730/2015: le novita` sulla tassazione di terreni e fabbricati

Carmela Di Rosa - Copyright Wolters Kluwer Italia s.r.l.
MODELLO 730/2015
730/2015: le novità sulla tassazione
di terreni e fabbricati
Saverio Cinieri
- Dottore commercialista e pubblicista
FISCO
ADEMPIMENTO "
I Quadri A e B del Mod. 730/2015, come di consueto, permettono ai contribuenti che
possiedono terreni agricoli e/o fabbricati, di dichiarare i relativi redditi fondiari. I redditi
dei terreni sono composti dal reddito:
– dominicale
– agrario.
Sono dovute l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito agrario, mentre l’IMU sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali sul solo reddito dominicale.
I redditi dei fabbricati, intesi unità immobiliari e in assenza di contratti di locazione,
sono determinati con un sistema forfettario, basato su tariffe d’estimo.
– Il contribuente nei quadri A e B, deve indicare i dati di tutti i terreni e gli immobili
posseduti (salvo i casi di immobili non produttivi di reddito fondiario)
– Chi presta assistenza fiscale deve calcolare il reddito dei terreni e dei fabbricati solo
se soggetti a IRPEF ed indicare i relativi redditi nel Mod. 730-3.
NOVITÀ "
Quadro A:
– redditi derivanti da agroenergie
– mancata coltivazione per un’intera annata agraria
– esenzione dall’IMU, tra cui esenzione IMU dei terreni montani
– ulteriore rivalutazione del 30% (10% per coltivatori diretti e IAP)
Quadro B:
– aliquota della cedolare secca per contratti di locazione a canone concordato
– contratti a canone concordato stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato lo
stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi
– unità immobiliari abitative locate nei confronti delle cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro
– mancata proroga della sospensione degli sfratti
RIFERIMENTI "
– Agenzia delle Entrate, Provvedimento 15 gennaio 2015
SOGGETTI
INTERESSATI "
Soggetti che posseggono l’immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento (superficie, usufrutto, uso e abitazione).
SOGGETTI
ESCLUSI "
Non sono tenuti a compilare il Quadro A i soggetti che possiedono terreni che non
producono reddito Non sono tenuti a compilare il quadro B:
– il comodatario
– il contribuente che ha un reddito complessivo a cui risultino concorrere solo redditi
fondiari, in misura non eccedente i 500 euro
– chi possiede costruzioni rurali, al verificarsi di determinate condizioni
– i condomini che posseggono, pro-quota per un ammontare di reddito non superiore
a 25,82 euro, unità immobiliari di proprietà condominiale,
– chi possiede immobili, anche diversi da abitazione, per i quali sono state rilasciate
licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per la durata di tali provvedimenti e sempre che gli immobili
non vengano utilizzati
– chi possiede immobili adibiti esclusivamente all’esercizio del culto, nonché a monasteri e le loro pertinenze, sempre che non siano locati, e a sedi aperte al pubblico
di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche.
SCADE "
– 7 luglio 2015: presentazione modello 730
Pratica Fiscale e Professionale
n. 17 del 27 aprile 2015
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ADEMPIMENTO "
In cosa consiste
A partire dal periodo d’imposta 2012, l’IMU ha sostituito l’IRPEF e le relative addizionali
dovute in relazione ai redditi fondiari riguardanti gli immobili non locati.
Comunque, il reddito agrario (art. 32 T.U.I.R.) continua ad essere assoggettato alle ordinarie imposte erariali sui redditi (IRPEF e relative addizionali) anche a seguito dell’introduzione dell’IMU. Pertanto, in relazione ai terreni, risultano dovute l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito agrario, mentre l’IMU sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali sul solo
reddito dominicale.
In definitiva, le situazioni che si possono verificare, in linea generale sono le seguenti:
– terreni non affittati: oltre all’IMU sono soggetti a IRPEF (e relative addizionali) ma solo
sul reddito agrario;
– terreni affittati: oltre all’IMU, si paga l’IRPEF (e relative addizionali) sia sul reddito
dominicale che su quello agrario (quest’ultimo, è tassato in capo all’affittuario).
Va però ricordato che se si tratta di terreni esenti dall’IMU, si applicano le consuete regole,
per cui sarà dovuta IRPEF sia sul reddito dominicale che agrario.
Per i fabbricati, l’IMU ha sostituito l’IRPEF e le relative addizionali (regionali e comunali)
dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in
comodato d’uso gratuito.
