Il ruolo del Custode e del CTU nelle esecuzioni immobiliari

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“IL RUOLO DEL C.T.U NELLA PROCEDURA
DI ESECUZIONE IMMOBILIARE”
Intervento Congiunto a cura di:
Dott. Giovanni Mottura
Dottore Commercialista e Custode Giudiziario
Dott. Claudio Miglio
Componente della Commissione Esecuzioni Mobiliari e Immobiliari
presso l’Ordine
dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Roma
Roma 19 Marzo 2009
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AGENDA
INTRODUZIONE
IL PROCESSO ESECUTIVO
LE FIGURE DELL’ESPERTO E DEL CUSTODE
IL COMPENSO DELL’ESPERTO
LA COLLABORAZIONE TRA L’ESPERTO E IL CUSTODE
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IL PROCESSO ESECUTIVO
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LE FASI DEL PROCESSO
Il processo esecutivo a differenza di quello di cognizione si svolge in un unico grado e si articola in una serie di fasi
funzionalmente collegate.
I provvedimenti del Giudice dell’Esecuzione sono dati con ORDINANZA salvo particolari disposizioni di legge che prevedono
l’emissione del DECRETO.
Il Giudice dell’Esecuzione pronuncia sentenza solo quando è investito degli incidenti cognitivi previsti dal c.p.c.
Nella fase
Preliminare si
sviluppano tutte
quelle attività di
spedizione e
notificazione del
Titolo Esecutivo.
Fase Preparatoria
o preliminare
Istruttoria
Satisfattiva
La fase satisfattiva è la
fase conclusiva di tutto il
processo che coincide
con la distribuzione del
ricavato in caso di
vendita del bene.
La fase istruttoria si
concretizza con il
compimento di una serie di
attività volte all’ottenimento
dell’obiettivo finale.
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IL TITOLO ESECUTIVO
Alla base dell’azione esecutiva vi è il TITOLO ESECUTIVO.
ATTO CHE LEGITTIMA L’AZIONE
ESECUTIVA E DUNQUE CONDIZIONE
NECESSARIA E SUFFICIENTE
DELL’AZIONE ESECUTIVA
Per dare avvio all’esecuzione forzata ( ART. 474 c.p.c.) occorre che il credito ….
nel documento esecutivo sia certo, liquido ed esigibile.
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IL PRECETTO
Per avviare il Processo Esecutivo è necessaria la motivazione preventiva del
precetto, ART. 480 C.P.C.
IL PRECETTO CONSISTE NELL’INTIMAZIONE DI
ADEMPIERE L’OBBLIGO RISULTANTE DAL TITOLO
ESECUTIVO
L’adempimento deve avvenire:
Entro un termine non minore di 10 giorni con l’avvertimento che si procederà con
l’esecuzione forzata.
Per alcuni studiosi del diritto il precetto è un atto prodromico del processo esecutivo in quanto:
- Rivolto al debitore
- Non coinvolge alcun organo giudiziario.
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L’ISTANZA DI VENDITA
L’ ART. 567 c.p.c. prevede che decorsi 10 giorni dalla data del pignoramento il
CREDITORE PIGNORANTE e ognuno dei CREDITORI INTERVENUTI possono
richiedere la VENDITA del compendio pignorato.
DEVE
DEPOSITARE
 L’ ESTRATTO DAL CATASTO
 I CERTIFICATI DELLE TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI DELL’IMMOBILE PIGNORATO RELATIVI
AI 20 ANNI ANTECEDENTI LA TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO
Tale documentazione è sostituibile con un unico certificato
notarile che attesti tali risultanze
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LA VENDITA FORZATA
Vengono presentate delle offerte di acquisto
segrete da parte degli interessati che vengono
poi considerate idonee in base a quanto previsto
dagli artt. 572 e seguenti c.p.c.
SENZA
INCANTO
CON INCANTO
Si sostanzia in una gara ad offerte in aumento
che si tiene pubblicamente davanti al giudice
dell’esecuzione o davanti al professionista
delegato.
La riforma del processo esecutivo recependo le prassi virtuose dei Tribunali più importanti ha
delineato un procedimento unico nel quale la vendita senza incanto rappresenta un passaggio
necessario poi si passa alla vendita CON INCANTO.
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IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
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LA DISTRIBUZIONE
Il GIUDICE dell’ESECUZIONE al termine della
fase di liquidazione del compendio pignorato
provvede alla distribuzione della somma
disponibile direttamente al CREDITORE
PROCEDENTE e agli eventuali creditori
intervenuti secondo la PAR CONDITIO
CREDITORUM
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LE FIGURE DELL’ESPERTO
E DEL CUSTODE
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LA FIGURA DELL’ESPERTO
L’Esperto è un Consulente del Giudice delle Esecuzioni che viene nominato
ai sensi dell’ex art. 569 C.P.C.
