahren favorisiert.
Wenn geeignete Daten vorliegen, muss
es angewandt werden. Allerdings sind
derartige Daten nur selten verfügbar
und es ist schwierig, Diskontierungssätze aus diesen Daten abzuleiten.
Das synthetische Verfahren
Im synthetischen Verfahren geht man
von einem Basiszinssatz aus, dem Zinssatz einer risikoarmen Alternativanlage,
meistens dem Zinssatz für Bundesobligationen mit 10 Jahren Laufzeit. Durch
Aufrechnen von markt- und objekttypischen Zuschlägen wird der Zinssatz
festgelegt, indem alle relevanten, wertbestimmenden Komponenten eruiert
werden. Bei der Bemessung der einzelnen Komponenten sind die Überlegungen, die zur Festsetzung der Teilsätze
führen, offenzulegen. Die Komponenten
des synthetischen Diskontierungs- und
Kapitalisierungssatzes lassen sich i.d.R.
nicht eindeutig quantifizieren. Sie sind
auch nicht vollkommen voneinander
unabhängig. Grafik 1 veranschaulicht
die einzelnen Komponenten des synthetischen Zinssatzes.
Herleitung aus Eigenkapital und
Fremdkapital
In der Herleitung aus Eigenkapital und
Fremdkapital werden Annahmen über
die Kosten von Eigen- und Fremdkapi-
tal und deren Anteile am Gesamtkapital getroffen. Diese Herleitung wird von
Immobilienbewertern oft angewandt,
ist bewährt, gut verständlich und ergibt
offensichtlich plausible Resultate. Sie
widerspricht jedoch den International
Valuation Standards (IVS), nach denen
für die Bestimmung eines Marktwertes die Finanzierungsmöglichkeiten des
Käufers nicht massgebend sind. Eine
bei Unternehmungen gebräuchliche Variante davon ist der Weighted Average
Cost of Capital-Ansatz (WACC), bei dem
zusätzlich die Reduktion durch Steuerentlastung wegen der Fremdkapitalkosten berücksichtigt wird.
Ermittlung aus Datenbanken mittels
statistischer Analyse
Die Ermittlung des Diskontsatzes aus
Datenbanken mittels statistischer Analyse von Transaktionen erfolgt mit der
multiplen linearen Regression, einem
mathematisch statistischen Analyseverfahren. Die als hedonisches Verfahren
bekannte Immobilienbewertungsmethode genügt wissenschaftlichen Ansprüchen. Sie basiert z.B. auf effektiven
Immobilien-Handänderungen und wird
verwendet, um Zusammenhänge zwischen lage- und objektspezifischen Einflussgrössen auf Immobilienwerte oder
Diskontierungssätze quantitativ zu beschreiben. Die Herleitung von Zinssätzen aus Marktdaten hat in Bewertungsstandards eine hohe Priorität. Leider ist
dafür eine grosse Datenmenge und eine
Marktbeobachtung über mehrere Jahre nötig. Das Verfahren ist deshalb für
Grafik 1: Diskontierungs- und Kapitalisierungssatz
Marktspezifische Basis
Risikoarmer
Basiszinssatz
+
Attraktivität und
Risiko des Anlage
markts Immobilie
Kompensation objektspezifischer Chancen und Risiken
±
Angebot / Nachfrage
im lokalen
Immobilienmarkt
±
Lagespezifische
hancen und Risiken
C
±
Objektspezifische
Chancen und Risiken
±
Immobilitätszuschlag
13 | Einzelbewerter im praktischen Einsatz
kaum geeignet.
Ermittlung aus Finanzfluss und Lebens
zyklus von Immobilien
Der Finanzfluss über den Lebenszyklus
einer Immobilie ist die Darstellung
aller Cashflows und zeigt Erträge, Investitionen und Kapitalverzinsung
(vgl. Norm SIA 480). Die Summe a
ller
Free-Cashflows weist aus, ob ein Ertragsüberschuss entsteht und welcher
Kapitalverzinsungssatz aus dem Ertragsüberschuss resultiert. Die Kapitalverzinsung entspricht dem Verhältnis
zwischen Ertragsüberschuss und eingesetztem Kapital unter Berücksichtigung
der zeitlichen Ausschüttung und der Altersentwertung. Daraus resultieren zwei
Erkenntnisse: Einerseits ist die Kapitalrendite die resultierende Grösse aus
Aufwand und Ertrag, andererseits hat
die Teuerung auf die Kapitalrentabilität
keinen Einfluss. Kapitalrentabilität und
Diskontierungssätze ergeben sich direkt
aus dem Finanzfluss und müssen nicht
über Teilsätze aufgebaut werden.
Renditen und Inflation
Von der Teuerung betroffen sind alle
Rendite- und Diskontierungssätze. Sie
können real oder nominal ausgewiesen werden. Die nominalen Sätze vergleichen zwei Finanzgrössen mit unterschiedlichem Indexstand miteinander.
Sie beschreiben z.B. das Verhältnis
nachschüssiger Cashflows (Indexstand
am Ende der Periode) mit den am Anfang der Periode geltenden Werten (Indexstand am Anfang der Periode). Beide Ansätze sind grundsätzlich möglich.
Die International Valuation Standards
(IVS) erlauben eine nominale wie auch
eine reale Betrachtungsweise in der
Zinssatzfestlegung. In der Praxis werden beide Ansätze verfolgt. Entscheidend ist das Prinzip der Konsistenz. So-
wohl das nominale wie auch das reale
Verfahren müssen in einer Bewertung
widerspruchsfrei gehandhabt werden.
Brutto- und Nettozinssätze
In der Schätzungspraxis werden immer
noch Brutto- und Nettozinssätze angewandt. Die Anwendung von Bruttozinssätzen ist in den aktuellen Bewertungsstandards nicht vorgesehen. Brutto- und
Nettozinssätze stehen zwar in einem
gewissen Zusammenhang mit den Diskontierungs- und Kapitalisierungssätzen, ihre Herleitung ist aber sehr komplex, da sie lage-, teuerungs- und
altersabhängig sind. Die B
ruttorendite,
reduziert um den Betriebskostensatz,
ergibt die Netto- oder Cashflow-Rendite. Die Netto- oder Cashflow-Rendite ist
die Summe aus Altersentwertungssatz
und Performance. Die Performance ihrerseits setzt sich aus der Kapitalrendite
und dem Teuerungssatz zusammen.
IRR, ROI, ROE, ROA / RONA
Der interne Zinsfuss (englisch: IRR – Internal Rate of Return) entspricht der
mittleren, jährlichen Performance einer Investition oder Kapitalanlage während eines Betrachtungshorizontes. Der
Return on Investment (deutsch Kapitalverzinsung, kurz ROI) misst die Performance des eingesetzten Kapitals. Der
ROI kann sowohl auf das Eigenkapital
(Return on Equity, kurz ROE) als auch
auf das Gesamtkapital (Return on Assets, kurz ROA oder RONA) angewendet werden. Im Zusammenhang mit
der Bewertung einer Immobilie sollten streng genommen vier Renditen unterschieden werden: die Bruttorendite, die Cashflow-Rendite (Nettorendite),
die Performance (IRR, ROI, ROE, ROA /
RONA) und die Kapitalrendite.
Zusammenfassung der Eigenschaften
der Diskontierungssätze aus der Finanz
flussanalyse
Die Kapitalrendite entspricht dem Verhältnis zwischen Ertragsüberschuss und
eingesetztem Kapital unter Berücksichtigung der zeitlichen Ausschüttung und
der Altersentwertung (vgl. oben «Brutto- und Nettozinssätze»).
Performance – sie entspricht dem Diskontierungssatz im DCF-Verfahren:
Sie umfasst die Kapitalrendite und die
Wertzu- und -abnahmen. Die Perfor
mance ist sowohl teuerungs- als auch
potenzialabhängig.
Netto- oder Cashflow-Rendite: Sie widerspiegelt neben der Performance
auch die Altersentwertung und ist somit
sowohl teuerungs-, potenzial- als auch
zustandsabhängig.
Bruttorendite: Sie setzt sich zusammen
aus der Netto- oder Cashflow-Rendite und den Betriebskosten. Sie ist damit
nicht nur teuerungs-, potenzial und zustandsabhängig, sondern ebenfalls vom
Betriebskostensatz geprägt. Sie fällt höher oder tiefer aus, je nachdem, welche
Betriebskosten ausgegliedert bzw. noch
nicht ausgegliedert sind.
Fazit 1: Die Kapitalrendite ist eine zentrale Grösse.
Fazit 2: Das methodische Grundproblem beim Diskontsatzaufbau aus Komponenten besteht darin, dass die Diskontsatzkomponenten als %-Anteile
eines noch nicht ermittelnden Wertes definiert werden müssen. Dieser
noch nicht ermittelte Wert unterliegt zudem einem ständigen Veränderungsprozess infolge Altersentwertung und
Teuerung.
Veranschaulichung
Kapitalrendite
Teuerungssatz
Altersentwertungssatz
Betriebskostensatz
Performance
Cashflow
Rendite
Bruttorendite
Beat Salzmann
Dr. sc. ETH, Dipl. Arch. ETH/SIA
[email protected]
FR
SAVOIR-FAIRE
Taux d’escompte dans l’évaluation immobilière
Taux d’escompte et de capitalisation: fixation, principes, avantages et limites des divers procédés, problèmes de base liés
à la méthode et signification fondamentale. Explications par l’expert Beat Salzmann.
Le taux d’escompte sert à escompter
ou déduire les intérêts d’un paiement
ou d’un flux de paiement futur à la valeur actuelle. Il en résulte la valeur en
espèces appelée Present Value ou valeur actuelle. Avec le taux de capitalisation, un rendement, un paiement
régulièrement constant (annuité) est capitalisé en une valeur de rendement. La
méthode Discounted Cashflow (DCF)
utilise le taux d’escompte pour escompter les flux de trésorerie de la première
phase (période de prévision explicite)
et le taux de capitalisation afin de calculer la valeur restante du dernier flux de
trésorerie pour la seconde phase (durée
de vie résiduelle).
Différentes méthodes existent pour
fixer les taux d’escompte et de capitalisation. Les plus courantes sont la
méthode analytique, basée sur les
données du marché, le procédé synthétique qui fait appel au principe des
coûts d’opportunité, la détermination
des taux d’intérêt sur capitaux propres
et étrangers et le calcul du taux d’escompte à partir de banques de données
au moyen de l’analyse statistique des
transactions.
La méthode analytique
La méthode analytique exploite les
données de biens immobiliers comparables. Les normes appelées International Valuation Standards (IVS)
privilégient cette méthode. Si l’on dispose de données adéquates, c’est l’approche qu’il faut appliquer. Cependant,
ces données sont rarement disponibles
et il est difficile d’en déduire des taux
d’escompte.
Le procédé synthétique
Le procédé synthétique part d’un taux
d’intérêt de base, taux d’intérêt d’un placement alternatif à faible risque qui est
généralement celui des obligations fédérales à 10 ans. Déduction faite des
suppléments spécifiques au marché et
aux objets, le taux d’intérêt est fixé en
identifiant toutes les composantes déterminantes de la valeur. Lors du calcul
des composantes individuelles, les réflexions qui ont mené à la détermination
des taux partiels doivent être publiées.
Il est souvent difficile de quantifier précisément les composantes du taux d’escompte et de capitalisation synthétique
qui ne sont de surcroît pas complètement indépendantes les unes des
autres. Le graphique 1 illustre les composantes du taux d’intérêt synthétique.
Détermination sur la base des capitaux
propres et étrangers
Dans la détermination sur la base des
capitaux propres et étrangers, on émet
des hypothèses sur les coûts de ces capitaux et sur leur participation dans
le capital total. Ce type de détermination est souvent utilisé par les estimateurs: il est éprouvé, compréhensible
et donne manifestement des résultats
plausibles. Toutefois, il contredit les International Valuation Standards (IVS)
selon lesquels les capacités de financement de l’acheteur ne sont pas déterminantes dans la fixation d’une valeur de
marché. Le Weighted Average Cost of
Capital (WACC) constitue une variante
de cette méthode couramment utilisée
par les entreprises. Elle tient compte
également de l’allègement fiscal lié aux
coûts des capitaux étrangers.
Détermination à partir des banques de
données au moyen de l’analyse statis
tique
Le calcul du taux d’escompte, réalisé à partir des banques de données et
au moyen de l’analyse statistique des
transactions, s’effectue à l’aide de la
régression linéaire multiple, un procédé d’analyse statistique mathématique.
Cette méthode d’évaluation immobilière est un procédé hédonique connu
qui répond aux exigences scientifiques.
Elle se base notamment sur des transactions immobilières effectives et vise
à décrire de manière quantitative les
rapports entre les paramètres spécifiques à la situation et à l’objet qui influencent les valeurs immobilières ou
les taux d’escompte. La détermination
des taux d’intérêt sur base des données du marché joue un rôle essentiel
dans les normes d’évaluation. Malheureusement, de nombreuses données
et un suivi du marché sur plusieurs années sont nécessaires à l’application de
la méthode. Le procédé est ainsi peu
adapté aux estimateurs individuels.
Calcul sur la base du flux financier et du
cycle de vie des biens immobiliers
Le flux financier propre au cycle de vie
d’un immeuble fournit une image de
tous les flux de trésorerie et présente
la relation entre rendements, investis-
Graphique 1: Taux d’escompte et de capitalisation
Base spécifique au marché
Taux d’intérêt de base
à faible risque
+
Attractivité et risque
du marché des place
ments immobiliers
Compensation des chances et risques spécifiques à l’objet
±
Offre/demande
sur le marché
immobilier local
±
Chances et risques
liés à la situation
±
Chances et risques
liés à la situation
±
Supplément
immobilité
15 | sements et retour sur investissement
(cf. norme SIA 480). La somme de tous
les flux de trésorerie disponibles permet de voir si un excédent de recettes
se dégage et de déterminer quel taux
de retour sur investissement résulte de
l’excédent de recettes. Le retour sur investissement correspond au rapport
entre excédent de recettes et capital investi, compte tenu de la répartition des
dividendes dans le temps et de la dépréciation due à l’âge. On peut en tirer
deux conclusions: d’une part, le rendement du capital résulte de l’investissement et du rendement et d’autre part,
la hausse des prix n’a aucune influence
sur la rentabilité du capital. Rentabilité du capital et taux d’escompte résultent directement du flux financier et
ne doivent pas être établis sur des taux
partiels.
Rendements et inflation
Tous les taux de rendement et d’escompte sont concernés par la hausse
des prix. Ils peuvent être fixés de manière réelle ou nominale. Les taux nominaux comparent deux valeurs financières avec un taux d’index différent. Ils
décrivent notamment le rapport entre
les flux de trésorerie à terme échu (niveau d’index en fin de période) et les
valeurs en vigueur en début de période
(niveau d’index en début de période).
Les deux systèmes sont possibles. Les
International Valuation Standards (IVS)
autorisent les approches nominale et
réelle dans la détermination du taux
d’intérêt. Dans la pratique, les deux méthodes sont d’application. Ce qui est
capital, c’est le respect du principe de
consistance. Il importe que le procédé
nominal ou réel soit appliqué sans aucune contradiction dans l’évaluation.
Taux d’intérêt bruts et nets
Les estimateurs continuent d’utiliser les
taux d’intérêts bruts et nets. Toutefois,
l’application de taux bruts n’est pas prévue dans les normes d’évaluation actuelles. Si les taux bruts et nets sont
dans une certaine mesure liés aux taux
d’escompte et de capitalisation, leur détermination est très complexe, car ils
dépendent tous deux des paramètres
de situation, de hausse des prix et de
dépréciation due à l’âge. En soustrayant
le taux des coûts d’exploitation du rendement brut, on obtient le rendement
net ou de cash flow. On ajoute à la performance le taux de dépréciation liée à
l’âge pour dégager le rendement net ou
de cash flow. Quant à la performance,
elle se compose du rendement de capital et du taux d’inflation.
IRR, ROI, ROE, ROA/RONA
Le taux de rentabilité interne (en anglais: IRR – Internal Rate of Return) correspond à la performance annuelle
moyenne d’un investissement ou d’un
actif durant une période d’observation.
