IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO

IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO:
alla luce delle modifiche introdotte
con la legge 2 aprile 2015 n. 44
in pillole
(Avv. Laila Perciballi)
1. La legge 2 aprile 2015 n. 44. La sua storia e la sua approvazione
La disciplina sul PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO entra in vigore domani 6 Maggio 2015
per effetto della legge n. 44 del 2015 recante "Modifica all'articolo 11-quaterdecies del decretolegge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n.
248, in materia di disciplina del prestito vitalizio ipotecario".
Il PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO venne introdotto dall'allora Ministro Tremonti nel 2006,
ma venne poi abbandonata. Probabilmente, questa legge non ha avuto fortuna perché diretta ad un
popolo di anziani (i 65enni di 10 anni fa) che avevano ed hanno una pensione, ed avevano ed hanno
una casa (sono immobili con destinazione residenziale), non avevano e non hanno alcuna necessità
di chiedere finanziamenti alle banche e tantomeno di iscrivere ipoteche sulle loro case.
La legge n. 44 del 2015, INVECE potrebbe avere maggiore fortuna perché la generazione dei nati
tra gli anni '60 - '70 e che ora vanno incontro ai 60 anni:

HANNO una casa perché l’HANNO ereditata o gli è stata acquistata dai propri genitori;

Non HANNO la certezza del lavoro fisso e della busta paga;

HANNO ancor meno certezze per il futuro e sanno bene che non avranno la pensione o per i
pochi fortunati che riusciranno ad averla la stessa sarà talmente bassa da non consentire di
pagare neppure le utenze – invece sempre più care-.
Dunque, se questa legge avrà fortuna, la stessa è da imputare alla sfortuna dei futuri 60enni!
2. Il prestito vitalizio ipotecario. Nozione e disciplina.
Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di banche nonché di
intermediari finanziari di finanziamenti a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di
interessi e di spese, riservati a persone fisiche con età superiore a sessanta anni compiuti.1
1
<< Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di banche nonché di intermediari
finanziari, di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385, e successive
modificazioni, di finanziamenti a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, riservati
a persone fisiche con età superiore a sessanta anni compiuti, il cui rimborso integrale in un'unica soluzione può
essere richiesto al momento della morte del soggetto finanziato ovvero qualora vengano trasferiti, in tutto o in
Ovviamente la banca garantisce i finanziamenti erogati iscrivendo ipoteca di primo grado su
immobili residenziali.
Il prestito vitalizio potrebbe essere una alternativa alla cessione della nuda proprietà: alla morte del
proprietario, gli eredi decidono se estinguere il debito con la banca o vendere l’immobile al prezzo
di mercato.
Al fine di vedersi rimborsare il prestito, è possibile che:
a.
La banca che ha concesso il prestito può chiedere il rimborso integrale del finanziamento (con
interessi e spese) in unica soluzione agli eredi al momento della morte del soggetto finanziato;
b.
La banca che ha concesso il prestito può chiedere il rimborso integrale del finanziamento anche
nel caso in cui vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di
godimento sull'immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente
il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a
gravare sull'immobile.
Ma, ad esempio, il soggetto finanziato può ritrovarsi l’ipoteca di Equitalia e ciò darebbe diritto alle
banche di richiedere il rientro in un momento di ancor maggior difficoltà del cittadino.
In ogni caso, il soggetto che ha richiesto il finanziamento può concordare, al momento della
stipulazione del contratto, una modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese,
prima del verificarsi della morte.
Quanto all'oggetto dell'iscrizione ipotecaria, la banca garantisce i finanziamenti erogati iscrivendo
ipoteca di primo grado su immobili residenziali. L'ipoteca di primo grado a garanzia del
finanziamento non può essere iscritta contemporaneamente su più immobili di proprietà del
finanziato.
Si deve inoltre ricordare che, dal momento che la proprietà non viene trasferita, il proprietario
dell'abitazione ipotecata per ricevere il prestito vitalizio ipotecario deve continuare a pagare le tasse:

Imu ed eventualmente Tasi: imposte patrimoniali sul possesso;