L’Esperto ha dei compiti ben precisi che consentono al Giudice delle
Esecuzioni di poter redigere correttamente tutti gli atti relativi alla vendita forzata.
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I COMPITI DELL’ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (1)
L’Esperto deve PROCEDERE E PROVVEDERE
Ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo,
in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua
correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non
regolarmente accatastate
A redigere, su apposito foglio a parte ed in triplice copia, adeguata e dettagliata
descrizione del bene contenente tutti gli elementi
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I COMPITI DELL’ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (2)
L’Esperto deve ACQUISIRE
A. Le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta
identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i
terreni);
B. L’atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione
in atti);
C. Il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso
ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento;
D. ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore
esecutato, è necessario acquisire il provvedimento di assegnazione della casa
coniugale.
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I COMPITI DELL’ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (3)
L’Esperto deve ACCERTARE
A. La correttezza descrittiva tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero
civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento
evidenziandone le difformità;
B. Se l’immobile è libero o occupato;
C. L’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi
resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non
opponibili al medesimo)
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I COMPITI DELL’ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (4)
L’Esperto deve RILEVARE
L’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici
evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto.
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I COMPITI DELL’ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (5)
L’Esperto deve DESCRIVERE
A valle dell’accesso, l’immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune,
località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne,
superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze,
accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero,
portineria, riscaldamento ecc.).
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I COMPITI DELL’ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (6)
L’Esperto deve INDICARE
A. L’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
B. La conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni
amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione
realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico – edilizia, l’Esperto
dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito
sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5°,
del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6° della L.28 febbraio 1985, n.47;
C. L’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di
inalienabilità o di indivisibilità
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I COMPITI DELL’ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (7)
L’Esperto deve DIRE
A. Se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in
quest’ultimo caso, alla loro formazione procedendo inoltre (solo previa autorizzazione
del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del
frazionamento;
B. Se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura,
procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di
ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo
gli eventuali conguagli in denaro. L ’Esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla
stima dell’intero, esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente
anche alla luce di quanto disposto dall’art.577 c.p.c.. dall’art.846 c.c. e dalla L. 3
giugno 1940, n.1078
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I COMPITI DELL’ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (8)
L’Esperto deve VERIFICARE
Se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione
e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi
dell’art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191;
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I COMPITI DELL’ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (9)
L’Esperto deve DETERMINARE
Il valore dell’immobile con indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della
letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di
stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla
procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al
coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento
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I COMPITI DELL’ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (10)
L’Esperto deve RIFERIRE
I risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta,
schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti;
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I COMPITI DELL’ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (11)
L’Esperto deve INVIARE
Art. 173 bis disp. att. c.p.c.
A mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, copia del proprio elaborato ai creditori
procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al Custode
eventualmente nominato, almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza fissata
per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’articolo 569 c.p.c. assegnando
alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per
far pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio elaborato.
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I COMPITI DELL’ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (11)
L’Esperto deve INVIARE
Art. 173 bis disp. att. c.p.c.
Articolo 173 Bis
(1) Contenuto della relazione di stima e compiti dell'esperto.
[I]. L'esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare:
1) l'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2) una sommaria descrizione del bene;
3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare
riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
4) l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico
dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con
il suo carattere storico-artistico;
5) l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non
opponibili all'acquirente;
6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa
acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.
[II]. L'esperto, prima di ogni attività, controlla la completezza dei documenti di cui all'articolo 567, secondo comma, del codice,
segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei.
[III]. L'esperto, terminata la relazione, ne invia copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito,
almeno quarantacinque giorni prima dell'udienza fissata ai sensi dell'articolo 569 del codice, a mezzo di posta ordinaria o posta
elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei
documenti informatici e teletrasmessi.
[IV]. Le parti possono depositare all'udienza note alla relazione purché abbiano provveduto, almeno quindici giorni prima, ad
inviare le predette note al perito, secondo le modalità fissate al terzo comma; in tale caso l'esperto interviene all'udienza per
rendere i chiarimenti.