Le Return on Investment (en français
«retour sur investissement» ou ROI)
mesure la performance du capital investi. Le ROI peut être appliqué au capital propre (Return on Equity, abrégé
ROE) et au capital total (Return on Assets, abrégé ROA ou RONA). Dans le
cadre de l’évaluation d’un immeuble, il
faut distinguer strictement quatre types
de rendement: le rendement brut, le
rendement sur cash flow (rendement
net), la performance (IRR, ROI, ROE,
ROA/RONA) et le rendement du capital.
Résumé des caractéristiques propres
aux taux d’escompte sur la base de
l’analyse du flux financier
Le rendement du capital correspond au
rapport entre l’excédent de recettes et
le capital investi, compte tenu de la répartition des dividendes dans le temps
et de la dépréciation due à l’âge (voir cidessus «Taux d’intérêt bruts et nets»).
Performance – elle correspond au taux
d’escompte dans le procédé DCF: elle
englobe le rendement du capital et les
fluctuations de valeur. La performance
dépend tant de la hausse des prix que
du potentiel.
Rendement net ou sur cash flow: en
plus de la performance, il reflète la dépréciation due à l’âge et est ainsi tributaire de la hausse des prix, du potentiel
et de l’état de l’immeuble.
Rendement brut: il comprend le rendement net ou sur cash flow et les coûts
d’exploitation. S’il dépend de la hausse
des prix, du potentiel et de l’état de
l’immeuble, il est aussi intimement lié
au taux des coûts d’exploitation. Il est
plus ou moins élevé en fonction des
coûts d’exploitation déjà décomptés ou
pas.
Bilan 1: le rendement du capital est une
valeur centrale.
Bilan 2: le problème fondamental posé
par la méthode en ce qui concerne la
composition du taux d’escompte à partir de différentes composantes, c’est
que les composantes du taux d’escompte doivent être définies comme
des parts exprimées en pourcentage
d’une valeur qui n’est pas encore calculée. Cette valeur encore inconnue est
soumise par ailleurs à des modifications constantes en raison de la hausse
des prix et de la dépréciation due à
l’âge.
Illustration
Rendement du capital
Taux d’inflation
Taux de dépréciation liée à l’âge
Taux propre aux coûts d’exploitation
Performance
Rendement
sur cash flow
Rendement brut
Beat Salzmann
[email protected]
IT
KNOW-HOW
Tassi di sconto nella valutazione immobiliare
Tasso di sconto e capitalizzazione: fissazione, principi, vantaggi e limiti delle diverse procedure, problemi di base a
livello di metodo e loro significato principale. Tutto spiegato dall’esperto Beat Salzmann.
Il tasso di sconto serve a scontare o dedurre gli interessi di un pagamento o di
un flusso di pagamenti futuri rispetto
al valore attuale. Ne risulta il valore in
contanti, il Present Value o il valore attuale. Con il tasso di capitalizzazione un
rendimento, un pagamento regolare e
costante (rendita annuale) viene capitalizzato rispetto ad un valore di rendimento. Il metodo Discounted Cashflow
(DCF) utilizza il tasso di sconto per
scontare il cashflow della prima fase, il
periodo di previsione esplicito e il tasso
di capitalizzazione, al fine di calcolare il
valore residuo dall’ultimo cashflow per
la seconda fase, la durata utile residua.
Esistono diversi modi per fissare i tassi
di sconto e di capitalizzazione. I più comuni sono il metodo analitico, basato
sui dati di mercato, la procedura sintetica che si basa sul principio dei costi opportunità, la determinazione del tasso
di interesse su capitali propri e di terzi
e il calcolo del tasso di sconto a partire
dalle banche dati tramite l’analisi statistica delle transazioni.
Il metodo analitico
Nel metodo analitico vengono sfruttati i
dati di immobili paragonabili. Negli International Valuation Standards (IVS)
viene privilegiata la procedura analitica. Se sono presenti i dati idonei, va applicato questo metodo. Questi dati, tuttavia, sono disponibili raramente ed è
difficile dedurre il tasso di sconto da
essi.
La procedura sintetica
Nella procedura sintetica si parte da
un tasso di interesse di base, quello di
un investimento alternativo a basso rischio, solitamente il tasso di interesse
delle obbligazioni federali a 10 anni. Fatta la deduzione dei supplementi specifici del mercato e dell’immobile, il
tasso di interesse si calcola identificando tutte le componenti che determinano il valore. Per il calcolo delle singole componenti è necessario pubblicare
le riflessioni che hanno portato alla determinazione dei tassi parziali. Le componenti del tasso di sconto e di capitalizzazione sintetiche solitamente non
sono facili da quantificare. Anche perché non sono completamente indipendenti le une dalle altre. Il grafico 1
mostra le componenti del tasso di interesse sintetico.
Determinazione sulla base del capitale
proprio e di terzi
Nella determinazione sulla base del capitale proprio e di terzi si fanno ipotesi sui costi del capitale proprio e di terzi e sulla loro quota sul capitale totale.
Questo tipo di determinazione è spesso usata dai valutatori: è provata, comprensibile e dà chiari risultati plausibili.
Tuttavia, è in contraddizione con gli International Valuation Standards (IVS),
secondo i quali le capacità di finanziamento di un acquirente non sono determinanti per la fissazione di un valore di
mercato. Una variante di questo metodo
usata dalle aziende è il Weighted Avera-
ge Cost of Capital (WACC) che prende in
considerazione anche lo sgravio fiscale
legato ai costi del capitale di terzi.
Determinazione a partire da banche
dati tramite analisi statistica
Il calcolo del tasso di sconto partendo
da banche dati e tramite l’analisi statistica delle transazioni avviene con la regressione lineare multipla, un procedimento di analisi statistico matematico.
Questo metodo di valutazione immobiliare è un procedimento edonistico
conosciuto che risponde alle esigenze
scientifiche. In particolare si basa sulle
transazioni immobiliari effettive e viene
usato per descrivere a livello quantitativo i rapporti tra i parametri specifici tra
la situazione e l’immobile che influenzano i valori immobiliari o i tassi di sconto. La determinazione dei tassi d’interesse partendo da dati di mercato ha un
ruolo essenziale negli standard di valutazione. Purtroppo, sono necessarie
grandi quantità di dati e l’osservazione
del mercato nel corso di diversi anni.
Questo metodo è quindi poco adatto
per un valutatore singolo.
Calcolo sulla base del flusso finanziario
e del ciclo di vita dell’immobile
Il flusso finanziario attraverso il ciclo
di vita di un immobile dà un’immagine trasparente di tutti i cashflow e presenta il rapporto tra rendimenti, investimenti e ritorno sugli investimenti
(analogamente alla norma SIA 480 –
calcolo della redditività per gli investi-
Grafico 1: Tasso di sconto e di capitalizzazione
Base specifica del mercato
Tasso d’interesse
di base a
basso rischio
+
Attrattività e rischio del
mercato degli investi
menti immobiliari
Compensazione di possibilità e rischi specifici dell‘immobile
±
Offerta/domanda
sul mercato
immobiliare locale
±
Possibilità e
rischi legati
alla situazione
±
Possibilità e
rischi legati
all’immobile
±
Supplemento
immobilità
17 | menti edili). Il ciclo di vita di un immobile è interamente rappresentato dal
flusso finanziario. La somma di tutti i
free cashflow permette di vedere se vi
è un surplus di incassi e di determinare quale tasso sul ritorno degli investimenti risulta dal surplus di incassi. Il ritorno sugli investimenti corrisponde al
rapporto tra il surplus di guadagni e il
capitale investito, considerando i tempi
e il deprezzamento dovuto all’età. L’analisi del flusso finanziario mostra inoltre
i legami tra le diverse rendite (rendite
lorde e nette, performance e rendite di
capitale) e l’effetto della durata d’uso e
l’aumento di prezzo. Si possono trarre
due conclusioni: da un lato la rendita di
capitale risulta dall’investimento e dalla
rendita e dall’altro l’aumento di prezzo
non influisce sulla redditività del capitale. La redditività del capitale e i tassi di
sconto risultano direttamente dal flusso finanziario e non devono basarsi sui
tassi parziali.
Rendite e inflazione
Tutti i tassi di rendita e di sconto sono
interessati dall’aumento del prezzo.
Possono essere fissati in modo reale o
nominale. I tassi nominali confrontano
due valori finanziari con un tasso d’interesse diverso. Descrivono per esempio
il rapporto tra il cashflow in arretrato (livello dell’indice alla fine del periodo) e i
valori in vigore all’inizio del periodo (livello dell’indice all’inizio del periodo).
Entrambi i sistemi sono applicabili. Gli
International Valuation Standards (IVS)
permettono sia l’approccio nominale, sia quello reale nella determinazione del tasso di interesse. Nella pratica
sono applicati entrambi. È fondamentale il principio della coerenza. La procedura nominale e quella reale devono
essere applicate senza contraddizioni
nella valutazione.
Tassi di interesse lordi e netti
I valutatori continuano ad utilizzare i
tassi di interesse lordi e netti. L’impiego dei tassi d’interesse lordi non è però
previsto negli attuali standard di valutazione. Se i tassi di interesse lordi e netti sono in qualche modo legati ai tassi
di sconto e capitalizzazione, la loro determinazione è molto complessa, poiché dipendono dai parametri della situazione, dall’aumento dei prezzi e dal
deprezzamento dovuto all’età. Solo con
l’analisi del flusso finanziario si comprendono i rapporti tra i tassi: sottraendo i costi operativi dalla rendita lorda si
ottiene la rendita netta o su cashflow.
La rendita netta o su cashflow è la somma del tasso di deprezzamento dovuto
all’età e la performance. La performance, a sua volta, è composta dalla rendita
di capitale e dal tasso di inflazione.
Riepilogo delle caratteristiche dei tassi
di sconto sulla base dell’analisi finan
ziaria
La rendita di capitale corrisponde al
rapporto tra il surplus di guadagni e il
capitale investito, considerando i tempi e il deprezzamento dovuto all’età (cfr.
«Tassi di interesse lordi e netti »).
IRR, ROI, ROE, ROA / RONA
Il tasso di redditività interna (in inglese:
IRR – Internal Rate of Return) corrisponde alla performance annuale media di
un investimento o di un investimento di capitale nel corso di un periodo di
osservazione. Il Return on Investment
(in italiano «ritorno sugli investimenti», ROI) misura la performance del capitale investito. Il ROI può essere applicato sia al capitale proprio (Return on
Equity, ROE) sia al capitale totale (Return on Assets, ROA o RONA). Nel quadro della valutazione di un immobile si
distingue nettamente tra quattro tipi di
rendita: la rendita lorda, la rendita su
cashflow (rendita netta), la performance
(IRR, ROI, ROE, ROA / RONA) e la rendita di capitale.
Rendita lorda: è composta dalla rendita netta o sul cashflow e dai costi operativi. Dipende quindi non solo dall’aumento di prezzo, dal potenziale e dalle
condizioni dell’immobile, ma anche dal
tasso dei costi operativi. È più o meno
elevata in base allo scorporo dei costi di
esercizio.
Performance – corrisponde al tasso di
sconto nella procedura DCF: comprende la rendita di capitale e le fluttuazioni del valore. La performance dipende sia dall’aumento di prezzo, sia dal
potenziale.
Rendita netta o sul cashflow: oltre alla
performance, riflette il deprezzamento
dovuto all’età e quindi dipende anche
dall’aumento di prezzo, dal potenziale e
dalle condizioni dell’immobile.
Conclusione 1: La rendita di capitale è
un valore centrale.
Conclusione 2: Il problema metodologico principale nella determinazione
del tasso di sconto a partire dalle diverse componenti è che queste devono essere definite come una parte espressa
in % di un valore non ancora calcolato. Questo valore ancora sconosciuto è
soggetto a variazioni continue dovute
al deprezzamento per invecchiamento e
all’aumento di prezzo.
Illustrazione
Rendita di capitale
Tasso di inflazione
Tasso di deprezzamento dovuto all’età
Tasso sui costi d’esercizio
Performance
Rendita
su cashflow
Rendita lorda
Beat Salzmann
[email protected]
18 | service
Rechtlich gut beraten
Der SIV möchte seinen Mitgliedern noch mehr Service bieten und offeriert neu eine kostenlose
Rechtsberatung im Sinne einer Erstinformation.
Oft haben bei Schätzungen relevante privat- und öffentlichrechtliche Fragen eine substanzielle Auswirkung auf den
Verkehrswert. Ein Schätzer tut deshalb gut daran, frühzeitig
entsprechende rechtliche Abklärungen zu tätigen.
Im Sinne eines kostenlosen Mitgliederservices will der SIV
testen, inwiefern eine solche – für Verbandsmitglieder kostenlose – Dienstleistung für eine telefonisch juristische Erst
information nachgefragt wird. So haben Sie als SIV-Mitglied
neu die Möglichkeit, sich bei allfälligen Fragen an Dr. Peter
Burkhalter zu richten, der Ihnen erste juristische Fragen am
Telefon beantwortet.
Zur Person
Dr. iur. Peter Burkhalter ist Partner der renommierten Kanzlei Hodler Rechtsanwälte, Bern. Er praktiziert seit 1993 als
Rechtsanwalt, ist u.a. spezialisiert auf Bau-, Immobilien- und
Finanzierungsrecht (einschliesslich Mietrecht), hält Fachvorträge und publiziert regelmässig zum Thema.
Sprachen: Deutsch, Englisch, Französisch und Spanisch.
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Dr. Peter Burkhalter, Rechtsanwalt, 031 356 90 00
Hodler Rechtsanwälte, Bern
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FR Juridiquement bien conseillé
La SIV souhaite élargir les services proposés à ses
membres en leur offrant une consultation juridique gratuite dans le cadre d’une information préliminaire. Lors
des estimations, les questions de droit public et de droit
privé exercent souvent une influence considérable sur la
valeur du bien en question. C’est pourquoi il est bon
qu’un estimateur obtienne rapidement toutes les clarifications juridiques en la matière. Dans le cadre des services
gratuits proposés à ses membres, la SIV souhaite vérifier
quelle est la demande d’un service de ce type – gratuit
pour les membres de l’association – visant à proposer des
informations juridiques initiales par téléphone. En tant
que membres de la SIV, vous avez désormais la possibilité de poser vos éventuelles questions juridiques à Peter
Burkhalter qui y répondra par téléphone. Le Dr iur. Peter
Burkhalter est partenaire du cabinet d’avocats réputé
Hodler à Berne. Il exerce en tant qu’avocat depuis 1993 et
s’est notamment spécialisé dans les domaines suivants:
droit de la construction, droit immobilier et droit du financement (y compris droit du bail). Il donne des conférences
thématiques et publie régulièrement des articles sur ce
thème.
Langues: allemand, anglais, français et espagnol.
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IT Una buona consulenza giuridica
La SIV intende proporre ai propri membri un’assistenza
ancora migliore, offrendo ora una consulenza giuridica
gratuita nel quadro di un’informazione preliminare. Spesso, nelle valutazioni, le questioni di diritto privato e pubblico influiscono in modo sostanziale sul valore del bene
in oggetto. Ecco perché un valutatore fa bene ad ottenere
in anticipo tutti i chiarimenti in materia. Nel quadro di un
servizio gratuito per i membri, SIV vuole testare quale sia
la domanda per un servizio di questo tipo, proponendo
una consulenza telefonica per le informazioni preliminari.
In qualità di membri SIV, avete ora la possibilità di rivolgere qualsiasi domanda di carattere giuridico al Dr. Peter
Burkhalter, che vi risponderà al telefono. Il Dr. iur. Peter
Burkhalter è partner del famoso studio legale Hodler
Rechtsanwälte, Berna. Esercita come avvocato dal 1993 ed
è anche specializzato in diritto edilizio, diritto immobiliare
e finanziario (diritto di locazione incluso), tiene conferenze
specialistiche e pubblica regolarmente contributi sull’argomento.
