La Romanina sfida la concorrenza a vele (s)piegate
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La Romanina sfida la concorrenza a vele (s)piegate
Urbanistica, real estate & cci Le Visite di Mark Up: È l’ANTESIGNANA DEI CENTRI COMMERCIALI DELLA CAPITALE La Romanina sfida la concorrenza a vele (s)piegate Tiziano Marelli 1.È il terzo centro commerciale per dimensioni nel comune di Roma, dopo Roma est, Porta di Roma ed Euroma2 2.Il 74% del bacino d’utenza si trova nell’isocrona tra 20 e 30 minuti 3.La “vela” della Romanina - una delle caratteristiche salienti del restyling esterno è realizzata in lamiera di alluminio L a Romanina è parte integrante della storia (ormai verrebbe da dire: quasi preistoria) dei centri commerciali della capitale, essendone, di fatto, il capostipite riconosciuto. Nato nel 1991 in una zona di periferia in precedenza caratterizzata da insediamenti rurali e agricoli, ma fin dall’inizio degli anni ’90 già in fase di grande espansione edilizia e urbanistica, in pochi anni ha saputo diventare punto di riferimento commerciale per una popolazione della capitale in rapida crescita. Nel particolare, di quella residente in una zona della parte sudest di Roma che, fra gli altri, ha compreso il quartiere omonimo, quello di Tor Vergata (che ospita tuttora anche la seconda università capitolina) e quelli molto popolari di Torrenova, Tor Bella Monaca e Torre Maura. Location ���� COLLEGAMENTO AL CENTRO Dall’inizio della sua attività, e per lungo tempo, La Romanina non ha mancato di attrarre molta clientela cittadina e in trasferta (soprattutto nei fine settimana) dai vicini e popolosi Castelli romani. Una situazione favorevole, che si è protratta a lungo nel tempo per due ragioni: totale mancanza di concorrenza all’atto dell’insediamento e per un periodo successivo abbastanza lungo, e facile raggiungibilità. Il centro commerciale è, IL GIUDIZIO DI MARK UP: INSUFFICIENTE � 18 Parcheggi ��� SEGNALETICA CHIARA Anche a un’analisi sommaria risulta evidente come tutta la zona circostante il corpo del centro commerciale - quindi anche quella che esternamente comprende i parcheggi riservati alla clientela non sia stata coinvolta in maniera decisa dalle opere di ristrutturazione generale, tanto da rimanere sostanzialmente simile a come appariva nel periodo precedente: circostanza, questa, che enfatizza visivamente una serie di strutture di quell’area connotate da indubbie caratteristiche di vetustà. In totale, alla Romanina sono disponibili 1.600 posti auto, 1.000 all’aperto e 600 al coperto: numeri che sono senz’altro in grado di garantire una circolarità sufficiente alla clientela che ne usufruisce, sia in termini di facile approccio all’accesso sia di comodo deflusso. Relativamente semplice anche l’arrivo e la ripartenza verso la città, la zona extraurbana e il Gra, facilitata da una segnaletica stradale chiara ed efficace: particolare assolutamente non scontato per una città come Roma. infatti, ben collegato al resto del tessuto urbano grazie alla vicina uscita (Torrenova-Romanina) del Grande raccordo anulare (e ben visibile dallo stesso, essendo proprio a ridosso delle sue corsie esterne), al terminale della linea A della metropolitana (capolinea Anagnina) e anche da un servizio viario municipale in partenza dalla stazione Termini (bus 500). La Romanina è aperta sette giorni su sette in tutto il periodo dell’anno: da martedì a sabato con orario continuato 9-20,30, lunedì dalle 14,30 e domenica dalle 10 in poi. SUFFICIENTE �� BUONO ��� + • Collegamento e accessibilità • Location – • Il mix merceologico presenta alcune incongruenze: per esempio, due librerie (di cui una a livello -1) • l’ipermercato