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I COMPITI DELL’ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (12)
L’Esperto deve INTERVENIRE
All ’udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l’emissione dell’ordinanza di vendita al fine di
rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico
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I COMPITI DELL’ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (13)
L’Esperto deve DEPOSITARE
Almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l’emissione
dell’ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati
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I COMPITI DELL’ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (14)
L’Esperto deve ALLEGARE E SEGNALARE
Alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero compendio
pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti
comuni ed eventuali pertinenze compresi);
Alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della
concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del
contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d’accesso
contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese
dall’occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla
vendita;
segnalare tempestivamente al Custode (o se non nominato al giudice
dell’esecuzione) ogni ostacolo all’accesso
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LA FIGURA DEL CUSTODE
Il Custode si occupa della conservazione materiale del bene affidatogli
compresa la sua gestione per mantenerne l’utilità economica ed acquisire i
frutti.
Pertanto al Custode spettano ex lege i poteri inerenti alla conservazione e
all’amministrazione ordinaria del bene, con l’espressa eccezione della
concessione del bene in locazione che è sempre soggetta all’autorizzazione
del giudice (art. 560 comma 2 c.p.c), risultando altrimenti inopponibile ai
creditori e all’acquirente
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LA FIGURA DEL CUSTODE
Con la L. 302/98 veniva data la possibilità al Giudice delle Esecuzioni di
delegare ai Notai le operazioni di vendita dei beni immobili e mobili registrati.
Con la successiva riforma introdotta dalla L. 80/2005 la delega è stata estesa
anche agli avvocati e ai commercialisti iscritti negli elenchi di cui all’art. 179
ter del c.p.c.
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I COMPITI DEL CUSTODE
Effettuare nel più breve tempo possibile il sopralluogo presso le unità immobiliari
oggetto del pignoramento redigendo, ove il comportamento del debitore o del
terzo che occupa l’immobile lo rendano necessario, apposito verbale di
immissione in possesso e segnalando immediatamente al Giudice
dell’esecuzione ogni difficoltà riscontrata al fine di consentire la tempestiva
adozione dei provvedimenti di cui all’art.560, 3° comma, c.p.c. (revoca
dell’autorizzazione a risiedere presso l’immobile ed emissione del relativo ordine
di liberazione)
Provvedere a versare le somme incassate in virtù dell’espletamento del presente
incarico sull’apposito c/c
per le custodie, vincolato all’ordine del giudice
dell’esecuzione, esistente presso l’Agenzia n. 90 della Banca di Roma
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I COMPITI DEL CUSTODE
Prendere immediato contatto con l’Esperto nominato per la stima del compendio
immobiliare pignorato, al fine di coordinare le operazioni di sopralluogo e rilievo;
Dare immediata comunicazione delle propria nomina agli occupanti (con o senza
titolo) degli immobili pignorati intimando loro di versare a lui tutte le somme
altrimenti dovute al debitore esecutato;
Riscuotere i canoni di locazione e le indennità per occupazione non opponibile;
Versare senza ritardo le somme percepite direttamente sul conto corrente
Segnalare tempestivamente al giudice dell’esecuzione l’eventuale omesso
pagamento dei canoni o delle indennità pattuite che si protragga da almeno 3
mensilità
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I COMPITI DEL CUSTODE
Dare immediata comunicazione della propria nomina all’amministrazione
condominiale, specificando espressamente che non saranno ritenute spese
rimborsabili in prededuzione quelle relative alla gestione ordinaria del condominio
e quelle straordinarie non espressamente approvate dal Tribunale e che non siano
dirette alla conservazione dell’integrità fisica e funzionale dello stabile;
Partecipare alle assemblee condominiali eventualmente convocate
Verificare, unitamente all’Esperto designato per la stima dell’immobile, la
documentazione ipotecaria e catastale in atti e segnalare al creditore pignorante l
le eventuali lacune o imprecisioni invitandolo a regolarizzare gli atti prima
dell’udienza fissata per l’autorizzazione alla vendita;
Predisporre, unitamente al perito nominato dal Tribunale, la descrizione del bene
da allegare all’ordinanza di vendita
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I COMPITI DEL CUSTODE
Adoperarsi, accompagnandoli di persona (o a mezzo di un suo delegato ad hoc),
affinché tutti gli interessati all’acquisto possano esaminare l’immobile o gli immobili