Lingue: tedesco, inglese, francese e spagnolo
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Dr. Peter Burkhalter, avvocato, 031 356 90 00
Hodler Rechtsanwälte, Berna
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19 | PRÜFSOFA
Vielfalt, Sorgfalt,
Einfalt
Kaum den Hörer aufgelegt, wird
der Schätzer aufgeregt. Er sieht
sich nämlich nach dem Anruf
des Kunden mit dem Erhalt des
Auftrags für die offerierte Bewertung mit einer Vielfalt von Themen konfrontiert, die er nun zu
strukturieren, zu bearbeiten und
letztlich zu bewältigen hat.
Öffentliches Baurecht, privates Baurecht, Privatrecht überhaupt, Mietrecht,
Umweltrecht, die entsprechende aktuelle Rechtspraxis, Baustoffkunde, Statik und Baukonstruktion, Erdbebensicherheit, Vorhandensein gefährlicher
Substanzen, Grundbau und Geologie des Baugrundes, Alterung, Zustand
und Leistungen der Bauten und Bauteile, Nachfragesituation im Immobilien
markt, wirtschaftliche Situation und
Entwicklung, Zinsgefüge, Teuerungserwartungen, architektonische Qualität, Nachhaltigkeit der aktuellen Nutzungen und Erträge, allfälliges zusätzliches
Nutzungspotenzial, Angemessenheit
der tatsächlichen Aufwände für die Liegenschaft, anstehende und zukünftige
bauliche Massnahmen, ihre Kosten, ihr
Realisierungszeitpunkt – und das ist erst
ein Teil der Auslegeordnung.
Sorgfaltspflicht rasch verletzt
Diese Vielfalt fordert den Schätzer. Er
hat gut zu bedenken, was er aus der
Vielfalt lediglich kurz und summarisch
und was er bis in die Tiefe zu bearbeiten hat. Er ist dabei auf einer Gratwanderung. Der eine Abgrund ist eigentlich
das Zeitbudget, das der Offerte zugrunde liegt; der andere die erforderliche
Sorgfalt für die korrekte Erfüllung eines
Auftrags. Die Sorgfaltspflicht ist schnell
verletzt.
1 Credit Suisse: Immobilienmarkt 2014,
Seite 35
2 NZZ Ein amtlicher Schweizer
Immobilienpreisindex, 8.11.2012
Im erhaltenen Grundbuchauszug ein
noch nicht erfasster Tagbucheintrag des
Notariates, der wertrelevant ist? Schädlingsbefall in einem finsteren Teil des
Dachstocks? Asbestgeschützte Stahlträger, vielleicht unter der Verkleidung mit
Gipskartonplatten versteckt? RichtplanEintrag für eine neue Autobahnzufahrt
in naher Nachbarschaft? Übersehener Eintrag bezüglich Überflutungsrisiko im Kataster der Naturgefahren? Eine
nachträgliche Umnutzung der Fläche
«eindeutig verzerrt».1 Der Produzent der
hier kritisierten Verzerrung ist immerhin in guter Gesellschaft. Schon lange vor der CS ist der NZZ aufgefallen,
dass Preisdaten der bekannten StatistikAnbieter für Eigentumswohnungen im
Zeitraum von 2000 bis 2011 Preissteigerungen zwischen 24 % und 51 % ausweisen.2 Statistische Einfalt? Offenbar, aber
erfolgreich vermarktet.
«Diese Vielfalt fordert den
Schätzer. (…) Er ist dabei auf
einer Gratwanderung.»
im Dachgeschoss, ein ebensolcher Einbau eines Dachfensters, beides nie baubewilligt und nicht bewilligungsfähig,
da im Widerspruch zur Bauordnung der
Gemeinde? Muss der Schätzer die Baubewilligungen also verlangen und prüfen, ob die heute ertrags- und somit
wertrelevanten Nutzungen auch bewilligt sind? Und was, wenn der Auftrag
geber die Baubewilligung nicht hat?
Fast schon erschlagen von der Vielfalt der Fragen und vom Bemühen um
Sorgfalt lauert aber eine weitere Fallgrube auf den Bewerter. Die meist immer noch unbefriedigende Datenlage bezüglich Mietwerten bringt den
Bewerter in Versuchung, entsprechende
kommerzielle Daten-Angebote zu verwenden. Was verführerisch als quartalsweise erhobene Angebotsmieten daherkommt, qualifiziert die Credit Suisse in
ihrer gerade publizierten Studie überzeugend als «fernab der Realität» und
Martin Frei
MSc ETH in Architektur/SIA; MAS
ETH in Management, Technology
and Economics/BWI, Zürich;
[email protected]
FR
banc d’essai
Diversité, diligence, simplicité
Le combiné à peine posé, l’estimateur est gagné par l’agitation.
Après l’appel du client lui demandant une estimation, il se trouve
en effet confronté à une multitude
de thématiques qu’il doit organiser, traiter et, en fin de compte,
assimiler.
Droit public de la construction, droit
privé de la construction, droit privé en
général, droit du bail, droit environnemental, jurisprudence actuelle correspondante, connaissance des matériaux de construction, statique et
structure des bâtiments, normes anti
sismiques, présence de substances
toxiques, fondations et géologie du terrain de construction, vieillissement,
état et performances des bâtiments et
des éléments de construction, état de
la demande sur le marché de l’immobilier, évolution de la situation économique, intérêts, prévisions en matière
d’inflation, qualité architectonique, durabilité des utilisations actuelles et des
bénéfices, éventuel potentiel d’exploitation supplémentaire, proportionnalité des dépenses réelles pour le bien
foncier, mesures actuelles et à venir en
matière de bâtiments, leurs coûts, leur
date de réalisation – et la liste n’est pas
exhaustive.
1 Credit Suisse: marché immobilier 2014,
page 35
2 NZZ Un indice suisse officiel des prix de
l’immobilier, 8.11.2012
Le devoir de diligence est vite enfreint
Cette diversité exige beaucoup de l’estimateur: il doit se demander quelles thématiques, parmi cette multitude, il lui
faudra traiter brièvement et sommairement, et lesquelles, au contraire, il devra examiner en profondeur. C’est un
exercice d’équilibriste. Il y a en fait, d’un
côté, le temps nécessaire pour établir
l’offre et, de l’autre, la diligence requise
pour exécuter correctement une commande. Ce devoir de diligence est vite
enfreint.
Mais un autre piège guette l’estimateur, presque submergé par toutes ces
questions et par ce souci de diligence.
Les informations généralement insatisfaisantes concernant les valeurs locatives incitent l’estimateur à utiliser des données commerciales. Il peut
être séduisant de relever trimestriellement les loyers proposés, mais Crédit
Suisse, dans une étude récente, qualifie ces prix de «loin de la réalité» et de
«manifestement biaisés».1 Le responsable de cette distorsion critiquée ici est
en bonne compagnie. Bien
avant CS, la NZZ avait remarqué que les données des
fournisseurs de statistiques
connus concernant les prix
des logements en propriété
pour la période 2000–2011 affichaient des hausses situées
entre 24 % et 51 %.2 Simplification statistique? Manifestement, mais une simplification qui rapporte gros.
«Cette diversité exige beaucoup de l’estimateur. (…) C’est
un exercice d’équilibriste.»
L’inscription au journal pas encore
saisie dans l’extrait du registre foncier
du notaire qui revêt une certaine importante pour la détermination de la valeur? L’infestation parasitaire dans un
recoin de la charpente? Des poutres
d’acier amiantées, peut-être cachées
sous des plaques de placoplâtre? L’inscription dans le plan directeur concernant une nouvelle sortie d’autoroute
toute proche? L’inscription négligée
concernant le risque d’inondation au
registre des risques naturels? Une
transformation des combles, un aménagement d’une fenêtre mansardée, sans
permis de construire et non soumis à
autorisation, car en contradiction avec
le règlement d’urbanisme de la commune? L’estimateur doit-il prolonger
ces permis de construire et vérifier si
les utilisations, aujourd’hui productives
et importantes pour la détermination
de la valeur, ont obtenu un permis de
construire? Et que faire si le mandant
n’a pas de permis de construire?
Martin Frei
MSc ETH en architecture/SIA; MAS
ETH en Management, Technology
and Economics/BWI, Zurich;
[email protected]
IT
Il Salotto dell’Esame
Molteplicità, diligenza, semplicità
Non appena riattacca il telefono,
il valutatore comincia a pensare.
Dopo la chiamata del cliente, con
l’affidamento dell’incarico per la
valutazione offerta, egli si trova
infatti di fronte ad una serie di argomenti da affrontare che ora dovrà strutturare, elaborare e infine
gestire.
Legislazione edilizia pubblica, legislazione edilizia privata, diritto privato in
generale, diritto di locazione, diritto
ambientale, la relativa pratica giuridica attuale, conoscenza dei materiali da costruzione, statica e tecnologia
dell’architettura, sicurezza sismica, presenza di sostanze pericolose, lavori di
fondazione e geologia del terreno, invecchiamento, stato dei fabbricati e degli elementi costruttivi, situazione della domanda nel mercato immobiliare,
situazione economica e sviluppo, tasso degli interessi, aspettative di rincari, qualità architettonica, sostenibilità
degli usi e dei profitti attuali, eventuali altre possibilità di sfruttamento, adeguatezza delle spese effettive per l’immobile, misure costruttive prossime e
future, loro costi e momento di realizzazione : e questa è solo la prima parte
dell’interpretazione.
1 Credit Suisse: mercato immobiliare 2014,
pagina 35
2 NZZ Un indice svizzero ufficiale dei prezzi
immobiliari, 8.11.2012
L’obbligo di diligenza viene
rapidamente meno
Questa molteplicità sfida il valutatore. Deve pensare bene cosa elaborare
sommariamente da questa molteplicità e cosa invece approfondire. Cammina sul filo del rasoio. Da un lato la vera
incognita è il tempo a disposizione sul
quale si basa l’offerta; dall’altro la meticolosità necessaria per portare a termine correttamente l’incarico. L’obbligo di
diligenza viene rapidamente meno.
Già quasi sfinito dalla quantità di richieste, dagli sforzi e dalla meticolosità,
un’altra trappola attende il valutatore.
Lo stato dei relativi valori di locazione,
quasi sempre ancora insoddisfacenti,
porta il valutatore alla tentazione di affidarsi all’uso di dati-offerte commerciali corrispondenti. Ciò che emerge in
modo seducente dalle quote di affitto rilevate trimestralmente viene definito
plausibilmente da Credit Suisse come
«ben lontano dalla realtà» e «chiaramente distorto».1 Chi ha prodotto la distorsione qui criticata è sempre in buona compagnia.
Ben prima del CS alla NZZ
era saltato all’occhio che i
dati sui prezzi del noto fornitore di statistiche per le abitazioni di proprietà avessero
mostrato un aumento tra il
24 % e il 51 % nel periodo compreso tra
il 2000 e il 2011.2 Semplificazione statistica? Chiaramente, ma messa sul mercato con successo.
«Questa molteplicità sfida il
valutatore. (…) Cammina sul
filo del rasoio».
Nell’estratto del catasto ricevuto non
è ancora stata registrata una voce del
giornale del notariato rilevante per il valore? Infestazione da parassiti in una
parte buia dell’ultimo piano? Longheroni d’acciaio protetti da amianto magari nascosti sotto il rivestimento con
pannelli di cartongesso? Nota sul piano direttore per un nuovo ingresso autostradale nelle vicinanze? Nota non
vista relativa al rischio di inondazione nel catasto dei pericoli naturali? Un
cambio d’uso della superficie all’ultimo
piano, un’installazione di un lucernario, entrambi senza concessione edilizia
e senza i requisiti per ottenerla, poiché
in contrasto con il regolamento edilizio
del comune? Il valutatore deve quindi
richiedere le concessioni edilizie e controllare se le rendite e quindi gli usi rilevanti per il valore sono anche concessi?
E cosa fare se il committente non ha la
concessione edilizia?
Martin Frei
MSc ETH in architettura/SIA; MAS
ETH in Management, Technology
and Economics/BWI, Zurigo;
[email protected]
22 | Know-how
Von wegen sorgfältig
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Die Kunst der professionellen Bewertung beginnt mit der Wahl der richtigen Methode und ausgesprochen viel Sorgfalt.
Zwei Beispiele desselben Auftraggebers zeigen eindrücklich, wo sich die (Bewerter-)Spreu vom Weizen trennt.
Der Fall zeigt, dass eine seriöse Bewertung neben Erfahrung und Können v.a. auch Sorgfalt voraussetzt und Zeit in Anspruch nimmt.
Der Eigentümer von zwei unterschiedlichen Objekten am gleichen Standort
beauftragte im Rahmen einer Bankfinanzierung ein professionelles Bewertungsunternehmen (Name der Redaktion bekannt) für eine Schätzung – mit
erstaunlichen Ergebnis.
Objekt 1: 1-geschossiges Laborgebäude
aus den 70er Jahren
Das Objekt, das sich im Alleineigentum
befindet, liegt in der Wohnzone W2 mit
der Ausnützungsziffer 0,3 %, am Rande
einer Deutschschweizer Gemeinde. Seitlich der rund 6000 m2 grossen Parzelle
fliesst idyllisch ein Bach; die Vegetation
des anschliessenden Waldes beginnt.
Zusammen mit den üblichen Unterlagen, die für ein Marktwertgutachten nötig sind, erhielt der Bewerter eine Kurzbewertung der besagten Liegenschaft
aus dem Jahr 2011. Es sollten Abklärungen getroffen werden, welche Nutzung
und welches Bauvolumen möglich sind.
Gründe waren das Alter des Gebäudes,
die nur 1-geschossige Bauweise, die zonenfremde Nutzung sowie laufende Arbeiten zur Verlegung der Firma an einen
anderen Standort.
Wald und fliessendes Gewässer wiesen
eindeutig darauf hin, dass genau abgeklärt werden musste, wie gross die anrechenbare Landfläche für einen Neubau sind. Entsprechend wurden beim
zuständigen Geometer genaue Angaben zur Bodenbedeckungsart kostenpflichtig angefordert. Wie erwartet betrug der Anteil anrechenbares Land für
den Neubau lediglich 4000 m2 – somit 2000 m2 weniger als die gesamte Parzellenfläche, dies wegen des
fliessenden Gewässers, dem Wald
und der auf der Parzelle verlaufenden
Waldabstandslinie.
CHF 5,4 Mio. anstatt CHF 4,1 Mio.
Die Bewertung der Parzelle erfolgte somit unter der Optik, Abbruch und
Landwert nach Vergleichswertmethode. Die Bewertung aus dem Jahr 2011
hatte grundsätzlich den gleichen Ansatz gewählt, jedoch ohne abzuklären,
wie viel der Parzellenfläche tatsächlich anrechenbares Land ist und somit
als Bauland bewertet werden kann. Der
Bewerter hatte irrtümlicherweise die gesamten 6000 m2 als Bauland mit einem
Vergleichspreis von CHF 900/m2 eingesetzt und wies einen Verkehrswert von
rund CHF 5,4 Mio. aus. Unter der Berücksichtigung, dass jedoch nur 4000 m2
effektives Bauland sind, die restlichen
2000 m2 als Wald oder zusätzlicher Umschwung bewertet werden, wurde der
23 | Marktwert aufgrund einer sorgfältigen
baurechtlichen Abklärung schliesslich
auf CHF 4,1 Mio. geschätzt.
Der Eigentümer war zunächst schockiert, da nunmehr seine Querfinanzierung für den Neubau nicht mehr gesichert war. Er hatte das erste Gutachten
einem örtlich treuhänderischen Unternehmen anvertraut, im Glauben, einen
korrekten Wert zu erhalten. Die Bewertung durch den professionellen Schätzer hat etwas anderes aufgezeigt. Die
Tücken liegen eben bekanntlich im Detail – wie auch das zweite Beispiel zeigen soll.
Objekt 2: Wohngebäude im Baurecht
Das Objekt mit Wohnnutzung liegt in
der Wohnzone W3 und hat eine Ausnützungsziffer von 0,45 %.