a livello -1 non è la collocazione ideale per un magnete alimentare OTTIMO ���� MARK UP giugno_2010 Urbanistica, real estate & cci Merchandising mix ��� PESO LOCALE Attualmente La Romanina ospita 102 negozi, sette di questi vantano una superficie media superiore ai 500 metri quadri. Due di queste si trovano al livello -1: Bon Prix e Satur; qui i restanti punti di vendita sono appannaggio di abbigliamento, regalistica, cura della persona e tempo libero oltre che da una libreria (Arion) e sei punti bar e piccola ristorazione. Al piano terreno lo spazio che era di Carrefour è ora occupato da Amore & Sport, mentre l’altra grande superficie, Media Word, è ubicata esattamente dalla parte opposta, andando poi - attraverso un collegamento interno - a occupare una pari metratura al piano superiore, livello +1, dove è anche concentrata la gran parte dei servizi di ristorazione (non Layout ��� IMPATTO POSITIVO L’impatto è indubbiamente molto positivo: pavimenti, pareti e soffitti di colori chiarissimi e abbaglianti - in un gioco che si rivela quasi di specchi - rimandano ampi corridoi luminosi, purtroppo appesantiti da un numero forse eccessivo di colonne azzurre preesistenti, che in fase di ristrutturazione devono essersi rivelate d’impossibile rimozione. Al livello -1 si trova l’ipermercato Carrefour, che rappresenta anche il punto di vendita più ampio: circa 15.000 quadri di Gla, di cui 5.500 dedicati alla superficie di vendita. Il ridimensionamento di Carrefour, che ha consapevolmente deciso di rinunciare - nell’ambito della ristrutturazione complessiva - allo spazio prima occupato al livello 0 (di pari metratura rispetto a quello sottostante mantenuto) rappresenta anche la novità più eclatante in termini di ridisegno degli spazi complessivi, capaci così di rendere più agile e snello il layout dell’intera Romanina. Questa è anche l’unica WiFi zone dell’edificio. Larghe scale a chiocciola di altrettanta luminosità, comode e ampie scale mobili e ascensori a vista (nel giorno della nostra visita questi ultimi erano purtroppo fuori servizio) rendono agevoli e piacevoli gli spostamenti fra i diversi piani. È consigliata anche una “scalata” fino al tetto dell’edificio, buon punto d’osservazione su tutta la zona circostante; in quest’area (considerata livello +2) è anche attivo un asilo nido - privato, ma convenzionato con il pubblico che ospita 62 bambini fino a 3 anni d’età: un terzo dei posti complessivi sono destinati ai bimbi figli dei dipendenti del centro commerciale. A livello 0, e in prossimità dell’ingresso principale, è ubicato l’Infobox a disposizione della clientela che, oltre alle classiche informazioni, è anche attivo per servizi come la spedizione di fax e fotocopie (a pagamento), la prenotazione taxi e la promozione e attivazione del telepass autostradale. In via di attivazione sono anche la possibilità di erogazione della tessera Aci, il pagamento del bollo auto e un servizio informazioni immobiliari e camerali. Nel giorno della nostra visita il materiale informativo a disposizione della clientela ci è stato detto essere “in fase di ristampa”, venendo noi rimandati alle tabelle delle legende interne presenti a ogni livello, ma di non chiarissima lettura. Nei servizi alla clientela è compreso anche un contatto via sms che consente la ricezione di informazioni, offerte e iniziative direttamente sul cellulare dei clienti che hanno deciso di aderire all’iniziativa. In funzione (ai livelli -1 e +1) anche due sportelli bancomat. giugno_2010 MARK UP mancano Ciao e Mc Donald’s) e dove si trova anche il grande spazio libreria gestito da Mondadori. Qui risulta ancora libera una superficie di notevoli dimensioni