oggetto della procedura precisando, ove richiesto, gli eventuali oneri condominiali
per i quali, in base a quanto disposto dall’art.63, 2° comma, disp.att.c.c., il
potenziale aggiudicatario potrebbe essere chiamato a rispondere solidamente con
il debitore, segnalando eventuali comportamenti del debitore tali da rendere
difficoltosa o più onerosa la visita del bene, o comunque ogni circostanza che
renda opportuna la revoca della autorizzazione al debitore a permanere nella
detenzione dell’immobile e renda necessario l’immediato sgombero dei locali
Salvaguardare i diritti dei comproprietari nell’ipotesi di custodia avente ad oggetto
solo parte del bene in comunione. Il Custode, in particolare, si immetterà nel
possesso limitatamente alla sola quota, provvederà alla riscossione della sola
quota parte dei frutti civili di spettanza della procedura, organizzerà le visite
compatibilmente con le esigenze dei comproprietari che occupano l’immobile
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I COMPITI DEL CUSTODE
Inoltre dovrà PROVVEDERE
•
Alla verifica dell’avvenuto pagamento del saldo del prezzo d’aggiudicazione e
del tempestivo deposito da parte dell’aggiudicatario dell’eventuale quietanza
rilasciata dal creditore fondiario ove si sia provveduto al saldo del prezzo o di
parte di esso in base alla disciplina sul credito fondiario;
•
Alla quantificazione degli oneri tributari connessi all’aggiudicazione, alla
tempestiva comunicazione all’aggiudicatario dell’importo necessario al loro
adempimento ed alla ricezione dei relativi importi;
•
A segnalare tempestivamente al giudice dell’esecuzione l’eventuale
inadempimento dell’aggiudicatario agli obblighi derivanti dall’aggiudicazione
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I COMPITI DEL CUSTODE
Inoltre dovrà PROVVEDERE
•
Alla predisposizione della bozza del decreto di trasferimento ed alla sua
immediata trasmissione al Giudice dell’esecuzione per la sottoscrizione;
•
Alla esecuzione, delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale
del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso alle pubbliche
amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di
trasferimento, nonché all'espletamento delle formalità di cancellazione delle
trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di
trasferimento pronunciato dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'articolo 586
c.p.c
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I COMPITI DEL CUSTODE
Inoltre dovrà PROVVEDERE
•
Alla predisposizione del piano di riparto, il quale dovrà essere depositato al
Giudice dell’Esecuzione, unitamente a rendiconto finale della gestione per la
sottoscrizione e la successiva approvazione
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I COMPITI DEL CUSTODE
In riferimento al Decreto di trasferimento del bene il Custode Delegato dal Giudice delle Esecuzioni
ha importanti responsabilità
VERIFICA DEL PAGAMENTO , DEL
DEPOSITO E DELLA QUIETANZA
RILASCIATA
Verifica dell’avvenuto pagamento del saldo del prezzo d’aggiudicazione
e del tempestivo deposito da parte dell’aggiudicatario (sollecitandolo se
necessario) dell’eventuale quietanza rilasciata dal creditore fondiario
ove si sia provveduto al saldo del prezzo o di parte di esso in base alla
disciplina sul credito fondiario
QUANTIFICAZIONE ONERI
TRIBUTARI
Quantifica gli oneri tributari connessi all’aggiudicazione, comunica
tempestivamente all’aggiudicatario dell’importo necessario al loro
adempimento ed alla ricezione dei relativi importi
SEGNALAZIONE INADEMPIMENTI
Segnala tempestivamente al giudice dell’esecuzione l’eventuale
inadempimento dell’aggiudicatario agli obblighi derivanti
dall’aggiudicazione
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I COMPITI DEL CUSTODE
PREDISPOSIZIONE BOZZA
DECRETO
Predispone la bozza del decreto di trasferimento e la trasmette
immediatamente al Giudice dell’esecuzione per la sottoscrizione
Esegue tutte le formalità necessarie quali:
FORMALITA’ AMMINISTRATIVE
- la registrazione, la trascrizione e la voltura catastale del /decreto di
trasferimento;
- la comunicazione dello stesso alle pubbliche amministrazioni negli stessi
casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento;
- gestisce le formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e
delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento
pronunciato dal Giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 586 c.p.c.;
- Restituisce le somme eccedenti ove all’esito del pagamento degli oneri
tributari connessi alle operazioni indicate dovesse risultare un saldo attivo
dell’acconto spese versato dall’aggiudicatario
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LA NOMINA DELL’ESPERTO E DEL CUSTODE
Entro 30 giorni dal deposito della documentazione il GIUDICE DELL’ESECUZIONE
convoca l’ESPERTO per il giuramento ed il Custode delegato:
 FISSA L’UDIENZA PER LA COMPARIZIONE DELLE PARTI E DEI CREDITORI NON
INTERVENUTI.
L’ESPERTO NOMINATO, dopo il giuramento, redige la relazione e ne invia copia ai
creditori procedenti, intervenuti e al debitore almeno 45 giorni prima dell’UDIENZA DI
COMPARIZIONE.