Auch bei diesem Objekt war eine professionelle Zweitmeinung gefragt. Die
erste Bewertung eines Architekten aus
dem Jahr 2009 wies unter Berücksichtigung des dreifach gewerteten Ertrags-
wertes und des einfach gewerteten
Realwertes ohne Land einen Wert von
CHF 4 Mio. aus. Der Bewerter gab explizit an, dass das Baurecht noch sehr lange, und zwar fast 50 Jahre, laufen würde und deshalb die Auswirkungen auf
den Wert der Liegenschaft «nur minimal» seien. Deshalb genüge es, das
Baurecht nur im Realwert ohne Landwert zu berücksichtigen. Weiter schreibt
der Bewerter: «Für eine genaue Bewertung inkl. Baurechtsauswirkungen würde der Wortlaut des Baurechtsvertrages
benötigt inkl. Heimfallbestimmungen.
Diese würden jedoch den Verkehrswert
nicht wesentlich verändern.» Auf Seite 1
des Bewertungsgutachtens wird jedoch
unter «Schätzungsgrundlagen» angegeben, dass genau dieser Baurechtsvertrag vorgelegen hätte.
Aufgrund unsorgfältiger Schätzungen
ging der Eigentümer davon aus, dass
sein Immobilienbesitz CHF 9,4 Mio. anstatt der effektiven CHF 7 Mio. wert
sei. Dieser Irrtum – immerhin stattliche
CHF 2,4 Mio. – lösten ernsthaft Probleme in Bezug auf die Strategie seines
Unternehmens aus.
Der Fall zeigt, dass eine seriöse Bewertung neben Erfahrung und Können v.a.
auch Sorgfalt voraussetzt und Zeit in
Anspruch nimmt. Dass dies seinen Preis
hat, ist selbstredend. Die Sicherheit, die
man mit einem solchen Gutachten gewinnt, sollte einem der Mehraufwand
mehr als wert sein, insbesondere auch
deshalb, weil es sich um eine Investition
in die Zukunft handelt.
Ilona Schmid
Auch hier musste der Eigentümer einsehen, dass der Wert seiner Liegenschaft
unter Berücksichtigung des Baurechtes
inkl. Heimfallentschädigung um rund
CHF 1,2 Mio. tiefer liegt, als er bisher irrtümlich angenommen hatte.
Anmerkung der Redaktion
Aus Gründen der Diskretion gegenüber Auftraggeber und
Zweitbewerter wurde auf eine Publikation der Namen verzichtet. Sämtliche Namen und Funktionen sind der Redaktion bekannt, die Basisunterlagen liegen vor.
FR Note de la rédaction
Pour des raisons de discrétion et pour protéger le client
ainsi que le deuxième estimateur, nous avons renoncé à
la publication des noms. La rédaction a connaissance de
tous les noms et toutes les fonctions, les documents de
base sont disponibles.
IT Nota della redazione
Per ragioni di riservatezza nei confronti del committente e
del secondo valutatore si è rinunciato a pubblicare i nomi.
I nomi e i titoli delle persone coinvolte sono noti alla redazione, che è altresì in possesso della documentazione di
riferimento.
FR
Savoir-faire
La minutie, une qualité essentielle
L’art de l’estimation professionnelle commence par le choix de la bonne méthode et requiert une grande minutie.
Deux exemples du même client nous montrent que tous les estimateurs ne se valent pas.
Dans le cadre d’un financement bancaire, le propriétaire de deux biens
différents situés au même endroit a
chargé une société d’estimation professionnelle (connue de la rédaction) de
réaliser une évaluation. Les résultats
sont étonnants.
Bien n° 1: bâtiment de laboratoire à un
étage datant des années 70
Le bien, détenu par un seul propriétaire, se trouve dans la zone d’habitation W2, avec un taux d’utilisation du
sol de 0,3 %, en bordure d’une commune de Suisse alémanique. Un ruisseau coule le long de la parcelle d’environ 6000 m² ; la végétation de la forêt
attenante débute ici.
Outre les documents requis pour estimer la valeur du bien, l’estimateur a
reçu une brève évaluation de la propriété réalisée en 2011. Des points restent à
clarifier en ce qui concerne l’utilisation
et le volume de construction possibles.
L’âge du bâtiment, la construction à un
étage seulement, l’utilisation hors zone
et les travaux en cours pour le transfert
de la société sur un autre site ont été
pris en considération.
En raison de la forêt et du cours d’eau,
il semble indispensable de clarifier
la superficie du terrain à prendre en
compte pour une nouvelle construction. Des données précises sur le type
de couverture du sol ont donc été demandées au géomètre compétent
(contre paiement). Comme prévu, la superficie de terrain pouvant être utilisée pour une nouvelle construction est
seulement de 4000 m², soit 2000 m² de
moins que l’ensemble de la parcelle, et
ce, en raison du cours d’eau, de la forêt
et de la ligne de délimitation de la forêt
traversant la parcelle.
CHF 5,4 millions au lieu de
CHF 4,1 millions
La parcelle a donc été estimée selon la
méthode de la valeur comparative, en
tenant compte de l’aspect, de la démolition et de la valeur du terrain. L’estimation de 2011 avait en principe choisi
la même approche, mais sans préciser quelle superficie de terrain pouvait
réellement être prise en compte et évaluée comme terrain à bâtir. L’estimateur
avait comptabilisé les 6000 m² comme
terrain à bâtir à un prix de référence
de CHF 900 m2, obtenant ainsi une valeur vénale d’environ CHF 5,4 millions. Or, si l’on tient compte que la superficie du terrain à bâtir n’est en fait
que de 4000 m² (les 2000 m² restants
étant évalués comme une forêt ou une
aire environnante supplémentaire), la
valeur marchande n’est que de CHF
4,1 millions, conformément au droit de
superficie.
Le propriétaire a tout d’abord été choqué car son financement croisé pour
la nouvelle construction n’était désormais plus garanti. Il avait confié la première expertise à une société fiduciaire
locale, pensant recevoir une évaluation correcte. Mais l’estimation par un
vrai professionnel s’est avérée très différente. Les détails ont donc leur importance, comme nous le prouve aussi le
2e exemple.
Bien n° 2: bâtiment résidentiel en droit
de superficie
Le bien à usage résidentiel se trouve
dans la zone d’habitation W3, avec un
taux d’utilisation du sol de 0,45 %.
Un 2e avis professionnel a aussi été requis pour ce bien. La première évaluation réalisée par un architecte en 2009
tient compte de la valeur de rendement
pondérée trois fois et de la valeur réelle
sans terrain pondérée une fois. Le bien
a ainsi été estimé à CHF 4 millions. Se-
lon l’estimateur, le droit de superficie
devrait s’appliquer encore longtemps
(presque 50 ans) et les répercussions
sur la valeur du bien seraient donc «minimes». Il suffirait dès lors de tenir
compte du droit de superficie uniquement en valeur réelle, sans prendre en
considération la valeur du terrain. L’estimateur poursuit: «Pour une évaluation
précise, incluant les répercussions du
droit de superficie, il faudrait connaître
les termes du contrat de droit de superficie et les dispositions de retour. Toutefois, ils ne modifieraient pas beaucoup la valeur vénale.» À la page 1 de
l’expertise, le chapitre «Bases de l’évaluation» indique pourtant que c’est
précisément ce contrat qui aurait été
présenté.
Le propriétaire a donc ici aussi dû reconnaître que la valeur de son bien (en
tenant compte du droit de superficie
et de l’indemnité de retour) était inférieure de près de CHF 1,2 million à ce
qu’il avait supposé par erreur jusqu’à
présent.
En raison de ces estimations peu précises, le propriétaire s’est basé sur une
valeur immobilière de CHF 9,4 millions
au lieu des 7 millions réels. Cette erreur,
qui s’élève tout de même à CHF 2,4 millions, lui a causé de graves difficultés
pour la stratégie de son entreprise.
Ce cas montre qu’une estimation sérieuse requiert expérience, savoir-faire
et minutie et ne peut se faire dans la
précipitation. Bien sûr, cela a un coût.
Mais la sécurité qu’offre une telle expertise justifie bien cette dépense supplémentaire: n’oublions pas qu’il s’agit
d’un investissement pour l’avenir.
Ilona Schmid
IT
Know-how
Con accuratezza, a ragion veduta
L’arte della valutazione professionale inizia con la scelta del metodo giusto e con un elevato grado di accuratezza.
Due esempi dello stesso committente dimostrano in modo lampante come si trova il pelo (del valutatore) nell’uovo.
Il proprietario di due diversi oggetti immobiliari situati nello stesso posto ha
incaricato uno studio professionale di
valutazione (la redazione è in possesso
del nome) di eseguire una valutazione
ai fini di un finanziamento bancario, ottenendo un esito sorprendente.
Oggetto 1: Edificio laboratorio a 1
piano degli anni Settanta
L’oggetto, di proprietà di un singolo proprietario, è situato nella zona residenziale W2 con indice di sfruttamento dello 0,3 %, ai margini di un comune della
Svizzera tedesca. Accanto al grande lotto di terreno di circa 6000 m2 scorre un
idilliaco ruscello e inizia la vegetazione
del bosco adiacente.
Oltre alla consueta documentazione, necessaria per una perizia sul valore di
mercato, il valutatore riceve anche una
breve valutazione del summenzionato
edificio, risalente al 2011. Si sono dovuti condurre accertamenti riguardo a quale utilizzo e quale volume di costruzione
siano possibili. Le motivazioni erano costituite dall’età dell’edificio, dalla struttura ad un piano solo, dall’utilizzo estraneo
alla zona e dai lavori in corso per il trasferimento dell’azienda in un’altra sede.
Il bosco e il corso d’acqua indicavano
chiaramente che era necessario accertare con precisione quale dimensione avevano le superfici di terreno che si potevano prendere in considerazione per una
costruzione nuova. Di conseguenza sono
stati richiesti al geometra competente
dati precisi sul tipo di copertura del suolo, pagando il corrispondente compenso.
Come ci si aspettava, la parte di terreno
da considerare disponibile per la nuova
costruzione corrispondeva a soli 4000 m2
– quindi 2000 m2 in meno dell’intera superficie della parcella, e questo a causa
della presenza del corso d’acqua, del bosco e della linea di distanza dalla foresta
che correva lungo la parcella.
CHF 5,4 mio. anziché CHF 4,1 mio.
La valutazione della parcella è stata eseguita quindi in base a visione, interruzione e valore del terreno secondo il
metodo del raffronto. La valutazione del
2011 aveva adottato in linea di massima lo stesso approccio, tuttavia senza
chiarire quanti metri quadrati della superficie della parcella potevano essere
considerati e quindi valutati come terreno edificabile. Il valutatore aveva erroneamente considerato e indicato tutti i 6000 m2 come terreno edificabile con
un prezzo di raffronto di CHF 900 m2 evidenziando un valore di mercato di circa CHF 5,4 mio. Considerando che però
soltanto 4000 m2 sono effettivamente
terreno edificabile e che i restanti 2000
m2 devono essere valutati come bosco
o ambiente supplementare, il valore di
mercato è stato infine stimato sulla base
di un accurato accertamento delle normative edilizie come pari a CHF 4,1 mio.
Il proprietario inizialmente era scioccato, poiché ormai il suo finanziamento
incrociato per la nuova costruzione non
era più sicuro. Egli aveva affidato l’esecuzione della prima perizia ad un’azienda di fiduciari locale, credendo di
ricevere una valutazione corretta. La valutazione eseguita dal valutatore professionale ha dato un esito diverso. La
perfidia, come si sa, risiede sempre nei
dettagli – come dimostra anche il secondo esempio.
Oggetto 2: Edificio residenziale nel
diritto di superficie
L’oggetto immobiliare ad uso abitativo è
situato nella zona residenziale W3 e ha
un indice di sfruttamento dello 0,45 %.
Anche per questo oggetto è stato richiesto un secondo parere professionale. La
prima valutazione di un architetto, eseguita nel 2009, tenendo conto del valore
reddituale rilevato tre volte e del valore
reale senza terra rilevato una volta, ave-
va evidenziato un valore di CHF 4 mio. Il
valutatore aveva indicato esplicitamente
che il diritto di superficie aveva ancora
una durata lunga, quasi 50 anni, e quindi le ripercussioni sul valore dell’immobile sarebbero state «minime». Di
conseguenza sarebbe stato sufficiente considerare il diritto di superficie solo
nel valore reale, senza valore del terreno. Il valutatore scriveva inoltre: «Per
una valutazione precisa che includa anche gli effetti del diritto di superficie sarebbe necessario il testo del contratto di
superficie, incluse disposizioni di reversione. Queste non modificherebbero in
modo sostanziale il valore di mercato.»
Alla pagina 1 della perizia di valutazione
era tuttavia indicato, alla sezione «Fondamenti della valutazione», che si sarebbe esibito questo contratto di superficie.
Anche qui il proprietario è stato costretto a rendersi conto che il valore del suo
immobile era di CHF 1,2 mio. inferiore rispetto a quello che aveva prima erroneamente rilevato, considerando il
diritto di superficie e l’indennizzo di
reversione.
A causa di valutazioni eseguite in modo
non accurato il proprietario era convinto che la sua proprietà immobiliare avesse un valore di CHF 9,4 mio.
anziché di effettivi CHF 7 mio. Questo errore – la cifra considerevole di
CHF 2,4 mio. – ha determinato poi seri
problemi per la strategia della sua
azienda.
Il caso dimostra che una valutazione seria, insieme all’esperienza e alle capacità, presuppone anche accuratezza e richiede tempo. Che questo abbia il suo
prezzo è ovvio. La sicurezza di avere tra
le mani una perizia di questo tipo si dovrebbe avere proprio in ragione della
spesa maggiore, anche perché si tratta
di un investimento sul futuro.
Ilona Schmid
26 | REIDA
Transaktionenmarkt: kommerzielle Liegen
schaften zunehmend riskanter
Wohnimmobilien sind in der Schweiz
nach wie vor stark umworben und werden von den Investoren als noch sicherer eingestuft als in den Vorjahren. Bei
vergleichbarem Zinsniveau ist die Bruttoanfangsrendite von 5,8 % im Jahr
2011 auf 5,1 % im Jahr 2013 gesunken.
In den 10 grössten Städten lag die Anfangsrendite gar bei 4,7 %, die 10 % teuersten Objekte bei rund 4,4 %. Im Umfeld der Städte liegen die Werte mit
5,7 % im Median deutlich höher. Damit
ist die Zentralität nach wie vor der wichtigste Werttreiber. Die Renditen im Umland der grossen Städte haben sich von
2011 bis 2013 kaum verändert. Die Mittelwerte liegen stabil im Bereich von
5,8 % (2011) und 5,6 % (2013). Der grosse
Druck fand in den Städten statt; die Mit-
REIDA – hedonische Wertermittlung
Mit über 200 Transaktionen, 4000 Liegen
schaftenabrechnungen und 80 000 Mietverträgen leistet die REIDA-Datenbank einen
wichtigen Beitrag zur Transparenz im Immobilienmarkt. Preise aus Verträgen, Kosten
und Renditestrukturen aus Liegenschaftenabrechnungen und Transaktionsdaten
aus erfassten Transaktionen bieten alle
Bestandteile für eine hedonische Wertermittlung im Internet. Dabei bewertet das Modell
den aktuellen Zustand und berechnet zusätzlich den Neuwert. Überzeugen Sie sich selbst
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7
Bruttoanfangsrenditen
6
10% höher als
Median
10% tiefer als
5
4
3
in Prozent
Wohnliegenschaften erzielten
2013 eine Bruttoanfangsrendite
von 5,1 % oder 40 Punkte weniger
als im Vorjahr; Büroliegenschaften wurden für 5,7 % gehandelt
oder 50 Punkte höher als 2012. Die
Risikowahrnehmung im kommerziellen Markt hat deutlich
zugenommen, während jene im
Wohnungsmarkt weiter gesunken
ist. Dies zeigt die Transaktionsdatensammlung aus der REIDADatenbank.
2
1
0
2011 2012 2013
2011 2012 2013
Kommerzielle Nutzung
Wohnnutzung
2013
Stadt Umfeld
Quelle: REIDA, 2014
Bruttoanfangsrenditen von kommerziellen und Wohnnutzungen im Vergleich
telwerte entwickelten sich hier von 5,7 %
im Jahr 2011 zu 4,7 % im Jahr 2013.