Successivamente, tale principio è stato parzialmente attenuato. Infatti, a partire dal 2013, il
reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si
trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU, concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50% (Legge
27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 717). Inoltre, occorre tener conto che, nel 2014,
sono cambiate le regole IMU per le abitazioni principali e, di conseguenza, è cambiata
anche l’applicazione del suddetto principio. Infatti:
– non è dovuta l’IMU per l’abitazione principale e le relative pertinenze: il relativo
reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF ma è prevista
una deduzione dal reddito complessivo di un importo fino all’ammontare della rendita
catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze (in pratica si ritorna alle
vecchie regole ‘‘ante 2012’’);
– è, invece, dovuta l’IMU per le abitazioni principali, e pertinenze, classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (‘‘abitazioni di lusso’’): in tal caso non sono dovute IRPEF
e addizionali e, poiché il reddito dell’abitazione principale non concorre al reddito complessivo, non spetta la relativa deduzione.
Va però ricordato che se si tratta di fabbricati esenti dall’IMU, anche se non locati, si
applicano le consuete regole, per cui sarà dovuta sia l’IRPEF che le addizionali regionali e
comunali.
Redditi terreni: adempimenti del contribuente
Dal punto di vista operativo:
– il contribuente, nel Quadro A, deve indicare i dati di tutti i terreni posseduti
– chi presta assistenza fiscale procederà nel seguente modo:
– per i terreni non affittati: calcolerà il reddito dei terreni (da riportare nei Righi 1 e 2
del Mod. 730-3/2015) tenendo conto del solo reddito agrario (il reddito dominicale non
imponibile, invece, confluirà nel Rigo 147 del Mod. 730-3/2015)
– per i terreni affittati: calcolerà, con le consuete regole, il reddito (da riportare nei
Righi 1 e 2 del Mod. 730-3/2015) tenendo conto sia del reddito dominicale (in capo al
proprietario) che del reddito agrario (in capo all’affittuario)
– per i terreni esenti da IMU o per i quali l’IMU nel 2014 non è dovuta (Casella di
Colonna 9 compilata): calcolerà il reddito (da riportare nei Righi 1 e 2 del Mod. 730-3/
2015) tenendo conto sia del reddito dominicale che del reddito agrario.
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Redditi fabbricati: adempimenti del contribuente
Dal punto di vista operativo:
– il contribuente, nel Quadro B, deve indicare i dati di tutti gli immobili posseduti (salvo i
casi di immobili non produttivi di reddito fondiario - vedi Istruzioni di compilazione del
Mod. 730)
– chi presta assistenza fiscale deve calcolare il reddito dei fabbricati tenendo conto
esclusivamente degli immobili concessi in locazione ed indicare il relativo reddito nel
Mod. 730-3.
NOVITÀ "
Quadro A
Redditi derivanti da agroenergie
Limitatamente per i periodi d’imposta 2014 e 2015, la produzione e cessione di energia
elettrica e calorica da fonti rinnovabili agroforestali, sino a 2.400.000 kWh anno, e fotovoltaiche, sino a 260.000 kWh anno, nonché di carburanti ottenuti da produzioni vegetali
provenienti prevalentemente dal fondo e di prodotti chimici derivanti da prodotti agricoli
provenienti prevalentemente dal fondo effettuate dagli imprenditori agricoli, costituiscono
attività agricole connesse (art. 2135, comma 3, c.c.) e si considerano produttive di reddito
agrario (D.L. 24 aprile 2014, n. 66, art. 22, comma 1-bis). Pertanto, nelle ipotesi descritte, il
relativo reddito deve essere indicato nel Quadro A.
Nel caso in cui, invece, la produzione di energia oltrepassi i limiti sopra riportati, in luogo del
Mod. 730 va presentato il Mod. UNICO PF, compilandolo secondo le relative istruzioni.
Mancata coltivazione
Dal 2014 non è più applicabile la regola secondo cui in caso di fondo rustico costituito per
almeno 2/3 da terreni coltivabili a prodotto annuale, non coltivato per cause indipendenti
dalla tecnica agraria, il reddito dominicale e agrario dell’annata agraria non coltivata è ridotto
del 70% (art. 7, comma 3, D.L. 24 giugno 2014, n. 91).
Pertanto, nella Colonna 7 (Casi particolari) scompare il codice 1 che andava utilizzato in
caso di mancata coltivazione per un’intera annata agraria o per cause non dipendenti e, di
conseguenza, anche il Codice 5.
Terreni esenti da IMU
Il D.M. 28 novembre 2014 aveva cambiato le regole per l’esenzione da IMU e quindi per
l’assoggettamento ad IRPEF dei terreni ricadenti in aree montane o di collina.
Successivamente, le regole sono cambiate nuovamente: infatti con il D.L. 24 gennaio 2015,
n. 4 è stato disposto che l’esenzione da IMU si applica:
a) ai terreni agricoli, nonché a quelli non coltivati, ubicati nei comuni classificati totalmente montani di cui all’elenco dei comuni italiani predisposto dall’Istituto nazionale di
statistica (ISTAT);
b) ai terreni agricoli, nonché a quelli non coltivati, posseduti e condotti dai coltivatori
diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (IAP di cui al D.Lgs. 29 marzo 2004, n. 99,
articolo 1), iscritti nella previdenza agricola, ubicati nei comuni classificati parzialmente
montani di cui allo stesso elenco ISTAT.