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LA RELAZIONE DI STIMA DELL’ESPERTO
La RELAZIONE DI STIMA DELL’ESPERTO non si esaurisce con la semplice stima
del Compendio pignorato.
DOCUMENTO INFORMATIVO DI GRANDE IMPORTANZA PER
TUTTI GLI ATTORI DEL PROCESSO ESECUTIVO:
 IL GIUDICE DELL’ESECUZIONE
 IL CUSTODE DELEGATO
 I POTENZIALI ACQUIRENTI
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I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 1 )
SCHEMA DI RELAZIONE DEL C.T.U.
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione n. ___________ G.E. dott.____________________________________________________
contro: ___________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
promossa da:
_______________________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________________
R E L A Z I O N E
DI CONSULENZA TECNICA
Il sottoscritto ______________________________________________________________________________
con studio ________________________________________________________________________________
in data ___________________ ha prestato giuramento in qualità di C.T.U. per rispondere ai seguenti quesiti:
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I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 2 )
1) descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, l'immobile pignorato
(comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in
mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la
completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei
luoghi;
2) accerti la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l’elenco
delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull’immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande
giudiziali;
3) se l'immobile non risulta accatastato, proceda all'accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per
l’aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua
correzione o redazione;
4) indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
5) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di
costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli
abusi riscontrati, dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della
legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria;
6) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest’ultimo caso formando i singoli lotti e, previa
autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento, ed allegando,
in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
7) stabilisca se l'immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento,
indicando l’eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di
rilascio o comunicando l’esistenza di un giudizio in corso per il rilascio;
8) indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o
indivisibilità, nonché l’eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e
l’assegnazione dell’abitazione al coniuge;
9) determini il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato.
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I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 3 )
Il Giudice dell’Esecuzione ha inoltre disposto che il C.T.U.:
- provveda a redigere l’elaborato sulla base di apposito schema (che è stato consegnato al C.T.U. ed è comunque,
disponibile in Cancelleria);
- depositi una copia scritta della relazione, destinata ad essere inserita nel fascicolo d’ufficio, altra copia scritta della
sola relazione da allegare all’istanza di liquidazione del compenso, nonché copia della relazione e del modello
dell’ordinanza di vendita redatta con il programma WORD (o altro programma di scrittura compatibile);
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I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 4)
-
-
alleghi alla relazione almeno due fotografie esterne del bene ed almeno due interne, nonché la planimetria del bene,
visura catastale attuale, copia della concessione o della licenza edilizia ed atti di sanatoria, copia dell’eventuale
contratto di locazione o verbale delle dichiarazioni del terzo occupante e gli eventuali ulteriori documenti ritenuti
necessari;
segnali tempestivamente ai creditori istanti eventuali carenze nella documentazione presentata, sollecitando il loro
intervento al riguardo;
provveda a redigere una bozza del decreto di trasferimento del bene, sulla base del modello disponibile in
Cancelleria.
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I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 5)
SVOLGIMENTO DELL’ INCARICO
1° QUESITO (Descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, l'immobile pignorato (comune, località,
via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali
pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle
risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi)
L’immobile, oggetto del pignoramento, é un ________ (terreno o appartamento o terreno con sovrastante costruzione ecc.) che si
trova in:
 Comune: _______________
 Località: _______________
 Via (con indicazione del numero civico): _______________
 Piano: _________________
 Interno: ________________
così composto:
 ________ ( descrizione sommaria dell’immobile, eventualmente piano per piano)
 ________ ( nel caso di appartamenti o locali commerciali), il tutto per una superficie commerciale di mq. _____ così
calcolati:
 abitazione mq.________ pari a 1 = mq. _________ ;
 balconi mq.________ pari a 1/3 = mq. _________ ;
 box
mq.________ pari ad 1/3 = mq. _________ ;
 portici
mq. _______ pari ad 1/5 = mq. __________;
 giardino mq. ________ pari ad 1/10 = mq. __________;
 millesimi di parti comuni: ________________________
Descrizione specifica dell’unità immobiliare con indicazione delle dimensioni di ciascun locale o ambiente, dello stato di conservazione di ogni
singolo locale, della qualità di infissi, porte, pavimenti, delle caratteristiche esterne ed interne dell’immobile nel quale si trovano i locali, del suo
stato di conservazione, di qualsiasi altro elemento utile per la conoscenza del bene pignorato ( pregio e caratteristiche della zona in cui si trova il
bene, anche in relazione alla presenza nei pressi di fermate di mezzi pubblici di trasporto e di altri servizi, pubblici e privati quali scuole, farmacie,
supermercati, particolarità estetiche dell’appartamento, eventuali vedute esterne, presenza nell’immobile dell’ascensore e del portiere, ecc.)