Steigendes Risiko bei kommerziellen
Liegenschaften
Der kommerzielle Immobilienmarkt
zeigt sich deutlich weniger kompakt als
der Wohnungsmarkt. Die Anfangsrenditen erstrecken sich von 4,8% bis 6,3%
(im Vergleich dazu der Bereich Wohnen
von 4,6 % bis 5,5 %). Die Produktevariabilität ist somit grösser. Trotz der wirtschaftlich stabilen Entwicklung in der
Schweiz werden kommerzielle Immobilien als zunehmend riskanter eingestuft. Lag die Anfangsrendite 2012 noch
bei 5,2 %, ist sie 2013 um 50 Punkte auf
5,7 % gestiegen. Grund dürfte das breite und laufend wachsende Angebot an
Bürohäusern sein sowie der Druck im
Detailhandel.
Die Zeit der Toptransaktionen von kommerziellen Immobilien mit tiefen Nettoanfangsrenditen unter 3,0% in Zürich
und Genf sowie in Basel und Bern im
Jahr 2011 ist vorbei. 2013 lagen vereinzelte Handänderungen bzw. Topwerte
im Bereich um 3,5 bis 4,0%; genauso wie vereinzelte Transaktionen über
9,0% abgeschlossen wurden.
Transaktionsdaten mitteilen und profitieren
Haben Sie eine Liegenschaft gekauft, verkauft oder eine Transaktion als Vermittler
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Erfasst werden die Transaktionen durch
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Eingabe dauert wenige Minuten. Ebenfalls
können Bewertungen im Rahmen von Transaktionen erfasst werden. Die Champagnerflaschen und Datenbezugsrabatte erhalten
alle Erfasser. Doppelt erfasste Transaktionen werden plausibilisiert und bereinigt. Erfasst werden ausschliesslich Anlageobjekte,
kein selbstgenutztes Wohneigentum, kein
Bauland.
Felix Thurnheer
MSc in Geographie; MBA, Interna
tionales Immobilienmanagement;
Geschäftsführer ImmoCompass AG,
Zürich; Mitgliedschaften: MRICS, SIV
[email protected]
FR
REIDA
Marché des transactions: risques en hausse
pour les immeubles commerciaux
Les immeubles d’habitation sont toujours très recherchés en Suisse et considérés par les investisseurs comme un
placement plus sûr que les années précédentes. À taux d’intérêt comparables,
le rendement brut initial de 5,8 % en
2011 est passé à 5,1 % en 2013. Dans les
10 plus grandes villes, le rendement initial se situe à 4,7 %, et à près de 4,4 %
pour les 10 % de biens les plus chers.
En périphérie, les valeurs se situent en
moyenne à un niveau supérieur, avec
5,7 %. La centralité reste donc le facteur
de valeur le plus important. Les rendements dans les banlieues des grandes
villes ont à peine évolué entre 2011 et
2013. Les valeurs moyennes se stabilisent autour de 5,8 % (2011) et 5,6 %
(2013). C’est dans les villes que l’on assiste à une forte baisse: les valeurs
REIDA – évaluation hédonique
La base de données Reida, qui compte plus
de 200 transactions, 4000 décomptes d’immeubles et 80 000 contrats de bail, contribue
à la transparence du marché immobilier.
Les montants des contrats, les frais et les
structures de rendement des décomptes
d’immeubles et les données relatives aux
transactions recensées fournissent tous
les éléments nécessaires à une évaluation
hédonique sur Internet. Le modèle consiste
à évaluer la situation actuelle et à calculer en
plus la valeur à neuf. Voyez par vous-même
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7
Rendements bruts initiaux
6
10% plus élevé que
Valeur médiane
10% plus bas que
5
4
3
2
en pourcents
Les immeubles d’habitation ont
produit en 2013 un rendement
brut initial de 5,1 %, ou 40 points
de moins que l’année précédente;
les immeubles de bureaux se sont
négociés à 5,7 %, 50 points de
plus qu’en 2012. La perception du
risque sur le marché commercial
a augmenté alors qu’elle a continué de baisser sur le marché du
logement. C’est ce que révèlent les
données de transactions dans la
base de données REIDA.
1
0
2011 2012 2013
2011 2012 2013
2013
Usage commercial
Usage résidentiel
Périphérie ville
Source: REIDA, 2014
Comparaison des rendements bruts initiaux pour les utilisations commerciales et résidentielles
moyennes sont passées de 5,7 % en
2011 à 4,7 % en 2013.
Risque accru pour les immeubles
commerciaux
Le marché de l’immobilier commercial
se montre nettement moins compact
que le marché du logement. Les rendements initiaux varient entre 4,8 % et
6,3 % (par rapport au résidentiel qui varie entre 4,6 % à 5,5 %). La variabilité des
produits est donc plus grande. Malgré
une évolution économique stable, les
immeubles commerciaux sont considérés comme des investissements de
plus en plus risqués. Si le rendement
initial était encore de 5,2 % en 2012, il
a progressé de 50 points en 2013 pour
atteindre 5,7 %. La raison en est l’offre
large et croissante d’immeubles de bureaux et la pression du commerce de
détail.
L’époque des transactions record pour
des immeubles de bureaux avec de
faibles rendements nets initiaux inférieurs à 3,0 % à Zurich, Genève, Bâle
et Berne en 2011 est révolue. En 2013,
quelques transferts de propriété ou
valeurs record oscillaient entre 3,5 et
4,0 %; de même, quelques transactions
isolées de plus 9,0 % ont été conclues.
Communiquez vos données et profitez!
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saisies en quelques minutes à peine par les
acheteurs, vendeurs, agents immobiliers et
conseillers. Des estimations peuvent également être ajoutées dans le cadre des trans
actions. Toute personne ayant saisi des données a droit aux bouteilles de champagne et
au rabais sur l’achat de données. Les doubles
transactions sont vérifiées et supprimées.
Cela ne concerne que les biens d’investissement et non les logements occupés par leur
propriétaire ni les terrains à bâtir.
Felix Thurnheer
MSc en géographie; MBA, gestion
internationale de l’immobilier,
directeur de ImmoCompass AG,
Zurich; membre de MRICS, SIV
[email protected]
IT
REIDA
Il mercato delle transazioni: rischio in
aumento per gli immobili commerciali
7
Rendite iniziali lorde
10% maggiori rispetto a
media
10% inferiori rispetto a
6
5
4
3
2
In percentuale
Gli immobili residenziali nel 2013
hanno raggiunto una rendita lorda iniziale del 5,1 % o 40 punti in
meno rispetto all’anno precedente;
gli immobili adibiti a uffici sono
stati trattati per il 5,7 % o 50 punti
in più rispetto al 2012. La percezione dei rischi sul mercato commerciale è chiaramente aumentata,
mentre si è ridotta nel mercato
immobiliare residenziale. Questo
è ciò che illustrano i dati raccolti
sulle transazioni nella banca dati
REIDA.
1
0
2011 2012 2013
2011 2012 2013
2013
Uso commerciale
Uso abitativo
Città Periferia
Fonte: REIDA, 2014
Rendite iniziali lorde di immobili a uso commerciale e abitativo a confronto
Gli immobili residenziali in Svizzera
sono sempre molto «corteggiati» e gli
investitori li classificano ancora più sicuri che negli anni passati. Con un livello di interessi simile, la rendita iniziale lorda è passata dal 5,8 % nel 2011 al
5,1 % nel 2013. Nelle 10 principali città la
rendita si è attestata addirittura al 4,7 %,
e al 4,4 % per il 10 % degli immobili più
cari. Nelle aree vicine alle città i valori sono chiaramente maggiori, con una
media del 5,7 %. La centralità rimane
quindi, come prima, il fattore trainante
principale. Le rendite nelle aree periferiche delle grandi città sono rimaste pressoché invariate dal 2011 al 2013. I valori
medi si attestano stabilmente nell’ordine del 5,8 % (2011) e del 5,6 % (2013).
Nelle città vi è stata una grande pres-
REIDA – rilevazione di valore individuale
Con oltre 200 transazioni, 4000 liquidazioni
relative ad immobili e 80 000 contratti di
locazione, la banca dati REIDA fornisce un
importante contributo alla trasparenza del
mercato immobiliare. Prezzi di contratti, costi
e strutture di rendite derivanti da liquidazioni
di immobili e dati relativi a transazioni registrate costituiscono parte integrante di una
rilevazione di valori individuale in Internet.
In questo contesto, il modello valuta le condizioni attuali e calcola anche il nuovo valore.
Constatate voi personalmente e acquistate
un abbonamento di prova su
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sione; i valori medi qui sono passati dal
5,7 % del 2011 al 4,7 % del 2013.
Rischio in aumento per gli immobili
commerciali
Il mercato degli immobili commerciali si mostra chiaramente meno compatto rispetto a quello del mercato residenziale. Le rendite iniziali vanno dal 4,8 %
fino al 6,3 % (rispetto alle abitazioni,
dove i valori vanno dal 4,6 % al 5,5 %).
La variabilità dei prodotti è quindi maggiore. Nonostante l’andamento stabile dell’economia in Svizzera, gli immobili commerciali sono classificati con un
rischio in aumento. Se la rendita iniziale nel 2012 era ancora al 5,2 %, nel 2013
è aumentata di 50 punti, fino al 5,7 %.
Il motivo è da ricondurre all’ampia e
crescente offerta di immobili per uffici e alla pressione sul mercato al dettaglio. Il periodo delle transazioni top di
immobili commerciali con basse rendite iniziali nette al di sotto del 3,0 %
come a Zurigo, Ginevra, Basilea e Berna
nel 2011 è ormai un ricordo. Nel 2013 si
sono avuti casi isolati di cambio di proprietario o di valori top nell’ordine del
3,5 e 4,0 %; così come si sono concluse
isolate transazioni con valore superiore al 9,0 %.
Comunicate dati sulle transazioni e
approfittatene
Avete acquistato o venduto un immobile,
oppure avete agito da mediatori o valutatori
nella compravendita di questo? Richiedete
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la prima transazione ci sarà una bottiglia di
Champagne per voi e un’altra per ogni cinque transazioni. Potrete inoltre approfittare
di uno sconto del 20 % per l’acquisto di dati
sulle transazioni di REIDA. Le transazioni
sono rilevate tramite acquirenti, venditori,
agenti immobiliari e consulenti. I dati si
inseriscono in pochi minuti. Possono anche
essere rilevate valutazioni nell’ambito delle
transazioni. Bottiglie di Champagne e sconti
sono disponibili per chiunque contribuisca.
Le transazioni doppie sono sottoposte a
controllo di plausibilità e sistemate. Saranno
registrati solo immobili, e non proprietà abitative o terreni da costruzione.
Felix Thurnheer
MSc in geografia; MBA, gestione
immobiliare internazionale; amministratore ImmoCompass AG,
Zurigo; partecipazione in qualità di
membro: MRICS, SIV
[email protected]
IT
SIV SI
Vogliamo offrire vantaggi specifici
La SIV SI ha un nuovo Consiglio di amministrazione. Il team intorno al nuovo presidente Thierry Deluigi
sostituisce il gruppo che si è impegnato a fondare la sezione ticinese. Mettendoci altrettanto impegno,
«i nuovi» vogliono far crescere la SIV SI. 3 domande al nuovo presidente.
Il nuovo Consiglio di
amministrazione della
SIV SI:
Brenno Borradori,
Chiara Carugati,
David Gianinazzi,
Thierry Deluigi e
Roberto Meyer
Thierry Deluigi, che importanza ha, a
suo avviso, la SIV SI per quanto riguar
da: la regione, i valutatori, il settore…?
In Ticino operano diversi professionisti legati al mondo dell’immobiliare.
SIV SI, in quest’ambito, vuole essere
un punto di riferimento per chi si occupa di valutazioni immobiliari. Con innovazione e professionalità vogliamo poter offrire ai nostri soci un appoggio in
ambito tecnico, proponendo vari aggiornamenti tramite il nostro organo di
formazione Sirea, oppure proponendo
serate a tema tramite professionisti locali o semplicemente mettendo a disposizione il nostro know-how frutto di una
ventennale esperienza. Abbiamo introdotto una newsletter che, a cadenza regolare, permette ai nostri soci di prendere conoscenza di novità in campo
giuridico, di mercato immobiliare, di innovazioni tecniche o altro, e che, ci auspichiamo, li possano aiutare nello svolgimento delle loro attività legate alla
valutazione immobiliare. Altra novità è
la creazione di una biblioteca SIV SI, a
disposizione dei soci, che vuole fornire materiale tecnico in ambito immobiliare. Attualmente siamo agli inizi ma
pian piano stiamo alimentando l’inventario di testi. Il nostro obiettivo è quello di coinvolgere direttamente gli affiliati all’associazione in modo di poter
rispondere al meglio alle loro esigenze. In un mondo piuttosto egoista, siamo convinti che solo con uno spirito
altruista, condividendo il sapere e le novità di cui veniamo a conoscenza, SIV
SI potrà profilarsi in modo innovativo
nel mondo della valutazione immobilia-
re. Un pensiero utopico forse ma vale la
pena tentare …
Per quale ragione si impegna nel
Consiglio di amministrazione di SIV-SI?
La passione verso la materia, l’ottimo
clima all’interno del gruppo di lavoro,
lo scopo di riuscire ad essere utile anche solo ad uno dei nostri soci, sono il
carburante per alimentare il nostro motore. SIV SI è l’unica sezione all’interno
di SIV CH e i miei predecessori hanno
voluto e creduto fortemente in questo
progetto investendo parecchie energie
per creare un nuovo punto di riferimento nella realtà immobiliare Ticinese. Ci
aspetta ancora parecchio lavoro ma già
solo la presenza ed i feed-back dei molti
soci presenti all’assemblea di quest’anno, sono stati fonte di soddisfazione e
di motivazione per il nuovo gruppo di
lavoro a continuare in quest’avventura.
Quali obiettivi desidera raggiungere in
veste di membro del Consiglio di ammi
nistrazione per i valutatori ticinesi?
L’obiettivo principale che ci poniamo ad
ogni incontro di consiglio é come riuscire a coinvolgere maggiormente i nostri
soci e come riuscire ad incrementare il
numero di iscritti alla SIV. Ci vorrà del
tempo per conquistare la fiducia delle persone e perché ogni cambiamento, all’inizio, è sempre un incognita. Noi
ci impegneremo alfine di garantire professionalità e visibilità all’associazione,
dando supporto tecnico agli attuali soci,
per esempio creando eventi su aspetti giuridici legati alla nostra attività, analisi di mercato, incontri con personalità
del settore immobiliare e tramite Sirea
promuoveremo la formazione. Vogliamo che i soci SIV possano dirsi preparati e aggiornati sulle varie tematiche in
modo da poter consigliare al meglio i
loro clienti e diventando il loro punto di
riferimento.
DE Wissen und Neuigkeiten teilen –
Mehrwert stiften
Der neue Präsident des SIV SI Thierry
Deluigi über die Rolle und Bedeutung der
Tessiner S
ektion. Im Tessin arbeiten viele
Immobilienfachleute. In diesem Bereich will
der SIV SI Anlaufstelle für alle sein, die sich
mit der Immobilienbewertung befassen. Wir
haben zum Ziel, unsere Mitglieder durch Innovationskraft und Fachwissen mit diversen,
vom Institut Sirea erteilten Weiterbildungskursen fachlich zu unterstützen. Zudem
veranstalten wir Themenabende für lokale
Fachkräfte oder stellen einfach unser seit
20 Jahren erworbenes Know-how zur Verfügung. Neu versenden wir regelmässig einen
Newsletter, mit dem wir unsere Mitglieder
über Neuerungen in der Gesetzgebung, zum
Immobilienmarkt, zu fachtechnischen Innovationen oder anderen Themen informieren
möchten. Wir hoffen, Ihnen so bei der Ausübung Ihrer Schätzungstätigkeit behilflich zu
sein. Als weitere Neuerung haben wir eine
eigene, den Mitgliedern offenstehende Bibliothek geschaffen, die den Zugang zu immobilienspezifischen Publikationen ermöglicht.
Wir stehen zwar noch am Anfang, doch das
Textangebot wächst. Wir möchten so unsere
Mitglieder noch direkter in den Verband
einbeziehen und ihren Bedürfnissen optimal
entsprechen. Wir sind überzeugt, dass sich
der SIV SI nur dank einer altruistischen Haltung als Innovationsträger auf dem Gebiet
der Immobilienbewertung positionieren
kann. Dazu gehört auch, Wissen und Neuigkeiten zu teilen.