L’esenzione si applica anche ai terreni di cui alla lettera b), nel caso di concessione degli
stessi in comodato o in affitto a coltivatori diretti e a imprenditori agricoli professionali iscritti
nella previdenza agricola.
I suddetti criteri hanno effetto retroattivo per cui si applicano anche all’anno di imposta
2014.
Per l’anno 2014, non è, comunque, dovuta l’IMU per i terreni esenti in virtù del D.M. 28
novembre 2014, e che, invece, risultano imponibili per effetto dell’applicazione dei criteri di
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cui sopra (la scadenza del versamento, per quelli, che, invece, non sono esenti è stata
fissata al 10 febbraio 2015).
Per il medesimo anno 2014, resta ferma l’esenzione per i terreni a immutabile destinazione
agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile che, in base al predetto
decreto, non ricadano in zone montane o di collina.
ESEMPIO
Si ipotizzi che il dichiarante (coltivatore diretto iscritto nella previdenza agricola) possieda e
conduce, al 100%, un terreno agricolo con i seguenti valori catastali:
– reddito dominicale: 80,00
– reddito agrario 120,00
Il terreno è esente da IMU (Codice 2, Colonna 9).
Pertanto, l’IRPEF sarà dovuta sia sul reddito dominicale che su quello agrario.
La compilazione del Quadro A avviene come segue:
Compila
Calcola
Il calcolo del reddito imponibile è il seguente (calcolo a cura di chi presta l’assistenza
fiscale):
reddito dominicale (Mod. 730-3, Rigo 1):
80 3 1,8 3 1,05 3 365/365 3 100% = 151,20 (arrotondato a 151)
reddito agrario (Mod. 730-3, Rigo 2):
120 3 1,7 3 1,05 3 365/365 3 100% = 214,20 (arrotondato a 214)
Rivalutazione
Ai soli fini della determinazione delle imposte sui redditi, per i periodi d’imposta 2013-2016 i
redditi dominicali e agrari sono rivalutati, rispettivamente del (D.L. 24 giugno 2014, n. 91,
convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 2014, n. 116, art. 7):
– 15% per i periodi di imposta 2013 e 2014
– 30% per il periodo di imposta 2015
– 7% a decorrere dal periodo d’imposta 2016.
Per i terreni agricoli, nonché per quelli incolti, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e da
imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella previdenza agricola, la rivalutazione è
pari al:
– 5% per i periodi di imposta 2013 e 2014
– 10% per il periodo di imposta 2015.
Ai fini della determinazione dell’acconto IRPEF dovuto per gli anni 2013, 2015 e 2016, si
tiene conto delle disposizioni di cui sopra.
Pertanto, per il calcolo dell’acconto 2015 chi presta l’assistenza fiscale applicherà l’ulteriore
rivalutazione nella misura del 30% (oppure del 10% per coltivatori diretti e IAP).
Si evidenzia che dei suddetti coefficienti di rivalutazione non si deve tener conto nella
compilazione del Quadro A. La rivalutazione, infatti, è effettuata dal soggetto che presta
assistenza fiscale, il quale ne tiene conto nel prospetto di liquidazione, Mod. 730-3. A tale
regola fanno eccezione i casi di partecipazione del contribuente in una società semplice e di
qualifica di collaboratore di impresa familiare agricola diverso dal titolare, per i quali è
prevista nel Quadro A l’iscrizione dei redditi già rivalutati.
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n. 17 del 27 aprile 2015
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Quadro B
Fabbricati soggetti a cedolare secca
Passando ai fabbricati le principali novità si registrano per chi ha optato per l’applicazione
dell’imposta sostitutiva sugli affitti (c.d. ‘‘cedolare secca’’).
In particolare:
– è stata prevista la riduzione, in via transitoria per il periodo 2014-2017, dal 15% al 10%
dell’aliquota della cedolare secca relativa ai contratti a canone concordato stipulati nei
Comuni ad alta tensione abitativa D.L. n. 47/2014 convertito, con modificazioni, dalla
Legge n. 80/2014
– è stato esteso l’ambito applicativo del regime agevolato della cedolare secca agli immobili locati nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di
lucro, purché sublocate a studenti universitari se dati a disposizione dei Comuni con
rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione
– è stata estesa l’aliquota del 10% della cedolare secca ai contratti di locazione stipulati
nei Comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni (antecedenti alla data
di entrata in vigore della legge di conversione, ossia il 28 maggio 2014) lo stato di
emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi;
– è stato disposto l’aggiornamento, da parte del CIPE, dell’elenco dei Comuni ad alta
tensione abitativa.