L’immobile confina con: ______________________________________________________
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I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 6)
E’ censito al N.C.E.U. al foglio ________, particella ___________, sub _______, cat. _________, rendita catastale
_____________ (certificazione catastale del __________________ )
ovvero
Non risulta censito al N.C.E.U., ma per esso è stata presentata la seguente denuncia di accatastamento:
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
All’istanza di vendita risulta allegata in atti la seguente documentazione:
Estratto del catasto
__________________________________________________________________________
Certificato di destinazione urbanistica (di data non anteriore a tre mesi dal deposito dell’istanza di vendita)
__________________________________________________________________________
Certificazione della Conservatoria dei registri immobiliari attestante:
a) gli eventuali cambi di proprietà nel ventennio;
b) iscrizioni;
c) trascrizioni.
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I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 7)
2° QUESITO (Accerti il C.T.U. la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l’elenco
delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull’immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali)

I dati riportati nel pignoramento corrispondono a quelli risultanti dalla documentazione ed allo stato dei luoghi.
Ovvero

Non è stata prodotta ________________________________ ( indicare i documenti mancanti).
Ovvero

I
dati riportati nell’atto di pignoramento non corrispondono con lo
______________________________________________( descrivere le divergenze).
stato
dei
Lo
stato
dei
luoghi
non
corrisponde
alla
documentazione
prodotta
____________________________________________________( descrivere le divergenze).
 Elenco delle iscrizioni ipotecarie gravanti sull’immobile:
tipo: ( ipoteca legale, volontaria, giudiziale)
iscritta in data: ____________________________________________________________
su istanza di: _____________________________________________________________
al numero particolare: ______________________________________________________
Elenco delle trascrizioni di pignoramenti gravanti sull’immobile:
iscritta in data: ____________________________________________________________
su istanza di: _____________________________________________________________
al numero particolare: ______________________________________________________
Elenco delle eventuali trascrizioni di domande giudiziali: __________________________
in
luoghi
poiché
Ovvero

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quanto
___
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I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 8)
3° QUESITO (Se l'immobile non risulta accatastato, proceda il C.T.U. all'accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per
l’aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione)
Dare atto dell’eventuale accatastamento ovvero delle variazioni necessarie per l’aggiornamento del catasto, e della eventuale correzione o
redazione della planimetria
4° QUESITO (Indichi il C.T.U. l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale)
Gli strumenti urbanistici del Comune di ___________________ prevedono che ________
_________________________________________________________________________
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I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 9)
5° QUESITO (Indichi il C.T.U. la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di
costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se
l’illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della
sanatoria)
Descrizione della “storia” dell’immobile ( anno di costruzione, modifiche ecc.).

La
costruzione
è
stata
realizzata
in
base
a
licenza/concessione
del_____________________________________________________________________
 La costruzione è stata realizzata in conformità alla licenza/concessione edilizia.
edilizia
n._______
Ovvero
 La costruzione è stata realizzata in mancanza di concessione edilizia.
 La costruzione è stata realizzata in difformità dalla licenza/concessione edilizia in quanto
____________________________________________(descrizione delle difformità riscontrate)
 Successivamente alla realizzazione della costruzione sono state realizzate le seguenti opere, in mancanza di
autorizzazione/concessione ________________( descrivere le opere).
 Per tali opere è stata presentata domanda di condono in data ______________________
Ovvero

La domanda di condono presentata in data ___________ non corrisponde alle opere realmente realizzate, in quanto
______________________________________________
Ovvero

Per le opere realizzate non è stata presentata domanda di condono, ma le violazioni sono sanabili ad istanza
dell’aggiudicatario
ed
il
presumibile
costo
della
sanatoria
è
di
lire
_______________________________________________________________________
Ovvero

L’illecito urbanistico-edilizio non è sanabile in quanto ____________________________
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I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 10)
6° QUESITO (Dica il C.T.U. se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest’ultimo caso formando i singoli lotti e, previa
autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento)
L’immobile può essere venduto esclusivamente in unico lotto poiché _________________
Ovvero
L’immobile è divisibile in n. ______ lotti che qui di seguito vengono formati _______________________________________
(dare atto dell’eventuale frazionamento)
.