IT
SIV SI
DE
KOLUMNE
Una serata informa
Unter besonderen
tiva sulla nuova
Bedingungen
statistica degli edifici
Il nuovo gruppo di lavoro della Sezione della Svizzera italiana ha organizzato mercoledì 25 giugno 2014,
presso il Castello di Sasso Corbaro a Bellinzona, una
serata informativa sulla nuova statistica degli edifici, illustrata da alcuni collaboratori dell’Ufficio Cantonale di Statistica (USTAT).
Alla serata hanno partecipato circa 50 professionisti del settore, a cui è stato rilasciato per la prima volta un attestato di
partecipazione, che d’ora in poi verrà rilasciato ad ogni serata
organizzata dal gruppo di lavoro della sezione.
Di seguito in breve una panoramica dei dati statistici relativi
al settore immobiliare messi a disposizione dall’USTAT.
–– Progetto BAWO: si occupa dell’aggiornamento delle statistiche legate alla costruzione e al costruito suddiviso in diverse tappe e della durata di circa 10 anni. Il progetto è formato dal Registro REA, dalla Statistica SEA, dalla Statistica
della costruzione e dalle Abitazioni vuote.
–– Registro federale degli Edifici e delle Abitazioni (REA): è un
registro contenente tutti gli edifici ad uso abitativo e le abitazioni nel territorio nazionale.
–– Statistica degli Edifici e delle Abitazioni (SEA): è la principale fonte sulla struttura del parco immobiliare, disponibile dal 2009 e contiene dati su edifici, abitazioni e condizioni di abitazione.
–– Statistica della costruzione: rileva gli investimenti immobiliari soggetti a domanda di costruzione.
–– Statistica della costruzione di abitazioni: rileva il numero d
i
nuovi edifici e di nuove abitazioni in un determinato anno.
–– Statistica delle abitazioni vuote: recensisce le abitazioni
vuote in Svizzera al 1° giugno di ogni anno.
–– Statistica delle transazioni immobiliari: comprende i dati
sulle compravendite immobiliari raccolti dall’USTAT in
Ticino utilizzando i dati messi a disposizione dagli Uffici dei
registri.
La serata si è conclusa con un ricco aperitivo offerto dalla Sezione della Svizzera italiana a tutti i partecipanti.
Wir wurden mit der Bewertung eines Wohnheims
für geistig behinderte Menschen beauftragt.
Das stellte uns vor Herausforderungen, mit denen
wir nicht gerechnet hätten.
Die Wohngruppenleiterin begrüsst uns und führt uns gleich in
den ersten Stock des mehrgeschossigen Gebäudes. Ein herrlicher Duft von frischem Kuchen liegt in der Luft. Der «Bäcker»
allerdings – einer der Bewohner des Wohnheims – ist betrübt;
sein Schokoladen-Cake sei ihm nicht nach Wunsch gelungen.
Mit einem «dann backe ich morgen halt einen neuen» ist seine Backstunde für heute vorbei und ein anderes Programm
startet: der persönliche Begleitservice für uns. Ein paar Zimmer weiter wartet eine Bewohnerin bereits auf uns. Voller
Stolz zeigt sie uns ihre CD- und Postersammlung und erzählt
von ihrem Freund, dem «Bauführer», der eine Etage weiter
unten wohne und immer einen Helm trage.
Wir sind interessiert, sehr sogar; dürfen aber gleichwohl unsere Aufgabe nicht vernachlässigen. Also konzentrieren wir
uns, schauen, inspizieren, machen schätzungsrelevante Notizen und verabschieden uns mit einem «Dankeschön» Richtung nächstem Stockwerk. Es scheint, als ob auch diese Bewohnerin den Narren an uns gefressen hat: Auch sie heftet
sich an unsere Fersen. Mit unserem Fanclub im «Schlepptau»
gelangen wir ins untere Geschoss. Das Zimmer des «Bauführers» erkennen wir rasch: Ein Warnschild an der Zimmertüre weist auf mögliche Bautätigkeiten hin. Offenbar sind diese jedoch nicht ganz so interessant wie wir: Auch er schliesst
sich an. Ein weiterer Bewohnter tut‘s. Und noch einer. Ein
paar Türen weiter sind wir bereits zu siebt. Die «Entourage»
ist engagiert, weist uns auf zahlreiche Details hin. Für uns ist
es ganz schön herausfordernd … Trotzdem, wir möchten das
Erlebnis nicht missen. Ganz im Gegenteil. Für diese Bewohner gelten andere Massstäbe als in unserer «realen» Welt.
Mit welcher Freude sie jedoch Dinge beschreiben und von etwas fasziniert sind, hat uns beeindruckt. In diesem Sinne: ein
schönes, besonderes Stück Schätzeralltag.
Fredy Karrer
ist CEO von Clavus AG, Immobi
lienspezialist mit generalistischem
Ansatz und SIV-Schätzer aus Leidenschaft. Für SIV Infos berichtet
er regelmässig aus seinem Schätzeralltag.
FR
KOLUMNE
IT
Kolumne
Dans des conditions
particulières
In condizioni
speciali
Nous étions chargés de réaliser l’évaluation d’un
foyer pour handicapés mentaux. Cette expérience
nous a confrontés à des difficultés que nous n’avions
pas soupçonnées.
Siamo stati incaricati della valutazione di un centro
per persone mentalmente disabili. Questo ci ha posto di fronte a sfide che non avremmo pensato di affrontare.
La directrice du foyer nous accueille et nous mène aussitôt
au premier étage d’un bâtiment en comptant plusieurs. Un
délicieux parfum flotte dans l’air. Le «pâtissier» – un résident
du foyer – est désolé, son gâteau au chocolat n’est pas aussi
réussi qu’il le souhaiterait. Il conclut son travail du jour d’un
«tant pis, j’en ferai un autre demain» et passe à un autre programme: il sera notre guide personnel. Quelques chambres
plus loin, une résidente nous attend. Avec fierté, elle nous
montre sa collection de CD et d’affiches et nous parle de son
ami, le «conducteur de travaux», qui habite un étage plus bas
et porte un casque en permanence.
La responsabile del centro ci accoglie e ci conduce al primo
dei diversi piani dell’edificio. Un intenso profumo di specialità appena cucinate aleggia nell’aria. Il «pasticcere» tuttavia
– uno degli inquilini del centro – è sconsolato; la sua torta al
cioccolato non è riuscita come voleva. Con un «beh, domani ne farò un’altra» è terminata la sua ora di cucina e inizia un
altro programma: il servizio di accompagnamento personale
per noi. Un paio di altre camere più in là ci aspetta già un’altra inquilina. Con grande orgoglio ci mostra la sua collezione
di poster e CD e ci racconta del suo amico, il «capocantiere»,
che vive un piano più giù e porta sempre un elmetto.
Nous sommes intéressés, très même; mais nous ne pouvons
négliger notre travail. Nous nous concentrons donc, regardons, inspectons, prenons des notes pour l’estimation et la
quittons en la remerciant, avant de nous rendre à l’étage suivant. Cette résidente aussi semble nous apprécier follement:
elle ne nous lâche plus d’une semelle. Avec notre fan-club
en «remorque», nous parvenons au rez-de-chaussée. Nous
n’avons aucun mal à reconnaître la chambre du «conducteur
de travaux»: un panneau «danger» sur la porte nous indique
d’éventuels travaux. Mais ceux-ci ne sont manifestement
pas aussi intéressants que nous: lui aussi vient se joindre à
la file. Un autre résident fait de même. Puis un autre encore.
Quelques portes plus loin, nous sommes déjà sept. L’entourage s’implique, nous montre de nombreux détails, nous
compliquant ainsi vraiment la tâche … Malgré tout, une telle
expérience n’est pas pour nous déplaire. Bien au contraire.
Les références de ces résidents ne sont pas les mêmes que
dans notre monde «réel». Nous sommes impressionnés par
la joie qu’ils mettent à décrire certaines choses et par leur
fascination. À cet égard, c’est donc un beau moment unique
dans le quotidien d’un évaluateur.
Siamo certamente molto interessati a questi racconti, ma
non possiamo trascurare il nostro incarico. Quindi ci concentriamo, guardiamo, ispezioniamo, prendiamo appunti rilevanti per la valutazione e ci congediamo con un «Molte grazie», alla volta del piano successivo. Sembra che anche
questa inquilina si sia perdutamente invaghita di noi: anche
lei ci sta alle calcagna e ci segue. Con il nostro fanclub al seguito, come a fare un trenino, arriviamo al piano inferiore.
La camera del «capocantiere» si riconosce subito: un cartello di avvertimento alla porta della camera avverte che ci sono
possibili lavori in corso. Ovviamente questi non sono così interessanti come noi: anche lui si unisce al corteo. Un altro inquilino del centro fa lo stesso. E poi ancora un altro. Un paio
di porte più in là e siamo già in sette. L’«entourage» si impegna, ci illustra numerosi dettagli. Per noi è una sfida un po’
difficile da affrontare … Tuttavia, è un’esperienza che vale la
pena d’essere vissuta. Sul serio. Per questi inquilini valgono
altri metri di giudizio rispetto a quelli del nostro mondo «reale». Ci ha colpito con che gioia descrivono le cose e con che
trasporto sono affascinati da qualcosa. Visto da questa diversa prospettiva: un giorno particolare e bello della routine di
un valutatore.
Fredy Karrer
est CEO de Clavus AG, spécialiste
de l’immobilier généraliste et expert SIV passionné. Pour SIV Infos,
il décrit régulièrement son quotidien d’estimateur.
Fredy Karrer
è Amministratore Delegato della
Clavus AG, esperto del settore immobiliare generico e valutatore SIV
per passione. Riporta regolarmente
tramite il SIV Infos le sue esperienze quotidiane di valutatore.
32 | CEI
Bon anniversaire à la CEI
4 avril 2014, Hôtel Le Mirador
Kempinski, Le Mont-Pèlerin
La CEI Chambre suisse d’experts en
estimations immobilières fête ses 25
ans d’existence. L’assemblée générale
qui précédait ce moment festif a été
principalement marquée par le changement simultané de la présidence et du
secrétariat. Les nouveaux objectifs visés sont nombreux. Il s’agira notamment d’étoffer les prestations fournies
aux membres, de faciliter l’accès aux
possibilités de formation continue et
d’augmenter la visibilité de la CEI.
Fabrice Orlando, président
Un métier qui a évolué
Depuis sa création il y a 25 ans, la CEI
s’est préoccupée des définitions et des
techniques d’analyse. A l’époque, l’estimation immobilière était encore peu
structurée. Aujourd’hui, les membres
CEI disposent d’une formation solide et
de l’expérience – une exigence sine qua
non. Pour soutenir la formation continue, la CEI offre des séminaires spécialisés afin que les membres puissent se
trouver à la pointe des techniques d’estimation qui ne cessent d’évoluer.
Victorine van Zanten, past-présidente
Séminaire CEI, 19 septembre, Lausanne
En point de mire: divers thèmes techniques,
économiques et juridiques
Intervenants: Dr Kaspar Fierz (méthodes
d’estimation innovantes), Prof. Jacques
Dubey (LAT révisée), Prof. Jean-Baptiste Zufferey (impact du mandat sur la
responsabilité de l’expert en estimations)
Informations complémentaires:
→ www.cei.ch
DE
CEI
Happy birthday CEI
4. April 2014, Hotel Le Mirador
Kempinski, Le Mont-Pèlerin
CEI Chambre suisse d’experts en estimations immobilières feiert ihr 25-JahrJubiläum. Die Generalversammlung,
die vor dem Festakt stattfand, stand im
Zeichen der Zepterübergabe von Präsident und Geschäftsführer. Es wurden
neue Ziele festgelegt, u.a. erweiterte
Dienstleistungen an die M
itglieder, ein
erleichterter Zugang zu den
Weiterbildungsangeboten und eine verstärkte Wahrnehmbarkeit der CEI.
Fabrice Orlando, Präsident
Der Berufsstand hat sich
weiterentwickelt
Seit ihrer Gründung vor 25 Jahren befasst sich die CEI mit Definitionen und
Analysemethoden punkto Immobilienbewertung. Während Schätzungen früher noch weitgehend wenig strukturiert
erfolgten, verfügen CEI-Mitglieder heute über eine solide Ausbildung und die
nötige Erfahrung – beides unabdingbar.
Deshalb bietet die CEI für ihre Mitglieder regelmässig Fachkurse an, die helfen, stets auf dem neusten Stand der
sich stetig wandelnden Bewertungstechniken zu bleiben.
Victorine van Zanten, ehem. Präsidentin
CEI-Seminar, 19. September 2014, Lausanne
Im Fokus: verschiedene technische, wirtschaftliche und rechtliche Themen
Referenten: Dr. Kaspar Fierz (innovative
Schätzungsmethoden), Prof. Jacques Dubey
(RPG-Revision), Prof. Jean-Baptiste Zufferey
(Auswirkungen des Mandats auf
die Verantwortung des Schätzungsexperten)
Mehr Informationen:
→ www.cei.ch
34 | FoCus
Der (vermeintliche) Mehrwert
von 25 cm Polystyrol
Wie berechnet man direkten und
indirekten Zusatznutzen sowie
Mehrwert bei energetisch sanierten Wohnbauten? Martin Keller
fühlt dem Thema den Puls. Und
scheut sich nicht, Klartext zu
sprechen.
Keine Frage, nachhaltige, energetisch
optimierte Bautechniken bei Neubauten
und Optimierungen der Nachhaltigkeit
von Bestandesbauten können und müssen wir uns in der Schweiz leisten. Ein
Reproduktionswert der Zusatzinvestitionen lässt sich dabei noch einfach rechnen; bei den Amortisationszeiten beginnen bereits die ersten Probleme: Wie
gross wird die Lebenszeit einer energieoptimierenden Massnahme sein? Und
wann werden durch neue Erkenntnisse,
Technologien oder Preissenkungen die
vom Schätzer angenommenen Reproduktionskosten obsolet?
Wie soll heute der Wert einer Solaranlage, die vor 10 Jahren erstellt wurde
und eine Restlebensdauer von weiteren
10 Jahren hat, in eine Schätzung einfliessen? Die Preise für solche Anlagen
sind in den letzten 10 Jahren um rund
70 % gesunken und längst sind Hybridmodule, mit denen gleichzeitig Strom
und Wärme gewonnen werden kann,
Stand der Technik.
Viele Skeptiker
Wenn schon die Berechnung des Realwertes derartige Fragen aufwirft, wie
sollen dann die für eine Schätzung entscheidenden Kriterien «erhöhte Lebensqualität und Wohnkomfort» in die Ertrags- und Nutzwerte einfliessen? Der
höhere Wohnkomfort sei entscheidend, wie beispielsweise auf der Minergie-Website betont wird: «Im Zentrum
steht der Komfort der Gebäudenutzer.
Ermöglicht wird dieser Komfort durch
eine hochwertige Bauhülle und eine
systematische Lufterneuerung.»
Für den Schätzer: ein ungelöstes methodisches Problem. Die negative Presse
rund ums Thema Wohnkomfort lassen
Zweifel aufkommen: Zu geringe Luftfeuchtigkeit, zweifelhafte hygienische
Verhältnisse in der Lüftungsanlage und
das zu unterdrückende Bedürfnis nach
offenen Fenstern schüren die Skepsis gegenüber energetisch optimierten
Objekten. Auch die Umbenennung der
«Zwangslüftung» in «Komfortlüftung»
hat hier nur wenig geholfen. Die durch
die Energieoptimierung höheren Kosten
auf den Mietwert umzuwälzen, funktioniert leider auch nicht.
Noch mehr Untersuchungen
Das Interesse, die Vorteile schwarz auf
weiss zu haben, ist gross. Gerade die
zuliefernde Industrie oder auch Banken,
die Hypotheken gewähren wollen, sparen nicht mit Untersuchungen und Publikationen, die beweisen sollen, dass
derartige Objekte höhere Marktpreise
erzielen, niedrigere Unterhaltskosten
verursachen und den Bewohnern hohe
Zufriedenheit bringen. Die Darstellungen sind gut gemacht, wirken objektiv.