ESEMPIO
Si ipotizzi che il contribuente, nel 2014, abbia posseduto una abitazione a Roma, con
rendita catastale pari a 900 euro, locata, a canone concordato, per tutto l’anno, con
un canone mensile di 1.000 euro (canone annuo 12.000 euro).
Il contribuente ha optato per la cedolare secca.
Poiché si opta per la cedolare secca occorre compilare anche la Sezione II.
Si supponga che il contratto sia stato registrato il 22 dicembre 2013 (serie 3, numero
2458, Codice ufficio ‘‘RBC’’).
La compilazione del Quadro B avviene in questo modo.
Compila
Calcola
Poiché il contribuente si avvale dell’opzione sulla cedolare secca, l’immobile viene tassato applicando l’imposta sostitutiva del 10% (sul maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il 100% del canone di locazione, quindi su 12.000).
Chi presta assistenza fiscale inserirà il reddito imponibile della cedolare secca (12.000) nel
Rigo 6 del Mod. 730-3.
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Inoltre effettuerà i seguenti calcoli:
Cedolare secca (da indicare nel Mod. 730-3 al Rigo 81): 12.000 3 10% = 1.200.
Altre novità
Per il 2015, contrariamente a quanto accaduto in passato, non è stata prorogata la
sospensione degli sfratti per i soggetti che si trovano in situazioni di particolare disagio
(si segnala, comunque, che il D.L. n. 192/2014 ha introdotto una proroga temporanea di 120
giorni).
Pertanto, per il calcolo dell’acconto 2015, chi presta assistenza fiscale non deve tener conto
dell’agevolazione.
Infine, è stata eliminata la Colonna 10 nel Quadro B del Mod. 730 dello scorso anno, in
quanto non va più comunicato l’importo dell’IMU dovuta per ciascun fabbricato esposto in
dichiarazione.
L’eliminazione si è resa necessaria per evitare inutili complicazioni ai fini della predisposizione della dichiarazione precompilata.
SOGGETTI
INTERESSATI "
Sono tenuti alla compilazione del Quadro A:
– i proprietari o chi possiede a titolo di enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, terreni
situati nel territorio dello Stato per cui è prevista l’iscrizione in catasto con attribuzione di
rendita
– gli affittuari che esercitano l’attività agricola nei fondi in affitto e gli associati nei casi di
conduzione associata
– i soci, i partecipanti dell’impresa familiare o i titolari d’impresa agricola individuale non in
forma d’impresa familiare che conducono il fondo.
Sono tenuti alla compilazione del Quadro B:
– i proprietari di fabbricati situati nello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel
catasto dei fabbricati come dotati di rendita
– i titolari dell’usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato
italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita
– i soci di società semplici e di società ad esse equiparate, che producono reddito di
fabbricati
– i soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi mediante
verbale di assegnazione della cooperativa, anche se non ancora titolari di mutuo individuale
– gli assegnatari di alloggi a riscatto o con patto di futura vendita da parte di Enti (IACP,
ex INCIS ecc.).
SOGGETTI ESCLUSI "
Non sono tenuti a compilare il Quadro A i soggetti che possiedono terreni che non producono reddito.
Non sono tenuti a dichiarare i redditi dei fabbricati e a compilare il Quadro B:
– il locatario
– il comodatario (l’obbligo ricade sul comodante)
– il contribuente che ha un reddito complessivo a cui risultino concorrere solo redditi
fondiari, in misura non eccedente i 500 euro
– chi possiede costruzioni rurali, al verificarsi di determinate condizioni
– i condomini che posseggono, pro-quota per un ammontare di reddito non superiore a
25,82 euro (non derivante da canoni di locazione e per immobili diversi da negozi), unità
immobiliari di proprietà condominiale con rendita autonoma o attribuibile (ad esempio,
locali per la portineria o alloggio del portiere, ecc.)
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MODELLO 730/2015
– chi possiede immobili, anche diversi da abitazione, per i quali sono state rilasciate
licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per la durata di tali provvedimenti e sempre che gli immobili non
vengano utilizzati
– chi possiede immobili adibiti esclusivamente all’esercizio del culto, nonché a monasteri
e le loro pertinenze, sempre che non siano locati, e a sedi aperte al pubblico di musei,
biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche. In tali ultimi casi, perché valga l’esclusione è necessario che al possessore non pervengano redditi dalla loro utilizzazione e
che sia fatta una denuncia all’Agenzia delle entrate entro 3 mesi dall’inizio dell’utilizzo.
SCADE "
Il termine per la presentazione del modello 730/2015 è fissato al 7 luglio 2015.
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