7° QUESITO (Indichi il C.T.U. se l'immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento,
indicando l’eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio o comunicando
l’esistenza di un giudizio in corso per il rilascio)
Al momento dei sopralluogo l’intera proprietà risultava nella piena disponibilità degli esecutati.
Ovvero
L’immobile è condotto in locazione da ___________________________ in forza
_________________________________________________
registrato il _________________________ con scadenza___________________________
data di scadenza per l’eventuale disdetta ________________________________________
l’eventuale data di rilascio ___________________________________________________
(indicare l’eventuale pendenza di un giudizio per il rilascio)
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di
contratto
del
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I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 11)
8° QUESITO (Indichi il C.T.U. l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o
indivisibilità, nonché l’eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l’assegnazione dell’abitazione
al coniuge)
Non esiste alcuno dei vincoli previsti dal presente quesito.
Ovvero
L’immobile è gravato dai seguenti vincoli ______________________________________
_____________________________________________( paesistico, artistico, storico, alberghiero)
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione___________________________
atti di asservimento urbanistico _______________________________________________
altri vincoli _______________________________________________________________
9° QUESITO (Determini il C.T.U. il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato)
L’immobile è stato valutato con il metodo ( o con i seguenti metodi) _____________________
_____________________________________________( illustrare i criteri di valutazione utilizzati)
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I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 12)
VALORE DELL’IMMOBILE
Dalla media dei valori ottenuti con i metodi utilizzati si ricava il seguente valore venale dell’immobile:
FORMAZIONE DEL LOTTO (O DEI LOTTI) CON CONFINI E DATI CATASTALI:
PRIMO (O UNICO) LOTTO___________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
PREZZO BASE: EURO_______________________________
SECONDO LOTTO____________________________________
_____________________________________________________
_____________________________________________________
PREZZO BASE: EURO _______________________________
(ALTRI EVENTUALI LOTTI)__________________________
_____________________________________________________
_____________________________________________________
PREZZO BASE: EURO _______________________________
Roma____________
Il Consulente Tecnico
ALLEGATI:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
visure catastali per attualità;
planimetrie catastali;
copia della licenza di costruzione ed atti di sanatoria (ove esistenti);
servizio fotografico (due fotografie esterne del bene ed almeno due interne);
contratto di locazione registrato (ove esistente);
bozza di ordinanza di vendita e di decreto di trasferimento;
altri documenti ritenuti necessari.
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IL COMPENSO DELL’ESPERTO
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IL COMPENSO DELL’ESPERTO
La liquidazione del compenso deve essere effettuata in conformità alle norme che disciplinano la
liquidazione delle spettanze degli ausiliari del magistrato del T.U. delle disposizioni legislative
regolamentari in materia di spese di giustizia ( D.P.R. 115/2002 artt. 49 e ss. ) con particolare
riferimento alla perizia e alla consulenza tecnica in materia di estimo.
La normativa prevede due ipotesi di aumenti degli onorari:
-Sino al doppio per le prestazioni complesse, difficili e importanti
-Sino al 20% quando il decreto del magistrato motiva l’urgenza dell’adempimento
È prevista la riduzione di un quarto se la prestazione non è completata nel termine stabilito.
In caso di pluralità di immobili vi è contrasto tra gli orientamenti della Suprema Corte. La tesi prevalente
preferita dai Giudici è quella che liquida il compenso considerato il valore complessivo dei beni pignorati.
Nella liquidazione del compenso non può superarsi il limite massimo del compenso stabilito per la stima di
un bene del valore di euro 516.456,90.
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TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione n. xxxxxxx
G.E. dott. xxxxxxxxxxxxxx
contro: xxxxxxxxxxxx
promossa da: xxxxxxxxxxxxxx
Il sottoscritto xxxxxxxxxxxxxx, nominato C.T.U. nella procedura sopra indicata, vista la Legge 8/7/80, n.
319 ed il D.M. 30/5/02, tenuto conto che l’importo complessivo stimato ammonta a: Euro 575.700,00
CHIEDE
la liquidazione della seguente somma a titolo di competenze e spese (ivi compreso l’anticipo di € 800,00):
Poiché la consulenza tecnica, oltre ad interessare la stima dell’immobile, per cui si applica l’onorario a
percentuale previsto dall’art. 13, ha comportato la ricerca di dati e lo studio di:
- rispetto norme urbanistiche,
- licenze o concessioni edilizie amministrative,
- corrispondenza alle norme ed alle licenze amministrative rilasciate,
- eventuali abusi edilizi,
- documenti catastali ed ipotecari,
- visure per vincoli particolari;
- predisposizioni di ordinanze e cancellazioni,
si chiede, l’applicazione della percentuale massima e anche onorari a vacazione.