la tassa rifiuti (Tari ),

Irpef sulle abitazioni non locate.
Le imposte patrimoniali e quelle sul reddito fondiario - se previste - vengono pagate
dall'usufruttuario, che conserva il possesso. Le imposte sulla compravendita, invece, le paga
parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne
riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che
vadano a gravare sull'immobile.>> (art. 1 legge n. 44 del 2015).
l'acquirente (eventualmente anche con i benefici prima casa) e sono commisurate alla quota parte
del valore catastale riferibile al diritto di nuda proprietà.
3. Che cosa succede se il finanziamento non viene integralmente rimborsato entro dodici mesi
dal verificarsi degli eventi di morte o riduzione del valore dell’immobile per altre iscrizioni
ipotecarie, o ulteriori limitazioni del diritto di a proprietà piena.
In questi casi, può accadere che:
a. La banca vende l'immobile ad un valore pari a quello di mercato;
b. il valore viene determinato da un perito indipendente incaricato dalla banca;
c. le somme ricavate dalla vendita dell’immobile servono per estinguere il credito vantato dalla
banca a seguito della erogazione del prestito vitalizio ipotecario;
d. Trascorsi ulteriori dodici mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene
decurtato del 15 % per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita
dell'immobile.
In alternativa, l'erede può provvedere alla vendita dell'immobile, in accordo con la banca, purché la
compravendita si perfezioni entro dodici mesi dal conferimento dello stesso.
Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del predetto credito,
sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa.
Tuttavia, se l'immobile viene venduto ad un prezzo più basso del debito nel frattempo maturato
(finanziamento + interessi e spese), cioè se il debito del beneficiario del prestito vitalizio viene
estinto alla sua morte con la vendita della casa e il prezzo risulta superiore all'importo dovuto
all'istituto che ha erogato il finanziamento, la differenza è incassata dagli eredi.
In caso di
differenza negativa gli eredi non devono alcuna somma alla banca.
Anche se dalla vendita si ricava meno del debito nel mentre maturato nei confronti della banca
(capitale + interessi e spese), l'importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita
dell'immobile, al netto delle spese sostenute.
Nei confronti dell'acquirente dell'immobile non hanno effetto le domande giudiziali di cui
all'articolo 2652, primo comma, numeri 7) e 8), del codice civile trascritte successivamente alla
trascrizione dell'acquisto.
4. I tassi di interesse ed i profili di usura.
L'attuale art. 12- quinquies dell'articolo 11-quaterdecies del decreto-legge 30 settembre 2005 n. 203
(convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248) prevede che: "Il Ministro dello
sviluppo economico, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della presente disposizione,
sentite l'Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori, con proprio decreto,
adotta un regolamento nel quale sono stabilite le regole per l'offerta dei prestiti vitalizi
ipotecari e sono individuati i casi e le formalità che comportino una riduzione significativa del
valore di mercato dell'immobile, tale da giustificare la richiesta di rimborso integrale del
finanziamento, e con il quale garantire trasparenza e certezza dell'importo
oggetto del
finanziamento, dei termini di pagamento, degli interessi e di ogni altra spesa dovuta." e l'art. 12sexies dispone che "I finanziamenti stipulati prima della data di entrata in vigore della presente
disposizione continuano a essere regolati dalle disposizioni vigenti a tale data".
Ebbene, l'art. 1 della legge n. 44 del 2015 stabilisce che il prestito vitalizio ipotecario "ha per
oggetto la concessione da parte di banche nonché di intermediari finanziari di (...) finanziamenti a
medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, riservati a persone
fisiche con età superiore a sessanta anni compiuti, il cui rimborso integrale in un'unica soluzione
può essere richiesto al momento della morte del soggetto finanziato" mentre l’art. 120,
comma 2, lettera b) del Testo Unico Bancario dispone: << b) gli interessi periodicamente
capitalizzati non possono produrre interessi ulteriori che, nelle successive operazioni di
capitalizzazione, sono calcolati esclusivamente sulla sorte capitale»”.
Il Movimento Consumatori sta portando avanti la campagna “STOP ANATOCISMO” ed
appena lo scorso 14 Aprile 2015, il Tribunale di Milano, con due provvedimenti cautelari, ha
accolto le domande inibitorie proposte dall'Associazione "Movimento Consumatori" per inibire
l’anatocismo
nei
conti
correnti
bancari
dal
1°
gennaio
2014.
Nel provvedimento del Tribunale di Milano si legge:
<< Alla lettera b) il legislatore ha, invece, voluto chiarire che gli interessi non possano
produrre interessi ulteriori, che viceversa, vanno conteggiati solo sul capitale originario. In
sostanza la norma circoscrive la portata della capitalizzazione degli interessi periodicamente
conteggiati, escludendo che tale operazione contabile possa consentire alcun prodotto
anatocistico. >>
Ing Bank, Banca Popolare di Milano e Deutsche Bank devono cessare ogni forma di
capitalizzazione degli interessi passivi e ogni pratica anatocistica in tutti i contratti di conto
corrente con i consumatori. Le banche sono state condannate a pubblicare il dispositivo del
provvedimento sulle home page dei propri siti internet e a comunicarlo a tutti i consumatori con le
stesse
modalità
con
le
quali
vengono
inviati
gli
estratti
di
conto
corrente.
Le decisioni del tribunale di Milano chiariscono che dal 1° gennaio 2014 per le banche è vietata
ogni forma di anatocismo, gli interessi scaduti non possono più produrre nuovi interessi che
devono essere conteggiati solo sul capitale. Questo divieto, enunciato dal nuovo articolo 120 t.u.b.,
è chiarissimo e non necessità di alcun intervento del CICR al quale può spettare solo
l’individuazione delle modalità di applicazione e conteggio degli interessi, tutte le banche,
nonostante il divieto operi ormai da ben 16 mesi, hanno continuato ad applicare gli interessi
anatocistici che per il 2014 hanno comportato l’addebito di interessi illegittimi stimati per tutte le
banche italiane in oltre 2 miliardi di euro.
***
Si auspica dunque che il regolamento che deve essere adottato
dal Ministro dello sviluppo
economico, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della legge n. 44 del 2015 sentite
l'Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori, interpreti la norma sul
Prestito Vitalizio Bancario adottando la previsione dell’art. 120, comma 2, lettera b) del Testo
Unico Bancario disponendo che, in ogni caso : << b) gli interessi periodicamente capitalizzati
non possono produrre interessi ulteriori che, nelle successive operazioni di capitalizzazione,
sono calcolati esclusivamente sulla sorte capitale»”, così da evitare contrasti normativi e dare
certezza al diritto e trasparenza agli utenti.
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