Tatsächlich sind die Interessensbindungen selten offengelegt. Deshalb lohnt
sich der Blick ins «Kleingedruckte».
Echte Transparenz gewünscht
Wenn mittels hedonischer Schätzungen
ein mittlerer Mehrwert für Minergie-Einfamilienhäuser von 7% ausgewiesen
wird, muss man wissen, dass von 9000
Objekten lediglich 250 (= 2,8%) Minergiehäuser waren. Das ist kaum aussagekräftig. Genauso wenig wie die
Umfragen zur Akzeptanz und Zufriedenheit mit energetisch sanierten Gebäuden. Sogar die Autoren einer entsprechenden Umfrage stellen fest, dass die
Mehrzahl der Antworten von ökologisch
sehr bewussten Menschen stammt; andere haben gar nicht mitgemacht. Der
Verdacht, dass es um eine (getarnte) Marketingmassnahme wirtschaft-
lich interessierter Gruppierungen handelt, drängt sich rasch auf. Sieht echte
Transparenz bezüglich Sinn und Unsinn sowie Kosten und Nutzen nicht anders aus?
Wohltuend sachlich und unabhängig
sind Untersuchungen des CCRS, Center
for Corporate Responsibility and Sus
tainability der Universität Zürich, namentlich von Frau Dr. Erika Meins. Dort
steht z.B. klipp und klar: «Energieeinsparungen allein können einen Aufpreis bei e
inem Einfamilienhaus nicht
erklären. Damit sich beispielsweise die
Minergie-Zusatzinvestitionen lohnen,
müsste sich der Ölpreis auf 218 Franken erhöhen. Nur dann ist die ange-
Der SIV/Sirea-Kommentar
In den Kursen des SIV/Sirea wird grundlegendes Wissen über die Festlegung von
Mietwerten vermittelt. Die Frage nach dem
Mehrwert einer zusätzlichen Lage Erdöl als
Wärmedämmung kann der Dozierende in der
Regel nicht so einfach beantworten. Erneuerungszyklen von zahlreichen Bauteilen werden diskutiert und verglichen. Nur, wie lange
ist der Zyklus einer Komfortlüftung? Wie
hoch sind die Unterhalts- und Erneuerungskosten und muss allenfalls aufgrund der
Bauweise zusätzlich ins Gebäude eingegriffen werden? Bezahlt der Käufer für weniger
Heizenergie lieber mehr für den LüftungsAtomstrom? Dieser Artikel ist eine nicht ganz
abschliessende Auseinandersetzung mit dem
Thema durch den Tessiner Kollegen Martin
Keller.
Heinz Lanz, Dozent Sirea
35 |
Monatlich nur
20 Franken Heizkosten für 100 m2
Wohnfläche (Erdgas).
Ein angenehmer
Zusatznutzen, jedoch
kein kaufentscheidendes Argument.
Herausgegriffen
Wenn zum Bewertungszeitpunkt der Markt
nicht zwischen mehr oder weniger nachhal
tigen Gebäuden unterscheidet, ist in einer
Schätzung auch kein Wertunterschied aus
zuweisen. Aus: RICS Valuation Information
Paper Nr. 13, Absatz 6.2 (sinngemäss)
«Jedes Bewertungsgutachten soll eine
Beurteilung des Einflusses von Nach
haltigkeitsaspekten auf den Immobilienwert
enthalten.» Aus: SVS Swiss Valuation Standards (2. Auflage), Punkt 6.5.2.
verringern so den Verkehrswert. Auch
die Betriebskosten/Unterhaltskosten
werden kaum nachhaltig reduziert, ein
entsprechender Einfluss auf den Kapitalisierungssatz ist nicht gegeben.
strebte und publizierte Amortisationszeit von 30 Jahren realistisch.»
Es bleibt die Kernfrage für den Schätzer:
Wie berechnet man den direkten und
indirekten Zusatznutzen und Mehrwert
bei energetisch sanierten Wohnbauten?
Wir haben die Frage namhaften Schätzern aus der Schweiz, Deutschland und
den USA vorgelegt. Allgemein herrscht
eine grosse Skepsis gegenüber solchen «Mehrwerten». Drei Stimmen
herausgegriffen.
Ähnlich, nur wesentlich provokativer,
klingt es in der renommierten Frankfurter Allgemeine Zeitung FAZ vom
13.5.2014. Sie titelt «Stoppt den Dämmwahn!» und führt aus, dass für e
inen
grossen Teil der Investitionen eine
Amortisationszeit von 50 bis 60 Jahren
angenommen wird. Mit einer Lebensdauer von 30 bis 50 Jahren gehören
solche Massnahmen für die Schätzer
zur Erneuerungssubstanz (Umbauteile),
erhöhen somit die Amortisationen und
Dr. Roland Fischer, Schätzer aus Bruckberg (Bayern): «Bei energetisch sanierten Immobilien wird der Mehr- oder
Minderwert sehr stark von der Qualität
der Sanierung abhängig sein. Für den
Bewertungssachverständigen ist die
Qualität einer Sanierung nicht immer
erkennbar und somit auch schwer einschätzbar. Belegbare Daten über Mehroder Minderwerte (Zu- oder Abschläge)
sind mir nicht bekannt. Ich denke, dass
diese Einschätzung sachverständig, ab-
hängig von der Qualität der Sanierung,
erfolgen muss.»
Eine klare Meinung hat auch JeanMarc Büchler, Immobilienökonom aus
Bern. Er definiert Nachhaltigkeit umfassend als ökologischen, ökonomischen, sozialen, architektonischen und
vor allem lageabhängigen Nutzen und
betont: «Zwischen dem Wert einer Immobilie und deren Risikofaktoren muss
der funktionale Zusammenhang stimmig dargestellt werden. Änderungen in den erwähnten Risikofaktoren sollten konsistente Veränderungen
beim Marktwert und im Risikomodell
verursachen.»
Anmerkung der Redaktion
In der Serie FOCUS beleuchten wir in unregelmässigen Abständen nicht-alltägliche
schätzungsrelevante Themen mit besonderem Aufhänger und/oder Charakter. Der
Autor dieser Artikel kann, muss aber nicht
SIV-Mitglied sein, die Inhalte müssen sich
nicht zwingend mit der SIV-Lehrmeinung decken. Fragen und Anmerkungen bitte direkt
an: → [email protected]
36 | Focus
einen Mehrwert. Minergie und 25 cm
Styropor hin oder her. Der Markt bezahlt Lage, Nutzwert, Wohnkomfort
und ansprechende Architektur einer
Immobilie.
ESI-Gewichtung 2014
1. Flexibilität und Polyvalenz
13,50%
2. Ressourcenverbrauch
und Treibhausgase
32,10%
Energetische Optimierungen werden
entweder als selbstverständlich betrachtet oder sind ein angenehmer Zusatznutzen. Effektiv ausgewiesene Mehrpreise, die den effektiven Mehrkosten
entsprechen, werden die wenigsten bezahlen. Deshalb sind sie auch für den
Schätzer oft vernachlässigbare (Mehr-)
Werte.
3. Standort und Mobilität
22,50%
4. Sicherheit 1,30%
5. Gesundheit und Komfort
30,60%
Der Economic Sustainability Indicator (ESI) ermittelt den Einfluss von
Nachhaltigkeitsfaktoren auf den Wert(-verlust) einer Immobilie. Der Heizwärmebedarf hat durchaus einen positiven Einfluss, ist aber insgesamt
kaum wertentscheidend resp. kann die Zukunftsrisiken durch andere
Faktoren nicht kompensieren. Aus: Publikation CCRS/Uni ZH, Dr. Meins,
Mai 2013
Berechnungen mit einem durch JeanMarc Büchler entwickelten Tool an
einem virtuellen EFH, das 4-mal unter jeweils anderen Vorgaben bezüglich
Lage und Ausbau geschätzt wurde, bestätigten: Wird die Lage des Objektes
als schlecht angenommen, schlägt eine
Investition in «energetische Nachhaltigkeit» kaum zu Buche, weil das zukünftige Risiko der Lage alle anderen Kriterien dominiert. Mehr noch: Wird das
bezüglich Lage, Architektur, Energiebedarf etc. nicht nachhaltige Objekt energetisch umfassend saniert, steigt sein
Wert um 15 %. Wäre dasselbe Objekt
auch in Bezug auf Lage und Architektur
nachhaltig, stiege der Wert durch die Investitionen um 34 %.
zu beobachten. Der Volkswirt und Ökonometriker stellt fest: «Beim Wohneigentum sehen wir in den hedonischen Modellen nicht mehr viel. Die
Gestehungskosten stehen aber sicherlich da. Bei Mietwohnungen resultiert
eine leicht höhere Bruttomiete, es besteht also immer noch eine gewisse
Zahlungsbereitschaft für Minergie bzw.
es wird so bezahlt, wie ausgeschrieben wird, mit zwar geringeren Nebenkosten und e
iner entsprechend höheren Nettomiete. Ob sich das rechnet…?
Meiner Meinung nach sollte in der Diskussion insbesondere bei Altbauten
zwischen sinnvollen Isolationen und
irgendwelchen Labels unterschieden
werden.»
Bei der Nutzung des hedonischen Tools
von Dr. Stefan Fahrländer, der das Kriterium Energiestandard in 6 Stufen
von «nicht isoliert» bis «Nullenergiehaus» unterteilt, sind ähnliche Effekte
Somit gilt: Jede Investition und energetische Sanierung in ein ökonomisch,
architektonisch und lagemässig nicht
nachhaltiges Objekt generiert durch
energetische Investitionen allein kaum
Martin Keller
Immobilienschätzer SIV, Mit
inhaber der Firma Casafile GmbH,
Vira-Gambarogno (TI)
IT
Focus
Il (supposto) valore aggiunto
di 25 cm di polistirolo
Come si calcolano i vantaggi
supplementari diretti e indiretti
e il valore aggiunto delle abita
zioni risanate a livello energetico?
Martin Keller sente il polso della
situazione. E non teme
di parlare in modo chiaro.
Non ci sono dubbi: in Svizzera possiamo e dobbiamo utilizzare tecniche costruttive sostenibili e ottimizzate a livello energetico per gli edifici nuovi come
pure ottimizzare la sostenibilità degli
edifici esistenti. Il valore di riproduzione
degli investimenti supplementari è ancora semplice da calcolare; con i tempi
di ammortamento cominciano già i primi problemi: Quanto durerà una misura
volta all’ottimizzazione energetica?
E quando diverranno obsoleti i costi di
riproduzione supposti dal valutatore, a
causa di nuove conoscenze, tecnologie
e riduzione dei prezzi?
Quanto deve influire in una valutazione
il valore di un impianto solare realizzato
10 anni fa e che ha una durata prevista
di altri 10 anni? I prezzi per questi impianti si sono ridotti del 70% negli ultimi 10 anni e da molto tempo la tecnologia propone moduli ibridi, con i quali è
possibile produrre contemporaneamente corrente e calore.
Molti scettici
Se già il calcolo del valore reale pone
questo tipo di domande come devono quindi influire i criteri decisivi per
una valutazione « miglioramento della
qualità della vita e del comfort abitativo» nei valori di reddito e produttivi? Il
maggiore comfort abitativo è decisivo,
come per esempio mette in evidenza il
sito Web di Minergie : «Al centro c’è il
comfort degli utenti dell’edificio. Questo
comfort è reso possibile da un involucro edilizio di valore e da un sistematico
rinnovo dell’aria.» Per il valutatore: un
problema di metodo irrisolto. La stam-
pa negativa sull’argomento del comfort
abitativo fa sorgere dubbi: un’umidità
dell’aria insufficiente, condizioni igieniche dubbie nell’impianto di ventilazione e la pesante esigenza di tenere le finestre aperte fomentano lo scetticismo
verso edifici ottimizzati a livello energetico. Anche il cambiamento del nome da
«ventilazione forzata» in «ventilazione
comfort» non ha aiutato molto. Purtroppo non funziona nemmeno far ripercuotere i maggiori costi sul valore locativo
indotti dall’ottimizzazione energetica.
Ancora più ricerche
L’interesse di avere i vantaggi nero su
bianco è forte. Proprio le industrie del
settore o anche le banche, che vogliono
Il commento SIV/Sirea
Nei corsi SIV/Sirea sono spiegate le basi
per determinare i prezzi d’affitto. Alla domanda sul valore aggiunto di uno strato
supplementare di petrolio come isolamento,
solitamente i docenti non sanno rispondere facilmente. Sono discussi e raffrontati i
cicli di sostituzione di diversi componenti
dell’edificio. Ora, qual è la durata del ciclo di
una ventilazione comfort? Quali sono i costi
di manutenzione e rinnovo e si deve eventualmente intervenire nell’immobile a causa
della modalità costruttiva? L’acquirente preferisce pagare per una ventilazione a energia
nucleare, piuttosto che per il riscaldamento?
Questo articolo è un’analisi non esaustiva
dell’argomento, proposta dal nostro collega
ticinese Martin Keller.
Heinz Lanz, docente Sirea
Estratti
Se al momento della valutazione il mercato
non distingue tra immobili più o meno sostenibili, una valutazione non presenterà alcuna
differenza di valore. Estratto da: RICS Valua
tion information paper 13, paragrafo 6.2
(conforme al senso)
«Ogni perizia deve prevedere una valutazione dell’influsso della sostenibilità sul valore
immobiliare». Estratto da: SVS Swiss Valua
tion Standards (2a edizione), punto 6.5.2.
concedere le ipoteche, non risparmiano
nelle ricerche e pubblicazioni volte a dimostrare che questo tipo di edifici raggiunge prezzi di mercato più elevati, genera costi di manutenzione inferiori e
crea maggiore soddisfazione agli inquilini. Le rappresentazioni sono fatte bene
e agiscono in modo obiettivo. In realtà
i legami agli interessi sono resi noti raramente. Quindi vale la pena dare un
occhio alle «parti scritte in piccolo».
Si vuole vera trasparenza
Se tramite valutazioni edonistiche si
presenta un valore medio per una casa
monofamiliare Minergie del 7%, si deve
sapere che tra 9000 edifici, solo 250
(= 2,8%) erano edifici Minergie. Questo è poco significativo. Così come i
sondaggi sull’accettazione e la soddisfazione sugli edifici risanati. Persino
gli autori di un relativo sondaggio affermano che la maggior parte delle risposte viene da persone molto sensibili all’ambiente; le altre persone non
hanno neppure partecipato. Sorge subito il sospetto che si tratti di una misura
di marketing (mascherata) di raggruppamenti di interessi economici. La vera
trasparenza relativa alla plausibilità, ai
costi e ai vantaggi non dovrebbe essere diversa?
Gli studi effettuati dal CCRS, Center for
Corporate Responsibility and Sustainability, dell’Università di Zurigo, sotto la
IT
Focus
direzione della Dr. Erika Meins hanno
l’obiettività e l’indipendenza necessaria.
E sono inequivocabili : «I risparmi energetici da soli non possono giustificare
un aumento di prezzo per una casa monofamiliare. Per esempio, per giustificare gli investimenti supplementari Minergie, il prezzo del petrolio dovrebbe
salire a CHF 218. Solo allora il tempo di
ammortamento auspicabile e annunciato di 30 anni sarebbe realistico.»
In modo simile e anche più provocatorio, il giornale Frankfurter Allgemeine
Zeitung (FAZ) del 13.5.2014 ha titolato
«Basta alla follia dell’isolamento!» e afferma che per la maggior parte degli investimenti il tempo di ammortamento è
nell’ordine dei 50-60 anni. Con una durata utile di 30-50 anni queste misure
per il valutatore rientrano nella sostanza
del rinnovo (componenti di trasformazione), aumentando così gli ammortamenti e riducendo il valore commerciale. Anche i costi di esercizio/costi di
manutenzione vengono a malapena ridotti a livello sostenibile, non essendo
noto un corrispondente influsso sui tassi di capitalizzazione.
Resta una domanda chiave per il valuta
tore: Come si calcolano i vantaggi sup
plementari diretti e indiretti e il valore
aggiunto con le abitazioni risanate a
livello energetico?