che però dovrebbe essere presto occupata da un ristorante della nuova catena di Giovanni Rana. I negozi indicati dal materiale informativo de La Romanina sotto la categoria “Cura della persona” (e concentrati nei due piani più bassi) rappresentano poco più del 40% totale degli spazi, ma è notevole anche la presenza di negozi dedicata alla bellezza, alla regalistica e al tempo libero. Per il prossimo periodo sono annunciate - e già in fase di allestimento, tutte al livello -1 - le aperture di Biagetti (calzature), Satur (articoli per la casa) e di una parafarmacia. Nel complesso, non mancano alcune delle insegne classiche presenti nei più importanti centri commerciali italiani, anche se qualche assenza di peso appare evidente. Negozi Negozi Articoli per Livello +1 Livello +1 Livello +1 122B/123 Kas Articoli per Articoli per 122B/123 Kas 117-118 Oltr Articoli per per 125/127 NYC Articoli 127B Foo 122B/123 Olt Kas 117-118 128C 125/127 Elen NYC Articoli per 127B Foo Alimentari e 128C Ele 117-118 Olt 114/135 125/127 Ciao NY 129A Mc Alimentari e 127B Foo 129D/136 La 128C EleF 114/135 Cia Negozi 129A Mc Alimentari 129D/136 La e 114/135 Cia 129A Mc Servizi del Live 129D/136 La Servizi del Live Servizi del Liv Negozi Negozi Articoli per Livello 0 Livello 0 Livello 0 83-84 Sax 85-86-87 Pim Articoli per 92-93 Kru 83-84 Sax 95 85-86-87 Pao Pim 96 Nuv Articoli per 92-93 Kru 97 San 95 Pao 83-84 Sax 98 Gol 96 Nu 85-86-87 Pim 99-100 La C 97 San 92-93 Kru 104-105 Play 98 Go 95 Pao 106 Il Ve 99-100 La 96 Nu 108 Sha 104-105 Pla 97 San 110 Yam 106 IlGoV 98 140 Mo 108 Sha 99-100 La 141-142 Has 110 Yam 104-105 Pla 143 Jack 140 Mo 106 Il V 144 Ver 141-142 Ha 108 Sha 143 Jac 110 Yam Servizi 144 Ver 140 del Live Mo 141-142 Ha 143 Jac Servizi del Live 144 Ver Negozi Servizi del Liv Negozi Negozi Articoli per Livello -1 Livello -1 Livello -1 9-10 Re Articoli per Articoli per 9-10 Re Ch06 Briq Articoli per per 3/6Articoli Oka 8Ch06 Triu 9-10 Re Briq 11 Car 3/6 Ok 13 Ian 8 Articoli per Triu 14 7Car C 11 Ch06 Bri 37 Car 13 Ian 3/6 Ok 38-39 Biag 14 7Triu C 8 47-48 Nar 37 Car 11 53-54 Mar 38-39 Bia 13 Ian 55 Gol 47-48 Na 14 7 C 57-58 Orig 53-54 Ma 37 Car 61 Rod 55 Go 38-39 Bia 63 Arti 57-58 Ori 47-48 Na 73 Elig 61 Rod 53-54 Ma 75 Suit 63 Art 55 Go 77/79 Inti 73 Elig 57-58 Ori 75 Sui 61Alimentari Roe 77/79 Inti 63 Art Ch02 L’O 73 Elig Ch03 Bar Alimentari 75 Suie Ch17 Oro 77/79 Int Ch02 L’O 27BC Ros Ch03 Bar 29-30-31 Pap Alimentari Ch17 Oroe 32/35 Spiz 27BC Ros Ch02 L’O 29-30-31 Pap Ch03 Bar 32/35 Spi Ch17 del Live Oro Servizi 27BC Ro 29-30-31 Pap Servizi 32/35 del Live Spi Negozi 19 Servizi del Liv Urbanistica, real estate & cci Sacrofano Fasce isocrone Complesso edilizio ��� 20 Licenza Palombara Sabina 05 - 10 minuti Monterotondo 10 - 15 minuti RESTYLING PARZIALE Con il passare degli anni la forte espansione urbanistica residenziale ha trasformato la zona ridisegnandola come grande polo direzionale e commerciale, tanto che man mano, nell’ultimo decennio, proprio l’ambiente circostante alla vecchia Romanina è stato teatro di notevole concentrazione di altri poli di vendita, non esclusi anche i più diretti concorrenti. Per tutto questo un restyling completo del centro commerciale - durato circa un anno, per un investimento che si è aggirato intorno ai 30 milioni di euro - si è rivelato conseguenza inevitabile e fondamentale per il suo rilancio. I lavori per la realizzazione della nuova Romanina si sono conclusi lo scorso 15 dicembre, data ufficiale che ha visto la riapertura completa al pubblico del complesso rigenerato. La struttura occupa una superficie totale di circa 66.000 metri quadrati, di cui 42.000 mq coperti. Il ridisegno esterno