Per onorari a vacazione (ex art. 4, Legge 319/80):
n. 1 prima vacazione x € 14,68 + n. 100 seconde vacazioni x € 8,15 Totale € 829,68
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Per onorari a percentuale (ex art. 13 Decreto Ministeriale 30/5/02):
importo stimato € 575.700,00
Primo scaglione:
min.(1,0264%) € 53,00
max.(2.0685%) € 106,83
Secondo scaglione: min.(0,9316%) € 48,11
max.(1,8790%) € 97,04
Terzo scaglione:
min.(0,8369%) € 129,66
max.(1,6895%) € 261,76
Quarto scaglione:
min.(0,5684%) € 146,78
max.(1,1211%) € 356,76
Quinto scaglione :
min.(0,3790%) € 195,74
max.(0,7579%) € 391,42
Sesto scaglione:
min.(0,2842%) € 440,35
max. (0,5684%) € 890,66
Settimo scaglione
min. (0,0474%) € 122,40
max (0,0947%) € 244,54
Totale
min.
€1136,02
max.
€2339,01
Onorari a percentuale richiesti in totale di liquidazione € 2.339,00
Per spese (ex art. 7, Legge 319/80):
1. locomozione (n. 4) in Tribunale per giuramento quesiti, formazione fascicolo,
consegna relazione
€
62,00
2. locomozione (tre) per rilievi all'immobile in Roma
per rilievi e foto e Uffici Tecnici per visure e richieste documenti
€ 270,00
3. locomozione Uffici UTE in Roma Cinecittà per visure e richiesta documenti
€ 400,00
4. carta legale, spese telefoniche, postali e segreteria, servizio fotografico
€ 165,00
Totale spese
€ 897,00
Totale generale Euro 4.065,68 oltre le maggiorazioni di Legge (20% IVA e 2% Cassa Nazionale di Previdenza
Ingegneri ed Architetti)
Roma xxxxxxxxxx
Il C.T.U.
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LA COLLABORAZIONE
TRA
L’ESPERTO E IL CUSTODE
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LA COLLABORAZIONE TRA L’ESPERTO E IL CUSTODE
Dopo la nomina l’Esperto e il Custode dovranno collaborare al fine di raggiungere l’obiettivo finale quindi,
acquisiscono individualmente il fascicolo informatico a mezzo CD della procedura.
A tal fine viene prodotta apposita istanza alla cancelleria che consente il rilascio del CD entro un mese.
Nel frattempo, avendo il C.T.U. acquisito in sede di giuramento nel fascicolo dell’esecuzione, tutti gli elementi
necessari per predisporre l’elaborato peritale, il Custode notifica a mezzo raccomandata A/R all’occupante
dell’immobile pignorato la data di visita del compendio pignorato.
È bene che l’attività di visita del compendio stesso venga effettuata da entrambi contestualmente in quanto
il Custode nella fattispecie è a tutti gli effetti un ufficiale giudiziario e quindi dotato di poteri particolari rispetto
all’Esperto.
Qualora l’occupante del compendio non mettesse in condizione ai due ausiliari di accedere allo stesso
è necessario notiziare il giudice da parte del Custode con apposita istanza affinchè siano presi i provvedimenti
necessari per accedere all’immobile pignorato anche con l’ausilio della forza pubblica.
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LA COLLABORAZIONE TRA L’ESPERTO E IL CUSTODE
L’accesso congiunto ha due obiettivi:
-permettere al Custode di prendere possesso del compendio pignorato
-permettere al C.T.U. di acquisire IMMAGINI, MISURAZIONI e NOTIZIE necessarie all’espletamento del suo
ufficio.
Al fine di accelerare il processo esecutivo, nell’ottica di una veloce trasformazione del bene pignorato in
denaro da distribuire alla massa creditrice, è opportuno e necessario che il C.T.U. ed il Custode
intervengano all’udienza ex art. 569 c.p.c. come ausilio al Giudice dell’esecuzione.
In quel contesto il Custode predispone la bozza dell’ordinanza di vendita da sottoporre al Giudice con l’ausilio
del modello già depositato dal CTU unitamente all’elaborato peritale.
Anche quando il Custode predispone la bozza di decreto di trasferimento da sottoporre al Giudice
dell’ esecuzione il Custode prende come modello la bozza depositata dal CTU unitamente all’elaborato peritale.
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GRAZIE DELL’ATTENZIONE
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