Abbiamo posto la domanda a noti valutatori provenienti da Svizzera, Germania
e USA. In generale è emerso un notevole scetticismo verso tali «valori aggiunti». 3 pareri.
Nota della redazione
Nella serie FOCUS facciamo luce di tanto
in tanto su temi che non riguardano la valutazione tradizionale di tutti i giorni, con
vicende e/o carattere particolare. L’autore del
presente articolo non deve necessariamente
essere un membro SIV, i contenuti non devono assolutamente coincidere con gli scopi
didattici SIV.
Per domande e osservazioni direttamente a:
→ [email protected]
Dr. Roland Fischer, valutatore di
Bruckberg (Baviera): «Per gli immobili
risanati il valore aggiunto o il valore ridotto dipendono fortemente dalla qualità del risanamento. Per i valutatori la
qualità del risanamento non è sempre
riconoscibile e quindi difficile da valu-
Solo CHF 20 al mese
di spese di riscaldamento per una
superficie abitativa
di 100 m2 (metano).
Un bel vantaggio,
ma non decisivo per
l’acquisto.
39 | tare. Non sono in grado di fornire dati
verificabili sul valore aggiunto o ridotto
(supplementi o riduzioni). Ritengo che
questa valutazione debba avvenire da
parte di un esperto del settore».
Anche Jean-Marc Büchler, economista specializzato in immobili di Berna,
ha una chiara opinione. Egli definisce
la sostenibilità in modo globale come
un vantaggio ecologico, economico, sociale, architettonico e soprattutto legato
alla posizione e sottolinea: «Il legame
tra il valore di un immobile e i fattori di
rischio associati deve essere presentato
in modo corretto. Le variazioni nei fattori di rischio citati dovrebbero causare
variazioni nel valore di mercato.»
Calcoli effettuati con un tool sviluppato da Jean-Marc Büchler su una casa
monofamiliare virtuale svolti 4 volte
con parametri diversi relativi a posizione e trasformazione, lo confermano: se
la posizione dell’immobile è sfavorevole, non vale la pena effettuare un investimento nella « sostenibilità energetica», perché il rischio futuro legato alla
posizione domina tutti gli altri criteri. E
ancora : se l’immobile non sostenibile
viene risanato completamente a livello
energetico dal punto di vista della posizione, dell’architettura, ecc., il suo valore aumenta del 15%. Se l’immobile fosse sostenibile anche dal punto di vista
della posizione e dell’architettura, il suo
valore aumenterebbe del 34% grazie
agli investimenti.
Usando il tool edonistico del Dr. Ste
fan Fahrländer, che ha suddiviso il criterio della norma energetica in 6 livelli,
da «non isolato » fino a «casa a energia zero » si osservano effetti simili. L’economista ed esperto di econometria
afferma : «Per quanto concerne la proprietà immobiliare, nei modelli edonistici non vediamo più molto. I costi di
produzione sono però ben presenti. Per
Ponderazione ESI
1. Flessibilità e polivalenza
13.50%
2. Consumo di risorse e gas serra
32.10%
3. Sede fissa e mobilità
22,50%
4. Sicurezza 1,30%
5.Salute e comfort
30,60%
L’Economic Sustainability Indicator (ESI) determina l’influenza di fattori di
sostenibilità sul valore o la perdita di valore di un immobile. Il fabbisogno di calore per il riscaldamento ha un impatto positivo, ma globalmente non è un argomento decisivo per il valore e compensa i possibili rischi
futuri determinati da altri fattori
Estratto da: pubblicazione CCRS/Università ZH, Dr. Meins, maggio 2013
quanto riguarda i beni in locazione, si
osserva un leggero aumento dell’affitto
lordo, quindi una certa disposizione a
pagare per l’etichetta Minergie; si paga
così il prezzo affisso, con meno costi
accessori e un affitto netto leggermente
più alto. È redditizio…? A mio avviso si
dovrebbe differenziare tra isolamenti intelligenti e altre denominazioni, soprattutto per gli edifici meno recenti.»
gherebbero per i supplementi mostrati
corrispondenti ai costi supplementari effettivi. Per questo anche per i valutatori i valori (aggiunti) sono spesso da
trascurare.
Conseguenza: Ogni investimento e risanamento energetico in un immobile
non sostenibile dal punto di vista economico, architettonico e della posizione,
praticamente non genera alcun valore
aggiunto attraverso gli investimenti. Minergie con o senza polistirolo di 25 cm.
Il mercato paga la posizione, il comfort
abitativo e la relativa architettura di un
immobile.
Le ottimizzazioni energetiche sono viste come ovvie da alcuni o come un lusso da altri. Sono pochi quelli che pa-
Martin Keller
valutatore immobiliare SIV,
cotitolare della ditta Casafile sagl,
Vira-Gambarogno (TI)
40 | SIREA
Gute Nachfrage für den MAS REM
mit Vertiefung Bewertung
Am 10. Januar 2014 war es endlich so
weit: FHS St.Gallen und Sirea eröffneten den CAS Immobilienbewertung
mit 48 Teilnehmerinnen und Teilnehmern – ein ausserordentlich
wichtiger und erfreulicher Meilenstein, war es doch der Start zur ersten
Durchführung des MAS REM mit
Vertiefung Bewertung, an dem Sirea
während mehrerer Jahre gearbeitet
hat.
Damit hat die Immobilienbewertung
in der Schweizer Weiterbildungslandschaft den Stellenwert erreicht, der ihr
zusteht: der Master of Advanced Studies ist der höchste an einer Schweizerischen Hochschule erreichbare
Weiterbildungsabschluss.
Der MAS REM baut auf dem bewährten CAS Immobilienbewertung auf.
Dieser wird auch in Zukunft Fachleuten den Einstieg in die Immobilienbewertung eröffnen. Wer sich weiter qualifizieren möchte, alle wertrelevanten
Einflüsse nach aktuellen und praxisnahen Methoden beurteilen können will,
oder sein Dienstleistungsangebot über
die reine Immobilienbewertung hinaus
erweitern möchte, besucht über den
CAS Immobilienbewertung hinaus weitere CAS-Studiengänge bis zum eidgenössisch anerkannten Titel «Master of
Advanced Studies FHO in Real Estate
Management».
In der aktuellen Durchführung haben
sich 33 Personen für den CAS Immobilienentwicklung entschieden. Damit wird
das Masterprogramm ab seinem ersten
Jahr mit der neuen Vertiefungsrichtung
sehr gut nachgefragt.
Heinz Mutzner, Geschäftsleitung Sirea
Januar
bis Juni
CAS
Immobilien
bewertung
Juni
bis Dezember
CAS
Immobilienentwicklung
Januar
bis Juni
April
bis November
CAS
Immobilien
management
MAS
Arbeit Vertiefung
Management
CAS
Immobilienanalyse
MAS
Arbeit Vertiefung
Das Programm MAS REM mit Vertiefung Bewertung wird jährlich an der FH St. Gallen angeboten.
Preis für die beste Masterthesis
Leistung soll ausgezeichnet und
honoriert werden. Deshalb belohnt
der SIV jene Studentin / jenen
Studenten mit der besten Arbeit
mit CHF 3000.
41 | Ausgezeichnet
Wir gratulieren herzlich zum erfolgreichen Abschluss.
BFH Burgdorf
CAS Immobilienbewertung
Mischa Aebi
Christian Bapst
Daniel Bossert
Fabio Catanzariti
David Doglione
Ernst Fuchs
Simon Samuel Gruner
Michael Krähenmann
Stefanie Maria Schrenk
Asli-Ece Sürücüoglu
Stefan Trestyén
Manuel Tschanz
Boris Wöhler
HSLU Luzern
Sibylle Amrein
Susanne Bambey
Nico Dahlmann
Siro Equati*
Mario Fuchs
Cordian Herrigel
Denise Hlavaty
Richard Imlig
Anian Kohler
Remo Mathis
Monika Moor
Daniel Mühlebach*
Bruno Müller
Thomas Müller
Michel Rauter
Urs Schläpfer
Daniel Sigrist
Dominik Stamm
Florian Tschümperlin
Andreas Voigt
Katrin Weber
FHS St.Gallen
Urs Brülisauer
Salvatore Cirone
Oliver Collazuol
Maria De Gruttola
Patric Fischer
Jürgen Frick
Ramona Frick
Reto Gähler
Daniel Hanhart
René Hess
Jutta Kang
Reto Kressig
Nicole Latzer
Paul Meier
Hugo Miguel*
Fabian Mogg
Esther Probst
Christina Töngi
Franziska Villommet
Paul Wick
Attila Wohlrab
Marc Aeberhard
Ruben Bischofberger
Roger Blumenthal
Aydin Dogan
Dusko Dujakovic
Markus Fäh
Marc Hempele
Roman Kocher
Thomas Lavater
Daniel Lehmann
Marina Maier
Andry Niggli
Pirmin Riget
Gabriela Schmassmann
Jasmin Schmuki
Alexander Stritz
Renato Vetsch
Simon Vlachos
Roger Wickli
Dario-Silvio Zottele
FHS in Zürich
CAS Dimensionen
der Bewertung*
Jessika Baccetti
Martin Bertschinger
Nathalie Bonalumi
Christian Brunner
Reto Campiotti
Thomas Grimm
Detlef Hesse
Marco Imhof
Olivier Itten
Severin Kaiser
Marcel Koch
René Kryenbühl
Walter B. Kunz
Stefano Lappe
Karl Laternser
Hugo Odermatt
Stefan Rusch
Patrick Wuhrmann
SUPSI Lugano
Giovanni Branca
Andrea Carrara
Roberto Domenighetti
Serafino Gemperle
Francesca Guscetti-Ferrari
Simona Marrarosa
Jasmine Masoni
Samanta Musatti
Michele Nardella
Jean-Pascal Nguyen-Trinh
Celine Sarina
* Der CAS Dimensionen der
Bewertung richtet sich an DASAbsolventen. Der Abschluss dieses
CAS berechtigt die Studierenden
zur Bearbeitung einer Masterthesis und somit zur Erlangung des
Abschlusses «MAS Real Estate
Management, Valuation FHO».
Die Zertifzierungsfeier findet
am 19. August 2014 im
Zürcher Belvoirpark statt.
Bilder dazu finden Sie
ab 25. August 2014 auf
→ www.sirea.ch
Für die Agenda
Start der Zertifikatslehrgänge
SUPSI, Lugano
30. September 2014
HSLU, Luzern
14. Oktober 2014
BFH, Burgdorf
16. Oktober 2014
FHS, St.Gallen
9. Januar 2015
CAS Immobilienanalyse
FHS, St.Gallen: 10. Januar 2015
CAS Immobilienmanagement
FHS, St.Gallen: 10. Januar 2015
Den Wissensstand
aktualisieren mit …
Refresher
Zürich
29. Oktober 2014
14. November 2014
3. Dezember 2014
Tessin
20. November 2014
Für weitere Informationen:
→ www.sirea.ch
42 | AKtuell
Kurzmeldungen aus dem SIV
SIV-Standesregeln
sanft renoviert
Der SIV hat seine Standesregeln überarbeitet und in Einklang
mit den Standesregeln der Swiss Valution Standards SVS gebracht. So konnten leicht divergierende Inhalte redaktionell
abgeglichen werden. Gleichzeitig bot sich die Gelegenheit,
die neuen Standesregeln in die französische und italienische
Sprache zu übersetzen. Als neues, dreisprachiges Werk macht
der SIV ein weiteres B
ekenntnis zur Präsenz in der ganzen
Schweiz. Die neuen Standesregeln sind nicht zuletzt eine gute
Basis im Hinblick auf die Bestrebungen zur Zertifizierung.
→ www.siv.ch
/ Downloads
SIV zählt 670 Mitglieder
Seit Februar 2014 neu dazugekommen sind:
Einzelmitglieder: Oliver Collazuol, Wallisellen;
Jacqueline Mumenthaler, Rüdtligen; David Doglione, Bern;
Arianna Modolo, Lugano; Roger Gwerder, Cham
Firmenmitglied: Heimberg Immobilien, Fislisbach
«Antenne bernoise»
Um sicherzustellen, dass der SIV auch im Bundesgesetzgebungsverfahren über das richtige rechtliche Argumentarium verfügt, wird eine so genannte Antenne bernoise ins
Leben gerufen, die es dem SIV erlaubt, die Interessenwahrung bei aktuellen Projekten in der Gesetzgebung frühzeitig
wahrzunehmen.
FR Règles de déontologie de la SIV mises à jour
La SIV a remanié ses règles de déontologie et les a
adaptées à celles de SVS (Swiss Valution Standards). Les
contenus quelque peu divergents ont ainsi pu être harmonisés. La SIV a profité de l’occasion pour traduire les
règles de déontologie en français et en italien. Le nouvel
ouvrage en 3 langues est une preuve de plus de la présence renforcée dans toute la Suisse. Les nouvelles règles
de déontologie constituent notamment une bonne base
en vue de l’obtention de la certification.
→ www.siv.ch/Downloads
La SIV compte 670 membres
Nouveaux membres depuis février 2014:
Membres individuels: Oliver Collazuol, Wallisellen; Jacqueline Mumenthaler, Rüdtligen; David Doglione, Berne;
Arianna Modolo, Lugano; Roger Gwerder, Cham
Entreprise: Heimberg Immobilien, Fislisbach
Afin d’assurer que la SIV dispose du bon argumentaire
juridique dans la procédure de législation fédérale, l’Antenne bernoise a vu le jour. Cette dernière permet à la SIV
de garantir rapidement la défense des intérêts au niveau
législatif pour des projets actuels.
IT Regole professionali SIV leggermente rinnovate
La SIV ha modificato le proprie regole professionali, armonizzandole con quelle degli Swiss Valuation Standards
SVS. In questo modo è stato possibile allineare a livello
redazionale i contenuti leggermente divergenti. Allo
stesso tempo, si è presentata l’occasione per tradurre le
nuove regole professionali in francese e in italiano. Come
nuova opera in 3 lingue la SIV dà ulteriore prova della sua
presenza in tutta la Svizzera. Le nuove regole professionali costituiscono non da ultimo una buona base per le
aspirazioni ad ottenere la certificazione.
→ www.siv.ch/Downloads
SIV conta 670 mebri
A febbraio 2014 sono arrivati:
Membri individuali: Oliver Collazuol, Wallisellen; Jacqueline Mumenthaler, Rüdtligen; David Doglione, Bern; Arianna Modolo, Lugano; Roger Gwerder, Cham
Membro aziendale: Heimberg Immobilien, Fislisbach
Per garantire che la SIV disponga anche nella procedura
legislativa federale del corretto argomentario giuridico, è
stata creata una cosiddetta «Antenne bernoise» che permette alla SIV di garantire in anticipo a livello legislativo
la tutela degli interessi per i progetti attuali.
Ganz schön wertvoll!
Una risorsa davvero preziosa / Diablement précieux
Neuauf lage
2015/16
Febr uar
er scheint im
Verzeichnis der Schweizer
Immobilienschätzer
Elenco dei valutatori
immobiliari svizzeri
Répertoire des experts suisses
en estimations immobilières
Partner:
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«Who is wh schätzer
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Ihr Kontakt / Votre contact / Il vostro contatto:
Sekretariat / Secrétariat / Segreteria SIV, T 071 223 19 19,
[email protected]
www.siv.ch
Der SIV, Schweizer Immobilienschätzer-Verband,
ist Kompetenzpartner Nr. 1, wenn es um
Immobilienbewertungsfragen geht. Er engagiert
sich explizit für dieses Fachgebiet und vernetzt
Gleichgesinnte.
La SIV, l’Association des experts suisses en
estimations immobilières, est le partenaire
idéal pour toutes les questions relatives aux
estimations immobilières. Elle s’investit de
manière claire dans ce domaine et crée un réseau
de personnes animées du même esprit.
La SIV, Associazione svizzera valutatori
immobiliari, è il partner di competenza n. 1
quando si tratta di richieste per valutazioni
immobiliari. S’impegna esplicitamente per questo
settore e riunisce persone con gli stessi intenti.
www.siv.ch

4 | SIV LIVE Störfall Geothermie Quand la géothermie profite aux

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