si è concentrato soprattutto sugli aspetti estetici, nel tentativo (in gran parte riuscito) di rendere più accattivante quello che si può senz’altro definire (alla luce della realizzazione finale) come un involucro. Il primo impatto che il rinato centro commerciale regala agli occhi dei clienti è infatti una sorta di vela gialla che avviluppa la parte esterna, o almeno quella che corre lungo tutta la facciata che comprende l’ingresso principale e quello laterale che si dipana lungo tutta la carreggiata rivolta verso il raccordo anulare. Il resto del complesso - quello retrostante e senza accessi al pubblico - ha mantenuto invece la vecchia struttura, e la differenza in termini visivi che se ne evince è evidente e in parte stridente. La copertura da poco inaugurata, piacevole e avvolgente, rimanda alle ultime concezioni enunciate come innovative in voga dell’architettura intesa come nouvelle vague soprattutto capitolina, che presto vedranno nella “nuvola” di Massimiliano Fuksas - attualmente in fase di avanzata costruzione all’Eur - la realizzazione più evidente. Opera dell’architetto Barbara Te, la vela della Romanina è realizzata in lamiera di alluminio, copre complessivamente 2.400 metri quadri ed è scomposta in 4.850 triangoli di tonalità che vanno dal giallo-oro al verde in base all’angolo d’incidenza della luce e alle ore della giornata. Il tutto è supportato anche da una tensostruttura di colore più chiaro che, attraverso un lungo corridoio mobile, accompagna in discesa al livello -1 del centro. Percile Riano Formello 00 - 05 minuti 15 - 20 minuti Mentana Sant'Angelo RomanoMarcellina 20 - 25 minuti Roccagiovine Cineto Romano Mandela San Polo dei CavalieriVicovaro 25 - 30 minuti Fonte Nuova 25 Cerreto Laziale 24 28 23 13 Sambuci Castel Madama Ciciliano Tivoli 22 Saracinesco Guidonia Montecelio San Gregorio da Sassola ROMA 20 16 12 8 9 6 7 19 17 27 Capranica Prenestina 1 2 3 5 4 Colonna Frascati Cave San Cesareo Monte Compatri Grottaferrata 21 Zagarolo Palestrina Monte Porzio Catone Ciampino 15 Poli San Vito Romano Gallicano nel Lazio 10 11 Pisoniano Casape 18 14 Marino Rocca Priora LabicoValmontone Rocca di Papa 26 Castel Gandolfo Albano Laziale Artena Ariccia Nemi Genzano di Roma Lanuvio Velletri Lariano Rocca Massima Pomezia Cori Fonte tabella e mappa: Sincron-Inova I centri commerciali nel raggio di 30’ dalla Romanina Comune Insegna Gla (mq) Locomotiva Distanza (minuti) 1 ROMA LA ROMANINA 33.342 Carrefour 0 2 ROMA DOMUS 30.000 Emme Più 1,4 3 ROMA TOR VERGATA RETAIL PARK n.d. no alimentare 5,7 4 ROMA TOR VERGATA 31.082 Carrefour 5,8 5 ROMA ANAGNINA 19.000 Iper Simply 6,8 6 ROMA CASILINO 16.079 Ipercoop 7,6 7 ROMA CINECITTà 2 24.852 Superstore Gs 7,8 8 ROMA DIMA SHOPPING TORRENOVA 20.506 Iperstore Gs 8,6 9 ROMA LE TORRI 12.000 Sma 10,2 10 ROMA RAFFAELLO 8.366 Carrefour 11 11 ROMA PRIMAVERA 12.297 Punto Sma 14,8 12 ROMA AUCHAN COLLATINA 10.402 Auchan 16,7 13 ROMA LE PIAZZETTE 6.500 Maxi Sidis 17,9 14 ROMA PANORAMA 16.000 Panorama 18,7 15 ROMA LAURENTINO 6.200 Coop 19 16 ROMA AUCHAN CASALBERTONE 23.000 Auchan 21,3 17 ROMA EUROMA 2 51.375 Ipercoop 23,2 18 ROMA ROMAEST 98.000 Panorama 23,6 19 ROMA I GRANAI 23.100 Panorama 23,7 20 ROMA GALLERIA ALBERTO SORDI 11.000 no alimentare 25,1 21 ROMA GALLERIA GARDA DUE 3.550 Sma 25,3 22 ROMA PORTA DI ROMA 96.390 Auchan 25,5 23 GUIDONIA MONTECELIO SETTEVILLE n.d. Ipersidis 26,3 24 GUIDONIA MONTECELIO TIBURTINO SHOPPING CENTER 49.358 Ipercoop 26,3 25 ROMA DIMA SHOPPING BUFALOTTA 22.225 Carrefour 26,7 26 VALMONTONE VALMONTONE FASHION DISTRICT OUTLET 45.000 / 27,9 27 ROMA PARCO DEI MEDICI 15.000 Ingrande 29 28 TIVOLI LE PALME 17.000 Insieme a Gs 29,9 MARK UP giugno_2010